Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 августа 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бака М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6954/2015) Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.05.2015 по делу N А75-9311/2014 (судья Сердюков П.А.), принятое по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (ИНН: 8604029014 ОГРН: 1028601260005) к закрытому акционерному обществу "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" (ИНН: 7705399919 ОГРН: 1037739035454) о расторжении договоров, обязании возвратить земельные участки,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Публичного акционерного общества "Ханты-Мансийский банк Открытие",
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от закрытого акционерного общества "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" - Строгова Анна Александровна по доверенности от 27.07.2015 сроком действия 31.12.2015, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
- от Публичного акционерного общества "Ханты-Мансийский банк Открытие" - Аврамуцай Наталья Юрьевна по доверенности N Д15-0280 от 20.02.2015 сроком действия 3 года. личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" (далее - ответчик, ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" общество), в котором просил:
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.08.2012 N 130;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.05.2013 N 60:
- - обязать в течение 30 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 12 799,75 кв. м, с кадастровыми номерами 86:20:0000051:69, 86:20:0000051:67, 86:20:0000051:12, 86:20:0000051:3, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нефтеюганск, 4 мкр., земельный участок N 1 (строительный);
- - обязать в течение 30 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 242 кв. м, с кадастровым номером 86:20:0000051:50, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нефтеюганск, 4 мкр., земельный участок N 1 (строительный).
Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком обязательств по договорам аренды земельного участка от 30.08.2012 N 130, от 30.05.2013 N 60.
Определением суда от 01.04.2015, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Публичное акционерное общество "Ханты-Мансийский банк Открытие" (далее - третье лицо, Банк).
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.05.2015 по делу N А75-9311/2014 в удовлетворении заявленных Департаментом требований отказано.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для удовлетворения исковых требований Департамента о расторжении договоров аренды и возвращении земельный участков по приведенным истцом основаниям.
Не согласившись с принятым судебным актом. Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Департамента в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что ответчиком не был оспорен факт нарушения договоров аренды, в связи с чем указанные договоры подлежат расторжению.
ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ", Банком представлены письменные отзывы на апелляционную жалобу с доказательствами их направления в адрес лиц, участвующих в деле. Отзывы приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела.
В судебном заседании представители ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" и Банка возразили на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных отзывах, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайства об отложении судебного разбирательства не заявил, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанного лица, участвующего в деле, в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.
Департаментом (арендодатель) и ООО "ВИНГС" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 30.08.2012 N 130, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нефтеюганск, 4 микрорайон, земельный участок N 1 (строительный), категория земель - земли населенных пунктов, кадастровые номера земельного участка: 86:20:0000051:69, 86:20:0000051 86:20:0000051:12, 86:20:0000051:3, площадь земельного участка - 12799,75 кв. м.
В силу пункта 1.2. договора от 30.08.2012 N 130 границы участка обозначены в прилагаемом к договору плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора.
Пунктом 1.3. договора от 30.08.2012 N 130 установлено разрешенное использование участка - строительство объекта "Детский сад на 320 мест". Срок аренды участка 3 года с 30.08.2012 по 30.08.2015 (пункт 1.4. договора от 30.08.2012 N 130).
Порядок внесения платежей определен в разделе 4 договора от 30.08.2012 N 130.
В силу пункта 4.1 договора от 30.08.2012 N 130 задаток в размере 457 509 руб. 20 коп., внесенный победителем аукциона, засчитывается в счет приобретенного права на заключение договора аренды земельного участка.
Оплата стоимости права на заключение договора аренды земельного установленная по результатам аукциона производится единовременно в течение десяти календарных дней с момента подписания договора в размере 2 287 546 руб. 00 коп. (пункт 4.2. договора от 30.08.2012 N 130).
По результатам аукциона размер годовой арендной платы права на заключение договора аренды земельного участка устанавливается в сумме 2 287 546 руб. 00 коп. (пункт 4.3. договора от 30.08.2012 N 130).
Согласно пункту 4.5. договора от 30.08.2012 N 130 в последующие годы размер арендной платы права на заключение договора аренды земельного участка подлежит индексации с учетом прогнозируемого федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год уровнем инфляции и производится арендатором ежегодно в срок до 30 августа.
Пунктом 6.1. договора от 30.08.2012 N 130 установлен срок проектирования объекта не более 1 года с момента заключения договора аренды земельного участка.
Пунктом 6.2. договора от 30.08.2012 N 130 сроки строительства определены не более трех лет с момента заключения договора.
