Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец полагает, что соглашение об определении границ земельного участка и согласие на раздел участка подписаны, а распоряжение издано с нарушениями земельного законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Наливкина Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Прокаевой Е.Д.,
судей областного суда Булгаковой М.В., Коваленко А.И.,
при секретаре Т.,
рассмотрев 08 октября 2014 года в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 14 ноября 2013 года по иску К. к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, кадастровому инженеру С.О., кадастровому инженеру Д., обществу с ограниченной ответственностью "Спектр-Групп", обществу с ограниченной ответственностью "Символ", Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области", администрации города Оренбурга о признании недействительными соглашений об определении границ земельного участка, признании незаконными решений местного самоуправления о разделе земельного участка, признании недействительными межевых планов земельных участков, признании незаконными действий по постановке земельных участков на кадастровый учет и об исключении сведений о земельных участках из государственного кадастра недвижимости, о признании незаключенными соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и договора аренды земельного участка.
Заслушав доклад судьи Прокаевой Е.Д., объяснения представителей истца П.О., действующей на основании доверенности от (дата), Г.К., действующего на основании доверенности от (дата), представителя ООО "Символ" Г.С., действующего на основании доверенности от (дата), поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО "Спектр-Групп" С.Н., действующей на основании доверенности от (дата), полагавшей решение суда оставить без изменения,
установила:
К. обратилась в суд с иском, указав, что на основании договора купли-продажи от (дата) она является собственником трех объектов недвижимости: одноэтажного не завершенного строительством здания производственного корпуса N литер ***, общей площадью *** кв. м, одноэтажного незавершенного строительством здания проходной, литер ***, общей площадью *** кв. м; не завершенного строительством склада ГСМ (горюче-смазочных материалов), литер ***, общей площадью *** кв. м, расположенных по адресу: (адрес).
Принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости располагаются на земельном участке площадью *** кв. м, с кадастровым номером ***, категория земель: ***, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, ориентир - ремонтная мастерская; почтовый адрес ориентира: (адрес). Указанный земельный участок находится в муниципальной собственности муниципального образования "Город Оренбург".
На указанном земельном участке также располагается одноэтажная не завершенная строительством ремонтная мастерская, литер ***, общей площадью *** кв. м, собственником которой является ООО "Спектр-Групп" на основании договора от (дата).
Ранее собственником всех указанных строений являлось ООО "Символ".
(дата) по договору аренды земельного участка N, заключенному с администрацией г. Оренбурга, земельный участок площадью *** кв. м, с кадастровым номером N был предоставлен ООО "Символ" в аренду сроком до (дата).
(дата) ООО "Символ" продало расположенные на указанном земельном участке здания литер ***, литер *** и литер ***, ЗАО "***".
(дата) ЗАО "***" по договору купли-продажи продало здания, литер ***, литер *** и литер ***, ФИО12, который впоследствии по договору купли-продажи от (дата) передал указанные здания в собственность истцу. Право собственности было зарегистрировано за истцом (дата).
(дата) ООО "Символ" также распорядилось принадлежащим ему на праве собственности строением, литер *** расположенным на земельном участке площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, заключив с ООО "Спектр-Групп" договор купли-продажи.
(дата) Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга на основании обращения ООО "Спектр-Групп", также являющегося арендатором земельного участка с кадастровым номером N, было издано распоряжение N, которым спорный земельный участок площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, был разделен на два земельных участка: земельный участок площадью *** кв. м и земельный участок площадью *** кв. м.
При этом земельный участок площадью *** кв. м был объединен с ранее учтенным земельным участком площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, с образованием земельного участка площадью *** кв. м.
На основании соглашения об определении границ земельного участка от (дата) и двустороннего согласия на раздел участка от (дата) было принято распоряжение Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от (дата) N.
К. полагает, что соглашение об определении границ земельного участка от (дата) и согласие на раздел земельного участка от (дата) были подписаны, а распоряжение Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от (дата) N издано с существенными нарушениями действующего земельного законодательства.
Для раздела земельного участка площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес) требовалось письменное согласие всех его арендаторов.
Оспариваемые соглашение об определении границ земельного участка и согласие на раздел земельного участка подписали ООО "Спектр-Групп" и ООО "Символ". Вместе с тем на момент подписания указанных документов ООО "Символ" не являлось собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, соответственно, не являлось арендатором земельного участка, а потому не имело права заключать оспариваемое соглашение и подписывать согласие на раздел земельного участка.
На момент издания Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга оспариваемого распоряжения от (дата) N арендатором земельного участка площадью *** кв. м, с кадастровым номером N являлся не только ответчик - ООО "Спектр-Групп", но и ФИО12, который с заявлением о разделе спорного земельного участка не обращался, следовательно, оспариваемое распоряжение Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга принято с нарушением требований ч. 2 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
Так как с ФИО12 не были согласованы границы образованных земельных участков, подготовленные по заявлению ООО "Спектр-Групп" кадастровым инженером С.О., межевые планы от (дата) являются недействительными.
(дата) ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области" на основании заявления ООО "Спектр-Групп", распоряжения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от (дата) N и межевого плана от (дата) осуществило кадастровый учет земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, путем включения в государственный кадастр недвижимости сведений о данных земельных участках:
- - земельный участок с кадастровым номером N, площадью *** кв. м, местоположение: (адрес); на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, литер *** N; разрешенное использование: ***; категория земель: ***;
- - земельный участок с кадастровым номером N, площадью *** кв. м, местоположение: (адрес); на земельном участке расположены здания производственного корпуса, проходной, склада ГСМ N 3; разрешенное использование: ***; категория земель: ***.
Осуществив кадастровый учет вышеуказанных земельных участков при отсутствии сведений о согласовании их границ, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области" допустило нарушение требований закона.
В феврале и августе (дата) года кадастровым инженером по заявлению ООО "Спектр-Групп" были выполнены кадастровые работы в связи с исправлением кадастровой ошибки и уточнением площадей и местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами N, N и N. По результатам проведения указанных кадастровых работ кадастровым инженером был подготовлен межевой план от (дата), а кадастровым инженером Д. - межевой план от (дата).
На момент проведения вышеуказанных кадастровых работ истец уже являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером N. Вместе с тем в нарушение требований Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" с ней, как с заинтересованным лицом, не было согласовано уточняемое местоположение границ данных земельных участков, в связи с чем полагает, что межевые планы от (дата) и от (дата) являются недействительными.
(дата) и (дата) ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области" на основании заявлений ООО "Спектр-Групп" и межевых планов от (дата) и от (дата) внесло изменения в сведения о площадях, характерных точках и границах земельных участков с кадастровыми номерами N и N, образованных в результате раздела земельного участка площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес).
