Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 3 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Гафиатуллиной Т.С. и Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 12" Красненко Д.А. (доверенность от 23.05.2014) и Журавлевой Т.Ю. (доверенность от 29.08.2013), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Мишанина Д.Ю. (доверенность от 30.12.2013), от Комитета по управлению городским имуществом Боглачевой Л.И. (доверенность от 27.12.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 12", открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2013 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-52642/2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 12" (далее - ООО "СМУ N 12", общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) о признании недействительными торгов от 17.07.2013, проведенных в форме аукциона на право заключения договора аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 3 942 кв. м с кадастровым номером 78:10:5123:38, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, пр. Маршала Блюхера, участок 18 (западнее пересечения с Лабораторной ул.), о взыскании 16 000 000 руб. неосновательного обогащения, 187 000 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.07.2013 по 02.09.2013 и процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных на сумму долга, за период с 03.09.2013 по день фактической уплаты задолженности, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления настоящего иска, равной 8,25.
К участию в деле в качестве соответчика привлечет Комитет по управлению городским имуществом (далее - КУГИ, комитет).
Решением суда от 23.12.2013 с КУГИ в пользу общества взыскано 16 000 000 руб. неосновательного обогащения, 113 666 руб. 66 коп. процентов за период с 02.08.2013 по 02.09.2013, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные на сумму долга в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 03.09.2013 по день фактической уплаты задолженности, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления настоящего иска (8,25%), в остальной части иска отказано. В иске к Фонду имущества отказано.
Постановлением апелляционного суда от 08.04.2014 решение изменено, торги признаны недействительными, взыскано с комитета в пользу общества 16 000 000 долга, в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе КУГИ просит решение и постановление отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Податель жалобы ссылается на то, что условие о порядке перечисления арендной платы по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях не является существенным, в связи с чем считает, что оснований для признания торгов недействительными не имеется.
В кассационной жалобе общество просит изменить постановление в части отказа в удовлетворении требования о взыскании процентов за период с 08.04.2014 до даты фактической уплаты задолженности и удовлетворить требование о взыскании процентов в этой части. Податель жалобы ссылается на то, что на момент принятия обжалуемого постановления факт наличия задолженности комитета перед обществом установлен в судебном порядке, при этом сумма долга не погашена, в связи с чем считает, что у комитета возникла обязанность по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами.
В кассационной жалобе Фонд имущества просит постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Податель жалобы ссылается на то, что суд апелляционной инстанции недостаточно исследовал вопрос о правовой природе условий о порядке внесения арендной платы по договору, что привело к их квалификации в качестве существенных условий договора. Податель жалобы считает, что взаимосвязанные положения части 1 статьи 432, части 4 статьи 421 и части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации означают, что к числу существенных условий не могут быть отнесены те условия, содержание которых императивно установлено посредством нормативных правовых актов, поскольку у сторон отсутствует возможность договариваться относительно императивно установленных условий.
В отзыве на кассационную жалобу комитета общество просит оставить постановление в обжалуемой комитетом части без изменения, а жалобу комитета - без удовлетворения.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представители общества, комитета и Фонда имущества подтвердили доводы, изложенные каждый в своей кассационной жалобе. Представители общества обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалоб КУГИ и Фонда имущества, представители КУГИ и Фонда имущества просили оставить без удовлетворения жалобу общества.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.05.2013 N 330 "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенным паркингом по адресу: Калининский район, пр. Маршала Блюхера, участок 18 (западнее пересечения с Лабораторной ул.)" Фонд имущества 07.06.2013 разместил в журнале "Официальный бюллетень "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" извещение о проведении торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях.
В соответствии с размещенной информацией организатором торгов, проводимых в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложения по цене выступил Фонд имущества, а арендодателем земельного участка - комитет, предмет аукциона - право аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 3 942 кв. м с кадастровым номером 78:10:5123:38, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, пр. Маршала Блюхера, участок 18 (западнее пересечения с Лабораторной ул.), разрешенное использование: для размещения жилого дома (жилых домов).
В извещении о проведении торгов указан источник сведений об условиях договора аренды - распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 05.07.2005 N 235-р "Об утверждении примерных форм инвестиционного договора и договора аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости, договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях" (далее - распоряжение N 235-р).
К извещению приложена форма договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, утвержденная распоряжением N 235-р. В соответствии с пунктом 4.3. указанного договора, содержащим условия о порядке перечисления арендной платы, арендатор вправе выбрать один из следующих вариантов перечисления денежных средств: единовременно в месячный срок с момента заключения договора или поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга; при этом арендатор вправе в течение действия договора единовременно и досрочно выплатить оставшуюся часть денежной суммы.
