Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АЛЬФА" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.12.2013 (судья Шанько О.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2014 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Полубехина Н.С.) по делу N А21-8349/2013,
установил:
Муниципальное учреждение "Администрация муниципального образования "Светлогорский район", место нахождения: 238560, Калининградская обл., г. Светлогорск, Калининградский пр., 77а, ОГРН 1023902054967, ИНН 3912002917 (далее - Администрация), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа", место нахождения: 238154, Калининградская обл., г. Черняховск, Ленинградская ул., д. 16, корп. 8, кв. 59, ОГРН 1093925039548, ИНН 3904609881 (далее - Общество), о взыскании 1 755 599 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате и 148 462 руб. 10 коп. пеней за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 по договору от 06.02.2007 N 05/02-2007 аренды земельного участка площадью 66 776 кв. м с кадастровым номером 39:17:01-00-07:0208, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Светлогорск, Ольховая ул., 28.
Решением от 16.12.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.05.2014, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 16.12.2013 и постановление от 05.05.2014, удовлетворить иск частично, взыскав в пользу Администрации 326 380 руб. 28 коп. долга по арендной плате.
Податель жалобы указывает на следующее: суды неправомерно взыскали долг по арендной плате с применением повышающего коэффициента К4, равного 2, установленного для случаев нецелевого использования земельного участка решением окружного Совета депутатов Светлогорского городского округа Калининградской области от 26.12.2011 N 58 "О применении повышающих коэффициентов за земельные участки, неиспользуемые и используемые не в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором аренды на территории муниципального образования "Светлогорский район" (далее - Решение N 58); суды не учли, что Общество не имело возможности использовать арендованный земельный участок по целевому назначению и реализовать свое право на застройку, поскольку Администрация неправомерно уклонялась от изменения условий договора аренды в части изменения целевого использования земельного участка, что подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 13.06.2012 по делу N А21-2775/2012.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а жалобу Общества - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность принятых по делу судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Новая деревня" (арендатор) 06.02.2007 заключили договор N 05/02-2007 аренды земельного участка площадью 66 776 кв. м с кадастровым номером 39:17:01-00-07:0208, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Светлогорск, Ольховая ул., 28, для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации комплексной рекреационной и жилой застройки на срок по 22.01.2056.
Порядок и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора аренды, согласно которому размер арендной платы определяется на каждый год в соответствии с законодательством Российской Федерации и решениями представительного органа муниципального образования и указывается в ежегодной декларации по арендной плате за землю, являющейся неотъемлемой частью договора аренды. При этом расчет арендной платы, условия, сроки ее внесения определяются в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления на предстоящий год.
Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы установлена пунктом 5.2 договора в виде пеней в размере одной трехсотой ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки.
На основании договора уступки от 28.12.2009 права и обязанности арендатора названного участка перешли к Обществу.
Администрация и Общество заключили соглашение от 28.11.2012, которым изменили цель использования земельного участка следующим образом: "под проектирование и строительство индивидуальной жилой застройки".
Администрация, ссылаясь на то, что Общество ненадлежащим образом исполняло свои обязательства по внесению арендной платы в период с 01.01.2012 по 30.06.2013, обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.
Расчет долга по арендной плате за указанный период истец произвел на основании Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования "Светлогорский район", утвержденного решением районного Совета депутатов от 28.12.2009 N 30 (далее - Положение). Поскольку ответчик не использовал арендованный земельный участок по целевому назначению, Администрация при расчете арендной платы применила повышающий коэффициент К4, равный 2, в соответствии с Решением N 58.
Суды признали иск обоснованным по праву и размеру.
Кассационная инстанция считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Из условий договора аренды следует, что стороны установили арендную плату не в твердой сумме, а в сумме, подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа исходя из базовых ставок аренды городских земель.
В спорный период размер арендной платы на территории названного муниципального образования регулировался Положением и Решением N 58.
Согласно пункту 2.4. Положения за земельные участки, неиспользуемые, используемые не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а также используемые с нарушением условий, определенных договором аренды, арендная плата устанавливается в повышенном размере, в том числе в случае непредставления в Администрацию документов, подтверждающих его использование.
