Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,
при участии:
от ответчика: Плотникова Дениса Игоревича по доверенности от 31.12.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04.08.2014 по делу N А32-8332/2014
по иску потребительского жилищно-строительного кооператива "Тропа"
к администрации города Сочи о признании права собственности,
принятое судьей Шепель А.А.,
установил:
ПЖСК "Тропа" обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации города Сочи о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, количество этажей - 11, в том числе 1-9 жилые этажи, 1 цокольный этаж, 1 технический этаж, общей площадью 6647,3 кв. м, в том числе жилой 3463,8 кв. м, состоящий из 107 квартир, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Возрождения, д. 17/1.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил отменить решение, принять по делу новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы основаны на том, что истцом не представлено доказательств, что строительство осуществлялось в соответствии с параметрами выданного разрешения и проектной документацией.
Кроме того, в жалобе ответчик сослался на договор инвестирования, заключенный между ним и истцом 30.09.2005, по условиям которого истец обязался осуществить с использованием собственных и привлеченных средств строительство многоквартирного жилого дома. В доказательство приложил к жалобе копию договора от 30.09.2005 N 03.2/40, пунктом 1.3. которого предусмотрено, что инвестор (истец) обязуется принять участие в развитии социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи 13,3% общей площади объекта в муниципальную собственность.
Изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
06.03.2007 между истцом и ответчиком был заключен договор N 4900004112 о предоставлении истцу земельного участка в пользование на условиях аренды. В соответствии с п. 1.1. договора, ответчик предоставил истцу в аренду земельный участок площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302024:27, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул. Возрождения, 17, для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями. Участок расположен в территориальной зоне Ж-4. Категория земель - земли населенных пунктов.
В целях использования земельного участка по целевому назначению, истцом предполагалась размещение многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу в соответствии с требованиями действующего законодательства, то есть осуществить строительство с получением необходимых проектно-технических и иных документов необходимых для реализации строительства многоквартирного дома.
Для реализации перспективного плана строительства многоквартирного дома, истцом была разработана и согласована проектно-техническая документация для строительства названного объекта недвижимости.
Истцу было выдано разрешение на строительство N RU 23309/809, со следующими технико-экономическими показателями, а именно: строительство многоквартирного жилого дома, общей площадью 6647,3 кв. м, этажность: 11, подземная этажность: 2, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302024:27, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Возрождения. 17.
Истец возвел спорный объект, однако им был получен отказ в предоставлении муниципальной услуги "выдача разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: "Многоквартирный жилой дом по ул. Возрождения, 17/1 Хостинского района города Сочи".
Отказ был обоснован тем, что представленная истцом документация отклонена от согласования правовым управлением администрации города Сочи (заключение от 02.09.2013 г. N 945) в связи с несоответствием объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство от 12 апреля 2013 года N RU23309-809.
Истец, обратился в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на объект.
Как видно из материалов дела и дополнительных пояснений истца, правовым основанием иска являются нормы статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, суд первой инстанции удовлетворил требования истца со ссылкой на норму статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд сослался на заключение эксперта, согласно которому спорная постройка возведена в границах предоставленного ответчику земельного участка и с соблюдением строительных норм и правил и требований безопасности.
Определением апелляционного суда об отложении судебного разбирательства от 10.11.2014 сторонам было предложено представить следующие пояснения:
- истцу: пояснения со ссылкой на материалы дела, чем подтверждается осуществление строительства спорного объекта истцом самостоятельно либо за его счет; наличие титульного владения земельным участком, на котором осуществлено строительство спорного объекта - с учетом полномочий органа местного самоуправления распоряжаться земельными участками на территории муниципального образования г. Сочи в 2007 году; в чьих интересах осуществлялось строительство спорного объекта - многоквартирного жилого дома - с учетом особенностей правового положения и целей организации истца (потребительский ЖСК); отзыв на апелляционную жалобу;
- ответчику: мотивированные пояснения в порядке применения части 2 статьи 268 АПК РФ, какие объективные обстоятельства препятствовали представлению приложенных им к апелляционной жалобе доказательств (копии письма истцу и договора инвестирования от 30.09.2005) суду первой инстанции;
- Также суд предлагал сторонам представить доказательства соблюдения процедуры предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302024:0027 в аренду для жилищного строительства; доказательства соблюдения природоохранного законодательства при выдаче разрешения на строительство спорного объекта (государственная экологическая экспертиза проекта строительства); нормативно обоснованные пояснения относительно расположения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302024:0027 в границах особо охраняемой природной территории.
