Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Есиповой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.06.2015 по делу N А76-27802/2014 (судья Белякович Е.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" - Ищенко Светлана Георгиевна - (доверенность от 20.07.2015 N 1076); Платонова Светлана Борисовна - (доверенность от 19.01.2015 N 1076);
- ответчика: Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Таран Максим Александрович - (доверенность от 12.01.2015 N 19).
Общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" (далее - ООО СК "Феникс-Гран", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет) и администрации г. Челябинска (далее - администрация) о признании незаконным отказа Комитета от 28.08.2014 N 15894 по внесению изменений в договор УЗ N 0010053-Д-2011 аренды земли города Челябинска от 20.09.2011 в части назначения земельного участка; обязании администрацию внести изменения в распоряжение от 08.09.2011 N 5600-к "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Челябинский учебно-консультационный центр" земельного участка из земель населенных пунктов в аренду для эксплуатации нежилого здания по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Дегтярева, д. 33-а" в части назначения земельного участка, заменив слова "для эксплуатации нежилого здания (Лит. А)" на слова "для реконструкции нежилого здания, в том числе достройки жилых помещений"; обязании Комитета подготовить и выдать соглашение о внесении изменений в договор УЗ N 0010053-Д-2011 аренды земли города Челябинска от 20.09.2011 в части назначения земельного участка, заменив слова "для эксплуатации нежилого здания (Лит. А)" на слова "для реконструкции нежилого здания, в том числе достройки жилых помещений" (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 2 л.д. 40).
Определением суда первой инстанции от 21.01.2015 (т. 1 л.д. 116) на основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Челябинский учебно-консультационный центр" (далее - ООО "ЧУКЦ", третье лицо).
Решением суда первой инстанции от 02.06.2015 (резолютивная часть от 26.05.2015) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 2 л.д. 74-77).
В апелляционной жалобе ООО СК "Феникс-Гран" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела (т. 2 л.д. 81-83).
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. По мнению подателя жалобы, судом не учтены положения ст. ст. 6, 15 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также наличие договора инвестиции от 12.05.2008 N 08-08, заключенного между ООО "ЧУКЦ" и Комитетом, который принял на себя обязательства оказывать содействие в решении организационных вопросов, возникающих в процессе проектирования, строительства, сдачи в эксплуатацию здания, обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта. ООО СК "Феникс-Гран" привлечено в качестве соинвестора путем заключения договора с ООО "ЧУКЦ". Исходя из принципа равенства прав инвесторов, апеллянт полагал себя вправе требовать от Комитета внесения изменений в договор. Оспариваемым отказом Комитет нарушил право общества на получение прибыли от реализации инвестиционного проекта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Администрации и третьего лица не явились.
С учетом мнения заявителя, Комитета и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель Комитета возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Распоряжением N 1668-д от 28.05.2001 муниципальное имущество - нежилое здание, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, 33А, общей площадью 653 кв. м передано в безвозмездное пользование на период проектирования и реконструкции ООО "ЧУКЦ" (т. 1 л.д. 12).
02.06.2008 между Комитетом и ООО "Челябинский учебно-консультационный центр" заключен договор безвозмездного пользования муниципальным имуществом N 697/ДИ (т. 1 л.д. 13-15, с учетом соглашения N 1 к нему от 12.06.2008, т. 1 л.д. 16), согласно условиям которого Комитет передает, а ссудополучатель (ООО "ЧУКЦ") принимает по акту приема-передачи в безвозмездное пользование муниципальное имущество г. Челябинска (далее - объект) - нежилое здание, застроенной площадью 418,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, 33А для проведения проектирования и реконструкции (пункт 1.1).
12.06.2008 между Комитетом и ООО "ЧУКЦ" (инвестор) заключен договор инвестиции N 08-08 (т. 1 л.д. 17-21), предметом которого является проведение работ по реконструкции нежилого здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, 33А, находящегося в муниципальной собственности и ввод его в эксплуатацию с общим объемом инвестиций 44 191 000, 00 рублей со сроком действия до 31.12.2014 (пункты 1.1, 6.1).
08.09.2011 администрацией издано распоряжение N 5600-к о предоставлении ООО "ЧУКЦ" земельного участка с кадастровым номером 74:36:0115004:53 из земель населенных пунктов площадью 11 015 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, 33А в Металлургическом районе города Челябинска (т. 1 л.д. 110).
