Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Быков А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Зашихиной Н.Г.,
судей областного суда Полыга В.А., Усовой Е.И.,
при секретаре К.Д.,
рассмотрела в судебном заседании 25 декабря 2013 года
дело по апелляционным жалобам представителя Администрации Омского муниципального района Омской области К.Н., ответчика Е. на заочное решение Омского суда Омской области от 02 октября 2013 года, которым постановлено: "Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к Е. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.
Взыскать с Е. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от <...> N <...> в размере <...>, в счет неустойки по договору <...>, а всего взыскать <...>.
Взыскать с Е. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...>".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Усовой Е.И., судебная коллегия
установила:
Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с иском к Е. о взыскании задолженности по договору аренды.
В обоснование заявленных требований указала, что между Омским муниципальным районом Омской области (Арендодателем) и Е. (Арендатором) заключен договор аренды N <...> от <...>, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: Омская область, <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области <...>, передан Арендатору по акту приема-передачи от <...>.
Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что величина годовой арендной платы рассчитывается по формуле, и составляет <...> в квартал, при кадастровой стоимости участка <...>.
Кроме того, договором определено, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с момента вступления этих актов в силу.
В случае уплаты Арендатором арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету.
Согласно п. 5.1 договора арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального района.
В связи с изданием приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" (вступившим в законную силу с 01.01.2012), а также согласно сведениям, представленным Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области (письмо от 08.08.2013 N 11454), Арендодателем осуществлен перерасчет арендной платы.
<...> ответчик обратился к истцу с заявлением о расторжении договора аренды N <...> от <...> и предоставлении земельного участка в собственность.
Вместе с тем, у ответчика образовалась задолженность по договору аренды, которая до настоящего времени не погашена.
Согласно пункту 7.2 договора аренды, в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачивается пени в размере 0, 50 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Просили взыскать с Е. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды N <...> от <...> в сумме <...>, в том числе: <...> - задолженность по арендной плате, <...> - неустойка.
В судебном заседании представитель Администрации Омского муниципального района Омской области К.Н. требования поддержала.
Извещенная надлежащим образом ответчик Е. в судебном заседании участия не принимала, представила письменные возражения, где требования не признала.
Указала, что Приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области", вступивший в силу 01.01.2012, изменивший кадастровую стоимость предоставленного ей в аренду земельного участка, установив ее в размере <...>, не является публичным, а потому узнать из СМИ об этом она не могла.
Истец не уведомил ее о существенном изменении кадастровой стоимости (в 11,24 раза), при том, что направление Арендатору уведомления об изменении кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы прямо предусмотрено п. 2.1 договора N <...> от <...>.
Соглашение об изменении размера арендной платы с ней не заключалось.
Квитанции об уплате арендных платежей по <...> года не учтены истцом при исчислении задолженности.
<...> ответчик обратилась к Главе Омского муниципального района Д. с заявлением о прекращении права аренды земельного участка и передаче в собственность.
Заявление принято <...>, договор купли-продажи заключен лишь <...>, при том что срок оформления документов составляет 1 месяц.
Полагала, что в случае своевременного оформления документов ее обязанность по уплате вносить арендные платежи сменилась бы обязанностью уплаты налога на землю, что существенно различается по стоимости.
Требование о взыскании неустойки полагала необоснованным, поскольку факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору отсутствует. О наличии задолженности узнала после обращения истца в суд, до этого арендную плату вносила своевременно по квитанциям, выставленным бухгалтерией Администрации.
Просила учесть, что воспитывает двух несовершеннолетних детей, находится в отпуске по уходу за ребенком, земельный участок предоставлен семье по программе "Молодая семья". Участок приведен в соответствие с целевым назначением, построен дом, что потребовало значительных материальных затрат.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Администрации Омского муниципального района Омской области К.Н. с решением Омского районного суда Омской области не согласилась в части отказа в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей за период с <...> по дату заключения договора купли-продажи.
