Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2014 г.,
Постановление в полном объеме изготовлено 09 июля 2014 г.,
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Туркина К.К.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,
с участием:
- от Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РИКо-Фонд" - извещен, не явился;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Аладин В.Ю., доверенность от 30.12.2013 г. N 12-8873;
- от мэрии г.о. Тольятти, Самарская область - извещен, не явился;
- рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РИКо-Фонд"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2014 года по делу N А55-2717/2014 (судья Бойко С.А.),
по заявлению Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РИКо-Фонд", (ОГРН 5077746470456), г. Москва,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
с участием третьего лица - мэрии г.о. Тольятти, Самарская область, г. Тольятти,
о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды,
установил:
Закрытое акционерное общество Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РИКо-Фонд" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.12.2013 к договору N 2082 от 07.10.2009 аренды земельного участка, содержащегося в сообщении N 09/001/2014-168 от 25.01.2014 и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.05.2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с выводами суда, Закрытое акционерное общество Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
В апелляционной жалобе указывает, что решение является незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права.
В судебное заседание представитель Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие представителя Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы".
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области считает решение суда законным и обоснованным.
Представитель мэрии г.о. Тольятти в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.
Проверив материалы дела, выслушав представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
На основании постановления мэрии городского округа Тольятти от 18.09.2009 N 2086-п/1, между мэрией городского округа Тольятти и Обществом с ограниченной ответственностью "Нексус" был заключен договор N 2022 от 07.10.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101178:528, площадью 17934 кв. м, расположенного по адресу г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания N 43 по Приморскому бульвару для строительства торгово-развлекательного центра инженерно-техническим обеспечением сроком на 18 месяцев. Данный договор прошел регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Впоследствии сторонами вышеназванной сделки подписано дополнительное соглашение от 02.03.2011. В соответствии с условиями подписанного соглашения, стороны договора изменили срок аренды земельного участка на 33,5 месяца. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Самарской области 30.05.2011.
По договору купли-продажи N 002/162-1 от 03.10.2011 Закрытое акционерное общество Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РИКо-Фонд" приобрело у Общества с ограниченной ответственностью "Нексус" незавершенный строительством объект, площадь застройки 12422,4 кв. м, степень готовности 84%, инв. N 847947, лит. А, адрес объекта Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес Приморский бульвар, 43. Переход права собственности и право собственности покупателя по вышеназванному договору зарегистрирован в установленном законом порядке.
В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к заявителю перешли права и обязанности арендатора по договору N 2082 от 07.10.2009.
Между мэрией городского округа Тольятти и заявителем было подписано дополнительное соглашение от 18.07.2012, которым срок аренды по договору N 2022 от 07.10.2009 продлен до 31.12.2013. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Самарской области 27.08.2012.
В дальнейшем между мэрией городского округа Тольятти и заявителем было подписано дополнительное соглашение от 24.12.2013 к вышеназванному договору аренды земельного участка, которым стороны пришли к соглашению изменить срок аренды земельного участка до 30.06.2015. Основанием для подписания указанного дополнительного соглашения явилось распоряжение заместителя мэра городского округа Тольятти от 11.12.2013 N 8477-р/5.
Заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.12.2013. Однако сообщением от 25.01.2014 N 09/001/2014-168 в совершении вышеназванных регистрационных действий было отказано.
Отказ, со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", мотивирован тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно в связи с тем, что договор аренды имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований о признании указанного отказа в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции исходил из того, что согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. Если договор был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для его заключения, он может быть лишь возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ.
Поскольку в данном случае стороны пришли к соглашению о продлении действия договора без проведения торгов, с учетом вышеназванных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды было отказано правомерно.
Также судом указано на то, что поскольку после истечения срока аренды по договору N 2082 от 07.10.2009 заявитель продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны мэрии, в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договорные отношения считаются возобновленными на неопределенный срок, в связи с чем, у мэрии отсутствовали основания для продления срока аренды по действующему договору аренды.
Однако судом первой инстанции не учтено следующее.
13 ноября 2009 года Управлением Росреестра был зарегистрирован договор аренды земельного участка N 2082 от 07.10.2009 г., заключенный между ООО "НЕКСУС" (первоначальным Арендатором) и Мэрией г.о. Тольятти (Арендодателем), согласно которому земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101178:528 площадью 17934 кв. м с местоположением: г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания N 43 по Приморскому бульвару, предоставляется Арендатору в аренду для строительства торгово-развлекательного центра с инженерно-техническим обеспечением сроком на 18 месяцев с 18.09.2009 г. по 17.03.2011 г.
