Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 февраля 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Г.Л.Паньковой,
судей Ю.А.Голубцовой, Т.Л.Зелениной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,
при участии:
от истца - ООО "Главсредуралстрой - Девелопмент": Епишенкова К.Н., доверенность от 11.09.2013, Горбунов Р.В., доверенность от 29.01.2014,
от ответчика - ОАО "Центр малоэтажного строительства": Кузьменко Н.В., доверенность от 13.01.2014,
от третьего лица - ОАО "Сбербанк России": Кривушева С.С., доверенность от 16.12.2013,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, рассмотрев апелляционные жалобы
ответчика, ОАО "Центр малоэтажного строительства",
третьего лица, ОАО "Сбербанк России",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 05 ноября 2013 года
по делу N А60-26728/2013,
принятое судьей А.Г.Биндером,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Главсредуралстрой - Девелопмент" (ОГРН 1106670009973, ИНН 6670289131)
к Открытому акционерному обществу "Центр малоэтажного строительства" (ОГРН 1106671022281, ИНН 6671341095)
третье лицо: Открытое акционерное общество "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
установил:
ООО "Главсредуралстрой - Девелопмент" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ОАО "Центр малоэтажного строительства" о взыскании суммы в размере 239 000 000 руб. в счет оплаты по договору N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, обязании ответчика выделить и передать истцу отдельную условную часть земельного участка площадью 62 га из земельного участка 66:41:0614066:91.
Определением от 12.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено ОАО "Сбербанк России".
В ходе рассмотрения дела истцом заявлено об уточнении исковых требований (л.д. 173), в связи с чем истец просил взыскать с ответчика сумму в размере 399 970 322 руб., в том числе 239 000 000 руб. в счет оплаты по договору N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, 160 970 322 руб. в счет выделения и передачи истцу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 на отдельную условную часть земельного участка площадью 62 га из земельного участка 66:41:0614066:91.
Заявление судом первой инстанции принято на основании ст. 49 АПК РФ (л.д. 177).
Решением суда от 05 ноября 2013 года исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскано 399 970 322 руб. долга, 200 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Ответчик и третье лицо с решением суда от 05 ноября 2013 года не согласны в связи с чем обратились с апелляционными жалобами.
Ответчик в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению ответчика, при вынесении решения судом неправильно истолкованы нормы действующего законодательства, подлежащие применению, применены нормы, не подлежащие применению к данным правоотношениям, а также нарушены нормы процессуального права. В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что в данном случае не подлежит применению п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку в рассматриваемом деле речь идет не о договоре аренды, а о договоре переуступки прав и обязанностей по договору аренды. Ни одна из сторон не приступала к исполнению обязательств, которые прописаны в дополнительном соглашении N 1 от 11.02.2011. Из решения суда неясно, на каких правовых нормах основывается вывод суда об отсутствии необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения к договору цессии, подлежащему обязательной государственной регистрации. По мнению ответчика, судом не оценены его доводы по каждому из пунктов дополнительного соглашения, в том числе касающиеся несогласованности сторонами условий дополнительного соглашения. Также ответчик указывает, что суд, взыскав с ответчика сумму в размере 160 970 322 руб. в качестве долга вышел за пределы заявленных требований, нарушив процессуальные нормы, удовлетворил требования, не заявленные истцом.
Третье лицо в своей апелляционной жалобе просило решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований. В апелляционной жалобе третье лицо указывает на то, что судом неверно применены положения п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку сторонами фактически не исполнялось дополнительное соглашение N 1. Дополнительное соглашение к договору переуступки прав и обязанностей не подлежит применению и не считается заключенным, поскольку подлежало государственной регистрации. Отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения заявителем не обжаловался, что свидетельствует о признании истцом отсутствия прав на земельный участок с указанным в соглашении кадастровым номером. Также третьим лицом указано на неверность расчетов, произведенных судом.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представители истца в судебном заседании пояснили, что не согласны с доводами апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчика истцом указано на то, что доказанность или недоказанность фактического исполнения сторонами условий дополнительного соглашения не имеет значения, поскольку оно заключено в установленном законом порядке и подлежит исполнению. В решении судом прямо установлено отсутствие необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения, поскольку действующее законодательство на момент подписания этого соглашения не содержало такого требования. Судом верно отклонен довод о необходимости применения правовой позиции, изложенной в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 от 16.02.2011. Судом правильно применен расчет, представленный истцом. По мнению истца, судом первой инстанции применены нормы права, подлежащие применению, верно истолкованы обстоятельства дела.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца пояснил, что сумма 160 970 322 руб. фактически является для него убытками в виде реального ущерба.
