Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что ответчики не исполняли свои обязанности по оплате арендной платы за пользование земельным участком.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Пчелинцева М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Кучминой А.А.,
судей Литвиновой М.В., Саяпиной Е.Г.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования "Город Саратов" к Б., И. о взыскании задолженности по арендным платежам, пени по апелляционным жалобам Б., И. на решение Кировского районного суда города Саратова от 21 ноября 2013 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Кучминой А.А., изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия
установила:
администрация муниципального образования "Город Саратов" обратилась в суд с иском к Б., И. о взыскании задолженности по арендным платежам, пени.
Требования мотивированы тем, что постановлением мэра города Саратова от 17 января 2000 года N 1-76 закрытому акционерному обществу <данные изъяты> (далее - ЗАО "<данные изъяты>) был предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью <данные изъяты> га, расположенный по <адрес>, занимаемый цехом N 1 и вспомогательными цехами. Во исполнение данного распоряжения между администрацией города Саратова и ЗАО <данные изъяты> заключен 15 марта 2000 года договор аренды земельного участка N 779, зарегистрированный в установленном законом порядке.
25 октября 2005 года между администрацией города Саратова и ЗАО <данные изъяты> заключено соглашение N 1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 779 от 15 марта 2000 года в части указания площади земельного участка, которая стала равной <данные изъяты> кв. м.
Соглашением N 2 от 18 апреля 2007 года, заключенным между администрацией города Саратова и ЗАО <данные изъяты>", изменены условия договора аренды в связи с разделом земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м и образованием новых объектов землеустройства: земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N и земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N.
По договору замены стороны в обязательстве от 14 ноября 2007 года ЗАО <данные изъяты> передало свои права по договору аренды земельного участка N 779 от 15 марта 2000 года обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты> (далее - ООО <данные изъяты>").
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 19 октября 2009 года ООО <данные изъяты> передало свои права по указанному договору аренды Б., И.
По договору замены стороны в обязательстве от 16 ноября 2010 года И. передал свои права по договору аренды земельного участка Б.
По договору замены стороны в обязательстве от 28 октября 2010 года ООО <данные изъяты> передало свои права по договору аренды земельного участка И.
Пунктом 2.2 договора аренды земельного участка N 779 от 15 марта 2000 года предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября. Пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня. Согласно положениям договора основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решениями органов государственной власти и местного самоуправления.
В связи с неисполнением ответчиками обязанностей по оплате арендной платы, администрация муниципального образования "Город Саратов" просила взыскать с Б. задолженность по арендной плате за период с 05 ноября 2009 года по 03 июня 2013 года в размере <данные изъяты> пени за указанный период в размере <данные изъяты>.; с И. - задолженность по арендной плате за период с 12 ноября 2010 года по 31 мая 2013 года в размере <данные изъяты>., пени за указанный период в размере <данные изъяты>.
Решением Кировского районного суда города Саратова от 21 ноября 2013 года с Б. в пользу администрации муниципального образования "Город Саратов" взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 15 марта 2000 года N 779 в сумме <данные изъяты>., пени в размере <данные изъяты> руб.
В доход муниципального бюджета муниципального образования "Город Саратов" с Б. взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты>.
С И. в пользу администрации муниципального образования "Город Саратов" взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 15 марта 2000 года N 779 в сумме <данные изъяты>., пени в размере <данные изъяты> руб.
В доход муниципального бюджета муниципального образования "Город Саратов" с И. взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты>
В апелляционной жалобе И. просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в иске отказать. В доводах жалобы указывает, что уведомления об изменении расчета размера арендной платы не получал. Арендуемый им земельный участок частично не соответствует виду разрешенного использования, не является земельным участком, предназначенным для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического и продовольственного снабжения и заготовок. В связи с данными обстоятельствами произвел межевание арендуемого земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N на два отдельных участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N и площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N На земельном участке площадью <данные изъяты> кв. м находится принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание, а земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м является непригодным для использования по разрешенному виду использования. Неоднократно обращался в администрацию муниципального образования "Город Саратов" с заявлением об изменении условий договора от 15 марта 2000 года N 779.
