Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель не известил арендатора об изменении размера кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы, между сторонами не было достигнуто соглашение относительно размера арендной платы, условие о цене договора не согласовано.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Безверхая А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Масленкиной С.Ю.
судей областного суда: Емельяновой Е.В., Зубовой Е.А.,
при секретаре Б.
рассмотрела в судебном заседании 03 декабря 2014 года
дело по апелляционной жалобе представителя З. - П. на решение Омского районного суда Омской области от 16 сентября 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования З. к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании ничтожным изменения договора аренды земельного участка в части увеличения арендной платы оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад судьи областного суда Зубовой Е.А., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
З. обратился в суд с иском к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании ничтожным изменения договора аренды земельного участка в части увеличения арендной платы. В обоснование иска он указал, что <...> между ним и ответчиком был заключен договор аренды N <...>, предметом которого является земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...>, расположенный в границах <...> сельского поселения <...> муниципального района Омской области по адресу: Омская область. <...> район, с. <...>, ул. <...>, стр. поз. <...>, и относящийся к категории земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства. Условия договора, предусматривающие порядок изменения размера арендной платы в квартал за предоставленный земельный участок, не соответствуют требованиям законодательства. Ответчик в нарушение положений ГК РФ после вступления в силу 01.01.2012 Приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области", на основании которого увеличилась стоимость спорного земельного участка с <...> рублей до <...> рублей <...> копеек, не известил его об изменении размера кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы, между сторонами не было достигнуто соглашение относительно размера арендной платы. Условие о цене договора в период с 01.01.2012 по настоящее время не согласовано. Факт опубликования нормативно-правового акта, изменяющего размер арендной платы, не является надлежащим уведомлением арендатора. В связи с несогласием с размером арендной платы истец 11.10.2013 обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды, однако Администрация в установленный законом месячный срок, не подготовила соглашение о расторжении договора аренды, не приняла мер к его подписанию и государственной регистрации. Размер арендной платы, взимаемой Администрацией, не соответствовал требованиям Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". Оспариваемый договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, арендная плата по нему является регулируемой, ее размер не может быть выше 2% от кадастровой стоимости земельного участка, то есть не более <...> рублей <...> копеек в год или <...> рублей <...> копейки в месяц. Просил признать недействительными изменения договора аренды земельного участка N <...> от 22.10.2009 года в части увеличения арендной платы с <...> рублей до <...> рублей <...> копеек в квартал.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Управление Росреестра по Омской области, Филиал ФГБУ "ФКП" Росреестра по Омской области.
Истец З. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен. Его представитель П. в судебном заседании иск поддержал, дополнительно пояснил, что при исчислении арендной платы изменена была формула исчисления, что без уведомления и согласования с арендатором недопустимо.
Представитель ответчика Администрации Омского муниципального района Омской области Т. в судебном заседании иск не признал. Пояснил, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, поэтому независимо от предусмотренного договорам механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области А. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В отзыве на исковое заявление сослалась на пропуск срока исковой давности.
Представитель третьего лица Филиала ФГБУ "ФКП" Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель З. - П. просит решение отменить и принять по делу новое решение, ссылаясь на нарушение норм материального права, а также на приводившиеся в иске доводы о том, что повышение размера арендной платы не соответствует требованиям Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, поскольку арендная плата по заключенному с ним договору является регулируемой и не должна превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка. В подтверждение своих доводов приводит практику Арбитражного суда.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом (л.д. 142-147), в суд не явились.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не находит.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу статьи 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение, пользование или во временное пользование.
В пункте 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Арендная плата может быть согласована сторонами в договоре путем указания на размер арендной платы, а также путем указания на порядок ее определения (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), установленные или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).