Стороны определения суда не исполнили. Никаких доказательств осуществления строительства спорного объекта силами и средствами истца в материалы дела не представлено. Доказательств создания вещи для себя и тем самым приобретения на нее права собственности первоначальным способом истец не доказал, что не было учтено судом первой инстанции. Не является таковым сама по себе незаверенная копия акта приемки законченного строительством объекта от 15.05.2013, составленного ПЖСК "Тропа" со стороны заказчика и ООО "Альянс XXI век" со стороны генерального подрядчика (т. 1 л.д. 16). В данном акте отсутствуют вышеуказанные сведения о том, в чьих интересах и за чей счет кооператив организовал возведение многоквартирного жилого дома.
От истца 08.12.2014 в день заседания поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное тем, что представитель кооператива не имел возможности участвовать в нем по причине беременности и родов. Данное обстоятельство не является уважительной причиной уже потому, что указанные биологические процессы не являются внезапными, и истец не был лишен возможности воспользоваться услугами иного представителя, тем более, что судебное заседание уже откладывалось ранее по его ходатайству. Указание со стороны кооператива на то, что у него имеются дополнительные доказательства, однако он не смог их представить, также не является уважительной причиной для отложения судебного разбирательства. ПЖСК в настоящем деле является активной стороной - истцом - и обязан был представить и раскрыть доказательства в суде первой инстанции, надлежащим образом подготовив иск до обращения в суд, а не после такового.
Кроме того, истец мог представить перечисленные в определении апелляционного суда доказательства не в судебном заседании суда апелляционной инстанции, а до него - в электронном виде, чем, как следует из факта подачи им отзыва на апелляционную жалобу, он не лишен возможности пользоваться.
Судом первой инстанции при вынесении решения не было учтено отсутствие у истца прав в отношении земельного участка в период осуществления строительства. Суд сослался на договор аренды земельного участка от 06.03.2007, однако правом распоряжаться земельными участками на территории города Сочи в указанный период орган местного самоуправления не имел права.
Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации N 337 от 12.04.1993 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 г. N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" одобрена инициатива администрации Краснодарского края об отнесении ряда природных ресурсов побережий Черного и Азовского морей к федеральным природным ресурсам.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 г. N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
В соответствии с частью 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.
Согласно статье 96 Земельного кодекса Российской Федерации земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охраняемым природным территориям и предназначены для лечения и отдыха граждан.
В силу статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Пунктом "д" ст. 71 Конституции РФ императивно установлено, что федеральная собственность и управление ею находятся в исключительном ведении Российской Федерации.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.
Полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края осуществляет Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю на основании Положения о Территориальном управлении, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 N 37.
Администрация города Сочи не имела права на предоставление земельного участка в аренду до 20.12.2008 (Федеральный закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ), следовательно, выданное истцу разрешение на строительство также не имело юридической силы, поскольку было выдано 12.08.2009 на основании ничтожного договора.
Ссылка истца в отзыве на апелляционную жалобу на факт заключения с администрацией дополнительного соглашения к договору аренды в 2012 году и продления действия разрешения на строительство 12.04.2013 до 31.05.2013, во-первых, не подтверждается материалами дела, а во-вторых не меняет правовой квалификации договора аренды 2007 года как ничтожного.
