Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылался на неисполнение требования о погашении задолженности и отсутствие реакции на предложение о расторжении договоров и о возврате арендованного имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 ноября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью Комплекс здоровья и отдыха "Идарей" (ИНН 0715000023, ОГРН 1020700756020) - Ульбашева А.Х. (доверенность от 11.11.2014), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Кушхова З.А. - Улыбашева А.Х. (доверенность от 10.10.2014), в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Аушигер" (ИНН 0706002480, ОГРН 1020700636802), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Федеральной налоговой службы России, Министерства государственного имущества и земельных отношений Кабардино-Балкарской Республики, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Комплекс здоровья и отдыха "Идарей" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.09.2013 (судья Маирова А.Ю.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2014 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Луговая Ю.Б.) по делу N А20-2990/2013, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Аушигер" (далее - общество-1) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью Комплекс здоровья и отдыха "Идарей" (далее - общество-2) о взыскании 335 782 рублей 13 копеек, в том числе 84 тыс. рублей задолженности по договору от 28.12.1999 аренды земельного участка площадью 6,44 га, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Черекский район, с. Аушигер, и скважины 109-Э для добычи подземных вод (далее - договор от 28.12.1999, земельный участок площадью 6,44 га, скважина) за период с марта 2000 года по март 2013 года, 78 тыс. рублей задолженности по договору от 25.08.2000 аренды земельного участка площадью 240 500 кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Черекский район, с. Аушигер, (далее - договор от 25.08.2000, земельный участок площадью 24,05 га) за период с марта 2000 года по март 2013 года, 173 782 рублей 13 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а также о расторжении договоров от 28.12.1999 и от 25.08.2000.
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.09.2013 иск удовлетворен по мотиву допущения обществом-2 существенных нарушений условий договоров от 28.12.1999 и от 25.08.2000, выразившихся в неоднократном невнесении арендных платежей.
Определением от 11.12.2013 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, гражданина Кушхова З.А (далее - физическое лицо) в связи с нахождением на земельном участке площадью 24,05 кв. м принадлежащих физическому лицу объектов недвижимости.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2014 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.09.2013 изменено, взысканная сумма уменьшена до 237 854 рублей 65 копеек, в том числе 44 675 рублей 71 копейка задолженности по договору от 28.12.1999 за период с 01.03.2001 по 01.03.2013, 73 600 рублей 76 копеек задолженности по договору от 25.08.2000 за период с 01.03.2001 по 01.03.2013, а также 118 276 рублей 47 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд апелляционной инстанции указал на допущенную обществом-1 при расчете задолженности методологическую ошибку в определении момента возникновения обязанностей арендатора по внесению арендных платежей.
Общество-2 обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), указав на наличие переплаты по договорам от 28.12.1999 и от 25.08.2000, обусловленной зачетом 57 тыс. рублей во исполнение решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики по делу N А20-6813/2013, установлением определением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 02.07.2013 по делу N А20-3021/2012 требования общества-2 к обществу-1 в сумме 161 362 рублей, существовавшего по состоянию на 03.03.2008, и его включением в реестр требований кредиторов, а также возвратом обществом-2 обществу-1 162 тыс. рублей по требованию нового собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке площадью 6,44 га. Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции, установив факт принятия судом первой инстанции решения о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле физического лица, должен перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
Из материалов дела видно и судами установлено, что правопредшественник общества-1 (арендодатель) и общество-2 (арендатор) заключили договор от 28.12.1999, предметом которого явилась передача в аренду земельного участка площадью 6,44 га для строительства оздоровительного комплекса, а также скважины с правом ее последующего выкупа. Сумма ежегодной платы за использование земельного участка площадью 6,44 га составила 2 тыс. рублей, за использование скважины - 1 500 рублей. Срок аренды составил 25 лет. Государственная регистрация договора от 28.12.1999 осуществлена 27.03.2000.
Правопредшественник общества (арендодатель) и комплекс (арендатор) заключили договор 25.08.2000, предметом которого явилась передача в аренду земельного участка площадью 24,05 га для строительства оздоровительного комплекса. Сумма ежегодной арендной платы составила 6 тыс. рублей, срок аренды - 25 лет. Государственная регистрация договора от 25.08.2000 осуществлена 10.102000.
