Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Платоновой Е.А.,
судей Семеновой З.Г., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубикон-Аэро Инвест" (далее - общество "Рубикон-Аэро Инвест") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2014 по делу N А60-1571/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- администрации города Екатеринбурга (далее - администрация) - Банников А.А. (доверенность от 24.12.2013 N 463/05/50.2-03);
- общества "Рубикон-Аэро Инвест" - Валахович К.С. (доверенность от 22.10.2014 N Д/83).
До рассмотрения кассационной жалобы по существу от общества "Рубикон-Аэро Инвест" в суд кассационной инстанции поступило заявление о процессуальном правопреемстве, в котором названное общество просит произвести замену закрытого акционерного общества "Рубикон-Аэро Инвест" на общество с ограниченной ответственностью "Рубикон-Аэро Инвест" в связи с реорганизацией в форме преобразования.
В соответствии с ч. 1 ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Поскольку представленные обществом "Рубикон-Аэро Инвест" документы подтверждают факт реорганизации закрытого акционерного общества "Рубикон-Аэро Инвест" путем преобразования в общество с ограниченной ответственностью "Рубикон-Аэро Инвест", заявление о замене в порядке процессуального правопреемства подлежит удовлетворению судом на основании ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Рубикон-Аэро Инвест" о взыскании 5 711 321 руб. 04 коп. долга за период с 01.01.2013 по 31.12.2013, пени, начисленной на основании п. 3.1 договора аренды земельного участка от 27.02.2007 N 5-1380 в сумме 444 875 руб. 39 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2014 (судья Италмасова Е.Г.) исковые требования удовлетворены. С общества "Рубикон-Аэро Инвест" в пользу администрации взысканы задолженность по арендной плате в размере 5 711 321 руб. 04 коп., пени за период с 12.11.2013 по 27.12.2013 в размере 444 875 руб. 39 коп.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 (судьи Скромова Ю.В., Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Рубикон-Аэро Инвест" просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ч. 2 ст. 9, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Заявитель считает необоснованными выводы суда апелляционной инстанции о том, что введенный в эксплуатацию и заселенный жильцами многоквартирный жилой дом не является объектом недвижимости, а ответчик продолжает пользоваться всей площадью земельного участка. По мнению заявителя, при разрешении спора судами не применены нормы права, подлежавшие применению с учетом фактических обстоятельств дела и предмета доказывания по настоящему делу. Заявитель ссылается на то, что в мотивировочной части решения не указаны законы и нормативные правовые акты, определяющие размер арендной платы, основания ее взимания за всю площадь земельного участка с него, не выяснены причины дифференциации площадей земельного участка в расчете арендной платы. Правового обоснования выбора ставок арендной платы в размере 0,2, 05, 5% от кадастровой стоимости в решении нет. Кроме того, заявитель считает, что суд апелляционной инстанции не применил в отношении администрации последствия риска непредставления доказательств, затребованных судом, и не дал правовой оценки представленным ответчиком доказательствам. Заявитель ссылается на не применение судами действующую систему правового регулирования, определяющую порядок прекращения прав застройщика на часть земельного участка под введенным в эксплуатацию и заселенным жилым домом. Заявитель указывает также, что суды уклоняются от исследования вопроса об обоснованности применения ставки 5% применительно к настоящему спору. Также, заявитель указывает на то, что он представил заключение кадастрового инженера, в котором установлено что фактическая площадь участка, необходимого для эксплуатации жильцами многоквартирного жилого дома, составляет 8 865 кв. м без учета площади благоустройства за пределами земельного участка. Однако по мнению заявителя данному доказательству не была дана правовая оценка. Заявитель считает, что ответчик в любом случае уже не может считаться единственным арендатором земельного участка, а задолженность по арендной плате не может быть рассчитана с использованием показателей площади земельного участка - 30 033,22 и 6 135,78 кв. м.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 27.02.2007 между администрацией (арендодатель) и обществом "Рубикон-Аэро Инвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5-1380, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок площадью 36 169 кв. м, кадастровым номером 66:41:0000000:0395, находящийся в г. Екатеринбурге по ул. Щербакова, на срок с 26.02.2007 по 25.02.2010 (п. 2.1, 6.1 договора).
Участок предоставлен для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, со встроенным дошкольным образовательным учреждением и подземным паркингом (подп. 2.1.5 договора).