Вывод о недействительности договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302024:0027, на котором истец осуществил строительство, основан также на том, что стороны не доказали соблюдения порядка предоставления земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома.
В соответствии с нормой пункта 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24 Кодекса, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.
Пункт 2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 указанной статьи.
Пункт 2 статьи 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации установил, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 статьи 30.1. Кодекса.
Пункт 5.1. статьи 24 Земельного кодекса Российской Федерации введен только Федеральным законом от 30.11.2011 N 349-ФЗ и не может распространяться на отношения сторон по поводу заключения договора аренды в 2007 году. Не регулирует данная норма спорные отношения и после ее введения, поскольку касается случаев предоставления жилищно-строительным кооперативам земельных участков в безвозмездное срочное пользование для строительства социального жилья.
Представитель администрации в судебном заседании 08.12.2014 подтвердил, что у ответчика отсутствуют доказательства соблюдения порядка предоставления истцу земельного участка, указанного в приведенных нормах земельного законодательства.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу никаких доводов по поводу соблюдения порядка предоставления ему земельного участка не привел, на соответствующие вопросы, поставленные в определении апелляционного суда от 10.11.2014, не ответил.
Несоблюдение требований о предоставлении права аренды земельного участка для жилищного строительства на торгах в силу норм статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в указанный период, означает ничтожность договора аренды как сделки, совершенной с нарушением закона.
При таких обстоятельствах, прочие доводы иска не имеют правового значения, поскольку строительство спорного объекта осуществлено в отсутствие титула на землю, а кроме того отсутствуют доказательства несения истцом затрат не постройку спорного объекта.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в иске.
Апелляционный суд отмечает, что установленные в настоящем деле обстоятельства не будут иметь преюдициального значения для членов ПЖСК в случае их обращения в суд общей юрисдикции за легализацией отдельных помещений в спорном объекте в порядке пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2014 по делу N А32-8332/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
Н.Н.МИСНИК
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.12.2014 N 15АП-18050/2014 ПО ДЕЛУ N А32-8332/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2014 г. N 15АП-18050/2014
Дело N А32-8332/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,
при участии:
от ответчика: Плотникова Дениса Игоревича по доверенности от 31.12.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04.08.2014 по делу N А32-8332/2014
по иску потребительского жилищно-строительного кооператива "Тропа"
к администрации города Сочи о признании права собственности,
принятое судьей Шепель А.А.,
установил:
ПЖСК "Тропа" обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации города Сочи о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, количество этажей - 11, в том числе 1-9 жилые этажи, 1 цокольный этаж, 1 технический этаж, общей площадью 6647,3 кв. м, в том числе жилой 3463,8 кв. м, состоящий из 107 квартир, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Возрождения, д. 17/1.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил отменить решение, принять по делу новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы основаны на том, что истцом не представлено доказательств, что строительство осуществлялось в соответствии с параметрами выданного разрешения и проектной документацией.
Кроме того, в жалобе ответчик сослался на договор инвестирования, заключенный между ним и истцом 30.09.2005, по условиям которого истец обязался осуществить с использованием собственных и привлеченных средств строительство многоквартирного жилого дома. В доказательство приложил к жалобе копию договора от 30.09.2005 N 03.2/40, пунктом 1.3. которого предусмотрено, что инвестор (истец) обязуется принять участие в развитии социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи 13,3% общей площади объекта в муниципальную собственность.
Изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
06.03.2007 между истцом и ответчиком был заключен договор N 4900004112 о предоставлении истцу земельного участка в пользование на условиях аренды. В соответствии с п. 1.1. договора, ответчик предоставил истцу в аренду земельный участок площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302024:27, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул. Возрождения, 17, для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями. Участок расположен в территориальной зоне Ж-4. Категория земель - земли населенных пунктов.
В целях использования земельного участка по целевому назначению, истцом предполагалась размещение многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу в соответствии с требованиями действующего законодательства, то есть осуществить строительство с получением необходимых проектно-технических и иных документов необходимых для реализации строительства многоквартирного дома.