Именно такие средства необходимы истцу для приобретения земельных участков площадью 62 га по причине неисполнения ответчиком условий пунктов 5, 6 дополнительного соглашения от 11.02.2011 к договору переуступки N 28.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 18.10.2007 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (арендодатель) и ГУП ОПХ "Исток" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N АЗФ 104/1022 (л.д. 37-42), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым N 66:41:00 00 000:0593, с местоположением: земельный участок расположен в восточной части кадастрового района "Екатеринбургский", с целевым использованием для сельскохозяйственного использования, общей площадью 15 792 038 кв. м (п. 1.1 договора).
Срок аренды участка устанавливается 15 лет (п. 2.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 44).
По акту приема-передачи земельный участок передан в аренду (л.д. 43).
Между ООО "Главсредуралстрой - Девелопмент" (сторона - 1) и ОАО "Центр малоэтажного строительства" (сторона - 2) 11.02.2011 заключен договор N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (л.д. 29-33), в соответствии с которым истец (сторона - 1) передал ответчику (сторона - 2) права и обязанности арендатора на земельный участок площадью 1 544 394 кв. м с кадастровым номером 66641:0614066:91, расположенный в восточной части кадастрового района "Екатеринбургский".
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что стоимость передаваемых прав и обязанностей определена в 1 000 000 руб.
Договор прошел процедуру государственной регистрации (л.д. 32).
Денежные средства в размере 1 000 000 руб. уплачены ответчиком истцу. Данный факт сторонами не оспаривается.
11.02.2011 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение N 1 к договору N 28 переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011 (л.д. 34-36), в соответствии с которым стоимость уступаемых прав и обязанностей арендатора увеличена на 239 000 000 руб. (п. 1 дополнительного соглашения), которые должны быть уплачены до 01.12.2012 (п. 3 дополнительного соглашения).
Пунктом 2 дополнительного соглашения предусмотрено, что оплата передаваемых прав осуществляется путем зачета в счет платы за подключение к инженерным объектам на вышеуказанном земельном участке.
Пунктами 5 и 6 дополнительного соглашения предусмотрено, что ответчик в течение 3-х месяцев с момента заключения договора обязуется провести землеустроительные работы по выделению отдельной условной части земельного участка площадью не более 62 гектаров и передать права и обязанности арендатора на выделенную часть земельного участка истцу.
Дополнительное соглашение N 1 от 11.02.2011 к договору N 28 от 11.02.2011 не прошло процедуру государственной регистрации.
Истец, ссылаясь на то, что предусмотренные договором переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011 и дополнительным соглашением от 11.02.2011 обязательства ответчиком не исполнены, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В силу п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Формы сделок определены в п. 1 ст. 158 ГК РФ, согласно которому сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Из материалов дела следует, что договор переуступки прав и обязанностей N 28 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Следовательно, в ЕГРП внесены сведения о смене арендатора в договоре аренды.
Предмет договора переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011 N 28 данным дополнительным соглашением сторонами договора изменен не был.
В данном случае судом первой инстанции правомерно с учетом разъяснений, данных в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", сделан вывод о том, что ответчик не вправе ссылаться на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения в своих отношениях с контрагентом по договору (п. 1 ст. 6 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 14 вышеназванного Постановления, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
При таких обстоятельствах, обязательства, принятые на себя ответчиком при заключении дополнительного соглашения N 1 к договору N 28 от 11.02.2011, должны быть исполнены.
