Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ОГРН 1022601615849) - Скляровой Е.Н. (доверенность от 09.01.2014), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Парк-М" (ОГРН 1022601610624), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Командор Компани" и индивидуального предпринимателя Христостомова Аполона Феодоровича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парк-М" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.07.2013 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2013 (судьи Сулейманов З.М., Казакова Г.В., Сомов Е.Г.) по делу N А63-10315/2009, установил следующее.
Муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - учреждение, управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Парк-М" (далее - общество) о взыскании 6 612 141 рубля 68 копеек неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком площадью 52 506 кв. м, расположенным по адресу: г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе/Панагюриште (кадастровый номер 26:33:13 03 02:0008) в период с 06.02.2008 по 14.05.2009 и 270 183 рублей 84 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 26.03.2008 по 14.05.2009 (уточненные требования).
Решением от 09.08.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.10.2012, иск удовлетворен в полном объеме. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.01.2013 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края. Суд кассационной инстанции исходил из того, что с момента заключения договора аренды земельного участка от 15.12.2005 N 1459/05 до сноса возведенных на участке объектов незавершенного строительства, в разные периоды времени, фактическими пользователями землей являлось не только общество, но и иные лица. При новом рассмотрении дела суду предложено привлечь к участию в нем всех лиц, пользовавшихся земельным участком (либо его частью) с момента подписания договора аренды земельного участка до его освобождения и возврата в распоряжение собственника; выяснить размер фактически использованного ими в спорный период земельного участка (с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами, и имеющих преюдициальное значение для участников спора); обязать истца предоставить сведения о том, за кем был закреплен земельный участок до его предоставления обществу, доказательства выбытия участка из владения предшествующего землепользователя и утраты им возможности использовать земельный участок в целом либо его часть.
Уточнив свои требования к обществу, учреждение просило взыскать с ответчика неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком в период с 19.02.2008 по 14.05.2009 в размере 5 771 456 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 211 528 рублей 91 копейки в период с 26.03.2008 по 14.05.2009 (т. 6, л.д. 83-88, 98-100).
Определением от 15.02.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Командор Компани" (далее - компания) и индивидуальный предприниматель Христостомов Аполон Феодорович (далее - предприниматель).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.07.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2013, исковые требования управления удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что в спорный период общество использовало земельный участок, однако плату за такое пользование не внесло. Размер неосновательного обогащения определен на основании постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена" (далее - постановление N 64-п). Удовлетворяя требования, суд учел возведение в 2006 году на земельном участке объектов недвижимости, не завершенных строительством, общей площадью 1 342 кв. м, часть которых была отчуждена обществом предпринимателю по договору купли-продажи от 31.07.2006 (площадью 305 кв. м) и компании по договору купли-продажи от 04.05.2008 (площадью 1 037 кв. м). Площадь фактически используемого ответчиком земельного участка определена как разница между площадью участка, указанной в договоре аренды от 15.12.2005 N 1459/05 (52 506 кв. м), и площадью объектов, принадлежащих на праве собственности предпринимателю и компании (1 342 кв. м). Расчет процентов судом проверен и признан правильным.
