Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства - индивидуального предпринимателя Утепкалиева Хайруллы Курмановича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.07.2015 по делу N А47-12310/2014 (судья Миллер И.Э.).
Администрация муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области, ИНН 5622003662, ОГРН 1025602369671 (далее - Администрация, истец), обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства - индивидуальному предпринимателю Утепкалиеву Хайрулле Курмановичу, ОГРН 306560228300010 (далее - глава КФХ Утепкалиев, ответчик), в котором потребовала:
- - признать недействительными торги от 16.06.2014 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по лоту N 1, кадастровый номер земельного участка 56:05:0504001:10, местоположение участка: Оренбургская область, Асекеевский район, участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:05:0504001;
- - признать недействительным договор аренды земельного участка от 03.07.2014 N 54, заключенный между истцом и ответчиком (с учетом уточнения заявленных требований - т. 1, л.д. 6-9, 30-32).
Исковое заявление принято к производству арбитражного суда первой инстанции определением от 26.01.2015, делу присвоен номер А47-12310/2014.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражным судом первой инстанции привлечено общество с ограниченной ответственностью "Юдинское", ИНН 5622020435, ОГРН 1115658038385 (далее - ООО "Юдинское", третье лицо) (т. 1, л.д. 77-78, 101-102).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 06.07.2015 (резолютивная часть объявлена 25.06.2015) исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным решение комиссии по проведению торгов в следующей части: "Не позднее чем через 20 дней после проведения аукциона единственный участник вправе заключить договор аренды земельного участка." - оформленное протоколом от 16.06.2014. Признал недействительными торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по лоту N 1 - земельного участка площадью 493 000 кв. м с кадастровым номером 56:05:0504001:10 - проведенного Администрацией 16.06.2014. А также признал недействительным договор аренды земельного участка от 03.07.2014 N 54 (т. 2, л.д. 28-38).
В апелляционной жалобе глава КФХ Утепкалиев ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, в удовлетворении требований Администрации отказать. Ответчик приводит следующие доводы.
Торги по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10 проведены в полном соответствии с действующим законодательством. Суд неверно истолковал пункт 32 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808. Согласно данному пункту публичный собственник вправе объявить о повторном проведении торгов в случае, если первоначальные торги признаны несостоявшимися в связи с поступлением заявки только от одного участника. Администрация не воспользовалась указанным правом и заключила с главой КФХ Утепкалиевым договор аренды, что не свидетельствует о нарушении требований закона.
В настоящее время внесены изменения в земельное законодательство Российской Федерации. Новое правовое регулирование прямо допускает заключение договора аренды с лицом, которое подало единственную заявку на участие в торгах, в случае если торги признаны несостоявшимися по причине отсутствия иных претендентов. То есть в настоящее время договор аренды соответствует требованиям закона.
Суд первой инстанции не привел ни одной нормы права, обосновывающей нарушение прав и законных интересов истца фактом заключения с ответчиком договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10. Данное обстоятельство, как полагает податель жалобы, свидетельствует о нарушении требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчик также отмечает, что сотрудники Администрации принимали непосредственное участие в ходе проведения торгов - выступали представителями организатора торгов, однако спустя 6 месяцев все же обратились в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Помимо прочего, как утверждает податель жалобы, судом первой инстанции нарушены права ответчика. Суд проигнорировал то обстоятельство, что глава КФХ Утепкалиев понес расходы в связи с участием в торгах, заключением и исполнением договора аренды земельного участка. При этом вины ответчика в проведении торгов с нарушением тех или иных правил нет.
Таким образом, ответчик настаивает на отмене решения с принятием нового судебного акта - об отказе в удовлетворении требований истца (т. 2, л.д. 44, 49-52).
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (http://kad.arbitr.ru/). Явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 16.04.2014 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 56:05:0504001:10. Общая площадь земельного участка 493 000 +/- 4 915 кв. метров. Категория земель "земли сельскохозяйственного назначения". Вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования". Местоположение: Оренбургская область, Асекеевский район, в северной части кадастрового квартала 56:05:0504001 (т. 1, л.д. 89).
