Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2015 года.
Мотивированное постановление изготовлено 17 февраля 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смирнова О.В.,
судей Мартыновой Е.Е., Гарипова В.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Онипко Л.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А40-58168/2012 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Петрокарго-Плюс" к Обществу с ограниченной ответственностью "Марин Гарденс", с участием в деле третьих лиц: АО "БТА Банк", Департамент городского имущества г. Москвы, об обращении взыскания на заложенное имущество,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Тыхенова К.В. по доверенности от 17.12.2013;
- от ответчика - Минакова С.В. по доверенности от 12.05.2014;
- от третьих лиц: от АО "БТА Банк" - Сливко Е.В. по доверенности от 29.12.2014 N 02СЖ-288-3-3/4847; от Департамента городского имущества г. Москвы - не явился, извещен.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АМТ БАНК" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Марин Гарденс" об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010 имущество: право аренды земельного участка общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко; незавершенный строительством объект, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора), путем продажи на публичных торгах, с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 821762153 руб. и 221407347 руб., соответственно.
При этом истцом указано на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате кредитной задолженности, обеспеченной указанным договором об ипотеки N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010.
Определением от 02.04.2014 Арбитражного суда г. Москвы произведена замена истца ООО "АМТ БАНК" по настоящему делу на его процессуального правопреемника ООО "Петрокарго-Плюс".
Определением от 02.04.2014 Арбитражного суда г. Москвы к участию в деле N А40-58168/2012 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено АО "БТА Банк".
Решением от 30 июня 2014 года Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил исковые требования в полном объеме, признав их подтвержденными материалами дела.
При этом суд, в счет погашения задолженности ООО "Марин Гарденс" в размере 304906242 руб. 44 коп., обратил взыскание на недвижимое, принадлежащее на праве собственности ООО "Марин Гарденс", являющееся предметом залога по договору об ипотеки N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010 имущество: право аренды земельного участка общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко; незавершенный строительством объект, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора), определив начальную продажную стоимость предмета залога в размере 821762153 руб. и 221407347 руб., соответственно.
Не согласившись с данным судебным актом, АО "БТА Банк" и ООО "Марин Гарденс" обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, а также назначить проведение экспертизы по определению рыночной стоимости объектов ипотеки, соответственно.
В обоснование доводов апелляционных жалоб указано на неправомерное определение судом первой инстанции начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из его залоговой стоимости, установленной сторонами в договоре ипотеки N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010 при наличии возражений залогодателя со ссылкой на необходимость определения рыночной стоимости предмета ипотеки, на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выраженного в необоснованном отклонении судом ходатайства о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества в связи с тем, что прошло значительное количество времени с даты последней его оценки. Кроме того, ответчик указал, что оспариваемый судебный акт принят о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле арендодателя земельного участка, являющегося предметом залога, Департамента земельных ресурсов г. Москвы.
Определением от 30 сентября 2013 года Девятый арбитражный апелляционный суд, установив, что в рамках рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле - Департамента городского имущества г. Москвы, являющегося арендодателем земельного участка, общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, являющегося предметом спорного договора ипотеки N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010, перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - Департамент городского имущества г. Москвы (115054, Москва, ул. Бахрушина, д. 20).
В судебном заседании 14.10.2014 представитель ответчика поддержал свое ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, а также незавершенного строительством объекта, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора), проведение которой просил поручить ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка" (125167, г. Москва, 4-ая улица 8 Марта, 6А, ОГРН 1037743018576) эксперту - Родину Максиму Геннадьевичу, являющемуся оценщиком 1-й категории, председателем экспертного совета МСНО-НП "ОПЭО" со стажем оценочной деятельности 15 лет, поставив на разрешения эксперта вопрос:
- Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка (кадастровый номер: 77:07:0006001:40, общая площадью 40185 кв. м, адрес: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, категория земель: земли населенных пунктов), зарегистрированного за ООО "Марин Гарденс", на дату проведения экспертизы, а также незавершенного строительством объекта, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора).
Также, представитель ответчика представил в материалы дела квитанции от 26.09.2014 СБ9038/400 и от 17.09.2014 СБ9038/174 в качестве доказательства авансирования расходов на проведение экспертизы на сумму 80000 руб. и 70000 руб., соответственно, письмо N 14092601 от 26.09.2014 указанной экспертной организации о возможности проведения данной экспертизы, стоимостью 150000 руб. 00 коп.