По акту приема-передачи от 27.02.2007 земельный участок передан арендатору.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 28.12.2007.
Пунктом 2.2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора.
При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести пересчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором эти нормативные правовые акты вступили в действие, если иное не предусмотрено данными нормативными правовыми актами.
После истечения предусмотренного договором аренды срока ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому суды сделали вывод о возобновлении договора на неопределенный срок на тех же условиях в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность арендатора по уплате неустойки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).
Условиями договора аренды земельного участка от 27.02.2007 N 5-1380 предусмотрено, что размер арендной платы определяется в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и при их изменении арендодатель обязан произвести соответствующий перерасчет арендной платы (п. 2.2 договора).
Как следует из материалов дела и установлено судами, размер арендной платы к договору от 27.02.2007 N 5-1380 на 2013 год (Приложение N 1 к договору аренды) выполнен администрацией на основании постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП (в редакции постановления от 22.08.2012 N 902-ПП, 22.05.2013 N 695-ПП), постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 N 1531-ПП, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Расчет арендной платы получен обществом "Рубикон-Аэро Инвест" 07.11.2013, что подтверждается подписью представителя общества на уведомлении. Из расчета арендной платы на 2013 год следует, что администрацией применены разные ставки арендной платы, исходя из имеющейся у истца информации о площади земельного участка под объектами, введенными и не введенными в эксплуатацию.
Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что земельный участок для жилищного строительства предоставлен истцу по договору от 27.02.2007 N 5-1380 без проведения торгов в порядке п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Возможность заключить договор для жилищного строительства без торгов в период, когда договор заключался с ответчиком, был предусмотрен только п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
В соответствии с п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.
Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:
- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;
- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Поскольку приведенная норма Закона, по существу, направлена на стимулирование строительства жилья ускоренными темпами, по истечении двух лет, в течение третьего года строительства, размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка, по истечении третьего года строительства размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки не представлено, суды признали правомерным расчет арендной платы, произведенный администрацией исходя из ставок 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Установив наличие задолженности по внесению арендных платежей за спорный период, а также принимая во внимание отсутствие доказательств ее оплаты (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2013.
Проверив представленный истцом расчет задолженности по арендной плате и неустойке, суды признали его правильным, соответствующим п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ и условиям договора аренды от 27.02.2007 N 5-1380 (в частности, п. 3.1 договора), в связи с чем взыскали арендную плату в сумме 5 711 321 руб. 04 коп., пени за период с 12.11.2013 по 27.12.2013 в размере 444 875 руб. 39 коп.
Довод заявителя относительно того, что им один из жилых домов введен в эксплуатацию, регистрация права собственности первого лица в указанном доме осуществлена 26.03.2012, следовательно, с этого момента у него отсутствует обязанность по внесению арендной платы за весь участок, в состав которого включена площадь необходимая для эксплуатации жилого дома, был рассмотрен судом апелляционной инстанции и правомерно отклонен как необоснованный.
С введением в эксплуатацию трех 11, 12-этажных секций 10-тисекционного жилого дома переменной этажности, арендные отношения в отношении земельного участка, предоставленного для жилищного строительства на основании п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ не прекращены, поскольку по смыслу названного Закона для прекращения арендных правоотношений необходимо введение в эксплуатацию всего объекта недвижимости, для строительства которого предоставлен земельный участок в аренду.
Из представленных суду документов следует, что возводимый на спорном участке жилой дом является единым объектом недвижимости, введенные в эксплуатацию три секции самостоятельным объектом не является, а входят в состав единого объекта, следовательно, оснований для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под секцией, не имеется.
Арендодателем арендная плата рассчитана с применением двух коэффициентов. К площади участка, пропорционально занимаемыми секциями, применен коэффициент как для участка под объектами жилого фонда, что не нарушает прав общества.
Ссылка заявителя на заключение кадастрового инженера, в котором установлено что фактическая площадь участка, необходимого для эксплуатации жильцами многоквартирного жилого дома, составляет 8 865 кв. м без учета площади благоустройства за пределами земельного участка не принимается, поскольку заключение было выполнено 21.11.2014.