В результате внесения изменений в сведения о земельных участках, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, площадь земельного участка с кадастровым номером N стала составлять *** кв. м, а площадь земельного участка с кадастровым номером N - *** кв. м.
Вместе с тем внесение изменений в сведения о земельных участках с кадастровыми номерами N и N, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, так же как и постановка на кадастровый учет указанных земельных участков, были произведены ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области" с нарушением требований Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (при отсутствии сведений о согласовании уточняемых границ данных земельных участков орган, осуществляющий кадастровый учет, не вправе был вносить изменения в содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о площади и характерных точках границ указанных земельных участков).
(дата) Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга незаконно без ее, К., согласия как арендатора земельного участка с кадастровым номером N на основании обращения ООО "Спектр-Групп" и межевых планов от (дата) и от (дата) было вынесено распоряжение N 4754-р "О внесении изменений в распоряжение ДГиЗО администрации города Оренбурга от 19 октября 2011 года N 1839-р", согласно которому площадь земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N, была уточнена следующим образом: площадь земельного участка с кадастровым номером N вместо *** кв. м стала составлять *** кв. м, а площадь земельного участка с кадастровым номером N вместо *** кв. м стала *** кв. м.
В результате незаконного раздела земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес) вновь образованный земельный участок N с кадастровым номером N, площадью *** кв. м, на котором расположены здания производственного корпуса, проходной, склада ГСМ, имеет изломанные границы, а его образование не обеспечивает проход и проезд к расположенным на данном земельном участке строениям, литер ***, литер *** и литер ***, что нарушает ее права как собственника указанных зданий на использование принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости по целевому назначению.
В настоящее время К. стало известно, что (дата) между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и ООО "Спектр-Групп" было подписано соглашение N о расторжении договора аренды земельного участка от (дата) N с (дата).
С (дата) истец как арендатор земельного участка площадью *** кв. м, с кадастровым номером N является одной из сторон договора аренды земельного участка от (дата) N.
Вместе с тем, как сторона указанного договора, она соглашение о его расторжении не подписывала. Следовательно, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от (дата) N не было достигнуто между сторонами данного договора, что свидетельствует о незаключенности подписанного между ООО "Спектр-Групп" и Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга соглашения от (дата) N.
Кроме того, (дата) между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и ООО "Спектр-Групп" был подписан договор аренды земельного участка N, по условиям которого арендодатель - Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Оренбурга передал арендатору - ООО "Спектр-Групп" во временное владение и пользование сроком до (дата) земельный участок с кадастровым номером N, площадью *** кв. м, местоположение: (адрес) на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, литер ***.
Так как границы земельного участка с кадастровым номером N, площадью *** кв. м были установлены, а государственный кадастровый учет указанного земельного участка осуществлен с нарушением установленного законом порядка, следовательно, вышеуказанный земельный участок не был в установленном законом порядке индивидуализирован как объект гражданских прав. Отсутствие индивидуализации земельного участка с кадастровым номером N как объекта гражданских прав свидетельствует о том, что на момент заключения между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и ООО "Спектр-Групп" оспариваемого договора аренды земельного участка от (дата) N отсутствовали данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче ООО "Спектр-Групп" по договору, в том числе данные, определяющие местоположение вышеуказанного земельного участка (ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем этот договор, по мнению истца, является незаключенным.
На основании изложенного К. просила:
- признать недействительным соглашение об определении границ земельного участка от (дата), заключенное между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп";
- признать недействительным согласие на раздел земельного участка от (дата), подписанное между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп";
- признать незаконными распоряжения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 19 октября 2011 года N 1839-р "Об установлении адреса объекту недвижимости, утверждении схемы расположения и образовании земельных участков по Загородному шоссе" и от 8 октября 2012 года N 4754-р "О внесении изменений в распоряжение ДГиЗО администрации города Оренбурга от 19 октября 2011 года N 1839-р";
- признать недействительным межевой план от (дата), составленный кадастровым инженером С.О. по результатам проведения кадастровых работ в связи с образованием двух земельных участков путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N;
- признать недействительным межевой план от (дата), составленный кадастровым инженером Д. по результатам проведения кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами N, N и N;
- признать недействительным межевой план от (дата), составленный кадастровым инженером С.О. по результатам проведения кадастровых работ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N и N в связи с исправлением кадастровой ошибки;
- признать незаконными действия ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Оренбургской области" по постановке (дата) на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером N, площадью *** кв. м, местоположение: (адрес); на земельном участке расположены здания производственного корпуса, проходной, склада ГСМ, разрешенное использование: ***; категория земель: ***, и земельного участка с кадастровым номером N, площадью *** кв. м, местоположение: (адрес) на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, литер ***, разрешенное использование: ***; категория земель: ***;
- признать незаконными действия ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Оренбургской области" по внесению (дата) и (дата) изменений в содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером N, местоположение: (адрес) на земельном участке расположены здания производственного корпуса, проходной, склада ГСМ; разрешенное использование: ***; категория земель: ***, и земельном участке с кадастровым номером N, местоположение: (адрес) на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, литер ***, разрешенное использование: ***; категория земель: ***;
- обязать ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Оренбургской области" исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером N, площадью *** кв. м, местоположение: (адрес) на земельном участке расположены здания производственного корпуса, проходной, склада ГСМ; разрешенное использование: *** категория земель: ***, и земельном участке с кадастровым номером N, площадью *** кв. м, местоположение: (адрес) на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, литер ***, разрешенное использование: ***; категория земель: ***;
- признать незаключенным соглашение от (дата) N о расторжении договора аренды земельного участка от (дата) N, подписанное между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и ООО "Спектр-Групп";
- признать незаключенным договор аренды земельного участка от (дата) N, подписанный между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и ООО "Спектр-Групп".
В судебное заседание К. не явилась, просила дело рассмотреть без ее участия.
Ее представители Г.К. и П.О., действующие на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования К. поддержали.
Представитель администрации города Оренбурга и Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга З., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования К. не признала.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Оренбургской области - П.М., иск К. в части требований к Управлению не признала, полагая, что в действиях филиала отсутствуют нарушения норм действующего законодательства, поскольку кадастровый учет в отношении земельных участков является законным.
Представитель ООО "Символ" Г.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании не возражал против удовлетворения требований К.
Представитель ООО "Спектр-Групп" С.Н., действующая на основании доверенности иск не признала.
Кадастровые инженеры С.О. и Д. в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.
Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 14 ноября 2013 года К. в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе К. просит его отменить как незаконное и необоснованное.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 6 февраля 2014 года решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 14 ноября 2013 года было отменено. Судебная коллегия постановила новое решение, которым исковые требования К. удовлетворила частично.