По акту приема-передачи ответчик принял земельный участок 14.11.2012 (т. 1 л.д. 27). Договор от 30.08.2012 N 130 1 прошел государственную регистрацию 11.01.2013.
Обществом с ограниченной ответственностью "ВИНГС" (арендатор) и ответчиком (новый арендатор) заключен договор от 12.01.2013 N АТ-76-12 об уступке прав и обязательств по договору аренды земельного участка N 130 от 30.08.2012 (далее - договор цессии), по условиям которого арендатор, с согласия арендодателя, обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 30.08.2012 N 130, а новый арендатор обязуется принять переданные права и обязанности.
Пунктом 2.1. договора цессии установлено, что арендная плата за пользование земельным участком по договору 1 составляет 2 287 546 руб. ежегодно.
Согласно пункту 3.2. договора цессии новый арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с условиями договора от 30.08.2012 N 130, из расчета годовой арендной платы в размере 2 287 546 руб. В последующие годы размер арендной платы подлежит индексации с учетом прогнозируемого Федеральным законом о Федеральном бюджете на соответствующий год уровнем инфляции и производится Арендатором ежегодно в срок до 30 августа (пункт 3.3. договора цессии).
В соответствии с пунктом 7.1. договора цессии он вступает в силу с момента его регистрации и действует до 30.08.2015.
Договор цессии зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре 04.03.2013.
26.11.2013 департаментом в адрес ответчика направлено уведомление N 11106/13-0, в котором сообщалось, что согласно данным Федеральной службы государственной статистики по состоянию на 01.11.2013 уровень инфляции составил 5,32 процента годовых и оплата стоимости права на заключение договора аренды земельного участка составляет 2 409 243 руб. 45 коп. Данную сумму арендатор в соответствии с договором от 30.08.2012 N 130 должен внести до 30.08.2013.
Повторно 05.06.2014 департаментом в адрес ответчика направлено уведомление N 5231/14-0, в котором сообщалось, что согласно данным Федеральной службы государственной статистики по состоянию на 01.11.2013 уровень инфляции составил 5,32 процента годовых и оплата стоимости права на заключение договора аренды земельного участка составляет 2 409 243 руб. 45 коп. Данную сумму арендатор в соответствии с договором аренды от 30.08.2012 N 130 должен был внести до 30.08.2013. В данном уведомлении предлагалось оплатить задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами.
18.03.2013 Администрацией города Нефтеюганска ответчику выдано разрешение на строительство N RU 86304000-10, которым разрешено строительство объекта капитального строительства "Детский сад на 320 мест по адресу 4-й микрорайон г. Нефтеюганск", расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нефтеюганск, 4 микрорайон, земельный участок N 1 (строительный).
Ответчик в целях информирования о планируемых сроках строительства в рамках реализации целевой программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Новая школа Югры на 2010-2013 годы и на период до 2015 г." направил письмо в адрес администрации г. Нефтеюганска с откорректированными и актуализированными графиками выполнения работ, где указывалось, что производство на объекте будет возобновлено 27.01.2014.
17.03.2013 в связи с неосуществлением работ по строительству объекта "Детский сад на 320 мест по адресу 4-й микрорайон г. Нефтеюганск" Департаментом градостроительства Администрации города Нефтеюганска в адрес ответчика направлено письмо N 01-34-1416/2014, в котором запрашивалась информация об исполнении графиков выполнения работ по социальным объектам, в том числе "Детский сад на 320 мест в микрорайоне 4 г. Нефтеюганска" в целях осуществления контроля за ходом строительства социально значимых объектов для муниципального образования город Нефтеюганск.
Департаментом градостроительства Администрации города Нефтеюганска в адрес ответчика 10.04.2014 направлено письмо N 01-34-2041/2014 с повторной просьбой предоставить информацию об исполнении графиков выполнения работ по объектам, и в частности "Детский сад на 320 мест в микрорайоне 4 г. Нефтеюганска", с указанием причин отклонения от графика.
В соответствии с подпунктами "а", "в" пункта 2.1.3 договора от 30.08.2012 N 130 арендодатель досрочно в одностороннем порядке имеет право отказаться от исполнения договора в случае использования участка не в соответствии с разрешенным использованием, а также если арендатор допустил просрочку исполнения обязательства по осуществлению окончательного платежа не более чем на 7 дней. При отказе арендодателя от исполнения договора, договор считается расторгнутым по истечении 10 дней с момента получения арендатором письменного уведомления о таком отказе.
