Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителя:
истца - Чикириной Р.Г., доверенность от 16.10.2014 N 18784/кзио-исх,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.05.2014 (судья Никулина И.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-29702/2013
по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ИНН 1655065674, ОГРН 1061655000582) к обществу с ограниченной ответственностью "ФАЛДА", г. Казань (ИНН 1658146096, ОГРН 1131690025697), обществу с ограниченной ответственностью "ИНТЕР", г. Казань (ИНН 1659123912, ОГРН 1121690072525) о взыскании 8 333 910,25 руб. задолженности, пени, расторжении договора аренды и изъятии земельного участка,
установил:
муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Базис" (далее - ООО "Авто-Базис") о взыскании 8 333 910,25 руб. задолженности, пени, расторжении договора аренды от 28.10.2010, изъятии земельного участка (кадастровый номер 16:50:16 03 05:0182), площадью 2354 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Ю.Фучика, и передаче его по акту приема-передачи.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.03.2014 на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с реорганизацией ответчика, произведено процессуальное правопреемство ООО "Авто-Базис" на его правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "ФАЛДА" (далее - ООО "ФАЛДА"). На основании статьи 46 АПК РФ к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕР" (далее - ООО "ИНТЕР").
До принятия судебного акта по делу истец на основании статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования в части взыскания долга к каждому из ответчиков и просил взыскать: с ООО "Авто-Базис" - 4 440 687,02 руб. долга по арендной плате за период с 15.12.2010 по 31.03.2013 и 3 465 612,33 руб. пени за период с 15.12.2010 по 31.03.2014; с ООО "ИНТЕР" - 1 776 263,34 руб. долга по арендной плате за период с 01.04.2013 по 31.03.2014 и 346 561,14 руб. пени за период с 15.04.2013 по 31.03.2014.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.05.2014 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "ФАЛДА" в пользу Комитета взыскано 4 120 406 руб. 97 коп. долга по арендной плате и 2 719 096 руб. 91 коп. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований к ООО "ФАЛДА" отказано.
С ООО "ИНТЕР" в пользу Комитета взыскано 929 471 руб. 94 коп. долга по арендной плате и 181 346 руб. 33 коп. пени. Исковые требования к ООО "ИНТЕР" в части расторжения договора аренды оставлены без рассмотрения, а в остальной части - без удовлетворения.
С ООО "ФАЛДА" взыскано 53 586,38 руб., с ООО "ИНТЕР" - 17 589,39 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Комитет обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования в части взыскания долга по договору аренды, уточненные заявителем от 26.03.2014 N 7723/кзио-исх удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 16.12.2014 до 23.12.2014. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения исходя из нижеследующего.
Как установлено судом, на основании постановления руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 09.09.2010 N 8086, между Комитетом (арендодатель) и ООО "Авто-Базис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.10.2010 N 14952, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 2354 кв. м, кадастровый номер 16:50:16 03 05:0182, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 14а (литера Б), сроком на 11 месяцев, до 08.08.2011.
Целевым назначением земельного участка является размещение не законченного строительством здания мастерской (пункт 1.4.1 договора).
По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2.7 договора, договор аренды земельного участка от 28.10.2010 N 14952 был возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.
Согласно пункту 5.2.6 договора арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату (в том числе за время просрочки возврата участка) в размере, порядке и в сроки, установленные договором, приложениями и последующими изменениями и дополнениями к ним, а также уведомлениями арендодателя.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца в размере, указанном в приложении к договору путем перечисления полной суммы.
В случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор оплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 3.5 договора).
Согласно акту обследования земельного участка от 24.10.2012 N 798, составленному главным специалистом отдела муниципального земельного контроля Комитета, на арендуемом ООО "Авто-Базис" земельном участке расположено здание действующей автомойки, автостоянка, а также два торговых павильона.
На основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 13.03.2013 за ООО "ИНТЕР" зарегистрировано право собственности на двухэтажное здание автомойки площадью 248,7 кв. м, N 17386, литера В, расположенной на вышеуказанном земельном участке, ранее принадлежащей ООО "Авто-Базис". Основанием для регистрации права собственности послужило соглашение о предоставлении отступного от 20.02.2013.
Впоследствии ООО "ИНТЕР" произвело перепрофилирование указанного объекта недвижимости, назначением которого стало производственно-административное здание, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.01.2014.
Комитет, указывая, что ответчиками в нарушение норм права, регулирующих арендные отношения, и условий договора ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 отметил, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, влечет изменение условий договора арендной платы без внесения изменений в его текст.