05 мая 2014 года на заседании комиссии муниципального образования "Асекеевский район" по проведению торгов (по продаже находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка) принято решение о проведении аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений о размере арендной платы, по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10. Начальный размер арендной платы в год - 2 490 рублей. Шаг аукциона - 124,5 рублей. Дата начала приема заявок - 16.05.2014. Дата окончания приема заявок - 09.06.2014. Дата рассмотрения заявок и документов претендентов - 10.06.2014. Дата проведения аукциона - 16.06.2014 (т. 1, л.д. 82-84).
15 мая 2014 года на сайте "http://torgi.gov.ru" опубликовано извещение N 150514/0899174/01 о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10 (т. 1, л.д. 90-91).
Кроме того, 15.05.2014 в печатном издании "Родные просторы" (N 52) опубликовано информационное сообщение о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10. Текст сообщения содержит описание земельного участка, условий и порядка проведения торгов, а также проект договора аренды, необходимые реквизиты и контактную информацию (т. 1, л.д. 94-95).
До истечения срока подачи заявок (то есть до 09.06.2014) с целью участия в торгах по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10 в орган местного самоуправления обратились глава КФХ Утепкалиев (т. 1, л.д. 66-72) и ООО "Юдинское" (т. 1, л.д. 73-81).
10 июня 2014 года по результатам рассмотрения поступивших документов комиссия по проведению торгов признала участниками торгов главу КФХ Утепкалиева и ООО "Юдинское" (т. 1, л.д. 85).
16 июня 2014 года проведены торги, участие в которых принял только глава КФХ Утепкалиев, второй претендент своего представителя не направил. Комиссией по проведению торгов составлен протокол об итогах торгов N 1. Согласно данному протоколу аукцион признан несостоявшимся по причине того, что участие в аукционе принял лишь один претендент. Также в протоколе указано следующее: "не позднее чем через 20 дней после дня проведения аукциона единственный участник вправе заключить договор аренды земельного участка" (т. 1, л.д. 14-15, 36-37, 86-88).
03 июля 2014 года между Администрацией (арендодатель) и главой КФХ Утепкалиевым (арендатор) подписан договор аренды N 54. По условиям данной сделки истец обязался передать ответчику в аренду на срок с 16.06.2014 до 15.06.2029 для сельскохозяйственного использования земельный участок с кадастровым номером 56:05:0504001:10 (пункты 1.1, 2.1) (т. 1, л.д. 10-12, 33-35).
Договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка (пункт 3.1).
07 августа 2014 года договор аренды от 03.07.2014 N 54 зарегистрирован Управлением Росреестра по Оренбургской области, запись регистрации N 56-56-15/006/2014-417 (т. 1, л.д. 13, 35).
05 ноября 2014 года Прокуратурой Асекеевского района Оренбургской области в адрес главы администрации муниципального образования "Асекеевский район" вынесено представление N 7-2-2014 об устранении нарушений земельного законодательства. Среди прочего, прокурор указал, что заключение Администрацией с главой КФХ Утепкалиевым договора аренды земельного участка от 03.07.2014 N 54 противоречит действующему законодательству, пункту 32 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (т. 1, л.д. 114-117).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что торги (аукцион) от 16.06.2014, договор аренды от 03.07.2014 N 54 являются недействительными, так как торги проведены и договор заключен с нарушением требований закона, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что земельным законодательством Российской Федерации, действовавшим в период проведения торгов и заключения договора аренды, не предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка, не предназначенного для жилищного строительства, с единственным участником торгов (аукциона). Суд пришел к выводу о том, что в данном случае при проведении торгов нарушены требования статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 32 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1). Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от 3 до 49 лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом (пункт 3). Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (пункт 6).
Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления (абзац 1 пункта 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).
В случае если подано 2 и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) (абзац 2 пункта 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).
В рассматриваемой ситуации решение предоставить земельный участок с кадастровым номером 56:05:0504001:10 из земель сельскохозяйственного назначения в аренду частному лицу принято органом местного самоуправления в отсутствие соответствующих заявлений со стороны потенциальных претендентов. Следовательно, с учетом требований статьи 10 Закона N 101-ФЗ договор аренды мог быть заключен Администрацией только по результатам проведения торгов (конкурса, аукциона), правила статьи 34 Земельного кодекса применению не подлежат.
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса (пункт 3 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).
Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка (пункт 1). В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация (пункт 2). Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка (пункт 3 статьи 38 Земельного кодекса).
Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункт 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (пункт 1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса).
Изучив обстоятельства дела, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения требования истца о признании недействительными торгов (аукциона) по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10, проведенных самим истцом 16.06.2014.
Проведение торгов (конкурса, аукциона) является способом заключения гражданско-правового договора, представляет собой определенный правоприменительный процесс. В связи с этим недействительность торгов должна быть обусловлена нарушением организатором торгов предусмотренных законом, а в отдельных случаях - подзаконными правовыми актами правил их проведения. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановлении Президиума ВАС РФ от 24.05.2011 N 16402/10.
Организатор торгов в любом случае должен обеспечить их публичность и открытость по составу надлежащих участников, единые и понятные для участников требования к конкурсной документации, процедуре участия в торгах, максимально четкие критерии отбора победителя, обеспечивающие сопоставимость поданных участниками предложений, в том числе с учетом реальности их осуществления и эффективности. При рассмотрении исков о признании торгов недействительными судам следует исходить из общих критериев, выработанных судебной практикой, и устанавливать, являются ли допущенные нарушения существенными, способными повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя. Соответствующие правовые подходы сформулированы в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.12.1993 N 32 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий", пунктах 1, 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", постановлениях Президиума ВАС РФ от 28.10.2010 N 7171/10, от 14.12.2010 N 7781/10, от 28.02.2012 N 14850/11, от 05.04.2012 N 16311/11 и ряде других (постановление Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 11237/12).
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом и настоящим кодексом (пункт 4 статьи 38 Земельного кодекса).
В соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных (далее - Правила).
Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы (пункт 2 Правил).
При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (пункт 5 Правил).
Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать соответствующие сведения (пункт 8 Правил).
Торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час (пункт 22 Правил).
Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов (пункт 25 Правил).
Из материалов настоящего дела следует, что при проведении торгов (аукциона) по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10 нарушений процедуры проведения торгов, которые способны повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя, являются существенными, организатором торгов не допущено.
Подробное информационное сообщение о проведении торгов своевременно опубликовано в средствах массовой информации:
- - в официальном печатном издании "Родные просторы" (статья 37 Устава муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области, утвержденного решением Совета депутатов от 27.06.2011 N 53/26-III);
- - на официальном сайте Российской Федерации "http://torgi.gov.ru" в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов (Постановление Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 N 909).
Организатором торгов проведены необходимые мероприятия (в частности, приняты заявки от претендентов, проведена проверка представленных документов, рассмотрен вопрос о допуске претендентов к участию в аукционе), соблюдены сроки проведения отдельных этапов торгов.
Ограничения прав потенциальных претендентов на участие в торгах Администрацией не допущено. Здесь следует отметить, что из текста предписания Прокуратуры Асекеевского района от 05.11.2014 N 7-2-2014 также не следует, что в результате проведения торгов 16.06.2014 нарушены либо ущемлены права, охраняемые законом интересы иных претендентов на участие в аукционе.
Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если в торгах участвовало менее 2 участников (подпункт "а" пункта 30 Правил).
Поскольку 16.06.2014 в ходе проведения торгов непосредственное участие принял только глава КФХ Утепкалиев, организатор торгов правомерно признал торги несостоявшимися.
В качестве единственного правового основания заявленных требований истец ссылается на заключение договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона.
Однако дальнейшие действия публичного собственника, совершенные после проведения торгов, не свидетельствуют о нарушении процедуры и, соответственно, о недействительности этих торгов.
Тем самым, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требования Администрации о признании недействительными торгов (аукциона) по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10, проведенных 16.06.2014.
В части рассмотрения исковых требований Администрации о признании недействительными договора аренды от 03.07.2014 N 54 и протокола от 16.06.2014 (в части соответствующей фразы) арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса).
Предъявление истцом требования о признании сделки недействительной может быть квалифицировано в качестве злоупотребления правом в случае, если нарушения требований закона (подзаконных правовых актов, иных правовых актов), на которые ссылается истец, вызваны недобросовестными действиями самого истца. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации".
В силу статей 29, 38 Земельного кодекса, статьи 10 Закона N 101-ФЗ, Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 полномочия и, одновременно, обязанности по проведению торгов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, переданы органам государственной власти (местного самоуправления), как представителям публичных собственников.