В кассационной жалобе общество просит решение от 01.07.2013 и апелляционное постановление от 24.09.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт о взыскании с ответчика платы за фактическое пользование земельным участком в размере 168 414 рублей 52 копеек. По мнению подателя жалобы, представленный истцом и принятый судом расчет, не соответствует имеющимся в деле доказательствам. Приобретенные обществом в собственность 18.02.2008 объекты не были завершены строительством и не введены в эксплуатацию, что исключало их использование в качестве объектов общественного питания и применение в расчете задолженности коэффициента, равного 6,54%. В силу пункта 12 Порядка, утвержденного постановлением N 64-п, арендная плата за земельный участок, предоставленный в установленных законодательством случаях в аренду для строительства без проведения торгов, должна быть рассчитана с применением коэффициента 0,5. Ставки платы за использование участка под памятником, в зоне озеленения, составляют 1,63%. Отменив постановлением от 26.05.2008 N 2710 постановления от 23.05.2003 N 1331, от 02.11.2005 N 4713 и N 4717, руководитель администрации города Пятигорска сделал невозможным исполнение обществом обязательств по договору аренды от 15.12.2005 N 1459/05 посредством осуществления на нем строительства. Аналогичные последствия имела отмена выданного обществу разрешения на строительство. Представленные истцом в материалы дела доказательства не подтверждают факт использования обществом земельного участка площадью 52 201 кв. м, а с 21.05.2008-51 164 кв. м. Суды не оценили и не учли при определении размера задолженности наличие в границах участка аллеи парка, мемориала Воинской Славы. Поскольку в спорный период управление как сторона по договору аренды земельного участка, участвуя в различных судебных спорах с обществом, заявляло о ничтожности этой сделки, ответчик воспользовался своим правом приостановить исполнение обязательства либо отказаться от его исполнения (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс). Суды не учли зафиксированные в актах обследования территории Комсомольского парка отсутствие строительства и производственной деятельности общества с 2007 года, а также ориентировочную площадь застройки 1 475,3 кв. м. Материалами дела подтверждается, что спорный участок не огорожен, на нем отсутствует какое-либо покрытие, зеленые насаждения не повреждены (не вырублены). Погашением задолженности по арендной плате за спорный участок, взысканной в рамках дела N А63-12632/2007, не может быть подтвержден размер фактически используемого обществом земельного участка, в отсутствие договорных отношений (в условиях признания арендной сделки ничтожной). Плата по договору аренды земельного участка от 15.12.2005 N 1459/05 не подлежит применению к спорным отношениям по фактическому пользованию участком. Поскольку строительство в парке невозможно, истец не вправе претендовать на размер платежей, исчисленных исходя из осуществления ответчиком строительства, предусмотренного договором аренды. После возведения на части земельного участка шести не завершенных строительством объектов ответчик к ответственности за незаконное использование его другой части не привлекался.
Управлением представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы. От иных участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании, состоявшемся 05.02.2014, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) объявлялся перерыв до 12.02.2014, 14 часов 10 минут, информация о котором размещена в установленном порядке на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось с участием представителя управления, возразившего против удовлетворения кассационной жалобы общества.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя управления, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение от 01.07.2013 и апелляционное постановление от 24.09.2013 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).
Как видно из материалов дела и установлено судами, в том числе в рамках дела N А63-16123/2009, постановлением главы города Пятигорска от 23.05.2003 N 1331 утвержден акт предварительного согласования места размещения спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/Панагюриште (т. 1, л.д. 74-85).
02.11.2005 постановлениями главы администрации г. Пятигорска N 4713 и N 4717 утверждены границы и площадь земельного участка площадью 52 506 кв. м для строительства спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/Панагюриште, обществу названный участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет, выдано разрешение на строительство спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов (т. 2, л.д. 53-57).
Постановления администрации г. Пятигорска от 23.05.2003 N 1331, от 02.11.2005 NN 4713 и 4717 отменены постановлением руководителя администрации г. Пятигорска от 26.05.2008 N 2710. Заявленные в рамках дела N А63-2355/2009 требования общества о признании постановления N 2710 недействительным оставлены решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.11.2010 без удовлетворения (т. 2, л.д. 123-133, т. 3, л.д. 37).
11.11.2005 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке из земель поселений, площадью 52 506 кв. м, расположенном в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/Панагюриште, г. Пятигорске, сформированном для целей строительства спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе, которому присвоен кадастровый номер 26:33:13 03 02:0008 (т. 2, л.д. 58).
15.12.2005 управление имущественных отношений и бюджетно-налоговой политики администрации г. Пятигорска (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 1459/2005 аренды земельного участка, по условиям которого обществу на срок до 30.11.2054 года предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008, площадью 52 506 кв. м, для целей строительства спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе в Комсомольском парке. Размер арендной платы по состоянию на 2005 год определен в сумме 111 886 рублей 69 копеек (пункт 3.1). Стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы арендодателем ежегодно в одностороннем порядке на основании нормативных правовых актов органа местного самоуправления (пункт 3.2; т. 1, л.д. 7-11).
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Аналогичные положения содержатся в пункте 2.2 договора аренды от 15.12.2005 N 1459/05.
Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 03.02.2006, о чем свидетельствует отметка на договоре (т. 1, л.д. 11).
18.02.2008, на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 11.01.2008, за обществом зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства (литеры А, В, Е, Г, Д), расположенные на спорном земельном участке (т. 3, л.д. 35-39).
В рамках рассмотрения дел NN А63-21187/2008, А63-16909/2008, А63-2355/2009, А63-5004/2009 установлено, что на спорном земельном участке незаконно были возведены объекты незавершенного строительства, часть из которых принадлежала компании с 21.05.2008 (дата государственной регистрации перехода права собственности по договорам купли-продажи от 04.05.2008), один объект незавершенного строительства принадлежал предпринимателю с 30.08.2006 (дата государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 31.07.2006; т. 2, л.д. 111-120, 123-133, 174-179).
Во исполнение условий договора ипотеки от 27.01.2009 общество с ограниченной ответственностью "Интерком Альфа" (залогодержатель, далее - ООО "Интерком Альфа), компания (залогодатель-1) и общество (залогодатель-2) заключили соглашение 02.03.2009 о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог в соответствии с договором ипотеки (далее - соглашение от 02.03.2009). На основании указанного соглашения 15.05.2009 зарегистрирован переход к ООО "Интерком Альфа" права собственности на принадлежащие компании объекты незавершенного строительства, расположенные на участке с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008 (т. 1, л.д. 14-24).
В отношении названных объектов имеются вступившие в законную силу постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2009 и от 04.05.2010 об их сносе (дела NN А63-21187/2008, А63-5004/2009).
Соглашением от 02.03.2009 общество также уступило ООО "Интерком Альфа" право аренды по договору от 15.12.2005 N 1459/05 на земельный участок с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008. Соответствующая запись внесена 15.05.2009 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.11.2010 по делу N А63-16123/2009, договор аренды земельного участка от 15.12.2005 N 1459/2005 признан недействительным (ничтожным). В применении последствий недействительности ничтожной сделки суд отказал, приняв во внимание отсутствие доказательств фактического использования обществом на момент разрешения спора земельного участка общей площадью 52 506 кв. м, с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008, и наличие на этом участке самовольно возведенных строений, к сносу которых обязаны иные лица (ООО "Интерком Альфа" и предприниматель; т. 1, л.д. 74-85, т. 2, л.д. 111-120, 143-148).
Полагая, что общество в период с 19.02.2008 по 14.05.2009 фактически безосновательно (по недействительной сделке) пользовалось земельным участком с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008 и не внесло плату за такое пользование, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса). С учетом того, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Поскольку договор аренды земельного участка от 15.12.2005 N 1459/2005 ничтожен, он в силу закона не повлек правовых последствий, а применительно к рассматриваемому спору - возникновения между сторонами арендных отношений.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств сторон признается равным, если не будет доказано обратное. Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2008 N 1051/08, от 07.06.2011 N 1744/11, от 04.12.2012 N 9443/12).
Сторона ничтожной сделки, фактически пользовавшаяся в результате ее исполнения переданным ей другой стороной имуществом, в силу статьи 167 Гражданского кодекса обязана возместить в денежной форме стоимость такого пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 9256/11).
За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств (пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса). При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды установили, и это не оспаривается участвующими в деле лицами, что на основании договора аренды от 15.12.2005 N 1459/05 общество получило в свое владение и пользование земельный участок площадью 52 506 кв. м, с кадастровым номером 26:33:13: 03 02:0008, плату за который вносило до февраля 2008 года. Заключив договор ипотеки от 27.01.2009 и соглашение от 02.03.2009 о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог, общество осуществляло полномочия по распоряжению имущественным правом (пользования земельным участком), полагая его возникшим из договора аренды от 05.12.2005 N 1459/05. Доказательства возврата спорного участка обществом управлению (иному уполномоченному органу местного самоуправления) до истечения спорного в настоящем деле периода в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах суды обоснованно пришли к выводу о наличии у ответчика обязанности внести плату за использование земельного участка с кадастровым номером 26:33:13: 03 02:0008, а также учли наличие на этом участке объектов незавершенного строительства (общей площадью 1 342 кв. м), не принадлежащих обществу, и уменьшили задолженность на соответствующую сумму.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (статьи 424, 614 Гражданского кодекса).