В извещении о проведении аукциона указано, что размер задатка установлен в сумме 16 000 000 руб.
Общество перечислило сумму задатка платежным поручением от 12.07.2013 N 30.
По результатам проведенных 17.07.2013 торгов победителем признано общество как участник, предложивший наибольшую величину арендной платы за земельный участок на срок проектирования и строительства.
КУГИ направил обществу договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях, в котором условия о порядке перечисления арендной платы соответствуют постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 в редакции постановления от 29.05.2013 N 356.
В ответ общество сообщило о готовности заключения договора в соответствии с примерной формой договора аренды, утвержденной распоряжением КУГИ от 05.07.2005 N 235-р, опубликованной в информационном сообщении о проведении торгов, и направило комитету протокол разногласий от 05.08.2013 к договору.
КУГИ направил обществу письмо от 23.08.2013 N 4086 о невозможности заключения договора в редакции, предложенной истцом.
ООО "СМУ N 12", полагая, что торги проведены с нарушением законодательства, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции применил часть 1 статьи 432, статьи 448 и 449, часть 3 статьи 607, часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Сослался на разъяснения, изложенные в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства".
Суд посчитал, что опубликованное Фондом имущества извещение о проведении аукциона соответствует закону, содержит сведения о существенных условиях договора, сослался на то, что доказательств, подтверждающих наличие иных нарушений процедуры аукциона, не представлено, и сделал вывод о том, что оснований для признания торгов недействительными не имеется.
Суд установил, что поступивший от общества задаток в сумме 16 000 000 руб. перечислен в бюджет города, пришел к выводу о том, что комитет обязан возвратить обществу сумму задатка как приобретатель неосновательно полученных денежных средств, и отказал в иске к Фонду имущества.
При этом суд исходил из следующего.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29.05.2013 N 356, вступившим в законную силу 03.06.2013, внесены изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", касающиеся порядка внесения арендной платы, а именно: установлено, что 50% от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению инвестором, выплачиваются в месячный срок после заключения инвестиционного договора или договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях единовременно и 50% выплачиваются поквартально равными долями в течение срока строительства.
Суд установил, что указанные изменения условий перечисления платежей в распоряжение КУГИ N 235-р и в примерную форму договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях были внесены распоряжением КУГИ от 12.09.2013 N 100-р после проведения оспариваемых торгов, указаний от КУГИ Фонду имущества, касающихся опубликования формы договора с измененными в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29.05.2013 N 356 условиями, не было дано.
Суд посчитал, что комитет направил обществу как лицу выигравшему торги для подписания договор, содержащий иные условия о порядке внесения арендной платы, чем предусмотрены в извещении о проведении торгов, и пришел к выводу о том, что тем самым комитет уклонился от заключения договора в соответствии с условиями, указанными в форме договора, приложенной к извещению о проведении аукциона, чем нарушил права общества.
Суд посчитал обоснованным требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.08.2013 по 02.09.2013 в сумме 113 666 руб. 66 коп., исходя из того, что обязанность заключить договор возникла у комитета через 15 дней после подведения итогов аукциона, которое состоялось согласно протоколу 17.07.2013.
Суд сослался на часть 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказал в иске о взыскании процентов за период с 03.09.2013 по день фактической уплаты долга.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что нет оснований для признания торгов недействительными. Суд сослался на пункт 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе сведения о существенных условиях договора, и посчитал, что к существенным условиям договора в рассматриваемом случае в силу статей 3 и 8 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции" и постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 в соответствии с волеизъявлением собственника (арендодателя) земельного участка относится условие о порядке осуществления платежей по договору. Суд посчитал, что условие о порядке перечисления арендной платы, изложенное в извещении о проведении торгов не соответствовало установленному постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 в редакции постановления от 29.05.2013 N 356, вступившего в силу 03.06.2013, условию, в связи с чем извещение не может быть признано надлежащим.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что указанное нарушение правил проведения торгов носит существенный характер, поскольку вследствие искажения информации об условиях договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях участники аукциона, в том числе ООО "СМУ N 12", были введены в заблуждение относительно порядка внесения платежей по договору, и в соответствии с материалами дела это нарушение правил проведения торгов привело к невозможности заключения договора с победителем аукциона на условиях договора, опубликованного в извещении о торгах.
На основании этого апелляционный суд удовлетворил иск о признании торгов недействительными и возврате уплаченного задатка.
