Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,
судей Катькиной Н.Н., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Савановой В.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Щелковского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 09 сентября 2014 года, принятое судьей Уваровым А.О., по делу N А41-39251/14 по исковому заявлению Администрации Щелковского муниципального района Московской области к ООО "Океан" о взыскании задолженности, расторжении договора аренды,
при участии в заседании:
- от истца - Маханек И.П. по доверенности от 19.11.2014 N 5-юр;
- от ответчика - Зайцев С.Г. по доверенности от 01.11.2013,
установил:
Администрация Щелковского муниципального района Московской области (далее также - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Океан" (далее также - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 683 104,28 руб. и пени в размере 60 978,07 руб., а также о расторжении договора N 16-981/08 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:14:040102:35, общей площадью 2 500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Московская область, г. Щелково, вблизи ст. Соколовская для строительства магазина.
Решением Арбитражного суда Московской области от 09 сентября 2014 года по делу N А41-39251/14 в удовлетворении требований Администрации Щелковского муниципального района Московской области отказано.
Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе Администрации Щелковского муниципального района Московской области, в которой истец просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования - удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда и удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между Администрацией Щелковского муниципального района Московской области и Индивидуальным предпринимателем Гречухиным А.А. был заключен договор N 16-981/08 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:14:040102:35, площадью 2 500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Московская область, г. Щелково, вблизи ст. Соколовская для строительства магазина с учетом ограничений.
Индивидуальный предприниматель Гречухин А.А. в соответствии с договором от 01.07.2009 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 16-981/08 передал права и обязанности арендатора по договору ООО "Океан". Данный договор передачи прав и обязанностей зарегистрирован 26.08.2009.
Между Администрацией и ООО "Океан" 26.09.2011 заключено соглашение о внесении изменений в договор о сроке его действия до 25.09.2016, зарегистрированное в установленном законом порядке.
Истец 19.01.2012 сообщил ответчику о том, что земельный участок был предоставлен арендатору для строительства магазина и на период строительства, но не более чем на три года с даты подписания договора, применялся коэффициент деятельности 1,5, а по истечении трех лет будет применен коэффициент деятельности 4,2.
Истец указывает, что у ответчика образовалась задолженность по оплате арендных платежей за 3, 4 кварталы 2013 г. и 1 квартал 2014 г. в размере 683 104,28 руб.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Исследовав и оценив представленные доказательства, апелляционным судом установлено, что ответчик не исполнил обязательств по оплате арендной платы за вышеуказанный период в размере 683 104,28 руб. При этом суд учитывает следующие обстоятельства.
Согласно пункту 3.3 договора и Закону Московской области N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений" арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.
Согласно пункту 4.4.1 договора ответчик обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего договора.
В соответствии с пунктом 4.4.4 договора ответчик обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю документ, подтверждающий оплату.
Ответчиком нарушены условия заключенного договора в части оплаты аренды за земельный участок.
Задолженность ответчика по арендной плате за земельный участок по договору за 3, 4 кварталы 2013 года и 1 кв. 2014 г. составляет 683 104,28 руб. согласно расчету истца.
Как установлено обстоятельствами дела, спорная задолженность образовалась в результате применения администрацией при расчете арендной платы коэффициента деятельности 4,2. При этом истец 19.01.2012 сообщил ответчику о том, что после истечения трехлетнего периода строительства при исчислении арендной платы будет применен коэффициент деятельности 4,2.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок на дату подписания определен сторонами в приложении N 2 (расчет арендной платы) к договору.
Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор.
Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.
В соответствии с расчетом арендной платы на 2008 г. (приложение N 2) к договору размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.96 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Как отмечено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5) увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением договора аренды и не требует заключения дополнительного соглашения к договору.
Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.
С 01.01.2011 вступил в силу пункт 13.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.96 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.
В соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.96 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.
Пунктами 3 и 3.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.96 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" установлено, что значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, коэффициент деятельности устанавливаются в соответствии с приложением к закону. На период строительства (реконструкции) устанавливается коэффициент деятельности, равный 1,5, за исключением жилищного строительства, в т.ч. индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора,- с даты возникновения арендных отношений. По истечении срока, установленного настоящей частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется коэффициент деятельности в соответствии с приложением к закону.