В связи с неисполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы, что, по мнению арендодателя, повлекло возникновение задолженности в размере 84 тыс. рублей по договору от 28.12.1999 и 78 000 рублей по договору от 25.08.2000, обществом-1 в адрес общества-2 дважды направлены требования от 28.03.2013 о погашении образовавшейся задолженности, а также предложения от 12.04.2013 о расторжении договоров от 28.12.1999, от 25.08.2000 и о возврате арендованного имущества.
Неисполнение требования о погашении задолженности и отсутствие реакции на предложение о расторжении договоров от 28.12.1999, от 25.08.2000 и о возврате арендованного имущества послужили основанием обращения общества в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
При этом в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13; далее - постановление Пленума N 73) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подтвердил право арендодателя на предъявление в разумный срок иска о расторжении договора даже после уплаты долга. Погашение задолженности по арендной плате по истечении установленных договором сроков не исключает возможности квалификации такого нарушения как существенного и не лишает арендодателя права предъявления иска о расторжении договора аренды.
В пункте 12 постановления Пленума N 73 сформулирована рекомендация, согласно которой положения статьи 608 Гражданского кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Вместе с тем недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договоров аренды, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.
Договор, в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченному им лицу (статья 608 Гражданского кодекса).
Лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться такими участками (пункт 4 статьи 20 Земельного кодекса, пункт 24 постановления Пленума N 11).
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 1744/11 отмечено, что последствием недействительности договора аренды, заключенного обладателем права постоянного (бессрочного) пользования с нарушением запрета, установленного статьей 20 Земельного кодекса, является возникновение у фактического пользователя земельного участка, не имеющего возможности возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, обязанности по возмещению другой стороне сделки стоимости такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 Кодекса). Обладатель права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком вправе претендовать на платежи, не внесенные фактическим пользователем этого участка за период его использования, в рамках двусторонней реституции и последующего судебного зачета встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 Кодекса. Собственник вправе взыскать с правообладателя земельного участка неосновательно полученные или подлежащие получению им по правилам реституции денежные средства, если они не были перечислены непосредственно в его бюджет. Соответствующее право собственника не может зависеть от того, рассчитались ли между собой стороны ничтожной сделки. В указанных целях собственник вправе предъявить иск о применении последствий недействительности сделки, совершенной в нарушение запрета на распоряжение земельным участком, предоставленным на праве постоянного (бессрочного) пользования, к сторонам такой сделки и одновременно предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения с лица, наделенного упомянутым вещным правом. Если собственник считает и докажет, что установленная по ничтожной сделке плата занижена, то он вправе претендовать на взыскание соответствующей суммы неосновательного обогащения непосредственно с фактического пользователя земельным участком, поскольку сбережение им упомянутых денежных средств не связано с основанием недействительности сделки и не относится к последствиям ее недействительности. Однако собственник не имеет права на взыскание с фактического пользователя земельным участком неосновательного обогащения в размере платы, установленной ничтожной сделкой, поскольку последствия этой сделки устраняются в результате применения двусторонней реституции между ее сторонами. При обращении в суд одной из сторон подобной сделки с иском лишь к другой стороне без привлечения к делу собственника земельного участка суд должен известить собственника о возможности вступления в дело третьим лицом с самостоятельными требованиями.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия у общества-1 права собственности как на земельные участки площадью 6,44 га и 24,05 га, так и на скважину. В имеющихся в деле копиях выписки из реестра от 20.04.2012 N 11/004/2012-9 и адресованного обществу-1 письма Министерства государственного имущества и земельных отношений Кабардино-Балкарской Республики содержатся сведения о том, что земельные участки площадью 6,44 га и 24,05 га являются частями земельного участка площадью 330 886 кв. м, находящегося в собственности Кабардино-Балкарской Республики и переданного обществу-1 в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления администрации Черекского района от 17.09.1998 N 122. Данным доказательствам, а также договорам от 28.12.1999, от 25.08.2000 