Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18.09.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 25.09.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от ответчика - Кузьмина А.В. (доверенность от 19.03.2014), в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сашневой Лилианы Борисовны на решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.06.2014 по делу N А62-953/2014 (судья Лукашенкова Т.В.),
установил:
следующее.
Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - истец, департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сашневой Лилиане Борисовне (далее - ответчик, предприниматель), о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 в сумме 579 002 руб. 61 коп. и пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2011 по 06.09.2012 в сумме 388 749 руб. 22 коп. и понуждении освободить земельный участок площадью 1390 кв. м по адресу: г. Смоленск, проспект Строителей, кадастровый номер 67:27:003 14 01:0104 и возвратить его департаменту по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования (с учетом уточнения).
Индивидуальным предпринимателем Сашневой Лилианой Борисовной предъявлено встречное исковое заявление о взыскании с субъекта Российской Федерации в лице Департамента убытков в размере 124 718 руб. 86 коп. и о признании договора от 24.12.2007 N 328/з действующим.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена администрация города Смоленска.
Решением арбитражного суда уточненные исковые требования удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Сашневой Лилианы Борисовны в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области взыскано 284 219 руб. 88 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 в размере 249 732 руб. 69 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2012 по 06.09.2012 в сумме 34 487 руб. 19 коп. Суд обязал индивидуального предпринимателя Сашневу Лилиану Борисовну в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 67:27:003 14 01:0104, площадью 1390 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, проспект Строителей, привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования и передать его Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области по акту приема-передачи. В остальной части в удовлетворении требований Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области отказано. Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя Сашневой Лилианы Борисовны оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, индивидуальный предприниматель Сашнева Лилиана Борисовна обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Ссылается на решение 58-й сессии Смоленского городского Совета III созыва от 27.06.2008 N 922 "О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков", которое указывает на невозможность освоения земельного участка в целях разрешенного использования. Полагает, что необходимо производить расчет арендной платы за использование земельного участка с учетом ставки 0,3% за территорию земельного участка, занятую санитарно-защитными полосами. Ссылается на судебные акты по делу N А62-7460/2012, на положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и на судебную практику.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) и Сашневой Лилианой Борисовной (арендатор) подписан договор от 24.12.2007 N 328/з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Государственная регистрация договора аренды произведена 04.12.2008.
Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:003 14 01:010 площадью 1390 кв. м, расположенный в городе Смоленске, по проспекту Строителей, для строительства торгового центра.
В силу п. 2.1 договора участок предоставлен сроком на 3 года.
Как следует из материалов дела, по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его прекращении, в связи с этим договор был возобновлен на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Департаментом в адрес предпринимателя 03.05.2012 отправлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 25.10.2007 N 278/з по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, которое возвращено органом связи в связи с истечением срока хранения 06.06.2012 (т. 1, л.д. 20, 23).
В адрес ответчика 02.10.2012 отправлено уведомление от 25.09.2012 N 16796/09, уведомляющее о том, что договор аренды считается расторгнутым.
Поскольку земельный участок департаменту возвращен не был, в связи с наличием у Сашневой Л.Б. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2010 по 30.09.2012, департамент обратился в арбитражный суд с иском.
ИП Сашнева Л.Б. обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением, в котором указала, что в период с 01.07.2008 по 13.04.2011 была лишена возможности использовать арендуемый земельный участок в связи принятием Смоленским городским Советом решения от 27.02.2008 N 922 "О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков", в котором указано, что необходимо принять меры по приостановке строительства объектов и расторжению договоров аренды земельных участков по проспекту Строителей и улице Петра Алексеева в границах улиц Рыленкова-Попова.
Предприниматель сослалась на то, что 09.09.2008 она обратилась с заявлением к главе г. Смоленска об оформлении градостроительного плана земельного участка. Письмом начальника управления и архитектуры города Смоленска от 17.09.2008 в выдаче градостроительного плана отказано со ссылкой на решение Смоленского городского Совета от 27.02.2008 N 922 "О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков".
Аналогичные ответы получены ИП Сашневой Л.Б. на заявления от 11.02.2009 и 05.03.2010 - письма от 04.03.2009 N 969/23 и от 07.04.2010 N 23-1483 соответственно.
Градостроительный план земельного участка выдан 13.04.2011 по заявлению ИП Сашневой Л.Б. от 14.03.2011.
Ссылаясь на то, что с 01.07.2008 по 13.04.2011 земельный участок предпринимателем не использовался, ИП Сашнева Л.Б. полагала, что у департамента отсутствовало право на требование внесения арендных платежей. Внесенные за данный период арендные платежи в сумме 124 718 руб. 86 коп., по мнению предпринимателя, являются переплатой, т.е. ИП Сашневой Л.Б. причинены убытки в виде фактически внесенной арендной платы ненадлежащим исполнением департаментом обязанности по предоставлению земельного участка, соответствующего условиям договора. ИП Сашнева Л.Б. считает, что у департамента отсутствовало право на односторонний отказ от договора ввиду наличия обстоятельств, исключающих его использование по назначению. Кроме того, ИП Сашнева Л.Б. указала на наличие санитарно-защитных полос на земельном участке существующих водопроводной и канализационной сетей.
Вынося обжалуемое решение, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды земельного участка от 24.12.2007 N 328/з, заключенный между департаментом и предпринимателем, был возобновлен сторонами на неопределенный срок на тех же условиях.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Право арендодателя на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации является безусловным, не вызвано какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлено исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, от 31.05.2011 N 16092/10, постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.12.2012 N 40-130854/11-9-1194.
