Судебные решения, арбитраж
Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,
судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ветюговой А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4802/2015) общества с ограниченной ответственностью "Экострой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 13 марта 2015 года по делу N А70-7213/2013 (судья Демидова Е.Ю.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (ИНН 7224019804, ОГРН 1027200855659) об изъятии земельных участков для государственных нужд Тюменской области путем выкупа,
третье лицо - Государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (ОГРН 1027200824353, ИНН 7203001860),
при участии в судебном заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - представитель Евсеев В.В. (по доверенности б/н от 21.07.2014 сроком действия один год); представитель Лапшин А.Е. (по доверенности б/н от 21.07.2014 сроком действия один год);
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представитель Каюмова Р.Р. (по доверенности N 71/08-3-Д от 03.03.2015 сроком действия один год);
- установил:
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, истец) заявлен иск к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ООО "Экострой", ответчик) об изъятии земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:241) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 20 391 000 руб.; земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:236) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 16 145 000 руб.; земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, кадастровый номер 72:17:0706003:293) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 2 961 000 руб.; земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:235) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 21 760 000 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (далее - ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 26.12.2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014, исковые требования удовлетворены. Из собственности ООО "Экострой" для государственных нужд изъяты путем выкупа:
- - земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:241) по выкупной цене в размере 56 969 000 руб.;
- - земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:236) по выкупной цене в размере 45 598 000 руб.;
- - земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, кадастровый номер 72:17:0706003:293) по выкупной цене в размере 8 740 000 руб.;
- - земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:235) по выкупной цене в размере 60 603 000 руб.
Постановлением Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.07.2014 по делу N А70-7213/2013 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
При новом рассмотрении, учитывая указания кассационной инстанции и наличия спора между сторонами в отношении определения выкупной цены земельных участков, определением от 30.10.2014 по ходатайству сторон суд назначил судебную экспертизу с целью определения выкупной цены спорных земельных участков.
До принятия судебного акта по существу истец в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ заявил об изменении размера исковых требований, с учетом выводов эксперта просил установить выкупную стоимость спорных земельных участков: с кадастровым номером 72:17:0706003:241 в размере 8 910 000 руб.; с кадастровым номером 72:17:0706003:293 в размере 1 035 000 руб.; с кадастровым номером 72:17:0706003:235 в размере 9 573 000 руб.; с кадастровым номером 72:17:0706003:236 в размере 6 884 000 руб.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 13 марта 2015 года по делу N А70-7213/2013 исковые требования удовлетворены: изъяты путем выкупа из собственности ООО "Экострой" для государственных нужд: земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:241) по выкупной цене в размере 8 910 000 руб.; земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, кадастровый номер 72:17:0706003:293 по выкупной цене в размере 1 035 000 руб.; земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:235) по выкупной цене в размере 9 573 000 руб.; земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:236) по выкупной цене в размере 6 884 000 руб. С ООО "Экострой" в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области взысканы судебные издержки в размере 280 000 руб.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО "Экострой" в апелляционной жалобе просит его отменить в части определения размера выкупной цены изымаемых земельных участков.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что выводы эксперта носят противоречивый характер, что привело к неверному установлению элементов сравнения. Отмечает, что экспертом допущена ошибка в установлении существенных характеристик земельного участка и определении элементов сравнения. Полагает, что эксперт не обосновал, что отношение изымаемых земельных участков к зонам Ж-1, ИТ-1, Р-2 связано со строительством автомобильной дороги, ввиду чего несостоятелен вывод о необходимости оценки земельных участков в контексте их использования только для сельскохозяйственного производства. Считает некорректным сравнивать земли под посадки сельскохозяйственной продукции с экономически привлекательными для застройки и ведения предпринимательской деятельности земельными участками. Указывает, что эксперт не произвел расчет наиболее эффективного использования. Полагает, что сделан ошибочный вывод, что текущее использование земельных участков должно приниматься как наиболее эффективное. Считает, что экспертом допущена ошибка в подборе объектов-аналогов. Объекты-аналоги не соответствуют рыночным условиям, подобраны из низшего ценового сегмента без учета тенденции установления рыночной цены на земельные участки, аналогичные изымаемым, с течением времени. Отмечает, что суд не оценил формирование цены земельных участков на основании реальных сделок. Суд необоснованно не учел представленные письменные доказательства недостоверности цены, определенной экспертом. Суд не исследовал в достаточной степени доказанный факт нерыночно низкого уровня цен, установленных на основании судебной экспертизы. Считает, что суд необоснованно сделал суждение о влиянии финансового кризиса, начавшегося в декабре 2014 года, на рыночную стоимость земельных участков, придав данным сведениям значение общеизвестного факта, тогда как эксперт дал пояснения, что на рынке не происходило никаких существенных изменений цены с 2008 года, в том числе, не упомянул о влиянии на стоимость земельных участков событий 2014 года.
В жалобе изложено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы с целью установления выкупной цены изымаемых земельных участков.
Департамент в письменном отзыве просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, явку представителя не обеспечило, дело по апелляционной жалобе рассмотрено в его отсутствие на основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ.
В заседании суда представитель ООО "Экострой" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ООО "Экострой" заявил ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и поддержал изложенное в жалобе ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Представитель Департамента высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Департамента заявила ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.
Представитель истца возражал против удовлетворения заявленного ходатайства о назначении повторной экспертизы.
Возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 АПК РФ.
Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, независящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что, поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела представленных суду апелляционной инстанции дополнительных документов, поскольку некоторые из документов датированы после объявления судом первой инстанции резолютивной части обжалуемого решения, сбор доказательств после вынесения судебного акта не является уважительной причиной непредставления документов суду первой инстанции. Невозможность получения и предоставления документов, датированных до объявления резолютивной части решения, выкопирок с публичной кадастровой карты, схемы расположения земельных участков суду первой инстанции уважительными причинами сторонами не обоснована.
В удовлетворении ходатайства ООО "Экострой" о назначении повторной экспертизы суд апелляционной инстанции отказано по основаниям, указанным ниже.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения и не установил оснований для его отмены.
Фактические обстоятельства по делу судом установлены правильно.
Постановлением Правительства Тюменской области от 02.09.2008 N 260-п, автомобильная дорога "Обход г. Тюмень" включена в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения, относящихся к государственной собственности Тюменской области, идентификационный номер 71 ОП РЗ 71К-1706.
В 2010 году Правительством Тюменской области принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке п. Мелиораторов (АД "Тюмень - Нижняя Тавда") - ФАД "Тюмень - Ханты-Мансийск".
Постановлением Правительства Тюменской области от 18.10.2010 N 299-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293, 72:17:0706003:284 для государственных нужд Тюменской области" принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области следующих земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293 (т. 1 л.д. 11-12).
Приказами Главного управления строительства Тюменской области от 30.06.2011 N 359-од, 19.01.2012 N 17-од государственное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" наделено функциями государственного заказчика по объектам, предусмотренным программой "Сотрудничество" в части дорожной деятельности.
Решения об изъятии зарегистрированы 12.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, запись регистрации N 72-72-01/360/2010-333, N 72-72-01/360/2010-336, N 72-72-01/360/2010-335, N 72-72-01/360/2010-334.
На дату принятия решения об изъятии земельных участков в государственную собственность Тюменской области собственником земельных участков являлось ООО "Экострой" (свидетельства о государственной регистрации права собственности от 11.08.2010 серия 72 НЛ 871822, запись регистрации N 72-72-01/241/2010-132, от 11.08.2010 серия 72 НЛ 871823, запись регистрации N 72-72-01/219/2010-168, от 06.08.2010 серия 72 НЛ 871911, запись регистрации N 72-72-01/241/2010-130, от 06.08.2010 серия 72 НЛ 871914, запись регистрации N 72-72-01/219/2010-169.
Письмами Департамента от 27.10.2010 N 12462/08-1, от 08.12.2010 N 14557/08-1, собственник земельных участков - общество уведомлялось о предстоящем изъятии земельных участков и произведенной регистрации решений об изъятии.
Письмом от 08.11.2010 N 24, общество уведомило Департамент о готовности заключить соглашение об изъятии земельных участков и возмещении их стоимости исходя из рыночной оценки, определенной независимым оценщиком, до истечении года со дня получения уведомления.
10.06.2013 принято распоряжение Правительства Тюменской области N 1006-п об утверждении выкупной цены земельных участков с кадастровыми номерами N 72:17:0705003:235 - в размере 21 760 000 руб., N 72:17:0706003:236- в размере 16 145 000 руб., N 72:17:0706003:241 - в размере 20 391 000 руб., N 72:17:0706003:293 - в размере 2 961 000 руб. (т. 1 л.д. 14-16).
Указанное распоряжение принято на основании отчетов ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 325/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 323/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 324/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 326/13 по состоянию на 17.10.2010 соответственно (т. 1 л.д. 17-154, т. 5 л.д. 39-74, т. 8 л.д. 39-72, т. 11 л.д. 39-72).
Не достигнув с ответчиком соглашения о выкупной цене спорных земельных участков, истец обратился в суд с настоящим иском.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
На основании статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Аналогичные положения установлены статьей 55 ЗК РФ, которой предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Такое изъятие осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 ЗК РФ в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (часть 1 статьи 49 ЗК РФ).
Из материалов дела следует, что правомерность изъятия указанных выше земельных участков для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, спорным является вопрос о размере выкупной цене земельных участков.
Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).
Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла свое отражение и в статье 55 ЗК РФ.
Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно статье 57 ЗК РФ убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 6 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003, определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как следует из статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку разрешение вопроса об определении цены выкупа подлежащих изъятию земельных участков требует специальных познаний, по делу назначена судебная экспертиза, поведение которой поручено эксперту ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Воловичу Н.В.
Экспертом в заключении N 4/НВ от 22.12.2014 определена выкупная стоимость земельных участков (с учетом убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием земельных участков, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на них автомобильной дороги): для участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241-8 720 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-1 000 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-9 370 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236-6 734 000 руб.
Возражениям ответчика против иска судом первой инстанции дана надлежащая оценка.
Суд первой инстанции со ссылкой разъяснения Верховного Суда Российской Федерации по определению момента, на который устанавливается стоимость земельного участка при рассмотрении иска о его выкупе для государственных или муниципальных нужд, данные в ответе на вопрос 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации), а также разъяснения, изложенные в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", указал на необходимость определения выкупной стоимости изымаемого участка, исходя из его рыночной стоимости максимально приближенной к дате принятия решения.
В связи с чем, отклонил возможность учета при новом рассмотрении дела иные документы, обосновывающие рыночную стоимость по состоянию за более ранние периоды (2010 - 2013 гг.).
Оценив содержание экспертного заключения N 4/НВ, выполнение экспертом Воловичем Н.Г., суд пришел к выводу о его соответствии федеральным стандартам оценки.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобы, основанные на несогласии с указанным заключением, суд апелляционной инстанции отклоняет.
По смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ с учетом положений статьи 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.
В связи с этим при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия, на что правомерно указано судом первой инстанции.
Такая правовая позиция соответствует подходу, изложенному в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденном Президиумом 24.12.2014.
Из материалов дела усматривается и установлено судом первой инстанции, что спорные земельные участки образованы из земельных участков, относящихся к категории "земли сельскохозяйственного назначения" с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства" и "для ведения личного подсобного хозяйства".
Исходя из части 3 статьи 11.2 ЗК РФ, при образовании спорных земельных участков к ним перешел вид разрешенного использования, который был у исходных участков. Данный вид разрешенного использования был внесен в государственный кадастр недвижимости в ГКН и по настоящее время является актуальным.
Доказательств того, что ответчик предпринимал попытки изменить вид разрешенного использования и использования их в каких-либо иных коммерчески более привлекательных целях, не имеется.
Кроме этого, как указано выше, решение об изъятии спорных участков принято в 2010 году (постановление Правительства Тюменской области от 18.10.2010 N 299-п). Соответствующие требования направлены обществу письмами от 27.10.2010, от 08.12.2010.
Вместе с тем, фактически изъятие земельных участком осуществлено значительно раньше.
Согласно акту приема-передачи заказчиком законченного строительством объекта от подрядчика "Строительство окружной автодороги г. Тюмени на участке п.Мелиораторов (АД Тюмень-Нижняя Тавда" - ФАД "Тюмень-Ханты-Мансийск") и Заключению N 58-пд от 28.04.2011 работы по строительству автодороги осуществлены в сроки: начало - 8 июня 2005 года, окончание работ - 30 ноября 2009 года.
Юридическое оформление изъятия участка произведено в 2010 году, что влечет вывод о соответствующих нарушениях установленной законодательством (ст. 279 ГК РФ) последовательности процедуры изъятия, но не вывод о моменте начала процедуры изъятия, которая началась в 2005 году.
С этого периода времени фактически прекращена возможность его использования в соответствии с предусмотренным в ГКН и ЕГРПНИ видом разрешенного использования.
Правовые основания обосновывать вывод о начале процедуры изъятия (применительно к правовой позиции, изложенной в ответе на вопрос N 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)") указанным нарушением установленной законодательством процедуры изъятия отсутствуют.
Соответственно, к этим земельным участкам не может применяться градостроительное зонирование, установленное Правилами землепользования и застройки города Тюмени, утвержденными Решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154, на которые ссылается ответчик в апелляционной жалобе, поскольку оно установлено исходя из того, что на спорных земельных участках уже идет строительство автодороги. Иное ответчиком не доказано.
Иными словами, изменения в характеристике спорных земельных участков обусловлены фактическим строительством автодороги, для чего земельные участки и подлежали изъятию.
Соответственно, с учетом изложенных выше норм права и приведенной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данные изменения не подлежат учету при определении размера возмещения собственнику спорных земельных участков.
В этой связи доводы апелляционной жалобы о нарушении экспертом принципа учета при оценке объекта его наиболее эффективного использования отклоняются: участок подлежит оценке исходя из выбранного собственником из числа возможных на соответствующий период времени и юридически закрепленного вида разрешенного использования до начала процедуры изъятия, а последующее вхождение участка в зону ИТ-1, Ж-1 и Р-2 не создавало ни в коей мере для собственника участка возможностей выбирать с 2008 года из видов использования, разрешенных для данных зон, поскольку выбор уже состоялся.
Таким образом, принимая во внимание изложенное, эксперт правильно при определении выкупной цены исходил из вида разрешенного использования, который был установлен в отношении спорных земельных участков до начала процедуры их изъятия для государственных нужд, когда вид разрешенного использования не был связан со строительством дороги. А поскольку до начала строительства градостроительное зонирование не осуществлялось, земельный участок не относился к градостроительной зоне, ее учет при определении выкупной цены не требовался.
Доводы ООО "Экострой" о том, что в рамках рассмотрения иных дел установлено, что при оценке выкупной цены земельного участка и подборе объектов-аналогов необходимо учитывать его градостроительное зонирование на день, предшествующий принятию решения об изъятии, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку при рассмотрении указанных дел суды не исследовали вопрос о соотношении периода установления градостроительных зон и периода изъятия земельных участков у собственника, не устанавливали обстоятельства того, что градостроительное зонирование было утверждено уже после фактического изъятия земельных участком и начала их использования для строительства.
Изъятием спорных участков под автодорогу прекращены права собственника на использование участков по выбранному им виду разрешенного использования. Юридическая замена собственника в 2010 году этого обстоятельства не меняет и не создает новому собственнику никаких дополнительных возможностей использования земельных участков.
При этом не имеют значения доводы ответчика о законодательно установленной возможности изменения разрешенного использования спорных земельных участков и использования их в каких-либо иных коммерчески более привлекательных целях, поскольку для правильного разрешения рассматриваемого спора, как указывалось выше, суд устанавливает рыночную стоимость спорных земельных участков в соответствии с их разрешенным использованием, определенным до начала процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд, что соответствует позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденной Президиумом 24.12.2014.
Кроме этого, судом первой инстанции обоснованно отмечено, что ООО "Экострой" никогда не использовало и не могло использовать земельные участки, так как на момент приобретения дорога уже была построена.
Обстоятельство застройки участка дорогой было известно ООО "Экострой".