14.08.2014 арендодателем ответчику вручено уведомление от 13.08.2014 N 7709/14-0, в котором предлагалось оплатить задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами, осуществить строительство объекта "Детский сад на 320 мест". В уведомлении указывалось на право арендодателя в одностороннем порядке досрочно отказаться от исполнения договора от 30.08.2012 N 130.
К данному уведомлению прилагалось соглашение о расторжении договора от 30.08.2012 N 130, с актом приема-передачи земельного участка для подписания его арендатором и регистрации в установленном законом порядке, а также направлении одного экземпляра в адрес истца.
Департаментом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды от 30.05.2013 N 60, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 242 кв. м, с кадастровым номером 86:20:0000051:50, земельный участок располагается по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нефтеюганск, 4 микрорайон, земельный участок N 1 (строительный) (пункт 1.1. договора от 30.05.2013 N 60).
Целевое назначение земельного участка - под строительство объекта "Детский сад на 320 мест в 4 мкр. г. Нефтеюганска" (пункт 1.3. договора от 30.05.2013 N 60).
Срок аренды установлен на три года (пункт 1.4. договора от 30.05.2013 N 60).
В соответствии с пунктом 2.1. договора от 30.05.2013 N 60 ежеквартальная арендная плата за земельный участок составляет:
с 20.05.2013 по 19.05.2014 - 41 руб.,
с 20.05.2014 по 19.05.2015 - 205 руб. 18 коп.,
с 20.05.2015 по 19.05.2016 - 410 руб. 36 коп.,
с 20.05.2016 - 451 руб. 40 коп.
Пунктом 2.2. договора от 30.05.2013 N 60 установлено, что арендная плата вносится не позднее 10 - го числа, следующего за расчетным кварталом.
Согласно пункту 2.9. договора от 30.05.2013 N 60, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора.
В силу пункта 3.1.3. договора 2 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением,.
По акту приема-передачи от 30.05.2013 земельный участок по договору от 30.05.2013 N 60 передан ответчику.
Договор от 30.05.2013 N 60 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре 26.07.2013.
Договор от 30.05.2013 N 60 фактически был заключен для осуществления строительства социально значимого объекта "Детский сад на 320 мест в 4 мкр. г. Нефтеюганска" на земельном участке по адресу: г. Нефтеюганск, 4 микрорайон, земельный участок N 1 (строительный).
Земельный участок N 1 (строительный) состоит из земельных участков с кадастровыми номерами: 86:20:0000051:69, 86:20:0000051:67, 86:20:0000051:12, 86:20:0000051:3, 86:20:0000051:50.
Согласно заключению отдела муниципального земельного контроля Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска от 25.08.2014, при проведении натурного обследования земельного участка, расположенного по адресу: г. Нефтеюганск, 4 микрорайон, земельный участок N 1 (строительный) установлено, что по состоянию на 25.08.2014 земельный участок полностью огорожен забором из профлиста, на участке находится вагончик КПП, свайное поле, строительный кран, три контейнера, бытовки для рабочих, строительные материалы (арматура и строительные блоки). Строительные работы не ведутся.
14.08.2014 арендодателем ответчику вручено уведомление от 13.08.2014 N 7711/14-0, в котором предлагалось оплатить задолженность по арендной плате и пени, осуществить строительство объекта "Детский сад на 320 мест". В уведомлении указывалось на право арендодателя в одностороннем порядке досрочно отказаться от исполнения договора от 30.05.2013 N 60. К данному уведомлению прилагалось соглашение о расторжении договора от 30.05.2013 N 60, с актом приема-передачи земельного участка для подписания его арендатором и регистрации в установленном законом порядке, а также направлении одного экземпляра в адрес истца.
Поскольку в добровольном порядке требования Департамента, в том числе о расторжении договоров аренды удовлетворены не были, Департамент обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с соответствующим исковым заявлением о взыскании по договору аренды от 30.08.2012 N 130 задолженности по арендной плате за период по 30.08.2013 в размере 2 409 243 руб. 45 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 199 314 руб. 70 коп., по договору аренды от 30.05.2013 N 60 задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 30.06.2014 в размере 116 руб. 78 коп., пени за период с 11.07.2014 по 26.08.2014 в размере 01 руб. 51 коп., а также о расторжении договоров и обязании возвратить земельные участки.
Определением от 14.10.2014 требование о взыскании по договору аренды от 30.08.2012 N 130 задолженности по арендной плате за период по 30.08.2013 в размере 2 409 243 руб. 45 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 199 314 руб. 70 коп., по договору аренды от 30.05.2013 N 60 задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 30.06.2014 в размере 116 руб. 78 коп., пени за период с 11.07.2014 по 26.08.2014 в размере 01 руб. 51 коп. выделено в отдельное производство.