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" утвержден Порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан, и государственная собственность на которые не разграничена.
Пунктом 2.1 указанного Порядка установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле: А = Рс х Кф, где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - размер ставки земельного налога (на основании решения Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге"); Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении N 1 к настоящему Положению (на основании постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" и постановления руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 22.06.2006 N 1198 "Об арендной плате за землю в г. Казани").
Кроме того, во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление от 16.07.2009 N 582).
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении от 16.07.2009 N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Пунктом 8 Правил определения арендной платы, утвержденных Постановлением от 16.07.2009 N 582, установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Согласно пункту 9 указанных Правил, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.
На основании вышеизложенного, размер арендной платы за использование спорного земельного участка подлежит установлению в спорном периоде в соответствии с нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде. При этом арендная плата подлежит корректировке на уровень инфляции по отношению к прошедшему году кроме года, в котором производится изменение кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с федеральными законами от 03.12.2012 N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" и от 03.12.2013 N 349-ФЗ "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов" уровень инфляции на 2012 год составил 5,5%, на 2013 год составил 5,0%.
Учитывая, что собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, с 13.03.2013 является ООО "ИНТЕР", судебные инстанции обоснованно удовлетворили требования Комитета о взыскании с указанного лица с 01.04.2013 арендной платы, руководствуясь положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя жалобы о несогласии с выводами судов в части применения коэффициента 3 вместо 4,5, необходимости применения коэффициента 4,5 были предметом оценки суда, подлежат отклонению.
Как установлено судами и следует из материалов дела, при заключении договора аренды земельного участка от 28.10.2010 N 14952 сторонами согласовано, что основным видом пользования земельного участка является размещение объекта автосервиса (не законченное строительством здание мастерской).
Свидетельством о государственной регистрации права собственности от 13.03.2013 подтверждается, что ООО "ИНТЕР" приобрело у первоначального арендатора здание автомойки. При этом ООО "ИНТЕР" и истец, представивший фотоснимки земельного участка, подтверждают, что фактически весь участок за исключением территории, на котором расположено здание, используется под автостоянку. В связи с этим истец обоснованно применил при расчете арендной платы ставку земельного налога, установленную в размере 1,5%, предназначенную для размещения платных автостоянок (решение Казанской городской Думы от 03.03.2011 N 14-4 "О внесении изменений в решение Представительного органа муниципального образования города Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге").
Согласно имеющемуся в материалах дела кадастровому паспорту спорного земельного участка в государственный кадастр недвижимости внесены следующие сведения о виде разрешенного использования участка: "под не завершенным строительством зданиями и сооружениями на территории открытых платных автостоянок)".
Поскольку ООО "ИНТЕР" земельный участок используется фактически под автостоянку, доказательств иного использования суду не представлено, суды при расчете стоимости аренды правомерно применили коэффициент вида пользования земельного участка под автостоянку, равный "3", предусмотренный Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 (в редакции постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 06.02.2012 N 86) в 2013 - 2014 годах.
Исходя из указанного судом установлено, что сумма арендной платы, подлежащая взысканию с ООО "ИНТЕР", за период с 01.04.2013 по 31.03.2014 составляет 1 184 175,56 руб. (1 776 263,34 : 4,5 х 3), или 108 357,56 руб. в месяц в 2013 году и 69 652,24 руб. в месяц в 2014 году.
Арендная плата за 2013 год при применении уровня инфляции 1,055 составляет 114 317,23 руб. в месяц (108 357,56 руб. х 1,055), за 2014 год при применении уровня инфляции по отношению к 2013 году - 73 134,85 руб. в месяц (69 652,24 руб. х 1,05).
С учетом произведенной ООО "ИНТЕР" оплаты сумма его задолженности составила 929 471 руб. 94 коп.
Принимая во внимание условия договора аренды земельного участка от 28.10.2010 N 14952, согласно пункту 3.5 которого с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, положения статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт просрочки исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, суд правомерно удовлетворил требование о взыскании с ответчика задолженности в размере 929 471 руб. 94 коп. и неустойки за период с 15.04.2013 по 31.03.2014 в размере 181 346 руб. 33 коп.
Доводы Комитета о необходимости применения при исчислении арендной платы положений постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 N 1102 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан" с 2011 года, а не с 2012 года подлежат отклонению как противоречащие пункту 9 Правил определения арендной платы, утвержденных Постановлением от 16.07.2009 N 582.
Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований в части.
