Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Беляевой Н.Г., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "ГалоПолимер Пермь" (ИНН: 5908007560, ОГРН: 1025901602858; далее - общество "ГалоПолимер Пермь") на решение Арбитражного суда Пермского края от 20.11.2013 по делу N А50-14880/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "ГалоПолимер Пермь" - Гиренко-Коцуба О.А. (доверенность от 20.05.2014), Светлаков К.П. (доверенность от 13.12.2013 N 6-18), Сабурова А.А. (доверенность от 10.02.2014 N 85-18), Носкова О.Е. (доверенность от 10.02.2014 N 85-18;
- Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - территориальное управление) - Денисова И.В. (доверенность от 09.01.2014 N 04).
Территориальное управление обратилось в арбитражный суд с иском к обществу "ГалоПолимер Пермь" о взыскании 4 943 209 руб. 99 коп., в том числе 4 418 016 руб. 33 коп. основного долга, 525 193 руб. 66 коп. пени по договору аренды земельного участка от 18.11.1997 N 433; об обязании возвратить истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.11.2013 (судья Батракова Ю.В.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 (судьи Голубцова Ю.А., Зеленина Т.Л., Никольская Е.О.) решение суда изменено, в удовлетворении требования о взыскании с общества "ГалоПолимер Пермь" в пользу территориального управления 4 943 209 руб. 99 коп. отказано. В части удовлетворения требования территориального управления об обязании общества "ГалоПолимер Пермь" возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98, решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "ГалоПолимер Пермь" просит указанные судебные акты отменить в части удовлетворения требования о возврате земельного участка по акту приема-передачи, принять в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований; отменить постановление суда апелляционной инстанции в части выводов о неправомерности определения судом первой инстанции размера арендной платы на основании п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) с исключением из мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции вывода об отсутствии оснований считать право аренды общества "ГалоПолимер Пермь" приобретенным в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком в смысле п. 2 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, и отсутствии в связи с этим оснований для применения при расчете арендной платы льготной ставки; оставить в указанной части в силе решение суда первой инстанции в части выводов о размере арендной платы на основании п. 2 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, исходя из двух процентов кадастровой стоимости земельного участка, ссылаясь на нарушение судами ст. 209, ст. 610, 621, абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, нахождение на земельном участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности, исключает возврат ответчиком истцу земельного участка на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что в силу принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, передача земельного участка территориальному управлению невозможна без одновременной передачи принадлежащего обществу "ГалоПолимер Пермь" шламонакопителя. Кроме того, заявитель считает, что суды сделали неверный вывод об отсутствии нарушения прав ответчика. Заявитель также считает, что права и экономические интересы истца не нарушены и не подлежат судебной защите. По мнению заявителя, поскольку факт прекращения арендных отношений сторонами не оспаривается, то он не нуждается в "констатации" в судебном порядке. Заявитель указывает, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что определение судом первой инстанции размера арендной платы на основании п. 2 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, исходя из двух процентов кадастровой стоимости земельного участка, является неправомерным.
В отзыве на кассационную жалобу территориальное управление просит оставить постановление суда апелляционной инстанции в части не применения п. 2 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ без изменения. Территориальное управление считает доводы, изложенные в кассационной жалобе, необоснованными.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами подтверждено, что Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 143 681,24 кв. м с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, расположенный по адресу: г. Пермь, Кировский р-н, ул. Ласьвинская, 98, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.04.2005.
На основании постановления главы города Перми от 31.07.1997 N 1185 между администрацией города Перми (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Галоген" (в связи со сменой наименования - общество "ГалоПолимер Пермь", арендатор) заключен договор аренды от 18.11.1997 N 433, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду на 15 лет с 31.07.1997 по 31.07.2012 земельный участок с кадастровым номером 7095-8 (уч-к N 5), общей площадью 143 681,238 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98 в ж.р. Лесной, 12, под территорию шламонакопителей N 7 (п. 1.1. договора).
В соответствии с п. 2.1. договора арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком.
Согласно п. 2.2. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в п. 2.1. договора суммы до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартал не позднее 15 ноября текущего года. По договорам, срок уплаты которых наступает после 15 ноября, платеж вносится до 10 января следующего года.
Пунктом 2.5. договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере, предусмотренном Законом Российской Федерации "О плате за землю", от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В дальнейшем в преамбулу договора аренды дополнительным соглашением внесены изменения - качестве арендодателя указано Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Пермской области.
По истечении предусмотренного договором аренды срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Территориальное управление направило обществу "ГалоПолимер Пермь" письмо от 14.03.2013 N 01-08-1608, полученное последним 18.03.2013, об отказе от договора аренды от 18.11.1997 N 433, возврате земельного участка по акту приема-передачи.