Согласно условиям пунктов 1, 2, 3 дополнительного соглашения N 1 ответчик принял на себя следующие обязательства: в срок до 30.06.2012 завершить строительство инженерных сетей, в случае если строительство не завершено уплатить истцу 239 000 000 руб. до 01.12.2012.
Поскольку фактически строительство не завершено, у ответчика возникла обязанность уплатить сумму долга в размере 239 000 000 руб. в пользу истца.
Вместе с тем, исковые требования в части взыскания с ответчика 160 970 322 руб. в счет выделения и передачи истцу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2007 на отдельную условную часть земельного участка площадью 62 га из земельного участка 66:41:0614066:91 удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Лицо, требующее возмещения убытков, обязано доказать наличие состава правонарушения, включающего факт причинения убытков, в том числе их размер (реальных и/или составляющих упущенную выгоду), противоправность поведения причинителя вреда, выражающегося в действиях (бездействии), наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением лица и причинением убытков.
Удовлетворение исковых требований возможно при доказанности всей совокупности вышеуказанных условий.
Вместе с тем, истцом не доказано наличие совокупности вышеназванных условий для удовлетворения иска в данной части, в том числе размер убытков, а также причинно-следственная связь между действиями ответчика и причиненными убытками в порядке ст. 65 АПК РФ.
Пунктом 5 дополнительного соглашения предусмотрено, что сторона - 2 в течение 3-х месяцев с момента заключения договора, то есть не позднее 11.05.2011 обязуется провести землеустроительные работы по выделению отдельной условной части земельного участка площадью не более 62 гектаров из земельного участка площадью 1 544 394 кв. м с кадастровым номером условного участка 66:41:0614066:91.
Содержание пункта 5 дополнительного соглашения не связано с предметом договора переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011 N 28, в соответствии с которым передавались права и обязанности по договору аренды земельного участка от 18.10.2007.
По договору переуступки прав и обязанностей истцом переданы ответчику права и обязанности по договору аренды на весь земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:91 площадью 1 544 394 кв. м в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, являющийся учетной частью единого землепользования, площадью 15 792 038 кв. м, кадастровый номер 66:41:0000000:593.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Однако условия пункта 5 дополнительного соглашения не могут быть расценены как предварительный договор, поскольку данный пункт не содержит всех существенных условий для договора, на основании которого земельный участок площадью не более 62 га мог быть передан ответчиком истцу.
Кроме того, исчисление истцом убытков из расчета площади земельного участка 62 га неправомерно, так как эта площадь является ориентировочной.
Наличие иных обязательств ответчика по формированию в установленном законом порядке какого-либо земельного участка и последующей передаче этого земельного участка истцу материалами дела не подтверждено (ст. 65 АПК РФ).
При отсутствии у ответчика обязанности по передаче земельного участка площадью не более 62 га истцу у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения иска в части взыскания с ответчика 160 970 322 руб. ни как долга на основании дополнительного соглашения от 11.02.2011 N 1 к договору переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011 N 28, ни как убытков в порядке ст. 15 ГК РФ.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании ч. 2 ст. 270 АПК РФ.
Государственная пошлина по иску в сумме 200 000 руб. относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Государственная пошлина по апелляционным жалобам относится на их заявителей (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь ст. 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.11.2013 по делу N А60-26728/2013 изменить.
