Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Желтоухова Е.В., Рылова Д.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Гештальт" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 февраля 2015 года по делу N А19-17207/2014 по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564, ИНН 3808174613, место нахождения: 664007, Иркутская область, город Иркутск, улица Карла Либкнехта, 47) к Обществу с ограниченной ответственностью "Гештальт" (ОГРН 1023801029010, ИНН 3808085410, место нахождения: 664011, Иркутская область, город Иркутск, ул. Пролетарская, 11-19) о расторжении договора аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012; обязании освободить земельный участок из земель населенных пунктов расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, мкр. Первомайский, с кадастровым номером 38:36:000030:17676, площадью 443 кв. м; о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 за период с 15.02.2014 по 23.09.2014 в размере 8 664 руб. 66 коп. (суд первой инстанции: Капустенская Е.Ф.)
в отсутствие в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,
установил:
Министерство имущественных отношений Иркутской области (далее также - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью "Гештальт" (далее также - ответчик, общество, ООО "Геншталь") о расторжении договора аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012; обязании освободить земельный участок из земель населенных пунктов расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, мкр. Первомайский, с кадастровым номером 38:36:000030:17676, площадью 443 кв. м; о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 за период с 15.02.2014 по 23.09.2014 в размере 8 664 руб. 66 коп.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27 февраля 2015 года исковые требования удовлетворены.
Расторгнут договор аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012, заключенный между Министерством имущественных отношений Иркутской области и ООО "Гештальт". На общество возложена обязанность возвратить земельный участок из земель населенных пунктов расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, мкр. Первомайский, с кадастровым номером 38:36:000030:17676, площадью 443 кв. м, и передать его по акту приема-передачи Министерству имущественных отношений Иркутской области в течение 14 дней с даты вступления решения суда в законную силу.
Взыскана с ООО "Гештальт" в пользу Министерства имущественных отношений Иркутской области неустойка за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 в размере 8 664 руб. 66 коп.
Судебный акт в части удовлетворения требования принят со ссылкой на статьи 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован наличием оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку ответчик доказательств внесения неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка не представил.
Основанием для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды послужил вывод суда первой инстанции о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 450, статьей 452, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.
Суд установил, что ответчиком систематически нарушались условия договора и арендная плата не оплачивалась в установленные сроки, обществом допущено неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства магазина, в указанных целях более двух лет.
Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований по мотивам неправильного применения судом норм материального права, а также неполного выяснения судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая выводы суда о недоказанности использования земельного участка в соответствии с целевым назначением, указывает на то, что земельный участок площадью 443 кв. м предоставлен обществу в целях строительства магазина по договору аренды от 07.06.2012 без указания на наличие каких-либо обременений. В декабре 2013 года обществу выдан градостроительный план земельного участка N 955-08-549/13 от 02.12.2013, в котором установлен градостроительный регламент - минимальный размер земельного участка не должен быть меньше 0,15 га, а также указание на его обременения в виде электрокабелей и дворового водопровода. В мае 2014 года общество обратилось в Градостроительный комитет Администрации г. Иркутска с заявлением о разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, установленных в градостроительных регламентах с условно разрешенными видами использования "объекты торгового назначения" в части уменьшения минимального размера земельного участка до 443 кв. м, ответ на которое не получен до настоящего времени. Данные обстоятельства препятствуют разработке проекта организации строительства объекта недвижимости и получению разрешения на строительство. Ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ возложена на арендодателя.
В материалы дела истцом представлены списки отправления корреспонденции от 10.04.2014, 23.06.2014, 16.09.2014, по адресам: г. Иркутск, ул. Пролетарская, д. 11, оф. 9, г. Иркутск, ул. Трудовая, д. 66, кв. 285. Между тем, описи вложения в почтовые отправления отсутствуют, определить, какие документы отправлены в адрес ответчика, не представляется возможным. Обществом по последнему адресу каких-либо действий не совершалось.
3 декабря 2014 года в адрес общества по средствам факсимильной связи поступило письмо Министерства N 51-35-9370/4 от 25.11.2014 с требованием оплатить сложившуюся задолженность, с указанием, что в противном случае, Министерство будет вынуждено обратиться за взысканием в суд. 4 декабря 2014 года ответчик оплатил задолженность, при этом, информация о рассмотрении спора в суде истцом не представлена.
14 января 2015 года ответчик проинформировал Министерство о проведении публичных слушаний на предоставление отклонения от предельных параметров разрешенного строительства в отношении спорного земельного участка путем предоставления письма N 945-70-0003/15 от 12.02.2015 Комитета по градостроительной политике г. Иркутска.
При таких обстоятельствах основания для расторжения договора отсутствуют, обязательства исполнялись надлежащим образом. В подтверждение приведенных обстоятельств обществом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.
В отзыве на апелляционную жалобу Министерство доводы апелляционной жалобы оспорило, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 14.05.2015.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Рассмотрение дела начато в составе судей Ткаченко Э.В. (председательствующий), Басаева Д.В., Рылова Д.Н.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2015 года ввиду нахождения судьи Басаева Д.В. в отпуске на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судья Басаев Д.В. заменен на судью Рылова Д.Н., в связи с чем рассмотрение произведено с самого начала.
