Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2014 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,
судей Марчик Н.Ю., Кузнецова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никоновой Т.В.,
с участием:
- от истца - Захаров М.В., доверенность от 01 февраля 2014 г.;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Аладин В.Ю., доверенность от 30 декабря 2013 г. N 12-8873,
от третьего лица - Каштанова И.В., доверенность от 30 декабря 2013 г. N 11064/1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 декабря 2013 г.
по делу N А55-18462/2013 (судья Черномырдина Е.В.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Айрон-Н" (ОГРН 1056320192070), г. Тольятти, Самарская обл.,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
третье лицо - мэрия городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская обл.,
о признании недействительным отказа,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Айрон-Н" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган) с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01 апреля 2013 г. к договору аренды земельного участка от 25 мая 2010 г. N 2197 (кадастровый номер 63:09:0101165:630), заключенному между мэрией г.о. Тольятти и ООО "Айрон-Н", изложенного в сообщении от 29 мая 2013 г. N 63-63-09/046/2013-80, как не соответствующего положениям ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации), ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 20 декабря 2013 г. заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
В апелляционной жалобе указывает, что судом при рассмотрении дела было установлено, что земельный участок был предоставлен заявителю в аренду мэрией г.о. Тольятти с предварительным согласованием места размещения объекта для целей строительства кафе с инженерно-техническим обеспечением.
Между тем в соответствии с п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, ст. 30 - 30.2 ЗК РФ) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. Если договор был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для его заключения, он может быть лишь возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ.
С учетом этого обстоятельства в государственной регистрации соглашения было отказано.
Вывод суда о том, что в данном случае имеет место изменение срока действия ранее заключенного договора в пределах данного срока, противоречит обстоятельствам дела.
При этом в названном Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 прямо указано, что ничтожными являются как соответствующие договоры аренды, заключенные на новый срок, так и соглашения о продлении таких договоров. С учетом этого обстоятельства вопрос о том, имело место в данном случае заключение договора на новый срок, или изменение срока его действия в сторону увеличения (продление срока) не имеет принципиального значения, поскольку в обоих случаях соответствующее соглашение является ничтожным.
Что же касается того обстоятельства, что первоначально земельный участок был предоставлен для целей строительства без торгов, с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта, то он также не мог быть положен в основу принятого судебного акта, поскольку решение о предварительном согласовании места размещения объекта уже было использовано при принятии решения о предоставлении участка в аренду заявителю, после чего утратило силу. С учетом этого обстоятельства, для целей дальнейшего регулирования возникших между сторонами отношений оно применяться не могло. Существенное изменение этих отношений (к каковому относится срок аренды) должно было осуществляться с учетом того, что сформированный земельный участок согласно п. п. 3, 4 ст. 30 ЗК РФ может предоставляться только без предварительного согласования по результатам торгов, на что указывается в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N 1756/13.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2014 г. апелляционная жалоба Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области принята к производству (председательствующий судья Холодная С.Т.).
Определением председателя третьего судебного состава от 04 марта 2014 г. произведена замена председательствующего судьи Холодной С.Т. на председательствующего судью Засыпкину Т.С. в соответствии со ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель регистрирующего органа доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители заявителя, третьего лица - мэрии городского округа Тольятти считают решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзывах.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 25 мая 2010 г. между мэрией г.о. Тольятти (арендодателем) и ООО "Айрон-Н" (арендатором) заключен договор N 2197 аренды земельного участка, согласно которому ООО "Айрон-Н" был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, восточнее жилого дома N 18 по Ленинскому проспекту, кадастровый номер: 63:09:01 01 165:630, общей площадью 1 314 кв. м, предназначение участка: для строительства кафе с инженерно-техническим обеспечением, срок аренды: 30 месяцев.
По акту приема-передачи от 25 мая 2010 г. участок был передан ООО "Айрон-Н".
В ЕГРП была внесена запись о регистрации договора аренды.
На основании обращения ООО "Айрон-Н" и постановления мэрии городского округа Тольятти от 18 марта 2013 г. N 808-п/1 срок аренды земельного участка был изменен до 18 октября 2017 г., о чем сторонами подписано дополнительное соглашение от 01 апреля 2013 г.
ООО "Айрон-Н" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01 апреля 2013 г. к договору аренды земельного участка от 25 мая 2010 г. N 2197 (кадастровый номер 63:09:0101165:630).