Применение коэффициента 4,2 не является применением нового коэффициента в смысле пункта 8 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.96 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области", так как применение коэффициента 1,5 в соответствии с пунктом 27 приложения к закону ограничено тремя годами.
Согласно пункту 1.1 договора земельный участок с кадастровым номером 50:14040102:35 был предоставлен ответчику в 2008 году для строительства магазина.
Согласно пункту 4.4.2 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. При определении размера арендной платы по договору в течение первых трех лет после его заключения (с 01.12.2008 по 01.12.2011) администрацией правомерно применялся коэффициент деятельности равный 1,5, определенный на период строительства.
Поскольку, установленный в целях определения размера арендной платы трехлетний срок строительства истек, коэффициент деятельности должен определяться в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка согласно приложению к закону.
Поскольку разрешенное использование земельного участка по договору - для строительства магазина, - администрация по истечению трех лет с момента заключения договора, законно применила коэффициент деятельности равный 4,2 согласно пункту 33 приложения к закону.
Апелляционный суд находит несостоятельными выводы суда первой инстанции со ссылкой на обстоятельства установленные по делу N А41-22200/13, поскольку они являются отличными от рассматриваемого дела (по делу N А41-22200/13 договор аренды был зарегистрирован в 2012 г. и взыскиваемый период по делу не превысил трехлетнего срока с момента регистрации договора).
При данных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу об обоснованном заявлении истцом требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 683 104,28 руб. и удовлетворений требований заявителя в данной части.
Ответчиком данный расчет при условии применения коэффициента 4,2 не оспорен.
За нарушение сроков внесения арендной платы и в соответствии с пунктом 5.2 договора ответчику согласно расчету истца начислены пени за период с 25.08.2013 по 31.05.2014 в размере 0,05 процента в сумме 60 978,07 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Из содержания спорного договора (пункт 5.2) следует, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы.
Ответчик расчет суммы пени, представленный истцом, не оспорил, контррасчет не представил, в связи с чем суд апелляционный инстанции приходит к выводу об удовлетворении требований в части взыскания пени в сумме 60 978,07 руб.
Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка N 16-981/08.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
24.01.2014 г. истец направил в адрес ответчика уведомление о необходимости оплаты задолженности по арендной плате, данное уведомление получено ответчиком 27.02.2014 г. (л.д. 23).
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Администрацией в адрес ответчика заказным письмом N 1-33/3325 от 02.06.2014 направлено уведомление с предложением расторгнуть договор аренды и проект соглашения о его расторжении, которое было получено ответчиком 23.07.2014, что подтверждается уведомлением, представленном в суде апелляционной инстанции.
Поскольку до настоящего времени ответчик не исполнил своих обязательств по оплате задолженности за спорный период (3, 4 кварталы 2013 г. и 1 квартал 2014 г.), суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части расторжения договора аренды.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению в полном объеме.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ООО "Океан" в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 266, 268, частью 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 09.09.2014 по делу N А41-39251/14 отменить.
Расторгнуть договор аренды N 16-981/08 от 01.12.2008 между Администрацией Щелковского муниципального района Московской области и ООО "Океан" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:14:040102:35, об. пл. 2 500 кв. м, расположенного по адресу Московская область, г. Щелково, вблизи ст. Соколовская.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Океан" (ИНН 5050068194) в пользу Администрации Щелковского муниципального района (ИНН 5050002154) задолженность в размере 683 104 (шестьсот восемьдесят три тысячи сто четыре) руб. 28 коп., пени в размере 60 978 (шестьдесят тысяч девятьсот семьдесят восемь) руб. 07 коп.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Океан" (ИНН 5050068194) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 21 882 (двадцать одна тысяча восемьсот восемьдесят два) руб.