В части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму задатка, апелляционный суд пришел к выводу о том, что они удовлетворению не подлежат. При этом суд указал в постановлении, что поскольку требование о признании торгов недействительными рассматривается по правилам о признании недействительными оспоримых сделок, до вступления в законную силу судебного акта о признании торгов недействительными у комитета не возникла обязанность возвратить сумму задатка.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены постановления.
Суд апелляционной инстанции правильно применил нормы права и обоснованно сделал вывод о том, что поскольку в условиях договора, приложенного к извещению о торгах, предусматривалась оплата по выбору арендатора либо в полном объеме в месячный срок со дня заключения договора, либо поквартально, равными долями, в течение срока проектирования и строительства, извещение о торгах не соответствует требованиям пункта 9 части 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Как следует из этой нормы права, извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о существенных условиях договора.
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применение части 1 статьи 1, пункта 8 статьи 2, части 1 статьи 3, пункта 2 части 1 статьи 8, части 1, пункта 1 части 2 и пункта 2 части 3 статьи 9 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" и положений постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 позволяют сделать вывод о том, что условие договора об арендной плате, в частности о порядке ее внесения, относятся к существенным условиям договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях как установленные и необходимые для данного типа договоров законом и иным нормативным актом.
Следовательно, суд апелляционной инстанции правомерно отклонил доводы комитета и Фонда имущества о том, что условия о порядке оплаты по договору не относятся к существенным условиям для договоров этого вида.
Довод Фонда имущества о том, что к числу существенных условий не могут быть отнесены те условия, содержание которых императивно установлено посредством нормативных правовых актов, основан на неправильном толковании части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Соответственно, правомерным является вывод апелляционного суда о том, что торги проведены с нарушением требований статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем должны быть признаны недействительными и в качестве последствия признания торгов недействительными подлежит удовлетворению требование общества об обязании комитета возвратить обществу денежные средства, перечисленные последним в качестве задатка для участия в аукционе.
Правомерным является и вывод апелляционного суда о том, что до вступления в законную силу судебного акта о признании торгов недействительными у комитета нет обязанности по возврату задатка, в связи с чем требование о взыскании процентов не подлежит удовлетворению.
Поскольку нормы права применены судом апелляционной инстанции правильно, сделанные апелляционным судом выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 по делу N А56-52642/2013 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 12", открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 03.07.2014 ПО ДЕЛУ N А56-52642/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2014 г. по делу N А56-52642/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 3 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Гафиатуллиной Т.С. и Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 12" Красненко Д.А. (доверенность от 23.05.2014) и Журавлевой Т.Ю. (доверенность от 29.08.2013), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Мишанина Д.Ю. (доверенность от 30.12.2013), от Комитета по управлению городским имуществом Боглачевой Л.И. (доверенность от 27.12.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 12", открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2013 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-52642/2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 12" (далее - ООО "СМУ N 12", общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) о признании недействительными торгов от 17.07.2013, проведенных в форме аукциона на право заключения договора аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 3 942 кв. м с кадастровым номером 78:10:5123:38, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, пр. Маршала Блюхера, участок 18 (западнее пересечения с Лабораторной ул.), о взыскании 16 000 000 руб. неосновательного обогащения, 187 000 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.07.2013 по 02.09.2013 и процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных на сумму долга, за период с 03.09.2013 по день фактической уплаты задолженности, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления настоящего иска, равной 8,25.
К участию в деле в качестве соответчика привлечет Комитет по управлению городским имуществом (далее - КУГИ, комитет).
Решением суда от 23.12.2013 с КУГИ в пользу общества взыскано 16 000 000 руб. неосновательного обогащения, 113 666 руб. 66 коп. процентов за период с 02.08.2013 по 02.09.2013, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные на сумму долга в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 03.09.2013 по день фактической уплаты задолженности, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления настоящего иска (8,25%), в остальной части иска отказано. В иске к Фонду имущества отказано.
Постановлением апелляционного суда от 08.04.2014 решение изменено, торги признаны недействительными, взыскано с комитета в пользу общества 16 000 000 долга, в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе КУГИ просит решение и постановление отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Податель жалобы ссылается на то, что условие о порядке перечисления арендной платы по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях не является существенным, в связи с чем считает, что оснований для признания торгов недействительными не имеется.
В кассационной жалобе общество просит изменить постановление в части отказа в удовлетворении требования о взыскании процентов за период с 08.04.2014 до даты фактической уплаты задолженности и удовлетворить требование о взыскании процентов в этой части. Податель жалобы ссылается на то, что на момент принятия обжалуемого постановления факт наличия задолженности комитета перед обществом установлен в судебном порядке, при этом сумма долга не погашена, в связи с чем считает, что у комитета возникла обязанность по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами.
