Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 23 июля 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Василенко О.Н.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 июля 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 апреля 2014 года, принятое по делу N А65-29704/2013 (судья Андреев К.П.)
по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), г. Казань
к Государственному бюджетному учреждению "Центр развития народных художественных промыслов и ремесел Республики Татарстан" (ОГРН 1021602868055, ИНН 1653018372), г. Казань
о расторжении договора аренды N 9943 от 17 июня 2004 года,
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Государственному бюджетному учреждению "Центр развития народных художественных промыслов и ремесел Республики Татарстан", г. Казань, о расторжении договора аренды N 9943 от 17.06.2004 г., об освобождении земельного участка общей площадью 1260 кв. м по ул. Островского,47, о взыскании 1 793 249,22 руб. задолженности по арендной плате и 2 321 671,92 руб. пени.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.04.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 17.06.2004 г. между Службой земельного кадастра по г. Казани, действующей от имени главы администрации г. Казани (арендодатель) и Учреждением "Центр развития народных художественных промыслов и ремесел Республики Татарстан" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 9943, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял для использования по целевому назначению, определенному постановлением Главы администрации г. Казани N 892 от 01.06.2004 г., постановлением Главы администрации г. Казани N 1107 от 13.07.2002 г., земельный участок общей площадью 0,126 га, расположенный по адресу г. Казань, Вахитовский р-н, ул. Островского, 47 (литеры А,А1).
Указанный договор заключен сроком на 25 лет до 01.06.2029 г., в силу п. 2.4 договора моментом заключения договора считается дата его подписания, договор зарегистрирован в Службой земельного кадастра по г. Казани Республики Татарстан, запись о регистрации 15.07.2004 г. N 16-01/50-21/2004-13069.2.
Согласно п. 3.1 арендная плата начисляется с 01.07.2004 г., согласно п. 3.3 договора размер ежегодной арендной платы указан в приложении N 2 к договору (л.д. 19), в соответствии с которым размер он составляет 13 621,61 руб., в силу п. 3.5 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца в размере 1/12 годовой суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам, действующим в текущем году.
В силу п. 3.4 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной оплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации_ уполномоченным органом государственной власти РФ, Республики Татарстан, г. Казани без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. При этом в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и уведомления арендодателя. Уведомление может быть сделано арендодателем и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для арендатора.
Пунктом 3.6 договора установлено, что в случае принятия нормативно-правового акта, устанавливающего иной, чем в договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению сторонами с даты вступления в силу упомянутых актов без внесения изменений в договор аренды и без письменного информирования арендатора.
Пунктом 3.8 договора предусмотрено, что арендаторы, своевременно не привлеченные к уплате арендной платы, уплачивают ее не более чем за три предшествующих года.
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.
Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.
В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
Судом установлено, что земельный участок передан арендатору в пользование, обратного суду не представлено.
Согласно расчету истца задолженность по аренде за период с 01.01.2005 г. по 01.01.2014 г. составила 1 793 249,22 руб.
Вместе с тем, с учетом положений пункта 3.8 договора и даты обращения в суд с настоящим иском (18.12.2013 г.) арбитражным судом верно установлен период взыскания арендной платы с 01.01.2011 г. по 01.01.2014 г.
С учетом механизма расчета истца, судом правильно произведен расчет и установлена задолженность ответчика за указанный период в размере 899 388,36 руб.
Пунктом 3.7 договора стороны определили, что в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Несвоевременно исполнение обязательств послужило истцу основанием для начисления пени за спорный период в размере 2 321 671, 92 руб.
Принимая во внимание расчет истца, судом верно определен размер неустойки за период с 01.01.2011 г. по 01.01.2014 г. подлежащий взысканию в сумме 328 614,02 руб.
В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Как следует из материалов дела, в соответствии с п. 3.8 договора ответчик погасил задолженность по арендной плате по договору аренды N 9943 от 17.06.2004 г. за три последних года, а также сумму начисленной за указанный период неустойки.
Суд первой инстанции, установив, что ответчик оплатил задолженность (платежное поручение N 747 от 21.03.2014 г. на сумму 200 000 руб., платежное поручение N 870 от 26.03.2014 г. на сумму 200 000 руб., платежное поручение N 986 от 28.03.2014 г. на сумму 200 000 руб., платежное поручение N 421 от 02.04.2014 г. на сумму 200 000 руб., платежное поручение N 540 от 04.04.2014 г. на сумму 500 000 руб.) и пени после подачи иска обоснованно отказал в удовлетворении иска в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за указанный период. В указанной части решение суда первой инстанции законно и обоснованно и не подлежит отмене.
Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований в указанной части, не учел следующего.
