Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабунским А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эверест",
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31 марта 2014 года по делу N А12-400/2014 (судья Зотова Н.П.),
по иску Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299),
к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (ИНН 3447027015, ОГРН 1083461002965),
о взыскании 3 772 977 руб. 38 коп.,
установил:
Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Мингосимущество Волгоградской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (далее - ООО "Эверест", ответчик) о взыскании 3 772 977 руб. 38 коп., из которых 3 557 425 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.11.2013, 215 551 руб. 76 коп. пени за период с 20.09.2009 по 19.11.2013.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 31 марта 2014 года с ООО "Эверест" в пользу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области взысканы 1 127 945 руб. 87 коп., из которых 1 077 945 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате, 50 000 руб. пени.
В остальной части исковых требований отказано.
С ООО "Эверест" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 800 руб.
Ответчик не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда от 31 марта 2014 года в части, удовлетворенной судом, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
По мнению ответчика, суд первой инстанции неправомерно удовлетворил исковые требования в части, поскольку истцом был произведен неверный расчет и за 2011 год и за 2012 год. Коэффициент индексации неправомерно применен арендодателем и за этот спорный период.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещены.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статьи 266, статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит.
Как следует из материалов дела, 21.01.2009 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Управляющая компания "Недвижимость и Консалтинг", правопреемником которого является ООО "Эверест", (Арендатор) заключен договор N 8420 аренды земельного участка
В соответствии с Законом Волгоградской области от 06.04.2012 N 33-ОД "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" и Постановлением Правительства Волгоградской обл. от 17.04.2012 N 28-п "Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" Арендодателем по договору становится Мингосимущество Волгоградской области.
По условиям договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды на 3 года земельный участок из земель населенных пунктов, учетный номер 2-114-71, кадастровый номер 34:34:020099:61, общей площадью 6 805 кв. м, расположенный по адресу: Волгоград, Краснооктябрьский район, пр-кт им. В.И. Ленина, 67 л, для строительства капитального объекта - комплекса административных зданий.
Срок действия договора сторонами определен с 18.12.2008 по 18.12.2011 (пункты 1. 1. и 2. 1. договора).
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается материалами дела.
Изменением от 03.03.2009 к договору срок действия договора продлен сторонами до 03.03.2015.
На основании пункта 2. 4. договора Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с п. 2.11. раздела 2 договора.
В соответствии с расчетом, приложенном к договору, размер арендной платы составляет 860 864 руб. 82 коп. в год (71 738 руб. 74 коп. в месяц).
За неполный месяц арендная плата исчисляется из расчета 1/30 части месячной арендной платы за каждый день пользования участком (п. 2. 7. договора).
На основании п. 2. 6. договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.
В соответствие с п. 2.11. договора размер арендной платы по договору является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы, предстоящей к оплате.
Как следует из материалов дела, размер арендной платы неоднократно изменялся.
Извещением от 26.01.2011 к договору размер арендной платы с 01.01.2011 г. составлял 916 821 руб. 03 коп. в год (76 401 руб. 75 коп. в месяц).
Извещением от 05.03.2012 к договору размер арендной платы с 01.01.2012 г. составлял 971 916 руб. 38 коп. в год (80 993 руб. 03 коп. в месяц).
Извещением от 19.08.2013 к договору размер арендной платы с 01.01.2013 г. стал составлять 4 855 035 руб. 60 коп. в год (404 586 руб. 30 коп. в месяц).
Ответчиком условия договора в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, в результате чего задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 составила 3 557 425 руб. 62 коп., с учетом частичной оплаты, произведенной ответчиком, что послужило основанием обращения истца с настоящим иском в суд первой инстанции.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Правоотношения сторон регулируются ст. 606 - 625 ГК РФ.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 (опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012) определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок, кадастровый номер 34:34:020099:61, общей площадью 6 805 кв. м, расположенный по адресу: Волгоград, Краснооктябрьский район, пр-кт им. В.И. Ленина, 67 л, относится к категории земель - земли городских поселений.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае Договор заключен в 2009 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, ЗК РФ, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не опровергнуто ответчиком, ООО "Эверест" в нарушение условий заключенного с Министерством договора аренды земельного участка не своевременно вносило арендную плату за пользование земельным участком, в связи с чем за период за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 образовалась задолженность по оплате арендной платы в сумме 3 557 425 руб. 62 коп.
Расчет годовой арендной платы за 2013 год, произведен истцом по формуле:
- А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки х 2 где;
- А - годовой размер арендной платы,
- КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;
- Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;
- Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объекта;
- Ккан - коэффициент категории арендатора;
- Ки - коэффициент инфляции:
2 - коэффициент за нарушение сроков отведенных для строительства объекта.
