Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением изменить редакцию пункта договора. Ответ на обращение получен не был, спор в досудебном порядке не урегулирован.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Московская строительная компания" (ИНН 7706001979, ОГРН 1027700044580) - Малявиной Ю.В. (доверенность от 27.03.2014), Сафроновой О.А. (доверенность от 27.03.2014), от ответчика - Департамента имущественных отношений Краснодарского края - Исаева М.Р. (доверенность от 30.07.2013), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2014 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-13604/2014, установил следующее.
ЗАО "Московская строительная компания" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о внесении изменения в договор от 21.09.2004 N 0000000683 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, возложив на заинтересованное лицо обязанность заключить с обществом дополнительное соглашение об изменении пункта 1.1 договора аренды и изложении его в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 23:33:0104001:35 площадью 48 600 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир автодорожный мост через р. Шапсухо, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Туапсинский район, Тенгинское сельское поселение, с. Лермонтово, в границах, указанных в кадастровой карте (паспорте) участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью, разрешенное использование - для строительства базы отдыха".
Требования предъявлены со ссылкой на положения статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивированы существенными изменениями обстоятельств.
Решением от 10.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.01.2015, заявленные требования удовлетворены. На департамент возложена обязанность по заключению с обществом дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в редакции, заявленной обществом. Судебные акты мотивированы тем, что отнесение земельного участка к землям нетождественных категорий в кадастровом паспорте и договоре аренды создает неопределенность в правовом режиме земельного участка, который как объект гражданского оборота и как индивидуально-определенная вещь должен принадлежать к одной определенной категории, соответствующей сведениям государственного кадастра недвижимости. Доказательств ошибочности указанной в кадастровом паспорте категории земельного участка департамент не представил.
В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель указывает, что, подписав договор аренды, ООО "Южный Альянс" (правопредшественник общества) и департамент согласовали все существенные условия договора аренды, в том числе его предмет, что свидетельствует о заключении договора в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Изменение категории земель является изменением существенного условия договора, согласованного в момент его заключения (на торгах). Обращаясь в суд, истец должен доказать наличие существенного нарушения договора аренды со стороны департамента. Участвуя в торгах и заключая договор аренды, арендатор знал о всех его существенных условиях, договор заключен в соответствии с законодательством, действовавшем в момент его заключения. Внесение изменений в договор аренды, заключенный по итогам торгов, противоречит антимонопольному законодательству.
В письменных дополнениях к жалобе департамент отметил, что просил суд приостановить производство по настоящему делу до разрешения спора по делу N А32-19751/2014, в котором рассмотрен вопрос о прекращении арендных правоотношений, однако данному ходатайству не дана оценка.
В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе и дополнении к ней, представители общества просили оставить жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании от 20.05.2015 объявлялся перерыв до 25.05.2015 до 16 часов 10 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с принятием по делу нового судебного акта по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, распоряжением главы администрации Краснодарского края от 14.09.2004 N 1078-р "О переводе земельного участка в Туапсинском районе" земельный участок площадью 48 600 кв. м с кадастровым номером 23:33:0104001:0035, расположенный в с. Лермонтово Туапсинского района, переведен из земель запаса в земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения) с установлением разрешенного вида использования - для строительства базы отдыха в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (т. 1, л.д. 71).
21 сентября 2004 года департамент (арендодатель) и ООО "Южный Альянс" (арендатор) заключили договор аренды N 0000000683, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять в пользование земельный участок из земель особо охраняемых природных территорий с кадастровым номером 23:33:0104001:0035 площадью 48 600 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, сл. Лермонтово, примерно в 100 м по направлению на северо-восток от ориентира автодорожный мост через р. Шапсухо, для строительства и эксплуатации базы отдыха, сроком на 10 лет (до 20.09.2014).
В пункте 8.1 договора отражено, что его действие прекращается по истечении срока аренды участка.
Согласно пункту 10.5 договора участок предоставляется для строительства и эксплуатации базы отдыха круглогодичного действия, рассчитанной на 480 мест.
В соответствии с пунктом 4.1.21 договора при прекращении договора арендатор обязан вернуть участок арендодателю в надлежащем состоянии, т.е. не хуже того, в котором он находился в момент передачи в аренду. При этом арендатор не вправе допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.