В соответствии с областным законом от 08.02.2007 N 1-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске", постановлением администрации Смоленской области от 11.04.2008 N 233 (с учетом изменений, внесенных постановлением от 29.04.2008 N 257), постановлением администрации Смоленской области от 09.12.2008 N 690 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.04.2007 переданы администрации Смоленской области, уполномоченным органом определен Департамент.
Согласно пункту 3.8 Положения о департаменте, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 20.02.2009 N 86, департамент организует работу по предоставлению земельных участков и прекращению прав на земельные участки физическим и юридическим лицам, в том числе иностранным юридическим лицам и гражданам, а также лицам без гражданства, резервированию земельных участков для государственных нужд Смоленской области. Таким образом, Департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим функции по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе обладает полномочиями по совершению действий, связанных с прекращением договоров аренды.
Как было отмечено выше, департаментом в адрес предпринимателя отправлено уведомление от 25.09.2012 N 16796/09, которым департамент уведомил Сашневу Л.Б. о том, что договор аренды земельного участка от 25.10.2007 N 278/з считается расторгнутым, поскольку предпринимателю ранее было направлено уведомление от 03.05.2012 о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления. Указанное уведомление от 03.05.2012 возвращено органом связи в связи с истечением срока хранения 06.06.2012 (т. 1, л.д. 20, 23).
В случае, если арендатор уклонился от получения уведомления о прекращении договора аренды, направленного почтой, то трехмесячный срок, по истечении которого договор аренды является прекращенным, исчисляется с даты, указанной в отметке органа связи о невозможности вручения, в данном случае - с 06.06.2012.
Суд первой инстанции справедливо исходил из того, что неполучение ИП Сашневой Л.Б. почтовой корреспонденции является результатом неосмотрительности самого предпринимателя и не может изменить правовые последствия, наступившие в связи с отказом арендодателя от продолжения договорных отношений.
При этом из текста встречного искового заявления усматривается осведомленность ИП Сашневой Л.Б. о прекращении договора аренды при рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на строительство.
Следовательно, договор аренды земельного участка от 24.12.2007 N 328/з является прекращенным с 06.09.2012. Государственная регистрация прекращения договора аренды осуществлена 05.10.2012 (т. 1, л.д. 15).
Как следует из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2011 N ВАС-14486/11, для прекращения действия договора стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с соответствующим иском. Односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке
Указанная сделка предпринимателем не оспорена и недействительной не признана.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что предприниматель, заявивший требование о признании договора N 328/з действующим, избрал ненадлежащий способ защиты своих прав.
Статьей 46 ЗК РФ предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков, в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Таким образом, положения ЗК РФ, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности, путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Как усматривается из материалов дела и следует из пояснений сторон, разрешение на строительство не получено, строительство на земельном участке не ведется.
Указанные ИП Сашневой Л.Б. обстоятельства не являются объективными условиями, исключающими использование арендуемого земельного участка для строительства.
В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как следует из материалов дела, процесс выбора спорного земельного участка и его последующее предоставление инициировала ИП Сашнева Л.Б. Проявляя должную степень осмотрительности, действуя разумно и добросовестно, ИП Сашнева Л.Б. должна была надлежаще обследовать земельный участок, следовательно, могла и должна была обнаружить наличие водопроводной и канализационной сетей (в случае их существования на момент предоставления земельного участка).
Арендатор принял земельный участок без замечаний и возражений, подтвердив отсутствие претензий в отношении качества и состояния принятого участка, таким образом, департаментом был передан арендатору земельный участок свободный от объектов и пригодный для использования по назначению, а именно для строительства. Доказательства наличия на момент предоставления водопроводной и канализационной сетей на земельном участке в материалах дела отсутствуют.
При указанных обстоятельствах на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки сданного в аренду участка согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ.
Действующим законодательством не предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки имущества, возникшие в период нахождения имущества во владении арендодателя, не проявившего такую степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота.
Согласно положениям статьи 35 ЗК РФ и разъяснений, содержащихся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.08.2013 N А62-5959/2012, продление договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства сооружения, возможно при установлении факта начала строительства объекта, наличия на земельном участке какого-либо результата строительных работ и невозможности его завершения в установленный договором срок по объективным, не зависящим от арендатора причинам.
Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства осуществления строительных работ на арендуемом земельном участке в течение первоначального срока аренды, наличия на земельном участке какого-либо результата строительных работ и невозможности его завершения в установленный договором срок по объективным, не зависящим от арендатора причинам.
Как усматривается из материалов дела, 09.09.2008 ИП Сашнева Л.Б. обратилась с заявлением к Главе г. Смоленска об оформлении градостроительного плана земельного участка. Письмом начальника управления и архитектуры города Смоленска от 17.09.2008 в выдаче градостроительного плана отказано со ссылкой на решение Смоленского городского Совета от 27.02.2008 N 922 "О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков". Аналогичные ответы получены ИП Сашневой Л.Б. на заявления от 11.02.2009 и 05.03.2010 - письма от 04.03.2009 N 969/23 и от 07.04.2010 N 23-1483 соответственно.
Градостроительный план земельного участка выдан 13.04.2011 по заявлению ИП Сашневой Л.Б. от 14.03.2011.
