Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2014 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: С.И. Гребенщикова, С.Ю. Лесненко
при участии:
- от закрытого акционерного общества "Южный квартал" - Железный А.В., представитель по доверенности от 08.11.2013 б/н;
- от департамента земельных и имущественных отношений Приморского края - Пламадяла С.В., представитель по доверенности от 23.12.2013 N 20/36109;
- от управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока - Жембровская О.В., представитель по доверенности от 17.12.2013 N 27/1-1-4179
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014
по делу N А51-35627/2013 Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Д.А. Самофал,
в суде апелляционной инстанции судьи О.Ю. Еремеева, Н.Н. Анисимова, Е.Н. Номоконова
по заявлению закрытого акционерного общества "Южный квартал"
к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края
третье лицо: управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока
о признании незаконным решения
Закрытое акционерное общество "Южный квартал" (ИНН 2539112759, ОГРН 1112539000969, место нахождения: 690105, г. Владивосток, ул. Русская, 87А; далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724, место нахождения: 690110, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее - департамент), оформленного письмами от 08.08.2013 N 20/03/03-02/19121 и от 22.11.2013 N 20/03/03-02/32604, об отказе в принятии решения об образовании земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040006:232, 25:28:040006:231, 25:28:040006:230, 25:28:040006:234 и последующем его предоставлении обществу в аренду для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой, а также о понуждении департамента рассмотреть по существу заявление общества от 11.07.2013 N 20-26653 и принять по нему решение.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 03.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока (ОГРН 1092536003812, ИНН 2536216076, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, 20; далее - управление).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014 решение отменено; признано незаконным решение департамента, оформленное письмом от 08.08.2013 N 20/03/03-02/19121, как не соответствующее Земельному кодексу РФ; суд обязал департамент в месячный срок с даты вынесения постановления принять решение об образовании земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 площадью 35 198 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - жилой дом, участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040006:230, 25:28:040006:231, 25:28:040006:232, 25:28:040006:234 и о предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 площадью 35 198 кв. м для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой.
В кассационной жалобе управление просит отменить постановление апелляционной инстанции как необоснованное. Заявитель указывает, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:234 предоставлен обществу для использования в целях благоустройства прилегающей территории, поэтому его объединение с земельным участком с кадастровым номером 25:28:040006:16121, имеющим иное разрешенное использование (для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой), незаконно. При этом считает, что, несмотря на то, что спорный земельный участок расположен в границах зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3), в данном случае нарушен особый порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства (статья 30.1 Земельного кодекса РФ). Ссылается на то, что исходя из норм статей 40 - 41 Земельного кодекса РФ, Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462, для изменения вида разрешенного использования необходимо согласие компетентных органов. Считает, что такое объединение земельных участков фактически направлено на обход установленной процедуры торгов при предоставлении земельного участка под жилищное строительство.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель управления доводы кассационной жалобы поддержал, дал по ним пояснения.
Представитель департамента поддержал позицию управления.
Представитель общества просил в удовлетворении жалобы отказать.
Проверив законность обжалуемого постановления апелляционного суда, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает его подлежащим отмене, а решение первой инстанции - оставлению в силе исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, ЗАО "Южный квартал" использует на праве аренды следующие земельные участки:
- - площадью 1 132 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:232, разрешенное использование - для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой, договор от 02.08.2004 N 04-002306-Ю-Д-2072, соглашение от 03.05.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, соглашение от 14.03.2011 о передаче прав и обязанностей по договору N 04-002306-Ю-Д-2072;
- - площадью 558 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:231, разрешенное использование - для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой, договор от 02.08.2004 N 04-002307-Ю-Д-2073, соглашение от 03.05.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, соглашение от 14.03.2011 о передаче прав и обязанностей по договору N 04-002307-Ю-Д-2073;
- - площадью 552 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:230, разрешенное использование - для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой, договор от 02.08.2004 N 04-002307-Ю-Д-2073, соглашение от 03.05.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, соглашение от 14.03.2011 о передаче прав и обязанностей по договору N 04-002304-Ю-Д-2069;
- - площадью 32 948 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:234, разрешенное использование - для благоустройства прилегающей территории, договор от 25.09.2006 N 04-040006-Ю-Д-06123, соглашение от 11.04.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, соглашение от 14.03.2011 о передаче прав и обязанностей по договору N 04-040006-Ю-Д-06123.