Судом апелляционной инстанции на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся в судебном заседании перерыв до 14 час. 30 мин. 16.06.2015, о чем размещена информация на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 11.06.2015.
Суд апелляционной инстанции на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении ходатайства общества об отложении судебного заседания, мотивированного направлением в адрес истца проекта мирового соглашения по делу.
Судом учтено, что по данному делу определением апелляционного суда от 13 мая 2015 года удовлетворено ходатайство общества по указанным основаниям, рассмотрение дела отложено. Заявляя повторно ходатайство об отложении судебного заседания, общество указало на то, что до настоящего времени мировое соглашение сторонами не подписано, отказ в его заключении от Министерства в адрес общества не поступал, что свидетельствует о продолжении его рассмотрения.
В соответствии с частью 2 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству обеих сторон в случае их обращения за содействием к суду или посреднику, в том числе к медиатору, в целях урегулирования спора.
После перерыва в судебном заседании Министерством представлен дополнительный отзыв по делу, с пояснениями о том, что истец не находит оснований для заключения мирового соглашения, указывая на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах, учитывая наличие возражений Министерства, суд апелляционной инстанции не установил оснований для удовлетворения ходатайства общества об отложении судебного разбирательства в целях урегулирования спора путем заключения мирового соглашения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказано в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, приложенных к апелляционной жалобе, в связи с непредставлением доказательств, подтверждающих уважительность причин непредставления документов в суд первой инстанции. Апелляционным судом не признана уважительной указанная обществом причина непредставления документов в суд первой инстанции (общество не принимало участия при рассмотрении дела в суде первой инстанции), при том, что судом выполнена обязанность по извещению общества по месту его государственной регистрации и почтовые отправления возвращены органом почтовой связи в связи с истечением срока хранения (общество не обеспечило получение поступающей в его адрес корреспонденции), что признается по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим извещением,
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее и дополнений к нему, письменных пояснений, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Министерством имущественных отношений Иркутской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Гештальт" на основании распоряжения Правительства Иркутской области от 28.05.2012 N 273-рп "О предоставлении ООО "Гештальт" земельного участка" заключен договор аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012, в соответствии с условиями которого истец передал по акту приема-передачи от 07.06.2012 за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:36:000030:17676, площадью 443 кв. м, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, мкр. Первомайский, в целях строительства магазина (п. 1.1. договора).
В соответствии с п. 2.1. договора, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действуют в течение трех лет, в связи с чем, договор аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 10.07.2012 за N 38-38/111/2012-294.
В соответствии с п. 3.4.4. договора, ответчик обязался своевременно и полностью уплачивать арендодателю арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.
Разделом 4 договора определен размер и условия внесения арендной платы.
Согласно пункту 4.4 договора арендная плата уплачивается в порядке, сроки и на условиях в соответствии с постановлением администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Пунктом 10 указанного Положения предусмотрено, что внесение арендной платы за использование земельных участков осуществляется ежеквартально не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала.
Как указывает истец в иске, в течение срока действия договора N 69/12 от 07.06.2012 ответчиком неоднократно нарушались обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с января 2014 года по сентябрь 2014 года.
Одновременно ответчиком были нарушены условия договора, изложенные в пунктах 3.4.2., 3.4.7., 3.4.13. договора.
Согласно пункту 3.4.2. договора ответчик также обязался использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, определенными пунктом 1.1., 1.4. договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В соответствии с пунктом 3.4.7. договора осуществлять строительство на участке после государственной регистрации договора, а также получения необходимых разрешений в установленном порядке.
Пунктом 3.4.13. договора предусмотрено, что в течение шести месяцев, с момента заключения договора предоставить арендодателю проект организации строительства объекта недвижимости.
01.04.2014 истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение исх. N 51-37-2300/4 с требованием оплатить задолженность по арендной плате.
09.04.2014 истец направил ответчику предупреждение исх. N 51-35-4961/4 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и предоставить разрешительную документацию.
09.09.2014 истец направил ответчику предупреждение исх. N 51-37-5610/4 с требованием оплаты образовавшейся задолженности и подписанием дополнительного соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка истцу.
Однако, неоднократные предупреждения истца были оставлены ответчиком без внимания, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с настоящими исковыми требованиями о расторжении договора аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012, обязании освободить земельный участок из земель населенных пунктов расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, мкр. Первомайский, с кадастровым номером 38:36:000030:17676, площадью 443 кв. м; о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 за период с 15.02.2014 по 23.09.2014 в размере 8 664 руб. 66 коп.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012.
В качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 истец указал на наличие долга по арендной плате и нарушение пунктов 3.4.2., 3.4.7., 3.4.13. договора.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 01.04.2014 истец направил в адрес ответчика предупреждение исх. N 51-37-2300/4 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и неустойки за просрочку внесения арендных платежей по договору N 69/12 от 07.06.2012 (л.д. 27), которое было получено ответчиком 17.04.2014, что подтверждается информацией из сайта Почты России (л.д. 28). Факт отправки подтверждается списком почтовых отправлений с оттиском календарного штемпеля 11.04.2014 (л.д. 27-28).
