Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 21 августа 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Поротикова А.И.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от закрытого акционерного общества "Объединенная промышленно-экологическая компания": Горбунова Ю.С., представителя по доверенности N 37 от 09.07.2015; Кулешова А.Н., представителя по доверенности N 22 от 09.06.2015 (до перерыва);
- от акционерного общества "ЭкоСити": Волкова А.В., представителя по доверенности б/н от 27.09.2013;
- от Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Администрации города Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Объединенная промышленно-экологическая компания" на решение Арбитражного суда Орловской области от 14.04.2015 по делу N А48-5317/2014 (судья Коровушкина Е.В.), по иску закрытого акционерного общества "Объединенная промышленно-экологическая компания" (ИНН 5753028212, ОГРН 1025700829164) к акционерному обществу "ЭкоСити" (ИНН 5753044091, ОГРН 1075753003370) о расторжении договора субаренды земельного участка от 24.12.2007, об обязании АО "ЭкоСити" освободить земельный участок с кадастровым номером N 57:25:0021604:0015, площадью 188 729,30 кв. м путем его фактической передачи ЗАО "ОПЭК" свободным от присутствия ответчика и его имущества, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области (ИНН 5753004003, ОГРН 1025700833784), Администрация города Орла (ИНН 5701000745, ОГРН 1025700831640),
установил:
закрытое акционерное общество "Объединенная промышленно-экологическая компания" (ЗАО "ОПЭК", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к закрытому акционерному обществу "ЭкоСити" (ЗАО "ЭкоСити", ответчик) о расторжении договора субаренды от 24.12.2007 земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021604:0015, площадью 188729,3 кв. м, расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Итальянская, 33, а также об освобождении указанного земельного участка путем его фактической передачи истцу, свободным от присутствия ответчика и его имущества.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области, Администрация города Орла.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 14.04.2015 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ЗАО "ОПЭК" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции третьи лица не явились.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании заявления ответчика изменено его наименование на акционерное общество "ЭкоСити" (АО "ЭкоСити").
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ЗАО "ОПЭК" поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ЗАО "ЭкоСити" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 23.01.2004 на основании постановления администрации города Орла N 4150 от 23.12.2003 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021604:0015, площадью 188 729,3 кв. м предоставлен ЗАО "ОПЭК" в долгосрочную аренду сроком на 14 лет, в том числе: на один год для проектирования, на два года под строительство, оставшийся срок для эксплуатации объектов инфраструктуры и переработки твердых бытовых отходов.
Согласно договору аренды N 5557 от 23.01.2004, заключенному между администрацией города Орла (арендодателем) и ЗАО "ОПЭК" (арендатором), арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование и на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Итальянская, 33 с кадастровым номером 57:25:0021604:0015, площадью 188729,3 кв. м.
Срок действия договора установлен с 01.01.2004 по 31.12.2017.
Особыми условиями договора аренды являются соблюдение сроков проектирования - один год и строительства - два года.
В силу пункта 2.8 договора аренды договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.02.2004.
Письмом Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области от 16.10.2007 N 2602/з ЗАО "ОПЭК" согласована передача в субаренду спорного земельного участка в пределах срока договора аренды.
24.12.2007 между ЗАО "ОПЭК" (арендатором) и ЗАО "ЭкоСити" (субарендатором) был заключен договор субаренды земельного участка, согласно пунктам 1.1 - 1.5 которого арендатор сдает, а субарендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях субаренды земельный участок площадью 188 729,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Итальянская, 33, с кадастровым номером 57:25:0021604:0015.
В соответствии с пунктом 1.7 договора субаренды участок предоставляется для проектирования, строительства и эксплуатации объектов инфраструктуры и переработки твердых бытовых отходов (далее - ТБО). Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем "разрешенным использованием".
Срок действия договора субаренды определен сторонами с 21.12.2007 по 23.12.2017.
Как следует из пункта 3.2 договора по окончании строительства комплекса производится уточнение площадей земельных участков, подлежащих последующему выкупу в соответствии с действующим законодательством, в том числе как территории под самим комплексом, так и территорий, необходимых для обеспечения технологического процесса переработки твердых бытовых отходов.
В соответствии с пунктом 4.1 договора субаренды арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и договором.
Пунктом 4.2. предусмотрено, что арендатор не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность субарендатор, если она не противоречит условиям настоящего договора.
