Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Огурцова Н.А.,
судей Епифанцевой С.Ю., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Куликовой А.А.
при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Диал-Групп" на решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2014 года по делу N А41-309/14, принятое судьей Федуловой Л.В.,
установил:
Открытое акционерное общество "Люберецкий завод "Пластмасс" (далее - ОАО "Люберецкий завод "Пластмасс", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Диал-Групп" (далее - ООО "Диал-Групп", ответчик) с требованиями:
1. Расторгнуть Договор аренды земельного участка N 76/16-08 от 17.03.2008.
2. Расторгнуть Договор аренды земельных участков N 74/16-08 от 17.03.2008.
3. Взыскать с ООО "Диал-Групп" в пользу ОАО "Люберецкий завод "Пластмасс" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 000 (восемь тысяч) рублей.
Решением Арбитражного суда Московской области от 04.04.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой по делу, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить как незаконный и необоснованный и принять по делу новый судебный акт в соответствии с законодательством Российской Федерации. В обоснование доводов своей жалобы ООО "Диал-Групп" ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм процессуального права.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0010110:0061, 50:22:0010110:62, 50:22:0010110:64, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 51, 52, 53).
Между ОАО "Люберецкий завод "Пластмасс" (Арендодатель) и ООО "Диал-Групп" (Арендатор) были заключены следующие договоры аренды земельных участков:
1) N 74/16-08 от 17.03.2008, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду сроком на три года земельный участок для промышленного строительства общей площадью 1 988 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:22:001 01 10:0061, земельный участок для промышленного строительства общей площадью 7 072 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010110:64, расположенные по адресу: Московская область, Люберецкий район, г. Люберцы-2, Проектируемый проезд, 4296, д. 4, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производства строительных работ и эксплуатации сооружений незаконченных (законченных) строительством (л.д. 41 - 45);
2) N 76/16-08 от 17.03.2008, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду сроком на три года земельный участок общей площадью 23 605 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010110:62, расположенный по адресу: Московская область, Люберецкий район, г. Люберцы-2, Проектируемый проезд, 4296, д. 4, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производства строительных работ и эксплуатации сооружений незаконченных (законченных) строительством.
Указанные договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке, о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи о регистрации N 50-50-22/050/2008-099, 22/050/2008-098.
На арендованных земельных участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности.
В связи с тем, что по истечении трех лет с момента начала действия договоров аренды указанные участки не были возвращены арендодателю, они считаются продленным на неопределенный срок.
Обращаясь с исковым заявлением по настоящему делу, истец указывал на тот факт, что спорные договоры аренды фактически не исполнялись ни одной из сторон с момента их заключения по настоящий момент.
Кроме того, 01.12.2012 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 28-12/КП, согласно условиям которого Арендатор сдал, а Арендодатель принял в аренду недвижимое имущество сроком на 11 месяцев, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0010110:0061, 50:22:0010110:64, 50:22:0010110:62, уже переданные ранее по договорам N 74/16-08 и N 76/16-08.
В связи с тем, что договор аренды от 01.12.2012 заключен сроком на 11 месяцев, он не подлежал государственной регистрации.
Поскольку арендуемое имущество по истечении срока договора не было возвращено Арендодателю, указанный договор также считается продленным на неопределенный срок.
Материалами дела подтверждается, а лицами, участвующими в деле подтверждено, в том числе в заседании суда апелляционной инстанции, что ими фактически исполняется договор аренды от 01.12.2012.
ОАО "Люберецкий завод "Пластмасс" телеграммой от 06.11.2013 предложило ООО "Диал-Групп" расторгнуть Договор аренды земельного участка N 76/16-08 от 17.03.2008 и Договор аренды земельных участков N 74/16-08 от 17.03.2008 по соглашению сторон в связи с отсутствием фактических договорных отношений по вышеуказанным договорам.
В связи с неполучением ответа на указанную телеграмму, истец обратился с исковым заявлением в суд по настоящему делу.
Исходя из принципов надлежащего и реального исполнения обязательств по договору, закрепленных в статьях 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьями 606, 610, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; договор аренды заключается на срок, определенный договором; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие оплату арендной платы по договорам аренды N 74/16-08, 76/16-08.
Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Установив факт того, что одни и те же объекты недвижимости дважды являются предметами разных договоров аренды, заключенных между теми же лицами, фактически исполняется договор аренды от 01.12.2012, тогда как в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие оплату арендной платы по договорам аренды N 74/16-08, 76/16-08, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
Порядок расторжения договора проверен судом апелляционной инстанции и признан соблюденным.
Довод апелляционной жалобы о том, что расторжение договоров аренды может прямо повлиять на права пользования и владения земельными участками ввиду наложенного ареста, носит предположительный характер, не подтвержден документально, в связи с чем, подлежит отклонению.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что истец выразил волеизъявление на дальнейшее пользование и владение ответчиком земельными участками, которые являются объектами расторгнутых договоров аренды, что подтверждается соглашениями о внесении изменений в спорные договоры аренды, в приобщении которых к материалам дела отказано, противоречит телеграмме истца, имеющейся в материалах дела, в соответствии с которой истец уведомил ответчика об отзыве оферты, касающейся подписания соглашений.
При этом судом первой инстанции установлено, что фактически ответчик осуществляет пользование земельными участками, которые являются объектами расторгнутых договоров аренды, в соответствии с договором от 01.12.2012.
Таким образом, из доводов жалобы и материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2014 года по делу N А41-309/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.А.ОГУРЦОВ
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.06.2014 ПО ДЕЛУ N А41-309/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2014 г. по делу N А41-309/14
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Огурцова Н.А.,
судей Епифанцевой С.Ю., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Куликовой А.А.
