Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на нарушение арендатором условий договора, выразившееся в нецелевом использовании спорного участка (под размещение торгового павильона вместо павильона общественного питания).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Кудрявцевой М.П. (доверенность от 19.05.2015 N 14900-42), рассмотрев 15.10.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лада" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2015 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-75262/2014,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лада", место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Ольги Форш, д. 7, корп. 2, лит. А, ОГРН 1027802508392, ИНН 7804074686 (далее - Общество), о взыскании 85 561 руб. 76 коп. штрафа за нарушение условий договора аренды от 29.06.2009 N 04-ЗК00895, расторжении указанного договора и выселении Общества с земельного участка 1 площадью 74 кв. м с кадастровым номером 78:10:5535:1041, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения (западнее д. 72, лит. А по пр. Просвещения).
В обоснование исковых требований Комитет сослался на использование ответчиком земельного участка под цели, не предусмотренные договором, а именно: под размещение торгового павильона вместо павильона общественного питания.
Решением суда от 31.01.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.06.2015, иск удовлетворен в полном объеме.
В кассационной жалобе Общество, считая указанные судебные акты незаконными и необоснованными, просит их отменить и в удовлетворении исковых требований отказать. По мнению подателя жалобы, акт от 08.07.2014 проверки функционального использования земельного участка не может быть принят в качестве допустимого доказательства, поскольку составлен в одностороннем порядке, доказательства извещения Общества о предстоящей проверки и необходимости явки уполномоченных лиц арендатора отсутствуют, кроме того, в ходе совместной проверки установлено, что на земельном участке расположен торговый павильон, который используется под объект общественного питания. Общество также указывает на неполучение претензии Комитета с предупреждением о расторжении договора аренды.
В судебном заседании представитель Комитета возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Общество, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 29.06.2009 заключили договор N 04-ЗК00895 аренды земельного участка площадью 74 кв. м с кадастровым номером 78:10:5535:1041, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, участок 1 (западнее д. 72, лит. А по пр. Просвещения).
В соответствии с пунктом 4.3.1 договора Общество обязалось использовать земельный участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора, то есть под размещение павильона общественного питания.
В акте от 08.07.2014 проверки функционального использования земельного участка с проведением фотофиксации зафиксировано, что земельный участок используется под размещение торгового павильона, на котором имеются вывески с надписями "Сигареты-напитки-продукты-хлеб".
В соответствии с пунктом 5.4 договора в случае нарушения иных условий договора арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.
Пунктом 6.3.1 предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора.
Исходя из размера арендной платы, установленной в соответствии с уведомлением от 09.04.2012 N 1516-04, размер штрафа за нарушение условий договора аренды составил 85 561 руб. 76 коп.
В соответствии с правилами статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) Комитет направил Обществу претензию от 10.07.2014 N 5506, в которой предложил в срок до 27.07.2014 уплатить штраф, привести использование участка в соответствие с условиями договора и обеспечить явку представителя для заключения соглашения о расторжении договора аренды.
Однако данное требование оставлено ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды обеих инстанций, исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 450 (пункт 2), 452 (пункт 2), 619, 622 ГК РФ, пунктами 5.4, 6.3.1 договора, сделали вывод о том, что допущенное Обществом нарушение, связанное с нецелевым использованием земельного участка, в установленный в претензии срок не устранено, надлежащих доказательств организации в павильоне пункта общественного питания не представлено, что является основанием для удовлетворения иска.
Довод Общества, касающийся использования земельного участка под павильон общественного питания, был предметом исследования и оценки судов обеих инстанций и обоснованно отклонен.
В нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ ответчик не опроверг сведения, изложенные в акте от 08.07.2014, а также своевременно не представил возражения на претензию Комитета.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции стороны провели совместный осмотр арендуемого Обществом земельного участка, по результатам которого составлен акт с приложением документов фотофиксации. Согласно акту проверки от 20.01.2015 на земельном участке размещен павильон, на котором имеется вывеска "Кафе-бистро", часть павильона используется под торговый цели; павильон оборудован столиками, имеется неподключенное оборудование (мойка-рукомойник), 8 посадочных мест, оборудование для подогрева пищи не в полной комплектации; меню и прейскурант цен не представлены, режим работы кафе и книга отзывов и предложений отсутствуют. Из документов фотофиксации следует, что в павильоне установлены витрины с продуктами питания, на которых установлены ценники.