В соответствии с пунктом 2.5.1 Положения в редакции решения районного Совета депутатов Светлогорского района от 17.12.2012 N 75 земельный участок считается неиспользуемым, если по истечении трех лет со дня подписания договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома, в Администрацию не представлены разрешительные документы на строительство и документы о наличии на участке не завершенного строительством индивидуального жилого дома.
Решением N 58 утверждено значение повышающего коэффициента К4 для неиспользуемых земельных участков, равное двум.
Администрация применила повышающий коэффициент при расчете арендной платы в связи с непредставлением Обществом документов, указанных в пункте 2.5.1 Положения.
Поскольку Общество не представило доказательств того, что им начато строительство жилых домов на арендованном участке, суды согласились с применением Администрацией при расчете арендной платы повышающего коэффициента и взыскали долг и пени в размере, указанном в иске.
Между тем суды не учли доводы Общества о том, что оно не могло получить разрешение на строительство и приступить к строительству по вине Администрации, поскольку Администрация незаконно бездействовала и не вносила изменения в договор аренды земельного участка в части цели его использования. Эти обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 13.06.2012 по делу N А21-2775/2012, которым признано незаконным бездействие Администрации, выразившееся в невнесении изменений в пункт 1.1 договора аренды в части цели использования спорного земельного участка "под проектирование и строительство индивидуальной жилой застройки". В качестве восстановления нарушенного права суд обязал Администрацию внести соответствующие изменения. Изменение целевого использования земельного участка было зарегистрировано в установленном порядке только 25.12.2012, после вынесения судебного акта и возбуждения исполнительного производства.
Поскольку приведенные обстоятельства, имеющие существенное значение для решения вопроса, подлежит ли применению при расчете арендной платы за период, указанный в иске, повышающий коэффициент, установленный Решением N 58, суды не исследовали и не дали им никакой оценки, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; дать оценку приведенному доводу Общества об отсутствии у него возможности приступить к строительству индивидуальных жилых домов; установить, в каком размере подлежала расчету арендная плата за указанный в иске период, имеется ли у ответчика долг и в каком размере; с учетом установленных обстоятельств разрешить спор и распределить расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.12.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2014 по делу N А21-8349/2013 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 28.10.2014 ПО ДЕЛУ N А21-8349/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2014 г. по делу N А21-8349/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АЛЬФА" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.12.2013 (судья Шанько О.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2014 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Полубехина Н.С.) по делу N А21-8349/2013,
установил:
Муниципальное учреждение "Администрация муниципального образования "Светлогорский район", место нахождения: 238560, Калининградская обл., г. Светлогорск, Калининградский пр., 77а, ОГРН 1023902054967, ИНН 3912002917 (далее - Администрация), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа", место нахождения: 238154, Калининградская обл., г. Черняховск, Ленинградская ул., д. 16, корп. 8, кв. 59, ОГРН 1093925039548, ИНН 3904609881 (далее - Общество), о взыскании 1 755 599 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате и 148 462 руб. 10 коп. пеней за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 по договору от 06.02.2007 N 05/02-2007 аренды земельного участка площадью 66 776 кв. м с кадастровым номером 39:17:01-00-07:0208, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Светлогорск, Ольховая ул., 28.
Решением от 16.12.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.05.2014, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 16.12.2013 и постановление от 05.05.2014, удовлетворить иск частично, взыскав в пользу Администрации 326 380 руб. 28 коп. долга по арендной плате.
Податель жалобы указывает на следующее: суды неправомерно взыскали долг по арендной плате с применением повышающего коэффициента К4, равного 2, установленного для случаев нецелевого использования земельного участка решением окружного Совета депутатов Светлогорского городского округа Калининградской области от 26.12.2011 N 58 "О применении повышающих коэффициентов за земельные участки, неиспользуемые и используемые не в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором аренды на территории муниципального образования "Светлогорский район" (далее - Решение N 58); суды не учли, что Общество не имело возможности использовать арендованный земельный участок по целевому назначению и реализовать свое право на застройку, поскольку Администрация неправомерно уклонялась от изменения условий договора аренды в части изменения целевого использования земельного участка, что подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 13.06.2012 по делу N А21-2775/2012.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а жалобу Общества - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность принятых по делу судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Новая деревня" (арендатор) 06.02.2007 заключили договор N 05/02-2007 аренды земельного участка площадью 66 776 кв. м с кадастровым номером 39:17:01-00-07:0208, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Светлогорск, Ольховая ул., 28, для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации комплексной рекреационной и жилой застройки на срок по 22.01.2056.
