Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2009 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 декабря 2009 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Г.Л. Паньковой,
судей Н.А. Гребенкиной, В.Ю. Дюкина,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шилонцевой В.А.,
при участии:
от истца - ООО "Венчурная компания Нимонта": Карпенко Н.В., доверенность от 17.12.2009,
от ответчиков: 1. ООО "Камю и К": Романов А.Ю., доверенность от 10.09.2009,
2. Администрации города Екатеринбурга: не явились,
3. Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: не явились,
4 Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области: не явились,
от третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области: не явились,
лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,
ООО "Камю и К",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 12 октября 2009 года
по делу N А60-19076/2009,
принятое судьей М.В.Тороповой
по иску ООО "Венчурная компания Нимонта"
к ООО "Камю и К", Администрации города Екатеринбурга, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области,
третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области,
о расторжении договора аренды здания, обязании передать имущество, признании незаключенным договора аренды земельного участка,
установил:
ООО "Венчурная компания Нимонта" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Камю и К", Администрации города Екатеринбурга, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области о расторжении договора аренды N АФ-841/1018 от 08.10.2003 отдельно стоящего 2-х этажного здания больницы (литер А), площадью 560,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, обязав ООО "Камю и К" передать ООО "Венчурная компания Нимонта" по акту приема-передачи указанный объект, признании незаключенным договора аренды Т - 698/1118 от 28.11.2003 земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, ориентировочной площадью 1 138 кв. м, обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-334/2003-283 от 22.12.2003 на объект: здание больницы (литер А), площадью 560,2 кв. м, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, а также исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-394/2003-447 от 05.01.2004 на объект: земельный участок, площадью 1 138 кв. м, из земель поселений с кадастровым номером 66:41:0206006:0021, по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1.
При рассмотрении дела истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований (т. 1 л.д. 83-84). Истец просил в части требований к ООО "Камю и К" расторгнуть договор аренды N АФ - 841/1018 от 08.10.2003 отдельно стоящего 2-х этажного здания больницы (литер А), площадью 560,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, обязав ООО "Камю и К" передать ООО "Венчурная компания Нимонта" по акту приема-передачи указанный объект; в части требований к Администрации города Екатеринбурга и ООО "Камю и К" признать незаключенным договор аренды Т-698/1118 от 28.11.2003 земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, ориентировочной площадью 1 138 кв. м; в части требований к Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области обязать исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-394/2003-447 от 05.01.2004 на объект: земельный участок, площадью 1 138 кв. м, из земель поселений с кадастровым номером 66:41:0206006:0021, по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, а также погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-334/2003-283 от 22.12.2003 на объект: здание больницы (литер А), площадью 560,2 кв. м, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1.
Ходатайство об уточнении исковых требований судом первой инстанции принято на основании ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 99).
Определением от 06.08.2009 (т. 1 л.д. 97-102) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области.
В дополнительных пояснениях к исковому заявлению истец просил расторгнуть договор аренды N АФ - 841/1018 от 08.10.2003 отдельно стоящего 2-х этажного здания больницы (литер А), площадью 560, 2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, обязав ООО "Камю и К" передать ООО "Венчурная компания Нимонта" по акту приема-передачи указанный объект, признать незаключенным договор аренды Т-698/1118 от 28.11.2003 земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, ориентировочной площадью 1 138 кв. м (т. 3 л.д. 14-18).
При рассмотрении дела истцом заявлено о частичном отказе от исковых требований к Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области об обязании исключить из ЕГРП записи об обременении права - аренда за N 66-01/01-334/2003-283 от 22.12.2003, исключении записи - аренда за N 66-01/01-394/2003-447 от 05.01.2004 (т. 3 л.д. 25).
Впоследствии истцом вновь уточнены заявленные исковые требования (т. 3 л.д. 50). Истец просил в части требований к ООО "Камю и К" расторгнуть договор аренды N АФ - 841/1018 от 08.10.2003 отдельно стоящего 2-х этажного здания больницы (литер А), площадью 560, 2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, обязав ООО "Камю и К" передать ООО "Венчурная компания Нимонта" по акту приема-передачи указанный объект, в части требований к ООО "Камю и К", Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Администрации города Екатеринбурга признать незаключенным договор аренды Т-698/1118 от 28.11.2003 земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, ориентировочной площадью 1 138 кв. м.
Уточнение заявленных исковых требований судом первой инстанции принято на основании ст. 49 АПК РФ.