В соответствии с пунктом 5.1 субарендатор имеет право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления и принадлежностью к землям поселений. Субарендатор обязан использовать земельный участок по целевому назначению (пункт 5.2 договора).
Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка (пункт 2.10 договора).
В соответствии с пунктом 8.2 договора субаренды он может быть расторгнут досрочно в случае, когда субарендатор использует земельный участок не по целевому назначению.
Договор субаренды земельного участка от 24.12.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке 22.02.2008, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации N 57-57-01/008/2008-319.
24.01.2014 исх. N 226 ЗАО "ОПЭК" уведомило АО "ЭкоСити" об отказе от исполнения договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021604:0015 по причине неосуществления АО "ЭкоСити" строительства, осуществления размещения несанкционированных свалок на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 3, л.д. 11).
В письме исх. N 16 от 30.01.2014 АО "ЭкоСити" указало на отсутствие права на отказ от исполнения договора субаренды и не согласилось с фактом нарушения условий договора субаренды (т. 3, л.д. 21).
07.10.2014 исх. N 481 истец обратился к ответчику с предложением N 2 о расторжении договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021604:0015, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по строительству объекта в срок, установленный постановлением Администрации города Орла N 4150 от 23.12.2003, а также в связи существенным изменением обстоятельств- установленной решением Арбитражного суда Орловской области от по делу N А48-529/2014 неправомерностью пункта 3.1 договора субаренды о возможности ЗАО "ОПЭК" продолжать работы на данном земельном участке, в связи с эксплуатацией полигона.
В ответ на предложение о расторжении договора субаренды 15.10.2014 ответчик отправил в адрес истца письменный отказ от расторжения договора субаренды, ссылаясь на то, что АО "ЭкоСити" осуществляет использование земельного участка в целях строительства мусороперегрузочной станции, которая является объектом действующего договора строительного подряда, наличие разрешения на строительство, строительство объекта затрудняется неправомерными действиями ЗАО "ОПЭК".
Ссылаясь на отказ ответчика от досрочного расторжения договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался следующим.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть расторгнут при его существенном нарушении другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при: использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
Основанием иска с учетом уточнения N 876 от 13.04.2015 (т. 3, л.д. 53-55), принятого судом области в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 14.04.2015, являются нарушения условий договора субаренды: 1) неосуществление строительства мусороперегрузочной станции на земельном участке в течение семи лет, 2) использование земельного участка для складирования и накопления отходов.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по отношению к основанию иска об использовании земельного участка не по целевому назначению, заявленному 14.04.2015. Суд области сослался на необоснованность указанного заявления.
Суд апелляционной инстанции считает довод ответчика обоснованным, поскольку уведомление N 226 от 24.01.2014 о расторжении договора субаренды в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое не является предложением о расторжении договора.
Кроме того, в нем не содержится требование о необходимости в разумный срок ликвидировать находящиеся на спорном земельном участке отходы.
При таких обстоятельствах исковые требования по основанию неправомерного использования земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021604:0015 с нарушением разрешенного использования- для складирования и накопления отходов не могли быть рассмотрены судом в данном деле, истец вправе обратиться с самостоятельными исковыми требованиями о защите нарушенного права с соблюдением досудебного порядка, установленного пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что после заключения договора субаренды по заказу АО "ЭкоСити" выполнены проектная документация и инженерные изыскания в отношении объекта капитального строительства "Мусороперегрузочная станция с элементами сортировки ТБО и ПО производительностью 200 тыс. тонн в год в г. Орле" на земельном участке, расположенном по адресу: г. Орел, ул. Итальянская, 33.
23.06.2010 по заявлению АО "ЭкоСити" проведена государственная экспертиза проектной документации и инженерных изысканий указанного объекта капитального строительства, по результатам проведения которой получено положительное заключение государственной экспертизы N 57-1-4-0046-10, утвержденное 23.06.2010 (т. 2, л.д. 63-104).
Администрация города Орла в письме от 17.06.2010 согласовала осуществление строительства объекта капитального строительства "Мусороперегрузочная станция с элементами сортировки ТБО и ПО производительностью 200 тыс. тонн в год в г. Орле" на двух земельных участках с кадастровыми номерами 57:25:0021604:0013 и 57:25:0021604:0015 с последующим формированием единого земельного участка путем объединения вышеуказанных земельных участков.