Из совокупности доказательств по делу суды сделали вывод о недоказанности Обществом, что в павильоне, расположенном на арендуемом земельном участке, организован пункт общественного питания.
Согласно пункту 6 статьи 2 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" нестационарный торговый объект - торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.
Согласно Санитарным правилам 2.3.6.1079-01 "Организации общественного питания. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья. Санитарно-эпидемиологические правила" при организации пунктов общественного питания необходимо наличие павильона, подключенного к сетям водопровода и канализации, а также холодильного оборудования для хранения полуфабрикатов; наличие в базовой организации условий для обработки инвентаря, тары; наличие у работников личной медицинской книжки установленного образца с отметками о прохождении необходимых обследований, результатах лабораторных исследований, прохождении профессиональной гигиенической подготовки и аттестации; наличие условий для соблюдения работниками правил личной гигиены.
Кроме того, оборот пищевых продуктов должен соответствовать требованиям нормативных документов, а продукция должна пройти государственную регистрацию в порядке, установленном Федеральным законом от 02.01.2000 N 29-ФЗ "О качестве и безопасности пищевых продуктов".
Со ссылкой на приведенные нормы права суды указали на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих соблюдение Обществом требований для организации общественного питания в павильоне.
При таком положении податель жалобы не доказал факт использования земельного участка под цели, предусмотренные договором.
Довод о несоблюдении Комитетом досудебного порядка урегулирования спора в связи с неполучением претензии о расторжении договора отклонен. В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие направление Обществу претензии от 10.07.2014 N 5506 по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также по адресу аренды. Неполучение корреспонденции ответчиком по адресу места нахождения организации согласно государственной регистрации в связи с отсутствием по данному адресу органа юридического лица или несовершение этим лицом действий по получению почтовой корреспонденции является риском юридического лица, все неблагоприятные последствия которого несет само юридическое лицо.
Суды обеих инстанций правомерно исходили из соблюдения истцом порядка расторжения договора аренды.
Несогласие подателя жалобы с произведенной судами оценкой доказательств по делу не свидетельствует о неправильном применении ими норм материального и процессуального права.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 по делу N А56-75262/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лада" - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 20.10.2015 ПО ДЕЛУ N А56-75262/2014
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка, взыскании штрафа и выселении.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на нарушение арендатором условий договора, выразившееся в нецелевом использовании спорного участка (под размещение торгового павильона вместо павильона общественного питания).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2015 г. по делу N А56-75262/2014
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Кудрявцевой М.П. (доверенность от 19.05.2015 N 14900-42), рассмотрев 15.10.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лада" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2015 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-75262/2014,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лада", место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Ольги Форш, д. 7, корп. 2, лит. А, ОГРН 1027802508392, ИНН 7804074686 (далее - Общество), о взыскании 85 561 руб. 76 коп. штрафа за нарушение условий договора аренды от 29.06.2009 N 04-ЗК00895, расторжении указанного договора и выселении Общества с земельного участка 1 площадью 74 кв. м с кадастровым номером 78:10:5535:1041, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения (западнее д. 72, лит. А по пр. Просвещения).
В обоснование исковых требований Комитет сослался на использование ответчиком земельного участка под цели, не предусмотренные договором, а именно: под размещение торгового павильона вместо павильона общественного питания.
Решением суда от 31.01.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.06.2015, иск удовлетворен в полном объеме.
В кассационной жалобе Общество, считая указанные судебные акты незаконными и необоснованными, просит их отменить и в удовлетворении исковых требований отказать. По мнению подателя жалобы, акт от 08.07.2014 проверки функционального использования земельного участка не может быть принят в качестве допустимого доказательства, поскольку составлен в одностороннем порядке, доказательства извещения Общества о предстоящей проверки и необходимости явки уполномоченных лиц арендатора отсутствуют, кроме того, в ходе совместной проверки установлено, что на земельном участке расположен торговый павильон, который используется под объект общественного питания. Общество также указывает на неполучение претензии Комитета с предупреждением о расторжении договора аренды.
В судебном заседании представитель Комитета возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Общество, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 29.06.2009 заключили договор N 04-ЗК00895 аренды земельного участка площадью 74 кв. м с кадастровым номером 78:10:5535:1041, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, участок 1 (западнее д. 72, лит. А по пр. Просвещения).
В соответствии с пунктом 4.3.1 договора Общество обязалось использовать земельный участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора, то есть под размещение павильона общественного питания.