В претензиях от 06.03.2013 N 02-08-1349, 19.04.2013 N 01-6689-08, 17.06.2013 N 01-06-4069 территориальное управление сообщило обществу "ГалоПолимер Пермь" о наличии задолженности по арендной плате и пени, просило задолженность погасить.
Ссылаясь на то, что договор аренды прекращен, общество "ГалоПолимер Пермь" земельный участок не возвратило, нарушило обязанность по уплате арендной платы, территориальное управление обратилось в суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, постановлениями Правительства Пермского края от 11.05.2007 N 91-П, 02.10.2011 N 727-П, удовлетворил требование о взыскании с ответчика в пользу истца основного долга и пени, исходя из 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Также суд с учетом того, что уведомление арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, получено арендатором 18.03.2013, на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о прекращении договора аренды, а, следовательно, о наличии оснований для возврата ответчиком истцу земельного участка по акту приема-передачи.
Суд апелляционной инстанции изменяя решение суда и отказывая в удовлетворении требования о взыскании с общества "ГалоПолимер Пермь" в пользу территориального управления 4 943 209 руб. 99 коп. исходил из того, что ответчик в полном объеме и своевременно уплатил за спорный период арендную плату. Суд апелляционной инстанции установил, что вывод суда первой инстанции о наличии у ответчика задолженности сделан без учета правовых норм, правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11, и не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что определение судом первой инстанции размера арендной платы на основании п. 2 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, исходя из 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, является неправомерным. В части удовлетворения требования территориального управления об обязании общества "ГалоПолимер Пермь" возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98, решение суда оставил без изменения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания с общества "ГалоПолимер Пермь" 4 943 209 руб. 99 коп. суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
На основании ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11, публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.
Как следует из материалов дела, договор аренды от 18.11.1997 N 433 заключен сторонами до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069) его стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому у истца не возникло права в одностороннем порядке изменять установленный договором размер арендной платы.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что согласно расчету арендной платы на 2006 год годовой размер арендной платы составляет 1 267 185 руб., следовательно, из представленного истцом расчета задолженности следует, что ответчик в полном объеме и своевременно уплатил за спорный период арендную плату, исходя из размера арендной платы, согласованного сторонами в расчете на 2006 год.
Помимо этого, суд апелляционной инстанции также пришел к верному выводу, относительно того, что на момент принятия Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ответчик использовал земельный участок на праве аренды, а не на праве постоянного бессрочного пользования, следовательно, оснований для вывода о том, что право аренды приобретено ответчиком в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования в смысле п. 2 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ не имелось, в связи с чем также отсутствовали и основания для применения при расчете арендной платы льготной ставки.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции считает подлежащим отмене судебные акты в части удовлетворения требования территориального об обязании общество "ГалоПолимер Пермь" возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98 по следующим основаниям.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом согласно требованиям ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Перми от 31.07.1997 N 1185 обществу "ГалоПолимер Пермь" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, находящийся по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98, площадью 143 681,238 кв. м, под территорию шламонакопителей N 7.
На основании Плана приватизации Уральского производственного объединения "Галоген", приложения N 1 к акту оценки зданий, сооружений и других видов ОС ОАО "Галоген" на 01.07.1992 обществу "ГалоПолимер Пермь" принадлежит на праве собственности объект недвижимости (шламонакопитель N 7), расположенный на спорном земельном участке по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98.
Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.
Судами установлено, что при предоставлении земельного участка обществу "ГалоПолимер Пермь" на нем уже находился объект недвижимости (шламонакопитель), принадлежащий ему на праве собственности, что подтверждается вышеуказанным Планом приватизации.
Пунктом 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, ст. 622 Гражданского кодекса не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.
Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
Схожая правовая позиции сформулирована и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Таким образом, судами не учтено, что поскольку на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу "ГалоПолимер Пермь", то положения ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям не могут быть применены.
С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты в части возложения на общество "ГалоПолимер Пермь" обязанности по освобождению земельного участка с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98 и передаче его территориальному управлению по акту приема-передачи подлежат отмене, в удовлетворении иска в указанной части следует отказать.
В остальной части доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм права.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 20.11.2013 по делу N А50-14880/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 по тому же делу в части удовлетворения требования Территориального Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае об обязании ОАО "ГалоПолимер Пермь" возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98, отменить.
В удовлетворении иска в указанной части отказать.