В соответствии с расчетом истца, указанным в извещении об изменении размера арендной платы, сумма годовой арендной платы по Договору в 2013 году составила 4 855 035 руб. 60 коп.
Проверяя правильность исчисления задолженности по арендной плате за период с января по ноябрь 2013 года, суд первой инстанции установил, что расчет арендной платы за спорный период истцом произведен не верно.
Руководствуясь положениями пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582), постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", которым изменена кадастровая стоимость спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу о необходимости исходить при расчете арендной платы за 2013 год из утвержденной в установленном законом порядке кадастровой стоимости земельного участка с 01 января 2013 года в размере 143 343 242 руб., исключив применение коэффициента индексации.
Также судом первой инстанции установлено, что истец при расчете задолженности арендной платы в спорном периоде в формуле расчета применил коэффициент 2 - за нарушение сроков, отведенных для строительства объекта, введенный Постановлением Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 4 ГК РФ, согласно которым акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после их ведения в действие, сделал вывод о неправомерности распространения действия Постановления Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012 на отношения, возникшие с 06.11.2009, то есть до даты принятия нормативного-правового акта, устанавливающего увеличение размера арендной платы в два раза при наступлении конкретного случая.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о неправомерности использования истцом вышеназванного коэффициента при расчете арендной платы в спорном периоде.
Пунктом 2.1.5 Постановления Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012 установлено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), которым в соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При установлении порядка определения размера арендной платы органы местного самоуправления и органы государственной власти субъектов Российской Федерации должны руководствоваться указанными Основными принципами.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе установить порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности субъектов Российской Федерации, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. При этом указанный порядок должен соответствовать установленным Постановлением N 582 Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены, в том числе, принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, соблюдения баланса интересов хозяйствующих субъектов предпринимательской деятельности.
Согласно принципу предсказуемости расчета размера арендной платы случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, должны быть закреплены в нормативном правовом акте соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Названные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а, согласно его требованиям, подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены, поэтому нормативные акты, устанавливающие порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, должны соответствовать указанным принципам и ориентирам.
В данном конкретном случае, при заключении спорного Договора отсутствовал нормативный правовой акт, закрепляющий спорный коэффициент, коэффициент 2, предусматривающий увеличение размера арендной платы в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка не введены в эксплуатацию отсутствовал и в формуле расчета арендной платы.
По сути, применение при расчете арендной платы указанного коэффициента наступает при определенном условии, а именно невведении в эксплуатацию объектов недвижимости на земельном участке по истечении трехгодичного срока, которое Арендатор при заключении спорного Договора не мог разумно предвидеть и возможно Договор вообще не был бы им заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Исходя из изложенного, расчет арендной платы за пользование вышеназванным земельным участком, произведенный истцом с применением коэффициента 2, введенного Постановлением Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012, нарушает принцип предсказуемости определения арендной платы, а потому не может быть признан правомерным.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в спорном периоде, заявленном истцом ко взысканию, Арендатор должен был уплатить арендную плату в сумме 1 077 945 руб. 87 коп.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правомерно счел требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате подлежащими частичному удовлетворению в сумме 1 077 945 руб. 87 коп., в остальной части иска отказал.
Согласно ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам.
В пункте 2.12. указанного выше договора стороны предусмотрели взыскание неустойки с арендатора в размере 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, что не противоречит нормам гражданского законодательства и воле сторон.
Согласно представленного истцом расчета, ответчику начислены пени за просрочку платежей с 20.09.2009 по 19.11.2013 в размере 215 551 руб. 76 коп.
Поскольку судом первой инстанции требование о взыскании задолженности по арендной плате было удовлетворено в части, с ответчика правомерно взыскана неустойка за заявленный период в размере 50 000 руб. В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежали, в связи с чем обоснованно отклонены арбитражным судом.
Доводы апелляционной жалобы о неправильности расчета пени за 2011 и 2012 годы, поскольку в указанный период истец также неправомерно применил коэффициент индексации, подлежит отклонению на основании следующего.
Порядок расчета арендных платежей за земли, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), установлен Постановлением N 582.
В соответствии с пунктом 9 Постановления N 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте настоящих правил, не проводится.
Поскольку в 2011 и в 2012 году кадастровая стоимость спорного земельного участка не менялась, положения указанного пункта Правил правомерно не были применены судом первой инстанции в отношении указанных спорных периодов.
Разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием для отмены судебного акта.