Названные договоры, соглашения к ним зарегистрированы в установленном порядке. На указанные четыре земельных участка оформлены кадастровые паспорта, участки поставлены на кадастровый учет.
11.07.2013 общество обратилось в департамент с заявлением о принятии решения об образовании земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 площадью 35 198 кв. м путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040006:232, 25:28:040006:231, 25:28:040006:230 и 25:28:040006:234; расторжении договоров аренды объединяемых земельных участков и заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой. При этом указало, что на земельных участках расположены объекты, не завершенные строительством - жилой дом и жилой комплекс с инфраструктурой.
Письмом от 08.08.2013 N 20/03/03-02/19121 департамент отказал в объединении земельных участков, указав на отсутствие решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:234 в соответствии с порядком, установленным статьей 7 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа.
Письмом от 22.11.2013 N 20/03/03-02/32604 департамент дополнительно разъяснил обществу, что предоставление земельных участков для жилищного строительства может осуществляться исключительно посредством проведения аукциона.
Общество, считая незаконным отказ департамента в принятии решения об образовании земельного участка путем объединения четырех земельных участков как не соответствующий нормам земельного законодательства, нарушающий права общества в предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В качестве меры по защите нарушенного права просило обязать департамент принять решение об образовании земельного участка площадью 35 198 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:16121 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040006:232, 25:28:040006:231, 25:28:040006:230 и 25:28:040006:234.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При разрешении спора суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что в состав образуемого земельного участка входит земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:234 с иным видом разрешенного использования. При этом вид разрешенного использования этого земельного участка в установленном порядке не изменен. Суд признал, что изменение вида разрешенного использования в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, для благоустройства прилегающей территории, и последующее предоставление обществу образованного земельного участка для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством.
Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и удовлетворяя требования общества в полном объеме, признала возможным объединить земельные участки, в том числе и земельный участок, имеющий разрешенное использование под благоустройство прилегающей территории, поскольку объединяемые земельные участки предоставлены для строительства, участки расположены в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3), в составе которой элементы благоустройства отнесены к вспомогательным видам использования. Со ссылкой на Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 12019/11, N 13016/11 апелляционная инстанция указала, что правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства предоставляется возможность выбора основного вида разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны в качестве основных видов разрешенного использования, а также право использования земельного участка наряду с основным видом использования по любому из вспомогательных видов.
Между тем выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 2 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ решения об образовании земельных участков может быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
В рассматриваемом случае общество как арендатор четырех земельных участков просит образовать земельный участок площадью 35 198 кв. м путем их объединения, определив разрешенное использование образуемого земельного участка для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой. При этом разрешенное использование по трем земельным участкам площадью 1 132 кв. м, 558 кв. м, 552 кв. м определено: в целях строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой в границах соответствующих земельных участков; по земельному участку площадью 32 948 кв. м - в целях благоустройства прилегающей территории.
Установлено, что за ЗАО "Южный квартал" зарегистрировано право собственности на два объекта незавершенного строительства, а именно жилой дом, площадь застройки 255,6 кв. м, степень готовности 5%, и жилой дом, площадь застройки 255,6 кв. м, степень готовности 3%, что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права. В свидетельствах имеются ссылки на договор аренды за N 04-002304-Ю-Д-2069. По данному договору общество использует земельный участок площадью 552 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:230.
Таким образом, из названных документов следует, что в границах земельного участка площадью 552 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:230 находятся два объекта незавершенного строительства.
Далее установлено, что первоначально земельные участки площадью 1 132 кв. м, 558 кв. м, 552 кв. м предоставлялись ООО "Аурум", с которым заключены договоры аренды от 02.08.2004 за NN 04-002306-Ю-Д-2072, 04-002307-Ю-Д-2073, 04-002307-Ю-Д-2073. Договоры заключены на основании постановления главы администрации муниципального образования город Владивосток от 30.06.2004 N 1574. Согласно названному постановлению этому же обществу помимо названных земельных участков предоставлены земельные участки площадью 2 172 кв. м, 1 140 кв. м для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой, а также земельный участок площадью 32 948 кв. м для благоустройства прилегающей территории. К постановлению приложены схемы всех шести земельных участков. Согласно схеме земельного участка площадью 32 948 кв. м (л.д. 106, т. 1) в его границы входят все пять земельных участков, предоставленных ООО "Аурум", участки графически нанесены на схеме земельного участка площадью 32 948 кв. м.
