Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей
Обстоятельства: По окончании срока договора аренды земельный участок истцу ответчиком возвращен не был, в связи с чем истец полагает, что договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум в составе:
председательствующего Поправко В.И.
и членов президиума Волосатых Е.А., Лазорина Б.П., Лысова М.В., Погорелко О.В., Прихунова С.Ю., Ярцева Р.В.,
по докладу судьи областного суда Вавилычевой Т.Ю.,
при секретаре С.О.Ю.,
с участием представителя ОАО "Газпром" Я.П.С., представителя ЗАО "Газпром инвест Юг" Ч.А.А.,
рассмотрев гражданское дело по кассационной жалобе ОАО "Газпром"
на решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 22 марта 2013 г.
и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 23 июля 2013 г.
по иску М. к ОАО "Газпром" о понуждении освободить земельный участок, взыскании денежных средств, процентов,
установил:
М. обратилась в суд с вышеуказанным иском к ОАО "Газпром", мотивировав свои требования тем, что **.**.**** г. между ним и ответчиком был заключен договор N ***, предметом которого являлась аренда земельного участка, площадью *** га, из земельного массива с кадастровым номером ***, общей площадью *** га.
Земельный участок был передан по акту приема-передачи от **.**.**** г. Срок аренды определен до **.**.**** г.
По условиям договора ответчик принял на себя обязательство по оплате арендной платы за используемый земельный участок в период с **.**.****г. по **.**.**** г. в размере *** руб., а также возмещению убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием земельного участка и стоимость работ, связанных с восстановлением нарушенных земель (биологическая рекультивация) в размере *** руб.
**.**.**** г. дополнительным соглашением N 1 к договору аренды земельного участка срок действия договора аренды был продлен с **.**.**** г. по **.**.**** г. Также за этот период был согласован размер арендной платы за пользование земельным участком за период с **.**.**** г. по **.**.**** г. - *** руб. и размер упущенной выгоды - *** руб.
**.**.**** г. земельный участок истцу ответчиком возвращен не был, в связи с чем М. полагал, что договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).
В начале 2012 г. с ответчиком было согласовано продление договора аренды на 2012 г. с указанием арендной платы и суммы упущенной выгоды, однако со стороны ответчика данное соглашение не было подписано.
На основании ст. ст. 309, 310, 606 - 611, 614, 621 ГК РФ, просил обязать ответчика освободить земельный участок, площадью *** га из земель массива с кадастровым номером ***, общей площадью *** га, расположенного по адресу: ***, взыскать с ответчика *** руб.
Ответчик иск не признал.
Решением Арзамасского городского суда Нижегородской области от 22 марта 2013 г. исковые требования М. удовлетворены частично.
С ОАО "Газпром" в пользу М. взыскано *** руб., в том числе *** руб. - упущенная выгода, *** руб. - проценты, *** руб. - возврат госпошлины.
В остальной части иск М. оставлен без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 23 июля 2013 г. вышеуказанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поступившей в Нижегородский областной суд 16 сентября 2013 г., ОАО "Газпром" поставлен вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений ввиду существенного нарушения норм материального права: не применен закон, подлежащий применению (п. п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ, ст. 57 Земельного кодекса РФ, п. 5 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 г. N 262), неправильно истолкован закон (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
24 сентября 2013 г. дело было истребовано в Нижегородский областной суд.
14 октября 2013 г. дело поступило в Нижегородский областной суд.
Определением судьи Нижегородского областного суда Вавилычевой Т.Ю. от 06 декабря 2013 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в суд кассационной инстанции - президиум Нижегородского областного суда.
Стороны о месте и времени рассмотрения дела извещены в порядке, установленном ст. 385 ГПК РФ.
Заслушав доклад судьи Вавилычевой Т.Ю., обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей ОАО "Газпром" Я.П.С., ЗАО "Газпром инвест Юг" Ч.А.А., президиум находит принятые по делу судебные постановления подлежащим отмене в части взыскания с ОАО "Газпром" в пользу М. упущенной выгоды и расходов по оплате государственной пошлины по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Установлено, что М. - собственник земельного участка (земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства), общей площадью *** кв. м, расположенного по адресу: *** (л.д. 13).