В рамках настоящего дела судом рассматривались требования Департамента о расторжении договоров аренды от 30.08.2012 N 130, от 30.05.2013 N 60 и обязании возвратить земельные участки.
06.05.2015 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку сторонами согласованы все существенные условия договоров аренды от 30.08.2012 N 130, от 30.05.2013 N 60, указанные договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, сложившиеся правоотношения сторон судом первой инстанции обоснованно квалифицированы как арендные правоотношения, к которым подлежат применению нормы параграфа 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, раздел 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условия заключенного договора.
Платность использования земли закреплена в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ. В частности, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации на собственников земельных участков и лиц, не являющиеся собственниками земельных участков, при использовании земельных участков возложены обязанности своевременно производить платежи за землю.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
По сведениям истца, Обществом обязательства по внесению платежей и осуществлению строительства исполнялись ненадлежащим образом, что, по мнению Департамента является существенным нарушением условий договоров, являющихся основанием для их досрочного расторжения.
В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды может быть расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При этом в информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истцом данное положение закона соблюдено, что подтверждается уведомлениями от 13.08.2014 N N 7709/14-0, 7711/14-0, в которых Департамент потребовал оплаты задолженности и осуществления строительства в разумный срок, а также предложил расторгнуть договоры и возвратить земельные участки. Уведомления вручены ответчику 14.08.2014, о чем свидетельствуют штампы входящей корреспонденции.
Исходя из положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, в том числе в связи с его досрочным расторжением, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как следует из пояснений истца, ответчиком неоднократно допускалась просрочка внесения арендных платежей. Однако данное обстоятельство в рассматриваемом случае не является основанием для досрочного расторжения договоров аренды.
По смыслу статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора является крайней мерой ответственности для недобросовестной стороны в случае, если ею допущено существенное нарушение условий договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
В свою очередь, целью обращения в арбитражный суд должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лица, обратившегося за судебной защитой (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В нарушение пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не доказан факт нарушения его прав и законных интересов, а также не указано на восстановление каких нарушенных прав направлен иск и каким образом они будут защищены, в случае расторжения договоров.
Кроме того, из материалов дела следует, что земельные участки предоставлены Обществу для строительства детского сада на 320 мест в 4 микрорайоне г. Нефтеюганска.
Целевое использование земельных участков ответчиком не нарушено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Из материалов дела следует, что установленный подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации срок не истек, учитывая, что фактически истец вступил в договорные отношения в 2013 году.
Срок разрешения на строительство детского сада, выданный ответчику, не истек (установлен 18.09.2015).
При таких обстоятельствах, доводы истца не могут служить основанием для досрочного расторжения договоров от 30.08.2012 N 130, от 30.05.2013 N 60.
Более того, 24.12.2014 ответчиком было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым (условным номером) 86:20:000051:694, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нефтеюганск, микрорайон 4, земельный участок N 1 (строительный), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.02.2015.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, на земельных участках, переданных ответчику по договорам от 30.08.2012 N 130, от 30.05.2013 N 60, находится объект незавершенного строительства.
Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства свидетельствует о том, что данный объект является недвижимым имуществом, то есть его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Учитывая, что на земельном участке находится объект недвижимости, по верному замечанию суда первой инстанции, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым отношениям не применима и не может служить основанием для расторжения договоров и возложения на арендатора обязанности по освобождению земельных участков.
Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/2010, от 15.02.2011 N 14381/10.
Исходя из смысла статей 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к рассматриваемому спору требование о расторжении договоров и возврате земельных участков по существу означает освобождение их от расположенных на них объектов.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Так как на земельном участке находится объект недвижимости, расторжение договоров с учетом подлежащих применению в настоящее время норм статьи пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации само по себе повлечет возникновения у ответчика обязанности освободить спорные земельные участки и вернуть их Департаменту, с учетом того, что право аренды по договорам от 30.08.2012 N 130, от 30.05.2013 N 60 передано ответчиком в залог Банку.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды.