Между тем план земельного участка площадью 35 198 кв. м (образуемый участок), являющийся одним из разделов кадастрового паспорта на указанный земельный участок, сведений по двум земельным участкам площадью 2 172 кв. м, 1 140 кв. м не содержит, притом, что контур образуемого земельного участка совпадает с контуром земельного участка площадью 32 948 кв. м.
Кроме того, из представленных в деле схем земельных участков, обзорной схемы образуемого земельного участка, фрагментов карт градостроительного и функционального зонирования на территории г. Владивостока, содержащих сведения об образуемом земельном участке, следует, что земельный участок площадью 32 948 кв. м, имеющий разрешенное использование - для благоустройства прилегающей территории, является смежным ко всем пяти земельным участкам, предоставленным ООО "Аурум" на основании постановления N 1574.
Материалы дела доказательств того, что земельный участок площадью 32 948 кв. м является прилегающей территорией только для земельных участков площадью 1 132 кв. м, 558 кв. м, 552 кв. м, не содержат.
В этой связи в отсутствие указанных документов, а также документов, подтверждающих, что земельный участок площадью 32 948 кв. м является прилегающей территорией только к земельным участкам площадью 1 132 кв. м, 558 кв. м, 552 кв. м, нельзя установить возможность образования спорного земельного участка из четырех вышеназванных земельных участков.
Кроме этого, в данном случае объединение земельных участков невозможно исходя из следующего.
Как указано выше, земельные участки площадью 1 132 кв. м, 558 кв. м, 552 кв. м предоставлены для жилищного строительства; земельный участок площадью 32 948 кв. м для строительства не предоставлялся, имеет иное разрешенное использование - для благоустройства прилегающей территории. Поэтому вывод суда первой инстанции о невозможности образования земельного участка путем объединения земельных участков, в том числе с земельным участком, имеющим иное разрешенное использование, правомерен. Данный вывод соответствует правилам пункта 3 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ, предусматривающим соответствие вида разрешенного использования образуемого земельного участка виду разрешенного использования исходных земельных участков при их объединении.
Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 12019/11, N 13016/11, не учел, что в названных постановлениях приведена правовая позиция в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, занятого объектом недвижимости, эксплуатация и разрешенное использование которого не менялись, разрешенное использование земельного участка до его раздела соответствует разрешенному использованию образованного земельного участка. По настоящему спору требования заявлены в отношении трех земельных участков, предоставленных обществу для жилищного строительства, которое, в свою очередь, не завершено, а также в отношении земельного участка, необходимого для благоустройства территории. В такой ситуации объединение земельных участков и изменение вида разрешенного использования вновь образуемого земельного участка было бы возможным только после окончания строительства жилых домов и сдачи их в эксплуатацию. В ином случае, как правильно указано судом первой инстанции, исходя из положений статьи 30.1 Земельного кодекса РФ, устанавливающих особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства, образование земельного участка путем объединения с земельным участком площадью 32 948 кв. м, который не предоставлялся для жилищного строительства, по существу направлено на обход установленных процедур торгов и поставит общество в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
Таким образом, кассационная инстанция считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал собранные доказательства, установил все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и принял законный судебный акт. При рассмотрении спора нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, влекущих в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ изменение или отмену судебного акта, допущено не было.