Для реализации перспективного плана строительства многоквартирного дома, истцом была разработана и согласована проектно-техническая документация для строительства названного объекта недвижимости.
Истцу было выдано разрешение на строительство N RU 23309/809, со следующими технико-экономическими показателями, а именно: строительство многоквартирного жилого дома, общей площадью 6647,3 кв. м, этажность: 11, подземная этажность: 2, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302024:27, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Возрождения. 17.
Истец возвел спорный объект, однако им был получен отказ в предоставлении муниципальной услуги "выдача разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: "Многоквартирный жилой дом по ул. Возрождения, 17/1 Хостинского района города Сочи".
Отказ был обоснован тем, что представленная истцом документация отклонена от согласования правовым управлением администрации города Сочи (заключение от 02.09.2013 г. N 945) в связи с несоответствием объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство от 12 апреля 2013 года N RU23309-809.
Истец, обратился в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на объект.
Как видно из материалов дела и дополнительных пояснений истца, правовым основанием иска являются нормы статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, суд первой инстанции удовлетворил требования истца со ссылкой на норму статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд сослался на заключение эксперта, согласно которому спорная постройка возведена в границах предоставленного ответчику земельного участка и с соблюдением строительных норм и правил и требований безопасности.
Определением апелляционного суда об отложении судебного разбирательства от 10.11.2014 сторонам было предложено представить следующие пояснения:
- истцу: пояснения со ссылкой на материалы дела, чем подтверждается осуществление строительства спорного объекта истцом самостоятельно либо за его счет; наличие титульного владения земельным участком, на котором осуществлено строительство спорного объекта - с учетом полномочий органа местного самоуправления распоряжаться земельными участками на территории муниципального образования г. Сочи в 2007 году; в чьих интересах осуществлялось строительство спорного объекта - многоквартирного жилого дома - с учетом особенностей правового положения и целей организации истца (потребительский ЖСК); отзыв на апелляционную жалобу;
- ответчику: мотивированные пояснения в порядке применения части 2 статьи 268 АПК РФ, какие объективные обстоятельства препятствовали представлению приложенных им к апелляционной жалобе доказательств (копии письма истцу и договора инвестирования от 30.09.2005) суду первой инстанции;
- Также суд предлагал сторонам представить доказательства соблюдения процедуры предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302024:0027 в аренду для жилищного строительства; доказательства соблюдения природоохранного законодательства при выдаче разрешения на строительство спорного объекта (государственная экологическая экспертиза проекта строительства); нормативно обоснованные пояснения относительно расположения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302024:0027 в границах особо охраняемой природной территории.
Стороны определения суда не исполнили. Никаких доказательств осуществления строительства спорного объекта силами и средствами истца в материалы дела не представлено. Доказательств создания вещи для себя и тем самым приобретения на нее права собственности первоначальным способом истец не доказал, что не было учтено судом первой инстанции. Не является таковым сама по себе незаверенная копия акта приемки законченного строительством объекта от 15.05.2013, составленного ПЖСК "Тропа" со стороны заказчика и ООО "Альянс XXI век" со стороны генерального подрядчика (т. 1 л.д. 16). В данном акте отсутствуют вышеуказанные сведения о том, в чьих интересах и за чей счет кооператив организовал возведение многоквартирного жилого дома.
От истца 08.12.2014 в день заседания поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное тем, что представитель кооператива не имел возможности участвовать в нем по причине беременности и родов. Данное обстоятельство не является уважительной причиной уже потому, что указанные биологические процессы не являются внезапными, и истец не был лишен возможности воспользоваться услугами иного представителя, тем более, что судебное заседание уже откладывалось ранее по его ходатайству. Указание со стороны кооператива на то, что у него имеются дополнительные доказательства, однако он не смог их представить, также не является уважительной причиной для отложения судебного разбирательства. ПЖСК в настоящем деле является активной стороной - истцом - и обязан был представить и раскрыть доказательства в суде первой инстанции, надлежащим образом подготовив иск до обращения в суд, а не после такового.