В силу п. 6.1.1 арендодатель имеет право расторгнуть досрочно договор в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе в случае невнесения арендной платы в течение двух сроков уплаты подряд, установленных настоящим договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное неисполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы.
Указанное нарушение условий договора признано судом апелляционной инстанции существенным, а потому достаточным основанием для его расторжения в соответствии с приведенными нормами материального права.
Как видно из материалов дела, Комитет претензией от 31.10.2013 N 19043/кзио-исх предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность в срок до 18.11.2013.
Между тем ответчик погасил задолженность по арендной плате в полном объеме только после предъявления исковых требований.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не установил факта погашения задолженности в разумный срок.
Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции установлен факт наличия задолженности ответчика по внесению арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.
Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23).
Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения условий договора аренды подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается, а также учитывая соблюдение истцом положений пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающими досудебный порядок урегулирования спора, арбитражный апелляционный суд считает, что исковые требования Комитета о расторжении договора аренды земельного участка являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
То обстоятельство, что на спорном участке расположены какие-либо строения и объекты, принадлежащие ответчику, не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка.
Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, не соответствуют обстоятельствам дела, решение в указанной части принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем в указанной части подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка N 9943 от 17.06.2004.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 апреля 2014 года, принятое по делу N А65-29704/2013 отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, освобождении земельного участка. Принять по делу в указанной части новый судебный акт.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.06.2004, кадастровый номер 16:50:01 15 03:0014 площадью 0,126 га, расположенного по адресу: г. Казань, Вахитовский р-н, ул. Островского, 47 (литеры А,А1), заключенный между Службой земельного кадастра по г. Казани, действующего на основании Положения от имени Главы администрации г. Казани и Учреждением "Центр развития народных художественных промыслов и ремесел Республики Татарстан".
Обязать Государственное бюджетное учреждение "Центр развития народных художественных промыслов и ремесел Республики Татарстан" (ОГРН 1021602868055, ИНН 1653018372), г. Казань в месячный срок освободить земельный участок с кадастровым номером 16:50:01 15 03:0014 площадью 0,126 га, расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский р-н, ул. Островского, 47 (литеры А,А1), от всякого рода строений и сооружений.
Взыскать с Государственного бюджетного учреждения "Центр развития народных художественных промыслов и ремесел Республики Татарстан" (ОГРН 1021602868055, ИНН 1653018372), г. Казань, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 4 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.07.2014 ПО ДЕЛУ N А65-29704/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2014 г. по делу N А65-29704/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 23 июля 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Василенко О.Н.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 июля 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 апреля 2014 года, принятое по делу N А65-29704/2013 (судья Андреев К.П.)
по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), г. Казань
к Государственному бюджетному учреждению "Центр развития народных художественных промыслов и ремесел Республики Татарстан" (ОГРН 1021602868055, ИНН 1653018372), г. Казань
о расторжении договора аренды N 9943 от 17 июня 2004 года,
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Государственному бюджетному учреждению "Центр развития народных художественных промыслов и ремесел Республики Татарстан", г. Казань, о расторжении договора аренды N 9943 от 17.06.2004 г., об освобождении земельного участка общей площадью 1260 кв. м по ул. Островского,47, о взыскании 1 793 249,22 руб. задолженности по арендной плате и 2 321 671,92 руб. пени.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.04.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 17.06.2004 г. между Службой земельного кадастра по г. Казани, действующей от имени главы администрации г. Казани (арендодатель) и Учреждением "Центр развития народных художественных промыслов и ремесел Республики Татарстан" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 9943, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял для использования по целевому назначению, определенному постановлением Главы администрации г. Казани N 892 от 01.06.2004 г., постановлением Главы администрации г. Казани N 1107 от 13.07.2002 г., земельный участок общей площадью 0,126 га, расположенный по адресу г. Казань, Вахитовский р-н, ул. Островского, 47 (литеры А,А1).
Указанный договор заключен сроком на 25 лет до 01.06.2029 г., в силу п. 2.4 договора моментом заключения договора считается дата его подписания, договор зарегистрирован в Службой земельного кадастра по г. Казани Республики Татарстан, запись о регистрации 15.07.2004 г. N 16-01/50-21/2004-13069.2.
Согласно п. 3.1 арендная плата начисляется с 01.07.2004 г., согласно п. 3.3 договора размер ежегодной арендной платы указан в приложении N 2 к договору (л.д. 19), в соответствии с которым размер он составляет 13 621,61 руб., в силу п. 3.5 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца в размере 1/12 годовой суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам, действующим в текущем году.
В силу п. 3.4 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной оплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации_ уполномоченным органом государственной власти РФ, Республики Татарстан, г. Казани без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. При этом в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и уведомления арендодателя. Уведомление может быть сделано арендодателем и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для арендатора.