Автор жалобы указывает, что был лишен возможности предоставить доказательства, что арендная плата земельного участка по договору N 779 является завышенной, поскольку его исковые требования об изменении условий договора аренды, об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости этого земельного участка в качестве встречных исковых требований судом не приняты, ходатайство о приостановлении производства по делу в связи с обращением в суд с иском в отдельном производстве, судом отклонено.
В апелляционной жалобе Б. просит решение суда отменить. В доводах жалобы указывает, что арендуемый им земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м большей частью занимает склон Соколовой горы и поэтому не пригоден для использования в каких-либо целях, тем более по целевому назначению - для размещения производственных объектов. Кроме того, по земельному участку проходит газовая труба, принадлежащая ОАО "Саратовгаз", которая также препятствует использованию земельного участка.
Таким образом, полагает, что участки, занятые городской газовой трубой и склоном должны быть исключены из площади земельного участка при расчете арендной платы. Считает, что судом необоснованно отказано в назначении землеустроительной экспертизы в целях установления размера площади земельного участка, возможного для использования по целевому назначению.
Автор также указывает, что он ни разу не получал уведомления о повышении стоимости арендной платы, что является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка.
Лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, извещены о заседании надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили.
При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия полагает, что имеются основания, предусмотренные п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ для изменения судебного постановления.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 и п. 3 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу положений п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из материалов дела следует, что постановлением мэра города Саратова от 17 января 2000 года N 1-76 ЗАО <данные изъяты> был предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью <данные изъяты> га, расположенный по <адрес>, занимаемый цехом N 1 и вспомогательными цехами. Во исполнение данного распоряжения между администрацией города Саратова и ЗАО <данные изъяты> заключен 15 марта 2000 года договор аренды земельного участка N 779, зарегистрированный в установленном законом порядке (л.д. 8-11, 53-56).
В п. 2.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее) с письменным уведомлением арендатора. Перерасчет арендной платы производится арендодателем в срок до 30 августа текущего года.
В соответствии с п. 2.2 договора аренды, арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями, не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.
Неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы (п. 2.7).
25 октября 2005 года между администрацией города Саратова и ЗАО <данные изъяты> заключено соглашение N 1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 779 от 15 марта 2000 года в части указания площади земельного участка, которая стала равной <данные изъяты> кв. м (л.д. 12, 57).
Соглашением N 2 от 18 апреля 2007 года, заключенным между комитетом по земельным ресурсам администрации города Саратова и ЗАО <данные изъяты> изменены условия договора аренды в связи с разделом земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м и образованием новых объектов землеустройства: земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N и земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N (л.д. 13, 14).
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 14 ноября 2007 года ЗАО "Заволжье" передало свои права по договору аренды N 779 от 15 марта 2000 года ООО <данные изъяты> в отношении земельных участков площадью 12285 кв. м и площадью <данные изъяты> кв. м. Государственная регистрация договора замены стороны в обязательстве осуществлена 03 декабря 2007 года (л.д. 14-15, 59-60).
По договору замены стороны в обязательстве от 19 октября 2009 года ООО <данные изъяты> передало свои права по указанному договору аренды в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м Б. и И. Государственная регистрация перехода права аренды осуществлена 05 ноября 2009 года (л.д. 16-17, 61-62).
По договору замены стороны в обязательстве от 28 октября 2010 года, зарегистрированному 12 ноября 2010 года, ООО <данные изъяты> передало свои права по договору аренды в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м И. (л.д. 65-67).
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 16 ноября 2010 года, зарегистрированному в установленном порядке 18 ноября 2010 года, И. передал свои права по договору аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м Б. (л.д. 18-19, 63-64).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право аренды Б. на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N с 05 ноября 2009 года, право аренды И. на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N с 12 ноября 2010 года (л.д. 26-27, 73-74).
Согласно сообщению ОАО "Саратовгаз" от 30 октября 2013 года, газопровод, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> длиной 275 м, на балансе ОАО "Саратовгаз" не состоит. Он был построен для газификации кирпичного завода, который в данный момент не существует. Через указанный газопровод осуществляется газоснабжение к ЗАО <данные изъяты> (л.д. 185).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у Б. и И. задолженности по оплате арендной платы по договору аренды от 15 марта 2000 года N 779.
