Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Строка N 25.7
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Бабкиной Г.Н.,
судей Востриковой Г.Ф., Холодкова Ю.А.,
при секретаре Ш.Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Востриковой Г.Ф.
гражданское дело по исковому заявлению К.С.В. к Г.О.В. о признании договора купли-продажи действительным (состоявшимся), признании права собственности на земельный участок,
по апелляционной жалобе К.Е.А.
на решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 13 августа 2013 года,
(судья Разумов М.В.),
установила:
К.С.В. обратилась в суд с иском к Г.О.В., полагая, что совершенная ...2013 года между ней и ответчиком сделка купли-продажи нежилого здания (гостиничный комплекс с автостоянкой) и земельного участка, соответствует требованиям закона, а Г.О.В. не является в органы, в компетенцию которых входит осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, просила признать действительным (состоявшимся) данный договор купли-продажи от ...2013 года; признать за ней право собственности на нежилое здание (гостиничный комплекс с автостоянкой) общей площадью ... кв. м, и земельный участок площадью ... кв. м, с кадастровым номером ..., из категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначен под оборудование стоянки автомашин, тракторов и другой техники (транспорта), расположенные по адресу: ...
Решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 13 августа 2013 года постановлено: "Удовлетворить исковые требования К.С.В.
Признать действительным договор купли-продажи от.. 2013 года, заключенный между К.С.В. и Г.О.В., по которому она приобрела в собственность нежилое здание (гостиничный комплекс с автостоянкой) общей площадью ... кв. м, и земельный участок площадью ... кв. м, с кадастровым номером ..., из категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначен под оборудование стоянки автомашин, тракторов и другой техники (транспорта), расположенные по адресу: ...
Признать за К.С.В. право собственности на нежилое здание (гостиничный комплекс с автостоянкой) общей площадью ... кв. м, и земельный участок площадью ... кв. м, с кадастровым номером ..., из категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначен под оборудование стоянки автомашин, тракторов и другой техники (транспорта), расположенные по адресу: ... (л.д. 35 - 37).
Определением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 24 апреля 2014 года К.Е.А. отказано в восстановлении пропущенного процессуального срока для подачи апелляционной жалобы на решение от 13 августа 2013 года (л.д. 53 - 55).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 01 июля 2014 года определение Борисоглебского городского суда Воронежской области отменено и К.Е.А. восстановлен процессуальный срок для подачи апелляционной жалобы на решение от 13 августа 2013 года (л.д. 77 - 80).
Определением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 22 августа 2014 года администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области отказано в восстановлении срока для подачи апелляционной жалобы на решение от 13 августа 2013 года.
В апелляционной жалобе К.Е.А. просит указанное решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, нарушение договором купли-продажи установленного законодательством порядка продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и его прав как кредитора на обращение взыскания на имущество Г.О.В., и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований (л.д. 46 - 48).
В возражениях на апелляционную жалобу К.С.В. просит решение суда оставить без изменения, полагая, что по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, оснований для отмены решения не имеется (л.д. 108 - 110).
К.С.В. о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещена надлежащим образом, направила в суд заявление с просьбой отложить судебное разбирательство ввиду ее нахождения на стационарном лечении. Вместе с тем, представленной истицей справкой без номера и даты выдачи, а также ответом главного врача БУЗ ВО Борисоглебская районная больница от ... на запрос суда, не подтверждается, что К.С.В. находится на стационарном лечении в день рассмотрения дела судом апелляционной инстанции. Судебная коллегия пришла к выводу о том, что истица отсутствует в судебном заседании без уважительных причин и посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие истицы.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки судебную коллегию не уведомили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК Российской Федерации на основании определения судебной коллегии дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, заслушав представителя К.Е.А. - С.И.С. по доверенности N ... года, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В силу ч. 1 ст. 330 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК Российской Федерации), а также тогда когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении").
Согласно части 2 статьи 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Как разъяснено в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции на основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.
Судам апелляционной инстанции необходимо исходить из того, что под интересами законности с учетом положений статьи 2 ГПК РФ следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений, а также в целях защиты семьи, материнства, отцовства, детства; социальной защиты; обеспечения права на жилище; охраны здоровья; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; защиты права на образование и других прав и свобод человека и гражданина; в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов и в иных случаях необходимости охранения правопорядка.