Все доводы общества "Рубикон-Аэро Инвест", изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а их выводы соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2014 по делу N А60-1571/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО "Рубикон-Аэро Инвест" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.А.ПЛАТОНОВА
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 22.01.2015 N Ф09-8148/14 ПО ДЕЛУ N А60-1571/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2015 г. N Ф09-8148/14
Дело N А60-1571/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Платоновой Е.А.,
судей Семеновой З.Г., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубикон-Аэро Инвест" (далее - общество "Рубикон-Аэро Инвест") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2014 по делу N А60-1571/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- администрации города Екатеринбурга (далее - администрация) - Банников А.А. (доверенность от 24.12.2013 N 463/05/50.2-03);
- общества "Рубикон-Аэро Инвест" - Валахович К.С. (доверенность от 22.10.2014 N Д/83).
До рассмотрения кассационной жалобы по существу от общества "Рубикон-Аэро Инвест" в суд кассационной инстанции поступило заявление о процессуальном правопреемстве, в котором названное общество просит произвести замену закрытого акционерного общества "Рубикон-Аэро Инвест" на общество с ограниченной ответственностью "Рубикон-Аэро Инвест" в связи с реорганизацией в форме преобразования.
В соответствии с ч. 1 ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Поскольку представленные обществом "Рубикон-Аэро Инвест" документы подтверждают факт реорганизации закрытого акционерного общества "Рубикон-Аэро Инвест" путем преобразования в общество с ограниченной ответственностью "Рубикон-Аэро Инвест", заявление о замене в порядке процессуального правопреемства подлежит удовлетворению судом на основании ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Рубикон-Аэро Инвест" о взыскании 5 711 321 руб. 04 коп. долга за период с 01.01.2013 по 31.12.2013, пени, начисленной на основании п. 3.1 договора аренды земельного участка от 27.02.2007 N 5-1380 в сумме 444 875 руб. 39 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2014 (судья Италмасова Е.Г.) исковые требования удовлетворены. С общества "Рубикон-Аэро Инвест" в пользу администрации взысканы задолженность по арендной плате в размере 5 711 321 руб. 04 коп., пени за период с 12.11.2013 по 27.12.2013 в размере 444 875 руб. 39 коп.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 (судьи Скромова Ю.В., Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Рубикон-Аэро Инвест" просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ч. 2 ст. 9, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Заявитель считает необоснованными выводы суда апелляционной инстанции о том, что введенный в эксплуатацию и заселенный жильцами многоквартирный жилой дом не является объектом недвижимости, а ответчик продолжает пользоваться всей площадью земельного участка. По мнению заявителя, при разрешении спора судами не применены нормы права, подлежавшие применению с учетом фактических обстоятельств дела и предмета доказывания по настоящему делу. Заявитель ссылается на то, что в мотивировочной части решения не указаны законы и нормативные правовые акты, определяющие размер арендной платы, основания ее взимания за всю площадь земельного участка с него, не выяснены причины дифференциации площадей земельного участка в расчете арендной платы. Правового обоснования выбора ставок арендной платы в размере 0,2, 05, 5% от кадастровой стоимости в решении нет. Кроме того, заявитель считает, что суд апелляционной инстанции не применил в отношении администрации последствия риска непредставления доказательств, затребованных судом, и не дал правовой оценки представленным ответчиком доказательствам. Заявитель ссылается на не применение судами действующую систему правового регулирования, определяющую порядок прекращения прав застройщика на часть земельного участка под введенным в эксплуатацию и заселенным жилым домом. Заявитель указывает также, что суды уклоняются от исследования вопроса об обоснованности применения ставки 5% применительно к настоящему спору. Также, заявитель указывает на то, что он представил заключение кадастрового инженера, в котором установлено что фактическая площадь участка, необходимого для эксплуатации жильцами многоквартирного жилого дома, составляет 8 865 кв. м без учета площади благоустройства за пределами земельного участка. Однако по мнению заявителя данному доказательству не была дана правовая оценка. Заявитель считает, что ответчик в любом случае уже не может считаться единственным арендатором земельного участка, а задолженность по арендной плате не может быть рассчитана с использованием показателей площади земельного участка - 30 033,22 и 6 135,78 кв. м.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 27.02.2007 между администрацией (арендодатель) и обществом "Рубикон-Аэро Инвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5-1380, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок площадью 36 169 кв. м, кадастровым номером 66:41:0000000:0395, находящийся в г. Екатеринбурге по ул. Щербакова, на срок с 26.02.2007 по 25.02.2010 (п. 2.1, 6.1 договора).
Участок предоставлен для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, со встроенным дошкольным образовательным учреждением и подземным паркингом (подп. 2.1.5 договора).