В остальной части исковых требований постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 27.05.2014 N Ф09-2778/14 ПО ДЕЛУ N А50-14880/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2014 г. N Ф09-2778/14
Дело N А50-14880/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Беляевой Н.Г., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "ГалоПолимер Пермь" (ИНН: 5908007560, ОГРН: 1025901602858; далее - общество "ГалоПолимер Пермь") на решение Арбитражного суда Пермского края от 20.11.2013 по делу N А50-14880/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "ГалоПолимер Пермь" - Гиренко-Коцуба О.А. (доверенность от 20.05.2014), Светлаков К.П. (доверенность от 13.12.2013 N 6-18), Сабурова А.А. (доверенность от 10.02.2014 N 85-18), Носкова О.Е. (доверенность от 10.02.2014 N 85-18;
- Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - территориальное управление) - Денисова И.В. (доверенность от 09.01.2014 N 04).
Территориальное управление обратилось в арбитражный суд с иском к обществу "ГалоПолимер Пермь" о взыскании 4 943 209 руб. 99 коп., в том числе 4 418 016 руб. 33 коп. основного долга, 525 193 руб. 66 коп. пени по договору аренды земельного участка от 18.11.1997 N 433; об обязании возвратить истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.11.2013 (судья Батракова Ю.В.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 (судьи Голубцова Ю.А., Зеленина Т.Л., Никольская Е.О.) решение суда изменено, в удовлетворении требования о взыскании с общества "ГалоПолимер Пермь" в пользу территориального управления 4 943 209 руб. 99 коп. отказано. В части удовлетворения требования территориального управления об обязании общества "ГалоПолимер Пермь" возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98, решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "ГалоПолимер Пермь" просит указанные судебные акты отменить в части удовлетворения требования о возврате земельного участка по акту приема-передачи, принять в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований; отменить постановление суда апелляционной инстанции в части выводов о неправомерности определения судом первой инстанции размера арендной платы на основании п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) с исключением из мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции вывода об отсутствии оснований считать право аренды общества "ГалоПолимер Пермь" приобретенным в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком в смысле п. 2 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, и отсутствии в связи с этим оснований для применения при расчете арендной платы льготной ставки; оставить в указанной части в силе решение суда первой инстанции в части выводов о размере арендной платы на основании п. 2 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, исходя из двух процентов кадастровой стоимости земельного участка, ссылаясь на нарушение судами ст. 209, ст. 610, 621, абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, нахождение на земельном участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности, исключает возврат ответчиком истцу земельного участка на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что в силу принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, передача земельного участка территориальному управлению невозможна без одновременной передачи принадлежащего обществу "ГалоПолимер Пермь" шламонакопителя. Кроме того, заявитель считает, что суды сделали неверный вывод об отсутствии нарушения прав ответчика. Заявитель также считает, что права и экономические интересы истца не нарушены и не подлежат судебной защите. По мнению заявителя, поскольку факт прекращения арендных отношений сторонами не оспаривается, то он не нуждается в "констатации" в судебном порядке. Заявитель указывает, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что определение судом первой инстанции размера арендной платы на основании п. 2 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, исходя из двух процентов кадастровой стоимости земельного участка, является неправомерным.
В отзыве на кассационную жалобу территориальное управление просит оставить постановление суда апелляционной инстанции в части не применения п. 2 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ без изменения. Территориальное управление считает доводы, изложенные в кассационной жалобе, необоснованными.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами подтверждено, что Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 143 681,24 кв. м с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, расположенный по адресу: г. Пермь, Кировский р-н, ул. Ласьвинская, 98, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.04.2005.
На основании постановления главы города Перми от 31.07.1997 N 1185 между администрацией города Перми (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Галоген" (в связи со сменой наименования - общество "ГалоПолимер Пермь", арендатор) заключен договор аренды от 18.11.1997 N 433, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду на 15 лет с 31.07.1997 по 31.07.2012 земельный участок с кадастровым номером 7095-8 (уч-к N 5), общей площадью 143 681,238 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98 в ж.р. Лесной, 12, под территорию шламонакопителей N 7 (п. 1.1. договора).
В соответствии с п. 2.1. договора арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком.
Согласно п. 2.2. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в п. 2.1. договора суммы до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартал не позднее 15 ноября текущего года. По договорам, срок уплаты которых наступает после 15 ноября, платеж вносится до 10 января следующего года.
Пунктом 2.5. договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере, предусмотренном Законом Российской Федерации "О плате за землю", от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В дальнейшем в преамбулу договора аренды дополнительным соглашением внесены изменения - качестве арендодателя указано Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Пермской области.
