Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 4 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Рылова Д.Н., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31 марта 2014 года по делу N А78-11339/2013 по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к индивидуальному предпринимателю Шаликову Юрию Александровичу о расторжении договора аренды земельного участка N 382/07 от 25.06.2007, об обязании освободить указанный земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования (суд первой инстанции: Бронникова И.А.)
при участии в судебном заседании:
от истца - Чащиной Д.А., представителя по доверенности от 11.09.2013 N 125,
от ответчика - не было,
установил:
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984, место нахождения: Забайкальский край, г. Чита, ул. Амурская, 68; далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к индивидуальному предпринимателю Шаликову Юрию Александровичу (ОГРНИП 304753404700022, ИНН 753604124767, место нахождения: Забайкальский край, г. Чита; далее - ответчик, предприниматель Шаликов Ю.А.) о расторжении договора аренды земельного участка N 382/07 от 25.06.2007, об обязании освободить указанный земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 31 марта 2014 года исковое заявление Департамента в части требования о расторжении договора аренды земельного участка N 382/07 от 25.06.2007, заключенного с предпринимателем Шаликовым Ю.А. оставлено без рассмотрения, в остальной части иска отказано.
Суд первой инстанции, оставляя исковое заявление без рассмотрения, исходил из несоблюдения истцом досудебного порядка расторжения договора, поскольку истцом не представлены доказательства обращения к ответчику с письменным предупреждением о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Поскольку договор аренды земельного участка не прекращен (не расторгнут), суд первой инстанции отказал в удовлетворении искового требования о возврате истцу переданного ответчику по договору аренды земельного участка.
Департамент, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований, по мотивам неправильного применения судом положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что возможность досрочного расторжения договора при нарушении арендатором пункта 4.2 договора аренды об использовании земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием предусмотрена пунктом 7.1 договора аренды.
В досудебном порядке истец в адрес ответчика направлял уведомление от 24.04.2012 N 01-13/1919-а о необходимости оплатить задолженность по арендной плате, а также освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке и привести его в состояние пригодное для дальнейшего использования, в связи с тем, что участок не используется в целях строительства в течение трех лет. Следовательно, ответчик был уведомлен о необходимости исполнения обязательства использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления. На основании данного уведомления истец обращался в суд с иском к ответчику о возврате земельного участка, в удовлетворении которого отказано в связи с возможностью осуществления строительства по действующему разрешению на строительство. В рамках судебного разбирательства по делу N А78-7810/2012 предпринимателю Шаликову Ю.А. разъяснялось о необходимости исполнения обязательств по строительству.
Между тем, ответчик не приступил к строительству объекта на земельном участке, в связи с чем Департаментом в адрес предпринимателя направлено уведомление от 18.10.2013 N 01-13/9115-а о необходимости оплатить задолженность по арендной плате, а также освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке и привести его в состояние пригодное для дальнейшего использования, в связи с тем, что участок не используется в целях строительства в течение шести лет. На основании данного уведомления истец обратился в суд с настоящим иском, с соблюдением досудебного порядка разрешения спора.
Ответчиком отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 13.05.2014.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направил.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца доводы, приведенные в апелляционной жалобе, поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований общества.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Согласно исковому заявлению материально-правовым требованием по делу является требование о расторжении договора аренды земельного участка N 382/07 от 25.06.2007 и об обязании освободить указанный земельный участок.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 25 июня 2007 года между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и индивидуальным предпринимателем Шаликовым Юрием Александровичем заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N 382/07 сроком до 31 мая 2010 года.
Предметом договора являлся земельный участок площадью 333 кв. м, местоположение которого определено: г. Чита, ул. Новобульварная 42 г, с кадастровым номером 75:32:030712:0007. Земельный участок предоставлялся для строительства гаражей боксового типа и организации второго въезда для гаражного кооператива N 112.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (Уведомление о государственной регистрации договора аренды от 25 сентября 2007 года N 01/078/2007-356).
На основании дополнительного соглашения от 25.08.2007 к договору аренды N 382/07 от 25.06.2007 срок действия договора был продлен до 30 мая 2013 года.
18 сентября 2013 года было произведено обследование земельного участка, с кадастровым номером 75:32:030712:0007. В результате обследования было установлено: земельный участок с кадастровым номером 75:32:030712:0007 в соответствии с договором аренды земельного участка от 25.06.2007 N 382/07 предоставлен предпринимателю Шаликову Ю.А., для строительства гаражей боксового типа и организации второго выезда для гаражного кооператива. Земельный участок захламлен, строительство не ведется. (Земельный участок сфотографирован, фотографии прилагаются).