На основании изложенного суд кассационной инстанции, проверив законность принятых по делу судебных актов исходя из полномочий, установленных пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ, считает постановление апелляционного суда от 27.06.2014 подлежащим отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции от 04.04.2014.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014 по делу N А51-35627/2013 Арбитражного суда Приморского края отменить, решение Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2014 по тому же делу оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.Н.НОВИКОВА
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 06.10.2014 N Ф03-4312/2014 ПО ДЕЛУ N А51-35627/2013
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2014 г. N Ф03-4312/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2014 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: С.И. Гребенщикова, С.Ю. Лесненко
при участии:
- от закрытого акционерного общества "Южный квартал" - Железный А.В., представитель по доверенности от 08.11.2013 б/н;
- от департамента земельных и имущественных отношений Приморского края - Пламадяла С.В., представитель по доверенности от 23.12.2013 N 20/36109;
- от управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока - Жембровская О.В., представитель по доверенности от 17.12.2013 N 27/1-1-4179
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014
по делу N А51-35627/2013 Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Д.А. Самофал,
в суде апелляционной инстанции судьи О.Ю. Еремеева, Н.Н. Анисимова, Е.Н. Номоконова
по заявлению закрытого акционерного общества "Южный квартал"
к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края
третье лицо: управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока
о признании незаконным решения
Закрытое акционерное общество "Южный квартал" (ИНН 2539112759, ОГРН 1112539000969, место нахождения: 690105, г. Владивосток, ул. Русская, 87А; далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724, место нахождения: 690110, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее - департамент), оформленного письмами от 08.08.2013 N 20/03/03-02/19121 и от 22.11.2013 N 20/03/03-02/32604, об отказе в принятии решения об образовании земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040006:232, 25:28:040006:231, 25:28:040006:230, 25:28:040006:234 и последующем его предоставлении обществу в аренду для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой, а также о понуждении департамента рассмотреть по существу заявление общества от 11.07.2013 N 20-26653 и принять по нему решение.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 03.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока (ОГРН 1092536003812, ИНН 2536216076, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, 20; далее - управление).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014 решение отменено; признано незаконным решение департамента, оформленное письмом от 08.08.2013 N 20/03/03-02/19121, как не соответствующее Земельному кодексу РФ; суд обязал департамент в месячный срок с даты вынесения постановления принять решение об образовании земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 площадью 35 198 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - жилой дом, участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040006:230, 25:28:040006:231, 25:28:040006:232, 25:28:040006:234 и о предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 площадью 35 198 кв. м для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой.
В кассационной жалобе управление просит отменить постановление апелляционной инстанции как необоснованное. Заявитель указывает, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:234 предоставлен обществу для использования в целях благоустройства прилегающей территории, поэтому его объединение с земельным участком с кадастровым номером 25:28:040006:16121, имеющим иное разрешенное использование (для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой), незаконно. При этом считает, что, несмотря на то, что спорный земельный участок расположен в границах зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3), в данном случае нарушен особый порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства (статья 30.1 Земельного кодекса РФ). Ссылается на то, что исходя из норм статей 40 - 41 Земельного кодекса РФ, Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462, для изменения вида разрешенного использования необходимо согласие компетентных органов. Считает, что такое объединение земельных участков фактически направлено на обход установленной процедуры торгов при предоставлении земельного участка под жилищное строительство.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель управления доводы кассационной жалобы поддержал, дал по ним пояснения.
Представитель департамента поддержал позицию управления.
Представитель общества просил в удовлетворении жалобы отказать.
Проверив законность обжалуемого постановления апелляционного суда, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает его подлежащим отмене, а решение первой инстанции - оставлению в силе исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, ЗАО "Южный квартал" использует на праве аренды следующие земельные участки:
- - площадью 1 132 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:232, разрешенное использование - для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой, договор от 02.08.2004 N 04-002306-Ю-Д-2072, соглашение от 03.05.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, соглашение от 14.03.2011 о передаче прав и обязанностей по договору N 04-002306-Ю-Д-2072;
- - площадью 558 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:231, разрешенное использование - для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой, договор от 02.08.2004 N 04-002307-Ю-Д-2073, соглашение от 03.05.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, соглашение от 14.03.2011 о передаче прав и обязанностей по договору N 04-002307-Ю-Д-2073;
- - площадью 552 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:230, разрешенное использование - для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой, договор от 02.08.2004 N 04-002307-Ю-Д-2073, соглашение от 03.05.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, соглашение от 14.03.2011 о передаче прав и обязанностей по договору N 04-002304-Ю-Д-2069;
- - площадью 32 948 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:234, разрешенное использование - для благоустройства прилегающей территории, договор от 25.09.2006 N 04-040006-Ю-Д-06123, соглашение от 11.04.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, соглашение от 14.03.2011 о передаче прав и обязанностей по договору N 04-040006-Ю-Д-06123.