Частные лица - претенденты на заключение договора аренды земельного участка не вправе вмешиваться в процесс проведения торгов, оказывать влияние на принятие организатором итогового решения.
Следовательно, соблюдение требований закона, подзаконных правовых актов при проведении торгов зависит только от представителей органа власти либо уполномоченного им лица - организатора торгов.
В рассматриваемой ситуации Администрация выступает в качестве собственника земельного участка, является организатором торгов, а также арендодателем по договору аренды от 03.07.2014 N 54.
Обязанность по соблюдению требований закона возлагалась именно на Администрацию муниципального образования "Асекеевский район".
Несмотря на это, ссылаясь на нарушение требований закона, допущенное при проведении торгов и заключении договора, не арендатор и не третьи лица обратились в арбитражный суд с исковым заявлением об оспаривании торгов и заключенной сделки, а арендодатель - организатор торгов.
Поскольку в основу требований истца положено утверждение о нарушении правил заключения договоров аренды по результатам торгов, обязанность по соблюдению которых возлагалась на самого истца, кроме того, Администрация не приводит доказательств наличия объективной возможности для передачи земельного участка в аренду на более выгодных условиях, действия истца в данном случае являются недобросовестными.
Удовлетворение искового требования Администрации о признании недействительным договора аренды от 03.07.2014 N 54 противоречит пунктам 3, 4 статьи 1 (никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения), правилам статьи 10 Гражданского кодекса.
Более того, коллегия судей не усматривает предусмотренных законом оснований для вывода о недействительности договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10.
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).
Правилами проведения торгов предусмотрено, что в случае признания торгов несостоявшимися организатор торгов вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы и уменьшить "шаг аукциона" не более чем на 15% без проведения повторной оценки (пункт 32 Правил).
По смыслу данного пункта Правил во взаимосвязи с иными требованиями к порядку проведения торгов публичный собственник либо организатор торгов вправе назначить проведение повторных торгов, что ограничивает единственного претендента (участника) в требовании о понуждении организатора торгов к заключению соответствующего договора именно с ним.
Вместе с тем, названное правовое положение наряду с иными пунктами Правил не содержит императивного запрета на заключение договора с лицом, которое подало единственную заявку на участие в несостоявшихся торгах. Публичный собственник не лишен возможности заключить договор с единственным претендентом.
Иное толкование Правил допускает необоснованное ограничение прав публичного собственника, который заинтересован в эффективном использовании вверенного ему имущества, пополнении местного бюджета за счет поступлений от передачи земельных участков в аренду частным лицам. Запрет на заключение договора аренды с единственным участником неизбежно порождает дополнительное препятствие для передачи земель в аренду - необходимость наличия двух и более претендентов. Между тем по объективным причинам (прежде всего, расположение объекта недвижимости, уровень активности местного населения) отдельные участки земли не имеют такого спроса, передача их в аренду будет затруднена.
Поскольку законодательством Российской Федерации, действовавшим в июне - июле 2014 года, не предусмотрено императивного запрета на заключение органом местного самоуправления договора аренды земельного участка с единственным претендентом - участником несостоявшихся торгов, заключенный истцом и ответчиком договор аренды от 03.07.2014 N 54 требований закона, иных правовых актов не нарушает.
Следовательно, данный договор не может быть признан недействительным применительно к статье 168 Гражданского кодекса.
Следует отметить, что согласно действующей редакции Земельного кодекса (пункт 13 статьи 39.12) в случае, если аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение 10 дней со дня подписания протокола, указанного в пункте 9 настоящей статьи, обязан направить заявителю 3 экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.
То есть законодатель предусмотрел обязанность уполномоченного органа (публичного собственника, организатора торгов) заключить договор аренды земельного участка с единственным участником несостоявшихся торгов.
С учетом изложенного выше решение суда первой инстанции подлежит отмене применительно к пункту 4 части 1, пункту 3 части 2 ст. 270 АПК РФ.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.07.2015 по делу N А47-12310/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области отказать.