Судам апелляционной инстанции необходимо учитывать, что интересам законности не отвечает, в частности, применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права с нарушением правил действия законов во времени, пространстве и по кругу лиц.
В случае, если суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проверить обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции в полном объеме, апелляционное определение в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 329 ГПК РФ должно содержать мотивы, по которым суд апелляционной инстанции пришел к такому выводу.
В данном случае судебная коллегия приходит к выводу о необходимости проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального права в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов, а также охранения правопорядка.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлено и следует из материалов дела, что ...2013 года между Г.О.В. (продавец) и К.С.В. (покупатель) заключен в простой письменной форме договор купли-продажи нежилого здания (гостиничный комплекс с автостоянкой) общей площадью ... кв. м, и земельного участка площадью ... кв. м, с кадастровым номером ..., из категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначен под оборудование стоянки автомашин, тракторов и другой техники (транспорта), расположенных по адресу: ... (л.д. 8 - 9).
Как следует из материалов дела и п. 2 договора купли-продажи, право собственности на отчуждаемый земельный участок признано за продавцом Г.О.В. решением мирового судьи судебного участка N ... Борисоглебского района Воронежской области от ... года, вступившим в законную силу ... года, как приобретенное на основании договора аренды и бартерной сделки.
В договоре купли-продажи от ...2013 года не указано, на каком праве и на основании каких правоустанавливающих документов продавцу принадлежит отчуждаемый гостиничный комплекс с автостоянкой, документы, удостоверяющие государственную регистрацию права продавца Г.О.В. на данное недвижимое имущество, в материалах отсутствуют.
Отчуждаемое имущество сторонами договора оценено в ... рублей, в том числе, отчуждаемое нежилое здание (гостиничный комплекс с автостоянкой) - в ... рублей, земельный участок - в ... рублей (п. 3 договора).
В материалах дела имеется акт приема-передачи от ...2013 года, составленный о том, что продавец передал, а покупатель приняла нежилое здание (гостиничный комплекс с автостоянкой) общей площадью - ... кв. м, и земельный участок площадью ... кв. м с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: Воронежская область, ... стороны финансовых и иных претензий друг к другу не имеют (л.д. 10).
Также в материалах дела имеется межевой план на земельный участок, составленный кадастровым инженером ...2013 года (л.д. 20 - 27), кадастровая выписка от 09 июля 2013 года о внесении 09.07.2013 года в государственный кадастр недвижимости земельного участка с кадастровым номером ..., с местоположением ... категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: под оборудование стоянки автомашин, тракторов и другой техники (транспорта); площадью ... кв. м; сведения о регистрации прав отсутствуют; граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д. 29).
Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 28.03.2013 года на нежилой объект - гостиничный комплекс с автостоянкой, литера ..., инвентарный номер ..., общей площадь ... кв. м, расположенный по адресу: ... на ввод объекта в эксплуатацию ... разрешение не предъявлено (л.д. 17). В разделе III "Описание зданий и сооружений" технического паспорта указано, что объект литер А, А1 имеет кирпичный фундамент, стены из пеноблока и кирпича, деревянные перекрытия, крышу из шифера и полы из плитки, то есть является объектом недвижимости (л.д. 14 - 19).
В материалах дела имеется согласованный проект на автостоянку, расположенную на автодороге ... (л.д. 12 - 13).
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования К.С.В., суд первой инстанции исходил из того, что стороны договора купли-продажи от ...2013 года свои обязательства исполнили в полном объеме, однако Г.О.В., ссылаясь на занятость, отказывается явиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, препятствуя осуществлению государственной регистрации права собственности К.С.В. на вышеуказанное недвижимое имущество. Суд первой инстанции посчитал, что сторонами сделки были соблюдены требования ст. 550 ГК Российской Федерации, предъявляемые к форме договора купли-продажи недвижимости. Однако, не была произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество к покупателю, как того требует ч. 1 ст. 131 ГК Российской Федерации, но при этом договор никем, в том числе третьими лицами, не оспаривается, исходя из чего, суд первой инстанции посчитал возможным признать данный договор действительным.
Применив положения ч. 2 ст. 218 ГК Российской Федерации, суд первой инстанции признал за истицей право собственности на нежилое здание (гостиничный комплекс с автостоянкой) общей площадью ... кв. м и земельный участок площадью ... кв. м.