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с ОАО "Центр малоэтажного строительства" (ОГРН 1106671022281, ИНН 6671341095) в пользу ООО Главсредуралстрой - Девелопмент" (ОГРН 1106670009973, ИНН 6670289131) 239 000 000 (двести тридцать девять миллионов) руб. долга.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ОАО "Центр малоэтажного строительства" (ОГРН 1106671022281, ИНН 6671341095) в пользу ООО Главсредуралстрой - Девелопмент" (ОГРН 1106670009973, ИНН 6670289131) 200 000 (двести тысяч) руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Г.Л.ПАНЬКОВА
Судьи
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.02.2014 N 17АП-16076/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А60-26728/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2014 г. N 17АП-16076/2013-ГК
Дело N А60-26728/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 февраля 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Г.Л.Паньковой,
судей Ю.А.Голубцовой, Т.Л.Зелениной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,
при участии:
от истца - ООО "Главсредуралстрой - Девелопмент": Епишенкова К.Н., доверенность от 11.09.2013, Горбунов Р.В., доверенность от 29.01.2014,
от ответчика - ОАО "Центр малоэтажного строительства": Кузьменко Н.В., доверенность от 13.01.2014,
от третьего лица - ОАО "Сбербанк России": Кривушева С.С., доверенность от 16.12.2013,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, рассмотрев апелляционные жалобы
ответчика, ОАО "Центр малоэтажного строительства",
третьего лица, ОАО "Сбербанк России",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 05 ноября 2013 года
по делу N А60-26728/2013,
принятое судьей А.Г.Биндером,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Главсредуралстрой - Девелопмент" (ОГРН 1106670009973, ИНН 6670289131)
к Открытому акционерному обществу "Центр малоэтажного строительства" (ОГРН 1106671022281, ИНН 6671341095)
третье лицо: Открытое акционерное общество "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
установил:
ООО "Главсредуралстрой - Девелопмент" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ОАО "Центр малоэтажного строительства" о взыскании суммы в размере 239 000 000 руб. в счет оплаты по договору N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, обязании ответчика выделить и передать истцу отдельную условную часть земельного участка площадью 62 га из земельного участка 66:41:0614066:91.
Определением от 12.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено ОАО "Сбербанк России".
В ходе рассмотрения дела истцом заявлено об уточнении исковых требований (л.д. 173), в связи с чем истец просил взыскать с ответчика сумму в размере 399 970 322 руб., в том числе 239 000 000 руб. в счет оплаты по договору N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, 160 970 322 руб. в счет выделения и передачи истцу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 на отдельную условную часть земельного участка площадью 62 га из земельного участка 66:41:0614066:91.
Заявление судом первой инстанции принято на основании ст. 49 АПК РФ (л.д. 177).
Решением суда от 05 ноября 2013 года исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскано 399 970 322 руб. долга, 200 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Ответчик и третье лицо с решением суда от 05 ноября 2013 года не согласны в связи с чем обратились с апелляционными жалобами.
Ответчик в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению ответчика, при вынесении решения судом неправильно истолкованы нормы действующего законодательства, подлежащие применению, применены нормы, не подлежащие применению к данным правоотношениям, а также нарушены нормы процессуального права. В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что в данном случае не подлежит применению п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку в рассматриваемом деле речь идет не о договоре аренды, а о договоре переуступки прав и обязанностей по договору аренды. Ни одна из сторон не приступала к исполнению обязательств, которые прописаны в дополнительном соглашении N 1 от 11.02.2011. Из решения суда неясно, на каких правовых нормах основывается вывод суда об отсутствии необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения к договору цессии, подлежащему обязательной государственной регистрации. По мнению ответчика, судом не оценены его доводы по каждому из пунктов дополнительного соглашения, в том числе касающиеся несогласованности сторонами условий дополнительного соглашения. Также ответчик указывает, что суд, взыскав с ответчика сумму в размере 160 970 322 руб. в качестве долга вышел за пределы заявленных требований, нарушив процессуальные нормы, удовлетворил требования, не заявленные истцом.