17.09.2012 между АО "ЭкоСити" (заказчиком) и ООО МПК "Унистрой" (генеральным подрядчиком) был заключен договор генерального подряда N 04 в редакции дополнительного соглашения от 07.03.2013, по условиям которого генеральный подрядчик обязуется по заданию заказчика осуществить комплекс строительно-монтажных работ по объекту: "Мусороперегрузочная станция с элементами сортировки ТБО и ПО производительностью 200 000 тонн в год в г. Орел", на земельных участках с кадастровыми номерами 57:25:0021604:0013 и 57:25:0021604:0015, расположенных по адресу: обл. Орловская, Орловский р-н, г. Орел, ул. Итальянская, 33, и сдать результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат и оплатить его в порядке, предусмотренном договором (пункт 2.1) (т. 1, л.д. 112-124).
17.09.2012 между ЗАО "ЭкоСити" (заказчиком) и ООО СФ "Ракурс" (исполнителем) был заключен договор на осуществление технического надзора за ходом строительно-монтажных работ на объекте "Мусороперегрузочная станция с элементами сортировки ТБО и ПО производительностью 200 000 тонн в год в г. Орле".
Администрацией города Орла ЗАО "ЭкоСити" выданы разрешения от 13.07.2012 N RU 57301000-146-1/6434, от 20.09.2012 N RU 57301000-316-1/11927, от 28.02.2013 N RU 57301000-046-1/2228, от 02.04.2014 N RU 57301000-046-1/2228 на строительство объекта "Мусороперегрузочная станция с элементами сортировки ТБО и ПО, производительностью 200 тыс. тонн в год в г. Орле" на земельных участках с кадастровыми номерами 57:25:0021604:0013 и 57:25:0021604:0015, сроком до 30.11.2015.
Указанными разрешениями на строительство предусмотрены несколько очередей строительства, в частности:
- - первая очередь: контрольно-пропускной пункт;
- - вторая очередь: площадка для машин, не прошедших контроль; автостоянка; подъездная дорога к цеху сортировки; разворотная площадка цеха сортировки; склад отгрузки балласта и вторсырья;
- - третья очередь: блок ручной сортировки; склад вторсырья; разворотная площадка склада вторсырья;
- - четвертая очередь: разгрузочная эстакада; блок механической сортировки; автомобильные весы; дезбарьер;
- - пятая очередь: кабина ручной сортировки; автостоянка; площадка хранения контейнеров; подъездная дорога к разгрузочной эстакаде;
- - шестая очередь: автодорога для выезда автотранспорта; АКБ; дорога к АКБ; площадка для контейнеров с мусором;
- - седьмая очередь: пруды; насосная станция; автостоянка; трансформаторная подстанция;
- - восьмая очередь: ремонтные боксы; автомобильная мойка; водонапорная башня; очистные сооружения; очистные сооружения; УОНП-3; ограждение.
В соответствии с приложением N 1 к градостроительному плану на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0021604:0013 предполагается размещение мусороперегрузочной станции, а на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0021604:0015 - площадок компостирования ТБО, площадок для размещения очищенного компоста и площадки для грохочения компоста.
Условиями договора субаренды не предусмотрены сроки осуществления строительства, вследствие чего строительство мусороперегрузочной станции с элементами сортировки ТБО и ПО на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0021604:0015 может быть осуществлено до окончания срока действия договора.
Предусмотренные постановлением Администрации города Орла от 23.12.2003 N 4150 и заключенным на основании постановления договором аренды N 5557 от 23.01.2004 срок проектирования и строительства мусороперегрузочной станции в течение трех лет в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации не создают обязанность их исполнения ответчиком, не являющимся стороной договора аренды.
При этом трехлетний срок проектирования и строительства объекта не соблюден ЗАО "ОПЭК" и истек на дату заключения договора субаренды от 24.12.2007 с АО "ЭкоСити".
При отсутствии сроков проектирования, строительства объектов инфраструктуры и переработки твердых бытовых отходов не имеет значения наличие на переданном в субаренду ответчику земельном участке объектов, стадия строительства этих объектов, наличие у них признаков объектов недвижимого или движимого имущества, техническое состояние указанных объектов.
Кроме того, представленные ответчиком в суд первой и апелляционной инстанций доказательства строительства на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0021604:0015 объектов мусороперегрузочной станции не опровергнуты достоверными доказательствами, ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы истцом не заявлено.
