Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно выше его рыночной стоимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д., Никифорова С.Б.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества "Главновосибирскстрой" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе открытого акционерного общества "Главновосибирскстрой" на решение Новосибирского областного суда от 4 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
открытое акционерное общество "Главновосибирскстрой" (далее - ОАО "Главновосибирскстрой") обратилось в Новосибирский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:35:032950:6, общей площадью 373 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для организации строительства административного здания с подземной автостоянкой, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Кавалерийская, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2010 г. - 444 015 руб.
Решением Новосибирского областного суда от 4 февраля 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ОАО "Главновосибирскстрой" обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.
ОАО "Главновосибирскстрой", Мэрия г. Новосибирска, Правительство Новосибирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра по Новосибирской области), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Новосибирской области в судебное заседание не явились, о времени месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
ОАО "Главновосибирскстрой" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 54:35:032950:6, общей площадью 373 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для организации строительства административного здания с подземной автостоянкой, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Кавалерийская, по договору аренды от 24 июля 2009 г. N 59174/1, заключенному с Мэрией г. Новосибирска (арендатором). Согласно приложению к названному договору арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно кадастровому паспорту от 28 июля 2014 г. N 54/201/14-234294 земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 26 февраля 2007 г.
Кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 893 174,5 руб., что подтверждается кадастровым паспортом и кадастровой справкой от 16 сентября 2014 г.
Указанная кадастровая стоимость определена постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" по состоянию на 1 января 2010 г.
Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 4 декабря 2014 г. N 01-23-463/14 заявление ОАО "Главновосибирскстрой" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка возвращено.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27 августа 2014 г. N 140904-РС, выполненный независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем Ефимовым С.А.
Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 444 015 руб.
По результатам экспертизы отчета от 27 августа 2014 г. N 140904-РС, проведенной экспертом некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "СВОД", отчет признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, о чем составлено заключение от 15 октября 2014 г. N 938/Н-14.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость арендуемого обществом земельного участка, установленная в отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики объектов и не является достоверной.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В рассматриваемом случае рыночная стоимость земельного участка в размере 444 015 руб. установлена оценщиком по состоянию на 1 января 2010 г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Новосибирской области, в отношении которых упомянутым постановлением Правительства Новосибирской области утверждены результаты кадастровой стоимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, заявителем представлен отчет от 27 августа 2014 г. N 140904-РС.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу пункта 18 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Из отчета об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком применен сравнительный подход, использован метод сравнения продаж.
Согласно пункту 14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Из отчета об оценке следует, что при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка методом прямого сравнения продаж использовались данные, полученные из средств массовой информации.
Оценщиком выбраны четыре объекта-аналога, характеристики которых приведены в таблице 3.2.1: район, целевое назначение, вид права пользования, размер участка, возможность подведения коммуникаций, контактные данные продавца, источник информации, дата предложения, цена предложения, удельная цена руб./кв. м.
Иные характеристики, позволяющие сопоставить оцениваемый земельный участок с аналогичными, по мнению оценщика, участками, например, наличие улучшений, в отчете об оценке отсутствуют.
Оценщиком осуществлена скидка на торг, а также произведены корректировки на дату продажи, на местоположение, на масштаб (размер площади объекта).
Корректировки на условия финансирования, на состав передаваемых прав на объект, на условия продажи, на категорию земель и вид разрешенного использования, на возможность быстрого подключения инженерных коммуникаций оценщиком не произведены.
По мнению оценщика, корректировка на состав передаваемых прав не требуется, так как правовой статус объекта оценки и объектов-аналогов - собственность (данное заключение сделано на основе объявлений из раздела продажи коммерческой недвижимости, раздел по перепродаже прав является отдельным разделом справочника "Коммерческая недвижимость"). При этом в таблице сравнения по всем объектам-аналогам указано на отсутствие сведений о виде пользования.
Вместе с тем объект оценки - земельный участок принадлежит ОАО "Главновосибирскстрой" на праве аренды, следовательно, по данному показателю объект оценки и объекты-аналоги различаются.
Оценщик выбрал элемент сравнения "Категория земель, вид разрешенного использования" как один из основных ценообразующих факторов при оценке земельных участков. При этом оценщик указал, что различия по данному фактору между объектом оценки и объектом-аналогом отсутствуют, в связи с чем корректировка не требуется.