Постановлением Президиума Оренбургского областного суда от 14 июля 2014 года апелляционное определение от 06 февраля 2014 года отменено с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что на земельном участке площадью *** кв. м, с кадастровым номером N местоположение: (адрес) расположены следующие объекты недвижимости:
- не завершенное строительством здание производственного корпуса N, инвентарный номер N, литер ***, общей площадью *** кв. м, степень готовности объектов - ***%;
- не завершенное строительством здание проходной, инвентарный N, литер ***, общей площадью *** кв. м, степень готовности объектов - ***%;
- ОНС склад ГСМ, инвентарный номер N литер ***, общей площадью *** кв. м, степень готовности объектов - ***%;
- не завершенное строительством здание, литер ***.
Указанные объекты недвижимости с (дата) принадлежали на праве собственности ООО "Символ".
(дата) между администрацией города Оренбурга (арендодатель) и ООО "Символ" (арендатор) был заключен договор N аренды земельного участка площадью *** кв. м, с кадастровым номером N для размещения указанных объектов недвижимости, местоположение: установлено относительно ориентира на ремонтную мастерскую, расположенную в границах участка, адрес ориентира: (адрес) на срок до (дата). Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра (дата).
На основании договора купли-продажи от (дата) ЗАО "***" приобрело у ООО "Символ" не завершенные строительством здания, литеры ***, ***, ***, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ЗАО "***" (дата).
(дата) ООО "Символ" продало здание, не завершенное строительством, литера *** ООО "Спектр-Групп", за которым право собственности в установленном законом порядке зарегистрировано (дата).
(дата) между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп" было подписано соглашение об определении долей владения земельным участком, согласно которому доля владения у каждого определена по ? (том 3, л.д. 108).
(дата) между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп" было подписано соглашение об определении границ земельного участка (том 3, л.д. 245 - 247), а (дата) стороны подписали согласие на раздел участка, в соответствии с которым ООО "Символ" определен участок площадью *** кв. м, а ООО "Спектр-Групп" - участок площадью *** кв. м (том 1, л.д. 194).
Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 7 июля 2011 года было признано право собственности ФИО12 на двухэтажное не завершенное строительством здание производственного корпуса N, литер ***, одноэтажное незавершенное строительством здание проходной, литер N, не завершенное строительством склад ГСМ, литер N, расположенные по адресу: (адрес).
(дата) право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости было зарегистрировано в Управлении Росреестра за ФИО12.
(дата) Управлением Росреестра по Оренбургской области зарегистрировано право собственности К. на вышеуказанные объекты недвижимости, которые она приобрела у ФИО12 по договору от (дата).
(дата) между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп" был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, литер *** по адресу: (адрес) которым общество владеет и на день рассмотрения иска.
(дата) Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга в соответствии с действующим законодательством и соглашением об определении границ земельного участка от (дата) издано распоряжение N 1839-р "Об установлении адреса объекту недвижимости, утверждении схемы расположения и образования земельных участков по Загородному шоссе".
Указанным распоряжением в самостоятельный объект недвижимости выделено строение, литер ***, из состава единого объекта недвижимости - строений, расположенных по адресу: (адрес) Этому объекту установлен новый адрес: (адрес) утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане в кадастровом квартале N.
Этим же распоряжением образованы земельные участки путем раздела земельного участка с кадастровым номером N площадью *** кв. м: 1) земельный участок площадью N кв. м, разрешенное использование: ***. Категория земель: ***; 2) земельный участок площадью *** кв. м, разрешенное использование: *** Категория земель: ***. Образовать земельный участок площадью *** кв. м путем объединения земельного участка площадью *** кв. м и ранее учтенного земельного участка площадью *** кв. м, с кадастровым номером N. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, литер *** (том 3, л.д. 78 - 80).
Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от (дата) N 4754-р на основании заявления ООО "Спектр-Групп" от (дата) N в распоряжение Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 19 октября 2011 года N 1839-р внесены изменения в площадь образовавшихся участков: с *** кв. м на *** кв. м и с *** кв. м на *** кв. м, с *** кв. м на *** кв. м (том 3 л.д. 81).
(дата) между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и ООО "Спектр-Групп" подписано соглашение N о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N с (дата).
Также (дата) между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и ООО "Спектр-Групп" заключен договор аренды земельного участка N, согласно которому ООО "Спектр-Групп" принял во временное владение и пользование земельный участок площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, с местоположением: (адрес). На земельном участке расположен объект незавершенного строительства литер ***, N, земельный участок с кадастровым номером N передается в аренду до (дата).
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, предоставленной таким лицом под эту недвижимость. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Судом установлено, что на спорном земельном участке площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, который был предоставлен ООО "Символ" в аренду для размещения производственных объектов, были расположены объекты недвижимости, незавершенные строительством, литер ***, литер ***, литер ***, общей площадью *** кв. м, а также незавершенное строительством здание литер ***, которые были проданы ЗАО "***" и ООО "Спектр-Групп".
Из вышеназванных норм следует, что новый собственник объекта недвижимости может требовать предоставления ему участка (или его части) на том праве, которое было у продавца на момент государственной регистрации перехода права собственности, то есть в данном случае на праве аренды.
Такое право при переходе права собственности на недвижимые объекты недвижимости, расположенные по адресу: (адрес), приобрели ООО "Спектр-Групп", ЗАО "***", затем ФИО12 и К.
Таким образом, К. став собственником объектов, литер ***, литер *** и ***, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 271, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрела право на заключение договора аренды на соответствующую часть земельного участка, занятую указанными объектами и необходимую для их использования.
В результате разделения земельного участка, принадлежащие истцу объекты недвижимости располагаются в пределах вновь образованного земельного участка с кадастровым номером N.
Пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Согласно пункту 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами.
Из анализа названных выше положений следует, что раздел земельного участка, принадлежавшего сторонам на праве аренды, а также его межевание, без согласия каждого недопустимо.
Оспариваемое соглашение от (дата) и согласие на раздел земельного участка от (дата) подписаны между ООО "Спектр-Групп" и ООО "Символ", который уже не являлся его арендатором и собственником указанных объектов недвижимости. Никто из последующих после ООО "Символ" собственников ЗАО "***" ФИО12, К. решение о порядке пользования или разделе спорного земельного участка общей площадью *** кв. м не принимали и не подписывали.
Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 06 февраля 2014 года Президиум Оренбургского областного суда в своем постановлении от 14 июля 2014 года указал, что при новом рассмотрении суду следует установить с учетом положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, не создают ли сформированные земельные участки препятствия истцу в пользовании принадлежащими ему объектами недвижимости.
Данные обстоятельства имеют значение для разрешения спора, однако судом первой инстанции данный вопрос не ставился на обсуждение, в связи с чем при новом рассмотрении дела судом апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле было предложено представить дополнительные доказательства.