Учитывая, что помимо данных земельных участков ответчиком в период после завершения строительства автомобильной дороги, были приобретены еще целый ряд земельных участков, расположенных исключительно под указанной автомобильной дорогой, в отношении которых также рассматривались споры об установлении выкупной стоимости (дела N А70-8865/2013, N А70-7216/2013, N А70-7217/2013, N А70-7883/2013, N А70-7885/2013, N А70-7886/2013, N А70-4037/2014), зная, что земельные участки будут выкупаться для нужд Тюменской области, ответчик не преследовал какой-либо реальной цели ведения экономической деятельности на земельных участках, а преследовал некие "инвестиционные цели", как пояснил представитель ответчика в судебном заседании.
Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении дела судом первой инстанции ООО "Экострой" было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано, так как отсутствуют основания, предусмотренные частью 2 статьи 87 АПК РФ. Отклоняя ходатайство ответчика, суд первой инстанции, помимо прочего принял во внимание пояснения эксперта, данные суду в порядке абзаца 2 части 3 статьи 86 АПК РФ.
Аналогичное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы заявлено суду апелляционной инстанции.
Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Также у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства общества о назначении повторной экспертизы, заявленного суду апелляционной инстанции.
В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза может быть назначена только при возникновении сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.
Исходя из буквального толкования указанной нормы права и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в совокупности с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.
Поскольку предметом судебной экспертизы являлась оценка выкупной цены спорных земельных участков, заключение экспертизы (в том числе, по объему и характеру содержащейся в нем информации) должно соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Согласно пункту 19 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Проанализировав экспертное заключение N 4/НВ от 22.12.2014, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законодательством, в том числе об экспертной деятельности, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.
Из материалов дела следует, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, эксперт компетентен в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, имеет соответствующий опыт и квалификацию, об его отводе лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что заявление ответчиком ходатайства о назначении повторной экспертизы фактически связано с несогласием с выводами экспертного заключения, приведенным ответчиком возражениям может быть дана оценка судом, так как в компетенцию арбитражного суда входит оценка заключения судебной экспертизы, являющегося одним из доказательств по делу (статьи 64, 65, 67, 68, 71, 86 АПК РФ, пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").
Как усматривается из экспертного заключения при определении рыночной стоимости спорных земельных участков, экспертом использовался сравнительный подход.
Сравнительный подход согласно пункту 14 ФСО N 1 - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.
В рамках выбранного сравнительного подхода экспертом выбраны 3 объекта-аналога, предлагаемых к продаже со ссылкой на характеристику объектов, в том числе кадастровые номера земельных участков, их местоположение и источник получения информации - официальный сайт в сети Интернет АН "Этажи" и контактные лица.
Получение исходной информации об объектах-аналогах у риэлтерской организации на коммерческой основе, а не самостоятельный подбор таковых, о том, что они не могут быть использованы для целей оценки, не свидетельствует, равно, как и не свидетельствует о допущенных экспертом нарушениях при исследовании, влекущих недостоверность оценки, поскольку получение экспертом исходной информации о предложениях к продаже от риэлтерской организации не исключает, а, напротив, предполагает ее обработку с применением специальных познаний в поставленных перед экспертом целях. Сотрудники риэлтерской организации ни в коей мере деятельность эксперта по подбору аналогов не заменяют.
При проведении оценки экспертом учтены такие характеристики объектов-аналогов, как, площадь, местоположение земельных участков - в черте населенных пунктов Ембаево и Яр, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, ограничения по использованию и транспортная доступность, проведено их сравнение по показателям с оцениваемыми объектами.
Как указал суд первой инстанции и не опроверг ответчик, на момент рассмотрения спора информация о наличии использованных объектов-аналогов в качестве предложений к продаже на официальном сайте АН "Этажи", указанном экспертом в качестве источника информации, содержалась в том же виде, что и была предоставлена экспертом в приложении N 1 к заключению.
Основания утверждать, что действительные экономические характеристики выбранных объектов-аналогов исключают их принятие в качестве таковых в целях оценки выкупной цены спорных земельных участков (пункт 14 ФСО N 1), отсутствуют.
Используемые объекты-аналоги на момент проведения оценки и вынесения решения от 13.03.2015 являлись учтенными и действующими.
Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика, аналогичные доводам, приведенным в жалобе, о несоответствии объектов-аналогов по месторасположению, указав, что, несмотря на адресное описание спорных земельных участков, фактически они расположены в районе сел Яр и Ембаево по Тобольскому тракту на границе Ленинского АТО и Ембаевского МО Тюменского района вдоль Тобольского тракта на противоположной стороне от с. Яр, которое входит в Ембаевское МО, как и используемые для оценки объекты-аналоги, расположенные вблизи Тобольского тракта в районе Яр-Ембаево.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что экспертом не допущено каких либо нарушений требований действующего законодательства в области оценки, в том числе нарушений, повлиявших на итоговую стоимость объектов оценки в сторону ее снижения.
Иными словами, рыночная стоимость спорных земельных участков, определенная в экспертном заключении N 4/НВ от 22.12.2014, является достоверной.
В связи с этим суд первой инстанции обоснованно применил определенную в названном экспертном заключении выкупную цену спорных земельных участков с целью их изъятия для государственных нужд Тюменской области.