20.09.2011 между Комитетом и ООО "ЧУКЦ" заключен договор УЗ N 0010053-Д-2011 аренды земли города Челябинска (т. 1 л.д. 22-29), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53 площадью 11 015 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, 33А в Металлургическом районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации нежилого здания (лит. А) на срок до 31.12.2014 (п. 1.1, п. 1.4 договора).
Впоследствии между ООО "ЧУКЦ" и обществом с ограниченной ответственностью "Феникс-Гран" (далее - ООО "Феникс-Гран") заключен договор уступки прав аренды земельного участка от 23.09.2011, в соответствии с условиями которого сторона - 1 (ООО "Челябинский учебно-консультационный центр") уступает, а сторона - 2 (ООО "Феникс-Гран") принимает права и обязанности арендатора земельного участка по указанному выше договору аренды земли (т. 1 л.д. 30-33).
Распоряжением N 7195-г от 23.11.2011 администрацией г. Челябинска утвержден градостроительный план земельного участка для реконструкции нежилого здания под сборно-монолитный жилой дом (стр. N 3) по индивидуальному проекту и строительства полуподземного гаража-стоянки, и трансформаторной подстанции по ул. Дегтярева, 33-а в Металлургическом районе г. Челябинска (т. 1 л.д. 43).
25.05.2012 между ООО СК "Феникс-Гран" (Инвестор) и ООО "ЧУКЦ" (Заказчик) заключен договор инвестиции, предметом которого указано проведение работ по реконструкции нежилого здания, застроенной площадью 418,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, 33А, находящегося в муниципальной собственности и ввод его в эксплуатацию с общим объемом инвестиций 44 191 000,00 рублей (пункт 1.1) (т. 1 л.д. 120-122).
25.05.2012 ООО "Феникс-Гран" обратилось в Комитет с просьбой согласовать передачу прав и обязанностей по договору аренду земельного участка ООО СК "Феникс-Гран" (т. 1 л.д. 123).
16.07.2012 комитет согласовал передачу прав и обязанностей по договору аренды N 0010053-Д-2011 от 20.09.2011 (т. 2 л.д. 8).
Между ООО "Феникс-Гран" и ООО СК "Феникс-Гран" 17.07.2012 заключен договор уступки прав аренды земельного участка, согласно которому ООО "Феникс-Гран" (сторона - 1) уступает, а ООО СК "Феникс-Гран" (сторона - 2) принимает на себя права и обязанности по договору аренды УЗ N 0010053-Д-2011 от 20.09.2011 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53 (т. 1 л.д. 34-35).
26.06.2014 письмом N 179 ООО СК "Феникс-Гран" обратилось в Комитет с просьбой о внесении изменений в договор УЗ N 0010053-Д-2011 аренды земли города Челябинска от 20.09.2011 в части назначения земельного участка, заменив слова "для эксплуатации нежилого здания (лит. А)" на слова: "для реконструкции нежилого здания под сборно-монолитный жилой дом (стр. N 3) по индивидуальному проекту и строительства полуподземного гаража-стоянки, и трансформаторной подстанции" (т. 1 л.д. 53-54).
Письмом от 28.08.2014 N 15894 Комитет сообщил заявителю об отсутствии возможности внесения изменений в указанный договор, поскольку испрашиваемое изменение разрешенного использования земельного участка площадью 11 015 кв. м, противоречит положениям статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предусматривающим особый порядок предоставления муниципальных земельных участков под строительство объектов жилого назначения (т. 1 л.д. 57).
ООО СК "Феникс-Гран" обратилось с заявлением N 275 от 27.08.2014 к администрации за оказанием содействия в выдаче разрешения на реконструкцию и подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об изменении назначения земельного участка (т. 1 л.д. 55-56).
Администрация в письме N 19663 от 20.10.2014 сообщила заявителю об отсутствии оснований для внесения изменений в договор аренды земли (т. 1 л.д. 58).
Полагая, что отказ Комитета не соответствует закону и нарушает права и законные интересы, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статьи 420, 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходил из того, что у Комитета как арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
С учетом положений статей 200, 201 АПК РФ в предмет доказывания по делу входит совокупность следующих обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения закону и иному нормативному правовому акту; нарушение таким решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В рассматриваемом деле такая совокупность условий для удовлетворения заявленных требований отсутствует.
