Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена: 26 июня 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено: 01 июля 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,
судей Бажана П.В., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вдовиной И.Е.,
с участием:
от заявителя - Каландарова Н.В., доверенность от 01.04.2013 г.,
от ответчика - Екатеринин И.И., доверенность от 01.04.2013 г. N 51,
от третьих лиц:
от Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара - извещен, не явился,
от Департамента управления имуществом городского округа Самара - Билецкая М.В., доверенность от 17.12.2012 г. N 14084,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Перекресток" на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 апреля 2013 г. по делу N А55-33528/2012 (судья Холодкова Ю.Е.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Перекресток" (ИНН 6313008249, ОГРН 1036300222078), г. Самара,
к Министерству имущественных отношений Самарской области, г. Самара,
третьи лица:
Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, г. Самара,
Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,
о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия,
Общество с ограниченной ответственностью "Перекресток" (далее заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Министерства имущественных отношений Самарской области (далее ответчик) в предоставлении ООО "Перекресток" в собственность земельного участка площадью 10 515,50 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Красноглинский район, ул. Ветвистая с кадастровым номером 63:01:0318002:15 и о возложении на ответчика обязанности устранить допущенные нарушения прав и интересов Общества путем принятия в месячный срок решения о предоставлении в собственность ООО "Перекресток" земельного участка площадью 10 515,50 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Красноглинский район, ул. Ветвистая с кадастровым номером 63:01:0318002:15 и направления в адрес ООО "Перекресток" проекта договора купли-продажи указанного земельного участка в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении в собственность, указав стоимость земельного участка, действующую до 01.07.2012 г.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 апреля 2013 г. по делу N А55-33528/2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Заявитель в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела.
Ответчик и третье лицо считают, что решение суда является законным и обоснованным и просят оставить его без изменения.
Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица - Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, заслушав представителей заявителя, ответчика и третьего лица - Департамента управления имуществом городского округа Самара, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Перекресток" является собственником объектов недвижимого имущества:
- - нежилое здание Ресторана-бара, площадью 306,60 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Красноглинский район, ул. Ветвистая, дом 2 "а", что подтверждается копией Свидетельства о регистрации права собственности от 20.02.2004 года серия 63-АБ N 084340;
- - нежилое здание - летнее кафе площадью 38,80 кв. м по адресу: г. Самара, Красноглинский район, ул. Ветвистая, дом 2 "а", что подтверждается представленной копией Свидетельства о регистрации права собственности от 20.02.2004 года серия 63-АБ N 084341.
Указанные объекты недвижимого имущества расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0318002:15 площадью 10 515,5 кв. м.
25.04.2012 г. ООО "Перекресток" обратилось в Министерство имущественных отношений Самарской области с заявлением о предоставлении в собственность за выкуп земельного участка, площадью 10 515,5 кв. м, под культурно-оздоровительный комплекс.
По результатам рассмотрения заявления, 29.08.2012 г. Министерство отказало Обществу в предоставлении земельного участка по причине того, что испрашиваемая площадь участка значительно превышает площадь земельного участка, занятого объектами недвижимого имущества.. Также Министерством сделан вывод о невозможности приватизации спорного участка в соответствии с частью 12 статьи 85 ЗК РФ, так как, по мнению Министерства спорный участок отнесен к территории общего пользования. Кроме того, Министерство в своем отказе указало, что Постановлением Главы города Самары N 633 от 27.08.2007 г. было отменено Постановление Главы города Самары N 331 от 31.05.2005 г. "Об утверждении проекта границ земельного участка и предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "перекресток" в аренду земельного участка, занимаемого культурно-оздоровительным комплексом, расположенного по адресу: ул. Ветвистая в Красноглинском районе".
Довод ответчика об отнесении спорного участка к территории общего пользования и невозможности его приватизации не основан на нормах права и не подтвержден соответствующими доказательствами.
Согласно части 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Согласно пункту 11 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты).
Письмо Департамента строительства от 28.01.2009 г. о нахождении спорного участка в границах красных линий оценивается судом в совокупности с учетом представленных пояснений представителя Департамента в судебном заседании.
Представитель Департамента пояснила, что данная информация подготовлена исходя из планируемых решений размещений красных линий. При этом пояснила, что в настоящее время спорный участок не расположен в границах красных линий.