Таким образом, отказав в удовлетворении требований Департамента о расторжении договоров аренды и обязании вернуть земельные участки, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Следовательно, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения в рассмотренной части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Департамент на основании пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.05.2015 по делу N А75-9311/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.08.2015 N 08АП-6954/2015 ПО ДЕЛУ N А75-9311/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 августа 2015 г. N 08АП-6954/2015
Дело N А75-9311/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 августа 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бака М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6954/2015) Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.05.2015 по делу N А75-9311/2014 (судья Сердюков П.А.), принятое по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (ИНН: 8604029014 ОГРН: 1028601260005) к закрытому акционерному обществу "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" (ИНН: 7705399919 ОГРН: 1037739035454) о расторжении договоров, обязании возвратить земельные участки,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Публичного акционерного общества "Ханты-Мансийский банк Открытие",
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от закрытого акционерного общества "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" - Строгова Анна Александровна по доверенности от 27.07.2015 сроком действия 31.12.2015, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
- от Публичного акционерного общества "Ханты-Мансийский банк Открытие" - Аврамуцай Наталья Юрьевна по доверенности N Д15-0280 от 20.02.2015 сроком действия 3 года. личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
- установил:
Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" (далее - ответчик, ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" общество), в котором просил:
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.08.2012 N 130;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.05.2013 N 60:
- - обязать в течение 30 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 12 799,75 кв. м, с кадастровыми номерами 86:20:0000051:69, 86:20:0000051:67, 86:20:0000051:12, 86:20:0000051:3, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нефтеюганск, 4 мкр., земельный участок N 1 (строительный);
- - обязать в течение 30 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 242 кв. м, с кадастровым номером 86:20:0000051:50, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нефтеюганск, 4 мкр., земельный участок N 1 (строительный).
Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком обязательств по договорам аренды земельного участка от 30.08.2012 N 130, от 30.05.2013 N 60.
Определением суда от 01.04.2015, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Публичное акционерное общество "Ханты-Мансийский банк Открытие" (далее - третье лицо, Банк).
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.05.2015 по делу N А75-9311/2014 в удовлетворении заявленных Департаментом требований отказано.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для удовлетворения исковых требований Департамента о расторжении договоров аренды и возвращении земельный участков по приведенным истцом основаниям.
Не согласившись с принятым судебным актом. Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Департамента в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что ответчиком не был оспорен факт нарушения договоров аренды, в связи с чем указанные договоры подлежат расторжению.
ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ", Банком представлены письменные отзывы на апелляционную жалобу с доказательствами их направления в адрес лиц, участвующих в деле. Отзывы приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела.
В судебном заседании представители ЗАО "АЛЬЯНСТРАНССТРОЙ" и Банка возразили на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных отзывах, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайства об отложении судебного разбирательства не заявил, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанного лица, участвующего в деле, в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.
Департаментом (арендодатель) и ООО "ВИНГС" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 30.08.2012 N 130, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нефтеюганск, 4 микрорайон, земельный участок N 1 (строительный), категория земель - земли населенных пунктов, кадастровые номера земельного участка: 86:20:0000051:69, 86:20:0000051 86:20:0000051:12, 86:20:0000051:3, площадь земельного участка - 12799,75 кв. м.
В силу пункта 1.2. договора от 30.08.2012 N 130 границы участка обозначены в прилагаемом к договору плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора.
Пунктом 1.3. договора от 30.08.2012 N 130 установлено разрешенное использование участка - строительство объекта "Детский сад на 320 мест". Срок аренды участка 3 года с 30.08.2012 по 30.08.2015 (пункт 1.4. договора от 30.08.2012 N 130).
Порядок внесения платежей определен в разделе 4 договора от 30.08.2012 N 130.
В силу пункта 4.1 договора от 30.08.2012 N 130 задаток в размере 457 509 руб. 20 коп., внесенный победителем аукциона, засчитывается в счет приобретенного права на заключение договора аренды земельного участка.
Оплата стоимости права на заключение договора аренды земельного установленная по результатам аукциона производится единовременно в течение десяти календарных дней с момента подписания договора в размере 2 287 546 руб. 00 коп. (пункт 4.2. договора от 30.08.2012 N 130).
По результатам аукциона размер годовой арендной платы права на заключение договора аренды земельного участка устанавливается в сумме 2 287 546 руб. 00 коп. (пункт 4.3. договора от 30.08.2012 N 130).
Согласно пункту 4.5. договора от 30.08.2012 N 130 в последующие годы размер арендной платы права на заключение договора аренды земельного участка подлежит индексации с учетом прогнозируемого федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год уровнем инфляции и производится арендатором ежегодно в срок до 30 августа.
Пунктом 6.1. договора от 30.08.2012 N 130 установлен срок проектирования объекта не более 1 года с момента заключения договора аренды земельного участка.
Пунктом 6.2. договора от 30.08.2012 N 130 сроки строительства определены не более трех лет с момента заключения договора.