Названные договоры, соглашения к ним зарегистрированы в установленном порядке. На указанные четыре земельных участка оформлены кадастровые паспорта, участки поставлены на кадастровый учет.
11.07.2013 общество обратилось в департамент с заявлением о принятии решения об образовании земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 площадью 35 198 кв. м путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040006:232, 25:28:040006:231, 25:28:040006:230 и 25:28:040006:234; расторжении договоров аренды объединяемых земельных участков и заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой. При этом указало, что на земельных участках расположены объекты, не завершенные строительством - жилой дом и жилой комплекс с инфраструктурой.
Письмом от 08.08.2013 N 20/03/03-02/19121 департамент отказал в объединении земельных участков, указав на отсутствие решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:234 в соответствии с порядком, установленным статьей 7 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа.
Письмом от 22.11.2013 N 20/03/03-02/32604 департамент дополнительно разъяснил обществу, что предоставление земельных участков для жилищного строительства может осуществляться исключительно посредством проведения аукциона.
Общество, считая незаконным отказ департамента в принятии решения об образовании земельного участка путем объединения четырех земельных участков как не соответствующий нормам земельного законодательства, нарушающий права общества в предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В качестве меры по защите нарушенного права просило обязать департамент принять решение об образовании земельного участка площадью 35 198 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:16121 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040006:232, 25:28:040006:231, 25:28:040006:230 и 25:28:040006:234.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При разрешении спора суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что в состав образуемого земельного участка входит земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:234 с иным видом разрешенного использования. При этом вид разрешенного использования этого земельного участка в установленном порядке не изменен. Суд признал, что изменение вида разрешенного использования в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, для благоустройства прилегающей территории, и последующее предоставление обществу образованного земельного участка для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством.
Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и удовлетворяя требования общества в полном объеме, признала возможным объединить земельные участки, в том числе и земельный участок, имеющий разрешенное использование под благоустройство прилегающей территории, поскольку объединяемые земельные участки предоставлены для строительства, участки расположены в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3), в составе которой элементы благоустройства отнесены к вспомогательным видам использования. Со ссылкой на Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 12019/11, N 13016/11 апелляционная инстанция указала, что правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства предоставляется возможность выбора основного вида разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны в качестве основных видов разрешенного использования, а также право использования земельного участка наряду с основным видом использования по любому из вспомогательных видов.
Между тем выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 2 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ решения об образовании земельных участков может быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
В рассматриваемом случае общество как арендатор четырех земельных участков просит образовать земельный участок площадью 35 198 кв. м путем их объединения, определив разрешенное использование образуемого земельного участка для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой. При этом разрешенное использование по трем земельным участкам площадью 1 132 кв. м, 558 кв. м, 552 кв. м определено: в целях строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой в границах соответствующих земельных участков; по земельному участку площадью 32 948 кв. м - в целях благоустройства прилегающей территории.
Установлено, что за ЗАО "Южный квартал" зарегистрировано право собственности на два объекта незавершенного строительства, а именно жилой дом, площадь застройки 255,6 кв. м, степень готовности 5%, и жилой дом, площадь застройки 255,6 кв. м, степень готовности 3%, что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права. В свидетельствах имеются ссылки на договор аренды за N 04-002304-Ю-Д-2069. По данному договору общество использует земельный участок площадью 552 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:230.
Таким образом, из названных документов следует, что в границах земельного участка площадью 552 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:230 находятся два объекта незавершенного строительства.