Таким образом, ИП Сашнева Л.Б. обращалась с заявлениями о выдаче градостроительного плана 09.09.2008, 11.02.2009, 05.03.2010 и 14.03.2011, что, с учетом периодов временных промежутков, не может быть признано принятием достаточных мер, направленных на освоение в короткие сроки арендованного земельного участка.
Кроме того, ИП Сашнева Л.Б. имела возможность обжаловать в суде действия (бездействие) уполномоченных органов по выдаче градостроительного плана, вместе с тем таким правом не воспользовалось, приняв на себя тем самым риск наступления неблагоприятных последствий.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что у ИП Сашневой Л.Б. в соответствии с требованиями действующего законодательства отсутствовало право на получение градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство.
Ссылка заявителя жалобы на решение 58-й сессии Смоленского городского Совета III созыва от 27.06.2008 N 922 "О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков" как на препятствие для использования земельного участка, отклоняется апелляционным судом, поскольку из указанного нормативного акта не следует, что оно распространяет действие на спорный участок. Кроме того, в связи с тем, что в 2008 году органы местного самоуправления не обладали полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в черте города Смоленска, указанное решение не могло распространять действие на арендованный земельный участок. При этом решение Смоленского городского Совета не было отменено, изменено или признано незаконным, ИП Сашневой Л.Б. был выдан градостроительный план, что свидетельствует о незаконности действий Администрации г. Смоленска по отказу в его выдаче ранее.
Таким образом, доказательства того, что после заключения договора аренды земельного участка ИП Сашнева Л.Б. с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась, с учетом установленных обстоятельств и характера сложившейся ситуации, добросовестно, последовательно и в короткие сроки осваивала арендованный земельный участок, в материалах дела отсутствуют.
Доказательства невозможности освоения земельного участка по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, объективно исключающих такое использование, в материалах дела отсутствуют.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды земельного участка является прекращенным, при этом действия по отказу от исполнения договора истца не противоречат статьям 35, 46 ЗК РФ и не являются злоупотреблением правом, в связи с этим обоснованно оставил без удовлетворения требования ИП Сашневой Л.Б. о признании договора от 24.12.2007 N 328/з действующим.
Статьей 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для возмещения убытков подлежат доказыванию: противоправность действий (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками. Недоказанность одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований.
В рассматриваемом случае по указанным выше основаниям отсутствует причинно-следственная связь между действиями (бездействием) департамента и наступившими неблагоприятными последствиями, а также не имеется доказательств противоправности таких действий (бездействия).
Спорная сумма в размере 124 718 руб. 86 коп. уплачена предпринимателем в качестве арендной платы по договору от 24.12.2007 N 328/з за период с 01.07.2008 по 30.09.2010 в размере, предусмотренном условиями договора аренды и действующим законодательством о стоимости аренды государственной (муниципальной) земли.
Основания для признания уплаченной суммы как излишне полученной арендной платы у суда также отсутствуют, поскольку с учетом обстоятельств выбора земельного участка и характера его использования арендодателем, отсутствия документальных доказательств невозможности строительства, оснований для возложения на арендодателя ответственности за недостатки сданного в аренду участка в соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено.
Более того, арендная плата за период с 01.01.2008 по 31.12.2009 взыскана с предпринимателя решением Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-1578/2010, арендная плата за период с 01.01.2010 по 30.09.2010 - решением по делу N А62-6402/2010.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно оставил без удовлетворения встречные исковые требования ИП Сашневой Л.Б. о взыскании убытков в размере 124 718 руб. 86 коп., составляющих сумму, уплаченную предпринимателем по договору от 24.12.2007 N 328/з.
Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, обращаясь в арбитражный суд, предъявил ИП Сашневой Л.Б. требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 в сумме 579 002 руб. 61 коп. и пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2011 по 06.09.2012 в сумме 388 749 руб. 22 коп.
В силу пункта 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением Администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118 (далее - Положение N 118), действовавшего в период спорных правоотношений, размер арендной платы определяется по следующей формуле: Ап = Скадастр x Sуч x Сап x m / 12 x К, где: Ап - размер арендной платы (рублей); Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр); Sуч - площадь земельного участка (или его части), являющегося предметом договора аренды (кв. метров); Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) Смоленской области или нормативным правовым актом Администрации Смоленской области в соответствии с данным Положением (процентов от кадастровой стоимости земельного участка).
Постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 "Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" установлена ставка размера арендной платы - 0,3% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр) в отношении земельных участков, предоставленных для строительства зданий, строений, сооружений (за исключением дачного, индивидуального жилищного строительства и строительства домов многоэтажной и повышенной застройки, а также земельных участков, предоставленных для строительства промышленных объектов), с учетом нормативного срока строительства три года с момента предоставления земельного участка независимо от возможной смены арендатора земельного участка.
В отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности, установлена ставка размера арендной платы - 3,255 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр).
В отношении прочих земельных участков, не используемых в коммерческих целях и не являющихся источником получения каких-либо доходов установлена ставка размера арендной платы - 1,5 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м).
Как следует из материалов дела, трехлетний нормативный срок для строительства с момента предоставления земельного участка истек 24.12.2010, в связи с этитм с 01.01.2011 ставка в размере 0,3% применению не подлежит.
Представленный департаментом арифметический расчет размера задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 с применением ставки размера арендной платы 3,255 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр) на сумму 579 002 руб. 61 коп. обоснованно признан судом первой инстанции неверным в силу следующего.