Кроме того, истец мог представить перечисленные в определении апелляционного суда доказательства не в судебном заседании суда апелляционной инстанции, а до него - в электронном виде, чем, как следует из факта подачи им отзыва на апелляционную жалобу, он не лишен возможности пользоваться.
Судом первой инстанции при вынесении решения не было учтено отсутствие у истца прав в отношении земельного участка в период осуществления строительства. Суд сослался на договор аренды земельного участка от 06.03.2007, однако правом распоряжаться земельными участками на территории города Сочи в указанный период орган местного самоуправления не имел права.
Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации N 337 от 12.04.1993 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 г. N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" одобрена инициатива администрации Краснодарского края об отнесении ряда природных ресурсов побережий Черного и Азовского морей к федеральным природным ресурсам.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 г. N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
В соответствии с частью 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.
Согласно статье 96 Земельного кодекса Российской Федерации земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охраняемым природным территориям и предназначены для лечения и отдыха граждан.
В силу статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Пунктом "д" ст. 71 Конституции РФ императивно установлено, что федеральная собственность и управление ею находятся в исключительном ведении Российской Федерации.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.
Полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края осуществляет Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю на основании Положения о Территориальном управлении, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 N 37.
Администрация города Сочи не имела права на предоставление земельного участка в аренду до 20.12.2008 (Федеральный закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ), следовательно, выданное истцу разрешение на строительство также не имело юридической силы, поскольку было выдано 12.08.2009 на основании ничтожного договора.
Ссылка истца в отзыве на апелляционную жалобу на факт заключения с администрацией дополнительного соглашения к договору аренды в 2012 году и продления действия разрешения на строительство 12.04.2013 до 31.05.2013, во-первых, не подтверждается материалами дела, а во-вторых не меняет правовой квалификации договора аренды 2007 года как ничтожного.
Вывод о недействительности договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302024:0027, на котором истец осуществил строительство, основан также на том, что стороны не доказали соблюдения порядка предоставления земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома.
В соответствии с нормой пункта 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24 Кодекса, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.
Пункт 2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 указанной статьи.
Пункт 2 статьи 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации установил, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 статьи 30.1. Кодекса.
Пункт 5.1. статьи 24 Земельного кодекса Российской Федерации введен только Федеральным законом от 30.11.2011 N 349-ФЗ и не может распространяться на отношения сторон по поводу заключения договора аренды в 2007 году. Не регулирует данная норма спорные отношения и после ее введения, поскольку касается случаев предоставления жилищно-строительным кооперативам земельных участков в безвозмездное срочное пользование для строительства социального жилья.
Представитель администрации в судебном заседании 08.12.2014 подтвердил, что у ответчика отсутствуют доказательства соблюдения порядка предоставления истцу земельного участка, указанного в приведенных нормах земельного законодательства.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу никаких доводов по поводу соблюдения порядка предоставления ему земельного участка не привел, на соответствующие вопросы, поставленные в определении апелляционного суда от 10.11.2014, не ответил.
Несоблюдение требований о предоставлении права аренды земельного участка для жилищного строительства на торгах в силу норм статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в указанный период, означает ничтожность договора аренды как сделки, совершенной с нарушением закона.
При таких обстоятельствах, прочие доводы иска не имеют правового значения, поскольку строительство спорного объекта осуществлено в отсутствие титула на землю, а кроме того отсутствуют доказательства несения истцом затрат не постройку спорного объекта.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в иске.
Апелляционный суд отмечает, что установленные в настоящем деле обстоятельства не будут иметь преюдициального значения для членов ПЖСК в случае их обращения в суд общей юрисдикции за легализацией отдельных помещений в спорном объекте в порядке пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2014 по делу N А32-8332/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
Н.Н.МИСНИК
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)