В силу требований статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не обладает полномочиями давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.05.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу N А65-29702/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 24.12.2014 N Ф06-17721/2013 ПО ДЕЛУ N А65-29702/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2014 г. по делу N А65-29702/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителя:
истца - Чикириной Р.Г., доверенность от 16.10.2014 N 18784/кзио-исх,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.05.2014 (судья Никулина И.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-29702/2013
по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ИНН 1655065674, ОГРН 1061655000582) к обществу с ограниченной ответственностью "ФАЛДА", г. Казань (ИНН 1658146096, ОГРН 1131690025697), обществу с ограниченной ответственностью "ИНТЕР", г. Казань (ИНН 1659123912, ОГРН 1121690072525) о взыскании 8 333 910,25 руб. задолженности, пени, расторжении договора аренды и изъятии земельного участка,
установил:
муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Базис" (далее - ООО "Авто-Базис") о взыскании 8 333 910,25 руб. задолженности, пени, расторжении договора аренды от 28.10.2010, изъятии земельного участка (кадастровый номер 16:50:16 03 05:0182), площадью 2354 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Ю.Фучика, и передаче его по акту приема-передачи.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.03.2014 на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с реорганизацией ответчика, произведено процессуальное правопреемство ООО "Авто-Базис" на его правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "ФАЛДА" (далее - ООО "ФАЛДА"). На основании статьи 46 АПК РФ к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕР" (далее - ООО "ИНТЕР").
До принятия судебного акта по делу истец на основании статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования в части взыскания долга к каждому из ответчиков и просил взыскать: с ООО "Авто-Базис" - 4 440 687,02 руб. долга по арендной плате за период с 15.12.2010 по 31.03.2013 и 3 465 612,33 руб. пени за период с 15.12.2010 по 31.03.2014; с ООО "ИНТЕР" - 1 776 263,34 руб. долга по арендной плате за период с 01.04.2013 по 31.03.2014 и 346 561,14 руб. пени за период с 15.04.2013 по 31.03.2014.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.05.2014 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "ФАЛДА" в пользу Комитета взыскано 4 120 406 руб. 97 коп. долга по арендной плате и 2 719 096 руб. 91 коп. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований к ООО "ФАЛДА" отказано.
С ООО "ИНТЕР" в пользу Комитета взыскано 929 471 руб. 94 коп. долга по арендной плате и 181 346 руб. 33 коп. пени. Исковые требования к ООО "ИНТЕР" в части расторжения договора аренды оставлены без рассмотрения, а в остальной части - без удовлетворения.
С ООО "ФАЛДА" взыскано 53 586,38 руб., с ООО "ИНТЕР" - 17 589,39 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Комитет обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования в части взыскания долга по договору аренды, уточненные заявителем от 26.03.2014 N 7723/кзио-исх удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 16.12.2014 до 23.12.2014. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения исходя из нижеследующего.
Как установлено судом, на основании постановления руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 09.09.2010 N 8086, между Комитетом (арендодатель) и ООО "Авто-Базис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.10.2010 N 14952, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 2354 кв. м, кадастровый номер 16:50:16 03 05:0182, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 14а (литера Б), сроком на 11 месяцев, до 08.08.2011.
Целевым назначением земельного участка является размещение не законченного строительством здания мастерской (пункт 1.4.1 договора).
По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2.7 договора, договор аренды земельного участка от 28.10.2010 N 14952 был возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.
Согласно пункту 5.2.6 договора арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату (в том числе за время просрочки возврата участка) в размере, порядке и в сроки, установленные договором, приложениями и последующими изменениями и дополнениями к ним, а также уведомлениями арендодателя.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца в размере, указанном в приложении к договору путем перечисления полной суммы.
В случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор оплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 3.5 договора).
Согласно акту обследования земельного участка от 24.10.2012 N 798, составленному главным специалистом отдела муниципального земельного контроля Комитета, на арендуемом ООО "Авто-Базис" земельном участке расположено здание действующей автомойки, автостоянка, а также два торговых павильона.
На основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 13.03.2013 за ООО "ИНТЕР" зарегистрировано право собственности на двухэтажное здание автомойки площадью 248,7 кв. м, N 17386, литера В, расположенной на вышеуказанном земельном участке, ранее принадлежащей ООО "Авто-Базис". Основанием для регистрации права собственности послужило соглашение о предоставлении отступного от 20.02.2013.
Впоследствии ООО "ИНТЕР" произвело перепрофилирование указанного объекта недвижимости, назначением которого стало производственно-административное здание, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.01.2014.
Комитет, указывая, что ответчиками в нарушение норм права, регулирующих арендные отношения, и условий договора ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 отметил, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, влечет изменение условий договора арендной платы без внесения изменений в его текст.
