Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Коновалова С.А., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от администрации Дмитровского муниципального района Московской области: Широкова Н.С. по доверенности N 1690/01 от 17.04.15;
- от общества с ограниченной ответственностью "Инженерные и технологические промышленные системы": Аксенов А.Е. по доверенности от 02.06.15,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инженерные и технологические промышленные системы" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2015 года по делу N А41-30209/15, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску администрации Дмитровского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Инженерные и технологические промышленные системы", с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Администрация Дмитровского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инженерные и технологические промышленные системы" (ООО "ИНТЕПсистем" о взыскании задолженности в сумме 1 282 728 рублей 91 копейка, в том числе: 1 083 559 рублей 85 копеек задолженности по внесению арендной платы, 199 169 рублей 06 копеек неустойки, расторжении договора аренды N 1188-д от 25.08.04 (л.д. 3 - 5).
Иск заявлен на основании статей 309, 310, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 07 мая 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (л.д. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2015 года с ООО "ИНТЕПсистем" в пользу администрации Дмитровского муниципального района Московской области было взыскано 1 083 559 рублей 85 копеек основного долга, 199 169 рублей 06 копеек пени, был расторгнут договор аренды земельного участка N 1188-д от 25.08.04, заключенный между ООО "ИНТЕПсистем" и администрацией Дмитровского муниципального района Московской области (л.д. 36 - 37).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ИНТЕПсистем" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела (л.д. 40).
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "ИНТЕПсистем" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель администрации Дмитровского муниципального района Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, 25.08.04 между администрацией Дмитровского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "ИНТЕПсистем" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1188-д, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком с 15.08.04 по 01.08.05 земельный участок с кадастровым номером 50:04:0011102:50, общей площадью 27 889 кв. м, в границах прилагаемого к договору плана земельного участка, относящийся к землям поселений, расположенный по адресу: Россия, Московская область, город Дмитров, ул. Профессиональная, для производственных целей (л.д. 7 - 9).
В соответствии с пунктом 3.2 договора расчет арендной платы производится на дату заключения настоящего договора и пересматривается ежегодно Арендодателем, с учетом изменений базовой ставки арендной платы за 1 квадратный метр земли в месяц, устанавливаемый решением Совета депутатов Дмитровского района Московской области, площади земельного участка, зональной территории, вида деятельности (цели использования земельного участка) арендатора, заявленного периода пользования земельным участком (месяцев).
Согласно пункту 3.3 договора арендная плата составляет 162 648 рублей 65 копеек в год или 108 432 рубля 43 копейки в квартал, Арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально, при этом платежи за текущий квартал аренды должны быть полностью внесены Арендатором не позднее 30 числа последнего месяца отчетного квартала.
Пунктом 6.2 договора установлено, что по требованию Арендодателя договор может быть расторгнут судом, в том числе в случае, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.
Дополнительным соглашением от 28.02.06 на 2006 год к договору аренды земельного участка N 300509 (1188-д) от 25.08.04 были внесены изменения в расчет арендной платы, которая с 01.01.06 по 31.12.06 составляет: 654 666 рублей 39 копеек в год или 163 666 рублей 60 копеек в квартал. Сумма арендной платы перечисляется ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала одним платежным поручением (л.д. 17).
ООО "ИНТЕПсистем" принятые на себя обязательства исполняло ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 1 083 559 рублей 85 копеек за период с 2 квартала 2014 года по 20.04.15 (л.д. 23 - 27).
19.05.14 администрация Дмитровского муниципального района Московской области направила в адрес ООО "ИНТЕПсистем" претензию N 685, в которой указала на наличие данной задолженности и необходимость ее погашения в течение пяти рабочих дней (л.д. 18).