Определением от 14 октября 2014 года Девятый арбитражный апелляционный суд, установив, что между сторонами имеется спор о величине начальной продажной стоимости заложенного имущества, а также учитывая необходимость установить рыночную цену предмета залога по спорному договору ипотеки N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010, назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости имущества, заложенного по договору об ипотеки N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010, производство которой поручил ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка" (125167, г. Москва, 4-ая улица 8 Марта, 6А, ОГРН 1037743018576), эксперту - Родину Максиму Геннадьевичу, поставив на разрешение эксперта следующие вопросы:
Какова рыночная стоимость на дату проведения экспертизы следующих объектов:
- - права аренды земельного участка (кадастровый номер: 77:07:0006001:40, общая площадью 40185 кв. м, адрес: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, категория земель: земли населенных пунктов), зарегистрированного за ООО "Марин Гарденс"?;
- - объекта незавершенного строительства (кадастровый N 77-77-12/001/2010-266, общая площадь 16296 кв. м, степень готовности 16%, г. Москва, улица Братьев Фонченко), принадлежащего на праве собственности ООО "Марин Гарденс"?
Производство по делу N А40-581682012 было приостановлено до получения результатов экспертизы (заключения эксперта).
Определением от 17 февраля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда производство по делу N А40-581682012 возобновлено в связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка".
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы искового заявления в полном объеме, а представители ответчика и АО "БТА Банк" возражали против его удовлетворения, считая изложенные в иске доводы несостоятельными.
Представитель Департамента городского имущества г. Москвы для участия в судебном заседании не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте его проведения.
Рассмотрев материалы искового заявления, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд полагает, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 июня 2014 года по делу N А40-58168/2012 подлежит отмене, как принятое с нарушением норм процессуального права, а исковые требования удовлетворению в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно материалам дела, 05.12.2008 между ООО "АМТ БАНК" (ранее - ООО "БТА Банк") (далее - Банк) и ООО "Марин Гарденс" (далее - заемщик) был заключен кредитный договор N Р/00/08/9559 (далее - кредитный договор, договор), в соответствии с условиями которого, Банк предоставил заемщику кредит в виде возобновляемой кредитной линии на следующих условиях: - размер единовременной задолженности заемщика не превышает установленного лимита равного 167520000 руб.; срок пользования кредитов - по 05.12.2009; процентная ставка - 20,0% годовых.
Согласно пункту 3.1. договора кредит предоставляется путем зачисления денежных средств на банковский счет заемщика N 40702810100000001817.
В соответствии с пунктом 5.2. договора заемщик обязался вернуть полученные денежные средства в порядке, установленном договором, исполнять его условия надлежащим образом.
При этом, согласно пункту 3.5. договора заемщик обязался уплачивать Банку проценты ежемесячно 02 числа и в конце срока пользования траншем.
Как правомерно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в период с 30.12.2008 по 13.04.2011 между истцом и ответчиком были заключены дополнительные соглашения (N 01-19), в соответствии с которыми были изменены срок предоставления кредита, процентная ставка за пользование денежными средствами, в частности: обязательства истца по предоставлению денежных средств по кредитному договору были исполнены путем зачисления денежных средств на расчетный счет заемщика следующими траншами: 05.12.2008 - в сумме 50000000 руб.; 15.12.2008 - в сумме 70000000 руб.; 28.01.2009 - в сумме 47520000 руб.; 05.07.2010 - в сумме 7000000 руб.; 23.05.2011 - в сумме 2000 000 руб.; 21.06.2011 - в сумме 5000000 руб.
Как правомерно установлено судом первой инстанции и не оспаривается лицами, участвующими в деле, всего заемщику было предоставлено 181520000 руб. 00 коп.
При этом, начиная с 01.02.2012, ответчик перестал исполнять обязательства, установленные пунктом 5.2. договора.
Согласно пункту 7.1. договора за просрочку возврата кредита заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 0,05% процента от просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с пунктом 7.2. договора установлено, что в случае нарушения срока выплаты установленных договором процентов заемщик уплачивает неустойку в размере 0,1% процента от просроченной задолженности за каждый день просрочки.
Согласно части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
При этом, в обеспечение надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по кредитному договору, между ООО "АМТ БАНК" и ООО "Марин Гарденс" 06.04.2010 был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N Р/00/08/9559/ДЗ/03, в соответствии с условиями которого, ответчик предоставил в залог ООО "АМТ БАНК", в обеспечение своих обязательств по кредитному договору N Р/00/08/9559 от 05.12.2008, следующее недвижимое имущество и право аренды: право аренды земельного участка общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко; незавершенный строительством объект, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора).