В материалы дела истец представил план застройки производственной базы ООО "Символ" по (адрес) от (дата) года, согласно которому на земельном участке, предоставленном обществу на праве аренды, расположены здания производственного назначения, которые принадлежали обществу, в том числе которые впоследствии были проданы истцу. Из плана видно, что ко всем производственным зданиям имеется возможность проезда, имеются подъездные пути.
Из справки о корректуре топографической съемки земельного участка от (дата), схемы расположения земельных участков с кадастровыми номерами N и N на кадастровом плане, составленным ООО "***" на основании сведений государственного кадастра недвижимости об их границах, следует, что в результате разделения земельного участка и образования названных участков, ширина существующего ранее проезда к производственному зданию литер ***, принадлежащему К. уменьшилась, в самой узкой части, которая является единственно возможным способом обеспечения проезда к указанному строению, ширина земельного участка с кадастровым номером N стала составлять *** м.
Данная ширина, учитывая, что путь к указанному зданию по этому земельному участку не является прямолинейным, недостаточна для проезда грузовых автомобилей.
Кроме того, из смысла положений Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" от 22.07.2008 N 123-ФЗ, п. 4 ст. 98 Закона следует, что к зданиям и сооружениям должен быть обеспечен подъезд пожарных автомобилей.
Соответственно, оспариваемый раздел земельного участка не обеспечивает достаточный проезд и для пожарных машин.
При таких обстоятельствах, заслуживают внимание доводы апелляционной жалобы о том, что произведенный ответчиками раздел земельного участка нарушает права истца как собственника производственного здания литер *** общей площадью *** кв. м на использование данного объекта по его целевому назначению, поскольку не обеспечивает проезд к нему автотранспорта, и не обеспечивает достаточный проезд пожарной техники.
Следовательно, соглашения о разделе земельного участка между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп" в отсутствие согласия других собственников объектов недвижимости, приобретенных у ООО "Символ" и расположенных на данном земельном участке, нарушают права и законные интересы К.
При этом, доводы представителя ООО "Спектр-Групп" о том, что ЗАО "***", который на момент подписания оспариваемых соглашений являлся собственником зданий, впоследствии проданных истцу, согласился с таким разделом, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку соглашения он не подписывал.
С учетом изложенного, судебная коллегия находит незаконным, противоречащим положениям действующего законодательства РФ, вывод суда первой инстанции об отсутствии нарушений прав К. оспариваемыми соглашениями и об отсутствии оснований для признания этих соглашений недействительными. Следовательно, соглашение от (дата) и соответственно согласие от (дата) нельзя признать законными, они являются недействительными.
В соответствии со ст. 11.3 Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего кодекса.
Решение об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от (дата) N 1839-р был выделен в самостоятельный объект недвижимости - строение литер ***, ему был установлен новый адрес: (адрес), и из земельного участка площадью *** кв. м было образовано два земельных участка: под объект недвижимости литер *** площадью *** кв. м, который был объединен с земельным участком площадью *** кв. м и составил общую площадь *** кв. м, и под объекты недвижимости литер *** площадью *** кв. м.
Распоряжением от 08.10.2012 года N 4754-р Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга внес изменения в распоряжение Департамента N 1839-р от 19.10.2011 года в части площади образованных земельных участков на основании согласия на раздел земельного участка от (дата) года, заключенного также только между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп".
Одним из оснований издания данных распоряжений указаны соглашение об определении границ земельного участка от (дата) года, и согласие от (дата), которые являются незаконными. Соответственно, распоряжение N 1839-р от 19.10.2011 года и распоряжение от 08.10.2012 года N 4754-р изданные на основании этих соглашений являются недействительными.
Признание недействительными соглашения от (дата) года, согласия от (дата) года, заключенных между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп", а также распоряжений Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга N 1839-р от 19.10.2011 года и от 08.10.2012 года N 4754-р влечет за собой недействительность межевых планов от (дата) года, от (дата) и от (дата) года, а соответственно, и соглашения N от (дата) о расторжении договора аренды земельного участка от (дата) года, подписанное между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и ООО "Спектр-Групп".
Поскольку в связи с признанием межевых планов недействительными отсутствует земельный участок как объект аренды, нельзя признать заключенным договор аренды земельного участка N от (дата) года, заключенный между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и ООО "Спектр-Групп".
Изложенное свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований К.
Судебная коллегия считает, что исковые требования К. о признании незаконными действий ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Оренбургской области" по постановке на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами N и N, по внесению изменений в отношении этих земельных участков удовлетворению не подлежат, поскольку ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Оренбургской области" является регистрирующим органом, может приостановить или отказать в проведении регистрации объекта недвижимости по основаниям, указанным в ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Таких оснований при постановке земельных участков с кадастровыми номерами N и N на кадастровый учет не усматривается.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 14 ноября 2013 года отменить.
Постановить по делу новое решение.
Исковые требования К. удовлетворить частично.
Признать недействительными соглашение об определении границ земельного участка от (дата) и согласие на раздел земельного участка от (дата) года, подписанные между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп".
Признать незаконными распоряжения Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга N 1839-р от 19.10.2011 года "Об установлении адреса объекту недвижимости, утверждении схемы расположения и образовании земельных участков по шоссе Загородному" и N 4754-р от 08.10.2012 года "О внесении изменений в распоряжение ДГиЗО администрации города Оренбурга от 19.10.2011 года N 1839-р".
Признать недействительным межевой план от (дата) года, составленный кадастровым инженером С.О. по результатам проведения кадастровых работ в связи с образованием двух земельных участков путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N.
Признать недействительным межевой план от (дата) года, составленный кадастровым инженером С.О. по результатам проведения кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами ***, *** и ***.
Признать недействительным межевой план от (дата) года, составленный кадастровым инженером С.О. по результатам проведения кадастровых работ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** в связи с исправлением кадастровой ошибки.
Признать недействительным соглашение N от (дата) о расторжении договора аренды земельного участка N от (дата) года, подписанное между Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга и ООО "Спектр-Групп".
Признать незаключенным договор аренды земельного участка N от (дата) года, подписанный между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и Обществом с ограниченной ответственностью "Спектр-Групп".