В кассационной жалобе Фонд имущества просит постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Податель жалобы ссылается на то, что суд апелляционной инстанции недостаточно исследовал вопрос о правовой природе условий о порядке внесения арендной платы по договору, что привело к их квалификации в качестве существенных условий договора. Податель жалобы считает, что взаимосвязанные положения части 1 статьи 432, части 4 статьи 421 и части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации означают, что к числу существенных условий не могут быть отнесены те условия, содержание которых императивно установлено посредством нормативных правовых актов, поскольку у сторон отсутствует возможность договариваться относительно императивно установленных условий.
В отзыве на кассационную жалобу комитета общество просит оставить постановление в обжалуемой комитетом части без изменения, а жалобу комитета - без удовлетворения.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представители общества, комитета и Фонда имущества подтвердили доводы, изложенные каждый в своей кассационной жалобе. Представители общества обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалоб КУГИ и Фонда имущества, представители КУГИ и Фонда имущества просили оставить без удовлетворения жалобу общества.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.05.2013 N 330 "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенным паркингом по адресу: Калининский район, пр. Маршала Блюхера, участок 18 (западнее пересечения с Лабораторной ул.)" Фонд имущества 07.06.2013 разместил в журнале "Официальный бюллетень "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" извещение о проведении торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях.
В соответствии с размещенной информацией организатором торгов, проводимых в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложения по цене выступил Фонд имущества, а арендодателем земельного участка - комитет, предмет аукциона - право аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 3 942 кв. м с кадастровым номером 78:10:5123:38, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, пр. Маршала Блюхера, участок 18 (западнее пересечения с Лабораторной ул.), разрешенное использование: для размещения жилого дома (жилых домов).
В извещении о проведении торгов указан источник сведений об условиях договора аренды - распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 05.07.2005 N 235-р "Об утверждении примерных форм инвестиционного договора и договора аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости, договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях" (далее - распоряжение N 235-р).
К извещению приложена форма договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, утвержденная распоряжением N 235-р. В соответствии с пунктом 4.3. указанного договора, содержащим условия о порядке перечисления арендной платы, арендатор вправе выбрать один из следующих вариантов перечисления денежных средств: единовременно в месячный срок с момента заключения договора или поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга; при этом арендатор вправе в течение действия договора единовременно и досрочно выплатить оставшуюся часть денежной суммы.
В извещении о проведении аукциона указано, что размер задатка установлен в сумме 16 000 000 руб.
Общество перечислило сумму задатка платежным поручением от 12.07.2013 N 30.
По результатам проведенных 17.07.2013 торгов победителем признано общество как участник, предложивший наибольшую величину арендной платы за земельный участок на срок проектирования и строительства.
КУГИ направил обществу договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях, в котором условия о порядке перечисления арендной платы соответствуют постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 в редакции постановления от 29.05.2013 N 356.
В ответ общество сообщило о готовности заключения договора в соответствии с примерной формой договора аренды, утвержденной распоряжением КУГИ от 05.07.2005 N 235-р, опубликованной в информационном сообщении о проведении торгов, и направило комитету протокол разногласий от 05.08.2013 к договору.
КУГИ направил обществу письмо от 23.08.2013 N 4086 о невозможности заключения договора в редакции, предложенной истцом.
ООО "СМУ N 12", полагая, что торги проведены с нарушением законодательства, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции применил часть 1 статьи 432, статьи 448 и 449, часть 3 статьи 607, часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Сослался на разъяснения, изложенные в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства".
Суд посчитал, что опубликованное Фондом имущества извещение о проведении аукциона соответствует закону, содержит сведения о существенных условиях договора, сослался на то, что доказательств, подтверждающих наличие иных нарушений процедуры аукциона, не представлено, и сделал вывод о том, что оснований для признания торгов недействительными не имеется.
Суд установил, что поступивший от общества задаток в сумме 16 000 000 руб. перечислен в бюджет города, пришел к выводу о том, что комитет обязан возвратить обществу сумму задатка как приобретатель неосновательно полученных денежных средств, и отказал в иске к Фонду имущества.
При этом суд исходил из следующего.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29.05.2013 N 356, вступившим в законную силу 03.06.2013, внесены изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", касающиеся порядка внесения арендной платы, а именно: установлено, что 50% от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению инвестором, выплачиваются в месячный срок после заключения инвестиционного договора или договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях единовременно и 50% выплачиваются поквартально равными долями в течение срока строительства.