Земельный участок был предоставлен ООО "НЕКСУС" в аренду на основании постановления Мэрии г о Тольятти от 18.09.2009 г. N 2086-п/1 "О предоставлении ООО "НЕКСУС" земельного участка в аренду для строительства торгово-развлекательного центра с инженерно-техническим обеспечением южнее здания N 43 по Приморскому бульвару в Автозаводском районе г. Тольятти". Указанное постановление было вынесено с учетом имеющихся постановления мэра г.о. Тольятти от 23.10.2008r. N 2618-п/1 "О предварительном согласовании ООО "НЕКСУС" места размещения торгово-развлекательного центра с инженерно-техническим обеспечением южнее здания N 43 по приморскому бульвару в Автозаводском районе г. Тольятти", а также Акта N 76 от 29.08.2008 г. о выборе земельного участка под строительство торгово-развлекательного центра с инженерно-техническим обеспечением.
Согласно п. 1 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).
Из имеющихся документов следует, что земельный участок был предоставлен ООО "НЕКСУС" в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. В случае выбора процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта проведение торгов не требуется.
Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой (постановления ФАС Поволжского округа от 28.05.2013 г по делу N А06-4546/2010, постановление ФАС Поволжского округа от 15.07.2013 г. по делу N А65-19254/2012, постановление ФАС Московского округа от 08.04.2013 г. по делу N А40-6722/12-135-119).
Действующим земельным законодательством РФ не предусмотрено повторное согласование новым Арендатором места размещения объекта строительства, а также обязательное проведение торгов в случае перехода прав аренды на земельный участок к другому лицу, что подтверждается сложившейся судебной практикой (Постановление ФАС Поволжского округа от 15.07.2013 г. по делу N А65-19254/2012, Постановление ФАС Уральского округа от 05.11.2013 г. по делу N А50-5323/2013).
В ходе строительства объекта застройщиком - ООО "НЕКСУС" было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект (торгово-развлекательный центр), находящийся на арендованном земельном участке.
Кроме того, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. N 8985/08).
Таким образом, действующее земельное законодательство РФ, сложившаяся судебная практика не предусматривают проведение торгов в случае избрания процедуры предварительного согласования места размещения объекта, в том числе и при продлении срока действия договора аренды земельного участка. Соответственно, оснований для признания договора аренды, равно как и соглашения о продлении срока действия договора аренды ничтожными, не имеется.
Также, как указано выше, судом сделан вывод, что поскольку "заявитель продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны мэрии. В силу ст. 621 ГК РФ договорные отношения считаются возобновленными на неопределенный срок, в связи с чем у мэрии отсутствовали основания для продления срока аренды по действующему договору аренды".
Однако распоряжение заместителя мэра г.о. Тольятти N 8477-р/5 "О продлении срока действия разрешения от 16.12.2009 г. NRU63302000-75 на строительство... и изменении срока аренды указанного земельного участка" вынесено 11 декабря 2013 года, то есть до истечения срока действия договора аренды земельного участка - до 31.12.2013 г.
Дополнительное соглашение о продлении срока аренды земельного участка подписано сторонами 24 декабря 2013 года, то есть в период действия договора аренды земельного участка (до истечения срока действия договора - до 31.12.2013 г.). Сроков подачи документов на государственную регистрацию действующее законодательство РФ не устанавливает.
Таким образом, волеизъявление сторон: Арендодателя и Арендатора направлено на установление конкретного срока аренды земельного участка, что нашло непосредственное отражение в дополнительном соглашении от 24.12.2013 г. к договору аренды земельного участка, в котором установлен новый срок аренды до 30.06.2015 г.
Других оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не установлено.
С учетом изложенного в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, а также в связи с неправильным применением норм материального права согласно п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ решение следует отменить и заявленные обществом требование удовлетворить.
Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2014 года по делу N А55-2717/2014 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Заявленные требования Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" (ОГРН 5077746470456), г. Москва, удовлетворить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.12.2013 г. к договору N 2082 от 07.10.2009 г. аренды земельного участка, содержащегося в сообщении N 09/001/2014-168 от 25.01.2014 г.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать дополнительное соглашение от 24.12.2013 г. к договору N 2082 от 07.10.2009 г. аренды земельного участка.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" (ОГРН 5077746470456), г. Москва, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.