Соответствующие правовые позиции изложены в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 29.05.2012 N 17475/11.
Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались представленным истцом расчетом, который признали соответствующим нормам постановления Правительства Ставропольского края от 28.01.2004 N 6-п и постановления от 16.04.2008 N 64-п (вступило в силу со дня опубликования 22.05.2008).
Вместе с тем, актуальные в спорный период сведения о кадастровой стоимости земельного участка документально не подтверждены.
Нормативное обоснование применения при расчете арендной платы за период с 21.05.2008 по 14.05.2009 ставки в размере 6,54% от кадастровой стоимости земельного участка в судебных актах не раскрыто. Доказательства использования участка площадью 51 164 кв. м под объекты торговли, объекты общественного питания, объекты бытового обслуживания, под автостоянку или для организации дискотек, ночных клубов (для этих видов разрешенного использования предусмотрен коэффициент 6,54%) и принадлежности обществу в рассматриваемый период какого-либо из перечисленных объектов в деле отсутствуют.
Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошел город Пятигорск. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 в соответствии с Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совмина РСФСР от 09.07.1985 N 300.
С 20.12.2008 вступил в силу Федеральный закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ, регламентирующий вопросы передачи земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, отнесения указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности.
В то же время, вопрос об отнесении на основании норм Закона N 244-ФЗ спорного земельного участка с кадастровым номером 26:33:13: 03 02:0008 к муниципальной собственности и возможности применения при расчете арендной платы за этот участок (с 20.12.2008) норм постановления N 64-п (распространяется на земли, находящиеся в собственности Ставропольского края, и в государственной собственности, не разграниченной по уровню собственности) суды не исследовали.
При таких обстоятельствах решение от 01.07.2013 и апелляционное постановление от 24.09.2013 не могут быть признаны законными, обоснованными и мотивированными, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
Пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса определяет, что суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.07.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2013 по делу N А63-10315/2009 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 14.02.2014 ПО ДЕЛУ N А63-10315/2009
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 февраля 2014 г. по делу N А63-10315/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ОГРН 1022601615849) - Скляровой Е.Н. (доверенность от 09.01.2014), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Парк-М" (ОГРН 1022601610624), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Командор Компани" и индивидуального предпринимателя Христостомова Аполона Феодоровича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парк-М" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.07.2013 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2013 (судьи Сулейманов З.М., Казакова Г.В., Сомов Е.Г.) по делу N А63-10315/2009, установил следующее.
Муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - учреждение, управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Парк-М" (далее - общество) о взыскании 6 612 141 рубля 68 копеек неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком площадью 52 506 кв. м, расположенным по адресу: г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе/Панагюриште (кадастровый номер 26:33:13 03 02:0008) в период с 06.02.2008 по 14.05.2009 и 270 183 рублей 84 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 26.03.2008 по 14.05.2009 (уточненные требования).
Решением от 09.08.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.10.2012, иск удовлетворен в полном объеме. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.01.2013 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края. Суд кассационной инстанции исходил из того, что с момента заключения договора аренды земельного участка от 15.12.2005 N 1459/05 до сноса возведенных на участке объектов незавершенного строительства, в разные периоды времени, фактическими пользователями землей являлось не только общество, но и иные лица. При новом рассмотрении дела суду предложено привлечь к участию в нем всех лиц, пользовавшихся земельным участком (либо его частью) с момента подписания договора аренды земельного участка до его освобождения и возврата в распоряжение собственника; выяснить размер фактически использованного ими в спорный период земельного участка (с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами, и имеющих преюдициальное значение для участников спора); обязать истца предоставить сведения о том, за кем был закреплен земельный участок до его предоставления обществу, доказательства выбытия участка из владения предшествующего землепользователя и утраты им возможности использовать земельный участок в целом либо его часть.
Уточнив свои требования к обществу, учреждение просило взыскать с ответчика неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком в период с 19.02.2008 по 14.05.2009 в размере 5 771 456 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 211 528 рублей 91 копейки в период с 26.03.2008 по 14.05.2009 (т. 6, л.д. 83-88, 98-100).