Сообщением от 29 мая 2013 г. N 63-63-09/046/2013-80 в государственной регистрации дополнительного соглашения отказано.
В качестве оснований отказа в государственной регистрации регистрирующий орган указал на несоответствие дополнительного соглашения требованиям пп. 3, 4 п. 4 ст. 30 ЗК РФ, так как данная статья допускает предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта при соблюдении следующих условий: пп. 3 п. 4 - проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых к такой передаче земельных участков в случае, если имеется только одна заявка; пп. 4 п. 4 - подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Как указывает регистрирующий орган, продление срока действия договора аренды земельного участка без соблюдения указанных выше условий противоречит закону.
Названные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 и ч. 3 ст. 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из смысла п. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации, на государственную регистрацию должны быть представлены документы, с которыми закон связывает наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона о госрегистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 указанного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется ст. 30 ЗК РФ.
В частности, пунктом 1 указанной нормы законодательства предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно п. 3 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
В силу п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
В рассматриваемом случае суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к правильному выводу о том, что спорный земельный участок предоставлялся в аренду заявителю по процедуре, установленной для предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
В частности, заявителю предварительно согласовано место размещения объекта строительства, а выбор и формирование земельного участка осуществлялись по инициативе и за счет заявителя (постановление мэрии г.о. Тольятти от 12 августа 2009 г. N 1817-п/1, акт от 29 августа 2008 г. N 75, постановление мэрии г.о. Тольятти от 05 марта 2010 г. N 540-п/1). Данное обстоятельство не опровергнуто регистрирующим органом.
Ссылка регистрирующего органа на п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обоснованно отклонена судом первой инстанции, исходя из следующего.
Для предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов, как следует из п. 5 ст. 30 ЗК РФ, проведение торгов (конкурсов, аукционов) не является обязательным.
В п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ указано, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса (то есть допускается заключение договора аренды и без проведения аукциона).
С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно отклонен довод регистрирующего органа о ничтожности соглашения о продлении срока действия договора от 01 апреля 2013 г.
Как правильно указал суд первой инстанции, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 содержит примерный перечень случаев, когда торги являются обязательными. Исходя из содержания п. 1 данного Постановления, не следует вывод о том, что положения пунктов 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статей 30 - 30.2 ЗК РФ, статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации предусматривают исключительно случаи, когда проведение торгов является обязательным.
Также суд первой инстанции признал несостоятельной ссылку регистрирующего органа на п. 6 ст. 30 ЗК РФ, согласно которому в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом.
Согласно пп. 3, 4 п. 4 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. Положениями названной нормы предусмотрено подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Из материалов дела следует, что в указанном случае земельный участок сформирован и закреплен за ООО "Айрон-Н" на основании договора аренды от 25 мая 2010 г. N 2197. Данный договор в силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ заключен 18 октября 2010 г.
Общество обратилось в мэрию городского округа Тольятти с заявлением о продлении срока действия договора до истечения срока действия - до 18 апреля 2013 г., дополнительное соглашение подписано 01 апреля 2013 г. В материалы дела заявителем представлен акт сверки расчетов арендной платы и платежей по договору аренды от 25 мая 2010 г. N 2197, из которого следует, что Обществом осуществляются арендные платежи за использование земельного участка.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что дополнительное соглашение от 01 апреля 2013 г. в данном случае следует рассматривать как изменение срока действия ранее заключенного договора аренды от 25 мая 2010 г. N 2197, а не как новый договор, так как стороны подписали дополнительное соглашение от 01 апреля 2013 г. до истечения срока действия договора аренды.
Таким образом, на момент обращения Общества в мэрию земельный участок был сформирован и закреплен за ООО "Айрон-Н". Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Положения п. 8 ст. 31 ЗК РФ в рассматриваемом случае не подлежат применению, поскольку волеизъявление сторон договора аренды направлено на изменение договора в части увеличения срока его действия.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что регистрирующий орган незаконно отказал заявителю в проведении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.
Следовательно, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.