**.**.**** г. между М. и ОАО "Газпром" был заключен договор аренды земельного участка N ***, в соответствии с которым (п. 1 договора) в пользование ответчику на период с **.**.****. по **.**.**** г. был передан земельный участок, площадью ***га из состава принадлежащего истцу вышеуказанного земельного участка для производства работ в составе стройки "Газопровод-отвод и ГРС Выкса Нижегородской области" (код ***) (л.д. 6 - 10).
По окончании первоначально согласованного сторонами срока - по **.**.**** г. ответчик продолжил пользоваться арендованным земельным участком, в связи с чем между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 от **.**.**** г. к договору, в соответствии с которым п. 1 договора - срок аренды был продлен на период до **.**.**** г. (л.д. 21 - 22).
По условиям договора (п. 2.1), общая цена договора состояла из суммы арендной платы за весь период аренды земельного участка, из сумм, выплачиваемых в счет возмещения убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием земельных участков (временным занятием земельных участков, ограничением прав землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц), а также из стоимости работ, связанных с восстановлением нарушенных земель (биологическая рекультивация) (л.д. 7).
Согласно договору от **.**.**** г. за период с **.**.**** г. по **.**.**** г., указанная плата составляла:
- - *** руб. - сумма арендной платы;
- - *** руб. - размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием земельных участков (временным занятием земельных участков, ограничением прав землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц), а также стоимость работ, связанных с восстановлением нарушенных земель (биологическая рекультивация) (л.д. 7).
По дополнительному соглашению N 1 указанные суммы за период с **.**.**** г. по **.**.**** г. составили:
- - *** руб. - сумма арендной платы;
- - *** руб. - стоимость упущенной выгоды (л.д. 21).
По истечении срока действия дополнительного соглашения участок М. возвращен не был.
Взыскивая с ОАО "Газпром" в пользу М. упущенную выгоду в связи с использованием земельного участка за период с **.**.**** г. по **.**.**** г. в сумме *** руб., городской суд (и с ним согласилась судебная коллегия) пришел к выводу о том, что, поскольку по истечении срока договора аренды ОАО "Газпром" продолжил пользоваться арендованным земельным участком, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, в том числе в части арендной платы и размера убытков, включая упущенную выгоду.
Данные выводы нельзя признать законными ввиду существенного нарушения норм материального (ст. ст. 421, 609, 621, ст. 57 Земельного кодекса РФ, п. п. 5, 7, 8, 9 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 262 от 07.05.2003 г. (далее - Правила)) и процессуального (ст. ст. 55, 56, 67 ГПК РФ) права.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Обязанность по внесению арендной платы за землю установлена и ст. 65 Земельного кодекса РФ.
Из буквального толкования указанных норм закона следует, что по договору аренды арендатор вносит только арендную плату за пользование арендованным имуществом. Внесение арендатором иных платежей правовой конструкцией договора аренды не предусмотрено.
При этом законом предусмотрена необходимость возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды, в сфере землепользования.
Так, в соответствии со ст. 57 Земельного кодекса РФ, возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:
1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;
3) временным занятием земельных участков;
4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;
5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка (пункт 1).
Убытки возмещаются:
1) землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи;
2) собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2, 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи (пункт 2).
Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель (пункт 3).
При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (пункт 4)
Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 5).
Таким образом, убытки в сфере землепользования возмещаются не только в связи с временным занятием (арендой) земельных участков, но также и при их изъятии для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель (в том числе в случаях, не связанных с передачей земель в аренду, когда такое ухудшение может возникнуть по вине арендатора), ограничении прав собственников земель и иных законных землепользователей, землевладельцев.
В соответствии с п. 5 Правил, размер причиненных убытков во всех случаях определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации. Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.
Таким образом, соглашение сторон об определении размера убытков, в том числе упущенной выгоды, в сфере землепользования является самостоятельным соглашением, заключение которого не зависит от наличия (отсутствия) договора аренды земельного участка между сторонами.
Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Статьей 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как следует из условий договора (п. п. 2.1, 2.2), предусматривая в нем (в том числе при продлении его действия на новый срок) общую цену договора, состоящую из арендной платы и денежных сумм, выплачиваемых в счет возмещения убытков (упущенной выгоды), стороны фактически заключили смешанный договор, содержащий условия об аренде земельного участка и соглашение об определении размера убытков, связанных с соответствующим временным занятием ответчиком земельного участка истца.
Ссылку суда апелляционной инстанции на положения ст. 614 ГК РФ, с учетом условия договора, содержащего указания на размер убытков, упущенной выгоды в отрыве от размера арендной платы, нельзя признать обоснованной.
С учетом п. 3 ст. 421 ГК РФ, к правилам по договору аренды подлежит применению глава 34 ГК РФ, к соглашению об упущенной выгоде - правила ст. ст. 15, 393 ГК РФ и Правила возмещения убытков, утвержденные Постановлением Правительства РФ N 262 от 07.05.2003 г.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Применяя к спорным правоотношениям в части условия договора об убытках и упущенной выгоде, данную норму закона, суды первой и второй инстанции не учли, что ст. 621 ГК РФ относится к общим положениям об аренде и подлежит применению только к арендным отношениям, но не к отношениям по возмещению убытков. Наличие в заключенном между истцом и ответчиком договоре как элементов договора аренды, так и элементов другого соглашения - соглашения об определении размера убытков (смешанный договор) не означает, что в отношении указанного другого соглашения применяются нормы материального права, регулирующие исключительно вопросы аренды, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ, к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.
Изложенное согласуется и с п. 2.2 договора, в соответствии с которым датой начала начисления арендной платы является день подписания акта приема-передачи участка арендатором, датой окончания - день возврата участка арендатору. Аналогичные договоренности сторон в отношении денежных сумм, выплачиваемых в счет возмещения убытков, в договоре отсутствуют.
Следовательно, период выплаты указанных сумм (убытков) определялся сторонами, с учетом дополнительного соглашения, только до **.**.****г., то есть выплата убытков согласовывалась сторонами на конкретный период времени вне зависимости от того, возвращен или нет М. арендуемый земельный участок.
Допущенное судами нарушение вышеуказанных норм материального права, является существенным, поскольку привело к возложению на ответчика обязанности компенсировать М. убытки в размере, ранее предусмотренном договором в отношении предыдущих периодов, в отсутствии предусмотренного Правилами возмещения убытков соглашения об этом на период с **.**.****г. по **.**.**** г. и в отсутствии правовых оснований для вывода о том, что действие соглашения об определении размера указанных убытков при невозврате земельного участка может возобновляться на тех же условиях на неопределенный срок по правилам договора аренды.
Вышеуказанное нарушение норм материального права, выразившееся в неправильном толковании положений п. 2 ст. 621 ГК РФ применительно к спорным правоотношениям, также привело к тому, что судами не были установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора в части возмещения убытков по правилам ст. ст. 15, 393 ГК РФ, ст. 57 Земельного кодекса РФ, Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 262 от 07.05.2003 г.
Согласно ст. 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В пункте 4 ст. 393 ГК РФ предусматриваются дополнительные условия для возмещения упущенной выгоды, которые должно доказать лицо, требующее возмещения таких убытков, а именно принятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. При этом необходимо подтверждение будущих расходов и их предполагаемого размера обоснованным расчетом и доказательствами.
Исходя из вышеприведенной правовой нормы и разъяснений, лицо, предъявляющее требования о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, должно доказать факт нарушения своего права, наличие и размер убытков, наличие причинной связи между поведением лица, к которому предъявляется такое требование, и наступившими убытками, а также то, что возможность получения прибыли существовала реально, то есть при определении упущенной выгоды должны учитываться предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, при этом основанием для возмещения таких убытков является доказанность стороной по делу всей совокупности перечисленных условий.
Пунктами 7, 8, 9 Правил установлено, что при определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков.
При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.
При определении размера убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков ограничением их прав на земельные участки, учитываются убытки, которые землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.
При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также затраты на проведение работ по восстановлению качества земель.