По акту приема-передачи ответчик принял земельный участок 14.11.2012 (т. 1 л.д. 27). Договор от 30.08.2012 N 130 1 прошел государственную регистрацию 11.01.2013.
Обществом с ограниченной ответственностью "ВИНГС" (арендатор) и ответчиком (новый арендатор) заключен договор от 12.01.2013 N АТ-76-12 об уступке прав и обязательств по договору аренды земельного участка N 130 от 30.08.2012 (далее - договор цессии), по условиям которого арендатор, с согласия арендодателя, обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 30.08.2012 N 130, а новый арендатор обязуется принять переданные права и обязанности.
Пунктом 2.1. договора цессии установлено, что арендная плата за пользование земельным участком по договору 1 составляет 2 287 546 руб. ежегодно.
Согласно пункту 3.2. договора цессии новый арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с условиями договора от 30.08.2012 N 130, из расчета годовой арендной платы в размере 2 287 546 руб. В последующие годы размер арендной платы подлежит индексации с учетом прогнозируемого Федеральным законом о Федеральном бюджете на соответствующий год уровнем инфляции и производится Арендатором ежегодно в срок до 30 августа (пункт 3.3. договора цессии).
В соответствии с пунктом 7.1. договора цессии он вступает в силу с момента его регистрации и действует до 30.08.2015.
Договор цессии зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре 04.03.2013.
26.11.2013 департаментом в адрес ответчика направлено уведомление N 11106/13-0, в котором сообщалось, что согласно данным Федеральной службы государственной статистики по состоянию на 01.11.2013 уровень инфляции составил 5,32 процента годовых и оплата стоимости права на заключение договора аренды земельного участка составляет 2 409 243 руб. 45 коп. Данную сумму арендатор в соответствии с договором от 30.08.2012 N 130 должен внести до 30.08.2013.
Повторно 05.06.2014 департаментом в адрес ответчика направлено уведомление N 5231/14-0, в котором сообщалось, что согласно данным Федеральной службы государственной статистики по состоянию на 01.11.2013 уровень инфляции составил 5,32 процента годовых и оплата стоимости права на заключение договора аренды земельного участка составляет 2 409 243 руб. 45 коп. Данную сумму арендатор в соответствии с договором аренды от 30.08.2012 N 130 должен был внести до 30.08.2013. В данном уведомлении предлагалось оплатить задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами.
18.03.2013 Администрацией города Нефтеюганска ответчику выдано разрешение на строительство N RU 86304000-10, которым разрешено строительство объекта капитального строительства "Детский сад на 320 мест по адресу 4-й микрорайон г. Нефтеюганск", расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нефтеюганск, 4 микрорайон, земельный участок N 1 (строительный).
Ответчик в целях информирования о планируемых сроках строительства в рамках реализации целевой программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Новая школа Югры на 2010-2013 годы и на период до 2015 г." направил письмо в адрес администрации г. Нефтеюганска с откорректированными и актуализированными графиками выполнения работ, где указывалось, что производство на объекте будет возобновлено 27.01.2014.
17.03.2013 в связи с неосуществлением работ по строительству объекта "Детский сад на 320 мест по адресу 4-й микрорайон г. Нефтеюганск" Департаментом градостроительства Администрации города Нефтеюганска в адрес ответчика направлено письмо N 01-34-1416/2014, в котором запрашивалась информация об исполнении графиков выполнения работ по социальным объектам, в том числе "Детский сад на 320 мест в микрорайоне 4 г. Нефтеюганска" в целях осуществления контроля за ходом строительства социально значимых объектов для муниципального образования город Нефтеюганск.
Департаментом градостроительства Администрации города Нефтеюганска в адрес ответчика 10.04.2014 направлено письмо N 01-34-2041/2014 с повторной просьбой предоставить информацию об исполнении графиков выполнения работ по объектам, и в частности "Детский сад на 320 мест в микрорайоне 4 г. Нефтеюганска", с указанием причин отклонения от графика.
В соответствии с подпунктами "а", "в" пункта 2.1.3 договора от 30.08.2012 N 130 арендодатель досрочно в одностороннем порядке имеет право отказаться от исполнения договора в случае использования участка не в соответствии с разрешенным использованием, а также если арендатор допустил просрочку исполнения обязательства по осуществлению окончательного платежа не более чем на 7 дней. При отказе арендодателя от исполнения договора, договор считается расторгнутым по истечении 10 дней с момента получения арендатором письменного уведомления о таком отказе.