Арбитражным судом Орловской области при рассмотрении дела N А48-529/2014 установлено, что ЗАО "ОПЭК" осуществляет размещение отходов производства и потребления на земельных участках с кадастровыми номерами 57:25:0021604:0013 и 57:25:0021604:0015, нарушая требования законодательства в части видов разрешенного использования земельных участков и препятствуя АО "ЭкоСити" в продолжении строительства мусороперегрузочной станции, путем отказа сотрудникам и клиентам АО "ЭкоСити", легковому и грузовому автотранспорту в доступе на субарендуемые земельные участки, установки контрольно-пропускного режима доступа на них, а также размещения отходов производства и потребления.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства не доказываются вновь при рассмотрении данного дела.
В ходе проведения исполнительных действия судебным приставом-исполнителем 20.12.2014 составлен акт, в котором установлено, что ЗАО "ОПЭК" осуществляет размещение ТБО, доставляемых автотранспортом из г. Орла, на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0021604:0015.
Из акта судебного пристава-исполнителя от 25.12.2014 о совершении исполнительных действий, следует, что ЗАО "ОПЭК" чинит препятствия в доступе АО "ЭкоСити" на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021604:0015, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Итальянская, 33, выгружая ТБО на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021604:0015, а также осуществляет на данном участке проезд автотранспорта, доставляющего ТБО.
Исполнительное производство не завершено.
Вывод суда области о злоупотреблении правом истцом, препятствующим ответчику в использовании земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021604:0015 в соответствии с его разрешенным использованием, и заявившим иск о расторжении договора по причине неосуществления строительства мусороперегрузочной станции, суд апелляционной инстанции считает правомерным, подтвержденным материалами дела.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Истцом доказательств нарушения ответчиком условий договора субаренды, являющихся основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска о расторжения договора субаренды земельного участка от 24.12.2007.
Доводы апелляционной жалобы направлены на иную установленных судом обстоятельств и иную оценку доказательств по делу и опровергаются вышеизложенными выводами и не влияют на правильность вынесенного судебного акта.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 14.04.2015 по делу N А48-5317/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Объединенная промышленно-экологическая компания" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
И.Б.СУХОВА
А.И.ПОРОТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2015 ПО ДЕЛУ N А48-5317/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2015 г. по делу N А48-5317/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 21 августа 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Поротикова А.И.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от закрытого акционерного общества "Объединенная промышленно-экологическая компания": Горбунова Ю.С., представителя по доверенности N 37 от 09.07.2015; Кулешова А.Н., представителя по доверенности N 22 от 09.06.2015 (до перерыва);
- от акционерного общества "ЭкоСити": Волкова А.В., представителя по доверенности б/н от 27.09.2013;
- от Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Администрации города Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Объединенная промышленно-экологическая компания" на решение Арбитражного суда Орловской области от 14.04.2015 по делу N А48-5317/2014 (судья Коровушкина Е.В.), по иску закрытого акционерного общества "Объединенная промышленно-экологическая компания" (ИНН 5753028212, ОГРН 1025700829164) к акционерному обществу "ЭкоСити" (ИНН 5753044091, ОГРН 1075753003370) о расторжении договора субаренды земельного участка от 24.12.2007, об обязании АО "ЭкоСити" освободить земельный участок с кадастровым номером N 57:25:0021604:0015, площадью 188 729,30 кв. м путем его фактической передачи ЗАО "ОПЭК" свободным от присутствия ответчика и его имущества, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области (ИНН 5753004003, ОГРН 1025700833784), Администрация города Орла (ИНН 5701000745, ОГРН 1025700831640),
установил:
закрытое акционерное общество "Объединенная промышленно-экологическая компания" (ЗАО "ОПЭК", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к закрытому акционерному обществу "ЭкоСити" (ЗАО "ЭкоСити", ответчик) о расторжении договора субаренды от 24.12.2007 земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021604:0015, площадью 188729,3 кв. м, расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Итальянская, 33, а также об освобождении указанного земельного участка путем его фактической передачи истцу, свободным от присутствия ответчика и его имущества.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области, Администрация города Орла.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 14.04.2015 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ЗАО "ОПЭК" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции третьи лица не явились.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании заявления ответчика изменено его наименование на акционерное общество "ЭкоСити" (АО "ЭкоСити").
