Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Пивоваровой Л.В., Богдановской Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гарифуллиной Анжелы Зинуровны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.09.2013 по делу N А07-3433/2013 (судья Абдуллина Э.Р.).
В заседании принял участие представитель:
индивидуального предпринимателя Гарифуллиной Анжелы Зинуровны - Мурдашев З.М. (доверенность от 05.08.2013).
Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гарифуллиной Анжеле Зинуровне (далее - ИП Гарифуллина А.З., предприниматель, ответчик) о взыскании арендной платы в размере 3 399 560 руб. 89 коп. за период с 28.02.2010 по 11.09.2011, пени в размере 2 857 094 руб. 31 коп. за период с 28.02.2010 по 11.09.2011 (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 7-8, 151).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.09.2013 (резолютивная часть от 10.09.2013) исковые требования Управления удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу Управления взыскана задолженность в размере 3 250 917 руб. 10 коп. за период с 28.02.2010 по 11.09.2011 и пени в размере 400 000 руб. за аналогичный период. В остальной части иска Управлению отказано.
С указанным решением не согласилась предприниматель (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Управления.
В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судом норм материального права.
По мнению апеллянта, суд первой инстанции не учел обстоятельства расторжения договора, не применил нормы части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем, ответчик обратился к главе Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением исх. N 3 от 05.04.2010 о расторжении договора аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008 с момента его заключения, ввиду невозможности использования земельного участка по его целевому назначению. Суд не дал оценку длительным ожиданиям ответчика решения судьбы договора аренды из-за оспаривания обществом с ограниченной ответственностью "Феникс-строй" постановления о предоставлении земельного участка; многократным обращениям предпринимателя к истцу о невозможности использования спорного земельного участка.
Податель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда о принятии им земельного участка в аренду по акту приема-передачи, а также возможности ознакомиться с расположением земельного участка при должной степени осмотрительности и разумности. При этом судом не исследованы обстоятельства невозможности использования спорного земельного участка, что исключает правомерность начисления арендной платы в силу пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Указывает на двойное начисление истцом арендной платы, ввиду наличия обязательств по ее внесению у общества с ограниченной ответственностью "Феникс-строй" - собственника строения, расположенного на спорном земельном участке.
Считает договор аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008 недействительной (ничтожной) сделкой по причине признания незаконным постановления о предоставлении в аренду предпринимателю спорного земельного участка (статьи 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Заявил ходатайство о приобщении дополнительных доказательств, полученных после вынесения обжалуемого решения. Указанное ходатайство отклонено судебной коллегией в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку требований и возражений относительно пересмотра решения суда первой инстанции в обжалуемой части лицами, участвующими в деле, заявлено не было, судебный акт в части отказа в удовлетворении исковых требований пересмотру не подлежит.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.04.2008 главой Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан издано постановление N 1976, в соответствии с пунктами 3, 4.2, 5 которого утверждены границы земельного участка 02:55:010829 (:0289 (Б),:0053 (Б),:0276,:0215,:0022,:0048,:0052) с характеристиками: местоположение: по ул. Рабкоров установлено в 60 м на юг относительно ориентира: нежилой дом N 20 по ул. Рабкоров Кировского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан, площадь земельного участка 3008 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для проектирования и строительства административно-торгового здания. Указанный земельный участок предоставлен в аренду ИП Гарифуллиной А.З. сроком на 3 года (л.д. 25-27).
12.09.2008 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ИП Гарифуллиной А.З. (арендатор) заключен договор N 1643-08 аренды земельного участка (л.д. 9-11).
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора аренды на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 07.04.2008 N 1976 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010829:297, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Рабкоров, установлено в 60 м на юг относительно ориентира: нежилой дом N 20 по ул. Рабкоров для проектирования и строительства административно-торгового здания, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, общей площадью 3008 кв. м.
К договору приложен кадастровый паспорт земельного участка (л.д. 12-14).
Пунктом 3.1 договора срок аренды определен с 07.04.2008 по 07.04.2011. Условия договора аренды применяются к правоотношениям, возникшим между сторонами с 07.04.2008.
Согласно пунктам 4.1, 4.2.1 договора аренды размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора аренды составляет 2 376 264, 35 руб. Размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы на землю, установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом недвижимости или временным объектом, принадлежащим арендатору.
В силу пункта 4.3 договора аренды расчеты арендной платы определены в приложениях к договору (л.д. 15, 19-20).