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Материалами дела подтверждается, что Комитетом заявителю земельный участок предоставлен для эксплуатации нежилого здания (лит. А), что отражено в п. 1.1 договора аренды от 20.10.2010 УЗ N 0010053-Д-2011.
В заявлении от 26.06.2014 исх. N 179 заявитель просил изменить назначение спорного земельного участка для реконструкции нежилого здания под сборно-монолитный жилой дом (стр. N 3) по индивидуальному проекту и строительства полуподземного гаража-стоянки и трансформаторной подстанции.
Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в период обращения общества в Комитет и его рассмотрения были урегулированы в статье 30.1 ЗК РФ, пунктом 2 которой установлено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
Поскольку предоставление земельного участка с кадастровым номером 74:36:0115004:53 в аренду осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных с жилищным строительством суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с эксплуатации нежилого здания на строительство жилого дома, по существу направлено на обход установленной статьями 30, 30.1 ЗК РФ процедуры торгов и поставит общество в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
Внесение испрашиваемого изменения в договор аренды земельного участка от 20.09.2011 УЗ N 0010053-Д-2011 позволит обществу осуществить жилищное строительство на земельном участке, который предоставлен без соблюдения установленной процедуры, что является нарушением пунктов 1 и 2 статьи 30.1 ЗК РФ.
Поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства производится с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 ЗК РФ, которые в данном случае не соблюдены, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что оспариваемый отказ Комитета и администрации в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка является законным.
Установив, что спорный земельный участок был предоставлен без проведения аукциона для строительства жилого дома, суд первой инстанции обоснованно признал законным отказ Комитета и администрации по внесению изменений в условия договора аренды УЗ N 0010053-Д-2011 в части изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, а именно "для реконструкции нежилого здания под сборно-монолитный жилой дом (стр. N 3) по индивидуальному проекту и строительства полуподземного гаража-стоянки и трансформаторной подстанции" вместо "для эксплуатации нежилого здания (лит. А)", в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении заявления общества. При этом суд правомерно указал на отсутствие у арендодателя обязанности по внесению изменения в действующий договор аренды в части разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, поскольку действующим законодательством, регулирующим правоотношения сторон (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации), такая обязанность не установлена.
Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Комитет, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Предметом договора аренды УЗ N 0010053-Д-2011 является земельный участок с видом разрешенного использования "для эксплуатации нежилого здания (лит. А)". То есть, приняв на себя права и обязанности по указанному договору при заключении договора уступки аренды земельного участка от 17.07.2012, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
В данном случае воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не должна рассматриваться как абсолютная и не может ущемлять права Комитета как представителя собственника земельного участка.
Согласно статье 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. При этом статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Следовательно, в рассматриваемом случае у Комитета как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Руководствуясь указанной выше правовой позицией, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии у Комитета как арендодателя обязанности изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Доводы подателя жалобы о принятых на себя Комитетом обязательствах в рамках договора инвестиции от 12.06.2008 N 08-08 и ссылки на Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", апелляционной инстанцией отклоняются как не имеющие правового значения для данных конкретных обстоятельств и не исключающие необходимости соблюдения процедуры, установленной статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Возражения общества относительно выводов суда первой инстанции о фактическом отсутствии нежилого здания на арендуемом земельном участке судебной коллегией во внимание на принимаются, поскольку опровергаются материалами дела (письмо Управления по делам образования администрации г. Челябинска от 15.05.2009 N 16-01/1352 (т. 1 л.д. 147), кадастровый паспорт здания от 05.06.2008 (т. 1 л.д. 148-149), акт проверки использования нежилого здания, застроенной площадью, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, д. 33а от 03.04.2015, составленный Комитетом (т. 2 л.д. 37)). О разрушении здания на спорном земельном участке свидетельствует и указание площади здания по площади его застройки в кадастровом и техническом паспортах (т. 2 л.д. 44-57).
Стороны согласно статьям 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.
Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.06.2015 по делу N А76-27802/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.07.2015 N 18АП-7862/2015 ПО ДЕЛУ N А76-27802/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июля 2015 г. N 18АП-7862/2015
Дело N А76-27802/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Есиповой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.06.2015 по делу N А76-27802/2014 (судья Белякович Е.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" - Ищенко Светлана Георгиевна - (доверенность от 20.07.2015 N 1076); Платонова Светлана Борисовна - (доверенность от 19.01.2015 N 1076);
- ответчика: Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Таран Максим Александрович - (доверенность от 12.01.2015 N 19).
Общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" (далее - ООО СК "Феникс-Гран", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет) и администрации г. Челябинска (далее - администрация) о признании незаконным отказа Комитета от 28.08.2014 N 15894 по внесению изменений в договор УЗ N 0010053-Д-2011 аренды земли города Челябинска от 20.09.2011 в части назначения земельного участка; обязании администрацию внести изменения в распоряжение от 08.09.2011 N 5600-к "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Челябинский учебно-консультационный центр" земельного участка из земель населенных пунктов в аренду для эксплуатации нежилого здания по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Дегтярева, д. 33-а" в части назначения земельного участка, заменив слова "для эксплуатации нежилого здания (Лит. А)" на слова "для реконструкции нежилого здания, в том числе достройки жилых помещений"; обязании Комитета подготовить и выдать соглашение о внесении изменений в договор УЗ N 0010053-Д-2011 аренды земли города Челябинска от 20.09.2011 в части назначения земельного участка, заменив слова "для эксплуатации нежилого здания (Лит. А)" на слова "для реконструкции нежилого здания, в том числе достройки жилых помещений" (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 2 л.д. 40).
Определением суда первой инстанции от 21.01.2015 (т. 1 л.д. 116) на основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Челябинский учебно-консультационный центр" (далее - ООО "ЧУКЦ", третье лицо).
Решением суда первой инстанции от 02.06.2015 (резолютивная часть от 26.05.2015) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 2 л.д. 74-77).
В апелляционной жалобе ООО СК "Феникс-Гран" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела (т. 2 л.д. 81-83).
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. По мнению подателя жалобы, судом не учтены положения ст. ст. 6, 15 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также наличие договора инвестиции от 12.05.2008 N 08-08, заключенного между ООО "ЧУКЦ" и Комитетом, который принял на себя обязательства оказывать содействие в решении организационных вопросов, возникающих в процессе проектирования, строительства, сдачи в эксплуатацию здания, обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта. ООО СК "Феникс-Гран" привлечено в качестве соинвестора путем заключения договора с ООО "ЧУКЦ". Исходя из принципа равенства прав инвесторов, апеллянт полагал себя вправе требовать от Комитета внесения изменений в договор. Оспариваемым отказом Комитет нарушил право общества на получение прибыли от реализации инвестиционного проекта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Администрации и третьего лица не явились.
С учетом мнения заявителя, Комитета и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель Комитета возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Распоряжением N 1668-д от 28.05.2001 муниципальное имущество - нежилое здание, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, 33А, общей площадью 653 кв. м передано в безвозмездное пользование на период проектирования и реконструкции ООО "ЧУКЦ" (т. 1 л.д. 12).
02.06.2008 между Комитетом и ООО "Челябинский учебно-консультационный центр" заключен договор безвозмездного пользования муниципальным имуществом N 697/ДИ (т. 1 л.д. 13-15, с учетом соглашения N 1 к нему от 12.06.2008, т. 1 л.д. 16), согласно условиям которого Комитет передает, а ссудополучатель (ООО "ЧУКЦ") принимает по акту приема-передачи в безвозмездное пользование муниципальное имущество г. Челябинска (далее - объект) - нежилое здание, застроенной площадью 418,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, 33А для проведения проектирования и реконструкции (пункт 1.1).
12.06.2008 между Комитетом и ООО "ЧУКЦ" (инвестор) заключен договор инвестиции N 08-08 (т. 1 л.д. 17-21), предметом которого является проведение работ по реконструкции нежилого здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, 33А, находящегося в муниципальной собственности и ввод его в эксплуатацию с общим объемом инвестиций 44 191 000, 00 рублей со сроком действия до 31.12.2014 (пункты 1.1, 6.1).