Доводы апелляционной жалобы Б. о том, что земельный участок частично не соответствует виду разрешенного использования и не является предназначенным для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического и продовольственного снабжения и заготовок, являются несостоятельными. Сторонами по делу в силу положений ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, с бесспорностью свидетельствующих об изменении разрешенного вида предоставленных в аренду земельных участков.
Согласно сообщению филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области от 20 февраля 2014 года, кадастровых выписок о земельных участках, предоставленных по запросу судебной коллегии, вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами N и N не изменялся.
Доводы И. о проведении межевания арендуемого земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м на два отдельных земельных участка площадью <данные изъяты> кв. м и <данные изъяты> кв. м в связи с непригодностью для использования земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м не могут быть приняты во внимание судебной коллегии.
Из материалов дела следует, что постановлениями администрации муниципального образования "Город Саратов" от 04 марта 2013 года N 354, от 06 августа 2013 года N 1644 И. отказано в образовании земельных участков площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N и площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N в результате раздела земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, занимаемого цехом N 1 и вспомогательными цехами (л.д. 100, 101).
Постановлениями администрации муниципального образования "Город Саратов" от 03 октября 2012 года N 2321, от 26 марта 2013 года N 562 И. отказано в предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, занимаемого складом, в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N в отсутствие соответствующего решения органа местного самоуправления (л.д. 98, 99).
Кроме того, данные обстоятельства не свидетельствуют о расторжении договора аренды земельного участка и об отсутствии обязанности И. по оплате арендной платы за земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м.
Доводы И., изложенные в апелляционной жалобе о том, что он неоднократно обращался к истцу по вопросу изменения условий договора аренды земельного участка от 15 марта 2000 года N 779, не подтверждены достоверными доказательствами и опровергаются материалами дела. Из представленных суду первой инстанции копий заявлений следует, что ответчик обращался по вопросу разделения арендуемого земельного участка на два участка, приобретении права аренды на вновь образованные земельные участки (л.д. 102-112).
Доводы апелляционной жалобы Б. о том, что арендуемый им земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м большей частью занят склоном <данные изъяты>, по участку проходит газовая труба, в связи с чем он не пригоден для использования по целевому назначению, а участок, занятый газовой трубой должен быть исключен из размера арендуемого земельного участка при расчете арендной платы, являются необоснованными.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с п. п. 3, 4 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Требования, установленные п. 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.
В силу положений ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как следует из п. 1.2 договора аренды земельного участка от 15 марта 2000 года N 779 года, арендатор был поставлен в известность о наличии на земельном участке газопровода.
По условиям п. 5.1 договора аренды, арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке без выплаты арендной платы до конца текущего года, когда переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие для его использования недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не были обнаружены арендодателем во время осмотра участка при заключении договора.
Исходя из приведенных норм права и установленных обстоятельств дела, арендатор должен действовать осмотрительно при заключении договора аренды, осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи. Наличие газовой трубы на земельном участке, предоставленном в аренду, сторонами не оспаривалось, газовая труба могла быть обнаружена арендатором при обычном осмотре земельного участка.
Кроме того, ответчиком не представлено доказательств, отвечающих принципам относимости, допустимости и достаточности, свидетельствующих о препятствии ему в пользовании земельным участком в связи с наличием на нем газовой трубы, а также об обращении в администрацию муниципального образования "Город Саратов" о расторжении договора аренды земельного участка в связи с обнаружением недостатков, препятствующих в использовании арендуемого объекта недвижимости.
Судом первой инстанции правомерно было отказано в удовлетворении ходатайства Б. о назначении землеустроительной экспертизы для установления размера площади земельного участка, возможного для использования по целевому назначению, поскольку данные обстоятельства правового значения для разрешения настоящего спора не имеют. Указанное ходатайство разрешено судом в соответствии с требованиями ст. 166 ГПК РФ.
Ссылка в апелляционной жалобе Б. о существенном нарушении условий договора аренды земельного участка, выразившемся в неполучении уведомления о повышении арендной платы, также не принимается во внимание судебной коллегией.
В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ и п. 3 ст. 614 ГК РФ).