Судебная коллегия полагает, что указанное решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, поскольку постановлено с нарушением норм материального и процессуального права, при неправильном определении судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу статьи 550 ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 551 ГК Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
По смыслу изложенных выше норм и разъяснений уклонение одной из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, является основанием лишь для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности.
Вместе с тем, К.С.В. заявлены исковые требования о признании действительным (состоявшимся) договора купли-продажи объектов недвижимости и признании за ней права собственности на приобретенное по договору купли-продажи недвижимое имущество, то есть неправильно выбран способ защиты права.
При таких обстоятельствах суд должен был в соответствии со статьей 148 ГПК Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), что судом не было сделано.
В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В нарушение указанной нормы процессуального права, судом первой инстанции не были определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.
Разрешая спор по заявленным требованиям и удовлетворяя их, суд первой инстанции должен был установить, могло ли спорное недвижимое имущество (земельный участок, гостиничный комплекс с автостоянкой) являться объектом купли-продажи, обладал ли Г.О.В. правом отчуждения указанного недвижимого имущества, перешло ли к истице право собственности на указанное недвижимое имущество по договору купли-продажи. Такие обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, судом установлены не были.
Вместе с тем, согласно пунктам 1 - 3 статьи 209 ГК Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Пунктом 1 статьи 260 ГК Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, наделены правом продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
Согласно п. 2 статьи 261 ГК Российской Федерации, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 263 ГК Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
В соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также выдается на основании правоустанавливающих документов на земельный участок (часть 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Кроме того, согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются заявка заказчика (застройщика) и документы, удостоверяющие его право собственности (право распоряжения) земельным участком, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке.
Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (пункт 1 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса Российской Федерации, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса Российской Федерации, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно п. 1 статьи 130 ГК Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу п. 1 статьи 131 ГК Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Местоположение границ земельного участка и его площадь в силу п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Согласно п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов.
Таким образом, в соответствии со ст. ст. 130, 261 ГК РФ, ст. 11.1 ЗК РФ объектом права собственности может быть земельный участок, то есть часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законодательством. В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 59 Постановления Пленума ВС Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК Российской Федерации (из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей).
Из материалов дела следует, что право собственности Г.О.В. на земельный участок было признано решением мирового судьи судебного участка ... года, вступившим в законную силу ... года.
Государственная регистрация права собственности Г.О.В. на земельный участок в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не была осуществлена, документы, удостоверяющие право собственности Г.О.В. на земельный участок в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в материалах дела отсутствуют и в договоре от 10.01.2013 года не указаны.
Согласно кадастровой выписке от 09.07.2013 года земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 09.07.2013 года (п. 7); категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (п. 9); сведения о регистрации прав отсутствуют (п. 14); граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (п. 15) (л.д. 29).
Таким образом, поскольку на дату заключения договора купли-продажи от ... года государственная регистрация права собственности Г.О.В. на земельный участок не была осуществлена, на государственный кадастровый учет земельный участок не был поставлен и граница земельного участка не была установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, Г.О.В. в силу ст. 209 ГК РФ не вправе был распоряжаться данным земельным участком, а земельный участок не мог являться объектом купли-продажи, следовательно, на основании указанного договора купли-продажи от ...2013 года к К.С.В. не могло перейти право собственности на земельный участок.
Земельным кодексом Российской Федерации установлен приоритет прав на земельный участок и его определяющая роль по отношению к праву на возведенное на данном участке строение. А именно, в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации указан принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Решением мирового судьи судебного участка ... года, вступившим в законную силу ... года, право собственности на гостиничный комплекс с автостоянкой за Г.О.В. не было признано.
Статья 218 ГК Российской Федерации предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Доказательств приобретения Г.О.В. гостиничного комплекса с автостоянкой на основании договора в материалах дела не имеется.
Разрешение на строительство и ввод объекта (гостиничного комплекса с автостоянкой) в эксплуатацию в материалах дела отсутствует. Кроме того, из представленных документов не следует, что в установленном порядке принималось решение о предоставлении земельного участка в целях строительства объекта недвижимости (л.д. 29).
В соответствии со ст. 219 ГК Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
В силу ч. 2 ст. 4 указанного Закона, обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК Российской Федерации).