Возвратить Закрытому акционерному обществу Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" (ОГРН 5077746470456), г. Москва, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 руб., излишне уплаченную платежным поручением N 213 от 15.05.2014 года.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
П.В.БАЖАН
К.К.ТУРКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.07.2014 ПО ДЕЛУ N А55-2717/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2014 г. по делу N А55-2717/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2014 г.,
Постановление в полном объеме изготовлено 09 июля 2014 г.,
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Туркина К.К.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,
с участием:
- от Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РИКо-Фонд" - извещен, не явился;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Аладин В.Ю., доверенность от 30.12.2013 г. N 12-8873;
- от мэрии г.о. Тольятти, Самарская область - извещен, не явился;
- рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РИКо-Фонд"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2014 года по делу N А55-2717/2014 (судья Бойко С.А.),
по заявлению Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РИКо-Фонд", (ОГРН 5077746470456), г. Москва,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
с участием третьего лица - мэрии г.о. Тольятти, Самарская область, г. Тольятти,
о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды,
установил:
Закрытое акционерное общество Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РИКо-Фонд" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.12.2013 к договору N 2082 от 07.10.2009 аренды земельного участка, содержащегося в сообщении N 09/001/2014-168 от 25.01.2014 и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.05.2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с выводами суда, Закрытое акционерное общество Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
В апелляционной жалобе указывает, что решение является незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права.
В судебное заседание представитель Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие представителя Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы".
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области считает решение суда законным и обоснованным.
Представитель мэрии г.о. Тольятти в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.
Проверив материалы дела, выслушав представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
На основании постановления мэрии городского округа Тольятти от 18.09.2009 N 2086-п/1, между мэрией городского округа Тольятти и Обществом с ограниченной ответственностью "Нексус" был заключен договор N 2022 от 07.10.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101178:528, площадью 17934 кв. м, расположенного по адресу г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания N 43 по Приморскому бульвару для строительства торгово-развлекательного центра инженерно-техническим обеспечением сроком на 18 месяцев. Данный договор прошел регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Впоследствии сторонами вышеназванной сделки подписано дополнительное соглашение от 02.03.2011. В соответствии с условиями подписанного соглашения, стороны договора изменили срок аренды земельного участка на 33,5 месяца. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Самарской области 30.05.2011.
По договору купли-продажи N 002/162-1 от 03.10.2011 Закрытое акционерное общество Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РИКо-Фонд" приобрело у Общества с ограниченной ответственностью "Нексус" незавершенный строительством объект, площадь застройки 12422,4 кв. м, степень готовности 84%, инв. N 847947, лит. А, адрес объекта Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес Приморский бульвар, 43. Переход права собственности и право собственности покупателя по вышеназванному договору зарегистрирован в установленном законом порядке.
В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к заявителю перешли права и обязанности арендатора по договору N 2082 от 07.10.2009.
Между мэрией городского округа Тольятти и заявителем было подписано дополнительное соглашение от 18.07.2012, которым срок аренды по договору N 2022 от 07.10.2009 продлен до 31.12.2013. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Самарской области 27.08.2012.
В дальнейшем между мэрией городского округа Тольятти и заявителем было подписано дополнительное соглашение от 24.12.2013 к вышеназванному договору аренды земельного участка, которым стороны пришли к соглашению изменить срок аренды земельного участка до 30.06.2015. Основанием для подписания указанного дополнительного соглашения явилось распоряжение заместителя мэра городского округа Тольятти от 11.12.2013 N 8477-р/5.
Заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.12.2013. Однако сообщением от 25.01.2014 N 09/001/2014-168 в совершении вышеназванных регистрационных действий было отказано.
Отказ, со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", мотивирован тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно в связи с тем, что договор аренды имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований о признании указанного отказа в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции исходил из того, что согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. Если договор был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для его заключения, он может быть лишь возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ.
Поскольку в данном случае стороны пришли к соглашению о продлении действия договора без проведения торгов, с учетом вышеназванных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды было отказано правомерно.
Также судом указано на то, что поскольку после истечения срока аренды по договору N 2082 от 07.10.2009 заявитель продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны мэрии, в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договорные отношения считаются возобновленными на неопределенный срок, в связи с чем, у мэрии отсутствовали основания для продления срока аренды по действующему договору аренды.
Однако судом первой инстанции не учтено следующее.
13 ноября 2009 года Управлением Росреестра был зарегистрирован договор аренды земельного участка N 2082 от 07.10.2009 г., заключенный между ООО "НЕКСУС" (первоначальным Арендатором) и Мэрией г.о. Тольятти (Арендодателем), согласно которому земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101178:528 площадью 17934 кв. м с местоположением: г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания N 43 по Приморскому бульвару, предоставляется Арендатору в аренду для строительства торгово-развлекательного центра с инженерно-техническим обеспечением сроком на 18 месяцев с 18.09.2009 г. по 17.03.2011 г.