Данное решение суда является основанием для исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером N площадью *** кв. м, местоположение: (адрес); на земельном участке расположены здания производственного корпуса, проходной, склада ГСМ; разрешенное использование: ***; категория земель: ***, и земельном участке с кадастровым номером N площадью *** кв. м, местоположение: (адрес); на земельном участке расположен объект незавершенного строительства литер ***, разрешенное использование: ***; категория земель: ***.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4971/2014
Требование: О признании недействительными соглашений об определении границ земельного участка, межевых планов, незаконными решений о разделе участка, незаключенным соглашения о расторжении договоров аренды.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец полагает, что соглашение об определении границ земельного участка и согласие на раздел участка подписаны, а распоряжение издано с нарушениями земельного законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 октября 2014 г. по делу N 33-4971/2014
Судья: Наливкина Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Прокаевой Е.Д.,
судей областного суда Булгаковой М.В., Коваленко А.И.,
при секретаре Т.,
рассмотрев 08 октября 2014 года в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 14 ноября 2013 года по иску К. к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, кадастровому инженеру С.О., кадастровому инженеру Д., обществу с ограниченной ответственностью "Спектр-Групп", обществу с ограниченной ответственностью "Символ", Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области", администрации города Оренбурга о признании недействительными соглашений об определении границ земельного участка, признании незаконными решений местного самоуправления о разделе земельного участка, признании недействительными межевых планов земельных участков, признании незаконными действий по постановке земельных участков на кадастровый учет и об исключении сведений о земельных участках из государственного кадастра недвижимости, о признании незаключенными соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и договора аренды земельного участка.
Заслушав доклад судьи Прокаевой Е.Д., объяснения представителей истца П.О., действующей на основании доверенности от (дата), Г.К., действующего на основании доверенности от (дата), представителя ООО "Символ" Г.С., действующего на основании доверенности от (дата), поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО "Спектр-Групп" С.Н., действующей на основании доверенности от (дата), полагавшей решение суда оставить без изменения,
установила:
К. обратилась в суд с иском, указав, что на основании договора купли-продажи от (дата) она является собственником трех объектов недвижимости: одноэтажного не завершенного строительством здания производственного корпуса N литер ***, общей площадью *** кв. м, одноэтажного незавершенного строительством здания проходной, литер ***, общей площадью *** кв. м; не завершенного строительством склада ГСМ (горюче-смазочных материалов), литер ***, общей площадью *** кв. м, расположенных по адресу: (адрес).
Принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости располагаются на земельном участке площадью *** кв. м, с кадастровым номером ***, категория земель: ***, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, ориентир - ремонтная мастерская; почтовый адрес ориентира: (адрес). Указанный земельный участок находится в муниципальной собственности муниципального образования "Город Оренбург".
На указанном земельном участке также располагается одноэтажная не завершенная строительством ремонтная мастерская, литер ***, общей площадью *** кв. м, собственником которой является ООО "Спектр-Групп" на основании договора от (дата).
Ранее собственником всех указанных строений являлось ООО "Символ".
(дата) по договору аренды земельного участка N, заключенному с администрацией г. Оренбурга, земельный участок площадью *** кв. м, с кадастровым номером N был предоставлен ООО "Символ" в аренду сроком до (дата).
(дата) ООО "Символ" продало расположенные на указанном земельном участке здания литер ***, литер *** и литер ***, ЗАО "***".
(дата) ЗАО "***" по договору купли-продажи продало здания, литер ***, литер *** и литер ***, ФИО12, который впоследствии по договору купли-продажи от (дата) передал указанные здания в собственность истцу. Право собственности было зарегистрировано за истцом (дата).
(дата) ООО "Символ" также распорядилось принадлежащим ему на праве собственности строением, литер *** расположенным на земельном участке площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, заключив с ООО "Спектр-Групп" договор купли-продажи.
(дата) Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга на основании обращения ООО "Спектр-Групп", также являющегося арендатором земельного участка с кадастровым номером N, было издано распоряжение N, которым спорный земельный участок площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, был разделен на два земельных участка: земельный участок площадью *** кв. м и земельный участок площадью *** кв. м.
При этом земельный участок площадью *** кв. м был объединен с ранее учтенным земельным участком площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, с образованием земельного участка площадью *** кв. м.
На основании соглашения об определении границ земельного участка от (дата) и двустороннего согласия на раздел участка от (дата) было принято распоряжение Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от (дата) N.
К. полагает, что соглашение об определении границ земельного участка от (дата) и согласие на раздел земельного участка от (дата) были подписаны, а распоряжение Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от (дата) N издано с существенными нарушениями действующего земельного законодательства.
Для раздела земельного участка площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес) требовалось письменное согласие всех его арендаторов.
Оспариваемые соглашение об определении границ земельного участка и согласие на раздел земельного участка подписали ООО "Спектр-Групп" и ООО "Символ". Вместе с тем на момент подписания указанных документов ООО "Символ" не являлось собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, соответственно, не являлось арендатором земельного участка, а потому не имело права заключать оспариваемое соглашение и подписывать согласие на раздел земельного участка.
На момент издания Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга оспариваемого распоряжения от (дата) N арендатором земельного участка площадью *** кв. м, с кадастровым номером N являлся не только ответчик - ООО "Спектр-Групп", но и ФИО12, который с заявлением о разделе спорного земельного участка не обращался, следовательно, оспариваемое распоряжение Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга принято с нарушением требований ч. 2 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
Так как с ФИО12 не были согласованы границы образованных земельных участков, подготовленные по заявлению ООО "Спектр-Групп" кадастровым инженером С.О., межевые планы от (дата) являются недействительными.
(дата) ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области" на основании заявления ООО "Спектр-Групп", распоряжения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от (дата) N и межевого плана от (дата) осуществило кадастровый учет земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, путем включения в государственный кадастр недвижимости сведений о данных земельных участках:
- - земельный участок с кадастровым номером N, площадью *** кв. м, местоположение: (адрес); на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, литер *** N; разрешенное использование: ***; категория земель: ***;
- - земельный участок с кадастровым номером N, площадью *** кв. м, местоположение: (адрес); на земельном участке расположены здания производственного корпуса, проходной, склада ГСМ N 3; разрешенное использование: ***; категория земель: ***.
Осуществив кадастровый учет вышеуказанных земельных участков при отсутствии сведений о согласовании их границ, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области" допустило нарушение требований закона.
В феврале и августе (дата) года кадастровым инженером по заявлению ООО "Спектр-Групп" были выполнены кадастровые работы в связи с исправлением кадастровой ошибки и уточнением площадей и местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами N, N и N. По результатам проведения указанных кадастровых работ кадастровым инженером был подготовлен межевой план от (дата), а кадастровым инженером Д. - межевой план от (дата).
На момент проведения вышеуказанных кадастровых работ истец уже являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером N. Вместе с тем в нарушение требований Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" с ней, как с заинтересованным лицом, не было согласовано уточняемое местоположение границ данных земельных участков, в связи с чем полагает, что межевые планы от (дата) и от (дата) являются недействительными.
(дата) и (дата) ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области" на основании заявлений ООО "Спектр-Групп" и межевых планов от (дата) и от (дата) внесло изменения в сведения о площадях, характерных точках и границах земельных участков с кадастровыми номерами N и N, образованных в результате раздела земельного участка площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес).