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что доказательств внесения арендных платежей не представлено.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Как указывалось выше, 25.08.04 между администрацией Дмитровского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "ИНТЕПсистем" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1188-д, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком с 15.08.04 по 01.08.05 земельный участок с кадастровым номером 50:04:0011102:50, общей площадью 27 889 кв. м, в границах прилагаемого к договору плана земельного участка, относящийся к землям поселений, расположенный по адресу: Россия, Московская область, город Дмитров, ул. Профессиональная, для производственных целей (л.д. 7 - 9).
Согласно дополнительному соглашению от 28.02.06 к названному договору сумма арендной платы составляет 654 666 рублей 39 копеек в год или 163 666 рублей 60 копеек в квартал и перечисляется ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала одним платежным поручением (л.д. 17).
Из материалов дела следует, что со 2 квартала 2014 года ООО "ИНТЕПсистем" арендные платежи по указанному договору не вносило, доказательств обратного не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования в этой части.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.2 договора аренды N 1188-д от 25.08.04 установлена ответственность Арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени за каждый день. Пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы, процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Руководствуясь указанным положением, истец начислил ответчику пени за период с 15.03.12 по 19.04.15 в сумме 199 169 рублей 06 копеек.
Поскольку материалами дела подтверждается факт невнесения арендных платежей, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания пени.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Пунктом 6.2 договора установлено, что по требования Арендодателя договор может быть расторгнут судом, в том числе в случае, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.
Как следует из материалов дела, со 2 квартала 2014 года ООО "ИНТЕПсистем" арендные платежи не вносились, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
19.05.14 Комитет по управлению муниципальным имуществом Дмитровского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "ИНТЕПсистем" претензию N 685, в которой предложил расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, а также указал на возможность расторжения договора в судебном порядке при непогашении задолженности (л.д. 18).
Названная претензия была направлена по юридическому адресу общества: 141800, г. Дмитров, ул. Профессиональная, д. 135, корп. 1, указанному в ЕГРЮЛ, и получена представителем общества Мисикиным Г.В. (л.д. 19, 46 - 47).
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что с настоящим иском Комитет обратился только в апреле 2015 года, апелляционный суд приходит к выводу о том, что, истцом был соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах требование о расторжении договора правомерно было удовлетворено судом первой инстанции.
Следует отметить, что определением Арбитражного суда Московской области от 20 марта 2015 года было возбуждено производство по делу N А41-16523/15 о признании ООО "ИНТЕПсистем" несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Московской области от 03 июля 2015 года по делу N А41-16523/15 в отношении ООО "ИНТЕПсистем" была введена процедура наблюдения, временным управляющим должника назначен Жумаева А.С.
Согласно пункту 1 статьи 63 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.
В пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 22.06.12 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 63, абзаца второго пункта 1 статьи 81, абзаца восьмого пункта 1 статьи 94 и абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона.
Между тем судами не учтены разъяснения, данные в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 22.06.12 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", согласно которым, если исковое заявление о взыскании с должника долга по денежным обязательствам или обязательным платежам, за исключением текущих платежей, было подано до даты введения наблюдения, то в ходе процедур наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления право выбора принадлежит истцу: либо по его ходатайству суд, рассматривающий его иск, приостанавливает производство по делу на основании части 2 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо в отсутствие такого ходатайства этот суд продолжает рассмотрение дела в общем порядке.
Таким образом, по смыслу пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве в случае предъявления требования кредитора до введения процедуры наблюдения и открытия конкурсного производства последний вправе выбрать один из указанных способов защиты своих прав.
В данном случае истец обратился в арбитражный суд до введения в отношении ответчика процедуры наблюдения (29.04.15), реализовав таким образом свое право на выбор способа защиты своих интересов, в связи с чем суд первой инстанции правомерно рассмотрел заявленные требования в настоящем деле.
Данный вывод соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 12 августа 2015 года по делу N 307-ЭС15-3381, А56-27196/14.
Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального права и не опровергающие выводов суда первой инстанции по существу.