Вышеуказанные обстоятельства, с учетом положений закона и Правил, судами не установлены, в нарушение ст. ст. 67, 71, 86 ГПК РФ не дано оценки заключению судебной экспертизы, выполненной ООО НПО "***" от **.**.**** г., согласно которой размер упущенной выгоды за период с **.**.**** г. по **.**.**** г. в связи с возобновлением арендных отношений составляет *** рублей.
Допущенные судами нарушения норм материального права (не применен закон, подлежащий применению, неправильно истолкован закон) и процессуального права (не установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора) являются существенными, повлияли на исход дела в части возложения на ОАО "Газпром" обязанности по возмещению ущерба.
При таких обстоятельствах, обжалуемые судебные постановления в части взыскания с ОАО "Газпром" в пользу М. упущенной выгоды в размере *** руб., и соответственно, расходов по оплате госпошлины, в силу ст. 390 ГПК РФ, не могут быть признаны законными и обоснованными, и подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арзамасский городской суд Нижегородской области в ином составе суда.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, применить к спорным правоотношениям закон, подлежащий применению, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, с учетом положений ст. 123 Конституции РФ, ст. ст. 12, 55, 56, 67, 71 ГПК РФ исследовать и дать оценку всей совокупности доказательств, представленных сторонами, и вынести решение в строгом соответствии с нормами материального права и положениями ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум Нижегородского областного суда
постановил:
Решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 22 марта 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 23 июля 2013 г. по иску М. к ОАО "Газпром" о понуждении освободить земельный участок, взыскании денежных средств, процентов, отменить в части взыскания с ОАО "Газпром" в пользу М. упущенной выгоды в размере *** рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере *** рубля.
В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арзамасский городской суд Нижегородской области в ином составе суда.
В остальной части решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 22 марта 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 23 июля 2013 г. оставить без изменения.
Председательствующий
В.И.ПОПРАВКО
Заместитель
председателя суда
Е.А.ВОЛОСАТЫХ
Судья-докладчик
Т.Ю.ВАВИЛЫЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.12.2013 N 44-Г-135/2013
Требование: О понуждении освободить земельный участок, взыскании денежных средств, процентов.Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей
Обстоятельства: По окончании срока договора аренды земельный участок истцу ответчиком возвращен не был, в связи с чем истец полагает, что договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 декабря 2013 г. N 44-г-135/2013
Президиум в составе:
председательствующего Поправко В.И.
и членов президиума Волосатых Е.А., Лазорина Б.П., Лысова М.В., Погорелко О.В., Прихунова С.Ю., Ярцева Р.В.,
по докладу судьи областного суда Вавилычевой Т.Ю.,
при секретаре С.О.Ю.,
с участием представителя ОАО "Газпром" Я.П.С., представителя ЗАО "Газпром инвест Юг" Ч.А.А.,
рассмотрев гражданское дело по кассационной жалобе ОАО "Газпром"
на решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 22 марта 2013 г.
и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 23 июля 2013 г.
по иску М. к ОАО "Газпром" о понуждении освободить земельный участок, взыскании денежных средств, процентов,
установил:
М. обратилась в суд с вышеуказанным иском к ОАО "Газпром", мотивировав свои требования тем, что **.**.**** г. между ним и ответчиком был заключен договор N ***, предметом которого являлась аренда земельного участка, площадью *** га, из земельного массива с кадастровым номером ***, общей площадью *** га.
Земельный участок был передан по акту приема-передачи от **.**.**** г. Срок аренды определен до **.**.**** г.
По условиям договора ответчик принял на себя обязательство по оплате арендной платы за используемый земельный участок в период с **.**.****г. по **.**.**** г. в размере *** руб., а также возмещению убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием земельного участка и стоимость работ, связанных с восстановлением нарушенных земель (биологическая рекультивация) в размере *** руб.
**.**.**** г. дополнительным соглашением N 1 к договору аренды земельного участка срок действия договора аренды был продлен с **.**.**** г. по **.**.**** г. Также за этот период был согласован размер арендной платы за пользование земельным участком за период с **.**.**** г. по **.**.**** г. - *** руб. и размер упущенной выгоды - *** руб.