Определением от 15.02.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Командор Компани" (далее - компания) и индивидуальный предприниматель Христостомов Аполон Феодорович (далее - предприниматель).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.07.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2013, исковые требования управления удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что в спорный период общество использовало земельный участок, однако плату за такое пользование не внесло. Размер неосновательного обогащения определен на основании постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена" (далее - постановление N 64-п). Удовлетворяя требования, суд учел возведение в 2006 году на земельном участке объектов недвижимости, не завершенных строительством, общей площадью 1 342 кв. м, часть которых была отчуждена обществом предпринимателю по договору купли-продажи от 31.07.2006 (площадью 305 кв. м) и компании по договору купли-продажи от 04.05.2008 (площадью 1 037 кв. м). Площадь фактически используемого ответчиком земельного участка определена как разница между площадью участка, указанной в договоре аренды от 15.12.2005 N 1459/05 (52 506 кв. м), и площадью объектов, принадлежащих на праве собственности предпринимателю и компании (1 342 кв. м). Расчет процентов судом проверен и признан правильным.
В кассационной жалобе общество просит решение от 01.07.2013 и апелляционное постановление от 24.09.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт о взыскании с ответчика платы за фактическое пользование земельным участком в размере 168 414 рублей 52 копеек. По мнению подателя жалобы, представленный истцом и принятый судом расчет, не соответствует имеющимся в деле доказательствам. Приобретенные обществом в собственность 18.02.2008 объекты не были завершены строительством и не введены в эксплуатацию, что исключало их использование в качестве объектов общественного питания и применение в расчете задолженности коэффициента, равного 6,54%. В силу пункта 12 Порядка, утвержденного постановлением N 64-п, арендная плата за земельный участок, предоставленный в установленных законодательством случаях в аренду для строительства без проведения торгов, должна быть рассчитана с применением коэффициента 0,5. Ставки платы за использование участка под памятником, в зоне озеленения, составляют 1,63%. Отменив постановлением от 26.05.2008 N 2710 постановления от 23.05.2003 N 1331, от 02.11.2005 N 4713 и N 4717, руководитель администрации города Пятигорска сделал невозможным исполнение обществом обязательств по договору аренды от 15.12.2005 N 1459/05 посредством осуществления на нем строительства. Аналогичные последствия имела отмена выданного обществу разрешения на строительство. Представленные истцом в материалы дела доказательства не подтверждают факт использования обществом земельного участка площадью 52 201 кв. м, а с 21.05.2008-51 164 кв. м. Суды не оценили и не учли при определении размера задолженности наличие в границах участка аллеи парка, мемориала Воинской Славы. Поскольку в спорный период управление как сторона по договору аренды земельного участка, участвуя в различных судебных спорах с обществом, заявляло о ничтожности этой сделки, ответчик воспользовался своим правом приостановить исполнение обязательства либо отказаться от его исполнения (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс). Суды не учли зафиксированные в актах обследования территории Комсомольского парка отсутствие строительства и производственной деятельности общества с 2007 года, а также ориентировочную площадь застройки 1 475,3 кв. м. Материалами дела подтверждается, что спорный участок не огорожен, на нем отсутствует какое-либо покрытие, зеленые насаждения не повреждены (не вырублены). Погашением задолженности по арендной плате за спорный участок, взысканной в рамках дела N А63-12632/2007, не может быть подтвержден размер фактически используемого обществом земельного участка, в отсутствие договорных отношений (в условиях признания арендной сделки ничтожной). Плата по договору аренды земельного участка от 15.12.2005 N 1459/05 не подлежит применению к спорным отношениям по фактическому пользованию участком. Поскольку строительство в парке невозможно, истец не вправе претендовать на размер платежей, исчисленных исходя из осуществления ответчиком строительства, предусмотренного договором аренды. После возведения на части земельного участка шести не завершенных строительством объектов ответчик к ответственности за незаконное использование его другой части не привлекался.
Управлением представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы. От иных участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании, состоявшемся 05.02.2014, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) объявлялся перерыв до 12.02.2014, 14 часов 10 минут, информация о котором размещена в установленном порядке на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось с участием представителя управления, возразившего против удовлетворения кассационной жалобы общества.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя управления, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение от 01.07.2013 и апелляционное постановление от 24.09.2013 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).