Государственная регистрация права Г.О.В. на гостиничный комплекс с автостоянкой не была осуществлена.
Таким образом, доказательства, подтверждающие право собственности Г.О.В. на гостиничный комплекс с автостоянкой и право распоряжения данным недвижимым имуществом, в материалах дела отсутствуют.
Поскольку в силу приведенных норм закона Г.О.В. собственником спорного строения не являлся, то и прав на его отчуждение он не имел.
При указанных обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для удовлетворения требований К.С.В. о признании за ней права собственности на спорный комплекс.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции не принял во внимание, что оспариваемым договором купли-продажи нарушены установленные Федеральным законом от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков, сделкам, результатом, совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (пункт 1 статьи 1 Закона), а следовательно, интересы публичных образований - субъекта Российской Федерации и муниципального образования.
Согласно положению пункта 3 статьи 1 указанного Закона оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков, преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", по общему правилу, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов.
Положениями ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Пунктом 4 ст. 8 этого же Закона предусмотрено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
В соответствии с п. 1 ст. 22 Закона Воронежской области от 13.05.2008 года N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области" при продаже земельного участка Воронежская область имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов, а в случае отказа уполномоченного органа от приобретения в государственную собственность Воронежской области данного земельного участка - муниципальное образование для покупки такого земельного участка в муниципальную собственность.
Продавец земельного участка в соответствии с действующим законодательством обязан известить в письменной форме правительство Воронежской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет, (ч. 2).
Механизм реализации положений, закрепленных в части 1 настоящей статьи, определяется Постановлением Правительства Воронежской области от 06.04.2011 года N 264 "Об утверждении порядка взаимодействия исполнительных органов государственной власти Воронежской области при реализации Воронежской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Воронежской области".
Земельный участок, принадлежащий на праве собственности на данный момент К.С.В., как объект недвижимости из земель сельскохозяйственного назначения, был продан с нарушением требований п. 4 ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", так как при совершении указанной выше сделки купли-продажи, Г.О.В. не извещал администрацию Борисоглебского городского округа Воронежской области о намерении продать спорный земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения.
Кроме того, как установлено судебной коллегией, администрация Борисоглебского городского округа Воронежской области не была извещена о намерении произвести отчуждение спорного земельного участка.
При этом, как усматривается из находящейся в материалах гражданского дела апелляционной жалобы с заявлением о восстановлении срока на обжалование данного решения суда, администрация имела намерение приобрести спорный земельный участок.
Поскольку Г.О.В. не обладал правом распоряжения недвижимым имуществом, являющимся предметом исковых притязаний, и был нарушен установленный законом порядок купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, у суда первой инстанции не было правовых оснований признавать действительным (состоявшимся) договор купли-продажи от 10.01.2013 года.
Таким образом, решение Борисоглебского районного суда Воронежской области от 13 августа 2014 года подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований К.С.В.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что на основании решения Борисоглебского городского суда Воронежской области от 13 августа 2013 года органом, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, осуществлена государственная регистрация права собственности К.С.В. на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под оборудование стоянки автомашин, тракторов и другой техники (транспорта), общей площадью.. кв. м, адресу(местонахождение) объекта: ... о чем в ЕГРП ... внесена запись регистрации N ... (л.д. 66), а также государственная регистрация права собственности К.С.В. на здание, назначение: ... сделана запись регистрации N ... (л.д. 67).
В соответствии с ч. 1 статьи 445 ГПК Российской Федерации суд, рассматривающий дело в суде апелляционной, если он своим решением окончательно разрешает спор, обязан разрешить вопрос о повороте исполнения решения суда или передать дело на разрешение суда первой инстанции.
Поскольку указанные записи внесены в Единый государственные реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании решения суда, которое отменено, в порядке нормы ч. 1 ст. 445 ГПК РФ они подлежат погашению.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 13 августа 2013 года отменить.
Принять новое решение.
В иске К.С.В. к Г.О.В. о признании договора купли-продажи состоявшемся (действительным), признании права собственности на нежилое помещение и земельный участок - отказать.
Настоящее апелляционное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей регистрации от ... года N ... о праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ... о праве собственности на нежилое здание по адресу: ...