Взыскать с Администрации муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства - индивидуального предпринимателя Утепкалиева Хайруллы Курмановича 3 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.10.2015 N 18АП-10369/2015 ПО ДЕЛУ N А47-12310/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2015 г. N 18АП-10369/2015
Дело N А47-12310/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства - индивидуального предпринимателя Утепкалиева Хайруллы Курмановича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.07.2015 по делу N А47-12310/2014 (судья Миллер И.Э.).
Администрация муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области, ИНН 5622003662, ОГРН 1025602369671 (далее - Администрация, истец), обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства - индивидуальному предпринимателю Утепкалиеву Хайрулле Курмановичу, ОГРН 306560228300010 (далее - глава КФХ Утепкалиев, ответчик), в котором потребовала:
- - признать недействительными торги от 16.06.2014 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по лоту N 1, кадастровый номер земельного участка 56:05:0504001:10, местоположение участка: Оренбургская область, Асекеевский район, участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:05:0504001;
- - признать недействительным договор аренды земельного участка от 03.07.2014 N 54, заключенный между истцом и ответчиком (с учетом уточнения заявленных требований - т. 1, л.д. 6-9, 30-32).
Исковое заявление принято к производству арбитражного суда первой инстанции определением от 26.01.2015, делу присвоен номер А47-12310/2014.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражным судом первой инстанции привлечено общество с ограниченной ответственностью "Юдинское", ИНН 5622020435, ОГРН 1115658038385 (далее - ООО "Юдинское", третье лицо) (т. 1, л.д. 77-78, 101-102).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 06.07.2015 (резолютивная часть объявлена 25.06.2015) исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным решение комиссии по проведению торгов в следующей части: "Не позднее чем через 20 дней после проведения аукциона единственный участник вправе заключить договор аренды земельного участка." - оформленное протоколом от 16.06.2014. Признал недействительными торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по лоту N 1 - земельного участка площадью 493 000 кв. м с кадастровым номером 56:05:0504001:10 - проведенного Администрацией 16.06.2014. А также признал недействительным договор аренды земельного участка от 03.07.2014 N 54 (т. 2, л.д. 28-38).
В апелляционной жалобе глава КФХ Утепкалиев ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, в удовлетворении требований Администрации отказать. Ответчик приводит следующие доводы.
Торги по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10 проведены в полном соответствии с действующим законодательством. Суд неверно истолковал пункт 32 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808. Согласно данному пункту публичный собственник вправе объявить о повторном проведении торгов в случае, если первоначальные торги признаны несостоявшимися в связи с поступлением заявки только от одного участника. Администрация не воспользовалась указанным правом и заключила с главой КФХ Утепкалиевым договор аренды, что не свидетельствует о нарушении требований закона.
В настоящее время внесены изменения в земельное законодательство Российской Федерации. Новое правовое регулирование прямо допускает заключение договора аренды с лицом, которое подало единственную заявку на участие в торгах, в случае если торги признаны несостоявшимися по причине отсутствия иных претендентов. То есть в настоящее время договор аренды соответствует требованиям закона.
Суд первой инстанции не привел ни одной нормы права, обосновывающей нарушение прав и законных интересов истца фактом заключения с ответчиком договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10. Данное обстоятельство, как полагает податель жалобы, свидетельствует о нарушении требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчик также отмечает, что сотрудники Администрации принимали непосредственное участие в ходе проведения торгов - выступали представителями организатора торгов, однако спустя 6 месяцев все же обратились в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Помимо прочего, как утверждает податель жалобы, судом первой инстанции нарушены права ответчика. Суд проигнорировал то обстоятельство, что глава КФХ Утепкалиев понес расходы в связи с участием в торгах, заключением и исполнением договора аренды земельного участка. При этом вины ответчика в проведении торгов с нарушением тех или иных правил нет.
Таким образом, ответчик настаивает на отмене решения с принятием нового судебного акта - об отказе в удовлетворении требований истца (т. 2, л.д. 44, 49-52).
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (http://kad.arbitr.ru/). Явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 16.04.2014 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 56:05:0504001:10. Общая площадь земельного участка 493 000 +/- 4 915 кв. метров. Категория земель "земли сельскохозяйственного назначения". Вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования". Местоположение: Оренбургская область, Асекеевский район, в северной части кадастрового квартала 56:05:0504001 (т. 1, л.д. 89).