Третье лицо в своей апелляционной жалобе просило решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований. В апелляционной жалобе третье лицо указывает на то, что судом неверно применены положения п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку сторонами фактически не исполнялось дополнительное соглашение N 1. Дополнительное соглашение к договору переуступки прав и обязанностей не подлежит применению и не считается заключенным, поскольку подлежало государственной регистрации. Отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения заявителем не обжаловался, что свидетельствует о признании истцом отсутствия прав на земельный участок с указанным в соглашении кадастровым номером. Также третьим лицом указано на неверность расчетов, произведенных судом.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представители истца в судебном заседании пояснили, что не согласны с доводами апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчика истцом указано на то, что доказанность или недоказанность фактического исполнения сторонами условий дополнительного соглашения не имеет значения, поскольку оно заключено в установленном законом порядке и подлежит исполнению. В решении судом прямо установлено отсутствие необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения, поскольку действующее законодательство на момент подписания этого соглашения не содержало такого требования. Судом верно отклонен довод о необходимости применения правовой позиции, изложенной в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 от 16.02.2011. Судом правильно применен расчет, представленный истцом. По мнению истца, судом первой инстанции применены нормы права, подлежащие применению, верно истолкованы обстоятельства дела.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца пояснил, что сумма 160 970 322 руб. фактически является для него убытками в виде реального ущерба.
Именно такие средства необходимы истцу для приобретения земельных участков площадью 62 га по причине неисполнения ответчиком условий пунктов 5, 6 дополнительного соглашения от 11.02.2011 к договору переуступки N 28.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 18.10.2007 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (арендодатель) и ГУП ОПХ "Исток" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N АЗФ 104/1022 (л.д. 37-42), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым N 66:41:00 00 000:0593, с местоположением: земельный участок расположен в восточной части кадастрового района "Екатеринбургский", с целевым использованием для сельскохозяйственного использования, общей площадью 15 792 038 кв. м (п. 1.1 договора).
Срок аренды участка устанавливается 15 лет (п. 2.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 44).
По акту приема-передачи земельный участок передан в аренду (л.д. 43).
Между ООО "Главсредуралстрой - Девелопмент" (сторона - 1) и ОАО "Центр малоэтажного строительства" (сторона - 2) 11.02.2011 заключен договор N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (л.д. 29-33), в соответствии с которым истец (сторона - 1) передал ответчику (сторона - 2) права и обязанности арендатора на земельный участок площадью 1 544 394 кв. м с кадастровым номером 66641:0614066:91, расположенный в восточной части кадастрового района "Екатеринбургский".
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что стоимость передаваемых прав и обязанностей определена в 1 000 000 руб.
Договор прошел процедуру государственной регистрации (л.д. 32).
Денежные средства в размере 1 000 000 руб. уплачены ответчиком истцу. Данный факт сторонами не оспаривается.
11.02.2011 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение N 1 к договору N 28 переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011 (л.д. 34-36), в соответствии с которым стоимость уступаемых прав и обязанностей арендатора увеличена на 239 000 000 руб. (п. 1 дополнительного соглашения), которые должны быть уплачены до 01.12.2012 (п. 3 дополнительного соглашения).
Пунктом 2 дополнительного соглашения предусмотрено, что оплата передаваемых прав осуществляется путем зачета в счет платы за подключение к инженерным объектам на вышеуказанном земельном участке.
Пунктами 5 и 6 дополнительного соглашения предусмотрено, что ответчик в течение 3-х месяцев с момента заключения договора обязуется провести землеустроительные работы по выделению отдельной условной части земельного участка площадью не более 62 гектаров и передать права и обязанности арендатора на выделенную часть земельного участка истцу.
Дополнительное соглашение N 1 от 11.02.2011 к договору N 28 от 11.02.2011 не прошло процедуру государственной регистрации.
Истец, ссылаясь на то, что предусмотренные договором переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011 и дополнительным соглашением от 11.02.2011 обязательства ответчиком не исполнены, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В силу п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Формы сделок определены в п. 1 ст. 158 ГК РФ, согласно которому сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Из материалов дела следует, что договор переуступки прав и обязанностей N 28 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Следовательно, в ЕГРП внесены сведения о смене арендатора в договоре аренды.
Предмет договора переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011 N 28 данным дополнительным соглашением сторонами договора изменен не был.
В данном случае судом первой инстанции правомерно с учетом разъяснений, данных в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", сделан вывод о том, что ответчик не вправе ссылаться на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения в своих отношениях с контрагентом по договору (п. 1 ст. 6 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 14 вышеназванного Постановления, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
При таких обстоятельствах, обязательства, принятые на себя ответчиком при заключении дополнительного соглашения N 1 к договору N 28 от 11.02.2011, должны быть исполнены.