Совокупностью доказательств по делу подтверждается, что испрашиваемый участок не расположен в границах красных линий, соответственно не отнесен к территориям общего пользования. Доказательств обратного суду не представлено. В связи с чем, указанное основание для отказа является незаконным.
Из материалов дела следует, что ранее на основании Постановления главы города Самара N 17 от 14.02.2000 г. земельный участок по адресу: пос. Управленческий по ул. Ветвистой был предоставлен в аренду ООО "ВиКиС" без права выкупа для проектирования и строительства культурно-оздоровительного комплекса, в том числе зоны отдыха: 0,0335 га., открытой автомобильной стоянки - 0,187 га., ресторана на площади 0,2430 га., гостиницы на 15 мест на площади 0,0623 га.
Указанным постановлением за ООО "ВиКиС" была закреплена территория площадью 1, 097 га. для благоустройства и санитарного содержания.
Согласно представленному в материалы дела Акту N 9466 от 21.10.2002 г. ООО "ВиКиС" отведен участок в аренду общей площадью 0,5258 га. под строительство культурно-оздоровительного комплекса.
Как следует из представленных копий Свидетельств о регистрации права собственности, основанием для регистрации права собственности ООО "Перекресток" на объекты недвижимого имущества послужило решение Арбитражного суда Самарской области от 09.09.2003 г. по делу N А55-9478/03-7.
Указанным судебным актом установлено, что во исполнение указанного Постановления Главы г. Самары между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО "ВиКиС" 28.07.2000 г. был заключен договор аренды земельного участка N 005557з.
28.01.2003 г. между ООО "Перекресток" и ООО "ВиКиС" был заключен договор N 1 о совместной деятельности, в соответствии с которым стороны договорились о строительстве культурно-оздоровительного центра, где ООО "ВиКиС" обязывалось предоставить земельный участок и понести затраты по оформлению технической документации по строительству центра, а ООО "Перекресток" обязывалось нести обязанности Заказчика по данному договору и осуществить строительство за счет собственных средств.
Во исполнение договора о совместной деятельности на вышеуказанном земельном участке в 2003 г. были построены ресторан и кафе.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, объекты недвижимого имущества ООО "Перекресток" являются самовольно возведенными, право на которые признано в судебном порядке на основании статьи 222 ГК РФ.
Согласно представленным доказательствам, границы спорного участка утверждены Постановлением главы города Самары N 331 от 31.03.2005 г.
Согласно сведениям кадастрового паспорта, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 08.07.2005 г.
Впоследствии между заявителем и Комитетом по управлению имуществом города Самары был заключен договор аренды земельного участка N 025012з от 21.12.2005 г.
Согласно пункту 1.2 Договора участок предоставлен под культурно-оздоровительный комплекс.
Однако в материалы дела не представлены доказательства законного строительства культурно-оздоровительного комплекса, за исключением самовольно-возведенных ресторана - бара и летнего кафе.
В соответствии с Картой правового зонирования, спорный земельный участок расположен в границах 3 территориальных зон на момент его формирования и постановки на кадастровый учет: зоне природных ландшафтов (Р-3), в зоне предприятий и складов V - IV классов вредности (санитарно-защитные зоны - до 100 метров) (ПК-1), в зоне среднеэтажной жилой застройки 3 - 6 этажей (Ж-3).
Указанные обстоятельства подтверждаются представленной в материалы дела выкопировкой из Карты территориального зонирования.
Согласно части 4 статьи 30 Градостроительного Кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
Таким образом, формирование спорного участка в границах трех территориальных зон противоречило и положениям статьи 30 ГрК РФ и Правилам застройки и землепользования в городе Самара, утвержденными решением Думы городского округа Самара N 61 от 26.04.2001 г.
В связи с чем, постановлением Главы города Самара N 633 от 27.08.2007 г. постановление главы города Самара N 331 от 31.03.2005 г.
Данный муниципальный правовой акт в настоящее время является действующим и никем не оспорен в установленном порядке.
Таким образом, спорный участок сформирован с нарушением закона, документ, определяющий границы спорного участка в настоящее время отменен.