Таким образом, вопреки доводам, приведенным ответчиком в апелляционной жалобе, обстоятельства, имеющие правовое значение для дела, установлены судом с учетом имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в ее удовлетворении, относятся на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 13 марта 2015 года по делу N А70-7213/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.07.2015 N 08АП-4802/2015 ПО ДЕЛУ N А70-7213/2013
Разделы:Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2015 г. N 08АП-4802/2015
Дело N А70-7213/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,
судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ветюговой А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4802/2015) общества с ограниченной ответственностью "Экострой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 13 марта 2015 года по делу N А70-7213/2013 (судья Демидова Е.Ю.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (ИНН 7224019804, ОГРН 1027200855659) об изъятии земельных участков для государственных нужд Тюменской области путем выкупа,
третье лицо - Государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (ОГРН 1027200824353, ИНН 7203001860),
при участии в судебном заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - представитель Евсеев В.В. (по доверенности б/н от 21.07.2014 сроком действия один год); представитель Лапшин А.Е. (по доверенности б/н от 21.07.2014 сроком действия один год);
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представитель Каюмова Р.Р. (по доверенности N 71/08-3-Д от 03.03.2015 сроком действия один год);
- установил:
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, истец) заявлен иск к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ООО "Экострой", ответчик) об изъятии земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:241) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 20 391 000 руб.; земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:236) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 16 145 000 руб.; земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, кадастровый номер 72:17:0706003:293) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 2 961 000 руб.; земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:235) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 21 760 000 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (далее - ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 26.12.2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014, исковые требования удовлетворены. Из собственности ООО "Экострой" для государственных нужд изъяты путем выкупа:
- - земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:241) по выкупной цене в размере 56 969 000 руб.;
- - земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:236) по выкупной цене в размере 45 598 000 руб.;
- - земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, кадастровый номер 72:17:0706003:293) по выкупной цене в размере 8 740 000 руб.;
- - земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:235) по выкупной цене в размере 60 603 000 руб.
Постановлением Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.07.2014 по делу N А70-7213/2013 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
При новом рассмотрении, учитывая указания кассационной инстанции и наличия спора между сторонами в отношении определения выкупной цены земельных участков, определением от 30.10.2014 по ходатайству сторон суд назначил судебную экспертизу с целью определения выкупной цены спорных земельных участков.
До принятия судебного акта по существу истец в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ заявил об изменении размера исковых требований, с учетом выводов эксперта просил установить выкупную стоимость спорных земельных участков: с кадастровым номером 72:17:0706003:241 в размере 8 910 000 руб.; с кадастровым номером 72:17:0706003:293 в размере 1 035 000 руб.; с кадастровым номером 72:17:0706003:235 в размере 9 573 000 руб.; с кадастровым номером 72:17:0706003:236 в размере 6 884 000 руб.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 13 марта 2015 года по делу N А70-7213/2013 исковые требования удовлетворены: изъяты путем выкупа из собственности ООО "Экострой" для государственных нужд: земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:241) по выкупной цене в размере 8 910 000 руб.; земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, кадастровый номер 72:17:0706003:293 по выкупной цене в размере 1 035 000 руб.; земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:235) по выкупной цене в размере 9 573 000 руб.; земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:236) по выкупной цене в размере 6 884 000 руб. С ООО "Экострой" в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области взысканы судебные издержки в размере 280 000 руб.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО "Экострой" в апелляционной жалобе просит его отменить в части определения размера выкупной цены изымаемых земельных участков.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что выводы эксперта носят противоречивый характер, что привело к неверному установлению элементов сравнения. Отмечает, что экспертом допущена ошибка в установлении существенных характеристик земельного участка и определении элементов сравнения. Полагает, что эксперт не обосновал, что отношение изымаемых земельных участков к зонам Ж-1, ИТ-1, Р-2 связано со строительством автомобильной дороги, ввиду чего несостоятелен вывод о необходимости оценки земельных участков в контексте их использования только для сельскохозяйственного производства. Считает некорректным сравнивать земли под посадки сельскохозяйственной продукции с экономически привлекательными для застройки и ведения предпринимательской деятельности земельными участками. Указывает, что эксперт не произвел расчет наиболее эффективного использования. Полагает, что сделан ошибочный вывод, что текущее использование земельных участков должно приниматься как наиболее эффективное. Считает, что экспертом допущена ошибка в подборе объектов-аналогов. Объекты-аналоги не соответствуют рыночным условиям, подобраны из низшего ценового сегмента без учета тенденции установления рыночной цены на земельные участки, аналогичные изымаемым, с течением времени. Отмечает, что суд не оценил формирование цены земельных участков на основании реальных сделок. Суд необоснованно не учел представленные письменные доказательства недостоверности цены, определенной экспертом. Суд не исследовал в достаточной степени доказанный факт нерыночно низкого уровня цен, установленных на основании судебной экспертизы. Считает, что суд необоснованно сделал суждение о влиянии финансового кризиса, начавшегося в декабре 2014 года, на рыночную стоимость земельных участков, придав данным сведениям значение общеизвестного факта, тогда как эксперт дал пояснения, что на рынке не происходило никаких существенных изменений цены с 2008 года, в том числе, не упомянул о влиянии на стоимость земельных участков событий 2014 года.
В жалобе изложено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы с целью установления выкупной цены изымаемых земельных участков.
Департамент в письменном отзыве просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, явку представителя не обеспечило, дело по апелляционной жалобе рассмотрено в его отсутствие на основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ.
В заседании суда представитель ООО "Экострой" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ООО "Экострой" заявил ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и поддержал изложенное в жалобе ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Представитель Департамента высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Департамента заявила ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.
Представитель истца возражал против удовлетворения заявленного ходатайства о назначении повторной экспертизы.
Возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 АПК РФ.
Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, независящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что, поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела представленных суду апелляционной инстанции дополнительных документов, поскольку некоторые из документов датированы после объявления судом первой инстанции резолютивной части обжалуемого решения, сбор доказательств после вынесения судебного акта не является уважительной причиной непредставления документов суду первой инстанции. Невозможность получения и предоставления документов, датированных до объявления резолютивной части решения, выкопирок с публичной кадастровой карты, схемы расположения земельных участков суду первой инстанции уважительными причинами сторонами не обоснована.
В удовлетворении ходатайства ООО "Экострой" о назначении повторной экспертизы суд апелляционной инстанции отказано по основаниям, указанным ниже.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения и не установил оснований для его отмены.
Фактические обстоятельства по делу судом установлены правильно.
Постановлением Правительства Тюменской области от 02.09.2008 N 260-п, автомобильная дорога "Обход г. Тюмень" включена в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения, относящихся к государственной собственности Тюменской области, идентификационный номер 71 ОП РЗ 71К-1706.
В 2010 году Правительством Тюменской области принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке п. Мелиораторов (АД "Тюмень - Нижняя Тавда") - ФАД "Тюмень - Ханты-Мансийск".
Постановлением Правительства Тюменской области от 18.10.2010 N 299-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293, 72:17:0706003:284 для государственных нужд Тюменской области" принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области следующих земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293 (т. 1 л.д. 11-12).
Приказами Главного управления строительства Тюменской области от 30.06.2011 N 359-од, 19.01.2012 N 17-од государственное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" наделено функциями государственного заказчика по объектам, предусмотренным программой "Сотрудничество" в части дорожной деятельности.
Решения об изъятии зарегистрированы 12.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, запись регистрации N 72-72-01/360/2010-333, N 72-72-01/360/2010-336, N 72-72-01/360/2010-335, N 72-72-01/360/2010-334.
На дату принятия решения об изъятии земельных участков в государственную собственность Тюменской области собственником земельных участков являлось ООО "Экострой" (свидетельства о государственной регистрации права собственности от 11.08.2010 серия 72 НЛ 871822, запись регистрации N 72-72-01/241/2010-132, от 11.08.2010 серия 72 НЛ 871823, запись регистрации N 72-72-01/219/2010-168, от 06.08.2010 серия 72 НЛ 871911, запись регистрации N 72-72-01/241/2010-130, от 06.08.2010 серия 72 НЛ 871914, запись регистрации N 72-72-01/219/2010-169.
Письмами Департамента от 27.10.2010 N 12462/08-1, от 08.12.2010 N 14557/08-1, собственник земельных участков - общество уведомлялось о предстоящем изъятии земельных участков и произведенной регистрации решений об изъятии.
Письмом от 08.11.2010 N 24, общество уведомило Департамент о готовности заключить соглашение об изъятии земельных участков и возмещении их стоимости исходя из рыночной оценки, определенной независимым оценщиком, до истечении года со дня получения уведомления.
10.06.2013 принято распоряжение Правительства Тюменской области N 1006-п об утверждении выкупной цены земельных участков с кадастровыми номерами N 72:17:0705003:235 - в размере 21 760 000 руб., N 72:17:0706003:236- в размере 16 145 000 руб., N 72:17:0706003:241 - в размере 20 391 000 руб., N 72:17:0706003:293 - в размере 2 961 000 руб. (т. 1 л.д. 14-16).
Указанное распоряжение принято на основании отчетов ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 325/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 323/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 324/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 326/13 по состоянию на 17.10.2010 соответственно (т. 1 л.д. 17-154, т. 5 л.д. 39-74, т. 8 л.д. 39-72, т. 11 л.д. 39-72).
Не достигнув с ответчиком соглашения о выкупной цене спорных земельных участков, истец обратился в суд с настоящим иском.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
На основании статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Аналогичные положения установлены статьей 55 ЗК РФ, которой предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Такое изъятие осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 ЗК РФ в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (часть 1 статьи 49 ЗК РФ).
Из материалов дела следует, что правомерность изъятия указанных выше земельных участков для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, спорным является вопрос о размере выкупной цене земельных участков.
Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).
Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла свое отражение и в статье 55 ЗК РФ.
Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно статье 57 ЗК РФ убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 6 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003, определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как следует из статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку разрешение вопроса об определении цены выкупа подлежащих изъятию земельных участков требует специальных познаний, по делу назначена судебная экспертиза, поведение которой поручено эксперту ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Воловичу Н.В.
Экспертом в заключении N 4/НВ от 22.12.2014 определена выкупная стоимость земельных участков (с учетом убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием земельных участков, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на них автомобильной дороги): для участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241-8 720 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-1 000 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-9 370 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236-6 734 000 руб.
Возражениям ответчика против иска судом первой инстанции дана надлежащая оценка.
Суд первой инстанции со ссылкой разъяснения Верховного Суда Российской Федерации по определению момента, на который устанавливается стоимость земельного участка при рассмотрении иска о его выкупе для государственных или муниципальных нужд, данные в ответе на вопрос 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации), а также разъяснения, изложенные в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", указал на необходимость определения выкупной стоимости изымаемого участка, исходя из его рыночной стоимости максимально приближенной к дате принятия решения.
В связи с чем, отклонил возможность учета при новом рассмотрении дела иные документы, обосновывающие рыночную стоимость по состоянию за более ранние периоды (2010 - 2013 гг.).