При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2015 года по делу N А41-30209/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.09.2015 N 10АП-7764/2015 ПО ДЕЛУ N А41-30209/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 сентября 2015 г. по делу N А41-30209/15
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Коновалова С.А., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от администрации Дмитровского муниципального района Московской области: Широкова Н.С. по доверенности N 1690/01 от 17.04.15;
- от общества с ограниченной ответственностью "Инженерные и технологические промышленные системы": Аксенов А.Е. по доверенности от 02.06.15,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инженерные и технологические промышленные системы" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2015 года по делу N А41-30209/15, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску администрации Дмитровского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Инженерные и технологические промышленные системы", с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Администрация Дмитровского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инженерные и технологические промышленные системы" (ООО "ИНТЕПсистем" о взыскании задолженности в сумме 1 282 728 рублей 91 копейка, в том числе: 1 083 559 рублей 85 копеек задолженности по внесению арендной платы, 199 169 рублей 06 копеек неустойки, расторжении договора аренды N 1188-д от 25.08.04 (л.д. 3 - 5).
Иск заявлен на основании статей 309, 310, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 07 мая 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (л.д. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2015 года с ООО "ИНТЕПсистем" в пользу администрации Дмитровского муниципального района Московской области было взыскано 1 083 559 рублей 85 копеек основного долга, 199 169 рублей 06 копеек пени, был расторгнут договор аренды земельного участка N 1188-д от 25.08.04, заключенный между ООО "ИНТЕПсистем" и администрацией Дмитровского муниципального района Московской области (л.д. 36 - 37).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ИНТЕПсистем" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела (л.д. 40).
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "ИНТЕПсистем" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель администрации Дмитровского муниципального района Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, 25.08.04 между администрацией Дмитровского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "ИНТЕПсистем" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1188-д, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком с 15.08.04 по 01.08.05 земельный участок с кадастровым номером 50:04:0011102:50, общей площадью 27 889 кв. м, в границах прилагаемого к договору плана земельного участка, относящийся к землям поселений, расположенный по адресу: Россия, Московская область, город Дмитров, ул. Профессиональная, для производственных целей (л.д. 7 - 9).
В соответствии с пунктом 3.2 договора расчет арендной платы производится на дату заключения настоящего договора и пересматривается ежегодно Арендодателем, с учетом изменений базовой ставки арендной платы за 1 квадратный метр земли в месяц, устанавливаемый решением Совета депутатов Дмитровского района Московской области, площади земельного участка, зональной территории, вида деятельности (цели использования земельного участка) арендатора, заявленного периода пользования земельным участком (месяцев).
Согласно пункту 3.3 договора арендная плата составляет 162 648 рублей 65 копеек в год или 108 432 рубля 43 копейки в квартал, Арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально, при этом платежи за текущий квартал аренды должны быть полностью внесены Арендатором не позднее 30 числа последнего месяца отчетного квартала.
Пунктом 6.2 договора установлено, что по требованию Арендодателя договор может быть расторгнут судом, в том числе в случае, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.
Дополнительным соглашением от 28.02.06 на 2006 год к договору аренды земельного участка N 300509 (1188-д) от 25.08.04 были внесены изменения в расчет арендной платы, которая с 01.01.06 по 31.12.06 составляет: 654 666 рублей 39 копеек в год или 163 666 рублей 60 копеек в квартал. Сумма арендной платы перечисляется ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала одним платежным поручением (л.д. 17).
ООО "ИНТЕПсистем" принятые на себя обязательства исполняло ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 1 083 559 рублей 85 копеек за период с 2 квартала 2014 года по 20.04.15 (л.д. 23 - 27).
19.05.14 администрация Дмитровского муниципального района Московской области направила в адрес ООО "ИНТЕПсистем" претензию N 685, в которой указала на наличие данной задолженности и необходимость ее погашения в течение пяти рабочих дней (л.д. 18).