В соответствии с пунктом 1.2 договора ипотеки залоговая стоимость предметов ипотеки составляет: право аренды земельного участка общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, - в размере 821762153 руб. 00 коп.; незавершенный строительством объект, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора), - в размере 221407347 руб. 00 коп.
При этом, между ООО "АМТ БАНК" и ООО "Петрокарго-Плюс" был заключен договор уступки прав требования (цессии) N 2013-1170/05 от 29.10.2013, согласно которому ООО "АМТ БАНК" передает, а ООО "Петрокарго-Плюс" принимает и оплачивает на условиях договора принадлежащие ООО "АМТ БАНК" права требования по кредитному договору N Р/00/08/9559 от 05.12.2008, заключенному между ООО "АМТ БАНК" и ООО "Марин Гарденс".
Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В силу пункта 2 статьи 382 Кодекса для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно пункту 2 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
В соответствии с пунктом 2 статьи 385 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, уступивший требование другому лицу обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
Таким образом, истец получил право требования к ответчику по спорному договору на основании договора об уступке прав (требований) N Ц2600/13-0275ЛВ от 30.10.2013.
Указанные обстоятельства не оспариваются лицами, участвующими в деле по существу.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 02.04.2014 произведена замена истца ООО "АМТ БАНК" по делу N А40-58168/12-36-182 на его процессуального правопреемника ООО "Петрокарго-Плюс".
Кроме того, 04.04.2014 проведена государственная регистрация (N 77-77-17/001/2010-053) ипотеки в пользу ООО "Петрокарго-Плюс".
В силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение (постановление) арбитражного суда является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2012, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2013 и Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.07.2013 исковые требования ООО "АМТ БАНК" удовлетворены с учетом положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. С заемщика в пользу истца взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 272113 098 руб. 10 коп., из которой: 148726855 руб. 66 коп. основного долга, 117770887 руб. 73 коп. задолженности по уплате просроченных процентов, 3384451 руб. 87 коп. пени на просроченные проценты, 2230902 руб. 84 коп. пени, начисленные в связи с просрочкой возврата основного долга. В удовлетворении встречного иска отказано.
В настоящий момент ответчик имеет перед истцом задолженность в размере 304906242 руб. 44 коп., что подтверждается судебными актами арбитражных судов по делам N А40-58166/12-36-181 и N А40-59768/12-78-164"Б".
Мотивируя свои исковые требования в рамках настоящего дела, истец указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате кредитной задолженности, обеспеченной указанным договором об ипотеки N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010.
В соответствии с частью 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Статьей 337 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что залог обеспечивает требование кредитора в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Статьей 26 Федерального закона "О залоге" предусмотрено, что в случае, если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель по своему выбору может получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счет какой-либо из вещей (прав).
Статьями 349 - 350 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, которым определяется начальная, продажная цена заложенного имущества путем реализации с публичных торгов.
Оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество арбитражными судами первой и апелляционной инстанции не установлено.
Пунктом 10 статьи 28.1 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 г. N 2872-1 "О залоге" начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке) в остальных случаях.
В соответствии со статьей 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах в случае спора определяется судом.
Поскольку у истца возникло право требования у заемщика суммы основного долга, процентов за пользование кредитом и неустойки, то истец вправе получить возмещение своих требований за счет обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации.
В соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества лишь при наличии спора между залогодателем и залогодержателем. Если при рассмотрении указанных споров, по инициативе любой из заинтересованных сторон, будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену в соответствии с представленными ими доказательствами, независимо от его оценки.
Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Пунктом 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно заключению эксперта ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка", рыночная стоимость права аренды земельного участка (кадастровый номер: 77:07:0006001:40, общая площадью 40185 кв. м, адрес: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, категория земель: земли населенных пунктов), зарегистрированного за ООО "Марин Гарденс", на дату проведения экспертизы (10.11.2014) составляет 2119827636 руб.; рыночная стоимость объекта незавершенного строительства (кадастровый N 77-77-12/001/2010-266, общая площадь 16296 кв. м, степень готовности 16%, г. Москва, улица Братьев Фонченко), принадлежащего на праве собственности ООО "Марин Гарденс" на дату проведения экспертизы (10.11.2014) составляет 6462961938 руб.