Согласно условиям договора Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, а также приступить к использованию участка после установления его границ в натуре (на местности) и получения документов, удостоверяющих право аренды (подпункты 4.2.1, 4.2.4 пункта 4 Договора). Однако до настоящего времени ответчик не приступил к освоению земельного участка, земельный участок не осваивается более шести лет.
Департамент в адрес Ответчика направил уведомление от 18 октября 2013 года исх. N 01-13/9115а об отказе от данного договора, а также обязанности освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке. Однако данное уведомление было оставлено без ответа, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Законом Читинской области от 21.11.2007 N 1046-ЗЧО распоряжение земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.02.2008 было отнесено к полномочиям Администрации Читинской области (статьи 1, 3).
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 2 Закона Забайкальского края N 152-ЗЗК от 01.04.2009 распоряжение земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, с правом требования по договорам аренды земельных участков, заключенным органами местного самоуправления городского округа "Город Чита", является полномочием высшего исполнительного органа государственной власти Забайкальского края. Согласно части 2 указанной статьи высший исполнительный орган государственной власти Забайкальского края вправе возложить исполнение названных полномочий на уполномоченные органы.
Пунктом 9.10.3 Положения о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утвержденного постановлением Правительства Забайкальского края N 233 от 08.06.2010, департамент распоряжается земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена.
Следовательно, суд первой инстанции правильно исходил из того, что Департамент в силу указанных нормативных актов является надлежащим истцом в данном деле и арендодателем в правоотношениях из договора аренды N 382/07 от 25.06.2007.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенный договор является основанием возникновения обязательства.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункты 1 и 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктами 1 и 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, при этом частью 3 названной статьи установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пунктах 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Исходя из указанных норм права судебная процедура расторжения договора аренды состоит из трех этапов:
1) арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации);
2) затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации);
3) после отказа на предложение арендодателя изменить (расторгнуть) договор, или неполучение ответа в срок (если срок не указан, то в 30-дневный срок после получения предложения) - обратиться с иском в суд.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, договор аренды земельного участка N 382/07 от 25.06.2007 заключен для строительства гаражей боксового типа и организации второго выезда для гаражного кооператива N 112.
В пункте 7.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного его расторжения в судебном порядке в случае невыполнения арендатором п. 4.2 договора.
Согласно пункту 4.2 договора аренды арендатор обязан выполнять использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Специалистами истца проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 75:32:030712:0007, что подтверждается актом обследования земельного участка от 18.09.2013. По результатам проверки установлено, что земельный участок захламлен, строительство гаражей не ведется. Планируемые работы по строительству индивидуальных гаражей не проводились.
Письмом от 18.10.2013 N 01-13/9115а истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор аренды N 382/07 от 25.06.2007, подписав в месячный срок со дня получения данного письма Соглашение о расторжении договора в связи с неиспользованием земельного участка, а также в указанный срок освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования. Указанное письмо получено ответчиком 04.11.2013, о чем свидетельствует отметка в почтовом уведомлении (т. 1 л.д. 36-37). Однако, ответа от ответчика не последовало.
Как следует из сообщения Отдела разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию Управления архитектуры и градостроительства Комитета по развитию инфраструктуры Администрации городского округа "Город Чита" от 21.03.2014 N 114 следует, что 27.09.2012 Управлением архитектуры и градостроительства разрешение на строительство объекта "Гаражи боксового типа и организация второго выезда для гаражного кооператива N 112" по адресу: г. Чита, ул. Новобульварная, 42, было отозвано, действие его прекращено на основании обращения Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края N 01-19/6532 от 14.09.2012.
В качестве основания расторжения договора истцом указано нарушение ответчиком пункта 4.2 договора аренды - не использование ответчиком земельного участка в соответствии с целями договора, что явилось существенным нарушением его условий.
Суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что истцом не представлены доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.
Исследовав письмо Департамента от 18.10.2013 N 01-13/9115а по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что истцом не представлено доказательств, что он обращался к ответчику с письменным предупреждением о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Не содержится такого предупреждения и в письме Департамента от 24.04.2012 N 01-13/1919-а, на которое ссылается истец в апелляционной жалобе. По мнению суда апелляционной инстанции, инициирование Департаментом судебного спора в рамках дела N А78-7810/2012 не подтверждает то обстоятельство, что истец требовал от ответчика исполнения обязательств по договору аренды в разумный срок.
Доводы заявителя апелляционной жалобы апелляционным судом отклоняются в связи с их необоснованностью.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды N 382/07 от 25.06.2007, на основании которого ответчик владеет спорным земельным участком, не прекращен (не расторгнут), т.е. является действующим, исковые требования о возврате истцу переданного ответчику по договору аренды земельного участка правомерно оставлены судом без удовлетворения.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31 марта 2014 года по делу N А78-11339/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Д.Н.РЫЛОВ
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.06.2014 ПО ДЕЛУ N А78-11339/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2014 г. по делу N А78-11339/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 4 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Рылова Д.Н., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31 марта 2014 года по делу N А78-11339/2013 по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к индивидуальному предпринимателю Шаликову Юрию Александровичу о расторжении договора аренды земельного участка N 382/07 от 25.06.2007, об обязании освободить указанный земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования (суд первой инстанции: Бронникова И.А.)