14.08.2014 арендодателем ответчику вручено уведомление от 13.08.2014 N 7709/14-0, в котором предлагалось оплатить задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами, осуществить строительство объекта "Детский сад на 320 мест". В уведомлении указывалось на право арендодателя в одностороннем порядке досрочно отказаться от исполнения договора от 30.08.2012 N 130.
К данному уведомлению прилагалось соглашение о расторжении договора от 30.08.2012 N 130, с актом приема-передачи земельного участка для подписания его арендатором и регистрации в установленном законом порядке, а также направлении одного экземпляра в адрес истца.
Департаментом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды от 30.05.2013 N 60, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 242 кв. м, с кадастровым номером 86:20:0000051:50, земельный участок располагается по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нефтеюганск, 4 микрорайон, земельный участок N 1 (строительный) (пункт 1.1. договора от 30.05.2013 N 60).
Целевое назначение земельного участка - под строительство объекта "Детский сад на 320 мест в 4 мкр. г. Нефтеюганска" (пункт 1.3. договора от 30.05.2013 N 60).
Срок аренды установлен на три года (пункт 1.4. договора от 30.05.2013 N 60).
В соответствии с пунктом 2.1. договора от 30.05.2013 N 60 ежеквартальная арендная плата за земельный участок составляет:
с 20.05.2013 по 19.05.2014 - 41 руб.,
с 20.05.2014 по 19.05.2015 - 205 руб. 18 коп.,
с 20.05.2015 по 19.05.2016 - 410 руб. 36 коп.,
с 20.05.2016 - 451 руб. 40 коп.
Пунктом 2.2. договора от 30.05.2013 N 60 установлено, что арендная плата вносится не позднее 10 - го числа, следующего за расчетным кварталом.
Согласно пункту 2.9. договора от 30.05.2013 N 60, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора.
В силу пункта 3.1.3. договора 2 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением,.
По акту приема-передачи от 30.05.2013 земельный участок по договору от 30.05.2013 N 60 передан ответчику.
Договор от 30.05.2013 N 60 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре 26.07.2013.
Договор от 30.05.2013 N 60 фактически был заключен для осуществления строительства социально значимого объекта "Детский сад на 320 мест в 4 мкр. г. Нефтеюганска" на земельном участке по адресу: г. Нефтеюганск, 4 микрорайон, земельный участок N 1 (строительный).
Земельный участок N 1 (строительный) состоит из земельных участков с кадастровыми номерами: 86:20:0000051:69, 86:20:0000051:67, 86:20:0000051:12, 86:20:0000051:3, 86:20:0000051:50.
Согласно заключению отдела муниципального земельного контроля Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска от 25.08.2014, при проведении натурного обследования земельного участка, расположенного по адресу: г. Нефтеюганск, 4 микрорайон, земельный участок N 1 (строительный) установлено, что по состоянию на 25.08.2014 земельный участок полностью огорожен забором из профлиста, на участке находится вагончик КПП, свайное поле, строительный кран, три контейнера, бытовки для рабочих, строительные материалы (арматура и строительные блоки). Строительные работы не ведутся.
14.08.2014 арендодателем ответчику вручено уведомление от 13.08.2014 N 7711/14-0, в котором предлагалось оплатить задолженность по арендной плате и пени, осуществить строительство объекта "Детский сад на 320 мест". В уведомлении указывалось на право арендодателя в одностороннем порядке досрочно отказаться от исполнения договора от 30.05.2013 N 60. К данному уведомлению прилагалось соглашение о расторжении договора от 30.05.2013 N 60, с актом приема-передачи земельного участка для подписания его арендатором и регистрации в установленном законом порядке, а также направлении одного экземпляра в адрес истца.
Поскольку в добровольном порядке требования Департамента, в том числе о расторжении договоров аренды удовлетворены не были, Департамент обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с соответствующим исковым заявлением о взыскании по договору аренды от 30.08.2012 N 130 задолженности по арендной плате за период по 30.08.2013 в размере 2 409 243 руб. 45 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 199 314 руб. 70 коп., по договору аренды от 30.05.2013 N 60 задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 30.06.2014 в размере 116 руб. 78 коп., пени за период с 11.07.2014 по 26.08.2014 в размере 01 руб. 51 коп., а также о расторжении договоров и обязании возвратить земельные участки.
Определением от 14.10.2014 требование о взыскании по договору аренды от 30.08.2012 N 130 задолженности по арендной плате за период по 30.08.2013 в размере 2 409 243 руб. 45 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 199 314 руб. 70 коп., по договору аренды от 30.05.2013 N 60 задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 30.06.2014 в размере 116 руб. 78 коп., пени за период с 11.07.2014 по 26.08.2014 в размере 01 руб. 51 коп. выделено в отдельное производство.
