Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 11 марта 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 марта 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Камчатского края в лице Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края,
апелляционное производство N 05АП-1230/2015
на решение от 12.01.2015
судьи Ю.С. Скрипник
по делу N А24-4933/2014 Арбитражного суда Камчатского края
по иску Открытого акционерного общества "Зверозавод Авачинский" (ИНН 4105028226, ОГРН 1044100944865)
к Камчатскому краю в лице Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края (ИНН 4101121312, ОГРН 1084101000147)
третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края (ИНН 4101121312, ОГРН 1084101000147)
об установлении выкупной стоимости земельного участка,
при участии: от лиц, участвующих в деле - представители не явились,
установил:
Открытое акционерное общество "Зверозавод Авачинский" (далее - истец, ОАО "Зверозавод Авачинский") обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра") о признании кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: примерно в 300 м по направлению на Северо-Запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Камчатский край, Елизовский район, пос. Новый, ул. Молодежная, дом 20; с кадастровым номером 41:05:0101076:246, площадью 205 809 кв. м, равной его рыночной стоимости в размере 65 929 000 рублей и Камчатскому краю в лице Министерства земельных и имущественных отношений Камчатского края об установлении выкупной стоимости земельного участка из рыночной стоимости в сумме 1 648 225 рублей.
Определением суда от 17.10.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края.
Определением арбитражного суда от 16.10.2014 требования ОАО "Зверозавод Авачинский" к Камчатскому краю в лице Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края об установлении выкупной стоимости земельного участка выделены в отдельное производство с присвоением номера N А24-4933/2014.
В суде первой инстанции представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил установить выкупную стоимость земельного участка, расположенного по адресу: примерно в 300 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира, Камчатский край, Елизовский район, пос. Новый, ул. Молодежная, дом 20 с кадастровым номером 41:05:0101076:246, площадью 205 809 кв. м, в размере 1 648 225 рублей, обязать ответчика внести изменение в пункт 2.1. проекта договора, указав расчетную цену участка в размере 1 648 225 рублей.
Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Камчатского края от 12.01.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование своей позиции апеллянт указывает на незаконность и необоснованность оспариваемого судебного акта, а также на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. Отмечает, что процедура предоставления земельного участка в собственность по заявлению ОАО "Зверозавод Авачинский" от 29.04.2013 завершена. Указывает, что истец не подписал направленный в его адрес проект договора, при этом протокол разногласий в адрес Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края в установленный законом срок также не поступал. Считает, что суд первой инстанции необоснованно расценил письмо истца от 26.03.2014 как протокол разногласий к проекту договора. Полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем суд первой инстанции должен был оставить исковое заявление без рассмотрения. Отмечает, что решение Министерства о невозможности пересмотра условий договора купли-продажи земельного участка в части изменения цены земельного участка в судебном порядке не оспорено. Поясняет, что исковое заявление ОАО "Зверозавод Авачинский" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 41:05:0101076:246 в размере его рыночной в сумме 65 929 000 рублей было подано в Арбитражный суд Камчатского края 01.08.2014, но рассмотрено Арбитражным судом Камчатского края по существу 16.10.2014 (решение Арбитражного суда Камчатского края от 20.10.2014 по делу N А24-3652/2014), следовательно, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2014 и не могут быть применены к правоотношениям возникшим в 2013 году. Указывает также, что судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка доводу министерства о том, что выкупная цена земельного участка 41:05:0101076:246 подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом (ОАО "Зверозавод Авачинский") заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, извещенные в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили.
На основании статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.
От ОАО "Зверозавод Авачинский" через канцелярию апелляционного суда поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, приобщенный к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ОАО "Зверозавод Авачинский" на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, расположенном по адресу: примерно в 300 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Камчатский край, Елизовский район, пос. Новый, ул. Молодежная, дом 20; с кадастровым номером 41:05:0101076:246, площадью 205 809 кв. м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Министерство земельных и имущественных отношений Камчатского края 15.07.2013 направило ОАО "Зверозавод Авачинский" письмо N 03/4601-01-09 с приложением проекта договора купли-продажи земельного участка N 03-14-02/13 от 28.06.2013.