В п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-905
Требование: О взыскании задолженности по арендным платежам, пени.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что ответчики не исполняли свои обязанности по оплате арендной платы за пользование земельным участком.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 марта 2014 г. по делу N 33-905
Судья: Пчелинцева М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Кучминой А.А.,
судей Литвиновой М.В., Саяпиной Е.Г.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования "Город Саратов" к Б., И. о взыскании задолженности по арендным платежам, пени по апелляционным жалобам Б., И. на решение Кировского районного суда города Саратова от 21 ноября 2013 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Кучминой А.А., изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия
установила:
администрация муниципального образования "Город Саратов" обратилась в суд с иском к Б., И. о взыскании задолженности по арендным платежам, пени.
Требования мотивированы тем, что постановлением мэра города Саратова от 17 января 2000 года N 1-76 закрытому акционерному обществу <данные изъяты> (далее - ЗАО "<данные изъяты>) был предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью <данные изъяты> га, расположенный по <адрес>, занимаемый цехом N 1 и вспомогательными цехами. Во исполнение данного распоряжения между администрацией города Саратова и ЗАО <данные изъяты> заключен 15 марта 2000 года договор аренды земельного участка N 779, зарегистрированный в установленном законом порядке.
25 октября 2005 года между администрацией города Саратова и ЗАО <данные изъяты> заключено соглашение N 1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 779 от 15 марта 2000 года в части указания площади земельного участка, которая стала равной <данные изъяты> кв. м.
Соглашением N 2 от 18 апреля 2007 года, заключенным между администрацией города Саратова и ЗАО <данные изъяты>", изменены условия договора аренды в связи с разделом земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м и образованием новых объектов землеустройства: земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N и земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N.
По договору замены стороны в обязательстве от 14 ноября 2007 года ЗАО <данные изъяты> передало свои права по договору аренды земельного участка N 779 от 15 марта 2000 года обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты> (далее - ООО <данные изъяты>").
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 19 октября 2009 года ООО <данные изъяты> передало свои права по указанному договору аренды Б., И.
По договору замены стороны в обязательстве от 16 ноября 2010 года И. передал свои права по договору аренды земельного участка Б.
По договору замены стороны в обязательстве от 28 октября 2010 года ООО <данные изъяты> передало свои права по договору аренды земельного участка И.
Пунктом 2.2 договора аренды земельного участка N 779 от 15 марта 2000 года предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября. Пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня. Согласно положениям договора основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решениями органов государственной власти и местного самоуправления.
В связи с неисполнением ответчиками обязанностей по оплате арендной платы, администрация муниципального образования "Город Саратов" просила взыскать с Б. задолженность по арендной плате за период с 05 ноября 2009 года по 03 июня 2013 года в размере <данные изъяты> пени за указанный период в размере <данные изъяты>.; с И. - задолженность по арендной плате за период с 12 ноября 2010 года по 31 мая 2013 года в размере <данные изъяты>., пени за указанный период в размере <данные изъяты>.
Решением Кировского районного суда города Саратова от 21 ноября 2013 года с Б. в пользу администрации муниципального образования "Город Саратов" взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 15 марта 2000 года N 779 в сумме <данные изъяты>., пени в размере <данные изъяты> руб.
В доход муниципального бюджета муниципального образования "Город Саратов" с Б. взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты>.
С И. в пользу администрации муниципального образования "Город Саратов" взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 15 марта 2000 года N 779 в сумме <данные изъяты>., пени в размере <данные изъяты> руб.
В доход муниципального бюджета муниципального образования "Город Саратов" с И. взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты>
В апелляционной жалобе И. просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в иске отказать. В доводах жалобы указывает, что уведомления об изменении расчета размера арендной платы не получал. Арендуемый им земельный участок частично не соответствует виду разрешенного использования, не является земельным участком, предназначенным для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического и продовольственного снабжения и заготовок. В связи с данными обстоятельствами произвел межевание арендуемого земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N на два отдельных участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N и площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N На земельном участке площадью <данные изъяты> кв. м находится принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание, а земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м является непригодным для использования по разрешенному виду использования. Неоднократно обращался в администрацию муниципального образования "Город Саратов" с заявлением об изменении условий договора от 15 марта 2000 года N 779.