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ЗАО "ОПЭК" поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ЗАО "ЭкоСити" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 23.01.2004 на основании постановления администрации города Орла N 4150 от 23.12.2003 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021604:0015, площадью 188 729,3 кв. м предоставлен ЗАО "ОПЭК" в долгосрочную аренду сроком на 14 лет, в том числе: на один год для проектирования, на два года под строительство, оставшийся срок для эксплуатации объектов инфраструктуры и переработки твердых бытовых отходов.
Согласно договору аренды N 5557 от 23.01.2004, заключенному между администрацией города Орла (арендодателем) и ЗАО "ОПЭК" (арендатором), арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование и на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Итальянская, 33 с кадастровым номером 57:25:0021604:0015, площадью 188729,3 кв. м.
Срок действия договора установлен с 01.01.2004 по 31.12.2017.
Особыми условиями договора аренды являются соблюдение сроков проектирования - один год и строительства - два года.
В силу пункта 2.8 договора аренды договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.02.2004.
Письмом Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области от 16.10.2007 N 2602/з ЗАО "ОПЭК" согласована передача в субаренду спорного земельного участка в пределах срока договора аренды.
24.12.2007 между ЗАО "ОПЭК" (арендатором) и ЗАО "ЭкоСити" (субарендатором) был заключен договор субаренды земельного участка, согласно пунктам 1.1 - 1.5 которого арендатор сдает, а субарендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях субаренды земельный участок площадью 188 729,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Итальянская, 33, с кадастровым номером 57:25:0021604:0015.
В соответствии с пунктом 1.7 договора субаренды участок предоставляется для проектирования, строительства и эксплуатации объектов инфраструктуры и переработки твердых бытовых отходов (далее - ТБО). Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем "разрешенным использованием".
Срок действия договора субаренды определен сторонами с 21.12.2007 по 23.12.2017.
Как следует из пункта 3.2 договора по окончании строительства комплекса производится уточнение площадей земельных участков, подлежащих последующему выкупу в соответствии с действующим законодательством, в том числе как территории под самим комплексом, так и территорий, необходимых для обеспечения технологического процесса переработки твердых бытовых отходов.
В соответствии с пунктом 4.1 договора субаренды арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и договором.
Пунктом 4.2. предусмотрено, что арендатор не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность субарендатор, если она не противоречит условиям настоящего договора.
В соответствии с пунктом 5.1 субарендатор имеет право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления и принадлежностью к землям поселений. Субарендатор обязан использовать земельный участок по целевому назначению (пункт 5.2 договора).
Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка (пункт 2.10 договора).
В соответствии с пунктом 8.2 договора субаренды он может быть расторгнут досрочно в случае, когда субарендатор использует земельный участок не по целевому назначению.
Договор субаренды земельного участка от 24.12.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке 22.02.2008, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации N 57-57-01/008/2008-319.
24.01.2014 исх. N 226 ЗАО "ОПЭК" уведомило АО "ЭкоСити" об отказе от исполнения договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021604:0015 по причине неосуществления АО "ЭкоСити" строительства, осуществления размещения несанкционированных свалок на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 3, л.д. 11).
В письме исх. N 16 от 30.01.2014 АО "ЭкоСити" указало на отсутствие права на отказ от исполнения договора субаренды и не согласилось с фактом нарушения условий договора субаренды (т. 3, л.д. 21).
07.10.2014 исх. N 481 истец обратился к ответчику с предложением N 2 о расторжении договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021604:0015, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по строительству объекта в срок, установленный постановлением Администрации города Орла N 4150 от 23.12.2003, а также в связи существенным изменением обстоятельств- установленной решением Арбитражного суда Орловской области от по делу N А48-529/2014 неправомерностью пункта 3.1 договора субаренды о возможности ЗАО "ОПЭК" продолжать работы на данном земельном участке, в связи с эксплуатацией полигона.
В ответ на предложение о расторжении договора субаренды 15.10.2014 ответчик отправил в адрес истца письменный отказ от расторжения договора субаренды, ссылаясь на то, что АО "ЭкоСити" осуществляет использование земельного участка в целях строительства мусороперегрузочной станции, которая является объектом действующего договора строительного подряда, наличие разрешения на строительство, строительство объекта затрудняется неправомерными действиями ЗАО "ОПЭК".