Оценив содержание экспертного заключения N 4/НВ, выполнение экспертом Воловичем Н.Г., суд пришел к выводу о его соответствии федеральным стандартам оценки.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобы, основанные на несогласии с указанным заключением, суд апелляционной инстанции отклоняет.
По смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ с учетом положений статьи 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.
В связи с этим при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия, на что правомерно указано судом первой инстанции.
Такая правовая позиция соответствует подходу, изложенному в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденном Президиумом 24.12.2014.
Из материалов дела усматривается и установлено судом первой инстанции, что спорные земельные участки образованы из земельных участков, относящихся к категории "земли сельскохозяйственного назначения" с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства" и "для ведения личного подсобного хозяйства".
Исходя из части 3 статьи 11.2 ЗК РФ, при образовании спорных земельных участков к ним перешел вид разрешенного использования, который был у исходных участков. Данный вид разрешенного использования был внесен в государственный кадастр недвижимости в ГКН и по настоящее время является актуальным.
Доказательств того, что ответчик предпринимал попытки изменить вид разрешенного использования и использования их в каких-либо иных коммерчески более привлекательных целях, не имеется.
Кроме этого, как указано выше, решение об изъятии спорных участков принято в 2010 году (постановление Правительства Тюменской области от 18.10.2010 N 299-п). Соответствующие требования направлены обществу письмами от 27.10.2010, от 08.12.2010.
Вместе с тем, фактически изъятие земельных участком осуществлено значительно раньше.
Согласно акту приема-передачи заказчиком законченного строительством объекта от подрядчика "Строительство окружной автодороги г. Тюмени на участке п.Мелиораторов (АД Тюмень-Нижняя Тавда" - ФАД "Тюмень-Ханты-Мансийск") и Заключению N 58-пд от 28.04.2011 работы по строительству автодороги осуществлены в сроки: начало - 8 июня 2005 года, окончание работ - 30 ноября 2009 года.
Юридическое оформление изъятия участка произведено в 2010 году, что влечет вывод о соответствующих нарушениях установленной законодательством (ст. 279 ГК РФ) последовательности процедуры изъятия, но не вывод о моменте начала процедуры изъятия, которая началась в 2005 году.
С этого периода времени фактически прекращена возможность его использования в соответствии с предусмотренным в ГКН и ЕГРПНИ видом разрешенного использования.
Правовые основания обосновывать вывод о начале процедуры изъятия (применительно к правовой позиции, изложенной в ответе на вопрос N 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)") указанным нарушением установленной законодательством процедуры изъятия отсутствуют.
Соответственно, к этим земельным участкам не может применяться градостроительное зонирование, установленное Правилами землепользования и застройки города Тюмени, утвержденными Решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154, на которые ссылается ответчик в апелляционной жалобе, поскольку оно установлено исходя из того, что на спорных земельных участках уже идет строительство автодороги. Иное ответчиком не доказано.
Иными словами, изменения в характеристике спорных земельных участков обусловлены фактическим строительством автодороги, для чего земельные участки и подлежали изъятию.
Соответственно, с учетом изложенных выше норм права и приведенной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данные изменения не подлежат учету при определении размера возмещения собственнику спорных земельных участков.
В этой связи доводы апелляционной жалобы о нарушении экспертом принципа учета при оценке объекта его наиболее эффективного использования отклоняются: участок подлежит оценке исходя из выбранного собственником из числа возможных на соответствующий период времени и юридически закрепленного вида разрешенного использования до начала процедуры изъятия, а последующее вхождение участка в зону ИТ-1, Ж-1 и Р-2 не создавало ни в коей мере для собственника участка возможностей выбирать с 2008 года из видов использования, разрешенных для данных зон, поскольку выбор уже состоялся.
Таким образом, принимая во внимание изложенное, эксперт правильно при определении выкупной цены исходил из вида разрешенного использования, который был установлен в отношении спорных земельных участков до начала процедуры их изъятия для государственных нужд, когда вид разрешенного использования не был связан со строительством дороги. А поскольку до начала строительства градостроительное зонирование не осуществлялось, земельный участок не относился к градостроительной зоне, ее учет при определении выкупной цены не требовался.
Доводы ООО "Экострой" о том, что в рамках рассмотрения иных дел установлено, что при оценке выкупной цены земельного участка и подборе объектов-аналогов необходимо учитывать его градостроительное зонирование на день, предшествующий принятию решения об изъятии, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку при рассмотрении указанных дел суды не исследовали вопрос о соотношении периода установления градостроительных зон и периода изъятия земельных участков у собственника, не устанавливали обстоятельства того, что градостроительное зонирование было утверждено уже после фактического изъятия земельных участком и начала их использования для строительства.
Изъятием спорных участков под автодорогу прекращены права собственника на использование участков по выбранному им виду разрешенного использования. Юридическая замена собственника в 2010 году этого обстоятельства не меняет и не создает новому собственнику никаких дополнительных возможностей использования земельных участков.
При этом не имеют значения доводы ответчика о законодательно установленной возможности изменения разрешенного использования спорных земельных участков и использования их в каких-либо иных коммерчески более привлекательных целях, поскольку для правильного разрешения рассматриваемого спора, как указывалось выше, суд устанавливает рыночную стоимость спорных земельных участков в соответствии с их разрешенным использованием, определенным до начала процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд, что соответствует позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденной Президиумом 24.12.2014.
Кроме этого, судом первой инстанции обоснованно отмечено, что ООО "Экострой" никогда не использовало и не могло использовать земельные участки, так как на момент приобретения дорога уже была построена.
Обстоятельство застройки участка дорогой было известно ООО "Экострой".