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.12.2014 N 33-5747
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 декабря 2014 г. N 33-5747
Строка N 25.7
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Бабкиной Г.Н.,
судей Востриковой Г.Ф., Холодкова Ю.А.,
при секретаре Ш.Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Востриковой Г.Ф.
гражданское дело по исковому заявлению К.С.В. к Г.О.В. о признании договора купли-продажи действительным (состоявшимся), признании права собственности на земельный участок,
по апелляционной жалобе К.Е.А.
на решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 13 августа 2013 года,
(судья Разумов М.В.),
установила:
К.С.В. обратилась в суд с иском к Г.О.В., полагая, что совершенная ...2013 года между ней и ответчиком сделка купли-продажи нежилого здания (гостиничный комплекс с автостоянкой) и земельного участка, соответствует требованиям закона, а Г.О.В. не является в органы, в компетенцию которых входит осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, просила признать действительным (состоявшимся) данный договор купли-продажи от ...2013 года; признать за ней право собственности на нежилое здание (гостиничный комплекс с автостоянкой) общей площадью ... кв. м, и земельный участок площадью ... кв. м, с кадастровым номером ..., из категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначен под оборудование стоянки автомашин, тракторов и другой техники (транспорта), расположенные по адресу: ...
Решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 13 августа 2013 года постановлено: "Удовлетворить исковые требования К.С.В.
Признать действительным договор купли-продажи от.. 2013 года, заключенный между К.С.В. и Г.О.В., по которому она приобрела в собственность нежилое здание (гостиничный комплекс с автостоянкой) общей площадью ... кв. м, и земельный участок площадью ... кв. м, с кадастровым номером ..., из категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначен под оборудование стоянки автомашин, тракторов и другой техники (транспорта), расположенные по адресу: ...
Признать за К.С.В. право собственности на нежилое здание (гостиничный комплекс с автостоянкой) общей площадью ... кв. м, и земельный участок площадью ... кв. м, с кадастровым номером ..., из категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначен под оборудование стоянки автомашин, тракторов и другой техники (транспорта), расположенные по адресу: ... (л.д. 35 - 37).
Определением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 24 апреля 2014 года К.Е.А. отказано в восстановлении пропущенного процессуального срока для подачи апелляционной жалобы на решение от 13 августа 2013 года (л.д. 53 - 55).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 01 июля 2014 года определение Борисоглебского городского суда Воронежской области отменено и К.Е.А. восстановлен процессуальный срок для подачи апелляционной жалобы на решение от 13 августа 2013 года (л.д. 77 - 80).
Определением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 22 августа 2014 года администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области отказано в восстановлении срока для подачи апелляционной жалобы на решение от 13 августа 2013 года.
В апелляционной жалобе К.Е.А. просит указанное решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, нарушение договором купли-продажи установленного законодательством порядка продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и его прав как кредитора на обращение взыскания на имущество Г.О.В., и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований (л.д. 46 - 48).
В возражениях на апелляционную жалобу К.С.В. просит решение суда оставить без изменения, полагая, что по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, оснований для отмены решения не имеется (л.д. 108 - 110).
К.С.В. о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещена надлежащим образом, направила в суд заявление с просьбой отложить судебное разбирательство ввиду ее нахождения на стационарном лечении. Вместе с тем, представленной истицей справкой без номера и даты выдачи, а также ответом главного врача БУЗ ВО Борисоглебская районная больница от ... на запрос суда, не подтверждается, что К.С.В. находится на стационарном лечении в день рассмотрения дела судом апелляционной инстанции. Судебная коллегия пришла к выводу о том, что истица отсутствует в судебном заседании без уважительных причин и посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие истицы.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки судебную коллегию не уведомили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК Российской Федерации на основании определения судебной коллегии дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, заслушав представителя К.Е.А. - С.И.С. по доверенности N ... года, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В силу ч. 1 ст. 330 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК Российской Федерации), а также тогда когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении").
Согласно части 2 статьи 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Как разъяснено в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции на основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.
Судам апелляционной инстанции необходимо исходить из того, что под интересами законности с учетом положений статьи 2 ГПК РФ следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений, а также в целях защиты семьи, материнства, отцовства, детства; социальной защиты; обеспечения права на жилище; охраны здоровья; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; защиты права на образование и других прав и свобод человека и гражданина; в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов и в иных случаях необходимости охранения правопорядка.