Каких-либо доказательств обратного, а также недостоверности выводов указанного заключения эксперта, при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции, лицами, участвующими в деле не представлено, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Установленный Законом об ипотеке механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Установленный Законом об ипотеке механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
С учетом изложенного, следует установить начальную продажную стоимость права аренды земельного участка общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40 в размере 1695862109 руб. 00 коп., а начальную продажную стоимость незавершенного строительством объекта, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266 в размере 5170369550 руб. 00 коп.
Доводы ответчика и АО "БТА Банк" о необходимости применения к спорным правоотношениям положений пункта 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации не нашли своего документального подтверждения в материалах дела и подлежат отклонению как несостоятельные.
Согласно пункту 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Названными правовыми нормами установлены критерии незначительности и несоразмерности, исходя из которых при отсутствии доказательств обратного нарушение обязательства признается крайне незначительным, а размер требований залогодержателя - явно несоразмерным стоимости заложенного имущества при соблюдении одновременно двух условий: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
При этом, ответчиком не представлено в материалы дела доказательств совершения заемщиком действий по погашению взысканной в судебном порядке кредитной задолженности, притом, что период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, в настоящее время многократно превышает установленные указанной нормой права три месяца.
Превышение рыночной стоимости заложенного имущества над кредитной задолженностью само по себе не влечет нарушение прав залогодателя, так как вырученные денежные средства от продажи заложенного имущества в части, превышающей размер долга, судебных расходов и расходов по реализации, подлежат возврату залогодателю.
Ссылка ответчика и АО "БТА Банк" об отсутствии оснований для обращения взыскания одновременно на объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка подлежит отклонению как необоснованная.
Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в ней случаев.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
При этом, договор об ипотеке N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010 также не содержит условий, устанавливающих очередность обращения взыскания на предмет залога.
При решении вопроса о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости имущества, заложенного по договору об ипотеке N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010, ответчиком на основании квитанций от 26.09.2014 СБ9038/400 и от 17.09.2014 СБ9038/174 были авансированы расходы на проведение экспертизы в общем размере 150000 руб.
Согласно представленному, с заявлением о взыскании судебных расходов ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка" счету от 08.12.2014 N 422, расходы за проведение экспертизы составили 150000 руб. 00 коп.
Таким образом, по заявлению ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка", согласно счету от 08.12.2014 N 422 подлежат перечислению с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка" денежные средства в размере 150000 руб. 00 коп., уплаченные ООО "Марин Гарденс" на основании квитанций от 26.09.2014 СБ9038/400 и от 17.09.2014 СБ9038/174.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое с нарушением норм процессуального права, а исковые требования удовлетворению, с учетом установленной в рамках рассмотрения суда апелляционной инстанции на основании заключения эксперта ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка" рыночной стоимости предмета залога по договору об ипотеке N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010.
Судебные расходы по настоящему делу следует отнести на ответчика согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 июня 2014 года по делу N А40-58168/2012 отменить.
Обратить взыскание, в счет погашения кредитной задолженности Общества с ограниченной ответственностью "Марин Гарденс" перед Обществом с ограниченной ответственностью "Петрокарго-Плюс" в размере 304906242 руб. 44 коп., на заложенное по договору ипотеке N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010 право аренды земельного участка общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, а также на незавершенный строительством объект, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора).
Осуществить реализацию указанного имущества путем его продажи на публичных торгах.
Установить начальную продажную стоимость права аренды земельного участка общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, - в размере 1695862109 руб. 00 коп.
Установить начальную продажную стоимость незавершенного строительством объекта, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящегося по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора), в размере 5170369550 руб. 00 коп.
Взыскать с ООО "Марин Гарденс" в пользу ООО "Петрокарго-Плюс" 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Перечислить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда в адрес Закрытого акционерного общества "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка" 150000 руб. 00 коп. расходов на проведение судебной экспертизы согласно счету 08.12.2014 N 422.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.СМИРНОВ
Судьи
Е.Е.МАРТЫНОВА
В.С.ГАРИПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.02.2015 N 09АП-35950/2014 ПО ДЕЛУ N А40-58168/2012
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2015 г. N 09АП-35950/2014
Дело N А40-58168/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2015 года.
