Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, не соответствует его рыночной стоимости и нарушает его права.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Анишиной В.И.,
судей Калининой Л.А. и Меркулова В.П.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Роста-2" на решение Новосибирского областного суда от 10 февраля 2015 года, которым ему отказано в удовлетворении заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Анишиной В.И., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Роста-2" (далее - общество, ООО "Роста-2") обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка с кадастровым номером 54:35:031350:3, общей площадью 2 584,0 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, находящегося по адресу: город Новосибирск, улица Охотская, 82/1, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года, в размере 5 966 000 рублей.
Решением Новосибирского областного суда от 10 февраля 2015 года в удовлетворении заявления обществу отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Роста-2", ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам, имеющим значение для дела, недоказанность обстоятельств дела, установленных судом, нарушение норм материального права и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении требований заявителя.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к следующему.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, ООО "Роста-2" на основании договора аренды от 18 октября 2005 года принадлежит земельный участок с кадастровым номером 54:35:031350:0003, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - занимаемый баней, площадью 2 584,0 кв. м, находящийся по адресу: город Новосибирск, улица Охотская, дом 82/1.
Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года определена в размере 14 858 465 рублей 12 копеек, исходя из чего производится расчет арендной платы.
Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, не соответствует его рыночной стоимости и нарушает его права, общество обратилось в суд с указанным выше заявлением.
В обоснование заявленных требований заявителем предоставлен отчет от 07 июля 2014 года N 3400-14 об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Сибирский оценщик", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года составляет 5 966 000 рублей. Указанный отчет оценщика подтвержден положительным экспертным заключением от 19 августа 2014 года N 123/2014/ Новосибирск, подготовленным Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков".
Кроме того, ООО "Роста-2" представило уведомление Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области, созданной в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) от 27 октября 2014 года, подтверждающее соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Судом принято указанное выше решение, которое обжалуется обществом.
Отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, суд первой инстанции сослался на недопустимость такого доказательства рыночной стоимости земельного участка, как представленный отчет оценщика, поскольку информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, в качестве аналогов выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, является нарушением требований пункта 14 ФСО N 1. Кроме того, по мнению суда первой инстанции, оценщиком не учтены различия в стоимости земельных участков города Новосибирска в зависимости от районов города, развития их инфраструктуры и т.д.
С такими выводами суда первой инстанции не может согласиться Судебная коллегия по административным делам, поскольку они не основаны на нормах действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, что повлекло принятие незаконного решения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу пункта 3 статьи 66 указанного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции, приходит к выводу о соответствии данных доказательств требованиям статей 11 и 17 Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Пунктом 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
При осуществлении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком был проанализирован рынок земельных участков в различных районах Новосибирской области, в результате была получена информация о совершенных сделках в отношении земельных участков. Рассматривались земельные участки, относящиеся к указанной выше категории земель и разрешенному использованию.
Оценщиком произведен расчет стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. В качестве аналогов было выбрано четыре объекта, которые максимально схожи с объектом оценки.
Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого объекта в цены объектов-аналогов вводились корректировки, расчет которых выполнен с применением техники парных продаж, который включает в себя исследование сегмента рынка, подбор идентичных друг другу аналогов, расчет корректировки на данный параметр путем сопоставления стоимостей выбранных аналогов.
В единицы сравнения сопоставимых объектов были внесены указанные выше корректировки с целью применения характеристик сопоставимых объектов к оцениваемому земельному участку.
Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертами на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Установлено, что выполненные расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным оценщиком подходу и методам.
Системное толкование приведенных выше норм права в совокупности с обстоятельствами настоящего дела позволяет Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации сделать однозначный вывод о необходимости отмены судебного решения с принятием нового решения об удовлетворении заявленных обществом требований.