Полагала, что на дату рассмотрения иска право собственности Е. зарегистрировано не было, а потому установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы суд не вправе.
Ответчик Е. с решением также не согласилась, указывая, что задолженность по уплате арендных платежей образовалась по причине ненадлежащего исполнения должностных обязанностей сотрудниками Администрации Омского муниципального района.
Также полагала необоснованным взыскание с нее неустойки, поскольку до обращения истца в суд с настоящими требованиями о наличии задолженности она не знала. Отметила, что в резолютивной части решения (во втором абзаце) ошибочно указан номер договора N <...>.
Представила возражения на апелляционную жалобу представителя Администрации Омского муниципального района Омской области К.Н., в которой просила в удовлетворении жалобы истца отказать.
Выслушав стороны, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает, что имеются основания для изменения постановленного судом первой инстанции решения по следующим основаниям.
Разрешая требования истца о взыскании арендной платы за весь период действия договора суд первой инстанции посчитал, что ответчик должен уплачивать задолженность с момента заключения договора и по истечении месяца с даты получения истцом заявления о передаче земельного участка в собственность.
Судебная коллегия полагает данные выводы суда ошибочными, основанными на неверном толковании норм материального права.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Из материалов дела усматривается, что ответчик пользование арендованным имуществом не прекращала.
Учитывая изложенное, а также руководствуясь приведенными нормами права, судебная коллегия полагает, что обязанность арендатора земельного участка из категории земель населенных пунктов по внесению арендной платы прекращается исключительно с момента государственной регистрации перехода права собственности на землю.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в этой части подлежит изменению, требования истца удовлетворению в полном объеме с исключением из суммы задолженности, уплаченной ответчиком арендной платы в сумме <...>.
Таким образом, с ответчика подлежит взысканию задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от <...> в размере <...>.
Оспаривая решение суда, ответчица просила о снижении неустойки, указывая на бездействие истца, рассматривавшего ее заявление о предоставлении земельного участка в собственность в период с <...> по <...>.
Кроме того, в обоснование заявленного ходатайства ответчица ссылалась на тяжелое материальное положение, факт нахождения в отпуске по уходу за ребенком.
Из материалов дела усматривается, что ответчица в <...> году арендную плату за земельный участок не вносила, последний платеж на сумму <...> был осуществлен за период с <...> по <...>.
В суде апелляционной инстанции ответчица пояснила, что работники истца предложили ей оформить дом в собственность, после чего подать заявление о передаче земельного участка в собственность, в связи с чем она и не вносила арендную плату за <...> годы.
Представитель истца пояснил, что об изменении кадастровой стоимости земельного участка и, соответственно, изменении размера арендной платы, арендатор не извещался, полагал, что эту информацию арендатор должен получить самостоятельно из открытых источников.
Судебная коллегия полагает данные доводы несостоятельными, поскольку согласно п. 2.1 договора для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях нормативных актов с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин.
Таким образом, коллегия полагает, что оснований для взыскания неустойки по задолженности по арендной плате исчисленной в связи увеличением кадастровой стоимости не имеется.
В то же время имеются основания для взыскания неустойки в связи с неуплатой арендной платы в ранее установленном сторонами договора размере за период <...> годы.
В соответствии с п. 7.1 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,50% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить займодавцу, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Учитывая приведенные обстоятельства, ходатайство ответчика, представленные им в материалы дела документы о наличии иждивенцев и размере заработной платы, судебная коллегия полагает, что имеются предусмотренные ст. 333 ГК РФ основания для снижения размера неустойки до <...>.
В связи с изменением подлежащей взысканию суммы задолженности по арендной плате и неустойке с ответчика в доход местного бюджета взыскивается государственная пошлина <...>.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда,
решение Омского районного суда Омской области от <...> изменить в части.
Взыскать с Е. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от <...> в размере <...>, в счет неустойки по договору <...>, в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...>".