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" утвержден Порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан, и государственная собственность на которые не разграничена.
Пунктом 2.1 указанного Порядка установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле: А = Рс х Кф, где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - размер ставки земельного налога (на основании решения Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге"); Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении N 1 к настоящему Положению (на основании постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" и постановления руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 22.06.2006 N 1198 "Об арендной плате за землю в г. Казани").
Кроме того, во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление от 16.07.2009 N 582).
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении от 16.07.2009 N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Пунктом 8 Правил определения арендной платы, утвержденных Постановлением от 16.07.2009 N 582, установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Согласно пункту 9 указанных Правил, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.
На основании вышеизложенного, размер арендной платы за использование спорного земельного участка подлежит установлению в спорном периоде в соответствии с нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде. При этом арендная плата подлежит корректировке на уровень инфляции по отношению к прошедшему году кроме года, в котором производится изменение кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с федеральными законами от 03.12.2012 N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" и от 03.12.2013 N 349-ФЗ "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов" уровень инфляции на 2012 год составил 5,5%, на 2013 год составил 5,0%.
Учитывая, что собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, с 13.03.2013 является ООО "ИНТЕР", судебные инстанции обоснованно удовлетворили требования Комитета о взыскании с указанного лица с 01.04.2013 арендной платы, руководствуясь положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя жалобы о несогласии с выводами судов в части применения коэффициента 3 вместо 4,5, необходимости применения коэффициента 4,5 были предметом оценки суда, подлежат отклонению.
Как установлено судами и следует из материалов дела, при заключении договора аренды земельного участка от 28.10.2010 N 14952 сторонами согласовано, что основным видом пользования земельного участка является размещение объекта автосервиса (не законченное строительством здание мастерской).
Свидетельством о государственной регистрации права собственности от 13.03.2013 подтверждается, что ООО "ИНТЕР" приобрело у первоначального арендатора здание автомойки. При этом ООО "ИНТЕР" и истец, представивший фотоснимки земельного участка, подтверждают, что фактически весь участок за исключением территории, на котором расположено здание, используется под автостоянку. В связи с этим истец обоснованно применил при расчете арендной платы ставку земельного налога, установленную в размере 1,5%, предназначенную для размещения платных автостоянок (решение Казанской городской Думы от 03.03.2011 N 14-4 "О внесении изменений в решение Представительного органа муниципального образования города Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге").
Согласно имеющемуся в материалах дела кадастровому паспорту спорного земельного участка в государственный кадастр недвижимости внесены следующие сведения о виде разрешенного использования участка: "под не завершенным строительством зданиями и сооружениями на территории открытых платных автостоянок)".
Поскольку ООО "ИНТЕР" земельный участок используется фактически под автостоянку, доказательств иного использования суду не представлено, суды при расчете стоимости аренды правомерно применили коэффициент вида пользования земельного участка под автостоянку, равный "3", предусмотренный Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 (в редакции постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 06.02.2012 N 86) в 2013 - 2014 годах.
Исходя из указанного судом установлено, что сумма арендной платы, подлежащая взысканию с ООО "ИНТЕР", за период с 01.04.2013 по 31.03.2014 составляет 1 184 175,56 руб. (1 776 263,34 : 4,5 х 3), или 108 357,56 руб. в месяц в 2013 году и 69 652,24 руб. в месяц в 2014 году.
Арендная плата за 2013 год при применении уровня инфляции 1,055 составляет 114 317,23 руб. в месяц (108 357,56 руб. х 1,055), за 2014 год при применении уровня инфляции по отношению к 2013 году - 73 134,85 руб. в месяц (69 652,24 руб. х 1,05).
С учетом произведенной ООО "ИНТЕР" оплаты сумма его задолженности составила 929 471 руб. 94 коп.
Принимая во внимание условия договора аренды земельного участка от 28.10.2010 N 14952, согласно пункту 3.5 которого с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, положения статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт просрочки исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, суд правомерно удовлетворил требование о взыскании с ответчика задолженности в размере 929 471 руб. 94 коп. и неустойки за период с 15.04.2013 по 31.03.2014 в размере 181 346 руб. 33 коп.
Доводы Комитета о необходимости применения при исчислении арендной платы положений постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 N 1102 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан" с 2011 года, а не с 2012 года подлежат отклонению как противоречащие пункту 9 Правил определения арендной платы, утвержденных Постановлением от 16.07.2009 N 582.
Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований в части.
В силу требований статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не обладает полномочиями давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.05.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу N А65-29702/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)