Пунктом 4.7 договора аренды определено, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа месяца.
Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010829:297 передан арендодателем предпринимателю по акту приема-передачи от 12.09.2008 (л.д. 16).
Из обстоятельств, установленных постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2010 по делу N А07-12484/2009 следует, что договор аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008 зарегистрирован 16.10.2008 (л.д. 117-121). На основании части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное обстоятельство не подлежит доказыванию при рассмотрении названного дела.
Дополнительным соглашением N 1 от 09.02.2009 к договору аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008 стороны внесли изменения в условия оплаты арендных платежей по договору аренды (л.д. 18). Согласно расчету годовой арендной платы за 2008 год арендная плата с 07.04.2008 составляет 41797 руб. 04 коп. в месяц; за 2009 год - 13361 руб. 35 коп. в месяц (л.д. 19-20).
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования Управления, пришел к выводу о заключенности договора аренды и доказанности факта образования задолженности по арендной плате со стороны предпринимателя по указанному договору аренды земельного участка. При этом, суд отклонил доводы ответчика о невозможности использования земельного участка и, как следствие, отсутствии обязанности по внесению арендной платы по договору, со ссылкой на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2010 по делу N А07-12484/2009 в рамках которого с ответчика взыскана задолженность по договору аренды за предыдущий период. Ссылаясь на подписание сторонами акта приема-передачи земельного участка, указал на согласие арендатора с тем, что арендуемый участок соответствует целям, предусмотренным договором, так как, действующее земельное законодательство не запрещает нахождение на арендуемом лицом земельном участке объекта, принадлежащего иному лицу на праве собственности.
При определении размера задолженности суд скорректировал размер подлежащей взысканию задолженности по арендной плате, а также уменьшил, в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер предусмотренной договором пени.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора N 1643-08 аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание (пункты 1.1, 4.1 - 4.3) соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан.
Вместе с тем, при оценке наличия обязательственных отношений сторон, судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу подпункта 3 пункта 7 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Совокупный анализ указанных правовых норм позволяет сделать вывод, что основанием возникновения договорных отношений сторон по аренде земельного участка, в том числе и спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:010829:297, является сложный юридический состав, включающий принятие компетентным органом решения о предоставлении земельного участка и заключение сторонами договора аренды.
Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010829:297 предоставлен ответчику на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 07.04.2008 N 1976 "О предоставлении индивидуальному предпринимателю Гарифуллиной Анжеле Зинуровне земельного участка, находящегося по ул. Рабкоров в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан для проектирования и строительства административно-торгового здания" (л.д. 25-27).
Однако, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2008 по делу N А07-11497/2008, на основании заявления общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Строй" пункт 5 указанного постановления главы Администрации городского округа город Уфа (которым постановлено предоставить земельный участок в аренду предпринимателю на 3 года) в части представления земельного участка с кадастровым номером 02:55:01 08 29:0022 (составляющим часть предоставленного ответчику земельного участка), а также в части подпунктов 13.3, 14.1, признаны недействительными.
Названным судебным актом установлено, что ответчику предоставлен земельный участок, часть которого находилась в аренде общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Строй" по договору аренды земельного участка N 2119-05 от 21.10.2005. Кроме того, в границах указанного земельного участка расположен объект недвижимого имущества указанного общества, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке.
Из системного толкования статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок, предоставляемый для строительства какого-либо объекта, должен быть свободен от строений и прав третьих лиц.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что юридические лица, имеющие в собственности, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку в силу норм земельного законодательства заключению договора аренды земельного участка предшествует издание уполномоченным органом соответствующего распорядительного акта о предоставлении такого земельного участка, договор аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008, заключенный на основании незаконного постановления главы Администрации городского округа город Уфа и не соответствующий положениям статей 30, 31, 32, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, следует признать ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Соответствующие доводы апелляционной жалобы предпринимателя и недействительности анализируемого договора аренды признаются обоснованными.
При этом суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для квалификации указанной сделки как ничтожной ввиду того, что исковые требования о признании договора ничтожной (недействительной) сделкой в суд не поступали. В силу пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд обязан самостоятельно определить круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору, в том числе обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.
Ссылка в обжалуемом решении на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2010 по делу N А07-12484/2009 в рамках которого с ответчика взыскана задолженность по договору аренды за предыдущий период, также не может исключать вывода о недействительности договора аренды земельного участка.
Статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как следует из содержания части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах. При этом правовая оценка судом договора (в том числе связанная с его оценкой на соответствие закону), а также действий сторон по его исполнению, не может рассматриваться в качестве обстоятельства, имеющего преюдициальное значение для арбитражного суда, рассматривающего другое дело.
На основании пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Таким образом, при фактическом использовании земельного участка в период с 28.02.2010 по 11.09.2011 ответчиком, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, недействительность договора аренды не исключает обязанности возместить стоимость фактического пользования земельным участком (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").
Согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Названное свидетельствует о допустимости применения к спорным отношениям положений главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В этой связи, в рамках настоящего спора истец должен был представить доказательства, свидетельствующие о том, что предприниматель фактически пользовалась земельным участком, вследствие чего сберегла плату за его использование (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о том, что спорный земельный участок фактически не мог быть использован ответчиком по целевому назначению.
В соответствии с пунктом 1.1 договора N 1643-08 аренды земельного участка ИП Гарифуллиной А.З. был принят в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010829:297, общей площадью 3008 кв. м, по ул. Рабкоров в г. Уфе для проектирования и строительства административно-торгового здания.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. Указанной обязанности корреспондируют права арендатора и обеспеченная арендодателем возможность использования земельного участка для строительства.
Вместе с тем, об отсутствии возможности фактического использования ответчиком земельного участка свидетельствуют приведенные выше основания признания несоответствующими закону постановления о предоставлении земельного участка и договора аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008 - нахождение земельного участке в аренде у общества с ограниченной ответственностью "Феникс-строй" и размещение на нем принадлежащего последнему объекта недвижимости.
Доказательств ведения строительных работ на земельном участке, его ограждения, наличия возведенных ответчиком объектов недвижимости в материалы дела не представлено. Предложение суда первой инстанции о предоставлении акта осмотра земельного участка (определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2013) истцом не исполнено.
В письмах, направленных в 2009-2011 годах в адрес органов местного самоуправления городского округа город Уфа, предпринимателем неоднократно сообщалось о невозможности использования земельного участка для строительства (л.д. 77-81).
Последующее предоставление ИП Гарифуллиной А.З. в аренду иного земельного участка площадью 1654 кв. м по ул. Рабкоров в г. Уфе, для проектирования и строительства административно-торгового здания, с расторжением договора аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008 постановлением Главы Администрации городского округа город Уфа N 512П от 12.09.2011 (л.д. 28) подтверждает указанный вывод.
В этой связи, следует признать, что акт приема-передачи земельного участка от 12.04.2008 носил формальный характер, тогда как при попытке предпринимателя вступить во владение арендованным имуществом на местности установлена реальная невозможность использования земельного участка по назначению.
При указанных обстоятельствах, учитывая недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008 и отсутствие в материалах дела доказательств фактического использования земельного участка, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для взыскания с предпринимателя арендной платы по договору.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.
В силу отсутствия у ответчика обязанности по оплате арендной платы по недействительному договору аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008, у ответчика также отсутствует обязанность по выплате истцу пени, поскольку соглашение о неустойке (акцессорное обязательство) следует судьбе основного обязательства о необходимости своевременного произведения арендной платы за пользование земельным участком.
При изложенных выше обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований.
Поскольку решение суда первой инстанции основано на неверной квалификации спорных правоотношений, что привело к вынесению по существу неправильного решения, оно подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований Управления (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Иные доводы апелляционной жалобы предпринимателя не подлежат оценке, как неспособные повлиять на вышеизложенные выводы апелляционной коллегии по существу спора.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, расходы ответчика по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции (квитанции ОАО "Уралсиб" от 06.10.2013, от 23.10.2013 на общую сумму 2 000 руб.) подлежат возмещению за счет Управления.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.09.2013 по делу N А07-3433/2013 в части взыскания задолженности в размере 3 250 917 руб. 10 коп., пени в размере 400 000 руб., а также государственной пошлины в сумме 49 123 руб. 63 коп. отменить.
Изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции:
"В удовлетворении исковых требований Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к индивидуальному предпринимателю Гарифуллиной Анжеле Зинуровне отказать."
Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Гарифуллиной Анжелы Зинуровны 2000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.12.2013 N 18АП-11579/2013 ПО ДЕЛУ N А07-3433/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2013 г. N 18АП-11579/2013
Дело N А07-3433/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Пивоваровой Л.В., Богдановской Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гарифуллиной Анжелы Зинуровны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.09.2013 по делу N А07-3433/2013 (судья Абдуллина Э.Р.).
В заседании принял участие представитель:
индивидуального предпринимателя Гарифуллиной Анжелы Зинуровны - Мурдашев З.М. (доверенность от 05.08.2013).
Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гарифуллиной Анжеле Зинуровне (далее - ИП Гарифуллина А.З., предприниматель, ответчик) о взыскании арендной платы в размере 3 399 560 руб. 89 коп. за период с 28.02.2010 по 11.09.2011, пени в размере 2 857 094 руб. 31 коп. за период с 28.02.2010 по 11.09.2011 (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 7-8, 151).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.09.2013 (резолютивная часть от 10.09.2013) исковые требования Управления удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу Управления взыскана задолженность в размере 3 250 917 руб. 10 коп. за период с 28.02.2010 по 11.09.2011 и пени в размере 400 000 руб. за аналогичный период. В остальной части иска Управлению отказано.
С указанным решением не согласилась предприниматель (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Управления.
В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судом норм материального права.
По мнению апеллянта, суд первой инстанции не учел обстоятельства расторжения договора, не применил нормы части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем, ответчик обратился к главе Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением исх. N 3 от 05.04.2010 о расторжении договора аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008 с момента его заключения, ввиду невозможности использования земельного участка по его целевому назначению. Суд не дал оценку длительным ожиданиям ответчика решения судьбы договора аренды из-за оспаривания обществом с ограниченной ответственностью "Феникс-строй" постановления о предоставлении земельного участка; многократным обращениям предпринимателя к истцу о невозможности использования спорного земельного участка.
Податель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда о принятии им земельного участка в аренду по акту приема-передачи, а также возможности ознакомиться с расположением земельного участка при должной степени осмотрительности и разумности. При этом судом не исследованы обстоятельства невозможности использования спорного земельного участка, что исключает правомерность начисления арендной платы в силу пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Указывает на двойное начисление истцом арендной платы, ввиду наличия обязательств по ее внесению у общества с ограниченной ответственностью "Феникс-строй" - собственника строения, расположенного на спорном земельном участке.
Считает договор аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008 недействительной (ничтожной) сделкой по причине признания незаконным постановления о предоставлении в аренду предпринимателю спорного земельного участка (статьи 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Заявил ходатайство о приобщении дополнительных доказательств, полученных после вынесения обжалуемого решения. Указанное ходатайство отклонено судебной коллегией в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку требований и возражений относительно пересмотра решения суда первой инстанции в обжалуемой части лицами, участвующими в деле, заявлено не было, судебный акт в части отказа в удовлетворении исковых требований пересмотру не подлежит.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.04.2008 главой Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан издано постановление N 1976, в соответствии с пунктами 3, 4.2, 5 которого утверждены границы земельного участка 02:55:010829 (:0289 (Б),:0053 (Б),:0276,:0215,:0022,:0048,:0052) с характеристиками: местоположение: по ул. Рабкоров установлено в 60 м на юг относительно ориентира: нежилой дом N 20 по ул. Рабкоров Кировского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан, площадь земельного участка 3008 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для проектирования и строительства административно-торгового здания. Указанный земельный участок предоставлен в аренду ИП Гарифуллиной А.З. сроком на 3 года (л.д. 25-27).
12.09.2008 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ИП Гарифуллиной А.З. (арендатор) заключен договор N 1643-08 аренды земельного участка (л.д. 9-11).
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора аренды на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 07.04.2008 N 1976 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010829:297, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Рабкоров, установлено в 60 м на юг относительно ориентира: нежилой дом N 20 по ул. Рабкоров для проектирования и строительства административно-торгового здания, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, общей площадью 3008 кв. м.
К договору приложен кадастровый паспорт земельного участка (л.д. 12-14).
Пунктом 3.1 договора срок аренды определен с 07.04.2008 по 07.04.2011. Условия договора аренды применяются к правоотношениям, возникшим между сторонами с 07.04.2008.
Согласно пунктам 4.1, 4.2.1 договора аренды размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора аренды составляет 2 376 264, 35 руб. Размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы на землю, установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом недвижимости или временным объектом, принадлежащим арендатору.