**.**.**** г. земельный участок истцу ответчиком возвращен не был, в связи с чем М. полагал, что договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).
В начале 2012 г. с ответчиком было согласовано продление договора аренды на 2012 г. с указанием арендной платы и суммы упущенной выгоды, однако со стороны ответчика данное соглашение не было подписано.
На основании ст. ст. 309, 310, 606 - 611, 614, 621 ГК РФ, просил обязать ответчика освободить земельный участок, площадью *** га из земель массива с кадастровым номером ***, общей площадью *** га, расположенного по адресу: ***, взыскать с ответчика *** руб.
Ответчик иск не признал.
Решением Арзамасского городского суда Нижегородской области от 22 марта 2013 г. исковые требования М. удовлетворены частично.
С ОАО "Газпром" в пользу М. взыскано *** руб., в том числе *** руб. - упущенная выгода, *** руб. - проценты, *** руб. - возврат госпошлины.
В остальной части иск М. оставлен без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 23 июля 2013 г. вышеуказанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поступившей в Нижегородский областной суд 16 сентября 2013 г., ОАО "Газпром" поставлен вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений ввиду существенного нарушения норм материального права: не применен закон, подлежащий применению (п. п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ, ст. 57 Земельного кодекса РФ, п. 5 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 г. N 262), неправильно истолкован закон (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
24 сентября 2013 г. дело было истребовано в Нижегородский областной суд.
14 октября 2013 г. дело поступило в Нижегородский областной суд.
Определением судьи Нижегородского областного суда Вавилычевой Т.Ю. от 06 декабря 2013 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в суд кассационной инстанции - президиум Нижегородского областного суда.
Стороны о месте и времени рассмотрения дела извещены в порядке, установленном ст. 385 ГПК РФ.
Заслушав доклад судьи Вавилычевой Т.Ю., обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей ОАО "Газпром" Я.П.С., ЗАО "Газпром инвест Юг" Ч.А.А., президиум находит принятые по делу судебные постановления подлежащим отмене в части взыскания с ОАО "Газпром" в пользу М. упущенной выгоды и расходов по оплате государственной пошлины по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Установлено, что М. - собственник земельного участка (земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства), общей площадью *** кв. м, расположенного по адресу: *** (л.д. 13).
**.**.**** г. между М. и ОАО "Газпром" был заключен договор аренды земельного участка N ***, в соответствии с которым (п. 1 договора) в пользование ответчику на период с **.**.****. по **.**.**** г. был передан земельный участок, площадью ***га из состава принадлежащего истцу вышеуказанного земельного участка для производства работ в составе стройки "Газопровод-отвод и ГРС Выкса Нижегородской области" (код ***) (л.д. 6 - 10).
По окончании первоначально согласованного сторонами срока - по **.**.**** г. ответчик продолжил пользоваться арендованным земельным участком, в связи с чем между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 от **.**.**** г. к договору, в соответствии с которым п. 1 договора - срок аренды был продлен на период до **.**.**** г. (л.д. 21 - 22).
По условиям договора (п. 2.1), общая цена договора состояла из суммы арендной платы за весь период аренды земельного участка, из сумм, выплачиваемых в счет возмещения убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием земельных участков (временным занятием земельных участков, ограничением прав землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц), а также из стоимости работ, связанных с восстановлением нарушенных земель (биологическая рекультивация) (л.д. 7).
Согласно договору от **.**.**** г. за период с **.**.**** г. по **.**.**** г., указанная плата составляла:
- - *** руб. - сумма арендной платы;
- - *** руб. - размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием земельных участков (временным занятием земельных участков, ограничением прав землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц), а также стоимость работ, связанных с восстановлением нарушенных земель (биологическая рекультивация) (л.д. 7).
По дополнительному соглашению N 1 указанные суммы за период с **.**.**** г. по **.**.**** г. составили:
- - *** руб. - сумма арендной платы;
- - *** руб. - стоимость упущенной выгоды (л.д. 21).
По истечении срока действия дополнительного соглашения участок М. возвращен не был.