Факт нахождения спорного участка в нескольких территориальных зонах исключает его законное формирование в силу прямого запрета, установленного частью 4 статьи 30 ГрК РФ, а также его последующего предоставления в собственность для использования в целях для культурно-оздоровительного комплекса. Как указывалось выше, доказательств строительства и фактического существования культурно-оздоровительного комплекса в материалы дела не представлено участниками процесса.
Правомерность указанных выводов подтверждается и правоприменительной практикой: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13 июня 2012 г. N Ф03-1947/2012.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с Постановлением Правительства Самарской области N 74 от 21.06.2006 года "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" органом, осуществляющим распоряжение вышеуказанными земельными участками, является Министерство имущественных отношений Самарской области.
В силу положений пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переход права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования.
Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса, то есть необходимо руководствоваться нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33).
Таким образом, размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта.
Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 36 ЗК РФ, можно без аукциона приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации, исключительное право на приобретение участка, предусмотренное статьей 36 ЗК РФ, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 ЗК РФ.
Указанная правовая позиция соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 21.01.2011 N ВАС-15489/2010, от 09.02.2011 N ВАС-16368/2010, от 09.02.2011 N ВАС-16301/2010, отражена также и в Постановлении ФАС Поволжского округа от 23.03.2011 года по делу N А55-13209/2010.
Из представленных документов следует, что испрашиваемый заявителем размер земельного участка составляет 10 515,50 кв. м, что более чем в 30 раз превышает площадь объектов недвижимого имущества.
В обоснование испрашиваемого размера заявитель представил суду градостроительное обоснование, составленное МП г.о. Самара "Архитектурно-планировочное бюро".
В силу прямого указания статьи 35 ЗК РФ собственник объекта приобретает право на часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.
Вместе с тем, градостроительное обоснование не содержит никаких выводов о размере земельного участка, необходимом для использования объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности у ООО "Перекресток": ресторана-бара и летнего кафе, соответствии заявленной площади функциональному назначению объектов.
К предоставленным обоснованиям суд относится критически и считает, что данные доказательства не подтверждают необходимости использования заявленной площади участка для эксплуатации конкретных объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности у заявителя - ресторана и летнего кафе.
В указанном обосновании сделаны выводы относительно фактически занятой и используемой территорией под культурно-оздоровительный комплекс. Вместе с тем, в собственности у ООО "Перекресток" не находится культурно-оздоровительный комплекс, а находятся определенные и индивидуальные объекты недвижимого имущества: ресторан-бар и летнее кафе.
Согласно положениям статьи 35, 36 ЗК РФ у ООО "Перекресток" имеется исключительное право на приобретение участка, занятого лишь этими объектами и необходимого для использования ресторана-бара и летнего кафе.
Доказательств того, что спорный участок площадью 10 515,50 кв. м необходим для эксплуатации объектов недвижимого имущества общей площадью 345,4 кв. м ресторана бара и летнего кафе в материалы дела не представлено.
Суд приходит к выводу, что заявитель не доказал права отчуждения в собственность земельного участка в заявленном размере, поскольку не представил надлежащих доказательств в подтверждение соответствия испрашиваемой площади земельного участка, установленным действующим законодательством нормам отвода земель для конкретного вида деятельности.
Как указывалось выше, частью 2 статьи 35 ЗК РФ императивно установлено требование, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Таким образом, при отсутствии оснований и доказательств необходимости предоставления земельного участка, превышающего площадь объекта более чем в 30 раз, министерство обоснованно отказало в его предоставлении на основании положений статей 33 и 35 ЗК РФ.
Правомерность данного подхода подтверждена и позицией Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. N 13535/10, Определении ВАС РФ от 6 августа 2012 г. N ВАС-9392/12 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации".
Кроме того, из пункта 2.4. Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Самарской области N 74 следует, что отказ в предоставлении земельного участка выдается при выявлении препятствий для предоставления земельного участка.
В данном случае, препятствием к предоставлению земельного участка послужило нарушение требований статьи 33 и 35 ЗК РФ, в связи с чем, оспариваемый отказ соответствует закону и не нарушает права общества.
Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 апреля 2013 г. по делу N А55-33528/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.07.2013 ПО ДЕЛУ N А55-33528/2012
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2013 г. по делу N А55-33528/2012
Резолютивная часть постановления объявлена: 26 июня 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено: 01 июля 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,
судей Бажана П.В., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вдовиной И.Е.,
с участием:
от заявителя - Каландарова Н.В., доверенность от 01.04.2013 г.,
от ответчика - Екатеринин И.И., доверенность от 01.04.2013 г. N 51,
от третьих лиц:
от Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара - извещен, не явился,
от Департамента управления имуществом городского округа Самара - Билецкая М.В., доверенность от 17.12.2012 г. N 14084,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Перекресток" на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 апреля 2013 г. по делу N А55-33528/2012 (судья Холодкова Ю.Е.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Перекресток" (ИНН 6313008249, ОГРН 1036300222078), г. Самара,
к Министерству имущественных отношений Самарской области, г. Самара,
третьи лица:
Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, г. Самара,
Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,
о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Перекресток" (далее заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Министерства имущественных отношений Самарской области (далее ответчик) в предоставлении ООО "Перекресток" в собственность земельного участка площадью 10 515,50 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Красноглинский район, ул. Ветвистая с кадастровым номером 63:01:0318002:15 и о возложении на ответчика обязанности устранить допущенные нарушения прав и интересов Общества путем принятия в месячный срок решения о предоставлении в собственность ООО "Перекресток" земельного участка площадью 10 515,50 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Красноглинский район, ул. Ветвистая с кадастровым номером 63:01:0318002:15 и направления в адрес ООО "Перекресток" проекта договора купли-продажи указанного земельного участка в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении в собственность, указав стоимость земельного участка, действующую до 01.07.2012 г.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 апреля 2013 г. по делу N А55-33528/2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Заявитель в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела.
Ответчик и третье лицо считают, что решение суда является законным и обоснованным и просят оставить его без изменения.
Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица - Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, заслушав представителей заявителя, ответчика и третьего лица - Департамента управления имуществом городского округа Самара, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Перекресток" является собственником объектов недвижимого имущества:
- - нежилое здание Ресторана-бара, площадью 306,60 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Красноглинский район, ул. Ветвистая, дом 2 "а", что подтверждается копией Свидетельства о регистрации права собственности от 20.02.2004 года серия 63-АБ N 084340;
- - нежилое здание - летнее кафе площадью 38,80 кв. м по адресу: г. Самара, Красноглинский район, ул. Ветвистая, дом 2 "а", что подтверждается представленной копией Свидетельства о регистрации права собственности от 20.02.2004 года серия 63-АБ N 084341.
Указанные объекты недвижимого имущества расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0318002:15 площадью 10 515,5 кв. м.
25.04.2012 г. ООО "Перекресток" обратилось в Министерство имущественных отношений Самарской области с заявлением о предоставлении в собственность за выкуп земельного участка, площадью 10 515,5 кв. м, под культурно-оздоровительный комплекс.
По результатам рассмотрения заявления, 29.08.2012 г. Министерство отказало Обществу в предоставлении земельного участка по причине того, что испрашиваемая площадь участка значительно превышает площадь земельного участка, занятого объектами недвижимого имущества.. Также Министерством сделан вывод о невозможности приватизации спорного участка в соответствии с частью 12 статьи 85 ЗК РФ, так как, по мнению Министерства спорный участок отнесен к территории общего пользования. Кроме того, Министерство в своем отказе указало, что Постановлением Главы города Самары N 633 от 27.08.2007 г. было отменено Постановление Главы города Самары N 331 от 31.05.2005 г. "Об утверждении проекта границ земельного участка и предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "перекресток" в аренду земельного участка, занимаемого культурно-оздоровительным комплексом, расположенного по адресу: ул. Ветвистая в Красноглинском районе".
Довод ответчика об отнесении спорного участка к территории общего пользования и невозможности его приватизации не основан на нормах права и не подтвержден соответствующими доказательствами.
Согласно части 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Согласно пункту 11 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты).
Письмо Департамента строительства от 28.01.2009 г. о нахождении спорного участка в границах красных линий оценивается судом в совокупности с учетом представленных пояснений представителя Департамента в судебном заседании.
Представитель Департамента пояснила, что данная информация подготовлена исходя из планируемых решений размещений красных линий. При этом пояснила, что в настоящее время спорный участок не расположен в границах красных линий.