Ссылаясь на отказ ответчика от досрочного расторжения договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался следующим.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть расторгнут при его существенном нарушении другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при: использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
Основанием иска с учетом уточнения N 876 от 13.04.2015 (т. 3, л.д. 53-55), принятого судом области в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 14.04.2015, являются нарушения условий договора субаренды: 1) неосуществление строительства мусороперегрузочной станции на земельном участке в течение семи лет, 2) использование земельного участка для складирования и накопления отходов.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по отношению к основанию иска об использовании земельного участка не по целевому назначению, заявленному 14.04.2015. Суд области сослался на необоснованность указанного заявления.
Суд апелляционной инстанции считает довод ответчика обоснованным, поскольку уведомление N 226 от 24.01.2014 о расторжении договора субаренды в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое не является предложением о расторжении договора.
Кроме того, в нем не содержится требование о необходимости в разумный срок ликвидировать находящиеся на спорном земельном участке отходы.
При таких обстоятельствах исковые требования по основанию неправомерного использования земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021604:0015 с нарушением разрешенного использования- для складирования и накопления отходов не могли быть рассмотрены судом в данном деле, истец вправе обратиться с самостоятельными исковыми требованиями о защите нарушенного права с соблюдением досудебного порядка, установленного пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что после заключения договора субаренды по заказу АО "ЭкоСити" выполнены проектная документация и инженерные изыскания в отношении объекта капитального строительства "Мусороперегрузочная станция с элементами сортировки ТБО и ПО производительностью 200 тыс. тонн в год в г. Орле" на земельном участке, расположенном по адресу: г. Орел, ул. Итальянская, 33.
23.06.2010 по заявлению АО "ЭкоСити" проведена государственная экспертиза проектной документации и инженерных изысканий указанного объекта капитального строительства, по результатам проведения которой получено положительное заключение государственной экспертизы N 57-1-4-0046-10, утвержденное 23.06.2010 (т. 2, л.д. 63-104).
Администрация города Орла в письме от 17.06.2010 согласовала осуществление строительства объекта капитального строительства "Мусороперегрузочная станция с элементами сортировки ТБО и ПО производительностью 200 тыс. тонн в год в г. Орле" на двух земельных участках с кадастровыми номерами 57:25:0021604:0013 и 57:25:0021604:0015 с последующим формированием единого земельного участка путем объединения вышеуказанных земельных участков.
17.09.2012 между АО "ЭкоСити" (заказчиком) и ООО МПК "Унистрой" (генеральным подрядчиком) был заключен договор генерального подряда N 04 в редакции дополнительного соглашения от 07.03.2013, по условиям которого генеральный подрядчик обязуется по заданию заказчика осуществить комплекс строительно-монтажных работ по объекту: "Мусороперегрузочная станция с элементами сортировки ТБО и ПО производительностью 200 000 тонн в год в г. Орел", на земельных участках с кадастровыми номерами 57:25:0021604:0013 и 57:25:0021604:0015, расположенных по адресу: обл. Орловская, Орловский р-н, г. Орел, ул. Итальянская, 33, и сдать результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат и оплатить его в порядке, предусмотренном договором (пункт 2.1) (т. 1, л.д. 112-124).
17.09.2012 между ЗАО "ЭкоСити" (заказчиком) и ООО СФ "Ракурс" (исполнителем) был заключен договор на осуществление технического надзора за ходом строительно-монтажных работ на объекте "Мусороперегрузочная станция с элементами сортировки ТБО и ПО производительностью 200 000 тонн в год в г. Орле".
Администрацией города Орла ЗАО "ЭкоСити" выданы разрешения от 13.07.2012 N RU 57301000-146-1/6434, от 20.09.2012 N RU 57301000-316-1/11927, от 28.02.2013 N RU 57301000-046-1/2228, от 02.04.2014 N RU 57301000-046-1/2228 на строительство объекта "Мусороперегрузочная станция с элементами сортировки ТБО и ПО, производительностью 200 тыс. тонн в год в г. Орле" на земельных участках с кадастровыми номерами 57:25:0021604:0013 и 57:25:0021604:0015, сроком до 30.11.2015.