Взыскивая с ОАО "Газпром" в пользу М. упущенную выгоду в связи с использованием земельного участка за период с **.**.**** г. по **.**.**** г. в сумме *** руб., городской суд (и с ним согласилась судебная коллегия) пришел к выводу о том, что, поскольку по истечении срока договора аренды ОАО "Газпром" продолжил пользоваться арендованным земельным участком, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, в том числе в части арендной платы и размера убытков, включая упущенную выгоду.
Данные выводы нельзя признать законными ввиду существенного нарушения норм материального (ст. ст. 421, 609, 621, ст. 57 Земельного кодекса РФ, п. п. 5, 7, 8, 9 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 262 от 07.05.2003 г. (далее - Правила)) и процессуального (ст. ст. 55, 56, 67 ГПК РФ) права.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Обязанность по внесению арендной платы за землю установлена и ст. 65 Земельного кодекса РФ.
Из буквального толкования указанных норм закона следует, что по договору аренды арендатор вносит только арендную плату за пользование арендованным имуществом. Внесение арендатором иных платежей правовой конструкцией договора аренды не предусмотрено.
При этом законом предусмотрена необходимость возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды, в сфере землепользования.
Так, в соответствии со ст. 57 Земельного кодекса РФ, возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:
1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;
3) временным занятием земельных участков;
4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;
5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка (пункт 1).
Убытки возмещаются:
1) землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи;
2) собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2, 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи (пункт 2).
Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель (пункт 3).
При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (пункт 4)
Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 5).
Таким образом, убытки в сфере землепользования возмещаются не только в связи с временным занятием (арендой) земельных участков, но также и при их изъятии для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель (в том числе в случаях, не связанных с передачей земель в аренду, когда такое ухудшение может возникнуть по вине арендатора), ограничении прав собственников земель и иных законных землепользователей, землевладельцев.
В соответствии с п. 5 Правил, размер причиненных убытков во всех случаях определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации. Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.
Таким образом, соглашение сторон об определении размера убытков, в том числе упущенной выгоды, в сфере землепользования является самостоятельным соглашением, заключение которого не зависит от наличия (отсутствия) договора аренды земельного участка между сторонами.
Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Статьей 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как следует из условий договора (п. п. 2.1, 2.2), предусматривая в нем (в том числе при продлении его действия на новый срок) общую цену договора, состоящую из арендной платы и денежных сумм, выплачиваемых в счет возмещения убытков (упущенной выгоды), стороны фактически заключили смешанный договор, содержащий условия об аренде земельного участка и соглашение об определении размера убытков, связанных с соответствующим временным занятием ответчиком земельного участка истца.
Ссылку суда апелляционной инстанции на положения ст. 614 ГК РФ, с учетом условия договора, содержащего указания на размер убытков, упущенной выгоды в отрыве от размера арендной платы, нельзя признать обоснованной.
С учетом п. 3 ст. 421 ГК РФ, к правилам по договору аренды подлежит применению глава 34 ГК РФ, к соглашению об упущенной выгоде - правила ст. ст. 15, 393 ГК РФ и Правила возмещения убытков, утвержденные Постановлением Правительства РФ N 262 от 07.05.2003 г.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Применяя к спорным правоотношениям в части условия договора об убытках и упущенной выгоде, данную норму закона, суды первой и второй инстанции не учли, что ст. 621 ГК РФ относится к общим положениям об аренде и подлежит применению только к арендным отношениям, но не к отношениям по возмещению убытков. Наличие в заключенном между истцом и ответчиком договоре как элементов договора аренды, так и элементов другого соглашения - соглашения об определении размера убытков (смешанный договор) не означает, что в отношении указанного другого соглашения применяются нормы материального права, регулирующие исключительно вопросы аренды, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ, к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.
Изложенное согласуется и с п. 2.2 договора, в соответствии с которым датой начала начисления арендной платы является день подписания акта приема-передачи участка арендатором, датой окончания - день возврата участка арендатору. Аналогичные договоренности сторон в отношении денежных сумм, выплачиваемых в счет возмещения убытков, в договоре отсутствуют.
Следовательно, период выплаты указанных сумм (убытков) определялся сторонами, с учетом дополнительного соглашения, только до **.**.****г., то есть выплата убытков согласовывалась сторонами на конкретный период времени вне зависимости от того, возвращен или нет М. арендуемый земельный участок.