Учитывая, что помимо данных земельных участков ответчиком в период после завершения строительства автомобильной дороги, были приобретены еще целый ряд земельных участков, расположенных исключительно под указанной автомобильной дорогой, в отношении которых также рассматривались споры об установлении выкупной стоимости (дела N А70-8865/2013, N А70-7216/2013, N А70-7217/2013, N А70-7883/2013, N А70-7885/2013, N А70-7886/2013, N А70-4037/2014), зная, что земельные участки будут выкупаться для нужд Тюменской области, ответчик не преследовал какой-либо реальной цели ведения экономической деятельности на земельных участках, а преследовал некие "инвестиционные цели", как пояснил представитель ответчика в судебном заседании.
Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении дела судом первой инстанции ООО "Экострой" было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано, так как отсутствуют основания, предусмотренные частью 2 статьи 87 АПК РФ. Отклоняя ходатайство ответчика, суд первой инстанции, помимо прочего принял во внимание пояснения эксперта, данные суду в порядке абзаца 2 части 3 статьи 86 АПК РФ.
Аналогичное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы заявлено суду апелляционной инстанции.
Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Также у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства общества о назначении повторной экспертизы, заявленного суду апелляционной инстанции.
В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза может быть назначена только при возникновении сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.
Исходя из буквального толкования указанной нормы права и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в совокупности с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.
Поскольку предметом судебной экспертизы являлась оценка выкупной цены спорных земельных участков, заключение экспертизы (в том числе, по объему и характеру содержащейся в нем информации) должно соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Согласно пункту 19 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Проанализировав экспертное заключение N 4/НВ от 22.12.2014, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законодательством, в том числе об экспертной деятельности, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.
Из материалов дела следует, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, эксперт компетентен в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, имеет соответствующий опыт и квалификацию, об его отводе лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что заявление ответчиком ходатайства о назначении повторной экспертизы фактически связано с несогласием с выводами экспертного заключения, приведенным ответчиком возражениям может быть дана оценка судом, так как в компетенцию арбитражного суда входит оценка заключения судебной экспертизы, являющегося одним из доказательств по делу (статьи 64, 65, 67, 68, 71, 86 АПК РФ, пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").
Как усматривается из экспертного заключения при определении рыночной стоимости спорных земельных участков, экспертом использовался сравнительный подход.
Сравнительный подход согласно пункту 14 ФСО N 1 - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.
В рамках выбранного сравнительного подхода экспертом выбраны 3 объекта-аналога, предлагаемых к продаже со ссылкой на характеристику объектов, в том числе кадастровые номера земельных участков, их местоположение и источник получения информации - официальный сайт в сети Интернет АН "Этажи" и контактные лица.
Получение исходной информации об объектах-аналогах у риэлтерской организации на коммерческой основе, а не самостоятельный подбор таковых, о том, что они не могут быть использованы для целей оценки, не свидетельствует, равно, как и не свидетельствует о допущенных экспертом нарушениях при исследовании, влекущих недостоверность оценки, поскольку получение экспертом исходной информации о предложениях к продаже от риэлтерской организации не исключает, а, напротив, предполагает ее обработку с применением специальных познаний в поставленных перед экспертом целях. Сотрудники риэлтерской организации ни в коей мере деятельность эксперта по подбору аналогов не заменяют.
При проведении оценки экспертом учтены такие характеристики объектов-аналогов, как, площадь, местоположение земельных участков - в черте населенных пунктов Ембаево и Яр, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, ограничения по использованию и транспортная доступность, проведено их сравнение по показателям с оцениваемыми объектами.
Как указал суд первой инстанции и не опроверг ответчик, на момент рассмотрения спора информация о наличии использованных объектов-аналогов в качестве предложений к продаже на официальном сайте АН "Этажи", указанном экспертом в качестве источника информации, содержалась в том же виде, что и была предоставлена экспертом в приложении N 1 к заключению.
Основания утверждать, что действительные экономические характеристики выбранных объектов-аналогов исключают их принятие в качестве таковых в целях оценки выкупной цены спорных земельных участков (пункт 14 ФСО N 1), отсутствуют.
Используемые объекты-аналоги на момент проведения оценки и вынесения решения от 13.03.2015 являлись учтенными и действующими.
Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика, аналогичные доводам, приведенным в жалобе, о несоответствии объектов-аналогов по месторасположению, указав, что, несмотря на адресное описание спорных земельных участков, фактически они расположены в районе сел Яр и Ембаево по Тобольскому тракту на границе Ленинского АТО и Ембаевского МО Тюменского района вдоль Тобольского тракта на противоположной стороне от с. Яр, которое входит в Ембаевское МО, как и используемые для оценки объекты-аналоги, расположенные вблизи Тобольского тракта в районе Яр-Ембаево.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что экспертом не допущено каких либо нарушений требований действующего законодательства в области оценки, в том числе нарушений, повлиявших на итоговую стоимость объектов оценки в сторону ее снижения.
Иными словами, рыночная стоимость спорных земельных участков, определенная в экспертном заключении N 4/НВ от 22.12.2014, является достоверной.
В связи с этим суд первой инстанции обоснованно применил определенную в названном экспертном заключении выкупную цену спорных земельных участков с целью их изъятия для государственных нужд Тюменской области.
Таким образом, вопреки доводам, приведенным ответчиком в апелляционной жалобе, обстоятельства, имеющие правовое значение для дела, установлены судом с учетом имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в ее удовлетворении, относятся на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 13 марта 2015 года по делу N А70-7213/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)