Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сурненкова А.А.,
судей Седуновой И.Г.,
Безбородова Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щеголевой Т.И.,
при участии:
- от Молчанова П.Н.: Молчанов П.Н., паспорт РФ;
- от конкурсного управляющего ООО "Белгород-Семена" Соколова А.А.: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от ООО "Белгород-Семена: представитель не явился, извещено надлежащим образом;
- от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Белгород-Семена" (ОГРН 1023101339634, ИНН 3120009988) Соколова А.А. на определение Арбитражного суда Белгородской области от 27.02.2014 года по делу N А08-2816/2012 (А.Н. Яковенко), принятое по заявлению конкурсного управляющего ООО "Белгород-Семена" Соколова А.А. к ООО "Белгород-Семена, Молчанову П.Н. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности,
установил:
Конкурсный управляющий ООО "Белгород-семена" Соколов А.А. обратился в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением к Молчанову Павлу Николаевичу, ООО "Белгород - семена" о признании сделки - договора купли-продажи недвижимости N 21/1 от 21.04.2011 г. недействительной и применении последствий ее недействительности, в виде возврата в конкурсную массу земельный участок площадью 10567 кв. м, кадастровый номер 31:17:0103011:34, из земель населенных пунктов - под производственным центром, для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Белгородская обл., Шебекинский р-н, п.поляна, в границах земель ЗАО "Донец".
Определением Арбитражного суда Белгородской области от 27.02.2014 г. отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Белгород-семена" о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
Не согласившись с указанным определением суда, конкурсный управляющий ООО "Белгород-Семена" Соколова А.А. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Белгородской области от 27.02.2014 г. отменить и принять новый судебный акт.
Молчанов П.Н. в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая обжалуемое определение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представители конкурсного управляющего ООО "Белгород-Семена" Соколова А.А. и иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Учитывая то, что суд располагает доказательствами надлежащего извещения всех лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителей неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
В судебном заседании 05 мая 2014 г. объявлялся перерыв до 08 мая 2014 г.
Информация о перерыве размещена на информационном стенде, официальном сайте (http://19aas.arbitr.ru) Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, официальном сайте (http://arbitr.ru) Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.
Суд, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения Молчанова П.Н., считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 11.09.2012 г. в отношении ООО "Белгород-семена" введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Белгородской области от 26.02.2013 г. в отношении ООО "Белгород-семена" введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Соколов А.А.
21.04.2011 г. между должником (продавец) и ИП - Глава КФХ Молчановым П.н. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, на основании которого продавец продал, а покупатель купил за 10 000 руб. земельный участок с кадастровым номером 31:17:0103011:34 площадью 10567 кв. м, расположенные по адресу: Белгородская обл., Шебекинский р-н, п. Поляна, в границах земель ЗАО "Донец".
По передаточному акту от 21.04.2011 г. земельный участок передан покупателю.
Переход права собственности от ООО "Белгород-семена" к Молчанову П.Н. на земельный участок прошел государственную регистрацию, что подтверждается свидетельством серии 31-АВ 153303 от 29.04.2011 г.
Факт оплаты земельного участка в размере, определенном условиями договора не оспаривается и подтвержден копией квитанции к приходному кассовому ордеру N 616 от 21.04.2011 г.
Конкурсный управляющий, полагая, что должник при совершении спорной сделки не получил равноценного встречного исполнения, в связи с чем, сделка по купли-продажи недвижимого имущества, заключенная между ООО "Белгород-семена" к Молчановым П.Н., является подозрительной сделкой, обратился в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Белгород-семена" с настоящим заявлением.
В качестве правового обоснования для признания названного договора купли-продажи недействительным заявитель сослался на пункт 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 27-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Частью 1 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Как следует из положений статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из сделок.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Частью 1 статьи 223 АПК РФ и статьей 32 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".
В силу п. 3 ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок и решений, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником.
Согласно п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.