Решением от 12 октября 2009 года в части требований к Управлению федеральной регистрационной службы по Свердловской области об обязании исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-334/2003-283 от 22.12.2003 на объект: здание больницы, (литер А), площадью 560, 2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко. д. 1; запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-394/2003-447 от 05.01.2004 на объект: земельный участок, площадью 1 138 кв. м, из земель поселений с кадастровым номером 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1 - производство по делу прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды N АФ-841/1018 от 08.10.2003 отдельно стоящего двухэтажного здания (литер А), площадью 560, 2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1. На ООО "Камю и К" возложена обязанность по передаче ООО "Венчурная компания Нимонта" по акту приема-передачи отдельно стоящего двухэтажного здания (литер А), площадью 560, 2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1. Договор аренды N Т-698/1118 от 28.11.2003 земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, ориентировочной площадью 1 138 кв. м признан незаключенным. В удовлетворении исковых требований к Администрации города Екатеринбурга отказано (т. 3 л.д. 53-70).
Ответчик, ООО "Камю и К", с решением суда от 12 октября 2009 года не согласен по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. В апелляционной жалобе ответчик указал на то, что обстоятельства дела не содержат оснований для признания договора аренды N Т-698/1118 от 28.11.2003 незаключенным. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области. Наличие кадастровой карты земельного участка с указанием площади, плана, кадастрового номера земельного участка подтверждает возможность определенно установить имущество (земельный участок), являющийся предметом договора аренды. В кадастровом плане земельного участка N 41-02/03-7236 от 30.06.2003 содержатся сведения о земельном участке, позволяющие индивидуализировать спорный земельный участок. Следовательно, сторонами договора аренды согласованы все существенные условия договора аренды земельного участка. Истец не имеет материально - правовой заинтересованности в заявлении требований о незаключенности договора аренды. Истец не обладает правом на объект недвижимости, поскольку объект недвижимости приобретен на основании ничтожной сделки по передаче имущества в уставный капитал ОАО "Федеральный центр логистики", что не влечет правовых последствий и все последующие сделки по отчуждению объекта недвижимости также являются ничтожными.
В апелляционной жалобе ответчик просил решение суда отменить в части признания незаключенным договора аренды N Т-698/1118 от 28.11.2003, в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды незаключенным отказать.
В судебном заседании представитель ответчика, ООО "Камю и К", доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда отменить в части, апелляционную жалобу - удовлетворить. Также представителем ответчика заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения по делу N А60-57227/2009 по иску ООО "Камю и К" к ОАО "Федеральный центр логистики" о признании недействительной (ничтожной) сделки по внесению федерального имущества - отдельно-стоящего нежилого 2-х этажного здания общей площадью 560,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, литер А, в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Федеральный центр логистики".
Представитель истца в судебном заседании пояснил, что не согласен с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве на апелляционную жалобу истец указал на то, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, судом исследованы все значимые для дела обстоятельства. Судом первой инстанции сделан правильный вывод о незаключенности договора аренды. В кадастровом плане от 30.07.2003 N 41-02/03-7236 отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить спорный земельный участок в качестве имущества при совершении сделки, так как площадь земельного участка указана ориентировочная и подлежит уточнению при межевании. Следовательно, спорный земельный участок является несформированным. Межевание спорного земельного участка не осуществлялось. Таким образом, земельный участок не прошел государственный кадастровый учет в установленном действующим законодательством порядке, в связи с чем не может являться объектом гражданских прав и предметом договора аренды. Материально-правовой интерес истца в удовлетворении иска в данной части связан с тем, что при наличии заключенного с ответчиком договора аренды земельного участка, на котором находится собственное здание истца и который необходим для его использования, нарушаются права истца на беспрепятственное пользование данным земельным участком. Тем самым нарушаются права собственника здания, расположенного на спорном земельном участке, на пользование данным участком. Несостоятельны доводы ответчика о ничтожности договора купли-продажи здания. Сделка по приватизации спорного объекта недвижимости и все последующие сделки являются законными и обоснованными. Судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о расторжении договора аренды здания.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик, Администрация города Екатеринбурга, представителя в судебное заседание не направил, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на то, что администрация согласна с доводами апелляционной жалобы, поскольку договор аренды земельного участка содержит достаточные данные, позволяющие конкретизировать спорный участок. Поскольку законодательством допускается государственная регистрация прав на земельный участок с ориентировочными границами, участок становится объектом гражданского оборота и ориентировочное установление границ в кадастровом плане земельного участка не препятствует совершению сделок с ним.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда в части признания незаключенным договора аренды отменить. Также ответчик просил рассмотреть дело без участия представителя.
Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 08.10.2003 между Российской Федерацией в лице Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и ООО "Камю и К" (арендатор) заключен договор N АФ-841/1018, в соответствии с условиями которого арендодатель на основании приказа МУГИСО N 18348 от 08.10.2003 сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 560, 2 кв. м, расположенные в доме N 1 по ул. Шевченко в г. Екатеринбурге для использования под "Культурно-информационный центр" (п. 1.1 договора) (т. 1 л.д. 31-34).
Согласно п. 1.2 договора срок аренды устанавливается 15 лет.
Государственная регистрация договора аренды произведена, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.12.2003 сделана запись N 66-01/01-334/2003-283.
Объект аренды передан ООО "Камю и К" по акту приема-передачи от 2003 года (приложение N 4 к договору), подписанному сторонами договора (т. 1 л.д. 38).
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21.11.2003 N 21698 (т. 1 л.д. 50-51) ООО "Камю и К" предоставлен земельный участок в границах, установленных на местности в соответствии с планом границ земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206006:0021 (категория земель - земли поселений), общей площадью 1 138 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, с целевым использованием под объект соцобеспечения (культурно-информационный центр), в аренду сроком на 15 лет.
28.11.2003 на основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области N 21698 от 21.11.2003 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и ООО "Камю и К" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N Т-698/1118 (т. 1 л.д. 52-56), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым N 66:41:0206006:0021, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1 с целевым использованием под объект соцобеспечения (культурно-информационный центр), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) (Приложение N 2), прилагаемой к настоящему договору и являющееся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 138 кв. м (п. 1.1 договора).
Согласно п. 1.2 договора на участке имеется здание общей площадью 560,2 кв. м.
Срок аренды участка устанавливается с 21.11.2003 по 20.11.2018 (п. 2.1 договора).
05.01.2004 произведена государственная регистрация ограничения (обременения) права аренды, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделан запись регистрации N 66-01/01-394/2003-447 (т. 1 л.д. 41).
26.05.2008 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Администрацией города Екатеринбурга подписано соглашение о передаче прав и обязанностей арендодателя по договорам аренды земельных участков, в том числе по договору аренды N Т-698/1118 от 28.11.2003, заключенному с ООО "Камю и К" в отношении земельного участка по ул. Шевченко, 1, общей площадью 1 138 кв. м, кадастровый номер земельного участка 66:41:0206006:0021 (т. 3 л.д. 3-4, 5).
12.09.2008 между ООО "Центр недвижимости" (продавец) и ООО "Венчурная компания Нимонта" (покупатель) подписан договор купли-продажи N 03 (т. 1 л.д. 21-24), согласно которому продавец передал, а покупатель оплатил и принял в собственность недвижимое имущество - объект находящийся на стадии разрушения (поврежденный в результате пожара), литер А, общей площадью 560,2 кв. м, назначение: нежилое, условный номер 66:01/01:00:1166:01:00, адрес: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1 (п. 1.1 договора).
В соответствии с п. 1.2 договора имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи N 1 от 07.02.2008, заключенного между продавцом и ОАО "Федеральный центр логистики", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 66-66-01/284/2008-215 от 04.05.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66АГ N 248550.
По акту приема-передачи от 15.09.2008 (т. 1 л.д. 26) имущество было передано продавцу.
16.10.2008 между ООО "Центр недвижимости" (продавец) и ООО "Венчурная компания Нимонта" (покупатель) подписано дополнительное соглашение N 1 к договору N 03 купли-продажи от 12.09.2008 (т. 1 л.д. 25), согласно которому стороны договора установили, что передаваемое по договору купли-продажи здание расположено на земельном участке площадью 1 138 кв. м, кадастровый номер земельного участка 66:41:02 06 006:0021, местоположение земельного участка: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под объектами здравоохранения и соцобеспечения. Земельный участок в соответствии с договором аренды земельного участка N Т-698/1118 от 28.11.2003, номер регистрации в ЕГРП: 66-01/01-394/2003-447 передан в аренду сроком до 20.11.2018. Пунктом 3 дополнительного соглашения N 1 установлено, что покупатель обязуется оформить замену стороны в договоре аренды земельного участка N Т-698/1118 от 28.11.2003 в течение двух месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество.
30.10.2008 ООО "Венчурная компания Нимонта" выдано свидетельство серии 66АГ N 451866 о праве собственности объекта, находящегося в стадии разрушения (поврежденный в результате пожара), литер А, назначение: нежилое, расположенное по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, кадастровый (или условный) номер 66:01/01:00:1166:01:00, существующие ограничения (обременения) права: аренда (т. 1 л.д. 20).