Примененная истцом ставка 3,255% согласно подпункту 3 пункта 1 постановления Администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 применяется лишь в отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности. При этом указанной нормой не предусмотрено применение данной ставки в зависимости от возможного использования земельного участка по истечении трехлетнего нормативного срока для целевого использования - строительства.
В нарушение положений ст. 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок, предоставленный ответчику, в период с 01.01.2011 по 30.09.2012 использовался ответчиком в коммерческой деятельности либо являлся источником получения какого-либо дохода. При этом потенциальная возможность использования земельного участка в дальнейшем для указанной деятельности основанием для применения ставки 3,255% до завершения строительства на указанном участке не является.
Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11.05.2004 N 209-О, размер платы за пользование земельным участком, устанавливаемый органом местного самоуправления должен иметь экономическое обоснование. При вынесении решения суд руководствовался принципом экономической обоснованности определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка.
В связи с изложенным применение в расчете истца ставки в размере 3,255% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м) является необоснованным.
Согласно подпункту 4 пункта 1 постановления Администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 в отношении прочих земельных участков, не используемых в коммерческих целях и не являющихся источником получения каких-либо доходов, используется коэффициент - 1,5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м).
Применение ставки 1,5% в данном случае является надлежащей и достаточной мерой, влекущей увеличение в 5 раз арендной платы по истечении нормативного срока строительства. Кроме того, для предотвращения нерационального использования земельных участков департамент как арендодатель имеет соответствующие права, предусмотренные гражданским законодательством.
В связи с изложенным апелляционным судом отклоняется как ошибочный довод жалобы о необходимости производить расчет арендной платы за использование земельного участка с учетом ставки 0,3% за территорию земельного участка, занятую санитарно-защитными полосами.
Таким образом, арендная плата с января 2011 г. подлежит исчислению исходя из ставки 1,5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
Как следует из представленных в материалы дела платежных документов, а также расчета департамента, по состоянию на 01.01.2011 у предпринимателя имеется переплата по арендной плате в сумме 53 941 руб. 83 коп., что сторонами не оспаривается.
На основании изложенного, с учетом применения с января 2011 г. ставки 1,5%, суд первой инстанции верно установил, что размер задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 составляет 249 732 руб. 69 коп. (8 322,7 х 1390 х 1,5% х 21/12-53 941,83).
Наличие указанной задолженности подтверждено материалами дела, доказательства, подтверждающие ее погашение, не представлены.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования департамента о взыскании задолженности по арендной плате в части за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 в сумме 249 732 руб. 69 коп.
В пункте 5.2. договора аренды стороны предусмотрели, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Следовательно, требование истца о взыскании пени за неисполнение условий договора является законным и обоснованным.
Размер неустойки с учетом применения при определении размера арендных платежей ставки 1,5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка за период с 21.03.2011 по 06.09.2012, а также с учетом наличия переплаты, составляет 228 869 руб. 55 коп..
В суде первой инстанции ответчик заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и просил о снижении неустойки судом на основании статьи 333 ГК РФ, исходя из двукратной учетной ставки Банка России.
В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
В обоснование заявления о несоразмерности неустойки ответчиком представлены сведения Сбербанка России и Банка ВТБ 24, согласно которым размер процентных ставок по кредитам нефинансовым организациям составляет от 10,9% годовых.
Доказательств иного в опровержение заявления ответчика о несоразмерности неустойки истцом не представлено.
С учетом изложенного, руководствуясь положениями статьи 333 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно уменьшил размер подлежащей взысканию неустойки исходя из двукратной учетной ставки Банка России, действующей в период нарушения обязательства (16,5%), до 39 166 руб. 08 коп.
Таким образом, исковые требования департамента о взыскании с предпринимателя пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.03.2012 по 16.08.2013 удовлетворены в части на сумму 34 487 руб. 19 коп.
Как усматривается из материалов дела, 05.10.2012 осуществлена государственная регистрация прекращения договора аренды.
Доказательства наличия у ответчика иных, помимо прекращенного договора аренды от 24.12.2007 N 328/з, оснований пользования земельным участком, также не представлены.
Ответчик после прекращения действия договора аренды земельный участок по акту приема-передачи департаменту не возвратил, что установлено судом и следует из материалов дела.
В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, - по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Из анализа вышеуказанных правовых норм следует, что при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.
Согласно статье 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Поскольку договор аренды прекратил свое действие, а доказательств освобождения земельного участка в материалы дела не представлено, требования истца о понуждении освободить указанный земельный участок правомерно удовлетворены судом первой инстанции как обоснованные.
Согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ окончание срока действия договора не влечет прекращение обязательств сторон по договору. Следовательно, ответчик должен исполнить добровольно взятое на себя при заключении договора обязательство, в том числе в части возврата спорного земельного участка арендодателю в первоначальном состоянии, что следует из п. 4.4.9 договора.
Таким образом, с учетом положений части 1 статьи 174 АПК РФ требования департамента являются обоснованными и подлежат удовлетворению путем понуждения ответчика в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок, привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования и передать его истцу по акту приема-передачи.
Апелляционным судом не принимается во внимание ссылка заявителя жалобы на судебные акты по делу N А62-7460/2012, поскольку они не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, так как указанные судебные акты вынесены по делу с иными обстоятельствами. Также отклоняются как необоснованные ссылки на положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и на соответствующую судебную практику, поскольку на спорном земельном участке нет объекта капитального строительства. Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.06.2014 по делу N А62-953/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.09.2014 ПО ДЕЛУ N А62-953/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2014 г. по делу N А62-953/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18.09.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 25.09.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от ответчика - Кузьмина А.В. (доверенность от 19.03.2014), в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сашневой Лилианы Борисовны на решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.06.2014 по делу N А62-953/2014 (судья Лукашенкова Т.В.),
установил:
следующее.
Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - истец, департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сашневой Лилиане Борисовне (далее - ответчик, предприниматель), о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 в сумме 579 002 руб. 61 коп. и пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2011 по 06.09.2012 в сумме 388 749 руб. 22 коп. и понуждении освободить земельный участок площадью 1390 кв. м по адресу: г. Смоленск, проспект Строителей, кадастровый номер 67:27:003 14 01:0104 и возвратить его департаменту по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования (с учетом уточнения).
Индивидуальным предпринимателем Сашневой Лилианой Борисовной предъявлено встречное исковое заявление о взыскании с субъекта Российской Федерации в лице Департамента убытков в размере 124 718 руб. 86 коп. и о признании договора от 24.12.2007 N 328/з действующим.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена администрация города Смоленска.
Решением арбитражного суда уточненные исковые требования удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Сашневой Лилианы Борисовны в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области взыскано 284 219 руб. 88 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 в размере 249 732 руб. 69 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2012 по 06.09.2012 в сумме 34 487 руб. 19 коп. Суд обязал индивидуального предпринимателя Сашневу Лилиану Борисовну в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 67:27:003 14 01:0104, площадью 1390 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, проспект Строителей, привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования и передать его Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области по акту приема-передачи. В остальной части в удовлетворении требований Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области отказано. Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя Сашневой Лилианы Борисовны оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, индивидуальный предприниматель Сашнева Лилиана Борисовна обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Ссылается на решение 58-й сессии Смоленского городского Совета III созыва от 27.06.2008 N 922 "О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков", которое указывает на невозможность освоения земельного участка в целях разрешенного использования. Полагает, что необходимо производить расчет арендной платы за использование земельного участка с учетом ставки 0,3% за территорию земельного участка, занятую санитарно-защитными полосами. Ссылается на судебные акты по делу N А62-7460/2012, на положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и на судебную практику.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) и Сашневой Лилианой Борисовной (арендатор) подписан договор от 24.12.2007 N 328/з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Государственная регистрация договора аренды произведена 04.12.2008.
Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:003 14 01:010 площадью 1390 кв. м, расположенный в городе Смоленске, по проспекту Строителей, для строительства торгового центра.
В силу п. 2.1 договора участок предоставлен сроком на 3 года.
Как следует из материалов дела, по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его прекращении, в связи с этим договор был возобновлен на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Департаментом в адрес предпринимателя 03.05.2012 отправлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 25.10.2007 N 278/з по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, которое возвращено органом связи в связи с истечением срока хранения 06.06.2012 (т. 1, л.д. 20, 23).
В адрес ответчика 02.10.2012 отправлено уведомление от 25.09.2012 N 16796/09, уведомляющее о том, что договор аренды считается расторгнутым.
Поскольку земельный участок департаменту возвращен не был, в связи с наличием у Сашневой Л.Б. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2010 по 30.09.2012, департамент обратился в арбитражный суд с иском.
ИП Сашнева Л.Б. обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением, в котором указала, что в период с 01.07.2008 по 13.04.2011 была лишена возможности использовать арендуемый земельный участок в связи принятием Смоленским городским Советом решения от 27.02.2008 N 922 "О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков", в котором указано, что необходимо принять меры по приостановке строительства объектов и расторжению договоров аренды земельных участков по проспекту Строителей и улице Петра Алексеева в границах улиц Рыленкова-Попова.
Предприниматель сослалась на то, что 09.09.2008 она обратилась с заявлением к главе г. Смоленска об оформлении градостроительного плана земельного участка. Письмом начальника управления и архитектуры города Смоленска от 17.09.2008 в выдаче градостроительного плана отказано со ссылкой на решение Смоленского городского Совета от 27.02.2008 N 922 "О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков".
Аналогичные ответы получены ИП Сашневой Л.Б. на заявления от 11.02.2009 и 05.03.2010 - письма от 04.03.2009 N 969/23 и от 07.04.2010 N 23-1483 соответственно.
Градостроительный план земельного участка выдан 13.04.2011 по заявлению ИП Сашневой Л.Б. от 14.03.2011.
Ссылаясь на то, что с 01.07.2008 по 13.04.2011 земельный участок предпринимателем не использовался, ИП Сашнева Л.Б. полагала, что у департамента отсутствовало право на требование внесения арендных платежей. Внесенные за данный период арендные платежи в сумме 124 718 руб. 86 коп., по мнению предпринимателя, являются переплатой, т.е. ИП Сашневой Л.Б. причинены убытки в виде фактически внесенной арендной платы ненадлежащим исполнением департаментом обязанности по предоставлению земельного участка, соответствующего условиям договора. ИП Сашнева Л.Б. считает, что у департамента отсутствовало право на односторонний отказ от договора ввиду наличия обстоятельств, исключающих его использование по назначению. Кроме того, ИП Сашнева Л.Б. указала на наличие санитарно-защитных полос на земельном участке существующих водопроводной и канализационной сетей.
Вынося обжалуемое решение, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды земельного участка от 24.12.2007 N 328/з, заключенный между департаментом и предпринимателем, был возобновлен сторонами на неопределенный срок на тех же условиях.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Право арендодателя на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации является безусловным, не вызвано какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлено исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, от 31.05.2011 N 16092/10, постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.12.2012 N 40-130854/11-9-1194.