Апелляционную жалобу ООО "Эверест" следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31 марта 2014 года по делу N А12-400/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.06.2014 ПО ДЕЛУ N А12-400/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2014 г. по делу N А12-400/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабунским А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эверест",
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31 марта 2014 года по делу N А12-400/2014 (судья Зотова Н.П.),
по иску Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299),
к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (ИНН 3447027015, ОГРН 1083461002965),
о взыскании 3 772 977 руб. 38 коп.,
установил:
Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Мингосимущество Волгоградской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (далее - ООО "Эверест", ответчик) о взыскании 3 772 977 руб. 38 коп., из которых 3 557 425 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.11.2013, 215 551 руб. 76 коп. пени за период с 20.09.2009 по 19.11.2013.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 31 марта 2014 года с ООО "Эверест" в пользу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области взысканы 1 127 945 руб. 87 коп., из которых 1 077 945 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате, 50 000 руб. пени.
В остальной части исковых требований отказано.
С ООО "Эверест" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 800 руб.
Ответчик не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда от 31 марта 2014 года в части, удовлетворенной судом, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
По мнению ответчика, суд первой инстанции неправомерно удовлетворил исковые требования в части, поскольку истцом был произведен неверный расчет и за 2011 год и за 2012 год. Коэффициент индексации неправомерно применен арендодателем и за этот спорный период.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещены.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статьи 266, статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит.
Как следует из материалов дела, 21.01.2009 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Управляющая компания "Недвижимость и Консалтинг", правопреемником которого является ООО "Эверест", (Арендатор) заключен договор N 8420 аренды земельного участка
В соответствии с Законом Волгоградской области от 06.04.2012 N 33-ОД "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" и Постановлением Правительства Волгоградской обл. от 17.04.2012 N 28-п "Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" Арендодателем по договору становится Мингосимущество Волгоградской области.
По условиям договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды на 3 года земельный участок из земель населенных пунктов, учетный номер 2-114-71, кадастровый номер 34:34:020099:61, общей площадью 6 805 кв. м, расположенный по адресу: Волгоград, Краснооктябрьский район, пр-кт им. В.И. Ленина, 67 л, для строительства капитального объекта - комплекса административных зданий.
Срок действия договора сторонами определен с 18.12.2008 по 18.12.2011 (пункты 1. 1. и 2. 1. договора).
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается материалами дела.
Изменением от 03.03.2009 к договору срок действия договора продлен сторонами до 03.03.2015.
На основании пункта 2. 4. договора Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с п. 2.11. раздела 2 договора.
В соответствии с расчетом, приложенном к договору, размер арендной платы составляет 860 864 руб. 82 коп. в год (71 738 руб. 74 коп. в месяц).
За неполный месяц арендная плата исчисляется из расчета 1/30 части месячной арендной платы за каждый день пользования участком (п. 2. 7. договора).
На основании п. 2. 6. договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.
В соответствие с п. 2.11. договора размер арендной платы по договору является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы, предстоящей к оплате.
Как следует из материалов дела, размер арендной платы неоднократно изменялся.
Извещением от 26.01.2011 к договору размер арендной платы с 01.01.2011 г. составлял 916 821 руб. 03 коп. в год (76 401 руб. 75 коп. в месяц).
Извещением от 05.03.2012 к договору размер арендной платы с 01.01.2012 г. составлял 971 916 руб. 38 коп. в год (80 993 руб. 03 коп. в месяц).
Извещением от 19.08.2013 к договору размер арендной платы с 01.01.2013 г. стал составлять 4 855 035 руб. 60 коп. в год (404 586 руб. 30 коп. в месяц).
Ответчиком условия договора в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, в результате чего задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 составила 3 557 425 руб. 62 коп., с учетом частичной оплаты, произведенной ответчиком, что послужило основанием обращения истца с настоящим иском в суд первой инстанции.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Правоотношения сторон регулируются ст. 606 - 625 ГК РФ.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 (опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012) определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок, кадастровый номер 34:34:020099:61, общей площадью 6 805 кв. м, расположенный по адресу: Волгоград, Краснооктябрьский район, пр-кт им. В.И. Ленина, 67 л, относится к категории земель - земли городских поселений.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае Договор заключен в 2009 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, ЗК РФ, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не опровергнуто ответчиком, ООО "Эверест" в нарушение условий заключенного с Министерством договора аренды земельного участка не своевременно вносило арендную плату за пользование земельным участком, в связи с чем за период за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 образовалась задолженность по оплате арендной платы в сумме 3 557 425 руб. 62 коп.
Расчет годовой арендной платы за 2013 год, произведен истцом по формуле:
- А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки х 2 где;
- А - годовой размер арендной платы,
- КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;
- Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;
- Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объекта;
- Ккан - коэффициент категории арендатора;
- Ки - коэффициент инфляции:
2 - коэффициент за нарушение сроков отведенных для строительства объекта.
