Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Артамкиной Е.В. и Фефеловой И.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя - сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза "Ставрополец" (ИНН 2605000169, ОГРН 1032601490250), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Зерносовхоз Ставропольский", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 (судья Гладских Н.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2014 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-11258/2013, установил следующее.
СПКК "Ставрополец" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа в регистрации перехода права собственности от 16.09.2013 N 06/003/2013-274 и возложении на управление обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества - навес для зерна (закрытый) (литера В) общей площадью 1160,9 кв. м, кадастровый номер 26-26-06/011/2011-866, расположенный по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, пос. Ставропольский, улица 8 Марта, б/н (далее - спорный объект).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО "Зерносовхоз Ставропольский" (далее - общество).
Решением суда от 26.12.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.03.2014, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе управление просит отменить обжалуемые судебные акты, в удовлетворении требований - отказать. Податель жалобы указывает, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требования действующего законодательства. Кооператив в нарушение пункта 1 статьи 16 и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) на регистрацию не представил заявление об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект. Торги, на основании которых заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, проведены с нарушением действующего законодательства.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и суды установили, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.06.2010 по делу N А63-18162/2009 кооператив признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
27 февраля 2013 года на основании результатов торгов в форме публичного предложения (протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту от 18.02.2013 N 3) кооператив (продавец) в лице конкурсного управляющего и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи объектов недвижимости N 33, в том числе спорного объекта, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на основании договора аренды земельного участка от 28.10.2011 N 84, заключенного с администрацией Благодарненского муниципального района Ставропольского края.
Договор купли-продажи сторонами исполнен. Объект недвижимого имущества передан продавцом покупателю по акту приема-передачи имущества от 25.03.2013.
16 мая 2013 года стороны сделки обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект от кооператива к обществу по договору купли-продажи от 27.02.2013 N 33.
Сообщением от 16.09.2013 N 06/003/2013-274 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации перехода права собственности. В сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано, что в нарушение пункта 1 статьи 16 и статьи 25.5 Закона о регистрации не представлено заявление на государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Конкурсный управляющий кооператива нарушил порядок проведения торгов посредством публичного предложения, поскольку объявление о проведении торгов в газете "Благодарненские вести" опубликовано в день начала торгов, что не соответствует требованиям пункта 9 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; в сообщении о проведении торгов посредством публичного предложения не указана характеристика объектов, а именно точный адрес объектов, являющихся предметом торгов.
Кооператив, считая отказ в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество незаконным, обратился в арбитражный суд.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).
При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона о регистрации, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию.
Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.
Оспариваемым решением об отказе установлено, что кооператив не представил заявление на государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Однако, как верно определено судами, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования на условиях аренды земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, и необходимым для их использования (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Перемена лиц в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка (лицом, уполномоченным распоряжаться земельным участком) с прежним собственником недвижимости, то есть у управления отсутствовали основания для истребования указанного заявления.
В силу пункта 44 совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) публичные торги, в том числе и посредством публичного предложения, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Поскольку в установленном порядке торги не оспорены и недействительными не признаны, а управление не вправе оценивать сделку на предмет ее недействительности по основаниям оспоримости, суды правомерно признали незаконным отказ управления.
Довод заявителя о том, что Управлением Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю торги признаны несоответствующими законодательству, а конкурсному управляющему вынесено предписание об аннулировании торгов верно отклонен судами, так как решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.10.2013 по делу N А63-3527/2013, вступившим в законную силу, решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю от 07.03.2013 и предписание от 07.03.2013 N 6 признаны недействительными.
Указание на ненадлежащий способ защиты также отклоняется, поскольку кооператив не лишен права обжалования отказа в регистрации.
Иные доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела, не имеют юридического значения для вынесения судебного акта по существу, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2014 по делу N А63-11258/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 30.07.2014 ПО ДЕЛУ N А63-11258/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2014 г. по делу N А63-11258/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Артамкиной Е.В. и Фефеловой И.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя - сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза "Ставрополец" (ИНН 2605000169, ОГРН 1032601490250), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Зерносовхоз Ставропольский", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 (судья Гладских Н.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2014 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-11258/2013, установил следующее.