По результатам рассмотрения заявления об оспаривании сделки должника суд выносит одно из следующих определений: о признании сделки должника недействительной и (или) применении последствий недействительности ничтожной сделки; об отказе в удовлетворении заявления о признании сделки должника недействительной (п. 6 ст. 61.8 Закона о банкротстве).
Судом первой инстанции установлено, что земельный участок длительное время находился во временном владении и пользовании Молчанова П.Н. на основании договора аренды с правом выкупа от 27.04.2006 г. На момент рассмотрения настоящего спора, на данном земельном участке находится нежилое здание - пристройка кирпичная, принадлежащее на праве собственности Молчанову П.Н. Ответчик использует данный земельный участок для ведения фермерского хозяйства.
Доказательств, свидетельствующих о том, что оплата по оспариваемому договору существенно отличалась в худшую для должника сторону от оплаты по договорам, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, материалы дела не содержат и конкурсным управляющим в нарушение статьи 65 АПК РФ, ни в суд первой инстанции, ни на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Вместе с тем, заявителем не представлены доказательства недобросовестности покупателя, в том числе его сговора с должником в противоправных целях, в связи с чем, отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявления конкурсного управляющего ООО "Белгород-семена" о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
Довод, изложенный в апелляционной жалобе о том, что цена договора существенно отличается от цены, при которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, подлежит отклонению, как основанный на предположениях.
Конкурсным управляющим не представлены сведения о реализации и цене реализации аналогичных объектов по оспариваемой сделке.
Таким образом, доказательств, подтверждающих, что цена договора, либо иные условия на момент его заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки заявителем не представлено, в связи с чем, суд не находит оснований для признания оспариваемого договора недействительным.
Довод заявителя апелляционной жалобы о непредставлении ответчиком доказательств того, что оспариваемая сделка совершена в обычной хозяйственной деятельности, принимается судебной коллегией апелляционной инстанции во внимание, но данное обстоятельство не влечет отмену оспариваемого судебного акта.
Постановлением Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 (ред. от 10.11.2011) "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" предусмотрено, что в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
В рамках настоящего спора оспаривается договор купли-продажи недвижимости N 21/1 от 21.04.2011 г. земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская обл., Шебекинский р-н, п. Поляна.
К данной сделке не применимы нормы пункта 2 статьи 61.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сделки по передаче имущества и принятию обязательств или обязанностей, совершаемые в обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, не могут быть оспорены на основании пункта 1 статьи 61.2 и статьи 61.3 настоящего Федерального закона, если цена имущества, передаваемого по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, или размер принятых обязательств или обязанностей не превышает один процент стоимости активов должника, определяемой на основании бухгалтерской отчетности должника за последний отчетный период.
При определении того, была ли сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности должника, следует учитывать, что таковой является сделка, не отличающаяся существенно по своим основным условиям от аналогичных сделок, неоднократно совершавшихся до этого должником в течение продолжительного периода времени.
В рассматриваемом случае, материалами дела не имеется соответствующих доказательств, свидетельствующих о наличии условий аналогичных сделок, неоднократно совершавшихся до этого должником в течение продолжительного периода времени, соответственно, не подтверждается, что оспариваемые конкурсным управляющим сделки были совершены в ходе обычной хозяйственной деятельности должника.
Между тем, судебная коллегия исходит из того, что 27 апреля 2006 года между ООО "Белгород-семена" и ИП КФХ Молчанов П.Н. был заключен договор аренды с правом выкупа недвижимого имущества и земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская обл., Шебекинский р-н, п. Поляна.
Регистрация договора аренды с правом выкупа недвижимого имущества и земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская обл., Шебекинский р-н, п. Поляна была осуществлена в ЕГРПН 20 октября 2006 года.
Разделом 5 договора "Выкупная цена" предусмотрено, что "по соглашению сторон выкупная цена имущества составляет 25000 (двадцать пять тысяч) руб., которую Арендатор вносит до истечения срока аренды либо по его истечении".
Материалами дела подтверждается, что выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 31-АВ 153302 от 29.04.2011 года на имя Молчанова П.Н.