В силу частей 1 и 3 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления Администрации Омского муниципального района Омской области от 14.10.2009 N 1878-п, 22.10.2009 между Омским муниципальным районом Омской области в лице главы Омского муниципального района (арендодатель) и З. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N <...>, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный в границах <...> муниципального района Омской области, расположенный по адресу: с. <...>, ул. <...>, стр. поз. <...>, площадью <...> кв. м, для размещения дома индивидуальной жилой застройки (л.д. 9-12). По акту приема-передачи от 22.10.2009 земельный участок был передан арендатору (л.д. 14). 17.12.2009 договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что после окончания срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке, установленном п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Согласно п. 2.1 обозначенного договора величина арендной платы рассчитывалась по специальной формуле пропорционально кадастровой стоимости земельного участка и установленных нормативными актами ставки арендной платы и коэффициента функционального использования, составляла на момент заключения договора <...> рубля в квартал и подлежала изменению в течение периода действия договора, в связи с изменением перечисленных величин. При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу). Внесение арендной платы должно было производиться арендатором ежеквартально.
По сведениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области в период с 01.04.2011 по 31.12.2011 кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного З. в аренду, составляла <...> рублей (л.д. 15).В связи с принятием Министерством имущественных отношений Омской области <...> приказа N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" кадастровая стоимость земельного участка с <...> изменилась, стала равняться <...> рублей <...> копеек (по настоящее время, л.д. 62). Соответственно, величина арендной платы за земельный участок, предоставленный в аренду З., увеличилась, с <...> составила <...> рублей <...> копеек в квартал.
Не согласившись с новым размером арендной платы, З. обратился в Администрацию Омского муниципального района Омской области с заявлением о расторжении договора аренды. <...> между сторонами было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N <...> от <...>, которое <...> зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области.
Разрешая спор, суд первой инстанции дал оценку объяснениям участвующих в деле лиц и собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ и, исходя из требований закона, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения предъявленных к Администрации Омского муниципального района требований о признании недействительными изменений условий договора в части увеличения арендной платы.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда исходя из следующего.
Согласно сведениям ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области сведения о правообладателе земельного участка, который был передан З. по договору аренды, отсутствуют. Соответственно, спорный земельный участок относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу абз. 2, 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. При этом порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, определение порядка размера арендной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относится к исключительной компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации.
Учитывая, что Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" определяет способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации, а также устанавливает основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, оно не может быть применимо к спорным правоотношениям. Указанное Постановление не может применяться в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, как в вопросах расчета арендной платы, так и в принципах ценообразования, что прямо следует и из положений ч. 4 ст. 22 ЗК РФ.
На основании вышеизложенного и в соответствии с п. 10 ст. 4 Закона Омской области от 08.02.2006 N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области" Омской области уполномоченным органом Омской области по установлению порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена является Правительство Омской области.
В силу п. 5 Положения "Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Омской области, утвержденного Постановлением Правительства Омской области от 28.10.2008 N 176-п, размер годовой арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, предоставляемые в аренду для строительства, либо право аренды которых приобретается в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений, определяется по формуле: Ап = Кс x Сап, где: "Ап" - размер годовой арендной платы; "Кс" - кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы; "Сап" - ставка арендной платы за земельный участок. Значения "Сап" определяются органом местного самоуправления. При этом минимальное значение "Сап" не может быть ниже ставки земельного налога, а максимальное значение "Сап" не может быть выше 0,1.
Постановлением Администрации Омского муниципального района Омской области от 10.11.2009 N 2100-п "Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области" установлены ставки арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и в отношении земельных участков из земель населенных пунктов, предоставляемых в аренду для строительства либо право аренды которых приобретается в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений, ставка арендной платы за земельный участок равна 0,1.
Согласно договору аренды N <...> от 22.10.2009, заключенного с З., размер квартальной арендной платы за земельный участок определен по вышеуказанной формуле. В приведенной связи, закрепленная в договоре методика расчета размера арендной платы соответствует требованиям действующего законодательства.