09.06.2014 истец направил ответчику предупреждение исх. N 51-35-4961/4 с требованием оплатить задолженность по арендной плате, неустойки за просрочку внесения арендных платежей по договору N 69/12 от 07.06.2012 (л.д. 29) и предоставить разрешительную документацию (градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство), проект организации строительства объекта недвижимости - магазина, и при наличии разрешительной документации приступить к строительству объекта.
Также истец сообщил, что в случае неисполнения ответчиком указанного выше предупреждения договор аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 будет расторгнут в одностороннем порядке. Факт отправки подтверждается списком почтовых отправлений с оттиском календарного штемпеля 23.06.2014 (л.д. 30).
09.09.2014 истец вновь направил ответчику предупреждение исх. N 51-37-5610/4 с требованием оплаты образовавшейся задолженности по договору N 69/12 от 07.06.2012 и подписанием дополнительного соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка истцу, и в срок до 14 сентября 2014 г. освободить занимаемый земельный участок и передать его истцу, поскольку ответчиком направленные ранее в его адрес предупреждения (исх. N 51-37-2300/4 от 01.04.2014, исх. N 51-35-4961/4 от 09.04.2014) не были исполнены. Факт отправки подтверждается списком почтовых отправлений с оттиском календарного штемпеля 16.09.2014, почтовый конверт возвращен органом почтовой связи (л.д. 34-35).
Согласно акту проверки соблюдения условий договора от 27.06.2014 (л.д. 70-71) земельный участок с кадастровым номером 38:36:000030:17676 ответчиком не используется.
Истец также в материалы дела представил письмо Комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска от 12.05.2014 N 945-70-2420/14, согласно содержанию которого, разрешение на строительство на указанном земельном участке ответчику не выдавалось.
Задолженность по арендной плате до обращения истца с настоящим иском в суд не была оплачена, неустойка за просрочку внесения арендных платежей ответчиком также не оплачена до настоящего времени.
Претензионный порядок и досудебный порядок предложения о расторжении договора, предусмотренный статьей 619, частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден, из чего правильно исходил суд первой инстанции. Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что не представляется возможным определить, какие документы направлены в адрес ответчика, не обоснованы, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами; корреспонденция направлена по месту государственной регистрации общества по сведениям ЕГРЮЛ; при этом, какие-либо доказательства в подтверждение того обстоятельства, что Министерством указанными почтовыми отправлениями направлена иная корреспонденция, не представлено.
В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенный договор является основанием возникновения обязательства.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункты 1 и 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований (до уточнения их путем уменьшения в связи с оплатой основного долга 04.12.2014 после обращения с иском в суд) истец указал, что ответчик ненадлежаще исполняет принятые на себя обязательства, предусмотренные договором аренды: период просрочки внесения арендной платы составляет с 01.01.2014 по 30.09.2014 в размере 64 975 руб. 53 коп. (сроки внесения арендной платы 10.02.2014, 10.05.2014, 10.08.2014) и земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением, предусмотренным условиями договора аренды земельного участка
Вывод суда первой инстанции о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями его условий ответчиком является правильным.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пункты 6.3.1, 6.3.2, 6.3.3 договора предусматривают право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды в случае, если арендатор пользуется участком с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; в случае если арендатор неоднократно не вносит арендную плату в сроки, установленные договором; в случаях, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Как следует из материалов дела и установлено судом, задолженность ООО "Гештальт" по арендной плате образовалась за период с 01.01.2014 по 30.09.2014 в размере 64 975 руб. 53 коп. (арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату), пени за период с 15.02.2014 по 23.09.2014 составляют 8 664 руб. 66 коп.
Задолженность по основному долгу оплачена ответчиком 04.12.2014 платежным поручением N 37 от 04.12.2014.
Несмотря на незначительный размер арендной платы в год, составляющей 86 634,05 руб. (при этом данная сумма разбита поквартальной оплатой в сумме 21 658 руб. 51 коп.), ответчик не представил какого-либо обоснования неоплаты арендной платы по договору аренды земельного участка за 3 квартала 2014 года до подачи иска в суд 21.10.2014.
Доказательства того, что ответчиком предпринимались меры по погашению задолженности либо арендатор обращался к арендодателю с заявлением о предоставлении рассрочки, отсрочки уплаты арендной платы, в материалах дела отсутствуют. Из расчета суммы иска следует, что и ранее ответчиком допускалось несвоевременное внесение арендной платы, что влекло начисление неустойки.
Судом первой инстанции установлено систематическое нарушение ответчиком сроков по внесению арендной платы, что свидетельствует о недобросовестном отношении арендатора к своим обязанностям, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о существенном нарушении ООО "Гештальт" условий договора аренды N 69/12 от 07.06.2012.
Учитывая категорическую позицию истца и поведение ответчика в ходе соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд исходит из необходимости установления баланса интересов сторон (продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя) и того, что нарушение ответчиком договора является длительным и систематическим.
Принимая во внимание, что ответчиком нарушались условия договора и арендная плата не оплачивалась на протяжении длительного времени, истец не получал доходов, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора.
Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что указанное нарушение условий договора является существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.01.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
При таких обстоятельствах, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права требовать расторжении договора аренды.