Допущенное судами нарушение вышеуказанных норм материального права, является существенным, поскольку привело к возложению на ответчика обязанности компенсировать М. убытки в размере, ранее предусмотренном договором в отношении предыдущих периодов, в отсутствии предусмотренного Правилами возмещения убытков соглашения об этом на период с **.**.****г. по **.**.**** г. и в отсутствии правовых оснований для вывода о том, что действие соглашения об определении размера указанных убытков при невозврате земельного участка может возобновляться на тех же условиях на неопределенный срок по правилам договора аренды.
Вышеуказанное нарушение норм материального права, выразившееся в неправильном толковании положений п. 2 ст. 621 ГК РФ применительно к спорным правоотношениям, также привело к тому, что судами не были установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора в части возмещения убытков по правилам ст. ст. 15, 393 ГК РФ, ст. 57 Земельного кодекса РФ, Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 262 от 07.05.2003 г.
Согласно ст. 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В пункте 4 ст. 393 ГК РФ предусматриваются дополнительные условия для возмещения упущенной выгоды, которые должно доказать лицо, требующее возмещения таких убытков, а именно принятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. При этом необходимо подтверждение будущих расходов и их предполагаемого размера обоснованным расчетом и доказательствами.
Исходя из вышеприведенной правовой нормы и разъяснений, лицо, предъявляющее требования о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, должно доказать факт нарушения своего права, наличие и размер убытков, наличие причинной связи между поведением лица, к которому предъявляется такое требование, и наступившими убытками, а также то, что возможность получения прибыли существовала реально, то есть при определении упущенной выгоды должны учитываться предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, при этом основанием для возмещения таких убытков является доказанность стороной по делу всей совокупности перечисленных условий.
Пунктами 7, 8, 9 Правил установлено, что при определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков.
При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.
При определении размера убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков ограничением их прав на земельные участки, учитываются убытки, которые землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.
При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также затраты на проведение работ по восстановлению качества земель.
Вышеуказанные обстоятельства, с учетом положений закона и Правил, судами не установлены, в нарушение ст. ст. 67, 71, 86 ГПК РФ не дано оценки заключению судебной экспертизы, выполненной ООО НПО "***" от **.**.**** г., согласно которой размер упущенной выгоды за период с **.**.**** г. по **.**.**** г. в связи с возобновлением арендных отношений составляет *** рублей.
Допущенные судами нарушения норм материального права (не применен закон, подлежащий применению, неправильно истолкован закон) и процессуального права (не установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора) являются существенными, повлияли на исход дела в части возложения на ОАО "Газпром" обязанности по возмещению ущерба.
При таких обстоятельствах, обжалуемые судебные постановления в части взыскания с ОАО "Газпром" в пользу М. упущенной выгоды в размере *** руб., и соответственно, расходов по оплате госпошлины, в силу ст. 390 ГПК РФ, не могут быть признаны законными и обоснованными, и подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арзамасский городской суд Нижегородской области в ином составе суда.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, применить к спорным правоотношениям закон, подлежащий применению, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, с учетом положений ст. 123 Конституции РФ, ст. ст. 12, 55, 56, 67, 71 ГПК РФ исследовать и дать оценку всей совокупности доказательств, представленных сторонами, и вынести решение в строгом соответствии с нормами материального права и положениями ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум Нижегородского областного суда
постановил:
Решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 22 марта 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 23 июля 2013 г. по иску М. к ОАО "Газпром" о понуждении освободить земельный участок, взыскании денежных средств, процентов, отменить в части взыскания с ОАО "Газпром" в пользу М. упущенной выгоды в размере *** рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере *** рубля.
В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арзамасский городской суд Нижегородской области в ином составе суда.
В остальной части решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 22 марта 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 23 июля 2013 г. оставить без изменения.
Председательствующий
В.И.ПОПРАВКО
Заместитель
председателя суда
Е.А.ВОЛОСАТЫХ
Судья-докладчик
Т.Ю.ВАВИЛЫЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)