Мотивированное постановление изготовлено 17 февраля 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смирнова О.В.,
судей Мартыновой Е.Е., Гарипова В.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Онипко Л.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А40-58168/2012 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Петрокарго-Плюс" к Обществу с ограниченной ответственностью "Марин Гарденс", с участием в деле третьих лиц: АО "БТА Банк", Департамент городского имущества г. Москвы, об обращении взыскания на заложенное имущество,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Тыхенова К.В. по доверенности от 17.12.2013;
- от ответчика - Минакова С.В. по доверенности от 12.05.2014;
- от третьих лиц: от АО "БТА Банк" - Сливко Е.В. по доверенности от 29.12.2014 N 02СЖ-288-3-3/4847; от Департамента городского имущества г. Москвы - не явился, извещен.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АМТ БАНК" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Марин Гарденс" об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010 имущество: право аренды земельного участка общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко; незавершенный строительством объект, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора), путем продажи на публичных торгах, с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 821762153 руб. и 221407347 руб., соответственно.
При этом истцом указано на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате кредитной задолженности, обеспеченной указанным договором об ипотеки N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010.
Определением от 02.04.2014 Арбитражного суда г. Москвы произведена замена истца ООО "АМТ БАНК" по настоящему делу на его процессуального правопреемника ООО "Петрокарго-Плюс".
Определением от 02.04.2014 Арбитражного суда г. Москвы к участию в деле N А40-58168/2012 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено АО "БТА Банк".
Решением от 30 июня 2014 года Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил исковые требования в полном объеме, признав их подтвержденными материалами дела.
При этом суд, в счет погашения задолженности ООО "Марин Гарденс" в размере 304906242 руб. 44 коп., обратил взыскание на недвижимое, принадлежащее на праве собственности ООО "Марин Гарденс", являющееся предметом залога по договору об ипотеки N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010 имущество: право аренды земельного участка общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко; незавершенный строительством объект, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора), определив начальную продажную стоимость предмета залога в размере 821762153 руб. и 221407347 руб., соответственно.
Не согласившись с данным судебным актом, АО "БТА Банк" и ООО "Марин Гарденс" обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, а также назначить проведение экспертизы по определению рыночной стоимости объектов ипотеки, соответственно.
В обоснование доводов апелляционных жалоб указано на неправомерное определение судом первой инстанции начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из его залоговой стоимости, установленной сторонами в договоре ипотеки N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010 при наличии возражений залогодателя со ссылкой на необходимость определения рыночной стоимости предмета ипотеки, на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выраженного в необоснованном отклонении судом ходатайства о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества в связи с тем, что прошло значительное количество времени с даты последней его оценки. Кроме того, ответчик указал, что оспариваемый судебный акт принят о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле арендодателя земельного участка, являющегося предметом залога, Департамента земельных ресурсов г. Москвы.
Определением от 30 сентября 2013 года Девятый арбитражный апелляционный суд, установив, что в рамках рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле - Департамента городского имущества г. Москвы, являющегося арендодателем земельного участка, общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, являющегося предметом спорного договора ипотеки N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010, перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - Департамент городского имущества г. Москвы (115054, Москва, ул. Бахрушина, д. 20).
В судебном заседании 14.10.2014 представитель ответчика поддержал свое ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, а также незавершенного строительством объекта, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора), проведение которой просил поручить ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка" (125167, г. Москва, 4-ая улица 8 Марта, 6А, ОГРН 1037743018576) эксперту - Родину Максиму Геннадьевичу, являющемуся оценщиком 1-й категории, председателем экспертного совета МСНО-НП "ОПЭО" со стажем оценочной деятельности 15 лет, поставив на разрешения эксперта вопрос:
- Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка (кадастровый номер: 77:07:0006001:40, общая площадью 40185 кв. м, адрес: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, категория земель: земли населенных пунктов), зарегистрированного за ООО "Марин Гарденс", на дату проведения экспертизы, а также незавершенного строительством объекта, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора).
Также, представитель ответчика представил в материалы дела квитанции от 26.09.2014 СБ9038/400 и от 17.09.2014 СБ9038/174 в качестве доказательства авансирования расходов на проведение экспертизы на сумму 80000 руб. и 70000 руб., соответственно, письмо N 14092601 от 26.09.2014 указанной экспертной организации о возможности проведения данной экспертизы, стоимостью 150000 руб. 00 коп.