с точки зрения вышеприведенных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции надлежащая оценка судами первой и апелляционной инстанций не дана, в связи с чем содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о правомерности распоряжения обществом-1 земельными участками площадью 6,44 га и 24,05 га, заключения им договоров от 28.12.1999, от 25.08.2000 и наличия у него права на расторжение названных сделок в судебном порядке не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить собственника земельных участков площадью 6,44 га и 24,05 га, дать оценку договорам от 28.12.1999, от 25.08.2000 на предмет их соответствия законодательству, сопоставить установленную названными сделками арендную плату с нормативно установленной платой, известить собственника арендуемого обществом-2 имущества о возможности вступления в дело третьим лицом с самостоятельными требованиями, оценить доводы общества-2 о наличии переплаты по договорам от 28.12.1999 и от 25.08.2000, обусловленной осуществленными сторонами сделок зачета и возврата денежных средств. При новом рассмотрении дела также подлежат установлению обстоятельства, связанные с переходом к физическому лицу права собственности на часть находящихся на земельных участках объектов недвижимости. В этой связи, подлежит оценке влияние такого перехода на взаимные обязательства общества-1 и общества-2, в том числе обязательства, связанные с недействительностью сделок.
Суд кассационной инстанции также находит обоснованными доводы заявителя кассационной жалобы о допущенном судом апелляционной инстанции нарушении процессуальных норм. Установив, что судом первой инстанции принято решение о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, суд апелляционной инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 Кодекса должен был вынести определение о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, по результатам рассмотрения дела вынести постановление об отмене судебного акта суда первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для такой отмены, выводов суда первой инстанции, изложенных в мотивировочной и/или резолютивной части решения, касающихся прав или обязанностей не привлеченных к участию в деле лиц, а также мотивов необходимости их привлечения (пункт 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.09.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2014 по делу N А20-2990/2013 отменить.
Дело N А20-2990/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 20.11.2014 N Ф08-8360/2014 ПО ДЕЛУ N А20-2990/2013
Требование: О взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков, их расторжении.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылался на неисполнение требования о погашении задолженности и отсутствие реакции на предложение о расторжении договоров и о возврате арендованного имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 ноября 2014 г. по делу N А20-2990/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 ноября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью Комплекс здоровья и отдыха "Идарей" (ИНН 0715000023, ОГРН 1020700756020) - Ульбашева А.Х. (доверенность от 11.11.2014), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Кушхова З.А. - Улыбашева А.Х. (доверенность от 10.10.2014), в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Аушигер" (ИНН 0706002480, ОГРН 1020700636802), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Федеральной налоговой службы России, Министерства государственного имущества и земельных отношений Кабардино-Балкарской Республики, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Комплекс здоровья и отдыха "Идарей" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.09.2013 (судья Маирова А.Ю.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2014 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Луговая Ю.Б.) по делу N А20-2990/2013, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Аушигер" (далее - общество-1) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью Комплекс здоровья и отдыха "Идарей" (далее - общество-2) о взыскании 335 782 рублей 13 копеек, в том числе 84 тыс. рублей задолженности по договору от 28.12.1999 аренды земельного участка площадью 6,44 га, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Черекский район, с. Аушигер, и скважины 109-Э для добычи подземных вод (далее - договор от 28.12.1999, земельный участок площадью 6,44 га, скважина) за период с марта 2000 года по март 2013 года, 78 тыс. рублей задолженности по договору от 25.08.2000 аренды земельного участка площадью 240 500 кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Черекский район, с. Аушигер, (далее - договор от 25.08.2000, земельный участок площадью 24,05 га) за период с марта 2000 года по март 2013 года, 173 782 рублей 13 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а также о расторжении договоров от 28.12.1999 и от 25.08.2000.
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.09.2013 иск удовлетворен по мотиву допущения обществом-2 существенных нарушений условий договоров от 28.12.1999 и от 25.08.2000, выразившихся в неоднократном невнесении арендных платежей.