Согласно проекту договора купли-продажи земельного участка N 03-14-02/13 от 28.06.2013, на основании Распоряжения Губернатора Камчатского края от 09.10.2012 N 1089-р Камчатский край в лице Министерства имущественных и земельных отношений (продавец) обязуется передать в собственность, а ОАО "Зверозавод "Авачинский" (покупатель) принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 41:05:0101076:246 (далее - участок), категории земель - земли населенных пунктов, площадью 205809 кв. м, местоположение: примерно в 300 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Камчатский край, Елизовский район, пос. Новый, ул. Молодежная, дом 20, разрешенное использование: для эксплуатации здания "теплушка", здания теплушка 9-й бригады, здания проходная фермы, здания навеса для хранения техники, здания зверокухни-ветпункта и помещения для бригад, здания камера морозильная "Англичанка", здания "холодильник на 600 тн", здания теплушка 8 бригады, здания склад ГСМ, здания котельная зверофермы, здания цеха обработки пушнины, здания склад холодильного хранения РММ, здания ремонтно-механическая мастерская, диспетчерская, цех токарных, здания кормоцех 60 тн, здания "склад холодного хранения - зерновой", здания цех сварочный, склад запчастей".
В соответствии с пунктом 2.1. цена земельного участка определяется в размере 2,5% от кадастровой стоимости и составляет 3 511 307 рублей 35 копеек.
Не согласившись с условиями проекта договора, ОАО "Зверозавод Авачинский" направил Министерству имущественных и земельных отношений Камчатского края письмо от 25.03.2014 с предложением пересмотреть условия договора и установить выкупную стоимость земельного участка в размере 1 648 225 руб. (2,5% от рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с отчетом индивидуального предпринимателя Вахрушевой Н.В. от 18.03.2014 N 14/03-14).
В письме от 29.04.2014 N 03/2323-01-09 Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края указало на то, что не наделено полномочиями по принятию решений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, а также на то, что пересмотреть условия договора возможно после внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.
Поскольку в досудебном порядке стороны не урегулировали разногласия в отношении выкупной цены спорного земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ, условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
При этом положениями статьи 446 Гражданского кодекса установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Таким образом, учитывая, что условия договора определяются решением суда, договор может считаться заключенным только с даты вступления решения суда в законную силу. Данный подход соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что собственнику здания принадлежат исключительные права на приобретение земельного участка под этим зданием.
В соответствии с пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ в применяемой редакции в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 статьи 36 ЗК РФ заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности; в месячный срок с даты принятия такого решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Льготные условия приобретения земельного участка в собственность предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Вводного закона.
Сторонами не оспаривалось, что истец относится к субъектам, для которых установлен льготный порядок определения цены при приобретении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости.
Как следует из материалов дела, выкупная стоимость земельного участка определена ответчиком в размере 2,5% от кадастровой стоимости спорного земельного участка 140 452 293 рублей 96 копеек, установленной в соответствии с Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 29.11.2012 N 981-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Камчатского края". Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 20.10.2014 по делу N А24-3652/2014 установлено, что кадастровая стоимость спорного земельного участка завышена, в связи с чем, суд определил кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 65 929 000 рублей.
Поскольку решением суда установлена новая кадастровая стоимость, договор купли-продажи земельного участка не был заключен до момента урегулирования разногласий судом, судебная коллегия с учетом положений статьи 445 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, приходит к выводу, что в данном случае размер кадастровой стоимости спорного земельного участка (при наличии разногласий) не может быть принят на иных условиях, чем предписано вступившим в законную силу судебном акте, принятом по результатам ранее рассмотренного иска об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка в размере его рыночной стоимости, учитывая, что в силу статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Применение кадастровой стоимости, утратившей актуальность, при наличии новой кадастровой стоимости на момент заключения договора купли-продажи, нарушает права и законные интересы истца как лица, имевшего намерение приобрести в собственность указанный земельный участок, и противоречит положениям пункта 3 статьи 66 ЗК РФ.
Иной подход к разрешению данного вопроса ставил бы под сомнение обязательность судебного акта, что прямо противоречит положениям статьи 16 АПК РФ.
Соответственно, при урегулировании разногласий по договору относительно цены, подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная судом в размере 65 929 000 рублей. Следовательно, выкупная цена по договору купли-продажи должна была быть определена в размере 1 648 225 рублей.
Ссылки апеллянта на то, что выкупная стоимость должна быть определена исходя из кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на дату подачи заявления о выкупе, подлежат отклонению.
При разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения, по смыслу положений статьи 36 ЗК РФ должна приниматься во внимание необходимость обеспечения гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, и исключения для них негативных последствий возрастания выкупной цены земельного участка до принятия правомочным органом решения о продаже земельного участка и направлению проекта договора купли-продажи. То есть положения законодательства в толковании, придаваемом им правоприменительной практикой, направлены на защиту прав более слабой стороны предполагаемого к заключению договора о выкупе земельного участка. В рассматриваемом же случае в результате оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, цена выкупа, напротив, уменьшилась, что как раз и способствует защите прав истца как более слабой стороны договора.
Довод апеллянта о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора был предметом рассмотрения в суде первой инстанции, где ему дана надлежащая правовая оценка.
Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что письмо истца от 26.03.2014 N 2393 можно расценить как акцепт на иных условиях, что и является фактически протоколом разногласий.
При этом в силу статьи 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях признается новой офертой. Соответственно, несоблюдение срока на направление такого предложения не может являться основанием для отказа в иске.
Кроме того, передача разногласий в арбитражный суд по истечении месяца после отказа Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края, выраженного в письме от 29.04.2014 N 03/2323-01-09, не является основанием для отказа в иске по следующим основаниям.
Согласно статье 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Таким образом, 30-дневный срок для обращения в суд с иском об урегулировании разногласий по договору предусмотрен в случае, когда предложение заключить договор направляется обязанной стороне ее контрагентом. В тех случаях, когда такое предложение исходит от самой обязанной стороны, продолжительность срока для передачи разногласий на рассмотрение арбитражным судом законодательством не установлена. Данное положение направлено на предоставление дополнительной защиты контрагента обязанной стороны, который, как правило, является более слабой стороной в гражданских правоотношениях при заключении публичного договора.
Довод апеллянта о том, что решение Министерства о невозможности пересмотра условий договора купли-продажи земельного участка в части изменения цены земельного участка в судебном порядке не оспорено, судебной коллегией отклоняется как не имеющий правового значения.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 12.01.2015 по делу N А24-4933/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.03.2015 N 05АП-1230/2015 ПО ДЕЛУ N А24-4933/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2015 г. N 05АП-1230/2015
Дело N А24-4933/2014
Резолютивная часть постановления оглашена 11 марта 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 марта 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Камчатского края в лице Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края,
апелляционное производство N 05АП-1230/2015
на решение от 12.01.2015
судьи Ю.С. Скрипник
по делу N А24-4933/2014 Арбитражного суда Камчатского края
по иску Открытого акционерного общества "Зверозавод Авачинский" (ИНН 4105028226, ОГРН 1044100944865)
к Камчатскому краю в лице Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края (ИНН 4101121312, ОГРН 1084101000147)
третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края (ИНН 4101121312, ОГРН 1084101000147)
об установлении выкупной стоимости земельного участка,
при участии: от лиц, участвующих в деле - представители не явились,
установил:
Открытое акционерное общество "Зверозавод Авачинский" (далее - истец, ОАО "Зверозавод Авачинский") обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра") о признании кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: примерно в 300 м по направлению на Северо-Запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Камчатский край, Елизовский район, пос. Новый, ул. Молодежная, дом 20; с кадастровым номером 41:05:0101076:246, площадью 205 809 кв. м, равной его рыночной стоимости в размере 65 929 000 рублей и Камчатскому краю в лице Министерства земельных и имущественных отношений Камчатского края об установлении выкупной стоимости земельного участка из рыночной стоимости в сумме 1 648 225 рублей.
Определением суда от 17.10.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края.
Определением арбитражного суда от 16.10.2014 требования ОАО "Зверозавод Авачинский" к Камчатскому краю в лице Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края об установлении выкупной стоимости земельного участка выделены в отдельное производство с присвоением номера N А24-4933/2014.
В суде первой инстанции представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил установить выкупную стоимость земельного участка, расположенного по адресу: примерно в 300 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира, Камчатский край, Елизовский район, пос. Новый, ул. Молодежная, дом 20 с кадастровым номером 41:05:0101076:246, площадью 205 809 кв. м, в размере 1 648 225 рублей, обязать ответчика внести изменение в пункт 2.1. проекта договора, указав расчетную цену участка в размере 1 648 225 рублей.
Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Камчатского края от 12.01.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование своей позиции апеллянт указывает на незаконность и необоснованность оспариваемого судебного акта, а также на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. Отмечает, что процедура предоставления земельного участка в собственность по заявлению ОАО "Зверозавод Авачинский" от 29.04.2013 завершена. Указывает, что истец не подписал направленный в его адрес проект договора, при этом протокол разногласий в адрес Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края в установленный законом срок также не поступал. Считает, что суд первой инстанции необоснованно расценил письмо истца от 26.03.2014 как протокол разногласий к проекту договора. Полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем суд первой инстанции должен был оставить исковое заявление без рассмотрения. Отмечает, что решение Министерства о невозможности пересмотра условий договора купли-продажи земельного участка в части изменения цены земельного участка в судебном порядке не оспорено. Поясняет, что исковое заявление ОАО "Зверозавод Авачинский" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 41:05:0101076:246 в размере его рыночной в сумме 65 929 000 рублей было подано в Арбитражный суд Камчатского края 01.08.2014, но рассмотрено Арбитражным судом Камчатского края по существу 16.10.2014 (решение Арбитражного суда Камчатского края от 20.10.2014 по делу N А24-3652/2014), следовательно, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2014 и не могут быть применены к правоотношениям возникшим в 2013 году. Указывает также, что судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка доводу министерства о том, что выкупная цена земельного участка 41:05:0101076:246 подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом (ОАО "Зверозавод Авачинский") заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, извещенные в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили.
На основании статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.
От ОАО "Зверозавод Авачинский" через канцелярию апелляционного суда поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, приобщенный к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ОАО "Зверозавод Авачинский" на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, расположенном по адресу: примерно в 300 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Камчатский край, Елизовский район, пос. Новый, ул. Молодежная, дом 20; с кадастровым номером 41:05:0101076:246, площадью 205 809 кв. м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Министерство земельных и имущественных отношений Камчатского края 15.07.2013 направило ОАО "Зверозавод Авачинский" письмо N 03/4601-01-09 с приложением проекта договора купли-продажи земельного участка N 03-14-02/13 от 28.06.2013.
Согласно проекту договора купли-продажи земельного участка N 03-14-02/13 от 28.06.2013, на основании Распоряжения Губернатора Камчатского края от 09.10.2012 N 1089-р Камчатский край в лице Министерства имущественных и земельных отношений (продавец) обязуется передать в собственность, а ОАО "Зверозавод "Авачинский" (покупатель) принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 41:05:0101076:246 (далее - участок), категории земель - земли населенных пунктов, площадью 205809 кв. м, местоположение: примерно в 300 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Камчатский край, Елизовский район, пос. Новый, ул. Молодежная, дом 20, разрешенное использование: для эксплуатации здания "теплушка", здания теплушка 9-й бригады, здания проходная фермы, здания навеса для хранения техники, здания зверокухни-ветпункта и помещения для бригад, здания камера морозильная "Англичанка", здания "холодильник на 600 тн", здания теплушка 8 бригады, здания склад ГСМ, здания котельная зверофермы, здания цеха обработки пушнины, здания склад холодильного хранения РММ, здания ремонтно-механическая мастерская, диспетчерская, цех токарных, здания кормоцех 60 тн, здания "склад холодного хранения - зерновой", здания цех сварочный, склад запчастей".
В соответствии с пунктом 2.1. цена земельного участка определяется в размере 2,5% от кадастровой стоимости и составляет 3 511 307 рублей 35 копеек.
Не согласившись с условиями проекта договора, ОАО "Зверозавод Авачинский" направил Министерству имущественных и земельных отношений Камчатского края письмо от 25.03.2014 с предложением пересмотреть условия договора и установить выкупную стоимость земельного участка в размере 1 648 225 руб. (2,5% от рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с отчетом индивидуального предпринимателя Вахрушевой Н.В. от 18.03.2014 N 14/03-14).
В письме от 29.04.2014 N 03/2323-01-09 Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края указало на то, что не наделено полномочиями по принятию решений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, а также на то, что пересмотреть условия договора возможно после внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.
Поскольку в досудебном порядке стороны не урегулировали разногласия в отношении выкупной цены спорного земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ, условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
При этом положениями статьи 446 Гражданского кодекса установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Таким образом, учитывая, что условия договора определяются решением суда, договор может считаться заключенным только с даты вступления решения суда в законную силу. Данный подход соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что собственнику здания принадлежат исключительные права на приобретение земельного участка под этим зданием.