В качестве документов-оснований в свидетельстве о государственной регистрации о праве собственности 31-АВ 153302 указаны договор аренды с правом выкупа от 27.04.2006 г. и дополнительное соглашение к договору аренды с правом выкупа от 27.04.2006 года от 27.04.2006 года.
Договор купли-продажи недвижимости N 21/1 от 21.04.2011 г. земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская обл., Шебекинский р-н, п. Поляна содержит указание на договор аренды с правом выкупа от 27.04.2006 года.
Материалами дела подтверждается, что выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 31-АВ 153302 от 29.04.2011 года на имя Молчанова П.Н.
Пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что при рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее.
Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
К моменту заключения договора купли-продажи имущество уже находилось во владении у арендатора на основании договора аренды, поэтому признаются переданными обществу с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).
Данная правовая позиция нашла отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10.
Соответственно, довод о том, что передача имущества произошла в соответствии с Договором купли-продажи недвижимости N 21/1 от 21.04.2011 г. земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская обл., Шебекинский р-н, п. Поляна, отклоняется как несоответствующий нормам права и обстоятельствам дела.
Стоимость, условия и порядок его передачи были согласованы в договоре аренды с правом выкупа от 27.04.2006 г. и дополнительном соглашении к договору аренды с правом выкупа от 27.04.2006 года от 27.04.2006 года.
Сторонами 04 сентября 2006 года подписан Акт приемки-передачи земельного участка.
Следовательно, в соответствии с материалами дела, нормами права и правоприменительной практикой ВАС РФ доводы апелляционной жалобы отклоняются как необоснованные и не влекущие отмену судебного акта по иным основаниям.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено, следовательно, не имеется и оснований для отмены определения суда.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены определения Арбитражного суда Белгородской области от 27.02.2014 года и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Белгородской области от 27.02.2014 года по делу N А08-2816/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Белгород-Семена" Соколова А.А. - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.А.СУРНЕНКОВ
Судьи
И.Г.СЕДУНОВА
Е.А.БЕЗБОРОДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.05.2014 ПО ДЕЛУ N А08-2816/2012
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2014 г. по делу N А08-2816/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сурненкова А.А.,
судей Седуновой И.Г.,
Безбородова Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щеголевой Т.И.,
при участии:
- от Молчанова П.Н.: Молчанов П.Н., паспорт РФ;
- от конкурсного управляющего ООО "Белгород-Семена" Соколова А.А.: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от ООО "Белгород-Семена: представитель не явился, извещено надлежащим образом;
- от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Белгород-Семена" (ОГРН 1023101339634, ИНН 3120009988) Соколова А.А. на определение Арбитражного суда Белгородской области от 27.02.2014 года по делу N А08-2816/2012 (А.Н. Яковенко), принятое по заявлению конкурсного управляющего ООО "Белгород-Семена" Соколова А.А. к ООО "Белгород-Семена, Молчанову П.Н. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности,
установил:
Конкурсный управляющий ООО "Белгород-семена" Соколов А.А. обратился в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением к Молчанову Павлу Николаевичу, ООО "Белгород - семена" о признании сделки - договора купли-продажи недвижимости N 21/1 от 21.04.2011 г. недействительной и применении последствий ее недействительности, в виде возврата в конкурсную массу земельный участок площадью 10567 кв. м, кадастровый номер 31:17:0103011:34, из земель населенных пунктов - под производственным центром, для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Белгородская обл., Шебекинский р-н, п.поляна, в границах земель ЗАО "Донец".
Определением Арбитражного суда Белгородской области от 27.02.2014 г. отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Белгород-семена" о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
Не согласившись с указанным определением суда, конкурсный управляющий ООО "Белгород-Семена" Соколова А.А. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Белгородской области от 27.02.2014 г. отменить и принять новый судебный акт.
Молчанов П.Н. в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая обжалуемое определение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представители конкурсного управляющего ООО "Белгород-Семена" Соколова А.А. и иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Учитывая то, что суд располагает доказательствами надлежащего извещения всех лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителей неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
В судебном заседании 05 мая 2014 г. объявлялся перерыв до 08 мая 2014 г.