при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Диал-Групп" на решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2014 года по делу N А41-309/14, принятое судьей Федуловой Л.В.,
установил:
Открытое акционерное общество "Люберецкий завод "Пластмасс" (далее - ОАО "Люберецкий завод "Пластмасс", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Диал-Групп" (далее - ООО "Диал-Групп", ответчик) с требованиями:
1. Расторгнуть Договор аренды земельного участка N 76/16-08 от 17.03.2008.
2. Расторгнуть Договор аренды земельных участков N 74/16-08 от 17.03.2008.
3. Взыскать с ООО "Диал-Групп" в пользу ОАО "Люберецкий завод "Пластмасс" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 000 (восемь тысяч) рублей.
Решением Арбитражного суда Московской области от 04.04.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой по делу, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить как незаконный и необоснованный и принять по делу новый судебный акт в соответствии с законодательством Российской Федерации. В обоснование доводов своей жалобы ООО "Диал-Групп" ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм процессуального права.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0010110:0061, 50:22:0010110:62, 50:22:0010110:64, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 51, 52, 53).
Между ОАО "Люберецкий завод "Пластмасс" (Арендодатель) и ООО "Диал-Групп" (Арендатор) были заключены следующие договоры аренды земельных участков:
1) N 74/16-08 от 17.03.2008, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду сроком на три года земельный участок для промышленного строительства общей площадью 1 988 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:22:001 01 10:0061, земельный участок для промышленного строительства общей площадью 7 072 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010110:64, расположенные по адресу: Московская область, Люберецкий район, г. Люберцы-2, Проектируемый проезд, 4296, д. 4, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производства строительных работ и эксплуатации сооружений незаконченных (законченных) строительством (л.д. 41 - 45);
2) N 76/16-08 от 17.03.2008, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду сроком на три года земельный участок общей площадью 23 605 кв. м, кадастровый номер 50:22:0010110:62, расположенный по адресу: Московская область, Люберецкий район, г. Люберцы-2, Проектируемый проезд, 4296, д. 4, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производства строительных работ и эксплуатации сооружений незаконченных (законченных) строительством.
Указанные договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке, о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи о регистрации N 50-50-22/050/2008-099, 22/050/2008-098.
На арендованных земельных участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности.
В связи с тем, что по истечении трех лет с момента начала действия договоров аренды указанные участки не были возвращены арендодателю, они считаются продленным на неопределенный срок.
Обращаясь с исковым заявлением по настоящему делу, истец указывал на тот факт, что спорные договоры аренды фактически не исполнялись ни одной из сторон с момента их заключения по настоящий момент.
Кроме того, 01.12.2012 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 28-12/КП, согласно условиям которого Арендатор сдал, а Арендодатель принял в аренду недвижимое имущество сроком на 11 месяцев, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0010110:0061, 50:22:0010110:64, 50:22:0010110:62, уже переданные ранее по договорам N 74/16-08 и N 76/16-08.
В связи с тем, что договор аренды от 01.12.2012 заключен сроком на 11 месяцев, он не подлежал государственной регистрации.
Поскольку арендуемое имущество по истечении срока договора не было возвращено Арендодателю, указанный договор также считается продленным на неопределенный срок.
Материалами дела подтверждается, а лицами, участвующими в деле подтверждено, в том числе в заседании суда апелляционной инстанции, что ими фактически исполняется договор аренды от 01.12.2012.
ОАО "Люберецкий завод "Пластмасс" телеграммой от 06.11.2013 предложило ООО "Диал-Групп" расторгнуть Договор аренды земельного участка N 76/16-08 от 17.03.2008 и Договор аренды земельных участков N 74/16-08 от 17.03.2008 по соглашению сторон в связи с отсутствием фактических договорных отношений по вышеуказанным договорам.
В связи с неполучением ответа на указанную телеграмму, истец обратился с исковым заявлением в суд по настоящему делу.
Исходя из принципов надлежащего и реального исполнения обязательств по договору, закрепленных в статьях 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьями 606, 610, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; договор аренды заключается на срок, определенный договором; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие оплату арендной платы по договорам аренды N 74/16-08, 76/16-08.
Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Установив факт того, что одни и те же объекты недвижимости дважды являются предметами разных договоров аренды, заключенных между теми же лицами, фактически исполняется договор аренды от 01.12.2012, тогда как в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие оплату арендной платы по договорам аренды N 74/16-08, 76/16-08, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
Порядок расторжения договора проверен судом апелляционной инстанции и признан соблюденным.
Довод апелляционной жалобы о том, что расторжение договоров аренды может прямо повлиять на права пользования и владения земельными участками ввиду наложенного ареста, носит предположительный характер, не подтвержден документально, в связи с чем, подлежит отклонению.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что истец выразил волеизъявление на дальнейшее пользование и владение ответчиком земельными участками, которые являются объектами расторгнутых договоров аренды, что подтверждается соглашениями о внесении изменений в спорные договоры аренды, в приобщении которых к материалам дела отказано, противоречит телеграмме истца, имеющейся в материалах дела, в соответствии с которой истец уведомил ответчика об отзыве оферты, касающейся подписания соглашений.
При этом судом первой инстанции установлено, что фактически ответчик осуществляет пользование земельными участками, которые являются объектами расторгнутых договоров аренды, в соответствии с договором от 01.12.2012.
Таким образом, из доводов жалобы и материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2014 года по делу N А41-309/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.А.ОГУРЦОВ
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)