В соответствии с областным законом от 08.02.2007 N 1-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске", постановлением администрации Смоленской области от 11.04.2008 N 233 (с учетом изменений, внесенных постановлением от 29.04.2008 N 257), постановлением администрации Смоленской области от 09.12.2008 N 690 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.04.2007 переданы администрации Смоленской области, уполномоченным органом определен Департамент.
Согласно пункту 3.8 Положения о департаменте, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 20.02.2009 N 86, департамент организует работу по предоставлению земельных участков и прекращению прав на земельные участки физическим и юридическим лицам, в том числе иностранным юридическим лицам и гражданам, а также лицам без гражданства, резервированию земельных участков для государственных нужд Смоленской области. Таким образом, Департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим функции по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе обладает полномочиями по совершению действий, связанных с прекращением договоров аренды.
Как было отмечено выше, департаментом в адрес предпринимателя отправлено уведомление от 25.09.2012 N 16796/09, которым департамент уведомил Сашневу Л.Б. о том, что договор аренды земельного участка от 25.10.2007 N 278/з считается расторгнутым, поскольку предпринимателю ранее было направлено уведомление от 03.05.2012 о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления. Указанное уведомление от 03.05.2012 возвращено органом связи в связи с истечением срока хранения 06.06.2012 (т. 1, л.д. 20, 23).
В случае, если арендатор уклонился от получения уведомления о прекращении договора аренды, направленного почтой, то трехмесячный срок, по истечении которого договор аренды является прекращенным, исчисляется с даты, указанной в отметке органа связи о невозможности вручения, в данном случае - с 06.06.2012.
Суд первой инстанции справедливо исходил из того, что неполучение ИП Сашневой Л.Б. почтовой корреспонденции является результатом неосмотрительности самого предпринимателя и не может изменить правовые последствия, наступившие в связи с отказом арендодателя от продолжения договорных отношений.
При этом из текста встречного искового заявления усматривается осведомленность ИП Сашневой Л.Б. о прекращении договора аренды при рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на строительство.
Следовательно, договор аренды земельного участка от 24.12.2007 N 328/з является прекращенным с 06.09.2012. Государственная регистрация прекращения договора аренды осуществлена 05.10.2012 (т. 1, л.д. 15).
Как следует из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2011 N ВАС-14486/11, для прекращения действия договора стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с соответствующим иском. Односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке
Указанная сделка предпринимателем не оспорена и недействительной не признана.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что предприниматель, заявивший требование о признании договора N 328/з действующим, избрал ненадлежащий способ защиты своих прав.
Статьей 46 ЗК РФ предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков, в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Таким образом, положения ЗК РФ, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности, путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Как усматривается из материалов дела и следует из пояснений сторон, разрешение на строительство не получено, строительство на земельном участке не ведется.
Указанные ИП Сашневой Л.Б. обстоятельства не являются объективными условиями, исключающими использование арендуемого земельного участка для строительства.
В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как следует из материалов дела, процесс выбора спорного земельного участка и его последующее предоставление инициировала ИП Сашнева Л.Б. Проявляя должную степень осмотрительности, действуя разумно и добросовестно, ИП Сашнева Л.Б. должна была надлежаще обследовать земельный участок, следовательно, могла и должна была обнаружить наличие водопроводной и канализационной сетей (в случае их существования на момент предоставления земельного участка).
Арендатор принял земельный участок без замечаний и возражений, подтвердив отсутствие претензий в отношении качества и состояния принятого участка, таким образом, департаментом был передан арендатору земельный участок свободный от объектов и пригодный для использования по назначению, а именно для строительства. Доказательства наличия на момент предоставления водопроводной и канализационной сетей на земельном участке в материалах дела отсутствуют.
При указанных обстоятельствах на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки сданного в аренду участка согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ.
Действующим законодательством не предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки имущества, возникшие в период нахождения имущества во владении арендодателя, не проявившего такую степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота.
Согласно положениям статьи 35 ЗК РФ и разъяснений, содержащихся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.08.2013 N А62-5959/2012, продление договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства сооружения, возможно при установлении факта начала строительства объекта, наличия на земельном участке какого-либо результата строительных работ и невозможности его завершения в установленный договором срок по объективным, не зависящим от арендатора причинам.
Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства осуществления строительных работ на арендуемом земельном участке в течение первоначального срока аренды, наличия на земельном участке какого-либо результата строительных работ и невозможности его завершения в установленный договором срок по объективным, не зависящим от арендатора причинам.
Как усматривается из материалов дела, 09.09.2008 ИП Сашнева Л.Б. обратилась с заявлением к Главе г. Смоленска об оформлении градостроительного плана земельного участка. Письмом начальника управления и архитектуры города Смоленска от 17.09.2008 в выдаче градостроительного плана отказано со ссылкой на решение Смоленского городского Совета от 27.02.2008 N 922 "О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков". Аналогичные ответы получены ИП Сашневой Л.Б. на заявления от 11.02.2009 и 05.03.2010 - письма от 04.03.2009 N 969/23 и от 07.04.2010 N 23-1483 соответственно.
Градостроительный план земельного участка выдан 13.04.2011 по заявлению ИП Сашневой Л.Б. от 14.03.2011.
