Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (ИНН 2631004071, ОГРН 1022603625186), ответчика - индивидуального предпринимателя Головатого Геннадия Васильевича (ИНН 263119035602, ОГРНИП 304264814500098), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.08.2013 (судья Смоляков А.Ю.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013 (судьи Сомов Е.Г., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А63-2252/2013, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Головатому Геннадию Васильевичу (далее - предприниматель) о взыскании 259 400 рублей задолженности по арендной плате за период с 25.05.2012 по 24.05.2013 и 17 705 рублей 87 копеек пени за период с 10.06.2012 по 15.02.2013.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.08.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013, исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя взыскано 75 333 рублей 14 копеек задолженности по арендной плате и 5042 рубля 30 копеек пени за период с 10.06.2012 по 15.02.2013.
Судебные акты мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы в период с 25.05.2012 по 07.09.2012, прекращенной в момент государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на земельный участок площадью 370 кв. м с кадастровым номером 26:16:060106:53, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Революционная, район жилого дома 25, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под гаражами боксового типа (далее - земельный участок).
Комитет обжаловал судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что предпринимателем в нарушение условий договора от 25.05.2011 N 140 аренды земельного участка (далее - договор аренды) годовая плата за второй год аренды единовременным платежом не произведена, суды необоснованно применили пропорциональный расчет годовой арендной платы до момента государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на земельный участок, тем самым изменив условия договора аренды, установленные по итогам торгов. По мнению заявителя, поскольку начальный размер годовой арендной платы для аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка определен на основании отчета независимого оценщика, которым оценка размера платы за один день аренды не проводилась, условия договора аренды о внесении годовой арендной платы в полном объеме являются обязательными для сторон сделки.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 23.05.2011 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, зарегистрированный Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) 06.07.2011 под N 26-26-22/018/2011-279. По акту приема-передачи от 25.05.2011 земельный участок передан предпринимателю.
Срок аренды установлен с 25.05.2011 по 24.05.2014 (пункт 2.1). Размер арендной платы составил 259 400 рублей в год (пункт 4.1). Арендная плата за первый год подлежала осуществлению единовременным платежом в течение 15 дней с момента подписания договора, а за второй и последующий годы - не позднее 09 июня текущего года (пункт 4.2).
Постановлением администрации города Невинномысска от 07.06.2012 N 1642 земельный участок предоставлен предпринимателю в собственность за плату, в связи с чем сторонами заключено дополнительное соглашение от 29.06.2012 N 1 к договору аренды, в соответствии с пунктом 1 которого договор расторгается с момента перехода к предпринимателю права собственности на земельный участок.
Предприниматель и комитет заключили договор от 29.06.2012 N 341 купли-продажи земельного участка (далее - договор купли-продажи). Переход к предпринимателю права собственности на земельный участок зарегистрирован в реестре 07.09.2012.
В направленных предпринимателю претензиях от 13.07.2012 и 19.02.2013 комитет настаивал на внесении арендной платы за период с 25.05.2012 по 24.05.2013 в сумме 259 400 рублей и неустойки за период с 10.06.2012 по 15.02.2013 в размере 17 705 рублей 87 копеек.
Неисполнение предпринимателем названных требования в добровольном порядке повлекло обращение комитета в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского кодекса) определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В пунктах 5, 7 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Таким образом, обязательство предпринимателя по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, руководствуясь вышеприведенными нормативными положениями, разъяснениями высшей судебной инстанции и сформулированной в постановлении от 10.11.2011 N 8472/11 правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате только за период, предшествовавший государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на земельный участок.
Поскольку предприниматель в указанный период надлежащим образом не исполнил принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды, суды правомерно взыскали с предпринимателя неустойку в части, пропорциональной размеру задолженности.