Нарушений требований действующего законодательства к оформлению и содержанию отчета в части указания сведений об оценке суд апелляционной инстанции не находит, оснований для отказа в удовлетворении заявленных ООО "Роста-2" требований у суда первой инстанции не имелось.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 327, 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
решение Новосибирского областного суда от 10 февраля 2015 года отменить, принять по делу новое решение, которым заявление ООО "Роста-2" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:031350:3, общей площадью 2 584,0 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, находящегося по адресу: город Новосибирск, улица Охотская, 82/1, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года, в размере 5 966 000 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 05.08.2015 N 67-АПГ15-40
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, не соответствует его рыночной стоимости и нарушает его права.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 августа 2015 г. N 67-АПГ15-40
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Анишиной В.И.,
судей Калининой Л.А. и Меркулова В.П.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Роста-2" на решение Новосибирского областного суда от 10 февраля 2015 года, которым ему отказано в удовлетворении заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Анишиной В.И., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Роста-2" (далее - общество, ООО "Роста-2") обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка с кадастровым номером 54:35:031350:3, общей площадью 2 584,0 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, находящегося по адресу: город Новосибирск, улица Охотская, 82/1, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года, в размере 5 966 000 рублей.
Решением Новосибирского областного суда от 10 февраля 2015 года в удовлетворении заявления обществу отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Роста-2", ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам, имеющим значение для дела, недоказанность обстоятельств дела, установленных судом, нарушение норм материального права и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении требований заявителя.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к следующему.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, ООО "Роста-2" на основании договора аренды от 18 октября 2005 года принадлежит земельный участок с кадастровым номером 54:35:031350:0003, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - занимаемый баней, площадью 2 584,0 кв. м, находящийся по адресу: город Новосибирск, улица Охотская, дом 82/1.
Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года определена в размере 14 858 465 рублей 12 копеек, исходя из чего производится расчет арендной платы.
Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, не соответствует его рыночной стоимости и нарушает его права, общество обратилось в суд с указанным выше заявлением.
В обоснование заявленных требований заявителем предоставлен отчет от 07 июля 2014 года N 3400-14 об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Сибирский оценщик", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года составляет 5 966 000 рублей. Указанный отчет оценщика подтвержден положительным экспертным заключением от 19 августа 2014 года N 123/2014/ Новосибирск, подготовленным Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков".
Кроме того, ООО "Роста-2" представило уведомление Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области, созданной в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) от 27 октября 2014 года, подтверждающее соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Судом принято указанное выше решение, которое обжалуется обществом.
Отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, суд первой инстанции сослался на недопустимость такого доказательства рыночной стоимости земельного участка, как представленный отчет оценщика, поскольку информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, в качестве аналогов выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, является нарушением требований пункта 14 ФСО N 1. Кроме того, по мнению суда первой инстанции, оценщиком не учтены различия в стоимости земельных участков города Новосибирска в зависимости от районов города, развития их инфраструктуры и т.д.
С такими выводами суда первой инстанции не может согласиться Судебная коллегия по административным делам, поскольку они не основаны на нормах действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, что повлекло принятие незаконного решения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу пункта 3 статьи 66 указанного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции, приходит к выводу о соответствии данных доказательств требованиям статей 11 и 17 Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Пунктом 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
При осуществлении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком был проанализирован рынок земельных участков в различных районах Новосибирской области, в результате была получена информация о совершенных сделках в отношении земельных участков. Рассматривались земельные участки, относящиеся к указанной выше категории земель и разрешенному использованию.
Оценщиком произведен расчет стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. В качестве аналогов было выбрано четыре объекта, которые максимально схожи с объектом оценки.
Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого объекта в цены объектов-аналогов вводились корректировки, расчет которых выполнен с применением техники парных продаж, который включает в себя исследование сегмента рынка, подбор идентичных друг другу аналогов, расчет корректировки на данный параметр путем сопоставления стоимостей выбранных аналогов.
В единицы сравнения сопоставимых объектов были внесены указанные выше корректировки с целью применения характеристик сопоставимых объектов к оцениваемому земельному участку.
Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертами на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Установлено, что выполненные расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным оценщиком подходу и методам.
Системное толкование приведенных выше норм права в совокупности с обстоятельствами настоящего дела позволяет Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации сделать однозначный вывод о необходимости отмены судебного решения с принятием нового решения об удовлетворении заявленных обществом требований.
Нарушений требований действующего законодательства к оформлению и содержанию отчета в части указания сведений об оценке суд апелляционной инстанции не находит, оснований для отказа в удовлетворении заявленных ООО "Роста-2" требований у суда первой инстанции не имелось.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 327, 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
решение Новосибирского областного суда от 10 февраля 2015 года отменить, принять по делу новое решение, которым заявление ООО "Роста-2" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:031350:3, общей площадью 2 584,0 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, находящегося по адресу: город Новосибирск, улица Охотская, 82/1, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года, в размере 5 966 000 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)