Данная позиция соответствует правовым подходам, выраженным в постановлениях Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.10.2013 по делу N А19-2223/2013, Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.11.2013по делу N А65-2223/2013, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу N А67-1012/2012, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 по делу N А157-15138/2013.
Дополнительным основанием для расторжения договора истец указал то обстоятельство, что ответчик использует земельный участок не по его целевому назначению.
Согласно пункту 3.4.2. договора ответчик также обязался использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, определенными пунктом 1.1., 1.4. договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В соответствии с пунктом 3.4.7. договора осуществлять строительство на участке после государственной регистрации договора, а также получения необходимых разрешений в установленном порядке.
Пунктом 3.4.13. договора предусмотрено, что в течение шести месяцев, с момента заключения договора предоставить арендодателю проект организации строительства объекта недвижимости.
Согласно акту проверки соблюдения условий договора от 27.06.2014 (л.д. 70-71) земельный участок с кадастровым номером 38:36:000030:17676 ответчиком не используется. В результате осмотра установлено, что земельный участок не огорожен, строительные и иные виды работ на участке не осуществляются. На участке расположены летние беседки, контейнеры для мусора.
В соответствии с информацией, представленной Комитетом по градостроительной политике администрации города Иркутска от 12.05.2014 N 945-70-2420/14, разрешение на строительство на указанном земельном участке ответчику не выдавалось.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы относительно использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, исходит из того, что данные обстоятельства в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствующими доказательствами не подтверждены. Обстоятельства, установленные при осмотре земельного участка, ответчиком не опровергнуты.
Судом установлено, что доказательств в подтверждение фактов проектирования и строительства на земельном участке объекта в соответствии с договором аренды земельного участка и видом разрешенного использования земельного участка ответчиком не представлено.
Доводы заявителя апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции проверены и признаны не влияющими на выводы суда о подтверждении истцом наличия оснований для досрочного расторжения договора.
Из материалов дела следует, что актом приема-передачи от 07.06.2012 к договору аренды земельного участка от 07.06.2012 N 69/12 земельный участок передан ООО "Гештальт", претензий к передаваемому земельному участку у сторон не имелось. Доводы относительно получения градостроительного плана земельного участка с установлением градостроительного регламента (минимальный размер земельного участка 0,15 га), предпринимаемых мерах для получения разрешения на отклонение от предельных параметров земельного участка не свидетельствуют о том, что обществом земельный участок используется в соответствии с целевым назначением, поскольку фактически земельный участок не используется в течение более чем двух лет с момента заключения договора, а также учитывая, что Министерство ссылается на отказ в согласовании отклонения от предельных параметров земельного участка.
Добросовестного исполнения арендатором обязательств по договору аренды не усматривается, доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении обязательств по договору Министерством, не представлено.
При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, что послужило основанием для удовлетворения требования истца. Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают правильных выводов суда первой инстанции.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что доказательств возврата земельного участка арендодателю ответчиком не представлено, акт приема-передачи земельного участка истцу со стороны ответчика не подписан, судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование истца об освобождении земельного участка и передаче его истцу на основании статей 309, 310, 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 за период с 15.02.2014 по 23.09.2014 в размере 8 664 руб. 66 коп.
Согласно расчету арендной платы на 2014 год, арендная плата вносится ответчиком в размере 21 658 руб. 51 коп. не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала текущего года.
Вместе с тем, в нарушение требований договора аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 ответчиком в период с января 2014 г. по сентябрь 2014 г. арендные платежи вносились несвоевременно.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.4. договора установлено, что за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязанностей, установленных п. 3.4.4., 4.4. договора, арендатор должен уплатить арендодателю неустойку в размере 0, 1% от невнесенной арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года за каждый календарный день просрочки.
Форма соглашения о неустойке соблюдена.
Сумма пени, подлежащая взысканию с ответчика на основании п. 5.4. договора N 69/12 от 07.06.2012, ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 15.02.2014 по 23.09.2014 составила 8 664 руб. 66 коп.
Расчет пени судом проверен, является верным.
В соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлены документы, подтверждающие уплату неустойки за период с 15.02.2014 по 23.09.2014, в связи с чем, на дату принятия решения задолженность ответчика за указанный составляет 8 664 руб. 66 коп., иного ответчиком не доказано, исковые требования не оспорены (ст. 65 АПК РФ).
Поскольку ответчиком доказательств в подтверждение уплаты неустойки не представлено, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о взыскании 8 664 руб. 66 коп. - неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012, на основании статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе доводов о несогласии с решением суда первой инстанции в части взыскания неустойки обществом не приведено.
Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии надлежащего извещения Общества, так как из материалов дела следует, что судебная корреспонденция направлялась по юридическому адресу ООО "Гештальт", указанному в выписке ЕГРЮЛ и возвращена органами почтовой связи, в связи с истечением сроков хранения. По общему правилу лицо, участвующее в деле, должно предпринять все разумные и достаточные меры для получения судебных извещений по месту своего нахождения и несет соответствующие риски непринятия таких мер.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 февраля 2015 года по делу N А19-17207/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Д.Н.РЫЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.06.2015 N 04АП-1977/2015 ПО ДЕЛУ N А19-17207/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2015 г. по делу N А19-17207/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Желтоухова Е.В., Рылова Д.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Гештальт" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 февраля 2015 года по делу N А19-17207/2014 по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564, ИНН 3808174613, место нахождения: 664007, Иркутская область, город Иркутск, улица Карла Либкнехта, 47) к Обществу с ограниченной ответственностью "Гештальт" (ОГРН 1023801029010, ИНН 3808085410, место нахождения: 664011, Иркутская область, город Иркутск, ул. Пролетарская, 11-19) о расторжении договора аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012; обязании освободить земельный участок из земель населенных пунктов расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, мкр. Первомайский, с кадастровым номером 38:36:000030:17676, площадью 443 кв. м; о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 за период с 15.02.2014 по 23.09.2014 в размере 8 664 руб. 66 коп. (суд первой инстанции: Капустенская Е.Ф.)
в отсутствие в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,
установил:
Министерство имущественных отношений Иркутской области (далее также - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью "Гештальт" (далее также - ответчик, общество, ООО "Геншталь") о расторжении договора аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012; обязании освободить земельный участок из земель населенных пунктов расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, мкр. Первомайский, с кадастровым номером 38:36:000030:17676, площадью 443 кв. м; о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 за период с 15.02.2014 по 23.09.2014 в размере 8 664 руб. 66 коп.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27 февраля 2015 года исковые требования удовлетворены.
Расторгнут договор аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012, заключенный между Министерством имущественных отношений Иркутской области и ООО "Гештальт". На общество возложена обязанность возвратить земельный участок из земель населенных пунктов расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, мкр. Первомайский, с кадастровым номером 38:36:000030:17676, площадью 443 кв. м, и передать его по акту приема-передачи Министерству имущественных отношений Иркутской области в течение 14 дней с даты вступления решения суда в законную силу.
Взыскана с ООО "Гештальт" в пользу Министерства имущественных отношений Иркутской области неустойка за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 в размере 8 664 руб. 66 коп.
Судебный акт в части удовлетворения требования принят со ссылкой на статьи 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован наличием оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку ответчик доказательств внесения неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка не представил.
Основанием для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды послужил вывод суда первой инстанции о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 450, статьей 452, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.
Суд установил, что ответчиком систематически нарушались условия договора и арендная плата не оплачивалась в установленные сроки, обществом допущено неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства магазина, в указанных целях более двух лет.
Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований по мотивам неправильного применения судом норм материального права, а также неполного выяснения судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая выводы суда о недоказанности использования земельного участка в соответствии с целевым назначением, указывает на то, что земельный участок площадью 443 кв. м предоставлен обществу в целях строительства магазина по договору аренды от 07.06.2012 без указания на наличие каких-либо обременений. В декабре 2013 года обществу выдан градостроительный план земельного участка N 955-08-549/13 от 02.12.2013, в котором установлен градостроительный регламент - минимальный размер земельного участка не должен быть меньше 0,15 га, а также указание на его обременения в виде электрокабелей и дворового водопровода. В мае 2014 года общество обратилось в Градостроительный комитет Администрации г. Иркутска с заявлением о разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, установленных в градостроительных регламентах с условно разрешенными видами использования "объекты торгового назначения" в части уменьшения минимального размера земельного участка до 443 кв. м, ответ на которое не получен до настоящего времени. Данные обстоятельства препятствуют разработке проекта организации строительства объекта недвижимости и получению разрешения на строительство. Ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ возложена на арендодателя.
В материалы дела истцом представлены списки отправления корреспонденции от 10.04.2014, 23.06.2014, 16.09.2014, по адресам: г. Иркутск, ул. Пролетарская, д. 11, оф. 9, г. Иркутск, ул. Трудовая, д. 66, кв. 285. Между тем, описи вложения в почтовые отправления отсутствуют, определить, какие документы отправлены в адрес ответчика, не представляется возможным. Обществом по последнему адресу каких-либо действий не совершалось.
3 декабря 2014 года в адрес общества по средствам факсимильной связи поступило письмо Министерства N 51-35-9370/4 от 25.11.2014 с требованием оплатить сложившуюся задолженность, с указанием, что в противном случае, Министерство будет вынуждено обратиться за взысканием в суд. 4 декабря 2014 года ответчик оплатил задолженность, при этом, информация о рассмотрении спора в суде истцом не представлена.
14 января 2015 года ответчик проинформировал Министерство о проведении публичных слушаний на предоставление отклонения от предельных параметров разрешенного строительства в отношении спорного земельного участка путем предоставления письма N 945-70-0003/15 от 12.02.2015 Комитета по градостроительной политике г. Иркутска.
При таких обстоятельствах основания для расторжения договора отсутствуют, обязательства исполнялись надлежащим образом. В подтверждение приведенных обстоятельств обществом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.
В отзыве на апелляционную жалобу Министерство доводы апелляционной жалобы оспорило, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 14.05.2015.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Рассмотрение дела начато в составе судей Ткаченко Э.В. (председательствующий), Басаева Д.В., Рылова Д.Н.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2015 года ввиду нахождения судьи Басаева Д.В. в отпуске на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судья Басаев Д.В. заменен на судью Рылова Д.Н., в связи с чем рассмотрение произведено с самого начала.