Земельный участок был предоставлен ООО "НЕКСУС" в аренду на основании постановления Мэрии г о Тольятти от 18.09.2009 г. N 2086-п/1 "О предоставлении ООО "НЕКСУС" земельного участка в аренду для строительства торгово-развлекательного центра с инженерно-техническим обеспечением южнее здания N 43 по Приморскому бульвару в Автозаводском районе г. Тольятти". Указанное постановление было вынесено с учетом имеющихся постановления мэра г.о. Тольятти от 23.10.2008r. N 2618-п/1 "О предварительном согласовании ООО "НЕКСУС" места размещения торгово-развлекательного центра с инженерно-техническим обеспечением южнее здания N 43 по приморскому бульвару в Автозаводском районе г. Тольятти", а также Акта N 76 от 29.08.2008 г. о выборе земельного участка под строительство торгово-развлекательного центра с инженерно-техническим обеспечением.
Согласно п. 1 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).
Из имеющихся документов следует, что земельный участок был предоставлен ООО "НЕКСУС" в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. В случае выбора процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта проведение торгов не требуется.
Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой (постановления ФАС Поволжского округа от 28.05.2013 г по делу N А06-4546/2010, постановление ФАС Поволжского округа от 15.07.2013 г. по делу N А65-19254/2012, постановление ФАС Московского округа от 08.04.2013 г. по делу N А40-6722/12-135-119).
Действующим земельным законодательством РФ не предусмотрено повторное согласование новым Арендатором места размещения объекта строительства, а также обязательное проведение торгов в случае перехода прав аренды на земельный участок к другому лицу, что подтверждается сложившейся судебной практикой (Постановление ФАС Поволжского округа от 15.07.2013 г. по делу N А65-19254/2012, Постановление ФАС Уральского округа от 05.11.2013 г. по делу N А50-5323/2013).
В ходе строительства объекта застройщиком - ООО "НЕКСУС" было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект (торгово-развлекательный центр), находящийся на арендованном земельном участке.
Кроме того, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. N 8985/08).
Таким образом, действующее земельное законодательство РФ, сложившаяся судебная практика не предусматривают проведение торгов в случае избрания процедуры предварительного согласования места размещения объекта, в том числе и при продлении срока действия договора аренды земельного участка. Соответственно, оснований для признания договора аренды, равно как и соглашения о продлении срока действия договора аренды ничтожными, не имеется.
Также, как указано выше, судом сделан вывод, что поскольку "заявитель продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны мэрии. В силу ст. 621 ГК РФ договорные отношения считаются возобновленными на неопределенный срок, в связи с чем у мэрии отсутствовали основания для продления срока аренды по действующему договору аренды".
Однако распоряжение заместителя мэра г.о. Тольятти N 8477-р/5 "О продлении срока действия разрешения от 16.12.2009 г. NRU63302000-75 на строительство... и изменении срока аренды указанного земельного участка" вынесено 11 декабря 2013 года, то есть до истечения срока действия договора аренды земельного участка - до 31.12.2013 г.
Дополнительное соглашение о продлении срока аренды земельного участка подписано сторонами 24 декабря 2013 года, то есть в период действия договора аренды земельного участка (до истечения срока действия договора - до 31.12.2013 г.). Сроков подачи документов на государственную регистрацию действующее законодательство РФ не устанавливает.
Таким образом, волеизъявление сторон: Арендодателя и Арендатора направлено на установление конкретного срока аренды земельного участка, что нашло непосредственное отражение в дополнительном соглашении от 24.12.2013 г. к договору аренды земельного участка, в котором установлен новый срок аренды до 30.06.2015 г.
Других оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не установлено.
С учетом изложенного в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, а также в связи с неправильным применением норм материального права согласно п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ решение следует отменить и заявленные обществом требование удовлетворить.
Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2014 года по делу N А55-2717/2014 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Заявленные требования Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" (ОГРН 5077746470456), г. Москва, удовлетворить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.12.2013 г. к договору N 2082 от 07.10.2009 г. аренды земельного участка, содержащегося в сообщении N 09/001/2014-168 от 25.01.2014 г.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать дополнительное соглашение от 24.12.2013 г. к договору N 2082 от 07.10.2009 г. аренды земельного участка.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" (ОГРН 5077746470456), г. Москва, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.
Возвратить Закрытому акционерному обществу Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" (ОГРН 5077746470456), г. Москва, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 руб., излишне уплаченную платежным поручением N 213 от 15.05.2014 года.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
П.В.БАЖАН
К.К.ТУРКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)