По истечении предусмотренного договором аренды срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Территориальное управление направило обществу "ГалоПолимер Пермь" письмо от 14.03.2013 N 01-08-1608, полученное последним 18.03.2013, об отказе от договора аренды от 18.11.1997 N 433, возврате земельного участка по акту приема-передачи.
В претензиях от 06.03.2013 N 02-08-1349, 19.04.2013 N 01-6689-08, 17.06.2013 N 01-06-4069 территориальное управление сообщило обществу "ГалоПолимер Пермь" о наличии задолженности по арендной плате и пени, просило задолженность погасить.
Ссылаясь на то, что договор аренды прекращен, общество "ГалоПолимер Пермь" земельный участок не возвратило, нарушило обязанность по уплате арендной платы, территориальное управление обратилось в суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, постановлениями Правительства Пермского края от 11.05.2007 N 91-П, 02.10.2011 N 727-П, удовлетворил требование о взыскании с ответчика в пользу истца основного долга и пени, исходя из 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Также суд с учетом того, что уведомление арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, получено арендатором 18.03.2013, на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о прекращении договора аренды, а, следовательно, о наличии оснований для возврата ответчиком истцу земельного участка по акту приема-передачи.
Суд апелляционной инстанции изменяя решение суда и отказывая в удовлетворении требования о взыскании с общества "ГалоПолимер Пермь" в пользу территориального управления 4 943 209 руб. 99 коп. исходил из того, что ответчик в полном объеме и своевременно уплатил за спорный период арендную плату. Суд апелляционной инстанции установил, что вывод суда первой инстанции о наличии у ответчика задолженности сделан без учета правовых норм, правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11, и не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что определение судом первой инстанции размера арендной платы на основании п. 2 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, исходя из 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, является неправомерным. В части удовлетворения требования территориального управления об обязании общества "ГалоПолимер Пермь" возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98, решение суда оставил без изменения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания с общества "ГалоПолимер Пермь" 4 943 209 руб. 99 коп. суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
На основании ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11, публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.
Как следует из материалов дела, договор аренды от 18.11.1997 N 433 заключен сторонами до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069) его стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому у истца не возникло права в одностороннем порядке изменять установленный договором размер арендной платы.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что согласно расчету арендной платы на 2006 год годовой размер арендной платы составляет 1 267 185 руб., следовательно, из представленного истцом расчета задолженности следует, что ответчик в полном объеме и своевременно уплатил за спорный период арендную плату, исходя из размера арендной платы, согласованного сторонами в расчете на 2006 год.
Помимо этого, суд апелляционной инстанции также пришел к верному выводу, относительно того, что на момент принятия Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ответчик использовал земельный участок на праве аренды, а не на праве постоянного бессрочного пользования, следовательно, оснований для вывода о том, что право аренды приобретено ответчиком в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования в смысле п. 2 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ не имелось, в связи с чем также отсутствовали и основания для применения при расчете арендной платы льготной ставки.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции считает подлежащим отмене судебные акты в части удовлетворения требования территориального об обязании общество "ГалоПолимер Пермь" возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98 по следующим основаниям.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом согласно требованиям ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Перми от 31.07.1997 N 1185 обществу "ГалоПолимер Пермь" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, находящийся по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98, площадью 143 681,238 кв. м, под территорию шламонакопителей N 7.
На основании Плана приватизации Уральского производственного объединения "Галоген", приложения N 1 к акту оценки зданий, сооружений и других видов ОС ОАО "Галоген" на 01.07.1992 обществу "ГалоПолимер Пермь" принадлежит на праве собственности объект недвижимости (шламонакопитель N 7), расположенный на спорном земельном участке по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98.
Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.
Судами установлено, что при предоставлении земельного участка обществу "ГалоПолимер Пермь" на нем уже находился объект недвижимости (шламонакопитель), принадлежащий ему на праве собственности, что подтверждается вышеуказанным Планом приватизации.
Пунктом 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, ст. 622 Гражданского кодекса не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.
Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
Схожая правовая позиции сформулирована и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Таким образом, судами не учтено, что поскольку на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу "ГалоПолимер Пермь", то положения ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям не могут быть применены.
С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты в части возложения на общество "ГалоПолимер Пермь" обязанности по освобождению земельного участка с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98 и передаче его территориальному управлению по акту приема-передачи подлежат отмене, в удовлетворении иска в указанной части следует отказать.
В остальной части доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм права.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 20.11.2013 по делу N А50-14880/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 по тому же делу в части удовлетворения требования Территориального Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае об обязании ОАО "ГалоПолимер Пермь" возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98, отменить.
В удовлетворении иска в указанной части отказать.
В остальной части исковых требований постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)