Судом апелляционной инстанции на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся в судебном заседании перерыв до 14 час. 30 мин. 16.06.2015, о чем размещена информация на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 11.06.2015.
Суд апелляционной инстанции на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении ходатайства общества об отложении судебного заседания, мотивированного направлением в адрес истца проекта мирового соглашения по делу.
Судом учтено, что по данному делу определением апелляционного суда от 13 мая 2015 года удовлетворено ходатайство общества по указанным основаниям, рассмотрение дела отложено. Заявляя повторно ходатайство об отложении судебного заседания, общество указало на то, что до настоящего времени мировое соглашение сторонами не подписано, отказ в его заключении от Министерства в адрес общества не поступал, что свидетельствует о продолжении его рассмотрения.
В соответствии с частью 2 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству обеих сторон в случае их обращения за содействием к суду или посреднику, в том числе к медиатору, в целях урегулирования спора.
После перерыва в судебном заседании Министерством представлен дополнительный отзыв по делу, с пояснениями о том, что истец не находит оснований для заключения мирового соглашения, указывая на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах, учитывая наличие возражений Министерства, суд апелляционной инстанции не установил оснований для удовлетворения ходатайства общества об отложении судебного разбирательства в целях урегулирования спора путем заключения мирового соглашения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказано в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, приложенных к апелляционной жалобе, в связи с непредставлением доказательств, подтверждающих уважительность причин непредставления документов в суд первой инстанции. Апелляционным судом не признана уважительной указанная обществом причина непредставления документов в суд первой инстанции (общество не принимало участия при рассмотрении дела в суде первой инстанции), при том, что судом выполнена обязанность по извещению общества по месту его государственной регистрации и почтовые отправления возвращены органом почтовой связи в связи с истечением срока хранения (общество не обеспечило получение поступающей в его адрес корреспонденции), что признается по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим извещением,
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее и дополнений к нему, письменных пояснений, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Министерством имущественных отношений Иркутской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Гештальт" на основании распоряжения Правительства Иркутской области от 28.05.2012 N 273-рп "О предоставлении ООО "Гештальт" земельного участка" заключен договор аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012, в соответствии с условиями которого истец передал по акту приема-передачи от 07.06.2012 за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:36:000030:17676, площадью 443 кв. м, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, мкр. Первомайский, в целях строительства магазина (п. 1.1. договора).
В соответствии с п. 2.1. договора, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действуют в течение трех лет, в связи с чем, договор аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 10.07.2012 за N 38-38/111/2012-294.
В соответствии с п. 3.4.4. договора, ответчик обязался своевременно и полностью уплачивать арендодателю арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.
Разделом 4 договора определен размер и условия внесения арендной платы.
Согласно пункту 4.4 договора арендная плата уплачивается в порядке, сроки и на условиях в соответствии с постановлением администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Пунктом 10 указанного Положения предусмотрено, что внесение арендной платы за использование земельных участков осуществляется ежеквартально не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала.
Как указывает истец в иске, в течение срока действия договора N 69/12 от 07.06.2012 ответчиком неоднократно нарушались обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с января 2014 года по сентябрь 2014 года.
Одновременно ответчиком были нарушены условия договора, изложенные в пунктах 3.4.2., 3.4.7., 3.4.13. договора.
Согласно пункту 3.4.2. договора ответчик также обязался использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, определенными пунктом 1.1., 1.4. договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В соответствии с пунктом 3.4.7. договора осуществлять строительство на участке после государственной регистрации договора, а также получения необходимых разрешений в установленном порядке.
Пунктом 3.4.13. договора предусмотрено, что в течение шести месяцев, с момента заключения договора предоставить арендодателю проект организации строительства объекта недвижимости.
01.04.2014 истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение исх. N 51-37-2300/4 с требованием оплатить задолженность по арендной плате.
09.04.2014 истец направил ответчику предупреждение исх. N 51-35-4961/4 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и предоставить разрешительную документацию.
09.09.2014 истец направил ответчику предупреждение исх. N 51-37-5610/4 с требованием оплаты образовавшейся задолженности и подписанием дополнительного соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка истцу.
Однако, неоднократные предупреждения истца были оставлены ответчиком без внимания, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с настоящими исковыми требованиями о расторжении договора аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012, обязании освободить земельный участок из земель населенных пунктов расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, мкр. Первомайский, с кадастровым номером 38:36:000030:17676, площадью 443 кв. м; о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 за период с 15.02.2014 по 23.09.2014 в размере 8 664 руб. 66 коп.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012.
В качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 истец указал на наличие долга по арендной плате и нарушение пунктов 3.4.2., 3.4.7., 3.4.13. договора.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 01.04.2014 истец направил в адрес ответчика предупреждение исх. N 51-37-2300/4 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и неустойки за просрочку внесения арендных платежей по договору N 69/12 от 07.06.2012 (л.д. 27), которое было получено ответчиком 17.04.2014, что подтверждается информацией из сайта Почты России (л.д. 28). Факт отправки подтверждается списком почтовых отправлений с оттиском календарного штемпеля 11.04.2014 (л.д. 27-28).