В результате внесения изменений в сведения о земельных участках, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, площадь земельного участка с кадастровым номером N стала составлять *** кв. м, а площадь земельного участка с кадастровым номером N - *** кв. м.
Вместе с тем внесение изменений в сведения о земельных участках с кадастровыми номерами N и N, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, так же как и постановка на кадастровый учет указанных земельных участков, были произведены ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области" с нарушением требований Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (при отсутствии сведений о согласовании уточняемых границ данных земельных участков орган, осуществляющий кадастровый учет, не вправе был вносить изменения в содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о площади и характерных точках границ указанных земельных участков).
(дата) Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга незаконно без ее, К., согласия как арендатора земельного участка с кадастровым номером N на основании обращения ООО "Спектр-Групп" и межевых планов от (дата) и от (дата) было вынесено распоряжение N 4754-р "О внесении изменений в распоряжение ДГиЗО администрации города Оренбурга от 19 октября 2011 года N 1839-р", согласно которому площадь земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N, была уточнена следующим образом: площадь земельного участка с кадастровым номером N вместо *** кв. м стала составлять *** кв. м, а площадь земельного участка с кадастровым номером N вместо *** кв. м стала *** кв. м.
В результате незаконного раздела земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес) вновь образованный земельный участок N с кадастровым номером N, площадью *** кв. м, на котором расположены здания производственного корпуса, проходной, склада ГСМ, имеет изломанные границы, а его образование не обеспечивает проход и проезд к расположенным на данном земельном участке строениям, литер ***, литер *** и литер ***, что нарушает ее права как собственника указанных зданий на использование принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости по целевому назначению.
В настоящее время К. стало известно, что (дата) между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и ООО "Спектр-Групп" было подписано соглашение N о расторжении договора аренды земельного участка от (дата) N с (дата).
С (дата) истец как арендатор земельного участка площадью *** кв. м, с кадастровым номером N является одной из сторон договора аренды земельного участка от (дата) N.
Вместе с тем, как сторона указанного договора, она соглашение о его расторжении не подписывала. Следовательно, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от (дата) N не было достигнуто между сторонами данного договора, что свидетельствует о незаключенности подписанного между ООО "Спектр-Групп" и Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга соглашения от (дата) N.
Кроме того, (дата) между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и ООО "Спектр-Групп" был подписан договор аренды земельного участка N, по условиям которого арендодатель - Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Оренбурга передал арендатору - ООО "Спектр-Групп" во временное владение и пользование сроком до (дата) земельный участок с кадастровым номером N, площадью *** кв. м, местоположение: (адрес) на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, литер ***.
Так как границы земельного участка с кадастровым номером N, площадью *** кв. м были установлены, а государственный кадастровый учет указанного земельного участка осуществлен с нарушением установленного законом порядка, следовательно, вышеуказанный земельный участок не был в установленном законом порядке индивидуализирован как объект гражданских прав. Отсутствие индивидуализации земельного участка с кадастровым номером N как объекта гражданских прав свидетельствует о том, что на момент заключения между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и ООО "Спектр-Групп" оспариваемого договора аренды земельного участка от (дата) N отсутствовали данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче ООО "Спектр-Групп" по договору, в том числе данные, определяющие местоположение вышеуказанного земельного участка (ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем этот договор, по мнению истца, является незаключенным.
На основании изложенного К. просила:
- признать недействительным соглашение об определении границ земельного участка от (дата), заключенное между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп";
- признать недействительным согласие на раздел земельного участка от (дата), подписанное между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп";
- признать незаконными распоряжения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 19 октября 2011 года N 1839-р "Об установлении адреса объекту недвижимости, утверждении схемы расположения и образовании земельных участков по Загородному шоссе" и от 8 октября 2012 года N 4754-р "О внесении изменений в распоряжение ДГиЗО администрации города Оренбурга от 19 октября 2011 года N 1839-р";
- признать недействительным межевой план от (дата), составленный кадастровым инженером С.О. по результатам проведения кадастровых работ в связи с образованием двух земельных участков путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N;
- признать недействительным межевой план от (дата), составленный кадастровым инженером Д. по результатам проведения кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами N, N и N;
- признать недействительным межевой план от (дата), составленный кадастровым инженером С.О. по результатам проведения кадастровых работ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N и N в связи с исправлением кадастровой ошибки;
- признать незаконными действия ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Оренбургской области" по постановке (дата) на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером N, площадью *** кв. м, местоположение: (адрес); на земельном участке расположены здания производственного корпуса, проходной, склада ГСМ, разрешенное использование: ***; категория земель: ***, и земельного участка с кадастровым номером N, площадью *** кв. м, местоположение: (адрес) на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, литер ***, разрешенное использование: ***; категория земель: ***;
- признать незаконными действия ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Оренбургской области" по внесению (дата) и (дата) изменений в содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером N, местоположение: (адрес) на земельном участке расположены здания производственного корпуса, проходной, склада ГСМ; разрешенное использование: ***; категория земель: ***, и земельном участке с кадастровым номером N, местоположение: (адрес) на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, литер ***, разрешенное использование: ***; категория земель: ***;
- обязать ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Оренбургской области" исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером N, площадью *** кв. м, местоположение: (адрес) на земельном участке расположены здания производственного корпуса, проходной, склада ГСМ; разрешенное использование: *** категория земель: ***, и земельном участке с кадастровым номером N, площадью *** кв. м, местоположение: (адрес) на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, литер ***, разрешенное использование: ***; категория земель: ***;
- признать незаключенным соглашение от (дата) N о расторжении договора аренды земельного участка от (дата) N, подписанное между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и ООО "Спектр-Групп";
- признать незаключенным договор аренды земельного участка от (дата) N, подписанный между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и ООО "Спектр-Групп".
В судебное заседание К. не явилась, просила дело рассмотреть без ее участия.
Ее представители Г.К. и П.О., действующие на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования К. поддержали.
Представитель администрации города Оренбурга и Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга З., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования К. не признала.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Оренбургской области - П.М., иск К. в части требований к Управлению не признала, полагая, что в действиях филиала отсутствуют нарушения норм действующего законодательства, поскольку кадастровый учет в отношении земельных участков является законным.
Представитель ООО "Символ" Г.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании не возражал против удовлетворения требований К.
Представитель ООО "Спектр-Групп" С.Н., действующая на основании доверенности иск не признала.
Кадастровые инженеры С.О. и Д. в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.
Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 14 ноября 2013 года К. в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе К. просит его отменить как незаконное и необоснованное.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 6 февраля 2014 года решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 14 ноября 2013 года было отменено. Судебная коллегия постановила новое решение, которым исковые требования К. удовлетворила частично.