Совокупностью доказательств по делу подтверждается, что испрашиваемый участок не расположен в границах красных линий, соответственно не отнесен к территориям общего пользования. Доказательств обратного суду не представлено. В связи с чем, указанное основание для отказа является незаконным.
Из материалов дела следует, что ранее на основании Постановления главы города Самара N 17 от 14.02.2000 г. земельный участок по адресу: пос. Управленческий по ул. Ветвистой был предоставлен в аренду ООО "ВиКиС" без права выкупа для проектирования и строительства культурно-оздоровительного комплекса, в том числе зоны отдыха: 0,0335 га., открытой автомобильной стоянки - 0,187 га., ресторана на площади 0,2430 га., гостиницы на 15 мест на площади 0,0623 га.
Указанным постановлением за ООО "ВиКиС" была закреплена территория площадью 1, 097 га. для благоустройства и санитарного содержания.
Согласно представленному в материалы дела Акту N 9466 от 21.10.2002 г. ООО "ВиКиС" отведен участок в аренду общей площадью 0,5258 га. под строительство культурно-оздоровительного комплекса.
Как следует из представленных копий Свидетельств о регистрации права собственности, основанием для регистрации права собственности ООО "Перекресток" на объекты недвижимого имущества послужило решение Арбитражного суда Самарской области от 09.09.2003 г. по делу N А55-9478/03-7.
Указанным судебным актом установлено, что во исполнение указанного Постановления Главы г. Самары между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО "ВиКиС" 28.07.2000 г. был заключен договор аренды земельного участка N 005557з.
28.01.2003 г. между ООО "Перекресток" и ООО "ВиКиС" был заключен договор N 1 о совместной деятельности, в соответствии с которым стороны договорились о строительстве культурно-оздоровительного центра, где ООО "ВиКиС" обязывалось предоставить земельный участок и понести затраты по оформлению технической документации по строительству центра, а ООО "Перекресток" обязывалось нести обязанности Заказчика по данному договору и осуществить строительство за счет собственных средств.
Во исполнение договора о совместной деятельности на вышеуказанном земельном участке в 2003 г. были построены ресторан и кафе.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, объекты недвижимого имущества ООО "Перекресток" являются самовольно возведенными, право на которые признано в судебном порядке на основании статьи 222 ГК РФ.
Согласно представленным доказательствам, границы спорного участка утверждены Постановлением главы города Самары N 331 от 31.03.2005 г.
Согласно сведениям кадастрового паспорта, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 08.07.2005 г.
Впоследствии между заявителем и Комитетом по управлению имуществом города Самары был заключен договор аренды земельного участка N 025012з от 21.12.2005 г.
Согласно пункту 1.2 Договора участок предоставлен под культурно-оздоровительный комплекс.
Однако в материалы дела не представлены доказательства законного строительства культурно-оздоровительного комплекса, за исключением самовольно-возведенных ресторана - бара и летнего кафе.
В соответствии с Картой правового зонирования, спорный земельный участок расположен в границах 3 территориальных зон на момент его формирования и постановки на кадастровый учет: зоне природных ландшафтов (Р-3), в зоне предприятий и складов V - IV классов вредности (санитарно-защитные зоны - до 100 метров) (ПК-1), в зоне среднеэтажной жилой застройки 3 - 6 этажей (Ж-3).
Указанные обстоятельства подтверждаются представленной в материалы дела выкопировкой из Карты территориального зонирования.
Согласно части 4 статьи 30 Градостроительного Кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
Таким образом, формирование спорного участка в границах трех территориальных зон противоречило и положениям статьи 30 ГрК РФ и Правилам застройки и землепользования в городе Самара, утвержденными решением Думы городского округа Самара N 61 от 26.04.2001 г.
В связи с чем, постановлением Главы города Самара N 633 от 27.08.2007 г. постановление главы города Самара N 331 от 31.03.2005 г.
Данный муниципальный правовой акт в настоящее время является действующим и никем не оспорен в установленном порядке.
Таким образом, спорный участок сформирован с нарушением закона, документ, определяющий границы спорного участка в настоящее время отменен.