Пунктом 3.6 договора установлено, что в случае принятия нормативно-правового акта, устанавливающего иной, чем в договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению сторонами с даты вступления в силу упомянутых актов без внесения изменений в договор аренды и без письменного информирования арендатора.
Пунктом 3.8 договора предусмотрено, что арендаторы, своевременно не привлеченные к уплате арендной платы, уплачивают ее не более чем за три предшествующих года.
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.
Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.
В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
Судом установлено, что земельный участок передан арендатору в пользование, обратного суду не представлено.
Согласно расчету истца задолженность по аренде за период с 01.01.2005 г. по 01.01.2014 г. составила 1 793 249,22 руб.
Вместе с тем, с учетом положений пункта 3.8 договора и даты обращения в суд с настоящим иском (18.12.2013 г.) арбитражным судом верно установлен период взыскания арендной платы с 01.01.2011 г. по 01.01.2014 г.
С учетом механизма расчета истца, судом правильно произведен расчет и установлена задолженность ответчика за указанный период в размере 899 388,36 руб.
Пунктом 3.7 договора стороны определили, что в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Несвоевременно исполнение обязательств послужило истцу основанием для начисления пени за спорный период в размере 2 321 671, 92 руб.
Принимая во внимание расчет истца, судом верно определен размер неустойки за период с 01.01.2011 г. по 01.01.2014 г. подлежащий взысканию в сумме 328 614,02 руб.
В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Как следует из материалов дела, в соответствии с п. 3.8 договора ответчик погасил задолженность по арендной плате по договору аренды N 9943 от 17.06.2004 г. за три последних года, а также сумму начисленной за указанный период неустойки.
Суд первой инстанции, установив, что ответчик оплатил задолженность (платежное поручение N 747 от 21.03.2014 г. на сумму 200 000 руб., платежное поручение N 870 от 26.03.2014 г. на сумму 200 000 руб., платежное поручение N 986 от 28.03.2014 г. на сумму 200 000 руб., платежное поручение N 421 от 02.04.2014 г. на сумму 200 000 руб., платежное поручение N 540 от 04.04.2014 г. на сумму 500 000 руб.) и пени после подачи иска обоснованно отказал в удовлетворении иска в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за указанный период. В указанной части решение суда первой инстанции законно и обоснованно и не подлежит отмене.
Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований в указанной части, не учел следующего.
В силу п. 6.1.1 арендодатель имеет право расторгнуть досрочно договор в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе в случае невнесения арендной платы в течение двух сроков уплаты подряд, установленных настоящим договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное неисполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы.
Указанное нарушение условий договора признано судом апелляционной инстанции существенным, а потому достаточным основанием для его расторжения в соответствии с приведенными нормами материального права.
Как видно из материалов дела, Комитет претензией от 31.10.2013 N 19043/кзио-исх предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность в срок до 18.11.2013.
Между тем ответчик погасил задолженность по арендной плате в полном объеме только после предъявления исковых требований.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не установил факта погашения задолженности в разумный срок.
Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции установлен факт наличия задолженности ответчика по внесению арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.
Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23).
Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения условий договора аренды подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается, а также учитывая соблюдение истцом положений пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающими досудебный порядок урегулирования спора, арбитражный апелляционный суд считает, что исковые требования Комитета о расторжении договора аренды земельного участка являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
То обстоятельство, что на спорном участке расположены какие-либо строения и объекты, принадлежащие ответчику, не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка.
Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, не соответствуют обстоятельствам дела, решение в указанной части принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем в указанной части подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка N 9943 от 17.06.2004.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 апреля 2014 года, принятое по делу N А65-29704/2013 отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, освобождении земельного участка. Принять по делу в указанной части новый судебный акт.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.06.2004, кадастровый номер 16:50:01 15 03:0014 площадью 0,126 га, расположенного по адресу: г. Казань, Вахитовский р-н, ул. Островского, 47 (литеры А,А1), заключенный между Службой земельного кадастра по г. Казани, действующего на основании Положения от имени Главы администрации г. Казани и Учреждением "Центр развития народных художественных промыслов и ремесел Республики Татарстан".
Обязать Государственное бюджетное учреждение "Центр развития народных художественных промыслов и ремесел Республики Татарстан" (ОГРН 1021602868055, ИНН 1653018372), г. Казань в месячный срок освободить земельный участок с кадастровым номером 16:50:01 15 03:0014 площадью 0,126 га, расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский р-н, ул. Островского, 47 (литеры А,А1), от всякого рода строений и сооружений.
Взыскать с Государственного бюджетного учреждения "Центр развития народных художественных промыслов и ремесел Республики Татарстан" (ОГРН 1021602868055, ИНН 1653018372), г. Казань, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 4 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)