В силу пункта 4.3 договора аренды расчеты арендной платы определены в приложениях к договору (л.д. 15, 19-20).
Пунктом 4.7 договора аренды определено, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа месяца.
Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010829:297 передан арендодателем предпринимателю по акту приема-передачи от 12.09.2008 (л.д. 16).
Из обстоятельств, установленных постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2010 по делу N А07-12484/2009 следует, что договор аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008 зарегистрирован 16.10.2008 (л.д. 117-121). На основании части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное обстоятельство не подлежит доказыванию при рассмотрении названного дела.
Дополнительным соглашением N 1 от 09.02.2009 к договору аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008 стороны внесли изменения в условия оплаты арендных платежей по договору аренды (л.д. 18). Согласно расчету годовой арендной платы за 2008 год арендная плата с 07.04.2008 составляет 41797 руб. 04 коп. в месяц; за 2009 год - 13361 руб. 35 коп. в месяц (л.д. 19-20).
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования Управления, пришел к выводу о заключенности договора аренды и доказанности факта образования задолженности по арендной плате со стороны предпринимателя по указанному договору аренды земельного участка. При этом, суд отклонил доводы ответчика о невозможности использования земельного участка и, как следствие, отсутствии обязанности по внесению арендной платы по договору, со ссылкой на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2010 по делу N А07-12484/2009 в рамках которого с ответчика взыскана задолженность по договору аренды за предыдущий период. Ссылаясь на подписание сторонами акта приема-передачи земельного участка, указал на согласие арендатора с тем, что арендуемый участок соответствует целям, предусмотренным договором, так как, действующее земельное законодательство не запрещает нахождение на арендуемом лицом земельном участке объекта, принадлежащего иному лицу на праве собственности.
При определении размера задолженности суд скорректировал размер подлежащей взысканию задолженности по арендной плате, а также уменьшил, в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер предусмотренной договором пени.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора N 1643-08 аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание (пункты 1.1, 4.1 - 4.3) соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан.
Вместе с тем, при оценке наличия обязательственных отношений сторон, судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу подпункта 3 пункта 7 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Совокупный анализ указанных правовых норм позволяет сделать вывод, что основанием возникновения договорных отношений сторон по аренде земельного участка, в том числе и спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:010829:297, является сложный юридический состав, включающий принятие компетентным органом решения о предоставлении земельного участка и заключение сторонами договора аренды.
Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010829:297 предоставлен ответчику на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 07.04.2008 N 1976 "О предоставлении индивидуальному предпринимателю Гарифуллиной Анжеле Зинуровне земельного участка, находящегося по ул. Рабкоров в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан для проектирования и строительства административно-торгового здания" (л.д. 25-27).
Однако, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2008 по делу N А07-11497/2008, на основании заявления общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Строй" пункт 5 указанного постановления главы Администрации городского округа город Уфа (которым постановлено предоставить земельный участок в аренду предпринимателю на 3 года) в части представления земельного участка с кадастровым номером 02:55:01 08 29:0022 (составляющим часть предоставленного ответчику земельного участка), а также в части подпунктов 13.3, 14.1, признаны недействительными.
Названным судебным актом установлено, что ответчику предоставлен земельный участок, часть которого находилась в аренде общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Строй" по договору аренды земельного участка N 2119-05 от 21.10.2005. Кроме того, в границах указанного земельного участка расположен объект недвижимого имущества указанного общества, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке.
Из системного толкования статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок, предоставляемый для строительства какого-либо объекта, должен быть свободен от строений и прав третьих лиц.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что юридические лица, имеющие в собственности, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку в силу норм земельного законодательства заключению договора аренды земельного участка предшествует издание уполномоченным органом соответствующего распорядительного акта о предоставлении такого земельного участка, договор аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008, заключенный на основании незаконного постановления главы Администрации городского округа город Уфа и не соответствующий положениям статей 30, 31, 32, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, следует признать ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Соответствующие доводы апелляционной жалобы предпринимателя и недействительности анализируемого договора аренды признаются обоснованными.
При этом суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для квалификации указанной сделки как ничтожной ввиду того, что исковые требования о признании договора ничтожной (недействительной) сделкой в суд не поступали. В силу пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд обязан самостоятельно определить круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору, в том числе обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.