05 мая 2014 года на заседании комиссии муниципального образования "Асекеевский район" по проведению торгов (по продаже находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка) принято решение о проведении аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений о размере арендной платы, по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10. Начальный размер арендной платы в год - 2 490 рублей. Шаг аукциона - 124,5 рублей. Дата начала приема заявок - 16.05.2014. Дата окончания приема заявок - 09.06.2014. Дата рассмотрения заявок и документов претендентов - 10.06.2014. Дата проведения аукциона - 16.06.2014 (т. 1, л.д. 82-84).
15 мая 2014 года на сайте "http://torgi.gov.ru" опубликовано извещение N 150514/0899174/01 о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10 (т. 1, л.д. 90-91).
Кроме того, 15.05.2014 в печатном издании "Родные просторы" (N 52) опубликовано информационное сообщение о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10. Текст сообщения содержит описание земельного участка, условий и порядка проведения торгов, а также проект договора аренды, необходимые реквизиты и контактную информацию (т. 1, л.д. 94-95).
До истечения срока подачи заявок (то есть до 09.06.2014) с целью участия в торгах по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10 в орган местного самоуправления обратились глава КФХ Утепкалиев (т. 1, л.д. 66-72) и ООО "Юдинское" (т. 1, л.д. 73-81).
10 июня 2014 года по результатам рассмотрения поступивших документов комиссия по проведению торгов признала участниками торгов главу КФХ Утепкалиева и ООО "Юдинское" (т. 1, л.д. 85).
16 июня 2014 года проведены торги, участие в которых принял только глава КФХ Утепкалиев, второй претендент своего представителя не направил. Комиссией по проведению торгов составлен протокол об итогах торгов N 1. Согласно данному протоколу аукцион признан несостоявшимся по причине того, что участие в аукционе принял лишь один претендент. Также в протоколе указано следующее: "не позднее чем через 20 дней после дня проведения аукциона единственный участник вправе заключить договор аренды земельного участка" (т. 1, л.д. 14-15, 36-37, 86-88).
03 июля 2014 года между Администрацией (арендодатель) и главой КФХ Утепкалиевым (арендатор) подписан договор аренды N 54. По условиям данной сделки истец обязался передать ответчику в аренду на срок с 16.06.2014 до 15.06.2029 для сельскохозяйственного использования земельный участок с кадастровым номером 56:05:0504001:10 (пункты 1.1, 2.1) (т. 1, л.д. 10-12, 33-35).
Договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка (пункт 3.1).
07 августа 2014 года договор аренды от 03.07.2014 N 54 зарегистрирован Управлением Росреестра по Оренбургской области, запись регистрации N 56-56-15/006/2014-417 (т. 1, л.д. 13, 35).
05 ноября 2014 года Прокуратурой Асекеевского района Оренбургской области в адрес главы администрации муниципального образования "Асекеевский район" вынесено представление N 7-2-2014 об устранении нарушений земельного законодательства. Среди прочего, прокурор указал, что заключение Администрацией с главой КФХ Утепкалиевым договора аренды земельного участка от 03.07.2014 N 54 противоречит действующему законодательству, пункту 32 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (т. 1, л.д. 114-117).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что торги (аукцион) от 16.06.2014, договор аренды от 03.07.2014 N 54 являются недействительными, так как торги проведены и договор заключен с нарушением требований закона, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что земельным законодательством Российской Федерации, действовавшим в период проведения торгов и заключения договора аренды, не предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка, не предназначенного для жилищного строительства, с единственным участником торгов (аукциона). Суд пришел к выводу о том, что в данном случае при проведении торгов нарушены требования статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 32 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1). Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от 3 до 49 лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом (пункт 3). Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (пункт 6).
Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления (абзац 1 пункта 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).
В случае если подано 2 и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) (абзац 2 пункта 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).
В рассматриваемой ситуации решение предоставить земельный участок с кадастровым номером 56:05:0504001:10 из земель сельскохозяйственного назначения в аренду частному лицу принято органом местного самоуправления в отсутствие соответствующих заявлений со стороны потенциальных претендентов. Следовательно, с учетом требований статьи 10 Закона N 101-ФЗ договор аренды мог быть заключен Администрацией только по результатам проведения торгов (конкурса, аукциона), правила статьи 34 Земельного кодекса применению не подлежат.
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса (пункт 3 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).
Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка (пункт 1). В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация (пункт 2). Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка (пункт 3 статьи 38 Земельного кодекса).
Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункт 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (пункт 1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса).
Изучив обстоятельства дела, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения требования истца о признании недействительными торгов (аукциона) по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10, проведенных самим истцом 16.06.2014.
Проведение торгов (конкурса, аукциона) является способом заключения гражданско-правового договора, представляет собой определенный правоприменительный процесс. В связи с этим недействительность торгов должна быть обусловлена нарушением организатором торгов предусмотренных законом, а в отдельных случаях - подзаконными правовыми актами правил их проведения. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановлении Президиума ВАС РФ от 24.05.2011 N 16402/10.
Организатор торгов в любом случае должен обеспечить их публичность и открытость по составу надлежащих участников, единые и понятные для участников требования к конкурсной документации, процедуре участия в торгах, максимально четкие критерии отбора победителя, обеспечивающие сопоставимость поданных участниками предложений, в том числе с учетом реальности их осуществления и эффективности. При рассмотрении исков о признании торгов недействительными судам следует исходить из общих критериев, выработанных судебной практикой, и устанавливать, являются ли допущенные нарушения существенными, способными повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя. Соответствующие правовые подходы сформулированы в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.12.1993 N 32 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий", пунктах 1, 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", постановлениях Президиума ВАС РФ от 28.10.2010 N 7171/10, от 14.12.2010 N 7781/10, от 28.02.2012 N 14850/11, от 05.04.2012 N 16311/11 и ряде других (постановление Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 11237/12).
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом и настоящим кодексом (пункт 4 статьи 38 Земельного кодекса).
В соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных (далее - Правила).
Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы (пункт 2 Правил).
При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (пункт 5 Правил).
Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать соответствующие сведения (пункт 8 Правил).
Торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час (пункт 22 Правил).
Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов (пункт 25 Правил).
Из материалов настоящего дела следует, что при проведении торгов (аукциона) по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10 нарушений процедуры проведения торгов, которые способны повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя, являются существенными, организатором торгов не допущено.
Подробное информационное сообщение о проведении торгов своевременно опубликовано в средствах массовой информации:
- - в официальном печатном издании "Родные просторы" (статья 37 Устава муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области, утвержденного решением Совета депутатов от 27.06.2011 N 53/26-III);
- - на официальном сайте Российской Федерации "http://torgi.gov.ru" в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов (Постановление Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 N 909).
Организатором торгов проведены необходимые мероприятия (в частности, приняты заявки от претендентов, проведена проверка представленных документов, рассмотрен вопрос о допуске претендентов к участию в аукционе), соблюдены сроки проведения отдельных этапов торгов.
Ограничения прав потенциальных претендентов на участие в торгах Администрацией не допущено. Здесь следует отметить, что из текста предписания Прокуратуры Асекеевского района от 05.11.2014 N 7-2-2014 также не следует, что в результате проведения торгов 16.06.2014 нарушены либо ущемлены права, охраняемые законом интересы иных претендентов на участие в аукционе.
Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если в торгах участвовало менее 2 участников (подпункт "а" пункта 30 Правил).
Поскольку 16.06.2014 в ходе проведения торгов непосредственное участие принял только глава КФХ Утепкалиев, организатор торгов правомерно признал торги несостоявшимися.
В качестве единственного правового основания заявленных требований истец ссылается на заключение договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона.
Однако дальнейшие действия публичного собственника, совершенные после проведения торгов, не свидетельствуют о нарушении процедуры и, соответственно, о недействительности этих торгов.
Тем самым, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требования Администрации о признании недействительными торгов (аукциона) по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10, проведенных 16.06.2014.
В части рассмотрения исковых требований Администрации о признании недействительными договора аренды от 03.07.2014 N 54 и протокола от 16.06.2014 (в части соответствующей фразы) арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса).
Предъявление истцом требования о признании сделки недействительной может быть квалифицировано в качестве злоупотребления правом в случае, если нарушения требований закона (подзаконных правовых актов, иных правовых актов), на которые ссылается истец, вызваны недобросовестными действиями самого истца. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации".