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что доказательств внесения арендных платежей не представлено.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Как указывалось выше, 25.08.04 между администрацией Дмитровского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "ИНТЕПсистем" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1188-д, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком с 15.08.04 по 01.08.05 земельный участок с кадастровым номером 50:04:0011102:50, общей площадью 27 889 кв. м, в границах прилагаемого к договору плана земельного участка, относящийся к землям поселений, расположенный по адресу: Россия, Московская область, город Дмитров, ул. Профессиональная, для производственных целей (л.д. 7 - 9).
Согласно дополнительному соглашению от 28.02.06 к названному договору сумма арендной платы составляет 654 666 рублей 39 копеек в год или 163 666 рублей 60 копеек в квартал и перечисляется ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала одним платежным поручением (л.д. 17).
Из материалов дела следует, что со 2 квартала 2014 года ООО "ИНТЕПсистем" арендные платежи по указанному договору не вносило, доказательств обратного не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования в этой части.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.2 договора аренды N 1188-д от 25.08.04 установлена ответственность Арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени за каждый день. Пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы, процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Руководствуясь указанным положением, истец начислил ответчику пени за период с 15.03.12 по 19.04.15 в сумме 199 169 рублей 06 копеек.
Поскольку материалами дела подтверждается факт невнесения арендных платежей, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания пени.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Пунктом 6.2 договора установлено, что по требования Арендодателя договор может быть расторгнут судом, в том числе в случае, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.
Как следует из материалов дела, со 2 квартала 2014 года ООО "ИНТЕПсистем" арендные платежи не вносились, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
19.05.14 Комитет по управлению муниципальным имуществом Дмитровского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "ИНТЕПсистем" претензию N 685, в которой предложил расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, а также указал на возможность расторжения договора в судебном порядке при непогашении задолженности (л.д. 18).
Названная претензия была направлена по юридическому адресу общества: 141800, г. Дмитров, ул. Профессиональная, д. 135, корп. 1, указанному в ЕГРЮЛ, и получена представителем общества Мисикиным Г.В. (л.д. 19, 46 - 47).
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что с настоящим иском Комитет обратился только в апреле 2015 года, апелляционный суд приходит к выводу о том, что, истцом был соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах требование о расторжении договора правомерно было удовлетворено судом первой инстанции.
Следует отметить, что определением Арбитражного суда Московской области от 20 марта 2015 года было возбуждено производство по делу N А41-16523/15 о признании ООО "ИНТЕПсистем" несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Московской области от 03 июля 2015 года по делу N А41-16523/15 в отношении ООО "ИНТЕПсистем" была введена процедура наблюдения, временным управляющим должника назначен Жумаева А.С.
Согласно пункту 1 статьи 63 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.
В пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 22.06.12 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 63, абзаца второго пункта 1 статьи 81, абзаца восьмого пункта 1 статьи 94 и абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона.
Между тем судами не учтены разъяснения, данные в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 22.06.12 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", согласно которым, если исковое заявление о взыскании с должника долга по денежным обязательствам или обязательным платежам, за исключением текущих платежей, было подано до даты введения наблюдения, то в ходе процедур наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления право выбора принадлежит истцу: либо по его ходатайству суд, рассматривающий его иск, приостанавливает производство по делу на основании части 2 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо в отсутствие такого ходатайства этот суд продолжает рассмотрение дела в общем порядке.
Таким образом, по смыслу пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве в случае предъявления требования кредитора до введения процедуры наблюдения и открытия конкурсного производства последний вправе выбрать один из указанных способов защиты своих прав.
В данном случае истец обратился в арбитражный суд до введения в отношении ответчика процедуры наблюдения (29.04.15), реализовав таким образом свое право на выбор способа защиты своих интересов, в связи с чем суд первой инстанции правомерно рассмотрел заявленные требования в настоящем деле.
Данный вывод соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 12 августа 2015 года по делу N 307-ЭС15-3381, А56-27196/14.
Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального права и не опровергающие выводов суда первой инстанции по существу.
При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2015 года по делу N А41-30209/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)