Обжалуемые судебные акты не противоречат пункту 18 постановления N 73, поскольку в рассматриваемом случае размер арендной платы по смыслу статьи 447 Гражданского кодекса не изменялся, а арендная плата взыскана за период фактического использования ответчиком земельного участка на праве аренды.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.08.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013 по делу N А63-2252/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 05.03.2014 ПО ДЕЛУ N А63-2252/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2014 г. по делу N А63-2252/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (ИНН 2631004071, ОГРН 1022603625186), ответчика - индивидуального предпринимателя Головатого Геннадия Васильевича (ИНН 263119035602, ОГРНИП 304264814500098), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.08.2013 (судья Смоляков А.Ю.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013 (судьи Сомов Е.Г., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А63-2252/2013, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Головатому Геннадию Васильевичу (далее - предприниматель) о взыскании 259 400 рублей задолженности по арендной плате за период с 25.05.2012 по 24.05.2013 и 17 705 рублей 87 копеек пени за период с 10.06.2012 по 15.02.2013.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.08.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013, исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя взыскано 75 333 рублей 14 копеек задолженности по арендной плате и 5042 рубля 30 копеек пени за период с 10.06.2012 по 15.02.2013.
Судебные акты мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы в период с 25.05.2012 по 07.09.2012, прекращенной в момент государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на земельный участок площадью 370 кв. м с кадастровым номером 26:16:060106:53, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Революционная, район жилого дома 25, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под гаражами боксового типа (далее - земельный участок).
Комитет обжаловал судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что предпринимателем в нарушение условий договора от 25.05.2011 N 140 аренды земельного участка (далее - договор аренды) годовая плата за второй год аренды единовременным платежом не произведена, суды необоснованно применили пропорциональный расчет годовой арендной платы до момента государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на земельный участок, тем самым изменив условия договора аренды, установленные по итогам торгов. По мнению заявителя, поскольку начальный размер годовой арендной платы для аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка определен на основании отчета независимого оценщика, которым оценка размера платы за один день аренды не проводилась, условия договора аренды о внесении годовой арендной платы в полном объеме являются обязательными для сторон сделки.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 23.05.2011 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, зарегистрированный Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) 06.07.2011 под N 26-26-22/018/2011-279. По акту приема-передачи от 25.05.2011 земельный участок передан предпринимателю.
Срок аренды установлен с 25.05.2011 по 24.05.2014 (пункт 2.1). Размер арендной платы составил 259 400 рублей в год (пункт 4.1). Арендная плата за первый год подлежала осуществлению единовременным платежом в течение 15 дней с момента подписания договора, а за второй и последующий годы - не позднее 09 июня текущего года (пункт 4.2).
Постановлением администрации города Невинномысска от 07.06.2012 N 1642 земельный участок предоставлен предпринимателю в собственность за плату, в связи с чем сторонами заключено дополнительное соглашение от 29.06.2012 N 1 к договору аренды, в соответствии с пунктом 1 которого договор расторгается с момента перехода к предпринимателю права собственности на земельный участок.
Предприниматель и комитет заключили договор от 29.06.2012 N 341 купли-продажи земельного участка (далее - договор купли-продажи). Переход к предпринимателю права собственности на земельный участок зарегистрирован в реестре 07.09.2012.
В направленных предпринимателю претензиях от 13.07.2012 и 19.02.2013 комитет настаивал на внесении арендной платы за период с 25.05.2012 по 24.05.2013 в сумме 259 400 рублей и неустойки за период с 10.06.2012 по 15.02.2013 в размере 17 705 рублей 87 копеек.
Неисполнение предпринимателем названных требования в добровольном порядке повлекло обращение комитета в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского кодекса) определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В пунктах 5, 7 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Таким образом, обязательство предпринимателя по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, руководствуясь вышеприведенными нормативными положениями, разъяснениями высшей судебной инстанции и сформулированной в постановлении от 10.11.2011 N 8472/11 правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате только за период, предшествовавший государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на земельный участок.
Поскольку предприниматель в указанный период надлежащим образом не исполнил принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды, суды правомерно взыскали с предпринимателя неустойку в части, пропорциональной размеру задолженности.
Обжалуемые судебные акты не противоречат пункту 18 постановления N 73, поскольку в рассматриваемом случае размер арендной платы по смыслу статьи 447 Гражданского кодекса не изменялся, а арендная плата взыскана за период фактического использования ответчиком земельного участка на праве аренды.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.08.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013 по делу N А63-2252/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)