Информация о перерыве размещена на информационном стенде, официальном сайте (http://19aas.arbitr.ru) Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, официальном сайте (http://arbitr.ru) Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.
Суд, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения Молчанова П.Н., считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 11.09.2012 г. в отношении ООО "Белгород-семена" введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Белгородской области от 26.02.2013 г. в отношении ООО "Белгород-семена" введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Соколов А.А.
21.04.2011 г. между должником (продавец) и ИП - Глава КФХ Молчановым П.н. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, на основании которого продавец продал, а покупатель купил за 10 000 руб. земельный участок с кадастровым номером 31:17:0103011:34 площадью 10567 кв. м, расположенные по адресу: Белгородская обл., Шебекинский р-н, п. Поляна, в границах земель ЗАО "Донец".
По передаточному акту от 21.04.2011 г. земельный участок передан покупателю.
Переход права собственности от ООО "Белгород-семена" к Молчанову П.Н. на земельный участок прошел государственную регистрацию, что подтверждается свидетельством серии 31-АВ 153303 от 29.04.2011 г.
Факт оплаты земельного участка в размере, определенном условиями договора не оспаривается и подтвержден копией квитанции к приходному кассовому ордеру N 616 от 21.04.2011 г.
Конкурсный управляющий, полагая, что должник при совершении спорной сделки не получил равноценного встречного исполнения, в связи с чем, сделка по купли-продажи недвижимого имущества, заключенная между ООО "Белгород-семена" к Молчановым П.Н., является подозрительной сделкой, обратился в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Белгород-семена" с настоящим заявлением.
В качестве правового обоснования для признания названного договора купли-продажи недействительным заявитель сослался на пункт 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 27-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Частью 1 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Как следует из положений статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из сделок.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Частью 1 статьи 223 АПК РФ и статьей 32 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".
В силу п. 3 ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок и решений, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником.
Согласно п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.
По результатам рассмотрения заявления об оспаривании сделки должника суд выносит одно из следующих определений: о признании сделки должника недействительной и (или) применении последствий недействительности ничтожной сделки; об отказе в удовлетворении заявления о признании сделки должника недействительной (п. 6 ст. 61.8 Закона о банкротстве).
Судом первой инстанции установлено, что земельный участок длительное время находился во временном владении и пользовании Молчанова П.Н. на основании договора аренды с правом выкупа от 27.04.2006 г. На момент рассмотрения настоящего спора, на данном земельном участке находится нежилое здание - пристройка кирпичная, принадлежащее на праве собственности Молчанову П.Н. Ответчик использует данный земельный участок для ведения фермерского хозяйства.
Доказательств, свидетельствующих о том, что оплата по оспариваемому договору существенно отличалась в худшую для должника сторону от оплаты по договорам, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, материалы дела не содержат и конкурсным управляющим в нарушение статьи 65 АПК РФ, ни в суд первой инстанции, ни на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Вместе с тем, заявителем не представлены доказательства недобросовестности покупателя, в том числе его сговора с должником в противоправных целях, в связи с чем, отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявления конкурсного управляющего ООО "Белгород-семена" о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
Довод, изложенный в апелляционной жалобе о том, что цена договора существенно отличается от цены, при которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, подлежит отклонению, как основанный на предположениях.
Конкурсным управляющим не представлены сведения о реализации и цене реализации аналогичных объектов по оспариваемой сделке.
Таким образом, доказательств, подтверждающих, что цена договора, либо иные условия на момент его заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки заявителем не представлено, в связи с чем, суд не находит оснований для признания оспариваемого договора недействительным.
Довод заявителя апелляционной жалобы о непредставлении ответчиком доказательств того, что оспариваемая сделка совершена в обычной хозяйственной деятельности, принимается судебной коллегией апелляционной инстанции во внимание, но данное обстоятельство не влечет отмену оспариваемого судебного акта.
Постановлением Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 (ред. от 10.11.2011) "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" предусмотрено, что в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
В рамках настоящего спора оспаривается договор купли-продажи недвижимости N 21/1 от 21.04.2011 г. земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская обл., Шебекинский р-н, п. Поляна.