С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
С позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 20 декабря 2013 г. по делу N А55-18462/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Т.С.ЗАСЫПКИНА
Судьи
Н.Ю.МАРЧИК
В.В.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2014 ПО ДЕЛУ N А55-18462/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2014 г. по делу N А55-18462/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2014 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,
судей Марчик Н.Ю., Кузнецова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никоновой Т.В.,
с участием:
- от истца - Захаров М.В., доверенность от 01 февраля 2014 г.;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Аладин В.Ю., доверенность от 30 декабря 2013 г. N 12-8873,
от третьего лица - Каштанова И.В., доверенность от 30 декабря 2013 г. N 11064/1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 декабря 2013 г.
по делу N А55-18462/2013 (судья Черномырдина Е.В.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Айрон-Н" (ОГРН 1056320192070), г. Тольятти, Самарская обл.,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
третье лицо - мэрия городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская обл.,
о признании недействительным отказа,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Айрон-Н" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган) с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01 апреля 2013 г. к договору аренды земельного участка от 25 мая 2010 г. N 2197 (кадастровый номер 63:09:0101165:630), заключенному между мэрией г.о. Тольятти и ООО "Айрон-Н", изложенного в сообщении от 29 мая 2013 г. N 63-63-09/046/2013-80, как не соответствующего положениям ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации), ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 20 декабря 2013 г. заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
В апелляционной жалобе указывает, что судом при рассмотрении дела было установлено, что земельный участок был предоставлен заявителю в аренду мэрией г.о. Тольятти с предварительным согласованием места размещения объекта для целей строительства кафе с инженерно-техническим обеспечением.
Между тем в соответствии с п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, ст. 30 - 30.2 ЗК РФ) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. Если договор был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для его заключения, он может быть лишь возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ.
С учетом этого обстоятельства в государственной регистрации соглашения было отказано.
Вывод суда о том, что в данном случае имеет место изменение срока действия ранее заключенного договора в пределах данного срока, противоречит обстоятельствам дела.
При этом в названном Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 прямо указано, что ничтожными являются как соответствующие договоры аренды, заключенные на новый срок, так и соглашения о продлении таких договоров. С учетом этого обстоятельства вопрос о том, имело место в данном случае заключение договора на новый срок, или изменение срока его действия в сторону увеличения (продление срока) не имеет принципиального значения, поскольку в обоих случаях соответствующее соглашение является ничтожным.
Что же касается того обстоятельства, что первоначально земельный участок был предоставлен для целей строительства без торгов, с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта, то он также не мог быть положен в основу принятого судебного акта, поскольку решение о предварительном согласовании места размещения объекта уже было использовано при принятии решения о предоставлении участка в аренду заявителю, после чего утратило силу. С учетом этого обстоятельства, для целей дальнейшего регулирования возникших между сторонами отношений оно применяться не могло. Существенное изменение этих отношений (к каковому относится срок аренды) должно было осуществляться с учетом того, что сформированный земельный участок согласно п. п. 3, 4 ст. 30 ЗК РФ может предоставляться только без предварительного согласования по результатам торгов, на что указывается в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N 1756/13.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2014 г. апелляционная жалоба Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области принята к производству (председательствующий судья Холодная С.Т.).
Определением председателя третьего судебного состава от 04 марта 2014 г. произведена замена председательствующего судьи Холодной С.Т. на председательствующего судью Засыпкину Т.С. в соответствии со ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель регистрирующего органа доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители заявителя, третьего лица - мэрии городского округа Тольятти считают решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзывах.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 25 мая 2010 г. между мэрией г.о. Тольятти (арендодателем) и ООО "Айрон-Н" (арендатором) заключен договор N 2197 аренды земельного участка, согласно которому ООО "Айрон-Н" был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, восточнее жилого дома N 18 по Ленинскому проспекту, кадастровый номер: 63:09:01 01 165:630, общей площадью 1 314 кв. м, предназначение участка: для строительства кафе с инженерно-техническим обеспечением, срок аренды: 30 месяцев.
По акту приема-передачи от 25 мая 2010 г. участок был передан ООО "Айрон-Н".
В ЕГРП была внесена запись о регистрации договора аренды.
На основании обращения ООО "Айрон-Н" и постановления мэрии городского округа Тольятти от 18 марта 2013 г. N 808-п/1 срок аренды земельного участка был изменен до 18 октября 2017 г., о чем сторонами подписано дополнительное соглашение от 01 апреля 2013 г.