Определением от 11.12.2013 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, гражданина Кушхова З.А (далее - физическое лицо) в связи с нахождением на земельном участке площадью 24,05 кв. м принадлежащих физическому лицу объектов недвижимости.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2014 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.09.2013 изменено, взысканная сумма уменьшена до 237 854 рублей 65 копеек, в том числе 44 675 рублей 71 копейка задолженности по договору от 28.12.1999 за период с 01.03.2001 по 01.03.2013, 73 600 рублей 76 копеек задолженности по договору от 25.08.2000 за период с 01.03.2001 по 01.03.2013, а также 118 276 рублей 47 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд апелляционной инстанции указал на допущенную обществом-1 при расчете задолженности методологическую ошибку в определении момента возникновения обязанностей арендатора по внесению арендных платежей.
Общество-2 обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), указав на наличие переплаты по договорам от 28.12.1999 и от 25.08.2000, обусловленной зачетом 57 тыс. рублей во исполнение решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики по делу N А20-6813/2013, установлением определением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 02.07.2013 по делу N А20-3021/2012 требования общества-2 к обществу-1 в сумме 161 362 рублей, существовавшего по состоянию на 03.03.2008, и его включением в реестр требований кредиторов, а также возвратом обществом-2 обществу-1 162 тыс. рублей по требованию нового собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке площадью 6,44 га. Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции, установив факт принятия судом первой инстанции решения о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле физического лица, должен перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
Из материалов дела видно и судами установлено, что правопредшественник общества-1 (арендодатель) и общество-2 (арендатор) заключили договор от 28.12.1999, предметом которого явилась передача в аренду земельного участка площадью 6,44 га для строительства оздоровительного комплекса, а также скважины с правом ее последующего выкупа. Сумма ежегодной платы за использование земельного участка площадью 6,44 га составила 2 тыс. рублей, за использование скважины - 1 500 рублей. Срок аренды составил 25 лет. Государственная регистрация договора от 28.12.1999 осуществлена 27.03.2000.
Правопредшественник общества (арендодатель) и комплекс (арендатор) заключили договор 25.08.2000, предметом которого явилась передача в аренду земельного участка площадью 24,05 га для строительства оздоровительного комплекса. Сумма ежегодной арендной платы составила 6 тыс. рублей, срок аренды - 25 лет. Государственная регистрация договора от 25.08.2000 осуществлена 10.102000.
В связи с неисполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы, что, по мнению арендодателя, повлекло возникновение задолженности в размере 84 тыс. рублей по договору от 28.12.1999 и 78 000 рублей по договору от 25.08.2000, обществом-1 в адрес общества-2 дважды направлены требования от 28.03.2013 о погашении образовавшейся задолженности, а также предложения от 12.04.2013 о расторжении договоров от 28.12.1999, от 25.08.2000 и о возврате арендованного имущества.
Неисполнение требования о погашении задолженности и отсутствие реакции на предложение о расторжении договоров от 28.12.1999, от 25.08.2000 и о возврате арендованного имущества послужили основанием обращения общества в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
При этом в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13; далее - постановление Пленума N 73) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подтвердил право арендодателя на предъявление в разумный срок иска о расторжении договора даже после уплаты долга. Погашение задолженности по арендной плате по истечении установленных договором сроков не исключает возможности квалификации такого нарушения как существенного и не лишает арендодателя права предъявления иска о расторжении договора аренды.
В пункте 12 постановления Пленума N 73 сформулирована рекомендация, согласно которой положения статьи 608 Гражданского кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Вместе с тем недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договоров аренды, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.
Договор, в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченному им лицу (статья 608 Гражданского кодекса).
Лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться такими участками (пункт 4 статьи 20 Земельного кодекса, пункт 24 постановления Пленума N 11).