К данной сделке не применимы нормы пункта 2 статьи 61.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сделки по передаче имущества и принятию обязательств или обязанностей, совершаемые в обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, не могут быть оспорены на основании пункта 1 статьи 61.2 и статьи 61.3 настоящего Федерального закона, если цена имущества, передаваемого по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, или размер принятых обязательств или обязанностей не превышает один процент стоимости активов должника, определяемой на основании бухгалтерской отчетности должника за последний отчетный период.
При определении того, была ли сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности должника, следует учитывать, что таковой является сделка, не отличающаяся существенно по своим основным условиям от аналогичных сделок, неоднократно совершавшихся до этого должником в течение продолжительного периода времени.
В рассматриваемом случае, материалами дела не имеется соответствующих доказательств, свидетельствующих о наличии условий аналогичных сделок, неоднократно совершавшихся до этого должником в течение продолжительного периода времени, соответственно, не подтверждается, что оспариваемые конкурсным управляющим сделки были совершены в ходе обычной хозяйственной деятельности должника.
Между тем, судебная коллегия исходит из того, что 27 апреля 2006 года между ООО "Белгород-семена" и ИП КФХ Молчанов П.Н. был заключен договор аренды с правом выкупа недвижимого имущества и земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская обл., Шебекинский р-н, п. Поляна.
Регистрация договора аренды с правом выкупа недвижимого имущества и земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская обл., Шебекинский р-н, п. Поляна была осуществлена в ЕГРПН 20 октября 2006 года.
Разделом 5 договора "Выкупная цена" предусмотрено, что "по соглашению сторон выкупная цена имущества составляет 25000 (двадцать пять тысяч) руб., которую Арендатор вносит до истечения срока аренды либо по его истечении".
Материалами дела подтверждается, что выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 31-АВ 153302 от 29.04.2011 года на имя Молчанова П.Н.
В качестве документов-оснований в свидетельстве о государственной регистрации о праве собственности 31-АВ 153302 указаны договор аренды с правом выкупа от 27.04.2006 г. и дополнительное соглашение к договору аренды с правом выкупа от 27.04.2006 года от 27.04.2006 года.
Договор купли-продажи недвижимости N 21/1 от 21.04.2011 г. земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская обл., Шебекинский р-н, п. Поляна содержит указание на договор аренды с правом выкупа от 27.04.2006 года.
Материалами дела подтверждается, что выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 31-АВ 153302 от 29.04.2011 года на имя Молчанова П.Н.
Пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что при рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее.
Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
К моменту заключения договора купли-продажи имущество уже находилось во владении у арендатора на основании договора аренды, поэтому признаются переданными обществу с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).
Данная правовая позиция нашла отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10.
Соответственно, довод о том, что передача имущества произошла в соответствии с Договором купли-продажи недвижимости N 21/1 от 21.04.2011 г. земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская обл., Шебекинский р-н, п. Поляна, отклоняется как несоответствующий нормам права и обстоятельствам дела.
Стоимость, условия и порядок его передачи были согласованы в договоре аренды с правом выкупа от 27.04.2006 г. и дополнительном соглашении к договору аренды с правом выкупа от 27.04.2006 года от 27.04.2006 года.
Сторонами 04 сентября 2006 года подписан Акт приемки-передачи земельного участка.
Следовательно, в соответствии с материалами дела, нормами права и правоприменительной практикой ВАС РФ доводы апелляционной жалобы отклоняются как необоснованные и не влекущие отмену судебного акта по иным основаниям.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено, следовательно, не имеется и оснований для отмены определения суда.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены определения Арбитражного суда Белгородской области от 27.02.2014 года и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Белгородской области от 27.02.2014 года по делу N А08-2816/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Белгород-Семена" Соколова А.А. - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.А.СУРНЕНКОВ
Судьи
И.Г.СЕДУНОВА
Е.А.БЕЗБОРОДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)