09.06.2014 истец направил ответчику предупреждение исх. N 51-35-4961/4 с требованием оплатить задолженность по арендной плате, неустойки за просрочку внесения арендных платежей по договору N 69/12 от 07.06.2012 (л.д. 29) и предоставить разрешительную документацию (градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство), проект организации строительства объекта недвижимости - магазина, и при наличии разрешительной документации приступить к строительству объекта.
Также истец сообщил, что в случае неисполнения ответчиком указанного выше предупреждения договор аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 будет расторгнут в одностороннем порядке. Факт отправки подтверждается списком почтовых отправлений с оттиском календарного штемпеля 23.06.2014 (л.д. 30).
09.09.2014 истец вновь направил ответчику предупреждение исх. N 51-37-5610/4 с требованием оплаты образовавшейся задолженности по договору N 69/12 от 07.06.2012 и подписанием дополнительного соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка истцу, и в срок до 14 сентября 2014 г. освободить занимаемый земельный участок и передать его истцу, поскольку ответчиком направленные ранее в его адрес предупреждения (исх. N 51-37-2300/4 от 01.04.2014, исх. N 51-35-4961/4 от 09.04.2014) не были исполнены. Факт отправки подтверждается списком почтовых отправлений с оттиском календарного штемпеля 16.09.2014, почтовый конверт возвращен органом почтовой связи (л.д. 34-35).
Согласно акту проверки соблюдения условий договора от 27.06.2014 (л.д. 70-71) земельный участок с кадастровым номером 38:36:000030:17676 ответчиком не используется.
Истец также в материалы дела представил письмо Комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска от 12.05.2014 N 945-70-2420/14, согласно содержанию которого, разрешение на строительство на указанном земельном участке ответчику не выдавалось.
Задолженность по арендной плате до обращения истца с настоящим иском в суд не была оплачена, неустойка за просрочку внесения арендных платежей ответчиком также не оплачена до настоящего времени.
Претензионный порядок и досудебный порядок предложения о расторжении договора, предусмотренный статьей 619, частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден, из чего правильно исходил суд первой инстанции. Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что не представляется возможным определить, какие документы направлены в адрес ответчика, не обоснованы, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами; корреспонденция направлена по месту государственной регистрации общества по сведениям ЕГРЮЛ; при этом, какие-либо доказательства в подтверждение того обстоятельства, что Министерством указанными почтовыми отправлениями направлена иная корреспонденция, не представлено.
В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенный договор является основанием возникновения обязательства.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункты 1 и 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований (до уточнения их путем уменьшения в связи с оплатой основного долга 04.12.2014 после обращения с иском в суд) истец указал, что ответчик ненадлежаще исполняет принятые на себя обязательства, предусмотренные договором аренды: период просрочки внесения арендной платы составляет с 01.01.2014 по 30.09.2014 в размере 64 975 руб. 53 коп. (сроки внесения арендной платы 10.02.2014, 10.05.2014, 10.08.2014) и земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением, предусмотренным условиями договора аренды земельного участка
Вывод суда первой инстанции о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями его условий ответчиком является правильным.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пункты 6.3.1, 6.3.2, 6.3.3 договора предусматривают право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды в случае, если арендатор пользуется участком с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; в случае если арендатор неоднократно не вносит арендную плату в сроки, установленные договором; в случаях, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Как следует из материалов дела и установлено судом, задолженность ООО "Гештальт" по арендной плате образовалась за период с 01.01.2014 по 30.09.2014 в размере 64 975 руб. 53 коп. (арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату), пени за период с 15.02.2014 по 23.09.2014 составляют 8 664 руб. 66 коп.
Задолженность по основному долгу оплачена ответчиком 04.12.2014 платежным поручением N 37 от 04.12.2014.
Несмотря на незначительный размер арендной платы в год, составляющей 86 634,05 руб. (при этом данная сумма разбита поквартальной оплатой в сумме 21 658 руб. 51 коп.), ответчик не представил какого-либо обоснования неоплаты арендной платы по договору аренды земельного участка за 3 квартала 2014 года до подачи иска в суд 21.10.2014.
Доказательства того, что ответчиком предпринимались меры по погашению задолженности либо арендатор обращался к арендодателю с заявлением о предоставлении рассрочки, отсрочки уплаты арендной платы, в материалах дела отсутствуют. Из расчета суммы иска следует, что и ранее ответчиком допускалось несвоевременное внесение арендной платы, что влекло начисление неустойки.
Судом первой инстанции установлено систематическое нарушение ответчиком сроков по внесению арендной платы, что свидетельствует о недобросовестном отношении арендатора к своим обязанностям, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о существенном нарушении ООО "Гештальт" условий договора аренды N 69/12 от 07.06.2012.
Учитывая категорическую позицию истца и поведение ответчика в ходе соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд исходит из необходимости установления баланса интересов сторон (продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя) и того, что нарушение ответчиком договора является длительным и систематическим.
Принимая во внимание, что ответчиком нарушались условия договора и арендная плата не оплачивалась на протяжении длительного времени, истец не получал доходов, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора.
Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что указанное нарушение условий договора является существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.01.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
При таких обстоятельствах, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права требовать расторжении договора аренды.