Как видно из материалов дела и установлено судами, в том числе в рамках дела N А63-16123/2009, постановлением главы города Пятигорска от 23.05.2003 N 1331 утвержден акт предварительного согласования места размещения спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/Панагюриште (т. 1, л.д. 74-85).
02.11.2005 постановлениями главы администрации г. Пятигорска N 4713 и N 4717 утверждены границы и площадь земельного участка площадью 52 506 кв. м для строительства спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/Панагюриште, обществу названный участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет, выдано разрешение на строительство спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов (т. 2, л.д. 53-57).
Постановления администрации г. Пятигорска от 23.05.2003 N 1331, от 02.11.2005 NN 4713 и 4717 отменены постановлением руководителя администрации г. Пятигорска от 26.05.2008 N 2710. Заявленные в рамках дела N А63-2355/2009 требования общества о признании постановления N 2710 недействительным оставлены решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.11.2010 без удовлетворения (т. 2, л.д. 123-133, т. 3, л.д. 37).
11.11.2005 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке из земель поселений, площадью 52 506 кв. м, расположенном в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/Панагюриште, г. Пятигорске, сформированном для целей строительства спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе, которому присвоен кадастровый номер 26:33:13 03 02:0008 (т. 2, л.д. 58).
15.12.2005 управление имущественных отношений и бюджетно-налоговой политики администрации г. Пятигорска (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 1459/2005 аренды земельного участка, по условиям которого обществу на срок до 30.11.2054 года предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008, площадью 52 506 кв. м, для целей строительства спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе в Комсомольском парке. Размер арендной платы по состоянию на 2005 год определен в сумме 111 886 рублей 69 копеек (пункт 3.1). Стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы арендодателем ежегодно в одностороннем порядке на основании нормативных правовых актов органа местного самоуправления (пункт 3.2; т. 1, л.д. 7-11).
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Аналогичные положения содержатся в пункте 2.2 договора аренды от 15.12.2005 N 1459/05.
Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 03.02.2006, о чем свидетельствует отметка на договоре (т. 1, л.д. 11).
18.02.2008, на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 11.01.2008, за обществом зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства (литеры А, В, Е, Г, Д), расположенные на спорном земельном участке (т. 3, л.д. 35-39).
В рамках рассмотрения дел NN А63-21187/2008, А63-16909/2008, А63-2355/2009, А63-5004/2009 установлено, что на спорном земельном участке незаконно были возведены объекты незавершенного строительства, часть из которых принадлежала компании с 21.05.2008 (дата государственной регистрации перехода права собственности по договорам купли-продажи от 04.05.2008), один объект незавершенного строительства принадлежал предпринимателю с 30.08.2006 (дата государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 31.07.2006; т. 2, л.д. 111-120, 123-133, 174-179).
Во исполнение условий договора ипотеки от 27.01.2009 общество с ограниченной ответственностью "Интерком Альфа" (залогодержатель, далее - ООО "Интерком Альфа), компания (залогодатель-1) и общество (залогодатель-2) заключили соглашение 02.03.2009 о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог в соответствии с договором ипотеки (далее - соглашение от 02.03.2009). На основании указанного соглашения 15.05.2009 зарегистрирован переход к ООО "Интерком Альфа" права собственности на принадлежащие компании объекты незавершенного строительства, расположенные на участке с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008 (т. 1, л.д. 14-24).
В отношении названных объектов имеются вступившие в законную силу постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2009 и от 04.05.2010 об их сносе (дела NN А63-21187/2008, А63-5004/2009).
Соглашением от 02.03.2009 общество также уступило ООО "Интерком Альфа" право аренды по договору от 15.12.2005 N 1459/05 на земельный участок с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008. Соответствующая запись внесена 15.05.2009 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.11.2010 по делу N А63-16123/2009, договор аренды земельного участка от 15.12.2005 N 1459/2005 признан недействительным (ничтожным). В применении последствий недействительности ничтожной сделки суд отказал, приняв во внимание отсутствие доказательств фактического использования обществом на момент разрешения спора земельного участка общей площадью 52 506 кв. м, с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008, и наличие на этом участке самовольно возведенных строений, к сносу которых обязаны иные лица (ООО "Интерком Альфа" и предприниматель; т. 1, л.д. 74-85, т. 2, л.д. 111-120, 143-148).