В остальной части оставить решение без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.12.2013 ПО ДЕЛУ N 33-8663/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 декабря 2013 г. по делу N 33-8663/13
Председательствующий: Быков А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Зашихиной Н.Г.,
судей областного суда Полыга В.А., Усовой Е.И.,
при секретаре К.Д.,
рассмотрела в судебном заседании 25 декабря 2013 года
дело по апелляционным жалобам представителя Администрации Омского муниципального района Омской области К.Н., ответчика Е. на заочное решение Омского суда Омской области от 02 октября 2013 года, которым постановлено: "Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к Е. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.
Взыскать с Е. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от <...> N <...> в размере <...>, в счет неустойки по договору <...>, а всего взыскать <...>.
Взыскать с Е. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...>".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Усовой Е.И., судебная коллегия
установила:
Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с иском к Е. о взыскании задолженности по договору аренды.
В обоснование заявленных требований указала, что между Омским муниципальным районом Омской области (Арендодателем) и Е. (Арендатором) заключен договор аренды N <...> от <...>, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: Омская область, <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области <...>, передан Арендатору по акту приема-передачи от <...>.
Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что величина годовой арендной платы рассчитывается по формуле, и составляет <...> в квартал, при кадастровой стоимости участка <...>.
Кроме того, договором определено, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с момента вступления этих актов в силу.
В случае уплаты Арендатором арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету.
Согласно п. 5.1 договора арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального района.
В связи с изданием приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" (вступившим в законную силу с 01.01.2012), а также согласно сведениям, представленным Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области (письмо от 08.08.2013 N 11454), Арендодателем осуществлен перерасчет арендной платы.
<...> ответчик обратился к истцу с заявлением о расторжении договора аренды N <...> от <...> и предоставлении земельного участка в собственность.
Вместе с тем, у ответчика образовалась задолженность по договору аренды, которая до настоящего времени не погашена.
Согласно пункту 7.2 договора аренды, в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачивается пени в размере 0, 50 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Просили взыскать с Е. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды N <...> от <...> в сумме <...>, в том числе: <...> - задолженность по арендной плате, <...> - неустойка.
В судебном заседании представитель Администрации Омского муниципального района Омской области К.Н. требования поддержала.
Извещенная надлежащим образом ответчик Е. в судебном заседании участия не принимала, представила письменные возражения, где требования не признала.
Указала, что Приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области", вступивший в силу 01.01.2012, изменивший кадастровую стоимость предоставленного ей в аренду земельного участка, установив ее в размере <...>, не является публичным, а потому узнать из СМИ об этом она не могла.
Истец не уведомил ее о существенном изменении кадастровой стоимости (в 11,24 раза), при том, что направление Арендатору уведомления об изменении кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы прямо предусмотрено п. 2.1 договора N <...> от <...>.
Соглашение об изменении размера арендной платы с ней не заключалось.
Квитанции об уплате арендных платежей по <...> года не учтены истцом при исчислении задолженности.
<...> ответчик обратилась к Главе Омского муниципального района Д. с заявлением о прекращении права аренды земельного участка и передаче в собственность.
Заявление принято <...>, договор купли-продажи заключен лишь <...>, при том что срок оформления документов составляет 1 месяц.
Полагала, что в случае своевременного оформления документов ее обязанность по уплате вносить арендные платежи сменилась бы обязанностью уплаты налога на землю, что существенно различается по стоимости.
Требование о взыскании неустойки полагала необоснованным, поскольку факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору отсутствует. О наличии задолженности узнала после обращения истца в суд, до этого арендную плату вносила своевременно по квитанциям, выставленным бухгалтерией Администрации.
Просила учесть, что воспитывает двух несовершеннолетних детей, находится в отпуске по уходу за ребенком, земельный участок предоставлен семье по программе "Молодая семья". Участок приведен в соответствие с целевым назначением, построен дом, что потребовало значительных материальных затрат.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Администрации Омского муниципального района Омской области К.Н. с решением Омского районного суда Омской области не согласилась в части отказа в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей за период с <...> по дату заключения договора купли-продажи.