Судам апелляционной инстанции необходимо учитывать, что интересам законности не отвечает, в частности, применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права с нарушением правил действия законов во времени, пространстве и по кругу лиц.
В случае, если суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проверить обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции в полном объеме, апелляционное определение в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 329 ГПК РФ должно содержать мотивы, по которым суд апелляционной инстанции пришел к такому выводу.
В данном случае судебная коллегия приходит к выводу о необходимости проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального права в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов, а также охранения правопорядка.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлено и следует из материалов дела, что ...2013 года между Г.О.В. (продавец) и К.С.В. (покупатель) заключен в простой письменной форме договор купли-продажи нежилого здания (гостиничный комплекс с автостоянкой) общей площадью ... кв. м, и земельного участка площадью ... кв. м, с кадастровым номером ..., из категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначен под оборудование стоянки автомашин, тракторов и другой техники (транспорта), расположенных по адресу: ... (л.д. 8 - 9).
Как следует из материалов дела и п. 2 договора купли-продажи, право собственности на отчуждаемый земельный участок признано за продавцом Г.О.В. решением мирового судьи судебного участка N ... Борисоглебского района Воронежской области от ... года, вступившим в законную силу ... года, как приобретенное на основании договора аренды и бартерной сделки.
В договоре купли-продажи от ...2013 года не указано, на каком праве и на основании каких правоустанавливающих документов продавцу принадлежит отчуждаемый гостиничный комплекс с автостоянкой, документы, удостоверяющие государственную регистрацию права продавца Г.О.В. на данное недвижимое имущество, в материалах отсутствуют.
Отчуждаемое имущество сторонами договора оценено в ... рублей, в том числе, отчуждаемое нежилое здание (гостиничный комплекс с автостоянкой) - в ... рублей, земельный участок - в ... рублей (п. 3 договора).
В материалах дела имеется акт приема-передачи от ...2013 года, составленный о том, что продавец передал, а покупатель приняла нежилое здание (гостиничный комплекс с автостоянкой) общей площадью - ... кв. м, и земельный участок площадью ... кв. м с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: Воронежская область, ... стороны финансовых и иных претензий друг к другу не имеют (л.д. 10).
Также в материалах дела имеется межевой план на земельный участок, составленный кадастровым инженером ...2013 года (л.д. 20 - 27), кадастровая выписка от 09 июля 2013 года о внесении 09.07.2013 года в государственный кадастр недвижимости земельного участка с кадастровым номером ..., с местоположением ... категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: под оборудование стоянки автомашин, тракторов и другой техники (транспорта); площадью ... кв. м; сведения о регистрации прав отсутствуют; граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д. 29).
Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 28.03.2013 года на нежилой объект - гостиничный комплекс с автостоянкой, литера ..., инвентарный номер ..., общей площадь ... кв. м, расположенный по адресу: ... на ввод объекта в эксплуатацию ... разрешение не предъявлено (л.д. 17). В разделе III "Описание зданий и сооружений" технического паспорта указано, что объект литер А, А1 имеет кирпичный фундамент, стены из пеноблока и кирпича, деревянные перекрытия, крышу из шифера и полы из плитки, то есть является объектом недвижимости (л.д. 14 - 19).
В материалах дела имеется согласованный проект на автостоянку, расположенную на автодороге ... (л.д. 12 - 13).
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования К.С.В., суд первой инстанции исходил из того, что стороны договора купли-продажи от ...2013 года свои обязательства исполнили в полном объеме, однако Г.О.В., ссылаясь на занятость, отказывается явиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, препятствуя осуществлению государственной регистрации права собственности К.С.В. на вышеуказанное недвижимое имущество. Суд первой инстанции посчитал, что сторонами сделки были соблюдены требования ст. 550 ГК Российской Федерации, предъявляемые к форме договора купли-продажи недвижимости. Однако, не была произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество к покупателю, как того требует ч. 1 ст. 131 ГК Российской Федерации, но при этом договор никем, в том числе третьими лицами, не оспаривается, исходя из чего, суд первой инстанции посчитал возможным признать данный договор действительным.