Автор жалобы указывает, что был лишен возможности предоставить доказательства, что арендная плата земельного участка по договору N 779 является завышенной, поскольку его исковые требования об изменении условий договора аренды, об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости этого земельного участка в качестве встречных исковых требований судом не приняты, ходатайство о приостановлении производства по делу в связи с обращением в суд с иском в отдельном производстве, судом отклонено.
В апелляционной жалобе Б. просит решение суда отменить. В доводах жалобы указывает, что арендуемый им земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м большей частью занимает склон Соколовой горы и поэтому не пригоден для использования в каких-либо целях, тем более по целевому назначению - для размещения производственных объектов. Кроме того, по земельному участку проходит газовая труба, принадлежащая ОАО "Саратовгаз", которая также препятствует использованию земельного участка.
Таким образом, полагает, что участки, занятые городской газовой трубой и склоном должны быть исключены из площади земельного участка при расчете арендной платы. Считает, что судом необоснованно отказано в назначении землеустроительной экспертизы в целях установления размера площади земельного участка, возможного для использования по целевому назначению.
Автор также указывает, что он ни разу не получал уведомления о повышении стоимости арендной платы, что является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка.
Лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, извещены о заседании надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили.
При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия полагает, что имеются основания, предусмотренные п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ для изменения судебного постановления.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 и п. 3 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу положений п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из материалов дела следует, что постановлением мэра города Саратова от 17 января 2000 года N 1-76 ЗАО <данные изъяты> был предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью <данные изъяты> га, расположенный по <адрес>, занимаемый цехом N 1 и вспомогательными цехами. Во исполнение данного распоряжения между администрацией города Саратова и ЗАО <данные изъяты> заключен 15 марта 2000 года договор аренды земельного участка N 779, зарегистрированный в установленном законом порядке (л.д. 8-11, 53-56).
В п. 2.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее) с письменным уведомлением арендатора. Перерасчет арендной платы производится арендодателем в срок до 30 августа текущего года.
В соответствии с п. 2.2 договора аренды, арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями, не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.
Неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы (п. 2.7).
25 октября 2005 года между администрацией города Саратова и ЗАО <данные изъяты> заключено соглашение N 1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 779 от 15 марта 2000 года в части указания площади земельного участка, которая стала равной <данные изъяты> кв. м (л.д. 12, 57).
Соглашением N 2 от 18 апреля 2007 года, заключенным между комитетом по земельным ресурсам администрации города Саратова и ЗАО <данные изъяты> изменены условия договора аренды в связи с разделом земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м и образованием новых объектов землеустройства: земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N и земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N (л.д. 13, 14).
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 14 ноября 2007 года ЗАО "Заволжье" передало свои права по договору аренды N 779 от 15 марта 2000 года ООО <данные изъяты> в отношении земельных участков площадью 12285 кв. м и площадью <данные изъяты> кв. м. Государственная регистрация договора замены стороны в обязательстве осуществлена 03 декабря 2007 года (л.д. 14-15, 59-60).
По договору замены стороны в обязательстве от 19 октября 2009 года ООО <данные изъяты> передало свои права по указанному договору аренды в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м Б. и И. Государственная регистрация перехода права аренды осуществлена 05 ноября 2009 года (л.д. 16-17, 61-62).
По договору замены стороны в обязательстве от 28 октября 2010 года, зарегистрированному 12 ноября 2010 года, ООО <данные изъяты> передало свои права по договору аренды в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м И. (л.д. 65-67).
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 16 ноября 2010 года, зарегистрированному в установленном порядке 18 ноября 2010 года, И. передал свои права по договору аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м Б. (л.д. 18-19, 63-64).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право аренды Б. на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N с 05 ноября 2009 года, право аренды И. на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N с 12 ноября 2010 года (л.д. 26-27, 73-74).
Согласно сообщению ОАО "Саратовгаз" от 30 октября 2013 года, газопровод, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> длиной 275 м, на балансе ОАО "Саратовгаз" не состоит. Он был построен для газификации кирпичного завода, который в данный момент не существует. Через указанный газопровод осуществляется газоснабжение к ЗАО <данные изъяты> (л.д. 185).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у Б. и И. задолженности по оплате арендной платы по договору аренды от 15 марта 2000 года N 779.