Постановлением Президиума Оренбургского областного суда от 14 июля 2014 года апелляционное определение от 06 февраля 2014 года отменено с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что на земельном участке площадью *** кв. м, с кадастровым номером N местоположение: (адрес) расположены следующие объекты недвижимости:
- не завершенное строительством здание производственного корпуса N, инвентарный номер N, литер ***, общей площадью *** кв. м, степень готовности объектов - ***%;
- не завершенное строительством здание проходной, инвентарный N, литер ***, общей площадью *** кв. м, степень готовности объектов - ***%;
- ОНС склад ГСМ, инвентарный номер N литер ***, общей площадью *** кв. м, степень готовности объектов - ***%;
- не завершенное строительством здание, литер ***.
Указанные объекты недвижимости с (дата) принадлежали на праве собственности ООО "Символ".
(дата) между администрацией города Оренбурга (арендодатель) и ООО "Символ" (арендатор) был заключен договор N аренды земельного участка площадью *** кв. м, с кадастровым номером N для размещения указанных объектов недвижимости, местоположение: установлено относительно ориентира на ремонтную мастерскую, расположенную в границах участка, адрес ориентира: (адрес) на срок до (дата). Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра (дата).
На основании договора купли-продажи от (дата) ЗАО "***" приобрело у ООО "Символ" не завершенные строительством здания, литеры ***, ***, ***, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ЗАО "***" (дата).
(дата) ООО "Символ" продало здание, не завершенное строительством, литера *** ООО "Спектр-Групп", за которым право собственности в установленном законом порядке зарегистрировано (дата).
(дата) между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп" было подписано соглашение об определении долей владения земельным участком, согласно которому доля владения у каждого определена по ? (том 3, л.д. 108).
(дата) между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп" было подписано соглашение об определении границ земельного участка (том 3, л.д. 245 - 247), а (дата) стороны подписали согласие на раздел участка, в соответствии с которым ООО "Символ" определен участок площадью *** кв. м, а ООО "Спектр-Групп" - участок площадью *** кв. м (том 1, л.д. 194).
Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 7 июля 2011 года было признано право собственности ФИО12 на двухэтажное не завершенное строительством здание производственного корпуса N, литер ***, одноэтажное незавершенное строительством здание проходной, литер N, не завершенное строительством склад ГСМ, литер N, расположенные по адресу: (адрес).
(дата) право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости было зарегистрировано в Управлении Росреестра за ФИО12.
(дата) Управлением Росреестра по Оренбургской области зарегистрировано право собственности К. на вышеуказанные объекты недвижимости, которые она приобрела у ФИО12 по договору от (дата).
(дата) между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп" был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, литер *** по адресу: (адрес) которым общество владеет и на день рассмотрения иска.
(дата) Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга в соответствии с действующим законодательством и соглашением об определении границ земельного участка от (дата) издано распоряжение N 1839-р "Об установлении адреса объекту недвижимости, утверждении схемы расположения и образования земельных участков по Загородному шоссе".
Указанным распоряжением в самостоятельный объект недвижимости выделено строение, литер ***, из состава единого объекта недвижимости - строений, расположенных по адресу: (адрес) Этому объекту установлен новый адрес: (адрес) утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане в кадастровом квартале N.
Этим же распоряжением образованы земельные участки путем раздела земельного участка с кадастровым номером N площадью *** кв. м: 1) земельный участок площадью N кв. м, разрешенное использование: ***. Категория земель: ***; 2) земельный участок площадью *** кв. м, разрешенное использование: *** Категория земель: ***. Образовать земельный участок площадью *** кв. м путем объединения земельного участка площадью *** кв. м и ранее учтенного земельного участка площадью *** кв. м, с кадастровым номером N. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, литер *** (том 3, л.д. 78 - 80).
Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от (дата) N 4754-р на основании заявления ООО "Спектр-Групп" от (дата) N в распоряжение Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 19 октября 2011 года N 1839-р внесены изменения в площадь образовавшихся участков: с *** кв. м на *** кв. м и с *** кв. м на *** кв. м, с *** кв. м на *** кв. м (том 3 л.д. 81).
(дата) между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и ООО "Спектр-Групп" подписано соглашение N о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N с (дата).
Также (дата) между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и ООО "Спектр-Групп" заключен договор аренды земельного участка N, согласно которому ООО "Спектр-Групп" принял во временное владение и пользование земельный участок площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, с местоположением: (адрес). На земельном участке расположен объект незавершенного строительства литер ***, N, земельный участок с кадастровым номером N передается в аренду до (дата).
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, предоставленной таким лицом под эту недвижимость. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Судом установлено, что на спорном земельном участке площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, который был предоставлен ООО "Символ" в аренду для размещения производственных объектов, были расположены объекты недвижимости, незавершенные строительством, литер ***, литер ***, литер ***, общей площадью *** кв. м, а также незавершенное строительством здание литер ***, которые были проданы ЗАО "***" и ООО "Спектр-Групп".
Из вышеназванных норм следует, что новый собственник объекта недвижимости может требовать предоставления ему участка (или его части) на том праве, которое было у продавца на момент государственной регистрации перехода права собственности, то есть в данном случае на праве аренды.
Такое право при переходе права собственности на недвижимые объекты недвижимости, расположенные по адресу: (адрес), приобрели ООО "Спектр-Групп", ЗАО "***", затем ФИО12 и К.
Таким образом, К. став собственником объектов, литер ***, литер *** и ***, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 271, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрела право на заключение договора аренды на соответствующую часть земельного участка, занятую указанными объектами и необходимую для их использования.
В результате разделения земельного участка, принадлежащие истцу объекты недвижимости располагаются в пределах вновь образованного земельного участка с кадастровым номером N.
Пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Согласно пункту 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами.
Из анализа названных выше положений следует, что раздел земельного участка, принадлежавшего сторонам на праве аренды, а также его межевание, без согласия каждого недопустимо.
Оспариваемое соглашение от (дата) и согласие на раздел земельного участка от (дата) подписаны между ООО "Спектр-Групп" и ООО "Символ", который уже не являлся его арендатором и собственником указанных объектов недвижимости. Никто из последующих после ООО "Символ" собственников ЗАО "***" ФИО12, К. решение о порядке пользования или разделе спорного земельного участка общей площадью *** кв. м не принимали и не подписывали.
Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 06 февраля 2014 года Президиум Оренбургского областного суда в своем постановлении от 14 июля 2014 года указал, что при новом рассмотрении суду следует установить с учетом положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, не создают ли сформированные земельные участки препятствия истцу в пользовании принадлежащими ему объектами недвижимости.