Таким образом, ИП Сашнева Л.Б. обращалась с заявлениями о выдаче градостроительного плана 09.09.2008, 11.02.2009, 05.03.2010 и 14.03.2011, что, с учетом периодов временных промежутков, не может быть признано принятием достаточных мер, направленных на освоение в короткие сроки арендованного земельного участка.
Кроме того, ИП Сашнева Л.Б. имела возможность обжаловать в суде действия (бездействие) уполномоченных органов по выдаче градостроительного плана, вместе с тем таким правом не воспользовалось, приняв на себя тем самым риск наступления неблагоприятных последствий.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что у ИП Сашневой Л.Б. в соответствии с требованиями действующего законодательства отсутствовало право на получение градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство.
Ссылка заявителя жалобы на решение 58-й сессии Смоленского городского Совета III созыва от 27.06.2008 N 922 "О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков" как на препятствие для использования земельного участка, отклоняется апелляционным судом, поскольку из указанного нормативного акта не следует, что оно распространяет действие на спорный участок. Кроме того, в связи с тем, что в 2008 году органы местного самоуправления не обладали полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в черте города Смоленска, указанное решение не могло распространять действие на арендованный земельный участок. При этом решение Смоленского городского Совета не было отменено, изменено или признано незаконным, ИП Сашневой Л.Б. был выдан градостроительный план, что свидетельствует о незаконности действий Администрации г. Смоленска по отказу в его выдаче ранее.
Таким образом, доказательства того, что после заключения договора аренды земельного участка ИП Сашнева Л.Б. с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась, с учетом установленных обстоятельств и характера сложившейся ситуации, добросовестно, последовательно и в короткие сроки осваивала арендованный земельный участок, в материалах дела отсутствуют.
Доказательства невозможности освоения земельного участка по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, объективно исключающих такое использование, в материалах дела отсутствуют.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды земельного участка является прекращенным, при этом действия по отказу от исполнения договора истца не противоречат статьям 35, 46 ЗК РФ и не являются злоупотреблением правом, в связи с этим обоснованно оставил без удовлетворения требования ИП Сашневой Л.Б. о признании договора от 24.12.2007 N 328/з действующим.
Статьей 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для возмещения убытков подлежат доказыванию: противоправность действий (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками. Недоказанность одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований.
В рассматриваемом случае по указанным выше основаниям отсутствует причинно-следственная связь между действиями (бездействием) департамента и наступившими неблагоприятными последствиями, а также не имеется доказательств противоправности таких действий (бездействия).
Спорная сумма в размере 124 718 руб. 86 коп. уплачена предпринимателем в качестве арендной платы по договору от 24.12.2007 N 328/з за период с 01.07.2008 по 30.09.2010 в размере, предусмотренном условиями договора аренды и действующим законодательством о стоимости аренды государственной (муниципальной) земли.
Основания для признания уплаченной суммы как излишне полученной арендной платы у суда также отсутствуют, поскольку с учетом обстоятельств выбора земельного участка и характера его использования арендодателем, отсутствия документальных доказательств невозможности строительства, оснований для возложения на арендодателя ответственности за недостатки сданного в аренду участка в соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено.
Более того, арендная плата за период с 01.01.2008 по 31.12.2009 взыскана с предпринимателя решением Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-1578/2010, арендная плата за период с 01.01.2010 по 30.09.2010 - решением по делу N А62-6402/2010.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно оставил без удовлетворения встречные исковые требования ИП Сашневой Л.Б. о взыскании убытков в размере 124 718 руб. 86 коп., составляющих сумму, уплаченную предпринимателем по договору от 24.12.2007 N 328/з.
Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, обращаясь в арбитражный суд, предъявил ИП Сашневой Л.Б. требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 в сумме 579 002 руб. 61 коп. и пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2011 по 06.09.2012 в сумме 388 749 руб. 22 коп.
В силу пункта 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением Администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118 (далее - Положение N 118), действовавшего в период спорных правоотношений, размер арендной платы определяется по следующей формуле: Ап = Скадастр x Sуч x Сап x m / 12 x К, где: Ап - размер арендной платы (рублей); Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр); Sуч - площадь земельного участка (или его части), являющегося предметом договора аренды (кв. метров); Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) Смоленской области или нормативным правовым актом Администрации Смоленской области в соответствии с данным Положением (процентов от кадастровой стоимости земельного участка).
Постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 "Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" установлена ставка размера арендной платы - 0,3% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр) в отношении земельных участков, предоставленных для строительства зданий, строений, сооружений (за исключением дачного, индивидуального жилищного строительства и строительства домов многоэтажной и повышенной застройки, а также земельных участков, предоставленных для строительства промышленных объектов), с учетом нормативного срока строительства три года с момента предоставления земельного участка независимо от возможной смены арендатора земельного участка.
В отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности, установлена ставка размера арендной платы - 3,255 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр).
В отношении прочих земельных участков, не используемых в коммерческих целях и не являющихся источником получения каких-либо доходов установлена ставка размера арендной платы - 1,5 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м).
Как следует из материалов дела, трехлетний нормативный срок для строительства с момента предоставления земельного участка истек 24.12.2010, в связи с этитм с 01.01.2011 ставка в размере 0,3% применению не подлежит.
Представленный департаментом арифметический расчет размера задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 с применением ставки размера арендной платы 3,255 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр) на сумму 579 002 руб. 61 коп. обоснованно признан судом первой инстанции неверным в силу следующего.