Определением от 14 октября 2014 года Девятый арбитражный апелляционный суд, установив, что между сторонами имеется спор о величине начальной продажной стоимости заложенного имущества, а также учитывая необходимость установить рыночную цену предмета залога по спорному договору ипотеки N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010, назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости имущества, заложенного по договору об ипотеки N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010, производство которой поручил ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка" (125167, г. Москва, 4-ая улица 8 Марта, 6А, ОГРН 1037743018576), эксперту - Родину Максиму Геннадьевичу, поставив на разрешение эксперта следующие вопросы:
Какова рыночная стоимость на дату проведения экспертизы следующих объектов:
- - права аренды земельного участка (кадастровый номер: 77:07:0006001:40, общая площадью 40185 кв. м, адрес: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, категория земель: земли населенных пунктов), зарегистрированного за ООО "Марин Гарденс"?;
- - объекта незавершенного строительства (кадастровый N 77-77-12/001/2010-266, общая площадь 16296 кв. м, степень готовности 16%, г. Москва, улица Братьев Фонченко), принадлежащего на праве собственности ООО "Марин Гарденс"?
Производство по делу N А40-581682012 было приостановлено до получения результатов экспертизы (заключения эксперта).
Определением от 17 февраля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда производство по делу N А40-581682012 возобновлено в связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка".
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы искового заявления в полном объеме, а представители ответчика и АО "БТА Банк" возражали против его удовлетворения, считая изложенные в иске доводы несостоятельными.
Представитель Департамента городского имущества г. Москвы для участия в судебном заседании не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте его проведения.
Рассмотрев материалы искового заявления, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд полагает, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 июня 2014 года по делу N А40-58168/2012 подлежит отмене, как принятое с нарушением норм процессуального права, а исковые требования удовлетворению в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно материалам дела, 05.12.2008 между ООО "АМТ БАНК" (ранее - ООО "БТА Банк") (далее - Банк) и ООО "Марин Гарденс" (далее - заемщик) был заключен кредитный договор N Р/00/08/9559 (далее - кредитный договор, договор), в соответствии с условиями которого, Банк предоставил заемщику кредит в виде возобновляемой кредитной линии на следующих условиях: - размер единовременной задолженности заемщика не превышает установленного лимита равного 167520000 руб.; срок пользования кредитов - по 05.12.2009; процентная ставка - 20,0% годовых.
Согласно пункту 3.1. договора кредит предоставляется путем зачисления денежных средств на банковский счет заемщика N 40702810100000001817.
В соответствии с пунктом 5.2. договора заемщик обязался вернуть полученные денежные средства в порядке, установленном договором, исполнять его условия надлежащим образом.
При этом, согласно пункту 3.5. договора заемщик обязался уплачивать Банку проценты ежемесячно 02 числа и в конце срока пользования траншем.
Как правомерно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в период с 30.12.2008 по 13.04.2011 между истцом и ответчиком были заключены дополнительные соглашения (N 01-19), в соответствии с которыми были изменены срок предоставления кредита, процентная ставка за пользование денежными средствами, в частности: обязательства истца по предоставлению денежных средств по кредитному договору были исполнены путем зачисления денежных средств на расчетный счет заемщика следующими траншами: 05.12.2008 - в сумме 50000000 руб.; 15.12.2008 - в сумме 70000000 руб.; 28.01.2009 - в сумме 47520000 руб.; 05.07.2010 - в сумме 7000000 руб.; 23.05.2011 - в сумме 2000 000 руб.; 21.06.2011 - в сумме 5000000 руб.
Как правомерно установлено судом первой инстанции и не оспаривается лицами, участвующими в деле, всего заемщику было предоставлено 181520000 руб. 00 коп.
При этом, начиная с 01.02.2012, ответчик перестал исполнять обязательства, установленные пунктом 5.2. договора.
Согласно пункту 7.1. договора за просрочку возврата кредита заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 0,05% процента от просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с пунктом 7.2. договора установлено, что в случае нарушения срока выплаты установленных договором процентов заемщик уплачивает неустойку в размере 0,1% процента от просроченной задолженности за каждый день просрочки.
Согласно части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
При этом, в обеспечение надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по кредитному договору, между ООО "АМТ БАНК" и ООО "Марин Гарденс" 06.04.2010 был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N Р/00/08/9559/ДЗ/03, в соответствии с условиями которого, ответчик предоставил в залог ООО "АМТ БАНК", в обеспечение своих обязательств по кредитному договору N Р/00/08/9559 от 05.12.2008, следующее недвижимое имущество и право аренды: право аренды земельного участка общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко; незавершенный строительством объект, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора).