при участии в судебном заседании:
от истца - Чащиной Д.А., представителя по доверенности от 11.09.2013 N 125,
от ответчика - не было,
установил:
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984, место нахождения: Забайкальский край, г. Чита, ул. Амурская, 68; далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к индивидуальному предпринимателю Шаликову Юрию Александровичу (ОГРНИП 304753404700022, ИНН 753604124767, место нахождения: Забайкальский край, г. Чита; далее - ответчик, предприниматель Шаликов Ю.А.) о расторжении договора аренды земельного участка N 382/07 от 25.06.2007, об обязании освободить указанный земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 31 марта 2014 года исковое заявление Департамента в части требования о расторжении договора аренды земельного участка N 382/07 от 25.06.2007, заключенного с предпринимателем Шаликовым Ю.А. оставлено без рассмотрения, в остальной части иска отказано.
Суд первой инстанции, оставляя исковое заявление без рассмотрения, исходил из несоблюдения истцом досудебного порядка расторжения договора, поскольку истцом не представлены доказательства обращения к ответчику с письменным предупреждением о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Поскольку договор аренды земельного участка не прекращен (не расторгнут), суд первой инстанции отказал в удовлетворении искового требования о возврате истцу переданного ответчику по договору аренды земельного участка.
Департамент, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований, по мотивам неправильного применения судом положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что возможность досрочного расторжения договора при нарушении арендатором пункта 4.2 договора аренды об использовании земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием предусмотрена пунктом 7.1 договора аренды.
В досудебном порядке истец в адрес ответчика направлял уведомление от 24.04.2012 N 01-13/1919-а о необходимости оплатить задолженность по арендной плате, а также освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке и привести его в состояние пригодное для дальнейшего использования, в связи с тем, что участок не используется в целях строительства в течение трех лет. Следовательно, ответчик был уведомлен о необходимости исполнения обязательства использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления. На основании данного уведомления истец обращался в суд с иском к ответчику о возврате земельного участка, в удовлетворении которого отказано в связи с возможностью осуществления строительства по действующему разрешению на строительство. В рамках судебного разбирательства по делу N А78-7810/2012 предпринимателю Шаликову Ю.А. разъяснялось о необходимости исполнения обязательств по строительству.
Между тем, ответчик не приступил к строительству объекта на земельном участке, в связи с чем Департаментом в адрес предпринимателя направлено уведомление от 18.10.2013 N 01-13/9115-а о необходимости оплатить задолженность по арендной плате, а также освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке и привести его в состояние пригодное для дальнейшего использования, в связи с тем, что участок не используется в целях строительства в течение шести лет. На основании данного уведомления истец обратился в суд с настоящим иском, с соблюдением досудебного порядка разрешения спора.
Ответчиком отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 13.05.2014.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направил.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца доводы, приведенные в апелляционной жалобе, поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований общества.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Согласно исковому заявлению материально-правовым требованием по делу является требование о расторжении договора аренды земельного участка N 382/07 от 25.06.2007 и об обязании освободить указанный земельный участок.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 25 июня 2007 года между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и индивидуальным предпринимателем Шаликовым Юрием Александровичем заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N 382/07 сроком до 31 мая 2010 года.
Предметом договора являлся земельный участок площадью 333 кв. м, местоположение которого определено: г. Чита, ул. Новобульварная 42 г, с кадастровым номером 75:32:030712:0007. Земельный участок предоставлялся для строительства гаражей боксового типа и организации второго въезда для гаражного кооператива N 112.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (Уведомление о государственной регистрации договора аренды от 25 сентября 2007 года N 01/078/2007-356).
На основании дополнительного соглашения от 25.08.2007 к договору аренды N 382/07 от 25.06.2007 срок действия договора был продлен до 30 мая 2013 года.
18 сентября 2013 года было произведено обследование земельного участка, с кадастровым номером 75:32:030712:0007. В результате обследования было установлено: земельный участок с кадастровым номером 75:32:030712:0007 в соответствии с договором аренды земельного участка от 25.06.2007 N 382/07 предоставлен предпринимателю Шаликову Ю.А., для строительства гаражей боксового типа и организации второго выезда для гаражного кооператива. Земельный участок захламлен, строительство не ведется. (Земельный участок сфотографирован, фотографии прилагаются).