Полагая, что общество в период с 19.02.2008 по 14.05.2009 фактически безосновательно (по недействительной сделке) пользовалось земельным участком с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008 и не внесло плату за такое пользование, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса). С учетом того, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Поскольку договор аренды земельного участка от 15.12.2005 N 1459/2005 ничтожен, он в силу закона не повлек правовых последствий, а применительно к рассматриваемому спору - возникновения между сторонами арендных отношений.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств сторон признается равным, если не будет доказано обратное. Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2008 N 1051/08, от 07.06.2011 N 1744/11, от 04.12.2012 N 9443/12).
Сторона ничтожной сделки, фактически пользовавшаяся в результате ее исполнения переданным ей другой стороной имуществом, в силу статьи 167 Гражданского кодекса обязана возместить в денежной форме стоимость такого пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 9256/11).
За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств (пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса). При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды установили, и это не оспаривается участвующими в деле лицами, что на основании договора аренды от 15.12.2005 N 1459/05 общество получило в свое владение и пользование земельный участок площадью 52 506 кв. м, с кадастровым номером 26:33:13: 03 02:0008, плату за который вносило до февраля 2008 года. Заключив договор ипотеки от 27.01.2009 и соглашение от 02.03.2009 о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог, общество осуществляло полномочия по распоряжению имущественным правом (пользования земельным участком), полагая его возникшим из договора аренды от 05.12.2005 N 1459/05. Доказательства возврата спорного участка обществом управлению (иному уполномоченному органу местного самоуправления) до истечения спорного в настоящем деле периода в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах суды обоснованно пришли к выводу о наличии у ответчика обязанности внести плату за использование земельного участка с кадастровым номером 26:33:13: 03 02:0008, а также учли наличие на этом участке объектов незавершенного строительства (общей площадью 1 342 кв. м), не принадлежащих обществу, и уменьшили задолженность на соответствующую сумму.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (статьи 424, 614 Гражданского кодекса).
Соответствующие правовые позиции изложены в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 29.05.2012 N 17475/11.
Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались представленным истцом расчетом, который признали соответствующим нормам постановления Правительства Ставропольского края от 28.01.2004 N 6-п и постановления от 16.04.2008 N 64-п (вступило в силу со дня опубликования 22.05.2008).
Вместе с тем, актуальные в спорный период сведения о кадастровой стоимости земельного участка документально не подтверждены.
Нормативное обоснование применения при расчете арендной платы за период с 21.05.2008 по 14.05.2009 ставки в размере 6,54% от кадастровой стоимости земельного участка в судебных актах не раскрыто. Доказательства использования участка площадью 51 164 кв. м под объекты торговли, объекты общественного питания, объекты бытового обслуживания, под автостоянку или для организации дискотек, ночных клубов (для этих видов разрешенного использования предусмотрен коэффициент 6,54%) и принадлежности обществу в рассматриваемый период какого-либо из перечисленных объектов в деле отсутствуют.
Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошел город Пятигорск. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 в соответствии с Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совмина РСФСР от 09.07.1985 N 300.
С 20.12.2008 вступил в силу Федеральный закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ, регламентирующий вопросы передачи земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, отнесения указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности.
В то же время, вопрос об отнесении на основании норм Закона N 244-ФЗ спорного земельного участка с кадастровым номером 26:33:13: 03 02:0008 к муниципальной собственности и возможности применения при расчете арендной платы за этот участок (с 20.12.2008) норм постановления N 64-п (распространяется на земли, находящиеся в собственности Ставропольского края, и в государственной собственности, не разграниченной по уровню собственности) суды не исследовали.
При таких обстоятельствах решение от 01.07.2013 и апелляционное постановление от 24.09.2013 не могут быть признаны законными, обоснованными и мотивированными, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
Пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса определяет, что суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.07.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2013 по делу N А63-10315/2009 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)