Полагала, что на дату рассмотрения иска право собственности Е. зарегистрировано не было, а потому установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы суд не вправе.
Ответчик Е. с решением также не согласилась, указывая, что задолженность по уплате арендных платежей образовалась по причине ненадлежащего исполнения должностных обязанностей сотрудниками Администрации Омского муниципального района.
Также полагала необоснованным взыскание с нее неустойки, поскольку до обращения истца в суд с настоящими требованиями о наличии задолженности она не знала. Отметила, что в резолютивной части решения (во втором абзаце) ошибочно указан номер договора N <...>.
Представила возражения на апелляционную жалобу представителя Администрации Омского муниципального района Омской области К.Н., в которой просила в удовлетворении жалобы истца отказать.
Выслушав стороны, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает, что имеются основания для изменения постановленного судом первой инстанции решения по следующим основаниям.
Разрешая требования истца о взыскании арендной платы за весь период действия договора суд первой инстанции посчитал, что ответчик должен уплачивать задолженность с момента заключения договора и по истечении месяца с даты получения истцом заявления о передаче земельного участка в собственность.
Судебная коллегия полагает данные выводы суда ошибочными, основанными на неверном толковании норм материального права.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Из материалов дела усматривается, что ответчик пользование арендованным имуществом не прекращала.
Учитывая изложенное, а также руководствуясь приведенными нормами права, судебная коллегия полагает, что обязанность арендатора земельного участка из категории земель населенных пунктов по внесению арендной платы прекращается исключительно с момента государственной регистрации перехода права собственности на землю.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в этой части подлежит изменению, требования истца удовлетворению в полном объеме с исключением из суммы задолженности, уплаченной ответчиком арендной платы в сумме <...>.
Таким образом, с ответчика подлежит взысканию задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от <...> в размере <...>.
Оспаривая решение суда, ответчица просила о снижении неустойки, указывая на бездействие истца, рассматривавшего ее заявление о предоставлении земельного участка в собственность в период с <...> по <...>.
Кроме того, в обоснование заявленного ходатайства ответчица ссылалась на тяжелое материальное положение, факт нахождения в отпуске по уходу за ребенком.
Из материалов дела усматривается, что ответчица в <...> году арендную плату за земельный участок не вносила, последний платеж на сумму <...> был осуществлен за период с <...> по <...>.
В суде апелляционной инстанции ответчица пояснила, что работники истца предложили ей оформить дом в собственность, после чего подать заявление о передаче земельного участка в собственность, в связи с чем она и не вносила арендную плату за <...> годы.
Представитель истца пояснил, что об изменении кадастровой стоимости земельного участка и, соответственно, изменении размера арендной платы, арендатор не извещался, полагал, что эту информацию арендатор должен получить самостоятельно из открытых источников.
Судебная коллегия полагает данные доводы несостоятельными, поскольку согласно п. 2.1 договора для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях нормативных актов с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин.
Таким образом, коллегия полагает, что оснований для взыскания неустойки по задолженности по арендной плате исчисленной в связи увеличением кадастровой стоимости не имеется.
В то же время имеются основания для взыскания неустойки в связи с неуплатой арендной платы в ранее установленном сторонами договора размере за период <...> годы.
В соответствии с п. 7.1 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,50% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить займодавцу, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Учитывая приведенные обстоятельства, ходатайство ответчика, представленные им в материалы дела документы о наличии иждивенцев и размере заработной платы, судебная коллегия полагает, что имеются предусмотренные ст. 333 ГК РФ основания для снижения размера неустойки до <...>.
В связи с изменением подлежащей взысканию суммы задолженности по арендной плате и неустойке с ответчика в доход местного бюджета взыскивается государственная пошлина <...>.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда,
определила:
решение Омского районного суда Омской области от <...> изменить в части.
Взыскать с Е. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от <...> в размере <...>, в счет неустойки по договору <...>, в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...>".
В остальной части оставить решение без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)