ООО "Айрон-Н" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01 апреля 2013 г. к договору аренды земельного участка от 25 мая 2010 г. N 2197 (кадастровый номер 63:09:0101165:630).
Сообщением от 29 мая 2013 г. N 63-63-09/046/2013-80 в государственной регистрации дополнительного соглашения отказано.
В качестве оснований отказа в государственной регистрации регистрирующий орган указал на несоответствие дополнительного соглашения требованиям пп. 3, 4 п. 4 ст. 30 ЗК РФ, так как данная статья допускает предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта при соблюдении следующих условий: пп. 3 п. 4 - проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых к такой передаче земельных участков в случае, если имеется только одна заявка; пп. 4 п. 4 - подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Как указывает регистрирующий орган, продление срока действия договора аренды земельного участка без соблюдения указанных выше условий противоречит закону.
Названные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 и ч. 3 ст. 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из смысла п. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации, на государственную регистрацию должны быть представлены документы, с которыми закон связывает наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона о госрегистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 указанного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется ст. 30 ЗК РФ.
В частности, пунктом 1 указанной нормы законодательства предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно п. 3 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
В силу п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
В рассматриваемом случае суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к правильному выводу о том, что спорный земельный участок предоставлялся в аренду заявителю по процедуре, установленной для предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
В частности, заявителю предварительно согласовано место размещения объекта строительства, а выбор и формирование земельного участка осуществлялись по инициативе и за счет заявителя (постановление мэрии г.о. Тольятти от 12 августа 2009 г. N 1817-п/1, акт от 29 августа 2008 г. N 75, постановление мэрии г.о. Тольятти от 05 марта 2010 г. N 540-п/1). Данное обстоятельство не опровергнуто регистрирующим органом.
Ссылка регистрирующего органа на п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обоснованно отклонена судом первой инстанции, исходя из следующего.
Для предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов, как следует из п. 5 ст. 30 ЗК РФ, проведение торгов (конкурсов, аукционов) не является обязательным.
В п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ указано, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса (то есть допускается заключение договора аренды и без проведения аукциона).
С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно отклонен довод регистрирующего органа о ничтожности соглашения о продлении срока действия договора от 01 апреля 2013 г.
Как правильно указал суд первой инстанции, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 содержит примерный перечень случаев, когда торги являются обязательными. Исходя из содержания п. 1 данного Постановления, не следует вывод о том, что положения пунктов 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статей 30 - 30.2 ЗК РФ, статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации предусматривают исключительно случаи, когда проведение торгов является обязательным.
Также суд первой инстанции признал несостоятельной ссылку регистрирующего органа на п. 6 ст. 30 ЗК РФ, согласно которому в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом.
Согласно пп. 3, 4 п. 4 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. Положениями названной нормы предусмотрено подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Из материалов дела следует, что в указанном случае земельный участок сформирован и закреплен за ООО "Айрон-Н" на основании договора аренды от 25 мая 2010 г. N 2197. Данный договор в силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ заключен 18 октября 2010 г.
Общество обратилось в мэрию городского округа Тольятти с заявлением о продлении срока действия договора до истечения срока действия - до 18 апреля 2013 г., дополнительное соглашение подписано 01 апреля 2013 г. В материалы дела заявителем представлен акт сверки расчетов арендной платы и платежей по договору аренды от 25 мая 2010 г. N 2197, из которого следует, что Обществом осуществляются арендные платежи за использование земельного участка.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что дополнительное соглашение от 01 апреля 2013 г. в данном случае следует рассматривать как изменение срока действия ранее заключенного договора аренды от 25 мая 2010 г. N 2197, а не как новый договор, так как стороны подписали дополнительное соглашение от 01 апреля 2013 г. до истечения срока действия договора аренды.
Таким образом, на момент обращения Общества в мэрию земельный участок был сформирован и закреплен за ООО "Айрон-Н". Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Положения п. 8 ст. 31 ЗК РФ в рассматриваемом случае не подлежат применению, поскольку волеизъявление сторон договора аренды направлено на изменение договора в части увеличения срока его действия.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что регистрирующий орган незаконно отказал заявителю в проведении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.
Следовательно, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.
С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
С позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 20 декабря 2013 г. по делу N А55-18462/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Т.С.ЗАСЫПКИНА
Судьи
Н.Ю.МАРЧИК
В.В.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)