В соответствии с пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ в применяемой редакции в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 статьи 36 ЗК РФ заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности; в месячный срок с даты принятия такого решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Льготные условия приобретения земельного участка в собственность предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Вводного закона.
Сторонами не оспаривалось, что истец относится к субъектам, для которых установлен льготный порядок определения цены при приобретении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости.
Как следует из материалов дела, выкупная стоимость земельного участка определена ответчиком в размере 2,5% от кадастровой стоимости спорного земельного участка 140 452 293 рублей 96 копеек, установленной в соответствии с Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 29.11.2012 N 981-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Камчатского края". Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 20.10.2014 по делу N А24-3652/2014 установлено, что кадастровая стоимость спорного земельного участка завышена, в связи с чем, суд определил кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 65 929 000 рублей.
Поскольку решением суда установлена новая кадастровая стоимость, договор купли-продажи земельного участка не был заключен до момента урегулирования разногласий судом, судебная коллегия с учетом положений статьи 445 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, приходит к выводу, что в данном случае размер кадастровой стоимости спорного земельного участка (при наличии разногласий) не может быть принят на иных условиях, чем предписано вступившим в законную силу судебном акте, принятом по результатам ранее рассмотренного иска об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка в размере его рыночной стоимости, учитывая, что в силу статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Применение кадастровой стоимости, утратившей актуальность, при наличии новой кадастровой стоимости на момент заключения договора купли-продажи, нарушает права и законные интересы истца как лица, имевшего намерение приобрести в собственность указанный земельный участок, и противоречит положениям пункта 3 статьи 66 ЗК РФ.
Иной подход к разрешению данного вопроса ставил бы под сомнение обязательность судебного акта, что прямо противоречит положениям статьи 16 АПК РФ.
Соответственно, при урегулировании разногласий по договору относительно цены, подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная судом в размере 65 929 000 рублей. Следовательно, выкупная цена по договору купли-продажи должна была быть определена в размере 1 648 225 рублей.
Ссылки апеллянта на то, что выкупная стоимость должна быть определена исходя из кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на дату подачи заявления о выкупе, подлежат отклонению.
При разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения, по смыслу положений статьи 36 ЗК РФ должна приниматься во внимание необходимость обеспечения гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, и исключения для них негативных последствий возрастания выкупной цены земельного участка до принятия правомочным органом решения о продаже земельного участка и направлению проекта договора купли-продажи. То есть положения законодательства в толковании, придаваемом им правоприменительной практикой, направлены на защиту прав более слабой стороны предполагаемого к заключению договора о выкупе земельного участка. В рассматриваемом же случае в результате оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, цена выкупа, напротив, уменьшилась, что как раз и способствует защите прав истца как более слабой стороны договора.
Довод апеллянта о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора был предметом рассмотрения в суде первой инстанции, где ему дана надлежащая правовая оценка.
Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что письмо истца от 26.03.2014 N 2393 можно расценить как акцепт на иных условиях, что и является фактически протоколом разногласий.
При этом в силу статьи 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях признается новой офертой. Соответственно, несоблюдение срока на направление такого предложения не может являться основанием для отказа в иске.
Кроме того, передача разногласий в арбитражный суд по истечении месяца после отказа Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края, выраженного в письме от 29.04.2014 N 03/2323-01-09, не является основанием для отказа в иске по следующим основаниям.
Согласно статье 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Таким образом, 30-дневный срок для обращения в суд с иском об урегулировании разногласий по договору предусмотрен в случае, когда предложение заключить договор направляется обязанной стороне ее контрагентом. В тех случаях, когда такое предложение исходит от самой обязанной стороны, продолжительность срока для передачи разногласий на рассмотрение арбитражным судом законодательством не установлена. Данное положение направлено на предоставление дополнительной защиты контрагента обязанной стороны, который, как правило, является более слабой стороной в гражданских правоотношениях при заключении публичного договора.
Довод апеллянта о том, что решение Министерства о невозможности пересмотра условий договора купли-продажи земельного участка в части изменения цены земельного участка в судебном порядке не оспорено, судебной коллегией отклоняется как не имеющий правового значения.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 12.01.2015 по делу N А24-4933/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)