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов на апелляционную жалобу считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным и не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Заявленное истцом требование о признании незаключенным договора аренды N Т-698/1118 от 28.11.2003 земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, ориентировочной площадью 1 138 кв. м, правомерно удовлетворены судом первой инстанции на основании нижеследующего.
Из содержания приложенного к договору N Т-698/1118 от 28.11.2003 кадастрового плана земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 30.07.2003 N 41-02/03-7236 (т. 1 л.д. 57-58) графы "особые отметки" следует, что в государственном земельном кадастре отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить земельный участок в качестве имущества в случае совершения сделки, площадь участка ориентировочная и подлежит уточнению при межевании.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды от 28.11.2003 N Т-698/1118) земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Статьей 17 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу 17.05.2008) в редакции, действовавшей на момент подписания спорного договора, предусмотрено, что сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.
Согласно положениям ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности, в том числе границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их (составлению иного описания местоположения границ объекта землеустройства).
В силу ст. 3 Федерального закона "О землеустройстве" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора от 28.11.2003) при предоставлении и изъятии земельных участков землеустройство производится в обязательном порядке.
Материалы дела не содержат доказательств того, что межевание спорного земельного участка осуществлялось, что также не оспаривается заявителем апелляционной жалобы.
При таких условиях, судом первой инстанции правильно установлено, что данный земельный участок не прошел государственный кадастровый учет в установленном действовавшим законодательством порядке, в связи с чем суд сделал правильный вывод, что спорный земельный участок не может являться объектом гражданских прав и предметом договора аренды.
В связи с тем, что договор аренды от 28.11.2003 N Т-698/1118 не содержит сведений, позволяющих индивидуализировать земельный участок, определенно установить его площадь и местоположение границ, следовательно, условие о предмете спорного договора аренды является несогласованным, а договор по этим основаниям - незаключенным.
С учетом изложенного, судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования о признании договора аренды земельного участка от 28.11.2003 N Т-698/1118, подписанного между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО "Камю и К", незаключенным на основании ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ.
Судом апелляционной инстанции отклоняются изложенные в апелляционной жалобе доводы ООО "Камю и К" об отсутствии у истца материально-правового интереса в заявлении требования о незаключенности договора в силу следующего.
Истец является собственником здания, расположенного на спорном земельном участке, в отношении которого был подписан договор аренды N Т-698/1118.
В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которое осуществляется ими в порядке и на условиях, установленных настоящим Земельным кодексом, федеральными законами. Наличие в отношении такого земельного участка зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора аренды, не содержащего всех существенных условий, предусмотренных для договоров данного вида, препятствует реализации истцом вышеуказанных прав, в том числе путем замены стороны в договоре аренды.
Доводы ответчика о ничтожности договора купли-продажи судом апелляционной инстанции отклоняются на основании следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Кроме того, в дополнительном соглашении N 1 от 16.10.2008 к договору купли-продажи от 12.09.2008 сторонами договора установлена обязанность по оформлению покупателем замены стороны в договоре аренды земельного участка N Т-698/1118 от 28.11.2003 в течение двух месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество.
Заявленное представителем ответчика, ООО "Камю и К", в судебном заседании суда апелляционной инстанции ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения по делу N А60-57227/2009 по иску ООО "Камю и К" к ОАО "Федеральный центр логистики" о признании недействительной (ничтожной) сделки по внесению федерального имущества - отдельно - стоящего нежилого 2-х этажного здания общей площадью 560,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, литер А, в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Федеральный центр логистики", апелляционным судом рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и отклоню в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Основания для приостановления производства по делу по п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ отсутствуют.
Отсутствие судебных актов по делу N А60-57227/2009, вступивших в законную силу, о признании недействительной в силу ничтожности сделки, не свидетельствует о невозможности рассмотрения данного дела, так как ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
Наличие иных доказательств того, что настоящий спор невозможно рассмотреть до рассмотрения спора по делу N А60-57227/2009, не установлено (ст. 65 АПК РФ).
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в остальной части апелляционным судом не проверяются на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ.
Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции, являющихся основанием для отмены решения суда на основании ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции в обжалуемой части отмене не подлежит.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика, ООО "Камю и К", в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2009 по делу N А60-19076/2009 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Камю и К" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет - сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
Г.Л.ПАНЬКОВА
Судьи
Н.А.ГРЕБЕНКИНА
В.Ю.ДЮКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.12.2009 N 17АП-11651/2009-ГК ПО ДЕЛУ N А60-19076/2009
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2009 г. N 17АП-11651/2009-ГК
Дело N А60-19076/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2009 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 декабря 2009 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Г.Л. Паньковой,
судей Н.А. Гребенкиной, В.Ю. Дюкина,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шилонцевой В.А.,
при участии:
от истца - ООО "Венчурная компания Нимонта": Карпенко Н.В., доверенность от 17.12.2009,
от ответчиков: 1. ООО "Камю и К": Романов А.Ю., доверенность от 10.09.2009,
2. Администрации города Екатеринбурга: не явились,
3. Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: не явились,
4 Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области: не явились,
от третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области: не явились,
лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,
ООО "Камю и К",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 12 октября 2009 года
по делу N А60-19076/2009,
принятое судьей М.В.Тороповой
по иску ООО "Венчурная компания Нимонта"
к ООО "Камю и К", Администрации города Екатеринбурга, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области,
третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области,
о расторжении договора аренды здания, обязании передать имущество, признании незаключенным договора аренды земельного участка,
установил:
ООО "Венчурная компания Нимонта" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Камю и К", Администрации города Екатеринбурга, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области о расторжении договора аренды N АФ-841/1018 от 08.10.2003 отдельно стоящего 2-х этажного здания больницы (литер А), площадью 560,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, обязав ООО "Камю и К" передать ООО "Венчурная компания Нимонта" по акту приема-передачи указанный объект, признании незаключенным договора аренды Т - 698/1118 от 28.11.2003 земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, ориентировочной площадью 1 138 кв. м, обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-334/2003-283 от 22.12.2003 на объект: здание больницы (литер А), площадью 560,2 кв. м, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, а также исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-394/2003-447 от 05.01.2004 на объект: земельный участок, площадью 1 138 кв. м, из земель поселений с кадастровым номером 66:41:0206006:0021, по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1.
При рассмотрении дела истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований (т. 1 л.д. 83-84). Истец просил в части требований к ООО "Камю и К" расторгнуть договор аренды N АФ - 841/1018 от 08.10.2003 отдельно стоящего 2-х этажного здания больницы (литер А), площадью 560,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, обязав ООО "Камю и К" передать ООО "Венчурная компания Нимонта" по акту приема-передачи указанный объект; в части требований к Администрации города Екатеринбурга и ООО "Камю и К" признать незаключенным договор аренды Т-698/1118 от 28.11.2003 земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, ориентировочной площадью 1 138 кв. м; в части требований к Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области обязать исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-394/2003-447 от 05.01.2004 на объект: земельный участок, площадью 1 138 кв. м, из земель поселений с кадастровым номером 66:41:0206006:0021, по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, а также погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-334/2003-283 от 22.12.2003 на объект: здание больницы (литер А), площадью 560,2 кв. м, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1.
Ходатайство об уточнении исковых требований судом первой инстанции принято на основании ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 99).
Определением от 06.08.2009 (т. 1 л.д. 97-102) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области.
В дополнительных пояснениях к исковому заявлению истец просил расторгнуть договор аренды N АФ - 841/1018 от 08.10.2003 отдельно стоящего 2-х этажного здания больницы (литер А), площадью 560, 2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, обязав ООО "Камю и К" передать ООО "Венчурная компания Нимонта" по акту приема-передачи указанный объект, признать незаключенным договор аренды Т-698/1118 от 28.11.2003 земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, ориентировочной площадью 1 138 кв. м (т. 3 л.д. 14-18).
При рассмотрении дела истцом заявлено о частичном отказе от исковых требований к Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области об обязании исключить из ЕГРП записи об обременении права - аренда за N 66-01/01-334/2003-283 от 22.12.2003, исключении записи - аренда за N 66-01/01-394/2003-447 от 05.01.2004 (т. 3 л.д. 25).
Впоследствии истцом вновь уточнены заявленные исковые требования (т. 3 л.д. 50). Истец просил в части требований к ООО "Камю и К" расторгнуть договор аренды N АФ - 841/1018 от 08.10.2003 отдельно стоящего 2-х этажного здания больницы (литер А), площадью 560, 2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, обязав ООО "Камю и К" передать ООО "Венчурная компания Нимонта" по акту приема-передачи указанный объект, в части требований к ООО "Камю и К", Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Администрации города Екатеринбурга признать незаключенным договор аренды Т-698/1118 от 28.11.2003 земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, ориентировочной площадью 1 138 кв. м.
Уточнение заявленных исковых требований судом первой инстанции принято на основании ст. 49 АПК РФ.