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 1744/11 отмечено, что последствием недействительности договора аренды, заключенного обладателем права постоянного (бессрочного) пользования с нарушением запрета, установленного статьей 20 Земельного кодекса, является возникновение у фактического пользователя земельного участка, не имеющего возможности возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, обязанности по возмещению другой стороне сделки стоимости такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 Кодекса). Обладатель права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком вправе претендовать на платежи, не внесенные фактическим пользователем этого участка за период его использования, в рамках двусторонней реституции и последующего судебного зачета встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 Кодекса. Собственник вправе взыскать с правообладателя земельного участка неосновательно полученные или подлежащие получению им по правилам реституции денежные средства, если они не были перечислены непосредственно в его бюджет. Соответствующее право собственника не может зависеть от того, рассчитались ли между собой стороны ничтожной сделки. В указанных целях собственник вправе предъявить иск о применении последствий недействительности сделки, совершенной в нарушение запрета на распоряжение земельным участком, предоставленным на праве постоянного (бессрочного) пользования, к сторонам такой сделки и одновременно предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения с лица, наделенного упомянутым вещным правом. Если собственник считает и докажет, что установленная по ничтожной сделке плата занижена, то он вправе претендовать на взыскание соответствующей суммы неосновательного обогащения непосредственно с фактического пользователя земельным участком, поскольку сбережение им упомянутых денежных средств не связано с основанием недействительности сделки и не относится к последствиям ее недействительности. Однако собственник не имеет права на взыскание с фактического пользователя земельным участком неосновательного обогащения в размере платы, установленной ничтожной сделкой, поскольку последствия этой сделки устраняются в результате применения двусторонней реституции между ее сторонами. При обращении в суд одной из сторон подобной сделки с иском лишь к другой стороне без привлечения к делу собственника земельного участка суд должен известить собственника о возможности вступления в дело третьим лицом с самостоятельными требованиями.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия у общества-1 права собственности как на земельные участки площадью 6,44 га и 24,05 га, так и на скважину. В имеющихся в деле копиях выписки из реестра от 20.04.2012 N 11/004/2012-9 и адресованного обществу-1 письма Министерства государственного имущества и земельных отношений Кабардино-Балкарской Республики содержатся сведения о том, что земельные участки площадью 6,44 га и 24,05 га являются частями земельного участка площадью 330 886 кв. м, находящегося в собственности Кабардино-Балкарской Республики и переданного обществу-1 в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления администрации Черекского района от 17.09.1998 N 122. Данным доказательствам, а также договорам от 28.12.1999, от 25.08.2000 с точки зрения вышеприведенных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции надлежащая оценка судами первой и апелляционной инстанций не дана, в связи с чем содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о правомерности распоряжения обществом-1 земельными участками площадью 6,44 га и 24,05 га, заключения им договоров от 28.12.1999, от 25.08.2000 и наличия у него права на расторжение названных сделок в судебном порядке не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить собственника земельных участков площадью 6,44 га и 24,05 га, дать оценку договорам от 28.12.1999, от 25.08.2000 на предмет их соответствия законодательству, сопоставить установленную названными сделками арендную плату с нормативно установленной платой, известить собственника арендуемого обществом-2 имущества о возможности вступления в дело третьим лицом с самостоятельными требованиями, оценить доводы общества-2 о наличии переплаты по договорам от 28.12.1999 и от 25.08.2000, обусловленной осуществленными сторонами сделок зачета и возврата денежных средств. При новом рассмотрении дела также подлежат установлению обстоятельства, связанные с переходом к физическому лицу права собственности на часть находящихся на земельных участках объектов недвижимости. В этой связи, подлежит оценке влияние такого перехода на взаимные обязательства общества-1 и общества-2, в том числе обязательства, связанные с недействительностью сделок.
Суд кассационной инстанции также находит обоснованными доводы заявителя кассационной жалобы о допущенном судом апелляционной инстанции нарушении процессуальных норм. Установив, что судом первой инстанции принято решение о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, суд апелляционной инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 Кодекса должен был вынести определение о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, по результатам рассмотрения дела вынести постановление об отмене судебного акта суда первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для такой отмены, выводов суда первой инстанции, изложенных в мотивировочной и/или резолютивной части решения, касающихся прав или обязанностей не привлеченных к участию в деле лиц, а также мотивов необходимости их привлечения (пункт 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.09.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2014 по делу N А20-2990/2013 отменить.
Дело N А20-2990/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)