Суд установил, что указанные изменения условий перечисления платежей в распоряжение КУГИ N 235-р и в примерную форму договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях были внесены распоряжением КУГИ от 12.09.2013 N 100-р после проведения оспариваемых торгов, указаний от КУГИ Фонду имущества, касающихся опубликования формы договора с измененными в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29.05.2013 N 356 условиями, не было дано.
Суд посчитал, что комитет направил обществу как лицу выигравшему торги для подписания договор, содержащий иные условия о порядке внесения арендной платы, чем предусмотрены в извещении о проведении торгов, и пришел к выводу о том, что тем самым комитет уклонился от заключения договора в соответствии с условиями, указанными в форме договора, приложенной к извещению о проведении аукциона, чем нарушил права общества.
Суд посчитал обоснованным требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.08.2013 по 02.09.2013 в сумме 113 666 руб. 66 коп., исходя из того, что обязанность заключить договор возникла у комитета через 15 дней после подведения итогов аукциона, которое состоялось согласно протоколу 17.07.2013.
Суд сослался на часть 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказал в иске о взыскании процентов за период с 03.09.2013 по день фактической уплаты долга.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что нет оснований для признания торгов недействительными. Суд сослался на пункт 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе сведения о существенных условиях договора, и посчитал, что к существенным условиям договора в рассматриваемом случае в силу статей 3 и 8 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции" и постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 в соответствии с волеизъявлением собственника (арендодателя) земельного участка относится условие о порядке осуществления платежей по договору. Суд посчитал, что условие о порядке перечисления арендной платы, изложенное в извещении о проведении торгов не соответствовало установленному постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 в редакции постановления от 29.05.2013 N 356, вступившего в силу 03.06.2013, условию, в связи с чем извещение не может быть признано надлежащим.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что указанное нарушение правил проведения торгов носит существенный характер, поскольку вследствие искажения информации об условиях договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях участники аукциона, в том числе ООО "СМУ N 12", были введены в заблуждение относительно порядка внесения платежей по договору, и в соответствии с материалами дела это нарушение правил проведения торгов привело к невозможности заключения договора с победителем аукциона на условиях договора, опубликованного в извещении о торгах.
На основании этого апелляционный суд удовлетворил иск о признании торгов недействительными и возврате уплаченного задатка.
В части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму задатка, апелляционный суд пришел к выводу о том, что они удовлетворению не подлежат. При этом суд указал в постановлении, что поскольку требование о признании торгов недействительными рассматривается по правилам о признании недействительными оспоримых сделок, до вступления в законную силу судебного акта о признании торгов недействительными у комитета не возникла обязанность возвратить сумму задатка.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены постановления.
Суд апелляционной инстанции правильно применил нормы права и обоснованно сделал вывод о том, что поскольку в условиях договора, приложенного к извещению о торгах, предусматривалась оплата по выбору арендатора либо в полном объеме в месячный срок со дня заключения договора, либо поквартально, равными долями, в течение срока проектирования и строительства, извещение о торгах не соответствует требованиям пункта 9 части 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Как следует из этой нормы права, извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о существенных условиях договора.
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применение части 1 статьи 1, пункта 8 статьи 2, части 1 статьи 3, пункта 2 части 1 статьи 8, части 1, пункта 1 части 2 и пункта 2 части 3 статьи 9 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" и положений постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 позволяют сделать вывод о том, что условие договора об арендной плате, в частности о порядке ее внесения, относятся к существенным условиям договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях как установленные и необходимые для данного типа договоров законом и иным нормативным актом.
Следовательно, суд апелляционной инстанции правомерно отклонил доводы комитета и Фонда имущества о том, что условия о порядке оплаты по договору не относятся к существенным условиям для договоров этого вида.
Довод Фонда имущества о том, что к числу существенных условий не могут быть отнесены те условия, содержание которых императивно установлено посредством нормативных правовых актов, основан на неправильном толковании части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Соответственно, правомерным является вывод апелляционного суда о том, что торги проведены с нарушением требований статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем должны быть признаны недействительными и в качестве последствия признания торгов недействительными подлежит удовлетворению требование общества об обязании комитета возвратить обществу денежные средства, перечисленные последним в качестве задатка для участия в аукционе.
Правомерным является и вывод апелляционного суда о том, что до вступления в законную силу судебного акта о признании торгов недействительными у комитета нет обязанности по возврату задатка, в связи с чем требование о взыскании процентов не подлежит удовлетворению.
Поскольку нормы права применены судом апелляционной инстанции правильно, сделанные апелляционным судом выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 по делу N А56-52642/2013 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 12", открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)