На основании вышеизложенного доводы апелляционной жалобы о необходимости расчета размера арендной платы за земельный участок в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, установленного Постановлением Правительства РФ от <...> N 582, судебная коллегия полагает несостоятельными, основанными на ошибочном толковании норм материального права. При этом ссылка в жалобе на судебную практику Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ не опровергает выводы суда первой инстанции, поскольку указанные в апелляционной жалобе судебные акты преюдициального значения для рассмотрения настоящего гражданского дела не имеют.
Доводы ответчика о том, что арендодатель не имел право в одностороннем порядке вносить изменения в договор аренды земельного участка, не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
Согласно п. 5.1 оспариваемого договора арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального района Омской области.
Абзацем 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Исходя из названных положений размеры арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, их изменение допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом либо в установленном законом порядке. При этом внесение изменений в нормативные акты об увеличении кадастровой стоимости, являются императивными и обязательны для исполнения.
Факт несвоевременного уведомления арендатора об изменении действующего законодательства также не может повлечь отмену постановленного решения, поскольку изменение кадастровой стоимости и, соответственно, размера арендной платы учитывается с 01.01.2012 вне зависимости от времени исполнения данной обязанности арендодателем.
Решением Омского районного суда Омской области от 07.04.2014 по гражданскому делу по иску Администрации Омского муниципального района Омской области к З., вступившим в законную силу 18.06.2014, с З. взыскана задолженность по оспариваемому договору аренды земельного участка, в том числе и за период с 01.01.2012 до момента расторжения договора. При этом отмечено, что отсутствие извещений со стороны арендодателя не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей в соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 606, 614 Гражданского кодекса РФ, иное противоречило бы возмездному характеру арендных отношений.
С учетом изложенного, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований З. к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании ничтожным изменения договора аренды земельного участка в части увеличения арендной платы.
При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, не допущено нарушений норм материального и процессуального права.
Оснований к отмене или изменению обжалуемого решения нет.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Омского районного суда Омской области от 16 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7978/2014
Требование: О признании ничтожным изменения договора аренды земельного участка в части увеличения арендной платы.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель не известил арендатора об изменении размера кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы, между сторонами не было достигнуто соглашение относительно размера арендной платы, условие о цене договора не согласовано.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 декабря 2014 г. по делу N 33-7978/2014
Председательствующий: Безверхая А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Масленкиной С.Ю.
судей областного суда: Емельяновой Е.В., Зубовой Е.А.,
при секретаре Б.
рассмотрела в судебном заседании 03 декабря 2014 года
дело по апелляционной жалобе представителя З. - П. на решение Омского районного суда Омской области от 16 сентября 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования З. к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании ничтожным изменения договора аренды земельного участка в части увеличения арендной платы оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад судьи областного суда Зубовой Е.А., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
З. обратился в суд с иском к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании ничтожным изменения договора аренды земельного участка в части увеличения арендной платы. В обоснование иска он указал, что <...> между ним и ответчиком был заключен договор аренды N <...>, предметом которого является земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...>, расположенный в границах <...> сельского поселения <...> муниципального района Омской области по адресу: Омская область. <...> район, с. <...>, ул. <...>, стр. поз. <...>, и относящийся к категории земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства. Условия договора, предусматривающие порядок изменения размера арендной платы в квартал за предоставленный земельный участок, не соответствуют требованиям законодательства. Ответчик в нарушение положений ГК РФ после вступления в силу 01.01.2012 Приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области", на основании которого увеличилась стоимость спорного земельного участка с <...> рублей до <...> рублей <...> копеек, не известил его об изменении размера кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы, между сторонами не было достигнуто соглашение относительно размера арендной платы. Условие о цене договора в период с 01.01.2012 по настоящее время не согласовано. Факт опубликования нормативно-правового акта, изменяющего размер арендной платы, не является надлежащим уведомлением арендатора. В связи с несогласием с размером арендной платы истец 11.10.2013 обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды, однако Администрация в установленный законом месячный срок, не подготовила соглашение о расторжении договора аренды, не приняла мер к его подписанию и государственной регистрации. Размер арендной платы, взимаемой Администрацией, не соответствовал требованиям Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". Оспариваемый договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, арендная плата по нему является регулируемой, ее размер не может быть выше 2% от кадастровой стоимости земельного участка, то есть не более <...> рублей <...> копеек в год или <...> рублей <...> копейки в месяц. Просил признать недействительными изменения договора аренды земельного участка N <...> от 22.10.2009 года в части увеличения арендной платы с <...> рублей до <...> рублей <...> копеек в квартал.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Управление Росреестра по Омской области, Филиал ФГБУ "ФКП" Росреестра по Омской области.