Указанными разрешениями на строительство предусмотрены несколько очередей строительства, в частности:
- - первая очередь: контрольно-пропускной пункт;
- - вторая очередь: площадка для машин, не прошедших контроль; автостоянка; подъездная дорога к цеху сортировки; разворотная площадка цеха сортировки; склад отгрузки балласта и вторсырья;
- - третья очередь: блок ручной сортировки; склад вторсырья; разворотная площадка склада вторсырья;
- - четвертая очередь: разгрузочная эстакада; блок механической сортировки; автомобильные весы; дезбарьер;
- - пятая очередь: кабина ручной сортировки; автостоянка; площадка хранения контейнеров; подъездная дорога к разгрузочной эстакаде;
- - шестая очередь: автодорога для выезда автотранспорта; АКБ; дорога к АКБ; площадка для контейнеров с мусором;
- - седьмая очередь: пруды; насосная станция; автостоянка; трансформаторная подстанция;
- - восьмая очередь: ремонтные боксы; автомобильная мойка; водонапорная башня; очистные сооружения; очистные сооружения; УОНП-3; ограждение.
В соответствии с приложением N 1 к градостроительному плану на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0021604:0013 предполагается размещение мусороперегрузочной станции, а на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0021604:0015 - площадок компостирования ТБО, площадок для размещения очищенного компоста и площадки для грохочения компоста.
Условиями договора субаренды не предусмотрены сроки осуществления строительства, вследствие чего строительство мусороперегрузочной станции с элементами сортировки ТБО и ПО на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0021604:0015 может быть осуществлено до окончания срока действия договора.
Предусмотренные постановлением Администрации города Орла от 23.12.2003 N 4150 и заключенным на основании постановления договором аренды N 5557 от 23.01.2004 срок проектирования и строительства мусороперегрузочной станции в течение трех лет в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации не создают обязанность их исполнения ответчиком, не являющимся стороной договора аренды.
При этом трехлетний срок проектирования и строительства объекта не соблюден ЗАО "ОПЭК" и истек на дату заключения договора субаренды от 24.12.2007 с АО "ЭкоСити".
При отсутствии сроков проектирования, строительства объектов инфраструктуры и переработки твердых бытовых отходов не имеет значения наличие на переданном в субаренду ответчику земельном участке объектов, стадия строительства этих объектов, наличие у них признаков объектов недвижимого или движимого имущества, техническое состояние указанных объектов.
Кроме того, представленные ответчиком в суд первой и апелляционной инстанций доказательства строительства на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0021604:0015 объектов мусороперегрузочной станции не опровергнуты достоверными доказательствами, ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы истцом не заявлено.
Арбитражным судом Орловской области при рассмотрении дела N А48-529/2014 установлено, что ЗАО "ОПЭК" осуществляет размещение отходов производства и потребления на земельных участках с кадастровыми номерами 57:25:0021604:0013 и 57:25:0021604:0015, нарушая требования законодательства в части видов разрешенного использования земельных участков и препятствуя АО "ЭкоСити" в продолжении строительства мусороперегрузочной станции, путем отказа сотрудникам и клиентам АО "ЭкоСити", легковому и грузовому автотранспорту в доступе на субарендуемые земельные участки, установки контрольно-пропускного режима доступа на них, а также размещения отходов производства и потребления.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства не доказываются вновь при рассмотрении данного дела.
В ходе проведения исполнительных действия судебным приставом-исполнителем 20.12.2014 составлен акт, в котором установлено, что ЗАО "ОПЭК" осуществляет размещение ТБО, доставляемых автотранспортом из г. Орла, на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0021604:0015.
Из акта судебного пристава-исполнителя от 25.12.2014 о совершении исполнительных действий, следует, что ЗАО "ОПЭК" чинит препятствия в доступе АО "ЭкоСити" на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021604:0015, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Итальянская, 33, выгружая ТБО на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021604:0015, а также осуществляет на данном участке проезд автотранспорта, доставляющего ТБО.
Исполнительное производство не завершено.
Вывод суда области о злоупотреблении правом истцом, препятствующим ответчику в использовании земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021604:0015 в соответствии с его разрешенным использованием, и заявившим иск о расторжении договора по причине неосуществления строительства мусороперегрузочной станции, суд апелляционной инстанции считает правомерным, подтвержденным материалами дела.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Истцом доказательств нарушения ответчиком условий договора субаренды, являющихся основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска о расторжения договора субаренды земельного участка от 24.12.2007.
Доводы апелляционной жалобы направлены на иную установленных судом обстоятельств и иную оценку доказательств по делу и опровергаются вышеизложенными выводами и не влияют на правильность вынесенного судебного акта.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 14.04.2015 по делу N А48-5317/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Объединенная промышленно-экологическая компания" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
И.Б.СУХОВА
А.И.ПОРОТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)