В соответствии с пунктом 1.2 договора ипотеки залоговая стоимость предметов ипотеки составляет: право аренды земельного участка общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, - в размере 821762153 руб. 00 коп.; незавершенный строительством объект, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора), - в размере 221407347 руб. 00 коп.
При этом, между ООО "АМТ БАНК" и ООО "Петрокарго-Плюс" был заключен договор уступки прав требования (цессии) N 2013-1170/05 от 29.10.2013, согласно которому ООО "АМТ БАНК" передает, а ООО "Петрокарго-Плюс" принимает и оплачивает на условиях договора принадлежащие ООО "АМТ БАНК" права требования по кредитному договору N Р/00/08/9559 от 05.12.2008, заключенному между ООО "АМТ БАНК" и ООО "Марин Гарденс".
Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В силу пункта 2 статьи 382 Кодекса для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно пункту 2 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
В соответствии с пунктом 2 статьи 385 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, уступивший требование другому лицу обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
Таким образом, истец получил право требования к ответчику по спорному договору на основании договора об уступке прав (требований) N Ц2600/13-0275ЛВ от 30.10.2013.
Указанные обстоятельства не оспариваются лицами, участвующими в деле по существу.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 02.04.2014 произведена замена истца ООО "АМТ БАНК" по делу N А40-58168/12-36-182 на его процессуального правопреемника ООО "Петрокарго-Плюс".
Кроме того, 04.04.2014 проведена государственная регистрация (N 77-77-17/001/2010-053) ипотеки в пользу ООО "Петрокарго-Плюс".
В силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение (постановление) арбитражного суда является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2012, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2013 и Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.07.2013 исковые требования ООО "АМТ БАНК" удовлетворены с учетом положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. С заемщика в пользу истца взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 272113 098 руб. 10 коп., из которой: 148726855 руб. 66 коп. основного долга, 117770887 руб. 73 коп. задолженности по уплате просроченных процентов, 3384451 руб. 87 коп. пени на просроченные проценты, 2230902 руб. 84 коп. пени, начисленные в связи с просрочкой возврата основного долга. В удовлетворении встречного иска отказано.
В настоящий момент ответчик имеет перед истцом задолженность в размере 304906242 руб. 44 коп., что подтверждается судебными актами арбитражных судов по делам N А40-58166/12-36-181 и N А40-59768/12-78-164"Б".
Мотивируя свои исковые требования в рамках настоящего дела, истец указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате кредитной задолженности, обеспеченной указанным договором об ипотеки N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010.
В соответствии с частью 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Статьей 337 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что залог обеспечивает требование кредитора в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Статьей 26 Федерального закона "О залоге" предусмотрено, что в случае, если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель по своему выбору может получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счет какой-либо из вещей (прав).
Статьями 349 - 350 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, которым определяется начальная, продажная цена заложенного имущества путем реализации с публичных торгов.
Оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество арбитражными судами первой и апелляционной инстанции не установлено.
Пунктом 10 статьи 28.1 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 г. N 2872-1 "О залоге" начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке) в остальных случаях.
В соответствии со статьей 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах в случае спора определяется судом.
Поскольку у истца возникло право требования у заемщика суммы основного долга, процентов за пользование кредитом и неустойки, то истец вправе получить возмещение своих требований за счет обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации.
В соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества лишь при наличии спора между залогодателем и залогодержателем. Если при рассмотрении указанных споров, по инициативе любой из заинтересованных сторон, будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену в соответствии с представленными ими доказательствами, независимо от его оценки.
Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Пунктом 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно заключению эксперта ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка", рыночная стоимость права аренды земельного участка (кадастровый номер: 77:07:0006001:40, общая площадью 40185 кв. м, адрес: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, категория земель: земли населенных пунктов), зарегистрированного за ООО "Марин Гарденс", на дату проведения экспертизы (10.11.2014) составляет 2119827636 руб.; рыночная стоимость объекта незавершенного строительства (кадастровый N 77-77-12/001/2010-266, общая площадь 16296 кв. м, степень готовности 16%, г. Москва, улица Братьев Фонченко), принадлежащего на праве собственности ООО "Марин Гарденс" на дату проведения экспертизы (10.11.2014) составляет 6462961938 руб.