СПКК "Ставрополец" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа в регистрации перехода права собственности от 16.09.2013 N 06/003/2013-274 и возложении на управление обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества - навес для зерна (закрытый) (литера В) общей площадью 1160,9 кв. м, кадастровый номер 26-26-06/011/2011-866, расположенный по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, пос. Ставропольский, улица 8 Марта, б/н (далее - спорный объект).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО "Зерносовхоз Ставропольский" (далее - общество).
Решением суда от 26.12.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.03.2014, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе управление просит отменить обжалуемые судебные акты, в удовлетворении требований - отказать. Податель жалобы указывает, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требования действующего законодательства. Кооператив в нарушение пункта 1 статьи 16 и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) на регистрацию не представил заявление об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект. Торги, на основании которых заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, проведены с нарушением действующего законодательства.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и суды установили, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.06.2010 по делу N А63-18162/2009 кооператив признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
27 февраля 2013 года на основании результатов торгов в форме публичного предложения (протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту от 18.02.2013 N 3) кооператив (продавец) в лице конкурсного управляющего и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи объектов недвижимости N 33, в том числе спорного объекта, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на основании договора аренды земельного участка от 28.10.2011 N 84, заключенного с администрацией Благодарненского муниципального района Ставропольского края.
Договор купли-продажи сторонами исполнен. Объект недвижимого имущества передан продавцом покупателю по акту приема-передачи имущества от 25.03.2013.
16 мая 2013 года стороны сделки обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект от кооператива к обществу по договору купли-продажи от 27.02.2013 N 33.
Сообщением от 16.09.2013 N 06/003/2013-274 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации перехода права собственности. В сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано, что в нарушение пункта 1 статьи 16 и статьи 25.5 Закона о регистрации не представлено заявление на государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Конкурсный управляющий кооператива нарушил порядок проведения торгов посредством публичного предложения, поскольку объявление о проведении торгов в газете "Благодарненские вести" опубликовано в день начала торгов, что не соответствует требованиям пункта 9 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; в сообщении о проведении торгов посредством публичного предложения не указана характеристика объектов, а именно точный адрес объектов, являющихся предметом торгов.
Кооператив, считая отказ в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество незаконным, обратился в арбитражный суд.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).
При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона о регистрации, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию.
Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.
Оспариваемым решением об отказе установлено, что кооператив не представил заявление на государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Однако, как верно определено судами, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования на условиях аренды земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, и необходимым для их использования (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Перемена лиц в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка (лицом, уполномоченным распоряжаться земельным участком) с прежним собственником недвижимости, то есть у управления отсутствовали основания для истребования указанного заявления.
В силу пункта 44 совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) публичные торги, в том числе и посредством публичного предложения, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Поскольку в установленном порядке торги не оспорены и недействительными не признаны, а управление не вправе оценивать сделку на предмет ее недействительности по основаниям оспоримости, суды правомерно признали незаконным отказ управления.
Довод заявителя о том, что Управлением Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю торги признаны несоответствующими законодательству, а конкурсному управляющему вынесено предписание об аннулировании торгов верно отклонен судами, так как решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.10.2013 по делу N А63-3527/2013, вступившим в законную силу, решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю от 07.03.2013 и предписание от 07.03.2013 N 6 признаны недействительными.
Указание на ненадлежащий способ защиты также отклоняется, поскольку кооператив не лишен права обжалования отказа в регистрации.
Иные доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела, не имеют юридического значения для вынесения судебного акта по существу, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2014 по делу N А63-11258/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
Судьи
Е.В.АРТАМКИНА
И.И.ФЕФЕЛОВА
Е.В.АРТАМКИНА
И.И.ФЕФЕЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)