В рамках настоящего дела судом рассматривались требования Департамента о расторжении договоров аренды от 30.08.2012 N 130, от 30.05.2013 N 60 и обязании возвратить земельные участки.
06.05.2015 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку сторонами согласованы все существенные условия договоров аренды от 30.08.2012 N 130, от 30.05.2013 N 60, указанные договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, сложившиеся правоотношения сторон судом первой инстанции обоснованно квалифицированы как арендные правоотношения, к которым подлежат применению нормы параграфа 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, раздел 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условия заключенного договора.
Платность использования земли закреплена в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ. В частности, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации на собственников земельных участков и лиц, не являющиеся собственниками земельных участков, при использовании земельных участков возложены обязанности своевременно производить платежи за землю.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
По сведениям истца, Обществом обязательства по внесению платежей и осуществлению строительства исполнялись ненадлежащим образом, что, по мнению Департамента является существенным нарушением условий договоров, являющихся основанием для их досрочного расторжения.
В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды может быть расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При этом в информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истцом данное положение закона соблюдено, что подтверждается уведомлениями от 13.08.2014 N N 7709/14-0, 7711/14-0, в которых Департамент потребовал оплаты задолженности и осуществления строительства в разумный срок, а также предложил расторгнуть договоры и возвратить земельные участки. Уведомления вручены ответчику 14.08.2014, о чем свидетельствуют штампы входящей корреспонденции.
Исходя из положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, в том числе в связи с его досрочным расторжением, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как следует из пояснений истца, ответчиком неоднократно допускалась просрочка внесения арендных платежей. Однако данное обстоятельство в рассматриваемом случае не является основанием для досрочного расторжения договоров аренды.
По смыслу статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора является крайней мерой ответственности для недобросовестной стороны в случае, если ею допущено существенное нарушение условий договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
В свою очередь, целью обращения в арбитражный суд должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лица, обратившегося за судебной защитой (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В нарушение пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не доказан факт нарушения его прав и законных интересов, а также не указано на восстановление каких нарушенных прав направлен иск и каким образом они будут защищены, в случае расторжения договоров.
Кроме того, из материалов дела следует, что земельные участки предоставлены Обществу для строительства детского сада на 320 мест в 4 микрорайоне г. Нефтеюганска.
Целевое использование земельных участков ответчиком не нарушено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Из материалов дела следует, что установленный подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации срок не истек, учитывая, что фактически истец вступил в договорные отношения в 2013 году.
Срок разрешения на строительство детского сада, выданный ответчику, не истек (установлен 18.09.2015).
При таких обстоятельствах, доводы истца не могут служить основанием для досрочного расторжения договоров от 30.08.2012 N 130, от 30.05.2013 N 60.
Более того, 24.12.2014 ответчиком было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым (условным номером) 86:20:000051:694, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нефтеюганск, микрорайон 4, земельный участок N 1 (строительный), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.02.2015.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, на земельных участках, переданных ответчику по договорам от 30.08.2012 N 130, от 30.05.2013 N 60, находится объект незавершенного строительства.
Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства свидетельствует о том, что данный объект является недвижимым имуществом, то есть его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Учитывая, что на земельном участке находится объект недвижимости, по верному замечанию суда первой инстанции, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым отношениям не применима и не может служить основанием для расторжения договоров и возложения на арендатора обязанности по освобождению земельных участков.
Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/2010, от 15.02.2011 N 14381/10.
Исходя из смысла статей 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к рассматриваемому спору требование о расторжении договоров и возврате земельных участков по существу означает освобождение их от расположенных на них объектов.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Так как на земельном участке находится объект недвижимости, расторжение договоров с учетом подлежащих применению в настоящее время норм статьи пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации само по себе повлечет возникновения у ответчика обязанности освободить спорные земельные участки и вернуть их Департаменту, с учетом того, что право аренды по договорам от 30.08.2012 N 130, от 30.05.2013 N 60 передано ответчиком в залог Банку.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды.
Таким образом, отказав в удовлетворении требований Департамента о расторжении договоров аренды и обязании вернуть земельные участки, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Следовательно, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения в рассмотренной части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Департамент на основании пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.05.2015 по делу N А75-9311/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.Н.КИРИЧЕК
Ю.Н.КИРИЧЕК
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
Е.П.КЛИВЕР
Н.Е.ИВАНОВА
Е.П.КЛИВЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)