Решением от 12 октября 2009 года в части требований к Управлению федеральной регистрационной службы по Свердловской области об обязании исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-334/2003-283 от 22.12.2003 на объект: здание больницы, (литер А), площадью 560, 2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко. д. 1; запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-394/2003-447 от 05.01.2004 на объект: земельный участок, площадью 1 138 кв. м, из земель поселений с кадастровым номером 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1 - производство по делу прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды N АФ-841/1018 от 08.10.2003 отдельно стоящего двухэтажного здания (литер А), площадью 560, 2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1. На ООО "Камю и К" возложена обязанность по передаче ООО "Венчурная компания Нимонта" по акту приема-передачи отдельно стоящего двухэтажного здания (литер А), площадью 560, 2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1. Договор аренды N Т-698/1118 от 28.11.2003 земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, ориентировочной площадью 1 138 кв. м признан незаключенным. В удовлетворении исковых требований к Администрации города Екатеринбурга отказано (т. 3 л.д. 53-70).
Ответчик, ООО "Камю и К", с решением суда от 12 октября 2009 года не согласен по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. В апелляционной жалобе ответчик указал на то, что обстоятельства дела не содержат оснований для признания договора аренды N Т-698/1118 от 28.11.2003 незаключенным. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области. Наличие кадастровой карты земельного участка с указанием площади, плана, кадастрового номера земельного участка подтверждает возможность определенно установить имущество (земельный участок), являющийся предметом договора аренды. В кадастровом плане земельного участка N 41-02/03-7236 от 30.06.2003 содержатся сведения о земельном участке, позволяющие индивидуализировать спорный земельный участок. Следовательно, сторонами договора аренды согласованы все существенные условия договора аренды земельного участка. Истец не имеет материально - правовой заинтересованности в заявлении требований о незаключенности договора аренды. Истец не обладает правом на объект недвижимости, поскольку объект недвижимости приобретен на основании ничтожной сделки по передаче имущества в уставный капитал ОАО "Федеральный центр логистики", что не влечет правовых последствий и все последующие сделки по отчуждению объекта недвижимости также являются ничтожными.
В апелляционной жалобе ответчик просил решение суда отменить в части признания незаключенным договора аренды N Т-698/1118 от 28.11.2003, в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды незаключенным отказать.
В судебном заседании представитель ответчика, ООО "Камю и К", доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда отменить в части, апелляционную жалобу - удовлетворить. Также представителем ответчика заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения по делу N А60-57227/2009 по иску ООО "Камю и К" к ОАО "Федеральный центр логистики" о признании недействительной (ничтожной) сделки по внесению федерального имущества - отдельно-стоящего нежилого 2-х этажного здания общей площадью 560,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, литер А, в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Федеральный центр логистики".
Представитель истца в судебном заседании пояснил, что не согласен с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве на апелляционную жалобу истец указал на то, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, судом исследованы все значимые для дела обстоятельства. Судом первой инстанции сделан правильный вывод о незаключенности договора аренды. В кадастровом плане от 30.07.2003 N 41-02/03-7236 отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить спорный земельный участок в качестве имущества при совершении сделки, так как площадь земельного участка указана ориентировочная и подлежит уточнению при межевании. Следовательно, спорный земельный участок является несформированным. Межевание спорного земельного участка не осуществлялось. Таким образом, земельный участок не прошел государственный кадастровый учет в установленном действующим законодательством порядке, в связи с чем не может являться объектом гражданских прав и предметом договора аренды. Материально-правовой интерес истца в удовлетворении иска в данной части связан с тем, что при наличии заключенного с ответчиком договора аренды земельного участка, на котором находится собственное здание истца и который необходим для его использования, нарушаются права истца на беспрепятственное пользование данным земельным участком. Тем самым нарушаются права собственника здания, расположенного на спорном земельном участке, на пользование данным участком. Несостоятельны доводы ответчика о ничтожности договора купли-продажи здания. Сделка по приватизации спорного объекта недвижимости и все последующие сделки являются законными и обоснованными. Судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о расторжении договора аренды здания.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик, Администрация города Екатеринбурга, представителя в судебное заседание не направил, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на то, что администрация согласна с доводами апелляционной жалобы, поскольку договор аренды земельного участка содержит достаточные данные, позволяющие конкретизировать спорный участок. Поскольку законодательством допускается государственная регистрация прав на земельный участок с ориентировочными границами, участок становится объектом гражданского оборота и ориентировочное установление границ в кадастровом плане земельного участка не препятствует совершению сделок с ним.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда в части признания незаключенным договора аренды отменить. Также ответчик просил рассмотреть дело без участия представителя.
Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 08.10.2003 между Российской Федерацией в лице Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и ООО "Камю и К" (арендатор) заключен договор N АФ-841/1018, в соответствии с условиями которого арендодатель на основании приказа МУГИСО N 18348 от 08.10.2003 сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 560, 2 кв. м, расположенные в доме N 1 по ул. Шевченко в г. Екатеринбурге для использования под "Культурно-информационный центр" (п. 1.1 договора) (т. 1 л.д. 31-34).
Согласно п. 1.2 договора срок аренды устанавливается 15 лет.
Государственная регистрация договора аренды произведена, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.12.2003 сделана запись N 66-01/01-334/2003-283.
Объект аренды передан ООО "Камю и К" по акту приема-передачи от 2003 года (приложение N 4 к договору), подписанному сторонами договора (т. 1 л.д. 38).
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21.11.2003 N 21698 (т. 1 л.д. 50-51) ООО "Камю и К" предоставлен земельный участок в границах, установленных на местности в соответствии с планом границ земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206006:0021 (категория земель - земли поселений), общей площадью 1 138 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, с целевым использованием под объект соцобеспечения (культурно-информационный центр), в аренду сроком на 15 лет.
28.11.2003 на основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области N 21698 от 21.11.2003 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и ООО "Камю и К" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N Т-698/1118 (т. 1 л.д. 52-56), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым N 66:41:0206006:0021, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1 с целевым использованием под объект соцобеспечения (культурно-информационный центр), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) (Приложение N 2), прилагаемой к настоящему договору и являющееся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 138 кв. м (п. 1.1 договора).
Согласно п. 1.2 договора на участке имеется здание общей площадью 560,2 кв. м.
Срок аренды участка устанавливается с 21.11.2003 по 20.11.2018 (п. 2.1 договора).
05.01.2004 произведена государственная регистрация ограничения (обременения) права аренды, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделан запись регистрации N 66-01/01-394/2003-447 (т. 1 л.д. 41).
26.05.2008 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Администрацией города Екатеринбурга подписано соглашение о передаче прав и обязанностей арендодателя по договорам аренды земельных участков, в том числе по договору аренды N Т-698/1118 от 28.11.2003, заключенному с ООО "Камю и К" в отношении земельного участка по ул. Шевченко, 1, общей площадью 1 138 кв. м, кадастровый номер земельного участка 66:41:0206006:0021 (т. 3 л.д. 3-4, 5).
12.09.2008 между ООО "Центр недвижимости" (продавец) и ООО "Венчурная компания Нимонта" (покупатель) подписан договор купли-продажи N 03 (т. 1 л.д. 21-24), согласно которому продавец передал, а покупатель оплатил и принял в собственность недвижимое имущество - объект находящийся на стадии разрушения (поврежденный в результате пожара), литер А, общей площадью 560,2 кв. м, назначение: нежилое, условный номер 66:01/01:00:1166:01:00, адрес: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1 (п. 1.1 договора).
В соответствии с п. 1.2 договора имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи N 1 от 07.02.2008, заключенного между продавцом и ОАО "Федеральный центр логистики", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 66-66-01/284/2008-215 от 04.05.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66АГ N 248550.
По акту приема-передачи от 15.09.2008 (т. 1 л.д. 26) имущество было передано продавцу.
16.10.2008 между ООО "Центр недвижимости" (продавец) и ООО "Венчурная компания Нимонта" (покупатель) подписано дополнительное соглашение N 1 к договору N 03 купли-продажи от 12.09.2008 (т. 1 л.д. 25), согласно которому стороны договора установили, что передаваемое по договору купли-продажи здание расположено на земельном участке площадью 1 138 кв. м, кадастровый номер земельного участка 66:41:02 06 006:0021, местоположение земельного участка: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под объектами здравоохранения и соцобеспечения. Земельный участок в соответствии с договором аренды земельного участка N Т-698/1118 от 28.11.2003, номер регистрации в ЕГРП: 66-01/01-394/2003-447 передан в аренду сроком до 20.11.2018. Пунктом 3 дополнительного соглашения N 1 установлено, что покупатель обязуется оформить замену стороны в договоре аренды земельного участка N Т-698/1118 от 28.11.2003 в течение двух месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество.
30.10.2008 ООО "Венчурная компания Нимонта" выдано свидетельство серии 66АГ N 451866 о праве собственности объекта, находящегося в стадии разрушения (поврежденный в результате пожара), литер А, назначение: нежилое, расположенное по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, кадастровый (или условный) номер 66:01/01:00:1166:01:00, существующие ограничения (обременения) права: аренда (т. 1 л.д. 20).