Председательствующий
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.Н.КАТЬКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.12.2014 N 10АП-13423/2014 ПО ДЕЛУ N А41-39251/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 декабря 2014 г. по делу N А41-39251/14
Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,
судей Катькиной Н.Н., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Савановой В.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Щелковского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 09 сентября 2014 года, принятое судьей Уваровым А.О., по делу N А41-39251/14 по исковому заявлению Администрации Щелковского муниципального района Московской области к ООО "Океан" о взыскании задолженности, расторжении договора аренды,
при участии в заседании:
- от истца - Маханек И.П. по доверенности от 19.11.2014 N 5-юр;
- от ответчика - Зайцев С.Г. по доверенности от 01.11.2013,
установил:
Администрация Щелковского муниципального района Московской области (далее также - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Океан" (далее также - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 683 104,28 руб. и пени в размере 60 978,07 руб., а также о расторжении договора N 16-981/08 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:14:040102:35, общей площадью 2 500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Московская область, г. Щелково, вблизи ст. Соколовская для строительства магазина.
Решением Арбитражного суда Московской области от 09 сентября 2014 года по делу N А41-39251/14 в удовлетворении требований Администрации Щелковского муниципального района Московской области отказано.
Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе Администрации Щелковского муниципального района Московской области, в которой истец просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования - удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда и удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между Администрацией Щелковского муниципального района Московской области и Индивидуальным предпринимателем Гречухиным А.А. был заключен договор N 16-981/08 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:14:040102:35, площадью 2 500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Московская область, г. Щелково, вблизи ст. Соколовская для строительства магазина с учетом ограничений.
Индивидуальный предприниматель Гречухин А.А. в соответствии с договором от 01.07.2009 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 16-981/08 передал права и обязанности арендатора по договору ООО "Океан". Данный договор передачи прав и обязанностей зарегистрирован 26.08.2009.
Между Администрацией и ООО "Океан" 26.09.2011 заключено соглашение о внесении изменений в договор о сроке его действия до 25.09.2016, зарегистрированное в установленном законом порядке.
Истец 19.01.2012 сообщил ответчику о том, что земельный участок был предоставлен арендатору для строительства магазина и на период строительства, но не более чем на три года с даты подписания договора, применялся коэффициент деятельности 1,5, а по истечении трех лет будет применен коэффициент деятельности 4,2.
Истец указывает, что у ответчика образовалась задолженность по оплате арендных платежей за 3, 4 кварталы 2013 г. и 1 квартал 2014 г. в размере 683 104,28 руб.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Исследовав и оценив представленные доказательства, апелляционным судом установлено, что ответчик не исполнил обязательств по оплате арендной платы за вышеуказанный период в размере 683 104,28 руб. При этом суд учитывает следующие обстоятельства.
Согласно пункту 3.3 договора и Закону Московской области N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений" арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.
Согласно пункту 4.4.1 договора ответчик обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего договора.
В соответствии с пунктом 4.4.4 договора ответчик обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю документ, подтверждающий оплату.
Ответчиком нарушены условия заключенного договора в части оплаты аренды за земельный участок.
Задолженность ответчика по арендной плате за земельный участок по договору за 3, 4 кварталы 2013 года и 1 кв. 2014 г. составляет 683 104,28 руб. согласно расчету истца.
Как установлено обстоятельствами дела, спорная задолженность образовалась в результате применения администрацией при расчете арендной платы коэффициента деятельности 4,2. При этом истец 19.01.2012 сообщил ответчику о том, что после истечения трехлетнего периода строительства при исчислении арендной платы будет применен коэффициент деятельности 4,2.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок на дату подписания определен сторонами в приложении N 2 (расчет арендной платы) к договору.
Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор.
Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.
В соответствии с расчетом арендной платы на 2008 г. (приложение N 2) к договору размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.96 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Как отмечено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5) увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением договора аренды и не требует заключения дополнительного соглашения к договору.
Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.
С 01.01.2011 вступил в силу пункт 13.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.96 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.
В соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.96 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.