08.09.2011 администрацией издано распоряжение N 5600-к о предоставлении ООО "ЧУКЦ" земельного участка с кадастровым номером 74:36:0115004:53 из земель населенных пунктов площадью 11 015 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, 33А в Металлургическом районе города Челябинска (т. 1 л.д. 110).
20.09.2011 между Комитетом и ООО "ЧУКЦ" заключен договор УЗ N 0010053-Д-2011 аренды земли города Челябинска (т. 1 л.д. 22-29), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53 площадью 11 015 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, 33А в Металлургическом районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации нежилого здания (лит. А) на срок до 31.12.2014 (п. 1.1, п. 1.4 договора).
Впоследствии между ООО "ЧУКЦ" и обществом с ограниченной ответственностью "Феникс-Гран" (далее - ООО "Феникс-Гран") заключен договор уступки прав аренды земельного участка от 23.09.2011, в соответствии с условиями которого сторона - 1 (ООО "Челябинский учебно-консультационный центр") уступает, а сторона - 2 (ООО "Феникс-Гран") принимает права и обязанности арендатора земельного участка по указанному выше договору аренды земли (т. 1 л.д. 30-33).
Распоряжением N 7195-г от 23.11.2011 администрацией г. Челябинска утвержден градостроительный план земельного участка для реконструкции нежилого здания под сборно-монолитный жилой дом (стр. N 3) по индивидуальному проекту и строительства полуподземного гаража-стоянки, и трансформаторной подстанции по ул. Дегтярева, 33-а в Металлургическом районе г. Челябинска (т. 1 л.д. 43).
25.05.2012 между ООО СК "Феникс-Гран" (Инвестор) и ООО "ЧУКЦ" (Заказчик) заключен договор инвестиции, предметом которого указано проведение работ по реконструкции нежилого здания, застроенной площадью 418,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, 33А, находящегося в муниципальной собственности и ввод его в эксплуатацию с общим объемом инвестиций 44 191 000,00 рублей (пункт 1.1) (т. 1 л.д. 120-122).
25.05.2012 ООО "Феникс-Гран" обратилось в Комитет с просьбой согласовать передачу прав и обязанностей по договору аренду земельного участка ООО СК "Феникс-Гран" (т. 1 л.д. 123).
16.07.2012 комитет согласовал передачу прав и обязанностей по договору аренды N 0010053-Д-2011 от 20.09.2011 (т. 2 л.д. 8).
Между ООО "Феникс-Гран" и ООО СК "Феникс-Гран" 17.07.2012 заключен договор уступки прав аренды земельного участка, согласно которому ООО "Феникс-Гран" (сторона - 1) уступает, а ООО СК "Феникс-Гран" (сторона - 2) принимает на себя права и обязанности по договору аренды УЗ N 0010053-Д-2011 от 20.09.2011 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53 (т. 1 л.д. 34-35).
26.06.2014 письмом N 179 ООО СК "Феникс-Гран" обратилось в Комитет с просьбой о внесении изменений в договор УЗ N 0010053-Д-2011 аренды земли города Челябинска от 20.09.2011 в части назначения земельного участка, заменив слова "для эксплуатации нежилого здания (лит. А)" на слова: "для реконструкции нежилого здания под сборно-монолитный жилой дом (стр. N 3) по индивидуальному проекту и строительства полуподземного гаража-стоянки, и трансформаторной подстанции" (т. 1 л.д. 53-54).
Письмом от 28.08.2014 N 15894 Комитет сообщил заявителю об отсутствии возможности внесения изменений в указанный договор, поскольку испрашиваемое изменение разрешенного использования земельного участка площадью 11 015 кв. м, противоречит положениям статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предусматривающим особый порядок предоставления муниципальных земельных участков под строительство объектов жилого назначения (т. 1 л.д. 57).
ООО СК "Феникс-Гран" обратилось с заявлением N 275 от 27.08.2014 к администрации за оказанием содействия в выдаче разрешения на реконструкцию и подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об изменении назначения земельного участка (т. 1 л.д. 55-56).
Администрация в письме N 19663 от 20.10.2014 сообщила заявителю об отсутствии оснований для внесения изменений в договор аренды земли (т. 1 л.д. 58).