В силу статей 29, 38 Земельного кодекса, статьи 10 Закона N 101-ФЗ, Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 полномочия и, одновременно, обязанности по проведению торгов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, переданы органам государственной власти (местного самоуправления), как представителям публичных собственников.
Частные лица - претенденты на заключение договора аренды земельного участка не вправе вмешиваться в процесс проведения торгов, оказывать влияние на принятие организатором итогового решения.
Следовательно, соблюдение требований закона, подзаконных правовых актов при проведении торгов зависит только от представителей органа власти либо уполномоченного им лица - организатора торгов.
В рассматриваемой ситуации Администрация выступает в качестве собственника земельного участка, является организатором торгов, а также арендодателем по договору аренды от 03.07.2014 N 54.
Обязанность по соблюдению требований закона возлагалась именно на Администрацию муниципального образования "Асекеевский район".
Несмотря на это, ссылаясь на нарушение требований закона, допущенное при проведении торгов и заключении договора, не арендатор и не третьи лица обратились в арбитражный суд с исковым заявлением об оспаривании торгов и заключенной сделки, а арендодатель - организатор торгов.
Поскольку в основу требований истца положено утверждение о нарушении правил заключения договоров аренды по результатам торгов, обязанность по соблюдению которых возлагалась на самого истца, кроме того, Администрация не приводит доказательств наличия объективной возможности для передачи земельного участка в аренду на более выгодных условиях, действия истца в данном случае являются недобросовестными.
Удовлетворение искового требования Администрации о признании недействительным договора аренды от 03.07.2014 N 54 противоречит пунктам 3, 4 статьи 1 (никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения), правилам статьи 10 Гражданского кодекса.
Более того, коллегия судей не усматривает предусмотренных законом оснований для вывода о недействительности договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:05:0504001:10.
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).
Правилами проведения торгов предусмотрено, что в случае признания торгов несостоявшимися организатор торгов вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы и уменьшить "шаг аукциона" не более чем на 15% без проведения повторной оценки (пункт 32 Правил).
По смыслу данного пункта Правил во взаимосвязи с иными требованиями к порядку проведения торгов публичный собственник либо организатор торгов вправе назначить проведение повторных торгов, что ограничивает единственного претендента (участника) в требовании о понуждении организатора торгов к заключению соответствующего договора именно с ним.
Вместе с тем, названное правовое положение наряду с иными пунктами Правил не содержит императивного запрета на заключение договора с лицом, которое подало единственную заявку на участие в несостоявшихся торгах. Публичный собственник не лишен возможности заключить договор с единственным претендентом.
Иное толкование Правил допускает необоснованное ограничение прав публичного собственника, который заинтересован в эффективном использовании вверенного ему имущества, пополнении местного бюджета за счет поступлений от передачи земельных участков в аренду частным лицам. Запрет на заключение договора аренды с единственным участником неизбежно порождает дополнительное препятствие для передачи земель в аренду - необходимость наличия двух и более претендентов. Между тем по объективным причинам (прежде всего, расположение объекта недвижимости, уровень активности местного населения) отдельные участки земли не имеют такого спроса, передача их в аренду будет затруднена.
Поскольку законодательством Российской Федерации, действовавшим в июне - июле 2014 года, не предусмотрено императивного запрета на заключение органом местного самоуправления договора аренды земельного участка с единственным претендентом - участником несостоявшихся торгов, заключенный истцом и ответчиком договор аренды от 03.07.2014 N 54 требований закона, иных правовых актов не нарушает.
Следовательно, данный договор не может быть признан недействительным применительно к статье 168 Гражданского кодекса.
Следует отметить, что согласно действующей редакции Земельного кодекса (пункт 13 статьи 39.12) в случае, если аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение 10 дней со дня подписания протокола, указанного в пункте 9 настоящей статьи, обязан направить заявителю 3 экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.
То есть законодатель предусмотрел обязанность уполномоченного органа (публичного собственника, организатора торгов) заключить договор аренды земельного участка с единственным участником несостоявшихся торгов.
С учетом изложенного выше решение суда первой инстанции подлежит отмене применительно к пункту 4 части 1, пункту 3 части 2 ст. 270 АПК РФ.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.07.2015 по делу N А47-12310/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области отказать.
Взыскать с Администрации муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства - индивидуального предпринимателя Утепкалиева Хайруллы Курмановича 3 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)