Пунктами 3 и 3.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.96 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" установлено, что значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, коэффициент деятельности устанавливаются в соответствии с приложением к закону. На период строительства (реконструкции) устанавливается коэффициент деятельности, равный 1,5, за исключением жилищного строительства, в т.ч. индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора,- с даты возникновения арендных отношений. По истечении срока, установленного настоящей частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется коэффициент деятельности в соответствии с приложением к закону.
Применение коэффициента 4,2 не является применением нового коэффициента в смысле пункта 8 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.96 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области", так как применение коэффициента 1,5 в соответствии с пунктом 27 приложения к закону ограничено тремя годами.
Согласно пункту 1.1 договора земельный участок с кадастровым номером 50:14040102:35 был предоставлен ответчику в 2008 году для строительства магазина.
Согласно пункту 4.4.2 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. При определении размера арендной платы по договору в течение первых трех лет после его заключения (с 01.12.2008 по 01.12.2011) администрацией правомерно применялся коэффициент деятельности равный 1,5, определенный на период строительства.
Поскольку, установленный в целях определения размера арендной платы трехлетний срок строительства истек, коэффициент деятельности должен определяться в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка согласно приложению к закону.
Поскольку разрешенное использование земельного участка по договору - для строительства магазина, - администрация по истечению трех лет с момента заключения договора, законно применила коэффициент деятельности равный 4,2 согласно пункту 33 приложения к закону.
Апелляционный суд находит несостоятельными выводы суда первой инстанции со ссылкой на обстоятельства установленные по делу N А41-22200/13, поскольку они являются отличными от рассматриваемого дела (по делу N А41-22200/13 договор аренды был зарегистрирован в 2012 г. и взыскиваемый период по делу не превысил трехлетнего срока с момента регистрации договора).
При данных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу об обоснованном заявлении истцом требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 683 104,28 руб. и удовлетворений требований заявителя в данной части.
Ответчиком данный расчет при условии применения коэффициента 4,2 не оспорен.
За нарушение сроков внесения арендной платы и в соответствии с пунктом 5.2 договора ответчику согласно расчету истца начислены пени за период с 25.08.2013 по 31.05.2014 в размере 0,05 процента в сумме 60 978,07 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Из содержания спорного договора (пункт 5.2) следует, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы.
Ответчик расчет суммы пени, представленный истцом, не оспорил, контррасчет не представил, в связи с чем суд апелляционный инстанции приходит к выводу об удовлетворении требований в части взыскания пени в сумме 60 978,07 руб.
Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка N 16-981/08.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
24.01.2014 г. истец направил в адрес ответчика уведомление о необходимости оплаты задолженности по арендной плате, данное уведомление получено ответчиком 27.02.2014 г. (л.д. 23).
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Администрацией в адрес ответчика заказным письмом N 1-33/3325 от 02.06.2014 направлено уведомление с предложением расторгнуть договор аренды и проект соглашения о его расторжении, которое было получено ответчиком 23.07.2014, что подтверждается уведомлением, представленном в суде апелляционной инстанции.
Поскольку до настоящего времени ответчик не исполнил своих обязательств по оплате задолженности за спорный период (3, 4 кварталы 2013 г. и 1 квартал 2014 г.), суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части расторжения договора аренды.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению в полном объеме.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ООО "Океан" в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 266, 268, частью 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 09.09.2014 по делу N А41-39251/14 отменить.
Расторгнуть договор аренды N 16-981/08 от 01.12.2008 между Администрацией Щелковского муниципального района Московской области и ООО "Океан" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:14:040102:35, об. пл. 2 500 кв. м, расположенного по адресу Московская область, г. Щелково, вблизи ст. Соколовская.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Океан" (ИНН 5050068194) в пользу Администрации Щелковского муниципального района (ИНН 5050002154) задолженность в размере 683 104 (шестьсот восемьдесят три тысячи сто четыре) руб. 28 коп., пени в размере 60 978 (шестьдесят тысяч девятьсот семьдесят восемь) руб. 07 коп.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Океан" (ИНН 5050068194) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 21 882 (двадцать одна тысяча восемьсот восемьдесят два) руб.
Председательствующий
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.Н.КАТЬКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)