Порядок и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора аренды, согласно которому размер арендной платы определяется на каждый год в соответствии с законодательством Российской Федерации и решениями представительного органа муниципального образования и указывается в ежегодной декларации по арендной плате за землю, являющейся неотъемлемой частью договора аренды. При этом расчет арендной платы, условия, сроки ее внесения определяются в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления на предстоящий год.
Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы установлена пунктом 5.2 договора в виде пеней в размере одной трехсотой ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки.
На основании договора уступки от 28.12.2009 права и обязанности арендатора названного участка перешли к Обществу.
Администрация и Общество заключили соглашение от 28.11.2012, которым изменили цель использования земельного участка следующим образом: "под проектирование и строительство индивидуальной жилой застройки".
Администрация, ссылаясь на то, что Общество ненадлежащим образом исполняло свои обязательства по внесению арендной платы в период с 01.01.2012 по 30.06.2013, обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.
Расчет долга по арендной плате за указанный период истец произвел на основании Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования "Светлогорский район", утвержденного решением районного Совета депутатов от 28.12.2009 N 30 (далее - Положение). Поскольку ответчик не использовал арендованный земельный участок по целевому назначению, Администрация при расчете арендной платы применила повышающий коэффициент К4, равный 2, в соответствии с Решением N 58.
Суды признали иск обоснованным по праву и размеру.
Кассационная инстанция считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Из условий договора аренды следует, что стороны установили арендную плату не в твердой сумме, а в сумме, подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа исходя из базовых ставок аренды городских земель.
В спорный период размер арендной платы на территории названного муниципального образования регулировался Положением и Решением N 58.
Согласно пункту 2.4. Положения за земельные участки, неиспользуемые, используемые не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а также используемые с нарушением условий, определенных договором аренды, арендная плата устанавливается в повышенном размере, в том числе в случае непредставления в Администрацию документов, подтверждающих его использование.
В соответствии с пунктом 2.5.1 Положения в редакции решения районного Совета депутатов Светлогорского района от 17.12.2012 N 75 земельный участок считается неиспользуемым, если по истечении трех лет со дня подписания договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома, в Администрацию не представлены разрешительные документы на строительство и документы о наличии на участке не завершенного строительством индивидуального жилого дома.
Решением N 58 утверждено значение повышающего коэффициента К4 для неиспользуемых земельных участков, равное двум.
Администрация применила повышающий коэффициент при расчете арендной платы в связи с непредставлением Обществом документов, указанных в пункте 2.5.1 Положения.
Поскольку Общество не представило доказательств того, что им начато строительство жилых домов на арендованном участке, суды согласились с применением Администрацией при расчете арендной платы повышающего коэффициента и взыскали долг и пени в размере, указанном в иске.
Между тем суды не учли доводы Общества о том, что оно не могло получить разрешение на строительство и приступить к строительству по вине Администрации, поскольку Администрация незаконно бездействовала и не вносила изменения в договор аренды земельного участка в части цели его использования. Эти обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 13.06.2012 по делу N А21-2775/2012, которым признано незаконным бездействие Администрации, выразившееся в невнесении изменений в пункт 1.1 договора аренды в части цели использования спорного земельного участка "под проектирование и строительство индивидуальной жилой застройки". В качестве восстановления нарушенного права суд обязал Администрацию внести соответствующие изменения. Изменение целевого использования земельного участка было зарегистрировано в установленном порядке только 25.12.2012, после вынесения судебного акта и возбуждения исполнительного производства.
Поскольку приведенные обстоятельства, имеющие существенное значение для решения вопроса, подлежит ли применению при расчете арендной платы за период, указанный в иске, повышающий коэффициент, установленный Решением N 58, суды не исследовали и не дали им никакой оценки, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; дать оценку приведенному доводу Общества об отсутствии у него возможности приступить к строительству индивидуальных жилых домов; установить, в каком размере подлежала расчету арендная плата за указанный в иске период, имеется ли у ответчика долг и в каком размере; с учетом установленных обстоятельств разрешить спор и распределить расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.12.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2014 по делу N А21-8349/2013 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)