В акте от 08.07.2014 проверки функционального использования земельного участка с проведением фотофиксации зафиксировано, что земельный участок используется под размещение торгового павильона, на котором имеются вывески с надписями "Сигареты-напитки-продукты-хлеб".
В соответствии с пунктом 5.4 договора в случае нарушения иных условий договора арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.
Пунктом 6.3.1 предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора.
Исходя из размера арендной платы, установленной в соответствии с уведомлением от 09.04.2012 N 1516-04, размер штрафа за нарушение условий договора аренды составил 85 561 руб. 76 коп.
В соответствии с правилами статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) Комитет направил Обществу претензию от 10.07.2014 N 5506, в которой предложил в срок до 27.07.2014 уплатить штраф, привести использование участка в соответствие с условиями договора и обеспечить явку представителя для заключения соглашения о расторжении договора аренды.
Однако данное требование оставлено ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды обеих инстанций, исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 450 (пункт 2), 452 (пункт 2), 619, 622 ГК РФ, пунктами 5.4, 6.3.1 договора, сделали вывод о том, что допущенное Обществом нарушение, связанное с нецелевым использованием земельного участка, в установленный в претензии срок не устранено, надлежащих доказательств организации в павильоне пункта общественного питания не представлено, что является основанием для удовлетворения иска.
Довод Общества, касающийся использования земельного участка под павильон общественного питания, был предметом исследования и оценки судов обеих инстанций и обоснованно отклонен.
В нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ ответчик не опроверг сведения, изложенные в акте от 08.07.2014, а также своевременно не представил возражения на претензию Комитета.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции стороны провели совместный осмотр арендуемого Обществом земельного участка, по результатам которого составлен акт с приложением документов фотофиксации. Согласно акту проверки от 20.01.2015 на земельном участке размещен павильон, на котором имеется вывеска "Кафе-бистро", часть павильона используется под торговый цели; павильон оборудован столиками, имеется неподключенное оборудование (мойка-рукомойник), 8 посадочных мест, оборудование для подогрева пищи не в полной комплектации; меню и прейскурант цен не представлены, режим работы кафе и книга отзывов и предложений отсутствуют. Из документов фотофиксации следует, что в павильоне установлены витрины с продуктами питания, на которых установлены ценники.
Из совокупности доказательств по делу суды сделали вывод о недоказанности Обществом, что в павильоне, расположенном на арендуемом земельном участке, организован пункт общественного питания.
Согласно пункту 6 статьи 2 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" нестационарный торговый объект - торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.
Согласно Санитарным правилам 2.3.6.1079-01 "Организации общественного питания. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья. Санитарно-эпидемиологические правила" при организации пунктов общественного питания необходимо наличие павильона, подключенного к сетям водопровода и канализации, а также холодильного оборудования для хранения полуфабрикатов; наличие в базовой организации условий для обработки инвентаря, тары; наличие у работников личной медицинской книжки установленного образца с отметками о прохождении необходимых обследований, результатах лабораторных исследований, прохождении профессиональной гигиенической подготовки и аттестации; наличие условий для соблюдения работниками правил личной гигиены.
Кроме того, оборот пищевых продуктов должен соответствовать требованиям нормативных документов, а продукция должна пройти государственную регистрацию в порядке, установленном Федеральным законом от 02.01.2000 N 29-ФЗ "О качестве и безопасности пищевых продуктов".
Со ссылкой на приведенные нормы права суды указали на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих соблюдение Обществом требований для организации общественного питания в павильоне.
При таком положении податель жалобы не доказал факт использования земельного участка под цели, предусмотренные договором.
Довод о несоблюдении Комитетом досудебного порядка урегулирования спора в связи с неполучением претензии о расторжении договора отклонен. В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие направление Обществу претензии от 10.07.2014 N 5506 по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также по адресу аренды. Неполучение корреспонденции ответчиком по адресу места нахождения организации согласно государственной регистрации в связи с отсутствием по данному адресу органа юридического лица или несовершение этим лицом действий по получению почтовой корреспонденции является риском юридического лица, все неблагоприятные последствия которого несет само юридическое лицо.
Суды обеих инстанций правомерно исходили из соблюдения истцом порядка расторжения договора аренды.
Несогласие подателя жалобы с произведенной судами оценкой доказательств по делу не свидетельствует о неправильном применении ими норм материального и процессуального права.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 по делу N А56-75262/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лада" - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)