Каких-либо доказательств обратного, а также недостоверности выводов указанного заключения эксперта, при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции, лицами, участвующими в деле не представлено, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Установленный Законом об ипотеке механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Установленный Законом об ипотеке механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
С учетом изложенного, следует установить начальную продажную стоимость права аренды земельного участка общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40 в размере 1695862109 руб. 00 коп., а начальную продажную стоимость незавершенного строительством объекта, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266 в размере 5170369550 руб. 00 коп.
Доводы ответчика и АО "БТА Банк" о необходимости применения к спорным правоотношениям положений пункта 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации не нашли своего документального подтверждения в материалах дела и подлежат отклонению как несостоятельные.
Согласно пункту 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Названными правовыми нормами установлены критерии незначительности и несоразмерности, исходя из которых при отсутствии доказательств обратного нарушение обязательства признается крайне незначительным, а размер требований залогодержателя - явно несоразмерным стоимости заложенного имущества при соблюдении одновременно двух условий: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
При этом, ответчиком не представлено в материалы дела доказательств совершения заемщиком действий по погашению взысканной в судебном порядке кредитной задолженности, притом, что период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, в настоящее время многократно превышает установленные указанной нормой права три месяца.
Превышение рыночной стоимости заложенного имущества над кредитной задолженностью само по себе не влечет нарушение прав залогодателя, так как вырученные денежные средства от продажи заложенного имущества в части, превышающей размер долга, судебных расходов и расходов по реализации, подлежат возврату залогодателю.
Ссылка ответчика и АО "БТА Банк" об отсутствии оснований для обращения взыскания одновременно на объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка подлежит отклонению как необоснованная.
Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в ней случаев.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
При этом, договор об ипотеке N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010 также не содержит условий, устанавливающих очередность обращения взыскания на предмет залога.
При решении вопроса о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости имущества, заложенного по договору об ипотеке N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010, ответчиком на основании квитанций от 26.09.2014 СБ9038/400 и от 17.09.2014 СБ9038/174 были авансированы расходы на проведение экспертизы в общем размере 150000 руб.
Согласно представленному, с заявлением о взыскании судебных расходов ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка" счету от 08.12.2014 N 422, расходы за проведение экспертизы составили 150000 руб. 00 коп.
Таким образом, по заявлению ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка", согласно счету от 08.12.2014 N 422 подлежат перечислению с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка" денежные средства в размере 150000 руб. 00 коп., уплаченные ООО "Марин Гарденс" на основании квитанций от 26.09.2014 СБ9038/400 и от 17.09.2014 СБ9038/174.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое с нарушением норм процессуального права, а исковые требования удовлетворению, с учетом установленной в рамках рассмотрения суда апелляционной инстанции на основании заключения эксперта ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка" рыночной стоимости предмета залога по договору об ипотеке N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010.
Судебные расходы по настоящему делу следует отнести на ответчика согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 июня 2014 года по делу N А40-58168/2012 отменить.
Обратить взыскание, в счет погашения кредитной задолженности Общества с ограниченной ответственностью "Марин Гарденс" перед Обществом с ограниченной ответственностью "Петрокарго-Плюс" в размере 304906242 руб. 44 коп., на заложенное по договору ипотеке N Р/00/08/9559/ДЗ/03 от 06.04.2010 право аренды земельного участка общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, а также на незавершенный строительством объект, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящийся по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора).
Осуществить реализацию указанного имущества путем его продажи на публичных торгах.
Установить начальную продажную стоимость права аренды земельного участка общей площадью 40185 кв. м, кадастровый номер: 77:07:0006001:40, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: строительство и последующая эксплуатация комплекса океанариума, месторасположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Братьев Фонченко, - в размере 1695862109 руб. 00 коп.
Установить начальную продажную стоимость незавершенного строительством объекта, общей площадью 16296 кв. м, степень готовности 16%, кадастровый (условный номер) N 77-77-12/001/2010-266, находящегося по адресу: г. Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора), в размере 5170369550 руб. 00 коп.
Взыскать с ООО "Марин Гарденс" в пользу ООО "Петрокарго-Плюс" 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Перечислить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда в адрес Закрытого акционерного общества "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка" 150000 руб. 00 коп. расходов на проведение судебной экспертизы согласно счету 08.12.2014 N 422.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.СМИРНОВ
Судьи
Е.Е.МАРТЫНОВА
В.С.ГАРИПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)