Применив положения ч. 2 ст. 218 ГК Российской Федерации, суд первой инстанции признал за истицей право собственности на нежилое здание (гостиничный комплекс с автостоянкой) общей площадью ... кв. м и земельный участок площадью ... кв. м.
Судебная коллегия полагает, что указанное решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, поскольку постановлено с нарушением норм материального и процессуального права, при неправильном определении судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу статьи 550 ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 551 ГК Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
По смыслу изложенных выше норм и разъяснений уклонение одной из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, является основанием лишь для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности.
Вместе с тем, К.С.В. заявлены исковые требования о признании действительным (состоявшимся) договора купли-продажи объектов недвижимости и признании за ней права собственности на приобретенное по договору купли-продажи недвижимое имущество, то есть неправильно выбран способ защиты права.
При таких обстоятельствах суд должен был в соответствии со статьей 148 ГПК Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), что судом не было сделано.
В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В нарушение указанной нормы процессуального права, судом первой инстанции не были определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.
Разрешая спор по заявленным требованиям и удовлетворяя их, суд первой инстанции должен был установить, могло ли спорное недвижимое имущество (земельный участок, гостиничный комплекс с автостоянкой) являться объектом купли-продажи, обладал ли Г.О.В. правом отчуждения указанного недвижимого имущества, перешло ли к истице право собственности на указанное недвижимое имущество по договору купли-продажи. Такие обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, судом установлены не были.
Вместе с тем, согласно пунктам 1 - 3 статьи 209 ГК Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Пунктом 1 статьи 260 ГК Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, наделены правом продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
Согласно п. 2 статьи 261 ГК Российской Федерации, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 263 ГК Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
В соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также выдается на основании правоустанавливающих документов на земельный участок (часть 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Кроме того, согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются заявка заказчика (застройщика) и документы, удостоверяющие его право собственности (право распоряжения) земельным участком, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке.
Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (пункт 1 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса Российской Федерации, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса Российской Федерации, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно п. 1 статьи 130 ГК Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу п. 1 статьи 131 ГК Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Местоположение границ земельного участка и его площадь в силу п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Согласно п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов.
Таким образом, в соответствии со ст. ст. 130, 261 ГК РФ, ст. 11.1 ЗК РФ объектом права собственности может быть земельный участок, то есть часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законодательством. В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 59 Постановления Пленума ВС Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК Российской Федерации (из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей).
Из материалов дела следует, что право собственности Г.О.В. на земельный участок было признано решением мирового судьи судебного участка ... года, вступившим в законную силу ... года.
Государственная регистрация права собственности Г.О.В. на земельный участок в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не была осуществлена, документы, удостоверяющие право собственности Г.О.В. на земельный участок в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в материалах дела отсутствуют и в договоре от 10.01.2013 года не указаны.
Согласно кадастровой выписке от 09.07.2013 года земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 09.07.2013 года (п. 7); категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (п. 9); сведения о регистрации прав отсутствуют (п. 14); граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (п. 15) (л.д. 29).
Таким образом, поскольку на дату заключения договора купли-продажи от ... года государственная регистрация права собственности Г.О.В. на земельный участок не была осуществлена, на государственный кадастровый учет земельный участок не был поставлен и граница земельного участка не была установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, Г.О.В. в силу ст. 209 ГК РФ не вправе был распоряжаться данным земельным участком, а земельный участок не мог являться объектом купли-продажи, следовательно, на основании указанного договора купли-продажи от ...2013 года к К.С.В. не могло перейти право собственности на земельный участок.
Земельным кодексом Российской Федерации установлен приоритет прав на земельный участок и его определяющая роль по отношению к праву на возведенное на данном участке строение. А именно, в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации указан принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Решением мирового судьи судебного участка ... года, вступившим в законную силу ... года, право собственности на гостиничный комплекс с автостоянкой за Г.О.В. не было признано.
Статья 218 ГК Российской Федерации предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Доказательств приобретения Г.О.В. гостиничного комплекса с автостоянкой на основании договора в материалах дела не имеется.
Разрешение на строительство и ввод объекта (гостиничного комплекса с автостоянкой) в эксплуатацию в материалах дела отсутствует. Кроме того, из представленных документов не следует, что в установленном порядке принималось решение о предоставлении земельного участка в целях строительства объекта недвижимости (л.д. 29).