Доводы апелляционной жалобы Б. о том, что земельный участок частично не соответствует виду разрешенного использования и не является предназначенным для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического и продовольственного снабжения и заготовок, являются несостоятельными. Сторонами по делу в силу положений ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, с бесспорностью свидетельствующих об изменении разрешенного вида предоставленных в аренду земельных участков.
Согласно сообщению филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области от 20 февраля 2014 года, кадастровых выписок о земельных участках, предоставленных по запросу судебной коллегии, вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами N и N не изменялся.
Доводы И. о проведении межевания арендуемого земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м на два отдельных земельных участка площадью <данные изъяты> кв. м и <данные изъяты> кв. м в связи с непригодностью для использования земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м не могут быть приняты во внимание судебной коллегии.
Из материалов дела следует, что постановлениями администрации муниципального образования "Город Саратов" от 04 марта 2013 года N 354, от 06 августа 2013 года N 1644 И. отказано в образовании земельных участков площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N и площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N в результате раздела земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, занимаемого цехом N 1 и вспомогательными цехами (л.д. 100, 101).
Постановлениями администрации муниципального образования "Город Саратов" от 03 октября 2012 года N 2321, от 26 марта 2013 года N 562 И. отказано в предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, занимаемого складом, в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N в отсутствие соответствующего решения органа местного самоуправления (л.д. 98, 99).
Кроме того, данные обстоятельства не свидетельствуют о расторжении договора аренды земельного участка и об отсутствии обязанности И. по оплате арендной платы за земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м.
Доводы И., изложенные в апелляционной жалобе о том, что он неоднократно обращался к истцу по вопросу изменения условий договора аренды земельного участка от 15 марта 2000 года N 779, не подтверждены достоверными доказательствами и опровергаются материалами дела. Из представленных суду первой инстанции копий заявлений следует, что ответчик обращался по вопросу разделения арендуемого земельного участка на два участка, приобретении права аренды на вновь образованные земельные участки (л.д. 102-112).
Доводы апелляционной жалобы Б. о том, что арендуемый им земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м большей частью занят склоном <данные изъяты>, по участку проходит газовая труба, в связи с чем он не пригоден для использования по целевому назначению, а участок, занятый газовой трубой должен быть исключен из размера арендуемого земельного участка при расчете арендной платы, являются необоснованными.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с п. п. 3, 4 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Требования, установленные п. 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.
В силу положений ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как следует из п. 1.2 договора аренды земельного участка от 15 марта 2000 года N 779 года, арендатор был поставлен в известность о наличии на земельном участке газопровода.
По условиям п. 5.1 договора аренды, арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке без выплаты арендной платы до конца текущего года, когда переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие для его использования недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не были обнаружены арендодателем во время осмотра участка при заключении договора.
Исходя из приведенных норм права и установленных обстоятельств дела, арендатор должен действовать осмотрительно при заключении договора аренды, осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи. Наличие газовой трубы на земельном участке, предоставленном в аренду, сторонами не оспаривалось, газовая труба могла быть обнаружена арендатором при обычном осмотре земельного участка.
Кроме того, ответчиком не представлено доказательств, отвечающих принципам относимости, допустимости и достаточности, свидетельствующих о препятствии ему в пользовании земельным участком в связи с наличием на нем газовой трубы, а также об обращении в администрацию муниципального образования "Город Саратов" о расторжении договора аренды земельного участка в связи с обнаружением недостатков, препятствующих в использовании арендуемого объекта недвижимости.
Судом первой инстанции правомерно было отказано в удовлетворении ходатайства Б. о назначении землеустроительной экспертизы для установления размера площади земельного участка, возможного для использования по целевому назначению, поскольку данные обстоятельства правового значения для разрешения настоящего спора не имеют. Указанное ходатайство разрешено судом в соответствии с требованиями ст. 166 ГПК РФ.
Ссылка в апелляционной жалобе Б. о существенном нарушении условий договора аренды земельного участка, выразившемся в неполучении уведомления о повышении арендной платы, также не принимается во внимание судебной коллегией.
В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ и п. 3 ст. 614 ГК РФ).
В п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)