Ссылка в обжалуемом решении на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2010 по делу N А07-12484/2009 в рамках которого с ответчика взыскана задолженность по договору аренды за предыдущий период, также не может исключать вывода о недействительности договора аренды земельного участка.
Статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как следует из содержания части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах. При этом правовая оценка судом договора (в том числе связанная с его оценкой на соответствие закону), а также действий сторон по его исполнению, не может рассматриваться в качестве обстоятельства, имеющего преюдициальное значение для арбитражного суда, рассматривающего другое дело.
На основании пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Таким образом, при фактическом использовании земельного участка в период с 28.02.2010 по 11.09.2011 ответчиком, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, недействительность договора аренды не исключает обязанности возместить стоимость фактического пользования земельным участком (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").
Согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Названное свидетельствует о допустимости применения к спорным отношениям положений главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В этой связи, в рамках настоящего спора истец должен был представить доказательства, свидетельствующие о том, что предприниматель фактически пользовалась земельным участком, вследствие чего сберегла плату за его использование (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о том, что спорный земельный участок фактически не мог быть использован ответчиком по целевому назначению.
В соответствии с пунктом 1.1 договора N 1643-08 аренды земельного участка ИП Гарифуллиной А.З. был принят в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010829:297, общей площадью 3008 кв. м, по ул. Рабкоров в г. Уфе для проектирования и строительства административно-торгового здания.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. Указанной обязанности корреспондируют права арендатора и обеспеченная арендодателем возможность использования земельного участка для строительства.
Вместе с тем, об отсутствии возможности фактического использования ответчиком земельного участка свидетельствуют приведенные выше основания признания несоответствующими закону постановления о предоставлении земельного участка и договора аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008 - нахождение земельного участке в аренде у общества с ограниченной ответственностью "Феникс-строй" и размещение на нем принадлежащего последнему объекта недвижимости.
Доказательств ведения строительных работ на земельном участке, его ограждения, наличия возведенных ответчиком объектов недвижимости в материалы дела не представлено. Предложение суда первой инстанции о предоставлении акта осмотра земельного участка (определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2013) истцом не исполнено.
В письмах, направленных в 2009-2011 годах в адрес органов местного самоуправления городского округа город Уфа, предпринимателем неоднократно сообщалось о невозможности использования земельного участка для строительства (л.д. 77-81).
Последующее предоставление ИП Гарифуллиной А.З. в аренду иного земельного участка площадью 1654 кв. м по ул. Рабкоров в г. Уфе, для проектирования и строительства административно-торгового здания, с расторжением договора аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008 постановлением Главы Администрации городского округа город Уфа N 512П от 12.09.2011 (л.д. 28) подтверждает указанный вывод.
В этой связи, следует признать, что акт приема-передачи земельного участка от 12.04.2008 носил формальный характер, тогда как при попытке предпринимателя вступить во владение арендованным имуществом на местности установлена реальная невозможность использования земельного участка по назначению.
При указанных обстоятельствах, учитывая недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008 и отсутствие в материалах дела доказательств фактического использования земельного участка, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для взыскания с предпринимателя арендной платы по договору.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.
В силу отсутствия у ответчика обязанности по оплате арендной платы по недействительному договору аренды земельного участка N 1643-08 от 12.09.2008, у ответчика также отсутствует обязанность по выплате истцу пени, поскольку соглашение о неустойке (акцессорное обязательство) следует судьбе основного обязательства о необходимости своевременного произведения арендной платы за пользование земельным участком.
При изложенных выше обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований.
Поскольку решение суда первой инстанции основано на неверной квалификации спорных правоотношений, что привело к вынесению по существу неправильного решения, оно подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований Управления (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Иные доводы апелляционной жалобы предпринимателя не подлежат оценке, как неспособные повлиять на вышеизложенные выводы апелляционной коллегии по существу спора.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, расходы ответчика по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции (квитанции ОАО "Уралсиб" от 06.10.2013, от 23.10.2013 на общую сумму 2 000 руб.) подлежат возмещению за счет Управления.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.09.2013 по делу N А07-3433/2013 в части взыскания задолженности в размере 3 250 917 руб. 10 коп., пени в размере 400 000 руб., а также государственной пошлины в сумме 49 123 руб. 63 коп. отменить.
Изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции:
"В удовлетворении исковых требований Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к индивидуальному предпринимателю Гарифуллиной Анжеле Зинуровне отказать."
Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Гарифуллиной Анжелы Зинуровны 2000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)