Факт нахождения спорного участка в нескольких территориальных зонах исключает его законное формирование в силу прямого запрета, установленного частью 4 статьи 30 ГрК РФ, а также его последующего предоставления в собственность для использования в целях для культурно-оздоровительного комплекса. Как указывалось выше, доказательств строительства и фактического существования культурно-оздоровительного комплекса в материалы дела не представлено участниками процесса.
Правомерность указанных выводов подтверждается и правоприменительной практикой: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13 июня 2012 г. N Ф03-1947/2012.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с Постановлением Правительства Самарской области N 74 от 21.06.2006 года "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" органом, осуществляющим распоряжение вышеуказанными земельными участками, является Министерство имущественных отношений Самарской области.
В силу положений пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переход права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования.
Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса, то есть необходимо руководствоваться нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33).
Таким образом, размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта.
Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 36 ЗК РФ, можно без аукциона приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации, исключительное право на приобретение участка, предусмотренное статьей 36 ЗК РФ, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 ЗК РФ.
Указанная правовая позиция соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 21.01.2011 N ВАС-15489/2010, от 09.02.2011 N ВАС-16368/2010, от 09.02.2011 N ВАС-16301/2010, отражена также и в Постановлении ФАС Поволжского округа от 23.03.2011 года по делу N А55-13209/2010.
Из представленных документов следует, что испрашиваемый заявителем размер земельного участка составляет 10 515,50 кв. м, что более чем в 30 раз превышает площадь объектов недвижимого имущества.
В обоснование испрашиваемого размера заявитель представил суду градостроительное обоснование, составленное МП г.о. Самара "Архитектурно-планировочное бюро".
В силу прямого указания статьи 35 ЗК РФ собственник объекта приобретает право на часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.
Вместе с тем, градостроительное обоснование не содержит никаких выводов о размере земельного участка, необходимом для использования объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности у ООО "Перекресток": ресторана-бара и летнего кафе, соответствии заявленной площади функциональному назначению объектов.
К предоставленным обоснованиям суд относится критически и считает, что данные доказательства не подтверждают необходимости использования заявленной площади участка для эксплуатации конкретных объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности у заявителя - ресторана и летнего кафе.
В указанном обосновании сделаны выводы относительно фактически занятой и используемой территорией под культурно-оздоровительный комплекс. Вместе с тем, в собственности у ООО "Перекресток" не находится культурно-оздоровительный комплекс, а находятся определенные и индивидуальные объекты недвижимого имущества: ресторан-бар и летнее кафе.
Согласно положениям статьи 35, 36 ЗК РФ у ООО "Перекресток" имеется исключительное право на приобретение участка, занятого лишь этими объектами и необходимого для использования ресторана-бара и летнего кафе.
Доказательств того, что спорный участок площадью 10 515,50 кв. м необходим для эксплуатации объектов недвижимого имущества общей площадью 345,4 кв. м ресторана бара и летнего кафе в материалы дела не представлено.
Суд приходит к выводу, что заявитель не доказал права отчуждения в собственность земельного участка в заявленном размере, поскольку не представил надлежащих доказательств в подтверждение соответствия испрашиваемой площади земельного участка, установленным действующим законодательством нормам отвода земель для конкретного вида деятельности.
Как указывалось выше, частью 2 статьи 35 ЗК РФ императивно установлено требование, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Таким образом, при отсутствии оснований и доказательств необходимости предоставления земельного участка, превышающего площадь объекта более чем в 30 раз, министерство обоснованно отказало в его предоставлении на основании положений статей 33 и 35 ЗК РФ.
Правомерность данного подхода подтверждена и позицией Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. N 13535/10, Определении ВАС РФ от 6 августа 2012 г. N ВАС-9392/12 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации".
Кроме того, из пункта 2.4. Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Самарской области N 74 следует, что отказ в предоставлении земельного участка выдается при выявлении препятствий для предоставления земельного участка.
В данном случае, препятствием к предоставлению земельного участка послужило нарушение требований статьи 33 и 35 ЗК РФ, в связи с чем, оспариваемый отказ соответствует закону и не нарушает права общества.
Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 апреля 2013 г. по делу N А55-33528/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.В.КУЗНЕЦОВ
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
П.В.БАЖАН
С.Т.ХОЛОДНАЯ
П.В.БАЖАН
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)