Однако в таблице сравнения приведены характеристики объектов-аналогов по целевому назначению (под комплекс зданий для продажи и техобслуживания автомобилей, под строительство административного здания с автостоянкой, под капитальное строительство, под капитальное строительство (находится на перекрестке). Разрешенное использование объекта оценки - для организации строительства административного здания с подземной автостоянкой. По виду разрешенного использования участки не сравнивались. Кроме того, целевое назначение земельных участков также различается.
Судом первой инстанции установлено, что согласно таблице 3.2.2 при расчете удельной рыночной стоимости 1 кв. м земли по объектам-аналогам оценщик применил коэффициент вариации скорректированных цен 13,33%. Между тем при описании анализа полученных скорректированных цен 1 кв. м объектов-аналогов на однородность оценщик указал, что в данном случае коэффициент вариации составил 25,11%.
Судебная коллегия также отмечает, что все заявленные оценщиком характеристики объектов-аналогов перечислены им в таблице сравнения, какой-либо документально подтвержденной информации о соответствии действительности приведенных показателей в отчете не имеется. В приложении к отчету отсутствуют как копии объявлений источников информации об объектах-аналогах, так и документы, содержащие сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения.
Контактные данные продавцов и ссылка на справочник "Коммерческая недвижимость", указанные в таблице сравнения, не могут служить надлежащим подтверждением приведенных оценщиком сведений.
Таким образом, проверить данные в отношении объектов-аналогов, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, не представляется возможным.
Поскольку нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по конкретным элементам сравнения.
С учетом изложенного Судебная коллегия приходит к выводу, что представленный заявителем отчет об оценке от 27 августа 2014 г. N 140904-РС не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают указанные выводы Судебной коллегии и не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального права и норм процессуального права, предусмотренном законом в качестве основания для отмены судебного акта в апелляционном порядке.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Новосибирского областного суда от 4 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Главновосибирскстрой" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 17.06.2015 N 67-АПГ15-25
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно выше его рыночной стоимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июня 2015 г. N 67-АПГ15-25
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д., Никифорова С.Б.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества "Главновосибирскстрой" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе открытого акционерного общества "Главновосибирскстрой" на решение Новосибирского областного суда от 4 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
открытое акционерное общество "Главновосибирскстрой" (далее - ОАО "Главновосибирскстрой") обратилось в Новосибирский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:35:032950:6, общей площадью 373 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для организации строительства административного здания с подземной автостоянкой, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Кавалерийская, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2010 г. - 444 015 руб.
Решением Новосибирского областного суда от 4 февраля 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ОАО "Главновосибирскстрой" обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.
ОАО "Главновосибирскстрой", Мэрия г. Новосибирска, Правительство Новосибирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра по Новосибирской области), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Новосибирской области в судебное заседание не явились, о времени месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
ОАО "Главновосибирскстрой" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 54:35:032950:6, общей площадью 373 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для организации строительства административного здания с подземной автостоянкой, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Кавалерийская, по договору аренды от 24 июля 2009 г. N 59174/1, заключенному с Мэрией г. Новосибирска (арендатором). Согласно приложению к названному договору арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно кадастровому паспорту от 28 июля 2014 г. N 54/201/14-234294 земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 26 февраля 2007 г.
Кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 893 174,5 руб., что подтверждается кадастровым паспортом и кадастровой справкой от 16 сентября 2014 г.
Указанная кадастровая стоимость определена постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" по состоянию на 1 января 2010 г.
Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 4 декабря 2014 г. N 01-23-463/14 заявление ОАО "Главновосибирскстрой" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка возвращено.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27 августа 2014 г. N 140904-РС, выполненный независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем Ефимовым С.А.
Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 444 015 руб.