В соответствии с расчетом истца, указанным в извещении об изменении размера арендной платы, сумма годовой арендной платы по Договору в 2013 году составила 4 855 035 руб. 60 коп.
Проверяя правильность исчисления задолженности по арендной плате за период с января по ноябрь 2013 года, суд первой инстанции установил, что расчет арендной платы за спорный период истцом произведен не верно.
Руководствуясь положениями пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582), постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", которым изменена кадастровая стоимость спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу о необходимости исходить при расчете арендной платы за 2013 год из утвержденной в установленном законом порядке кадастровой стоимости земельного участка с 01 января 2013 года в размере 143 343 242 руб., исключив применение коэффициента индексации.
Также судом первой инстанции установлено, что истец при расчете задолженности арендной платы в спорном периоде в формуле расчета применил коэффициент 2 - за нарушение сроков, отведенных для строительства объекта, введенный Постановлением Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 4 ГК РФ, согласно которым акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после их ведения в действие, сделал вывод о неправомерности распространения действия Постановления Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012 на отношения, возникшие с 06.11.2009, то есть до даты принятия нормативного-правового акта, устанавливающего увеличение размера арендной платы в два раза при наступлении конкретного случая.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о неправомерности использования истцом вышеназванного коэффициента при расчете арендной платы в спорном периоде.
Пунктом 2.1.5 Постановления Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012 установлено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), которым в соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При установлении порядка определения размера арендной платы органы местного самоуправления и органы государственной власти субъектов Российской Федерации должны руководствоваться указанными Основными принципами.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе установить порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности субъектов Российской Федерации, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. При этом указанный порядок должен соответствовать установленным Постановлением N 582 Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены, в том числе, принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, соблюдения баланса интересов хозяйствующих субъектов предпринимательской деятельности.
Согласно принципу предсказуемости расчета размера арендной платы случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, должны быть закреплены в нормативном правовом акте соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Названные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а, согласно его требованиям, подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены, поэтому нормативные акты, устанавливающие порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, должны соответствовать указанным принципам и ориентирам.
В данном конкретном случае, при заключении спорного Договора отсутствовал нормативный правовой акт, закрепляющий спорный коэффициент, коэффициент 2, предусматривающий увеличение размера арендной платы в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка не введены в эксплуатацию отсутствовал и в формуле расчета арендной платы.
По сути, применение при расчете арендной платы указанного коэффициента наступает при определенном условии, а именно невведении в эксплуатацию объектов недвижимости на земельном участке по истечении трехгодичного срока, которое Арендатор при заключении спорного Договора не мог разумно предвидеть и возможно Договор вообще не был бы им заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Исходя из изложенного, расчет арендной платы за пользование вышеназванным земельным участком, произведенный истцом с применением коэффициента 2, введенного Постановлением Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012, нарушает принцип предсказуемости определения арендной платы, а потому не может быть признан правомерным.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в спорном периоде, заявленном истцом ко взысканию, Арендатор должен был уплатить арендную плату в сумме 1 077 945 руб. 87 коп.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правомерно счел требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате подлежащими частичному удовлетворению в сумме 1 077 945 руб. 87 коп., в остальной части иска отказал.
Согласно ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам.
В пункте 2.12. указанного выше договора стороны предусмотрели взыскание неустойки с арендатора в размере 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, что не противоречит нормам гражданского законодательства и воле сторон.
Согласно представленного истцом расчета, ответчику начислены пени за просрочку платежей с 20.09.2009 по 19.11.2013 в размере 215 551 руб. 76 коп.
Поскольку судом первой инстанции требование о взыскании задолженности по арендной плате было удовлетворено в части, с ответчика правомерно взыскана неустойка за заявленный период в размере 50 000 руб. В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежали, в связи с чем обоснованно отклонены арбитражным судом.
Доводы апелляционной жалобы о неправильности расчета пени за 2011 и 2012 годы, поскольку в указанный период истец также неправомерно применил коэффициент индексации, подлежит отклонению на основании следующего.
Порядок расчета арендных платежей за земли, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), установлен Постановлением N 582.
В соответствии с пунктом 9 Постановления N 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте настоящих правил, не проводится.
Поскольку в 2011 и в 2012 году кадастровая стоимость спорного земельного участка не менялась, положения указанного пункта Правил правомерно не были применены судом первой инстанции в отношении указанных спорных периодов.
Разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием для отмены судебного акта.
Апелляционную жалобу ООО "Эверест" следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31 марта 2014 года по делу N А12-400/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)