Согласно условиям договора Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, а также приступить к использованию участка после установления его границ в натуре (на местности) и получения документов, удостоверяющих право аренды (подпункты 4.2.1, 4.2.4 пункта 4 Договора). Однако до настоящего времени ответчик не приступил к освоению земельного участка, земельный участок не осваивается более шести лет.
Департамент в адрес Ответчика направил уведомление от 18 октября 2013 года исх. N 01-13/9115а об отказе от данного договора, а также обязанности освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке. Однако данное уведомление было оставлено без ответа, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Законом Читинской области от 21.11.2007 N 1046-ЗЧО распоряжение земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.02.2008 было отнесено к полномочиям Администрации Читинской области (статьи 1, 3).
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 2 Закона Забайкальского края N 152-ЗЗК от 01.04.2009 распоряжение земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, с правом требования по договорам аренды земельных участков, заключенным органами местного самоуправления городского округа "Город Чита", является полномочием высшего исполнительного органа государственной власти Забайкальского края. Согласно части 2 указанной статьи высший исполнительный орган государственной власти Забайкальского края вправе возложить исполнение названных полномочий на уполномоченные органы.
Пунктом 9.10.3 Положения о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утвержденного постановлением Правительства Забайкальского края N 233 от 08.06.2010, департамент распоряжается земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена.
Следовательно, суд первой инстанции правильно исходил из того, что Департамент в силу указанных нормативных актов является надлежащим истцом в данном деле и арендодателем в правоотношениях из договора аренды N 382/07 от 25.06.2007.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенный договор является основанием возникновения обязательства.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункты 1 и 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктами 1 и 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, при этом частью 3 названной статьи установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пунктах 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Исходя из указанных норм права судебная процедура расторжения договора аренды состоит из трех этапов:
1) арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации);
2) затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации);
3) после отказа на предложение арендодателя изменить (расторгнуть) договор, или неполучение ответа в срок (если срок не указан, то в 30-дневный срок после получения предложения) - обратиться с иском в суд.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, договор аренды земельного участка N 382/07 от 25.06.2007 заключен для строительства гаражей боксового типа и организации второго выезда для гаражного кооператива N 112.
В пункте 7.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного его расторжения в судебном порядке в случае невыполнения арендатором п. 4.2 договора.
Согласно пункту 4.2 договора аренды арендатор обязан выполнять использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Специалистами истца проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 75:32:030712:0007, что подтверждается актом обследования земельного участка от 18.09.2013. По результатам проверки установлено, что земельный участок захламлен, строительство гаражей не ведется. Планируемые работы по строительству индивидуальных гаражей не проводились.
Письмом от 18.10.2013 N 01-13/9115а истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор аренды N 382/07 от 25.06.2007, подписав в месячный срок со дня получения данного письма Соглашение о расторжении договора в связи с неиспользованием земельного участка, а также в указанный срок освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования. Указанное письмо получено ответчиком 04.11.2013, о чем свидетельствует отметка в почтовом уведомлении (т. 1 л.д. 36-37). Однако, ответа от ответчика не последовало.
Как следует из сообщения Отдела разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию Управления архитектуры и градостроительства Комитета по развитию инфраструктуры Администрации городского округа "Город Чита" от 21.03.2014 N 114 следует, что 27.09.2012 Управлением архитектуры и градостроительства разрешение на строительство объекта "Гаражи боксового типа и организация второго выезда для гаражного кооператива N 112" по адресу: г. Чита, ул. Новобульварная, 42, было отозвано, действие его прекращено на основании обращения Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края N 01-19/6532 от 14.09.2012.
В качестве основания расторжения договора истцом указано нарушение ответчиком пункта 4.2 договора аренды - не использование ответчиком земельного участка в соответствии с целями договора, что явилось существенным нарушением его условий.
Суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что истцом не представлены доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.
Исследовав письмо Департамента от 18.10.2013 N 01-13/9115а по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что истцом не представлено доказательств, что он обращался к ответчику с письменным предупреждением о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Не содержится такого предупреждения и в письме Департамента от 24.04.2012 N 01-13/1919-а, на которое ссылается истец в апелляционной жалобе. По мнению суда апелляционной инстанции, инициирование Департаментом судебного спора в рамках дела N А78-7810/2012 не подтверждает то обстоятельство, что истец требовал от ответчика исполнения обязательств по договору аренды в разумный срок.
Доводы заявителя апелляционной жалобы апелляционным судом отклоняются в связи с их необоснованностью.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды N 382/07 от 25.06.2007, на основании которого ответчик владеет спорным земельным участком, не прекращен (не расторгнут), т.е. является действующим, исковые требования о возврате истцу переданного ответчику по договору аренды земельного участка правомерно оставлены судом без удовлетворения.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31 марта 2014 года по делу N А78-11339/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Д.Н.РЫЛОВ
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)