По результатам экспертизы отчета от 27 августа 2014 г. N 140904-РС, проведенной экспертом некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "СВОД", отчет признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, о чем составлено заключение от 15 октября 2014 г. N 938/Н-14.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость арендуемого обществом земельного участка, установленная в отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики объектов и не является достоверной.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В рассматриваемом случае рыночная стоимость земельного участка в размере 444 015 руб. установлена оценщиком по состоянию на 1 января 2010 г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Новосибирской области, в отношении которых упомянутым постановлением Правительства Новосибирской области утверждены результаты кадастровой стоимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, заявителем представлен отчет от 27 августа 2014 г. N 140904-РС.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу пункта 18 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Из отчета об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком применен сравнительный подход, использован метод сравнения продаж.
Согласно пункту 14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Из отчета об оценке следует, что при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка методом прямого сравнения продаж использовались данные, полученные из средств массовой информации.
Оценщиком выбраны четыре объекта-аналога, характеристики которых приведены в таблице 3.2.1: район, целевое назначение, вид права пользования, размер участка, возможность подведения коммуникаций, контактные данные продавца, источник информации, дата предложения, цена предложения, удельная цена руб./кв. м.
Иные характеристики, позволяющие сопоставить оцениваемый земельный участок с аналогичными, по мнению оценщика, участками, например, наличие улучшений, в отчете об оценке отсутствуют.
Оценщиком осуществлена скидка на торг, а также произведены корректировки на дату продажи, на местоположение, на масштаб (размер площади объекта).
Корректировки на условия финансирования, на состав передаваемых прав на объект, на условия продажи, на категорию земель и вид разрешенного использования, на возможность быстрого подключения инженерных коммуникаций оценщиком не произведены.
По мнению оценщика, корректировка на состав передаваемых прав не требуется, так как правовой статус объекта оценки и объектов-аналогов - собственность (данное заключение сделано на основе объявлений из раздела продажи коммерческой недвижимости, раздел по перепродаже прав является отдельным разделом справочника "Коммерческая недвижимость"). При этом в таблице сравнения по всем объектам-аналогам указано на отсутствие сведений о виде пользования.
Вместе с тем объект оценки - земельный участок принадлежит ОАО "Главновосибирскстрой" на праве аренды, следовательно, по данному показателю объект оценки и объекты-аналоги различаются.
Оценщик выбрал элемент сравнения "Категория земель, вид разрешенного использования" как один из основных ценообразующих факторов при оценке земельных участков. При этом оценщик указал, что различия по данному фактору между объектом оценки и объектом-аналогом отсутствуют, в связи с чем корректировка не требуется.
Однако в таблице сравнения приведены характеристики объектов-аналогов по целевому назначению (под комплекс зданий для продажи и техобслуживания автомобилей, под строительство административного здания с автостоянкой, под капитальное строительство, под капитальное строительство (находится на перекрестке). Разрешенное использование объекта оценки - для организации строительства административного здания с подземной автостоянкой. По виду разрешенного использования участки не сравнивались. Кроме того, целевое назначение земельных участков также различается.
Судом первой инстанции установлено, что согласно таблице 3.2.2 при расчете удельной рыночной стоимости 1 кв. м земли по объектам-аналогам оценщик применил коэффициент вариации скорректированных цен 13,33%. Между тем при описании анализа полученных скорректированных цен 1 кв. м объектов-аналогов на однородность оценщик указал, что в данном случае коэффициент вариации составил 25,11%.
Судебная коллегия также отмечает, что все заявленные оценщиком характеристики объектов-аналогов перечислены им в таблице сравнения, какой-либо документально подтвержденной информации о соответствии действительности приведенных показателей в отчете не имеется. В приложении к отчету отсутствуют как копии объявлений источников информации об объектах-аналогах, так и документы, содержащие сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения.
Контактные данные продавцов и ссылка на справочник "Коммерческая недвижимость", указанные в таблице сравнения, не могут служить надлежащим подтверждением приведенных оценщиком сведений.
Таким образом, проверить данные в отношении объектов-аналогов, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, не представляется возможным.
Поскольку нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по конкретным элементам сравнения.
С учетом изложенного Судебная коллегия приходит к выводу, что представленный заявителем отчет об оценке от 27 августа 2014 г. N 140904-РС не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают указанные выводы Судебной коллегии и не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального права и норм процессуального права, предусмотренном законом в качестве основания для отмены судебного акта в апелляционном порядке.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Новосибирского областного суда от 4 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Главновосибирскстрой" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)