Согласно условиям пунктов 1, 2, 3 дополнительного соглашения N 1 ответчик принял на себя следующие обязательства: в срок до 30.06.2012 завершить строительство инженерных сетей, в случае если строительство не завершено уплатить истцу 239 000 000 руб. до 01.12.2012.
Поскольку фактически строительство не завершено, у ответчика возникла обязанность уплатить сумму долга в размере 239 000 000 руб. в пользу истца.
Вместе с тем, исковые требования в части взыскания с ответчика 160 970 322 руб. в счет выделения и передачи истцу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2007 на отдельную условную часть земельного участка площадью 62 га из земельного участка 66:41:0614066:91 удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Лицо, требующее возмещения убытков, обязано доказать наличие состава правонарушения, включающего факт причинения убытков, в том числе их размер (реальных и/или составляющих упущенную выгоду), противоправность поведения причинителя вреда, выражающегося в действиях (бездействии), наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением лица и причинением убытков.
Удовлетворение исковых требований возможно при доказанности всей совокупности вышеуказанных условий.
Вместе с тем, истцом не доказано наличие совокупности вышеназванных условий для удовлетворения иска в данной части, в том числе размер убытков, а также причинно-следственная связь между действиями ответчика и причиненными убытками в порядке ст. 65 АПК РФ.
Пунктом 5 дополнительного соглашения предусмотрено, что сторона - 2 в течение 3-х месяцев с момента заключения договора, то есть не позднее 11.05.2011 обязуется провести землеустроительные работы по выделению отдельной условной части земельного участка площадью не более 62 гектаров из земельного участка площадью 1 544 394 кв. м с кадастровым номером условного участка 66:41:0614066:91.
Содержание пункта 5 дополнительного соглашения не связано с предметом договора переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011 N 28, в соответствии с которым передавались права и обязанности по договору аренды земельного участка от 18.10.2007.
По договору переуступки прав и обязанностей истцом переданы ответчику права и обязанности по договору аренды на весь земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:91 площадью 1 544 394 кв. м в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, являющийся учетной частью единого землепользования, площадью 15 792 038 кв. м, кадастровый номер 66:41:0000000:593.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Однако условия пункта 5 дополнительного соглашения не могут быть расценены как предварительный договор, поскольку данный пункт не содержит всех существенных условий для договора, на основании которого земельный участок площадью не более 62 га мог быть передан ответчиком истцу.
Кроме того, исчисление истцом убытков из расчета площади земельного участка 62 га неправомерно, так как эта площадь является ориентировочной.
Наличие иных обязательств ответчика по формированию в установленном законом порядке какого-либо земельного участка и последующей передаче этого земельного участка истцу материалами дела не подтверждено (ст. 65 АПК РФ).
При отсутствии у ответчика обязанности по передаче земельного участка площадью не более 62 га истцу у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения иска в части взыскания с ответчика 160 970 322 руб. ни как долга на основании дополнительного соглашения от 11.02.2011 N 1 к договору переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011 N 28, ни как убытков в порядке ст. 15 ГК РФ.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании ч. 2 ст. 270 АПК РФ.
Государственная пошлина по иску в сумме 200 000 руб. относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Государственная пошлина по апелляционным жалобам относится на их заявителей (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь ст. 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.11.2013 по делу N А60-26728/2013 изменить.
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с ОАО "Центр малоэтажного строительства" (ОГРН 1106671022281, ИНН 6671341095) в пользу ООО Главсредуралстрой - Девелопмент" (ОГРН 1106670009973, ИНН 6670289131) 239 000 000 (двести тридцать девять миллионов) руб. долга.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ОАО "Центр малоэтажного строительства" (ОГРН 1106671022281, ИНН 6671341095) в пользу ООО Главсредуралстрой - Девелопмент" (ОГРН 1106670009973, ИНН 6670289131) 200 000 (двести тысяч) руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Г.Л.ПАНЬКОВА
Судьи
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)