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов на апелляционную жалобу считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным и не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Заявленное истцом требование о признании незаключенным договора аренды N Т-698/1118 от 28.11.2003 земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, ориентировочной площадью 1 138 кв. м, правомерно удовлетворены судом первой инстанции на основании нижеследующего.
Из содержания приложенного к договору N Т-698/1118 от 28.11.2003 кадастрового плана земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 30.07.2003 N 41-02/03-7236 (т. 1 л.д. 57-58) графы "особые отметки" следует, что в государственном земельном кадастре отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить земельный участок в качестве имущества в случае совершения сделки, площадь участка ориентировочная и подлежит уточнению при межевании.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды от 28.11.2003 N Т-698/1118) земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Статьей 17 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу 17.05.2008) в редакции, действовавшей на момент подписания спорного договора, предусмотрено, что сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.
Согласно положениям ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности, в том числе границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их (составлению иного описания местоположения границ объекта землеустройства).
В силу ст. 3 Федерального закона "О землеустройстве" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора от 28.11.2003) при предоставлении и изъятии земельных участков землеустройство производится в обязательном порядке.
Материалы дела не содержат доказательств того, что межевание спорного земельного участка осуществлялось, что также не оспаривается заявителем апелляционной жалобы.
При таких условиях, судом первой инстанции правильно установлено, что данный земельный участок не прошел государственный кадастровый учет в установленном действовавшим законодательством порядке, в связи с чем суд сделал правильный вывод, что спорный земельный участок не может являться объектом гражданских прав и предметом договора аренды.
В связи с тем, что договор аренды от 28.11.2003 N Т-698/1118 не содержит сведений, позволяющих индивидуализировать земельный участок, определенно установить его площадь и местоположение границ, следовательно, условие о предмете спорного договора аренды является несогласованным, а договор по этим основаниям - незаключенным.
С учетом изложенного, судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования о признании договора аренды земельного участка от 28.11.2003 N Т-698/1118, подписанного между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО "Камю и К", незаключенным на основании ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ.
Судом апелляционной инстанции отклоняются изложенные в апелляционной жалобе доводы ООО "Камю и К" об отсутствии у истца материально-правового интереса в заявлении требования о незаключенности договора в силу следующего.
Истец является собственником здания, расположенного на спорном земельном участке, в отношении которого был подписан договор аренды N Т-698/1118.
В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которое осуществляется ими в порядке и на условиях, установленных настоящим Земельным кодексом, федеральными законами. Наличие в отношении такого земельного участка зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора аренды, не содержащего всех существенных условий, предусмотренных для договоров данного вида, препятствует реализации истцом вышеуказанных прав, в том числе путем замены стороны в договоре аренды.
Доводы ответчика о ничтожности договора купли-продажи судом апелляционной инстанции отклоняются на основании следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Кроме того, в дополнительном соглашении N 1 от 16.10.2008 к договору купли-продажи от 12.09.2008 сторонами договора установлена обязанность по оформлению покупателем замены стороны в договоре аренды земельного участка N Т-698/1118 от 28.11.2003 в течение двух месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество.
Заявленное представителем ответчика, ООО "Камю и К", в судебном заседании суда апелляционной инстанции ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения по делу N А60-57227/2009 по иску ООО "Камю и К" к ОАО "Федеральный центр логистики" о признании недействительной (ничтожной) сделки по внесению федерального имущества - отдельно - стоящего нежилого 2-х этажного здания общей площадью 560,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, литер А, в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Федеральный центр логистики", апелляционным судом рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и отклоню в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Основания для приостановления производства по делу по п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ отсутствуют.
Отсутствие судебных актов по делу N А60-57227/2009, вступивших в законную силу, о признании недействительной в силу ничтожности сделки, не свидетельствует о невозможности рассмотрения данного дела, так как ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
Наличие иных доказательств того, что настоящий спор невозможно рассмотреть до рассмотрения спора по делу N А60-57227/2009, не установлено (ст. 65 АПК РФ).
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в остальной части апелляционным судом не проверяются на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ.
Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции, являющихся основанием для отмены решения суда на основании ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции в обжалуемой части отмене не подлежит.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика, ООО "Камю и К", в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2009 по делу N А60-19076/2009 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Камю и К" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет - сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
Г.Л.ПАНЬКОВА
Судьи
Н.А.ГРЕБЕНКИНА
В.Ю.ДЮКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)