По соглашению о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка от 09.09.2008 ООО "Южный Альянс" передало обществу права и обязанности арендатора названного земельного участка по договору аренды от 21.09.2004 N 0000000683. Предмет договора, размер и условия внесения арендной платы, права и обязанности сторон, срок действия договора, а также все остальные пункты договора от 21.09.2004 N 0000000683 сохранены в полном объеме. Соглашение от 09.09.2008 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 19.07.2013 N 13/067/2013-199 на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0104001:35 зарегистрированы право собственности Краснодарского края, а также аренда в пользу общества на срок с 20.09.2004 по 20.09.2014 на основании договора аренды от 21.09.2004 N 0000000683.
Согласно кадастровому плану от 30.09.2004 земельный участок с кадастровым номером 23:33:004001:0035 относится к землям особо охраняемых территорий (т. 1, л.д. 24).
В кадастровом паспорте от 12.12.2013 указана категория земельного участка - земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - для строительства базы отдыха.
В соответствии с письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район от 19.06.2014, согласно генеральному плану Тенгинского сельского поселения Туапсинского района, утвержденному решением Совета муниципального образования Туапсинский район от 31.01.2014 N 67, на территории Тенгинского сельского поселения особо охраняемые природные территории отсутствуют. Земельный участок с кадастровым номером 23:33:0104001:0035 расположен на землях особо охраняемых территорий и объектов.
Из сообщения ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю суду следует, что в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о территориальных особо охраняемых зонах, в связи с чем определить, находится ли рассматриваемый земельный участок в пределах особо охраняемой природной территории, не представляется возможным.
Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением изменить редакцию пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 21.09.2004 N 0000000683 в целях исключения слова "природных" из категории земель, к которой отнесен земельный участок. В проекте дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 10.01.2014 и подписанном со стороны департамента, в пункте 1.1 сохранено указание на земли особо охраняемых природных территорий и объектов, как на категорию, к которой отнесен исследуемый земельный участок.
Письмом от 27.03.2014 N 03 общество предложило департаменту подписать дополнительное соглашение от 10.01.2014 к договору аренды земельного участка от 21.09.2004 N 0000000683 для последующей регистрации, приложив проект, предусматривающий отнесение спорного участка к землям особо охраняемых территорий (не особо охраняемых природных территорий).
Неполучение ответа на обращение, не урегулирование спора в досудебном порядке послужили основанием предъявления обществом иска в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При этом согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
При рассмотрении дела суды обеих инстанций исходили из того, что спорный земельный участок расположен на территории курорта Туапсинского района, в соответствии с действующим правовым регулированием особо охраняемых территорий относится к землям особо охраняемых территорий, а не особо охраняемых природных территорий. Арендатор вправе требовать приведения договора в части указания категории земельного участка в соответствие с кадастровой документацией и изменившимся законодательством.
В то же время коллегия арбитражного суда округа считает необходимым отметить следующее.
Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции на момент проведения торгов и заключения договора аренды от 21.09.2004 N 0000000683 (далее - Земельный кодекс) в пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, которые используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса.
На основании пункта 2 статьи 94 Земельного кодекса к землям особо охраняемых территорий относятся земли: особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов; природоохранного назначения; рекреационного назначения; историко-культурного назначения; иные особо ценные земли в соответствии с данным Кодексом, федеральным законами.
Таким образом, как верно указали обе инстанции, земли особо охраняемых природных территорий явились подкатегорией земель особо охраняемых территорий.
Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий регионального значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий регионального значения устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 N 41-КЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края" Туапсинский район признан курортом краевого значения на территории Краснодарского края. Указанные положения краевого закона не признаны противоречащими федеральным законам и Конституции Российской Федерации в установленном порядке.
Пунктом 4 статьи 6 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406-ФЗ) в статью 95 Земельного внесены изменения, в соответствии с которыми земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из категории земель особо охраняемых природных территорий.
До вступления в силу Закона N 406-ФЗ статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - к категориям особо охраняемых природных территорий, статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.
Таким образом, с учетом приведенных положений, на момент заключения договора аренды от 21.09.2004 N 0000000683 его условия не противоречили действовавшему на тот период законодательству, оснований для удовлетворения иска у судов не имелось.
Кассационный суд признает доводы, приведенные департаментом в кассационной жалобе, обоснованными.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применены нормы права.
Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, на основании изложенного судебные акты надлежит отменить с принятием нового судебного акта.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 по делу N А32-13604/2014 отменить. В удовлетворении иска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 02.06.2015 N Ф08-2854/2015 ПО ДЕЛУ N А32-13604/2014
Требование: О внесении изменения в договор аренды земельного участка, обязании к заключению дополнительного соглашения об изменении пункта договора аренды и изложении его в редакции истца.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением изменить редакцию пункта договора. Ответ на обращение получен не был, спор в досудебном порядке не урегулирован.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2015 г. по делу N А32-13604/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Московская строительная компания" (ИНН 7706001979, ОГРН 1027700044580) - Малявиной Ю.В. (доверенность от 27.03.2014), Сафроновой О.А. (доверенность от 27.03.2014), от ответчика - Департамента имущественных отношений Краснодарского края - Исаева М.Р. (доверенность от 30.07.2013), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2014 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-13604/2014, установил следующее.
ЗАО "Московская строительная компания" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о внесении изменения в договор от 21.09.2004 N 0000000683 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, возложив на заинтересованное лицо обязанность заключить с обществом дополнительное соглашение об изменении пункта 1.1 договора аренды и изложении его в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 23:33:0104001:35 площадью 48 600 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир автодорожный мост через р. Шапсухо, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Туапсинский район, Тенгинское сельское поселение, с. Лермонтово, в границах, указанных в кадастровой карте (паспорте) участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью, разрешенное использование - для строительства базы отдыха".
Требования предъявлены со ссылкой на положения статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивированы существенными изменениями обстоятельств.
Решением от 10.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.01.2015, заявленные требования удовлетворены. На департамент возложена обязанность по заключению с обществом дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в редакции, заявленной обществом. Судебные акты мотивированы тем, что отнесение земельного участка к землям нетождественных категорий в кадастровом паспорте и договоре аренды создает неопределенность в правовом режиме земельного участка, который как объект гражданского оборота и как индивидуально-определенная вещь должен принадлежать к одной определенной категории, соответствующей сведениям государственного кадастра недвижимости. Доказательств ошибочности указанной в кадастровом паспорте категории земельного участка департамент не представил.
В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель указывает, что, подписав договор аренды, ООО "Южный Альянс" (правопредшественник общества) и департамент согласовали все существенные условия договора аренды, в том числе его предмет, что свидетельствует о заключении договора в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Изменение категории земель является изменением существенного условия договора, согласованного в момент его заключения (на торгах). Обращаясь в суд, истец должен доказать наличие существенного нарушения договора аренды со стороны департамента. Участвуя в торгах и заключая договор аренды, арендатор знал о всех его существенных условиях, договор заключен в соответствии с законодательством, действовавшем в момент его заключения. Внесение изменений в договор аренды, заключенный по итогам торгов, противоречит антимонопольному законодательству.
В письменных дополнениях к жалобе департамент отметил, что просил суд приостановить производство по настоящему делу до разрешения спора по делу N А32-19751/2014, в котором рассмотрен вопрос о прекращении арендных правоотношений, однако данному ходатайству не дана оценка.
В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе и дополнении к ней, представители общества просили оставить жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании от 20.05.2015 объявлялся перерыв до 25.05.2015 до 16 часов 10 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с принятием по делу нового судебного акта по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, распоряжением главы администрации Краснодарского края от 14.09.2004 N 1078-р "О переводе земельного участка в Туапсинском районе" земельный участок площадью 48 600 кв. м с кадастровым номером 23:33:0104001:0035, расположенный в с. Лермонтово Туапсинского района, переведен из земель запаса в земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения) с установлением разрешенного вида использования - для строительства базы отдыха в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (т. 1, л.д. 71).
21 сентября 2004 года департамент (арендодатель) и ООО "Южный Альянс" (арендатор) заключили договор аренды N 0000000683, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять в пользование земельный участок из земель особо охраняемых природных территорий с кадастровым номером 23:33:0104001:0035 площадью 48 600 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, сл. Лермонтово, примерно в 100 м по направлению на северо-восток от ориентира автодорожный мост через р. Шапсухо, для строительства и эксплуатации базы отдыха, сроком на 10 лет (до 20.09.2014).
В пункте 8.1 договора отражено, что его действие прекращается по истечении срока аренды участка.
Согласно пункту 10.5 договора участок предоставляется для строительства и эксплуатации базы отдыха круглогодичного действия, рассчитанной на 480 мест.
В соответствии с пунктом 4.1.21 договора при прекращении договора арендатор обязан вернуть участок арендодателю в надлежащем состоянии, т.е. не хуже того, в котором он находился в момент передачи в аренду. При этом арендатор не вправе допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.