Данные обстоятельства имеют значение для разрешения спора, однако судом первой инстанции данный вопрос не ставился на обсуждение, в связи с чем при новом рассмотрении дела судом апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле было предложено представить дополнительные доказательства.
В материалы дела истец представил план застройки производственной базы ООО "Символ" по (адрес) от (дата) года, согласно которому на земельном участке, предоставленном обществу на праве аренды, расположены здания производственного назначения, которые принадлежали обществу, в том числе которые впоследствии были проданы истцу. Из плана видно, что ко всем производственным зданиям имеется возможность проезда, имеются подъездные пути.
Из справки о корректуре топографической съемки земельного участка от (дата), схемы расположения земельных участков с кадастровыми номерами N и N на кадастровом плане, составленным ООО "***" на основании сведений государственного кадастра недвижимости об их границах, следует, что в результате разделения земельного участка и образования названных участков, ширина существующего ранее проезда к производственному зданию литер ***, принадлежащему К. уменьшилась, в самой узкой части, которая является единственно возможным способом обеспечения проезда к указанному строению, ширина земельного участка с кадастровым номером N стала составлять *** м.
Данная ширина, учитывая, что путь к указанному зданию по этому земельному участку не является прямолинейным, недостаточна для проезда грузовых автомобилей.
Кроме того, из смысла положений Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" от 22.07.2008 N 123-ФЗ, п. 4 ст. 98 Закона следует, что к зданиям и сооружениям должен быть обеспечен подъезд пожарных автомобилей.
Соответственно, оспариваемый раздел земельного участка не обеспечивает достаточный проезд и для пожарных машин.
При таких обстоятельствах, заслуживают внимание доводы апелляционной жалобы о том, что произведенный ответчиками раздел земельного участка нарушает права истца как собственника производственного здания литер *** общей площадью *** кв. м на использование данного объекта по его целевому назначению, поскольку не обеспечивает проезд к нему автотранспорта, и не обеспечивает достаточный проезд пожарной техники.
Следовательно, соглашения о разделе земельного участка между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп" в отсутствие согласия других собственников объектов недвижимости, приобретенных у ООО "Символ" и расположенных на данном земельном участке, нарушают права и законные интересы К.
При этом, доводы представителя ООО "Спектр-Групп" о том, что ЗАО "***", который на момент подписания оспариваемых соглашений являлся собственником зданий, впоследствии проданных истцу, согласился с таким разделом, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку соглашения он не подписывал.
С учетом изложенного, судебная коллегия находит незаконным, противоречащим положениям действующего законодательства РФ, вывод суда первой инстанции об отсутствии нарушений прав К. оспариваемыми соглашениями и об отсутствии оснований для признания этих соглашений недействительными. Следовательно, соглашение от (дата) и соответственно согласие от (дата) нельзя признать законными, они являются недействительными.
В соответствии со ст. 11.3 Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего кодекса.
Решение об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от (дата) N 1839-р был выделен в самостоятельный объект недвижимости - строение литер ***, ему был установлен новый адрес: (адрес), и из земельного участка площадью *** кв. м было образовано два земельных участка: под объект недвижимости литер *** площадью *** кв. м, который был объединен с земельным участком площадью *** кв. м и составил общую площадь *** кв. м, и под объекты недвижимости литер *** площадью *** кв. м.
Распоряжением от 08.10.2012 года N 4754-р Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга внес изменения в распоряжение Департамента N 1839-р от 19.10.2011 года в части площади образованных земельных участков на основании согласия на раздел земельного участка от (дата) года, заключенного также только между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп".
Одним из оснований издания данных распоряжений указаны соглашение об определении границ земельного участка от (дата) года, и согласие от (дата), которые являются незаконными. Соответственно, распоряжение N 1839-р от 19.10.2011 года и распоряжение от 08.10.2012 года N 4754-р изданные на основании этих соглашений являются недействительными.
Признание недействительными соглашения от (дата) года, согласия от (дата) года, заключенных между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп", а также распоряжений Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга N 1839-р от 19.10.2011 года и от 08.10.2012 года N 4754-р влечет за собой недействительность межевых планов от (дата) года, от (дата) и от (дата) года, а соответственно, и соглашения N от (дата) о расторжении договора аренды земельного участка от (дата) года, подписанное между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и ООО "Спектр-Групп".
Поскольку в связи с признанием межевых планов недействительными отсутствует земельный участок как объект аренды, нельзя признать заключенным договор аренды земельного участка N от (дата) года, заключенный между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и ООО "Спектр-Групп".
Изложенное свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований К.
Судебная коллегия считает, что исковые требования К. о признании незаконными действий ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Оренбургской области" по постановке на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами N и N, по внесению изменений в отношении этих земельных участков удовлетворению не подлежат, поскольку ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Оренбургской области" является регистрирующим органом, может приостановить или отказать в проведении регистрации объекта недвижимости по основаниям, указанным в ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Таких оснований при постановке земельных участков с кадастровыми номерами N и N на кадастровый учет не усматривается.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 14 ноября 2013 года отменить.
Постановить по делу новое решение.
Исковые требования К. удовлетворить частично.
Признать недействительными соглашение об определении границ земельного участка от (дата) и согласие на раздел земельного участка от (дата) года, подписанные между ООО "Символ" и ООО "Спектр-Групп".
Признать незаконными распоряжения Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга N 1839-р от 19.10.2011 года "Об установлении адреса объекту недвижимости, утверждении схемы расположения и образовании земельных участков по шоссе Загородному" и N 4754-р от 08.10.2012 года "О внесении изменений в распоряжение ДГиЗО администрации города Оренбурга от 19.10.2011 года N 1839-р".
Признать недействительным межевой план от (дата) года, составленный кадастровым инженером С.О. по результатам проведения кадастровых работ в связи с образованием двух земельных участков путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N.
Признать недействительным межевой план от (дата) года, составленный кадастровым инженером С.О. по результатам проведения кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами ***, *** и ***.
Признать недействительным межевой план от (дата) года, составленный кадастровым инженером С.О. по результатам проведения кадастровых работ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** в связи с исправлением кадастровой ошибки.
Признать недействительным соглашение N от (дата) о расторжении договора аренды земельного участка N от (дата) года, подписанное между Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга и ООО "Спектр-Групп".
Признать незаключенным договор аренды земельного участка N от (дата) года, подписанный между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и Обществом с ограниченной ответственностью "Спектр-Групп".
Данное решение суда является основанием для исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером N площадью *** кв. м, местоположение: (адрес); на земельном участке расположены здания производственного корпуса, проходной, склада ГСМ; разрешенное использование: ***; категория земель: ***, и земельном участке с кадастровым номером N площадью *** кв. м, местоположение: (адрес); на земельном участке расположен объект незавершенного строительства литер ***, разрешенное использование: ***; категория земель: ***.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)