По акту приема-передачи от 27.02.2007 земельный участок передан арендатору.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 28.12.2007.
Пунктом 2.2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора.
При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести пересчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором эти нормативные правовые акты вступили в действие, если иное не предусмотрено данными нормативными правовыми актами.
После истечения предусмотренного договором аренды срока ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому суды сделали вывод о возобновлении договора на неопределенный срок на тех же условиях в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность арендатора по уплате неустойки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).
Условиями договора аренды земельного участка от 27.02.2007 N 5-1380 предусмотрено, что размер арендной платы определяется в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и при их изменении арендодатель обязан произвести соответствующий перерасчет арендной платы (п. 2.2 договора).
Как следует из материалов дела и установлено судами, размер арендной платы к договору от 27.02.2007 N 5-1380 на 2013 год (Приложение N 1 к договору аренды) выполнен администрацией на основании постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП (в редакции постановления от 22.08.2012 N 902-ПП, 22.05.2013 N 695-ПП), постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 N 1531-ПП, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Расчет арендной платы получен обществом "Рубикон-Аэро Инвест" 07.11.2013, что подтверждается подписью представителя общества на уведомлении. Из расчета арендной платы на 2013 год следует, что администрацией применены разные ставки арендной платы, исходя из имеющейся у истца информации о площади земельного участка под объектами, введенными и не введенными в эксплуатацию.
Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что земельный участок для жилищного строительства предоставлен истцу по договору от 27.02.2007 N 5-1380 без проведения торгов в порядке п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Возможность заключить договор для жилищного строительства без торгов в период, когда договор заключался с ответчиком, был предусмотрен только п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
В соответствии с п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.
Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:
- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;
- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Поскольку приведенная норма Закона, по существу, направлена на стимулирование строительства жилья ускоренными темпами, по истечении двух лет, в течение третьего года строительства, размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка, по истечении третьего года строительства размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки не представлено, суды признали правомерным расчет арендной платы, произведенный администрацией исходя из ставок 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Установив наличие задолженности по внесению арендных платежей за спорный период, а также принимая во внимание отсутствие доказательств ее оплаты (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2013.
Проверив представленный истцом расчет задолженности по арендной плате и неустойке, суды признали его правильным, соответствующим п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ и условиям договора аренды от 27.02.2007 N 5-1380 (в частности, п. 3.1 договора), в связи с чем взыскали арендную плату в сумме 5 711 321 руб. 04 коп., пени за период с 12.11.2013 по 27.12.2013 в размере 444 875 руб. 39 коп.
Довод заявителя относительно того, что им один из жилых домов введен в эксплуатацию, регистрация права собственности первого лица в указанном доме осуществлена 26.03.2012, следовательно, с этого момента у него отсутствует обязанность по внесению арендной платы за весь участок, в состав которого включена площадь необходимая для эксплуатации жилого дома, был рассмотрен судом апелляционной инстанции и правомерно отклонен как необоснованный.
С введением в эксплуатацию трех 11, 12-этажных секций 10-тисекционного жилого дома переменной этажности, арендные отношения в отношении земельного участка, предоставленного для жилищного строительства на основании п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ не прекращены, поскольку по смыслу названного Закона для прекращения арендных правоотношений необходимо введение в эксплуатацию всего объекта недвижимости, для строительства которого предоставлен земельный участок в аренду.
Из представленных суду документов следует, что возводимый на спорном участке жилой дом является единым объектом недвижимости, введенные в эксплуатацию три секции самостоятельным объектом не является, а входят в состав единого объекта, следовательно, оснований для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под секцией, не имеется.
Арендодателем арендная плата рассчитана с применением двух коэффициентов. К площади участка, пропорционально занимаемыми секциями, применен коэффициент как для участка под объектами жилого фонда, что не нарушает прав общества.
Ссылка заявителя на заключение кадастрового инженера, в котором установлено что фактическая площадь участка, необходимого для эксплуатации жильцами многоквартирного жилого дома, составляет 8 865 кв. м без учета площади благоустройства за пределами земельного участка не принимается, поскольку заключение было выполнено 21.11.2014.
Все доводы общества "Рубикон-Аэро Инвест", изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а их выводы соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2014 по делу N А60-1571/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО "Рубикон-Аэро Инвест" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.А.ПЛАТОНОВА
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)