По соглашению о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка от 09.09.2008 ООО "Южный Альянс" передало обществу права и обязанности арендатора названного земельного участка по договору аренды от 21.09.2004 N 0000000683. Предмет договора, размер и условия внесения арендной платы, права и обязанности сторон, срок действия договора, а также все остальные пункты договора от 21.09.2004 N 0000000683 сохранены в полном объеме. Соглашение от 09.09.2008 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 19.07.2013 N 13/067/2013-199 на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0104001:35 зарегистрированы право собственности Краснодарского края, а также аренда в пользу общества на срок с 20.09.2004 по 20.09.2014 на основании договора аренды от 21.09.2004 N 0000000683.
Согласно кадастровому плану от 30.09.2004 земельный участок с кадастровым номером 23:33:004001:0035 относится к землям особо охраняемых территорий (т. 1, л.д. 24).
В кадастровом паспорте от 12.12.2013 указана категория земельного участка - земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - для строительства базы отдыха.
В соответствии с письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район от 19.06.2014, согласно генеральному плану Тенгинского сельского поселения Туапсинского района, утвержденному решением Совета муниципального образования Туапсинский район от 31.01.2014 N 67, на территории Тенгинского сельского поселения особо охраняемые природные территории отсутствуют. Земельный участок с кадастровым номером 23:33:0104001:0035 расположен на землях особо охраняемых территорий и объектов.
Из сообщения ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю суду следует, что в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о территориальных особо охраняемых зонах, в связи с чем определить, находится ли рассматриваемый земельный участок в пределах особо охраняемой природной территории, не представляется возможным.
Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением изменить редакцию пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 21.09.2004 N 0000000683 в целях исключения слова "природных" из категории земель, к которой отнесен земельный участок. В проекте дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 10.01.2014 и подписанном со стороны департамента, в пункте 1.1 сохранено указание на земли особо охраняемых природных территорий и объектов, как на категорию, к которой отнесен исследуемый земельный участок.
Письмом от 27.03.2014 N 03 общество предложило департаменту подписать дополнительное соглашение от 10.01.2014 к договору аренды земельного участка от 21.09.2004 N 0000000683 для последующей регистрации, приложив проект, предусматривающий отнесение спорного участка к землям особо охраняемых территорий (не особо охраняемых природных территорий).
Неполучение ответа на обращение, не урегулирование спора в досудебном порядке послужили основанием предъявления обществом иска в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При этом согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
При рассмотрении дела суды обеих инстанций исходили из того, что спорный земельный участок расположен на территории курорта Туапсинского района, в соответствии с действующим правовым регулированием особо охраняемых территорий относится к землям особо охраняемых территорий, а не особо охраняемых природных территорий. Арендатор вправе требовать приведения договора в части указания категории земельного участка в соответствие с кадастровой документацией и изменившимся законодательством.
В то же время коллегия арбитражного суда округа считает необходимым отметить следующее.
Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции на момент проведения торгов и заключения договора аренды от 21.09.2004 N 0000000683 (далее - Земельный кодекс) в пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, которые используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса.
На основании пункта 2 статьи 94 Земельного кодекса к землям особо охраняемых территорий относятся земли: особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов; природоохранного назначения; рекреационного назначения; историко-культурного назначения; иные особо ценные земли в соответствии с данным Кодексом, федеральным законами.
Таким образом, как верно указали обе инстанции, земли особо охраняемых природных территорий явились подкатегорией земель особо охраняемых территорий.
Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий регионального значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий регионального значения устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 N 41-КЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края" Туапсинский район признан курортом краевого значения на территории Краснодарского края. Указанные положения краевого закона не признаны противоречащими федеральным законам и Конституции Российской Федерации в установленном порядке.
Пунктом 4 статьи 6 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406-ФЗ) в статью 95 Земельного внесены изменения, в соответствии с которыми земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из категории земель особо охраняемых природных территорий.
До вступления в силу Закона N 406-ФЗ статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - к категориям особо охраняемых природных территорий, статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.
Таким образом, с учетом приведенных положений, на момент заключения договора аренды от 21.09.2004 N 0000000683 его условия не противоречили действовавшему на тот период законодательству, оснований для удовлетворения иска у судов не имелось.
Кассационный суд признает доводы, приведенные департаментом в кассационной жалобе, обоснованными.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применены нормы права.
Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, на основании изложенного судебные акты надлежит отменить с принятием нового судебного акта.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 по делу N А32-13604/2014 отменить. В удовлетворении иска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)