Данная позиция соответствует правовым подходам, выраженным в постановлениях Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.10.2013 по делу N А19-2223/2013, Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.11.2013по делу N А65-2223/2013, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу N А67-1012/2012, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 по делу N А157-15138/2013.
Дополнительным основанием для расторжения договора истец указал то обстоятельство, что ответчик использует земельный участок не по его целевому назначению.
Согласно пункту 3.4.2. договора ответчик также обязался использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, определенными пунктом 1.1., 1.4. договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В соответствии с пунктом 3.4.7. договора осуществлять строительство на участке после государственной регистрации договора, а также получения необходимых разрешений в установленном порядке.
Пунктом 3.4.13. договора предусмотрено, что в течение шести месяцев, с момента заключения договора предоставить арендодателю проект организации строительства объекта недвижимости.
Согласно акту проверки соблюдения условий договора от 27.06.2014 (л.д. 70-71) земельный участок с кадастровым номером 38:36:000030:17676 ответчиком не используется. В результате осмотра установлено, что земельный участок не огорожен, строительные и иные виды работ на участке не осуществляются. На участке расположены летние беседки, контейнеры для мусора.
В соответствии с информацией, представленной Комитетом по градостроительной политике администрации города Иркутска от 12.05.2014 N 945-70-2420/14, разрешение на строительство на указанном земельном участке ответчику не выдавалось.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы относительно использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, исходит из того, что данные обстоятельства в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствующими доказательствами не подтверждены. Обстоятельства, установленные при осмотре земельного участка, ответчиком не опровергнуты.
Судом установлено, что доказательств в подтверждение фактов проектирования и строительства на земельном участке объекта в соответствии с договором аренды земельного участка и видом разрешенного использования земельного участка ответчиком не представлено.
Доводы заявителя апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции проверены и признаны не влияющими на выводы суда о подтверждении истцом наличия оснований для досрочного расторжения договора.
Из материалов дела следует, что актом приема-передачи от 07.06.2012 к договору аренды земельного участка от 07.06.2012 N 69/12 земельный участок передан ООО "Гештальт", претензий к передаваемому земельному участку у сторон не имелось. Доводы относительно получения градостроительного плана земельного участка с установлением градостроительного регламента (минимальный размер земельного участка 0,15 га), предпринимаемых мерах для получения разрешения на отклонение от предельных параметров земельного участка не свидетельствуют о том, что обществом земельный участок используется в соответствии с целевым назначением, поскольку фактически земельный участок не используется в течение более чем двух лет с момента заключения договора, а также учитывая, что Министерство ссылается на отказ в согласовании отклонения от предельных параметров земельного участка.
Добросовестного исполнения арендатором обязательств по договору аренды не усматривается, доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении обязательств по договору Министерством, не представлено.
При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, что послужило основанием для удовлетворения требования истца. Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают правильных выводов суда первой инстанции.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что доказательств возврата земельного участка арендодателю ответчиком не представлено, акт приема-передачи земельного участка истцу со стороны ответчика не подписан, судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование истца об освобождении земельного участка и передаче его истцу на основании статей 309, 310, 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 за период с 15.02.2014 по 23.09.2014 в размере 8 664 руб. 66 коп.
Согласно расчету арендной платы на 2014 год, арендная плата вносится ответчиком в размере 21 658 руб. 51 коп. не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала текущего года.
Вместе с тем, в нарушение требований договора аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012 ответчиком в период с января 2014 г. по сентябрь 2014 г. арендные платежи вносились несвоевременно.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.4. договора установлено, что за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязанностей, установленных п. 3.4.4., 4.4. договора, арендатор должен уплатить арендодателю неустойку в размере 0, 1% от невнесенной арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года за каждый календарный день просрочки.
Форма соглашения о неустойке соблюдена.
Сумма пени, подлежащая взысканию с ответчика на основании п. 5.4. договора N 69/12 от 07.06.2012, ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 15.02.2014 по 23.09.2014 составила 8 664 руб. 66 коп.
Расчет пени судом проверен, является верным.
В соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлены документы, подтверждающие уплату неустойки за период с 15.02.2014 по 23.09.2014, в связи с чем, на дату принятия решения задолженность ответчика за указанный составляет 8 664 руб. 66 коп., иного ответчиком не доказано, исковые требования не оспорены (ст. 65 АПК РФ).
Поскольку ответчиком доказательств в подтверждение уплаты неустойки не представлено, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о взыскании 8 664 руб. 66 коп. - неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка N 69/12 от 07.06.2012, на основании статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе доводов о несогласии с решением суда первой инстанции в части взыскания неустойки обществом не приведено.
Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии надлежащего извещения Общества, так как из материалов дела следует, что судебная корреспонденция направлялась по юридическому адресу ООО "Гештальт", указанному в выписке ЕГРЮЛ и возвращена органами почтовой связи, в связи с истечением сроков хранения. По общему правилу лицо, участвующее в деле, должно предпринять все разумные и достаточные меры для получения судебных извещений по месту своего нахождения и несет соответствующие риски непринятия таких мер.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 февраля 2015 года по делу N А19-17207/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Д.Н.РЫЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)