Истец З. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен. Его представитель П. в судебном заседании иск поддержал, дополнительно пояснил, что при исчислении арендной платы изменена была формула исчисления, что без уведомления и согласования с арендатором недопустимо.
Представитель ответчика Администрации Омского муниципального района Омской области Т. в судебном заседании иск не признал. Пояснил, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, поэтому независимо от предусмотренного договорам механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области А. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В отзыве на исковое заявление сослалась на пропуск срока исковой давности.
Представитель третьего лица Филиала ФГБУ "ФКП" Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель З. - П. просит решение отменить и принять по делу новое решение, ссылаясь на нарушение норм материального права, а также на приводившиеся в иске доводы о том, что повышение размера арендной платы не соответствует требованиям Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, поскольку арендная плата по заключенному с ним договору является регулируемой и не должна превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка. В подтверждение своих доводов приводит практику Арбитражного суда.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом (л.д. 142-147), в суд не явились.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не находит.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу статьи 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение, пользование или во временное пользование.
В пункте 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Арендная плата может быть согласована сторонами в договоре путем указания на размер арендной платы, а также путем указания на порядок ее определения (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), установленные или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).
В силу частей 1 и 3 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления Администрации Омского муниципального района Омской области от 14.10.2009 N 1878-п, 22.10.2009 между Омским муниципальным районом Омской области в лице главы Омского муниципального района (арендодатель) и З. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N <...>, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный в границах <...> муниципального района Омской области, расположенный по адресу: с. <...>, ул. <...>, стр. поз. <...>, площадью <...> кв. м, для размещения дома индивидуальной жилой застройки (л.д. 9-12). По акту приема-передачи от 22.10.2009 земельный участок был передан арендатору (л.д. 14). 17.12.2009 договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что после окончания срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке, установленном п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Согласно п. 2.1 обозначенного договора величина арендной платы рассчитывалась по специальной формуле пропорционально кадастровой стоимости земельного участка и установленных нормативными актами ставки арендной платы и коэффициента функционального использования, составляла на момент заключения договора <...> рубля в квартал и подлежала изменению в течение периода действия договора, в связи с изменением перечисленных величин. При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу). Внесение арендной платы должно было производиться арендатором ежеквартально.
По сведениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области в период с 01.04.2011 по 31.12.2011 кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного З. в аренду, составляла <...> рублей (л.д. 15).В связи с принятием Министерством имущественных отношений Омской области <...> приказа N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" кадастровая стоимость земельного участка с <...> изменилась, стала равняться <...> рублей <...> копеек (по настоящее время, л.д. 62). Соответственно, величина арендной платы за земельный участок, предоставленный в аренду З., увеличилась, с <...> составила <...> рублей <...> копеек в квартал.
Не согласившись с новым размером арендной платы, З. обратился в Администрацию Омского муниципального района Омской области с заявлением о расторжении договора аренды. <...> между сторонами было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N <...> от <...>, которое <...> зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области.
Разрешая спор, суд первой инстанции дал оценку объяснениям участвующих в деле лиц и собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ и, исходя из требований закона, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения предъявленных к Администрации Омского муниципального района требований о признании недействительными изменений условий договора в части увеличения арендной платы.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда исходя из следующего.