Примененная истцом ставка 3,255% согласно подпункту 3 пункта 1 постановления Администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 применяется лишь в отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности. При этом указанной нормой не предусмотрено применение данной ставки в зависимости от возможного использования земельного участка по истечении трехлетнего нормативного срока для целевого использования - строительства.
В нарушение положений ст. 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок, предоставленный ответчику, в период с 01.01.2011 по 30.09.2012 использовался ответчиком в коммерческой деятельности либо являлся источником получения какого-либо дохода. При этом потенциальная возможность использования земельного участка в дальнейшем для указанной деятельности основанием для применения ставки 3,255% до завершения строительства на указанном участке не является.
Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11.05.2004 N 209-О, размер платы за пользование земельным участком, устанавливаемый органом местного самоуправления должен иметь экономическое обоснование. При вынесении решения суд руководствовался принципом экономической обоснованности определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка.
В связи с изложенным применение в расчете истца ставки в размере 3,255% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м) является необоснованным.
Согласно подпункту 4 пункта 1 постановления Администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 в отношении прочих земельных участков, не используемых в коммерческих целях и не являющихся источником получения каких-либо доходов, используется коэффициент - 1,5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м).
Применение ставки 1,5% в данном случае является надлежащей и достаточной мерой, влекущей увеличение в 5 раз арендной платы по истечении нормативного срока строительства. Кроме того, для предотвращения нерационального использования земельных участков департамент как арендодатель имеет соответствующие права, предусмотренные гражданским законодательством.
В связи с изложенным апелляционным судом отклоняется как ошибочный довод жалобы о необходимости производить расчет арендной платы за использование земельного участка с учетом ставки 0,3% за территорию земельного участка, занятую санитарно-защитными полосами.
Таким образом, арендная плата с января 2011 г. подлежит исчислению исходя из ставки 1,5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
Как следует из представленных в материалы дела платежных документов, а также расчета департамента, по состоянию на 01.01.2011 у предпринимателя имеется переплата по арендной плате в сумме 53 941 руб. 83 коп., что сторонами не оспаривается.
На основании изложенного, с учетом применения с января 2011 г. ставки 1,5%, суд первой инстанции верно установил, что размер задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 составляет 249 732 руб. 69 коп. (8 322,7 х 1390 х 1,5% х 21/12-53 941,83).
Наличие указанной задолженности подтверждено материалами дела, доказательства, подтверждающие ее погашение, не представлены.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования департамента о взыскании задолженности по арендной плате в части за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 в сумме 249 732 руб. 69 коп.
В пункте 5.2. договора аренды стороны предусмотрели, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Следовательно, требование истца о взыскании пени за неисполнение условий договора является законным и обоснованным.
Размер неустойки с учетом применения при определении размера арендных платежей ставки 1,5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка за период с 21.03.2011 по 06.09.2012, а также с учетом наличия переплаты, составляет 228 869 руб. 55 коп..
В суде первой инстанции ответчик заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и просил о снижении неустойки судом на основании статьи 333 ГК РФ, исходя из двукратной учетной ставки Банка России.
В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
В обоснование заявления о несоразмерности неустойки ответчиком представлены сведения Сбербанка России и Банка ВТБ 24, согласно которым размер процентных ставок по кредитам нефинансовым организациям составляет от 10,9% годовых.
Доказательств иного в опровержение заявления ответчика о несоразмерности неустойки истцом не представлено.
С учетом изложенного, руководствуясь положениями статьи 333 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно уменьшил размер подлежащей взысканию неустойки исходя из двукратной учетной ставки Банка России, действующей в период нарушения обязательства (16,5%), до 39 166 руб. 08 коп.
Таким образом, исковые требования департамента о взыскании с предпринимателя пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.03.2012 по 16.08.2013 удовлетворены в части на сумму 34 487 руб. 19 коп.
Как усматривается из материалов дела, 05.10.2012 осуществлена государственная регистрация прекращения договора аренды.
Доказательства наличия у ответчика иных, помимо прекращенного договора аренды от 24.12.2007 N 328/з, оснований пользования земельным участком, также не представлены.
Ответчик после прекращения действия договора аренды земельный участок по акту приема-передачи департаменту не возвратил, что установлено судом и следует из материалов дела.
В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, - по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Из анализа вышеуказанных правовых норм следует, что при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.
Согласно статье 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Поскольку договор аренды прекратил свое действие, а доказательств освобождения земельного участка в материалы дела не представлено, требования истца о понуждении освободить указанный земельный участок правомерно удовлетворены судом первой инстанции как обоснованные.
Согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ окончание срока действия договора не влечет прекращение обязательств сторон по договору. Следовательно, ответчик должен исполнить добровольно взятое на себя при заключении договора обязательство, в том числе в части возврата спорного земельного участка арендодателю в первоначальном состоянии, что следует из п. 4.4.9 договора.
Таким образом, с учетом положений части 1 статьи 174 АПК РФ требования департамента являются обоснованными и подлежат удовлетворению путем понуждения ответчика в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок, привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования и передать его истцу по акту приема-передачи.
Апелляционным судом не принимается во внимание ссылка заявителя жалобы на судебные акты по делу N А62-7460/2012, поскольку они не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, так как указанные судебные акты вынесены по делу с иными обстоятельствами. Также отклоняются как необоснованные ссылки на положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и на соответствующую судебную практику, поскольку на спорном земельном участке нет объекта капитального строительства. Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.06.2014 по делу N А62-953/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)