Полагая, что отказ Комитета не соответствует закону и нарушает права и законные интересы, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статьи 420, 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходил из того, что у Комитета как арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
С учетом положений статей 200, 201 АПК РФ в предмет доказывания по делу входит совокупность следующих обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения закону и иному нормативному правовому акту; нарушение таким решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В рассматриваемом деле такая совокупность условий для удовлетворения заявленных требований отсутствует.
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Материалами дела подтверждается, что Комитетом заявителю земельный участок предоставлен для эксплуатации нежилого здания (лит. А), что отражено в п. 1.1 договора аренды от 20.10.2010 УЗ N 0010053-Д-2011.
В заявлении от 26.06.2014 исх. N 179 заявитель просил изменить назначение спорного земельного участка для реконструкции нежилого здания под сборно-монолитный жилой дом (стр. N 3) по индивидуальному проекту и строительства полуподземного гаража-стоянки и трансформаторной подстанции.
Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в период обращения общества в Комитет и его рассмотрения были урегулированы в статье 30.1 ЗК РФ, пунктом 2 которой установлено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
Поскольку предоставление земельного участка с кадастровым номером 74:36:0115004:53 в аренду осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных с жилищным строительством суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с эксплуатации нежилого здания на строительство жилого дома, по существу направлено на обход установленной статьями 30, 30.1 ЗК РФ процедуры торгов и поставит общество в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
Внесение испрашиваемого изменения в договор аренды земельного участка от 20.09.2011 УЗ N 0010053-Д-2011 позволит обществу осуществить жилищное строительство на земельном участке, который предоставлен без соблюдения установленной процедуры, что является нарушением пунктов 1 и 2 статьи 30.1 ЗК РФ.
Поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства производится с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 ЗК РФ, которые в данном случае не соблюдены, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что оспариваемый отказ Комитета и администрации в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка является законным.
Установив, что спорный земельный участок был предоставлен без проведения аукциона для строительства жилого дома, суд первой инстанции обоснованно признал законным отказ Комитета и администрации по внесению изменений в условия договора аренды УЗ N 0010053-Д-2011 в части изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, а именно "для реконструкции нежилого здания под сборно-монолитный жилой дом (стр. N 3) по индивидуальному проекту и строительства полуподземного гаража-стоянки и трансформаторной подстанции" вместо "для эксплуатации нежилого здания (лит. А)", в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении заявления общества. При этом суд правомерно указал на отсутствие у арендодателя обязанности по внесению изменения в действующий договор аренды в части разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, поскольку действующим законодательством, регулирующим правоотношения сторон (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации), такая обязанность не установлена.
Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Комитет, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Предметом договора аренды УЗ N 0010053-Д-2011 является земельный участок с видом разрешенного использования "для эксплуатации нежилого здания (лит. А)". То есть, приняв на себя права и обязанности по указанному договору при заключении договора уступки аренды земельного участка от 17.07.2012, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
В данном случае воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не должна рассматриваться как абсолютная и не может ущемлять права Комитета как представителя собственника земельного участка.
Согласно статье 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. При этом статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Следовательно, в рассматриваемом случае у Комитета как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Руководствуясь указанной выше правовой позицией, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии у Комитета как арендодателя обязанности изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Доводы подателя жалобы о принятых на себя Комитетом обязательствах в рамках договора инвестиции от 12.06.2008 N 08-08 и ссылки на Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", апелляционной инстанцией отклоняются как не имеющие правового значения для данных конкретных обстоятельств и не исключающие необходимости соблюдения процедуры, установленной статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Возражения общества относительно выводов суда первой инстанции о фактическом отсутствии нежилого здания на арендуемом земельном участке судебной коллегией во внимание на принимаются, поскольку опровергаются материалами дела (письмо Управления по делам образования администрации г. Челябинска от 15.05.2009 N 16-01/1352 (т. 1 л.д. 147), кадастровый паспорт здания от 05.06.2008 (т. 1 л.д. 148-149), акт проверки использования нежилого здания, застроенной площадью, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, д. 33а от 03.04.2015, составленный Комитетом (т. 2 л.д. 37)). О разрушении здания на спорном земельном участке свидетельствует и указание площади здания по площади его застройки в кадастровом и техническом паспортах (т. 2 л.д. 44-57).
Стороны согласно статьям 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.
Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.06.2015 по делу N А76-27802/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)