Согласно сведениям ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области сведения о правообладателе земельного участка, который был передан З. по договору аренды, отсутствуют. Соответственно, спорный земельный участок относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу абз. 2, 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. При этом порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, определение порядка размера арендной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относится к исключительной компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации.
Учитывая, что Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" определяет способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации, а также устанавливает основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, оно не может быть применимо к спорным правоотношениям. Указанное Постановление не может применяться в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, как в вопросах расчета арендной платы, так и в принципах ценообразования, что прямо следует и из положений ч. 4 ст. 22 ЗК РФ.
На основании вышеизложенного и в соответствии с п. 10 ст. 4 Закона Омской области от 08.02.2006 N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области" Омской области уполномоченным органом Омской области по установлению порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена является Правительство Омской области.
В силу п. 5 Положения "Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Омской области, утвержденного Постановлением Правительства Омской области от 28.10.2008 N 176-п, размер годовой арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, предоставляемые в аренду для строительства, либо право аренды которых приобретается в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений, определяется по формуле: Ап = Кс x Сап, где: "Ап" - размер годовой арендной платы; "Кс" - кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы; "Сап" - ставка арендной платы за земельный участок. Значения "Сап" определяются органом местного самоуправления. При этом минимальное значение "Сап" не может быть ниже ставки земельного налога, а максимальное значение "Сап" не может быть выше 0,1.
Постановлением Администрации Омского муниципального района Омской области от 10.11.2009 N 2100-п "Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области" установлены ставки арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и в отношении земельных участков из земель населенных пунктов, предоставляемых в аренду для строительства либо право аренды которых приобретается в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений, ставка арендной платы за земельный участок равна 0,1.
Согласно договору аренды N <...> от 22.10.2009, заключенного с З., размер квартальной арендной платы за земельный участок определен по вышеуказанной формуле. В приведенной связи, закрепленная в договоре методика расчета размера арендной платы соответствует требованиям действующего законодательства.
На основании вышеизложенного доводы апелляционной жалобы о необходимости расчета размера арендной платы за земельный участок в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, установленного Постановлением Правительства РФ от <...> N 582, судебная коллегия полагает несостоятельными, основанными на ошибочном толковании норм материального права. При этом ссылка в жалобе на судебную практику Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ не опровергает выводы суда первой инстанции, поскольку указанные в апелляционной жалобе судебные акты преюдициального значения для рассмотрения настоящего гражданского дела не имеют.
Доводы ответчика о том, что арендодатель не имел право в одностороннем порядке вносить изменения в договор аренды земельного участка, не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
Согласно п. 5.1 оспариваемого договора арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального района Омской области.
Абзацем 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Исходя из названных положений размеры арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, их изменение допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом либо в установленном законом порядке. При этом внесение изменений в нормативные акты об увеличении кадастровой стоимости, являются императивными и обязательны для исполнения.
Факт несвоевременного уведомления арендатора об изменении действующего законодательства также не может повлечь отмену постановленного решения, поскольку изменение кадастровой стоимости и, соответственно, размера арендной платы учитывается с 01.01.2012 вне зависимости от времени исполнения данной обязанности арендодателем.
Решением Омского районного суда Омской области от 07.04.2014 по гражданскому делу по иску Администрации Омского муниципального района Омской области к З., вступившим в законную силу 18.06.2014, с З. взыскана задолженность по оспариваемому договору аренды земельного участка, в том числе и за период с 01.01.2012 до момента расторжения договора. При этом отмечено, что отсутствие извещений со стороны арендодателя не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей в соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 606, 614 Гражданского кодекса РФ, иное противоречило бы возмездному характеру арендных отношений.
С учетом изложенного, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований З. к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании ничтожным изменения договора аренды земельного участка в части увеличения арендной платы.
При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, не допущено нарушений норм материального и процессуального права.
Оснований к отмене или изменению обжалуемого решения нет.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Омского районного суда Омской области от 16 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)