В соответствии со ст. 219 ГК Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
В силу ч. 2 ст. 4 указанного Закона, обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК Российской Федерации).
Государственная регистрация права Г.О.В. на гостиничный комплекс с автостоянкой не была осуществлена.
Таким образом, доказательства, подтверждающие право собственности Г.О.В. на гостиничный комплекс с автостоянкой и право распоряжения данным недвижимым имуществом, в материалах дела отсутствуют.
Поскольку в силу приведенных норм закона Г.О.В. собственником спорного строения не являлся, то и прав на его отчуждение он не имел.
При указанных обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для удовлетворения требований К.С.В. о признании за ней права собственности на спорный комплекс.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции не принял во внимание, что оспариваемым договором купли-продажи нарушены установленные Федеральным законом от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков, сделкам, результатом, совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (пункт 1 статьи 1 Закона), а следовательно, интересы публичных образований - субъекта Российской Федерации и муниципального образования.
Согласно положению пункта 3 статьи 1 указанного Закона оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков, преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", по общему правилу, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов.
Положениями ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Пунктом 4 ст. 8 этого же Закона предусмотрено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
В соответствии с п. 1 ст. 22 Закона Воронежской области от 13.05.2008 года N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области" при продаже земельного участка Воронежская область имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов, а в случае отказа уполномоченного органа от приобретения в государственную собственность Воронежской области данного земельного участка - муниципальное образование для покупки такого земельного участка в муниципальную собственность.
Продавец земельного участка в соответствии с действующим законодательством обязан известить в письменной форме правительство Воронежской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет, (ч. 2).
Механизм реализации положений, закрепленных в части 1 настоящей статьи, определяется Постановлением Правительства Воронежской области от 06.04.2011 года N 264 "Об утверждении порядка взаимодействия исполнительных органов государственной власти Воронежской области при реализации Воронежской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Воронежской области".
Земельный участок, принадлежащий на праве собственности на данный момент К.С.В., как объект недвижимости из земель сельскохозяйственного назначения, был продан с нарушением требований п. 4 ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", так как при совершении указанной выше сделки купли-продажи, Г.О.В. не извещал администрацию Борисоглебского городского округа Воронежской области о намерении продать спорный земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения.
Кроме того, как установлено судебной коллегией, администрация Борисоглебского городского округа Воронежской области не была извещена о намерении произвести отчуждение спорного земельного участка.
При этом, как усматривается из находящейся в материалах гражданского дела апелляционной жалобы с заявлением о восстановлении срока на обжалование данного решения суда, администрация имела намерение приобрести спорный земельный участок.
Поскольку Г.О.В. не обладал правом распоряжения недвижимым имуществом, являющимся предметом исковых притязаний, и был нарушен установленный законом порядок купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, у суда первой инстанции не было правовых оснований признавать действительным (состоявшимся) договор купли-продажи от 10.01.2013 года.
Таким образом, решение Борисоглебского районного суда Воронежской области от 13 августа 2014 года подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований К.С.В.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что на основании решения Борисоглебского городского суда Воронежской области от 13 августа 2013 года органом, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, осуществлена государственная регистрация права собственности К.С.В. на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под оборудование стоянки автомашин, тракторов и другой техники (транспорта), общей площадью.. кв. м, адресу(местонахождение) объекта: ... о чем в ЕГРП ... внесена запись регистрации N ... (л.д. 66), а также государственная регистрация права собственности К.С.В. на здание, назначение: ... сделана запись регистрации N ... (л.д. 67).
В соответствии с ч. 1 статьи 445 ГПК Российской Федерации суд, рассматривающий дело в суде апелляционной, если он своим решением окончательно разрешает спор, обязан разрешить вопрос о повороте исполнения решения суда или передать дело на разрешение суда первой инстанции.
Поскольку указанные записи внесены в Единый государственные реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании решения суда, которое отменено, в порядке нормы ч. 1 ст. 445 ГПК РФ они подлежат погашению.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 13 августа 2013 года отменить.
Принять новое решение.
В иске К.С.В. к Г.О.В. о признании договора купли-продажи состоявшемся (действительным), признании права собственности на нежилое помещение и земельный участок - отказать.
Настоящее апелляционное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей регистрации от ... года N ... о праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ... о праве собственности на нежилое здание по адресу: ...
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)