Далее установлено, что первоначально земельные участки площадью 1 132 кв. м, 558 кв. м, 552 кв. м предоставлялись ООО "Аурум", с которым заключены договоры аренды от 02.08.2004 за NN 04-002306-Ю-Д-2072, 04-002307-Ю-Д-2073, 04-002307-Ю-Д-2073. Договоры заключены на основании постановления главы администрации муниципального образования город Владивосток от 30.06.2004 N 1574. Согласно названному постановлению этому же обществу помимо названных земельных участков предоставлены земельные участки площадью 2 172 кв. м, 1 140 кв. м для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой, а также земельный участок площадью 32 948 кв. м для благоустройства прилегающей территории. К постановлению приложены схемы всех шести земельных участков. Согласно схеме земельного участка площадью 32 948 кв. м (л.д. 106, т. 1) в его границы входят все пять земельных участков, предоставленных ООО "Аурум", участки графически нанесены на схеме земельного участка площадью 32 948 кв. м.
Между тем план земельного участка площадью 35 198 кв. м (образуемый участок), являющийся одним из разделов кадастрового паспорта на указанный земельный участок, сведений по двум земельным участкам площадью 2 172 кв. м, 1 140 кв. м не содержит, притом, что контур образуемого земельного участка совпадает с контуром земельного участка площадью 32 948 кв. м.
Кроме того, из представленных в деле схем земельных участков, обзорной схемы образуемого земельного участка, фрагментов карт градостроительного и функционального зонирования на территории г. Владивостока, содержащих сведения об образуемом земельном участке, следует, что земельный участок площадью 32 948 кв. м, имеющий разрешенное использование - для благоустройства прилегающей территории, является смежным ко всем пяти земельным участкам, предоставленным ООО "Аурум" на основании постановления N 1574.
Материалы дела доказательств того, что земельный участок площадью 32 948 кв. м является прилегающей территорией только для земельных участков площадью 1 132 кв. м, 558 кв. м, 552 кв. м, не содержат.
В этой связи в отсутствие указанных документов, а также документов, подтверждающих, что земельный участок площадью 32 948 кв. м является прилегающей территорией только к земельным участкам площадью 1 132 кв. м, 558 кв. м, 552 кв. м, нельзя установить возможность образования спорного земельного участка из четырех вышеназванных земельных участков.
Кроме этого, в данном случае объединение земельных участков невозможно исходя из следующего.
Как указано выше, земельные участки площадью 1 132 кв. м, 558 кв. м, 552 кв. м предоставлены для жилищного строительства; земельный участок площадью 32 948 кв. м для строительства не предоставлялся, имеет иное разрешенное использование - для благоустройства прилегающей территории. Поэтому вывод суда первой инстанции о невозможности образования земельного участка путем объединения земельных участков, в том числе с земельным участком, имеющим иное разрешенное использование, правомерен. Данный вывод соответствует правилам пункта 3 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ, предусматривающим соответствие вида разрешенного использования образуемого земельного участка виду разрешенного использования исходных земельных участков при их объединении.
Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 12019/11, N 13016/11, не учел, что в названных постановлениях приведена правовая позиция в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, занятого объектом недвижимости, эксплуатация и разрешенное использование которого не менялись, разрешенное использование земельного участка до его раздела соответствует разрешенному использованию образованного земельного участка. По настоящему спору требования заявлены в отношении трех земельных участков, предоставленных обществу для жилищного строительства, которое, в свою очередь, не завершено, а также в отношении земельного участка, необходимого для благоустройства территории. В такой ситуации объединение земельных участков и изменение вида разрешенного использования вновь образуемого земельного участка было бы возможным только после окончания строительства жилых домов и сдачи их в эксплуатацию. В ином случае, как правильно указано судом первой инстанции, исходя из положений статьи 30.1 Земельного кодекса РФ, устанавливающих особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства, образование земельного участка путем объединения с земельным участком площадью 32 948 кв. м, который не предоставлялся для жилищного строительства, по существу направлено на обход установленных процедур торгов и поставит общество в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
Таким образом, кассационная инстанция считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал собранные доказательства, установил все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и принял законный судебный акт. При рассмотрении спора нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, влекущих в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ изменение или отмену судебного акта, допущено не было.
На основании изложенного суд кассационной инстанции, проверив законность принятых по делу судебных актов исходя из полномочий, установленных пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ, считает постановление апелляционного суда от 27.06.2014 подлежащим отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции от 04.04.2014.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014 по делу N А51-35627/2013 Арбитражного суда Приморского края отменить, решение Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2014 по тому же делу оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.Н.НОВИКОВА
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)