Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Скубаева А.И.,
судей: Бурковой О.Н., Первушиной М.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Селетковой В.И.,
с участием судьи Четвертого арбитражного апелляционного суда, осуществляющего организацию видеоконференц-связи, Куклина О.А., при ведении протокола отдельного процессуального действия секретарем судебного заседания Куликовой А.А.,
при участии в судебном заседании в Четвертом арбитражном апелляционном суде представителей: общества с ограниченной ответственностью "Грация" Переваловой Людмилы Алексеевны (доверенность от 08.08.2013), Глухаревой Анны Александровны (доверенность от 14.01.2014), общества с ограниченной ответственностью "Новый век" Филиппенко Алексея Анатольевича (доверенность от 13.02.2014),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Грация" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 июля 2013 года по делу N А78-3719/2011, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции - Бронникова И.А.; суд апелляционной инстанции: Доржиев Э.П., Барковская О.В., Куклин О.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Новый век" (ОГРН 1047550025390, Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево; далее - ООО "Новый век") обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Грация" (ОГРН 1027500848242, Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево; далее - ООО "Грация"):
- - о признании незаключенным договора аренды земельного участка от 01.09.2005;
- - об устранении нарушения права собственности ООО "Новый век" на подъездную железнодорожную ветку, протяженностью 774 м, расположенную в Забайкальском крае, с. Маккавеево, улица Дорожная, 2, на территории базы Нижнего склада, а именно: обязании ООО "Грация" не препятствовать ООО "Новый век" использовать указанную подъездную железнодорожную ветку по ее назначению (производству ремонта, подаче и уборке вагонов по заявке истца).
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 8 ноября 2011 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2012 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 мая 2012 года решение суда первой инстанции от 8 ноября 2011 года и постановление суда апелляционной инстанции от 27 января 2012 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края.
ООО "Новый век" при новом рассмотрении дела уточнило исковые требования, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:
1) о признании незаключенным договора аренды земельного участка от 01.09.2005,
2) о признании права общей долевой собственности ООО "Новый век" и ООО "Грация" на земельный участок с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56 816 кв. м, расположенный по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, 1;
3) об определении доли в праве общей долевой собственности спорного земельного участка следующим образом: истцу 3946/56816 доли, ответчику 52859/56816 доли;
4) выделении 3946/56816 доли из земельного участка, а именно земельного участка общей площадью 3 946 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственной деятельности, номер 75:22:520103:3:ЗУ1, контур которого обозначен точками н1 - н2 - н3 - н4 - н5 - н6 - н7 - н8 - н9 - н10 - 11 - 18 - 19 - 20 - 21 - 22 - 23 - 24 - 25 - н1, согласно схеме раздела и межевому плану, необходимый для использования и обслуживания подъездной железнодорожной ветки протяженностью 774 м.
Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 23 июля 2012 года дела N А78-8144/2011 и N А78-3719/2011 объединены в одно производство для совместного рассмотрения в рамках дела N А78-3719/2011.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 19 июля 2013 года иск удовлетворен частично: признано право общей долевой собственности ООО "Новый век" и ООО "Грация" на спорный земельный участок; доли в праве общей долевой собственности определены следующим образом: ООО "Новый век" - 3946/56816 доли, ООО "Грация" - 52859/56816 доли; ООО "Новый век" выделен земельный участок общей площадью 3 946 кв. м, для использования и обслуживания подъездной железнодорожной ветки, протяженностью 774 м. В удовлетворении остальной части требований о признании договора аренды от 01.09.2005 незаключенным отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2013 года, решение суда первой инстанции 19 июля 2013 года в обжалуемой части (в части удовлетворения исковых требований) оставлено без изменения.
Суды, со ссылкой на статьи 8, 10, 12, 209, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 6, 11.1, 15, 34, 36, Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", пункты 9, 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды" установили, что право на подъездную железнодорожную ветку предшественника ООО "Новый век" - ОАО "Александровское" возникло ранее права собственности на земельный участок ООО "Грация" (вне зависимости от того, когда были определены его границы), при этом права ОАО "Александровское" были нарушены при выделении земельного участка, занятого железнодорожной веткой, в собственность сначала ОАО "Маккавеевское МСО", затем - ООО "Грация", в связи с чем суды пришли к выводу об обоснованности иска по праву.
Не согласившись с принятыми судебными актами в части удовлетворения исковых требований, ООО "Грация" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой и дополнением к ней, в которых просит отменить судебные акты в указанной части, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме или направить дело на новое рассмотрение.
По мнению ООО "Грация", выводы судов не основаны на законе, сделаны при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, и доказательств, представленных в материалы дела, решение судов о признании права общей долевой собственности на спорный земельный участок неверно, поскольку ООО "Новый век" не доказано и не признано право на приватизацию железнодорожной ветки. Так же, как не доказан факт нахождения на земельном участке ответчика объекта недвижимости истца.
ООО "Грация" считает, что судами не обоснованно принято в качестве относимого и допустимого доказательства по делу заключение эксперта Винокуровой Т.И., как полученное в рамках иного дела; не приняты во внимание доказательства того, что спорный земельный участок является неделимым; избран неверный вариант межевания на два участка; неправильно определены площади участков. Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что судами спор о пользовании земельным участком, находящемся под бесхозяйным линейным объектом по существу не разрешен, поскольку узаконено право двух собственников на один и тот же земельный участок. При этом не решена также судьба существенной части ограждения спорного земельного участка, являющегося объектом недвижимости и принадлежащем ООО "Грация".
ООО "Новый век" в отзыве на кассационную жалобу указывает на необоснованность ее доводов и законность обжалуемых судебных актов.
Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители ответчика и истца в судебном заседании подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе с дополнением, и отзыве на нее.
В судебном заседании объявлен перерыв в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с 13 февраля 2014 года до 10 часов 00 минут до 19 февраля 2014 года, о чем сделано публичное извещение на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа. После перерыва представители сторон участия в судебном заседании не принимали.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Забайкальского края и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе с дополнением и возражениях на нее, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами следует из материалов дела, ООО "Новый век" является собственником сооружения - подъездной железнодорожной ветки протяженностью 774 метра по адресу: с. Маккавеево, улица 2 Дорожная, на территории базы Нижнего склада (свидетельство о государственной регистрации права от 22.03.2005), на основании договора купли-продажи от 28.01.2005, заключенного с ООО фирма "САНЭ", право которого на объект возникло по договору от 14.10.2004 и было зарегистрировано 22.10.2004. Между ООО "Новый век" и ОАО "РЖД" подписан договор от 14.07.2010 N 323 на эксплуатацию железнодорожного пути необщего пользования.
ООО "Новый век" в марте 2005 года оформило правоустанавливающие документы на земельный участок, необходимый для обслуживания базы. Оформить правоустанавливающие документы на земельный участок под подъездной веткой на всей ее протяженности не представилось возможным, так как выяснилось, что смежный землепользователь - ООО "Грация" в 2005 году оформило право собственности на свой земельный участок таким образом, что в границы участка вошел участок, в том числе и под подъездной веткой, принадлежащей ООО "Новый век".
Право ООО "Грация" на земельный участок возникло на основании договора от 05.05.2005 (свидетельство от 22.06.2005 N 75АБ 105944). В 2005 году ООО "Грация" установило ограждение своей территории таким образом, что в границы его земельного участка за ограждение попала и часть подъездной ветки ООО "Новый век".
Отношения сторон по пользованию земельным участком в границах подъездной железнодорожной ветки были урегулированы договором аренды от 01.09.2005: истец - арендатор, ответчик - арендодатель; подписан план границ земельного участка с указанием арендованного участка под железнодорожной веткой площадью 2 541 кв. м; размер арендной платы установлен пунктом 4.1 договора; срок договора по 01.08.2006 (пункт 10.2); на основании пункта 10.4 действие договора продлевалось на последующие годы. Ответчик неоднократно направлял в адрес истца письма о перезаключении договора, уведомлением от 25.02.2011 известил истца об отказе от договора аренды, и начал препятствовать проезду маневрового локомотива на путь необщего пользования истца.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ООО "Новый век" указало на наличие у него права владения, пользования и распоряжение земельным участком под железнодорожной веткой. ООО "Новый век" указало, что договор аренды земельного участка от 01.09.2005 подписало вынуждено, считает его незаключенным, поскольку в нем не согласованы существенные условия, не указаны местоположение и площадь земельного участка, переданного в аренду, координаты участка необходимого для обслуживания пути, не предусмотрены действия по формированию и постановке участка на кадастровый учет, отсутствуют иные характеристики участка, что не позволяет выделить участок из числа прочих сходных объектов.
Судами установлено, что основанием для регистрации ООО "Грация" права собственности на земельный участок с кадастровым номером 75:22:520103:0003 послужил договор купли-продажи земельного участка от 05.04.2005. Данный земельный участок ответчик приобрел у открытого акционерного общества "Маккавеевская межхозяйственная строительная организация", право которого было зарегистрировано как ранее возникшее на основании свидетельства о праве собственности на землю от 16.02.1993.
Суды пришли к обоснованному выводу о том, что зарегистрированное право на спорный земельный участок не может быть оспорено в рамках иска о признании договора аренды незаключенным без предъявления самостоятельного иска, кроме того суды установили фактическое исполнение сторонами условий договора аренды земельного участка от 01.09.2005, в связи с чем в удовлетворении требования о признании данного договора незаключенным правомерно отказали.
Решая вопрос о возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, собственнику этого объекта, суды исходили из содержания статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости, и пришли к обоснованному выводу о том, что продажа ответчику всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.
Как установили суды, ООО "Грация" (до него - ОАО "Маккавеевское МСО") был приобретен в собственность земельный участок, на котором располагались железнодорожные пути, им не принадлежащие, при этом право собственности на пути возникло у первоначального обладателя (ОАО "Александровское") в 1992 году на основании плана приватизации Александровского леспромхоза от 23.10.1992, что установлено решением Арбитражного суда Читинской области от 23 апреля 2004 года, то есть ранее права собственности на земельный участок ответчика.
Таким образом, налицо нарушение ответчиком гарантированного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации права истца на приобретение в собственность части земельного участка, занятой принадлежащим ему объектом недвижимости. При этом, право выкупа земельного участка ООО "Новый век" не утратило, и заключение ООО "Новый век" договора аренды с ООО "Грация" нельзя признать реализацией истцом такого права.
В ситуациях, когда земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам. При наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков суд вправе применительно к положениям статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначить проведение кадастровых работ. Разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, в подобных ситуациях разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 3771/11.
В рамках спорных правоотношений судом был проведен ряд экспертиз:
- - ООО "ЧитаГеодезия" от 14.09.2011 по делу N А78-3719/2011 - по установлению факта расположения на земельном участке с кадастровым номером 75:22:520103:3, подъездной железнодорожной ветки протяженностью 774 м;
- - ООО "ЧитаГеодезия" от 16.03.2012 до объединения дел N А78-8144/2011 и N А78-3719/2011 в одно производство, - по расчету точной площади земельного участка необходимого для обслуживания подъездной ветки истца;
- - филиалом по Забайкальскому краю "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации", с учетом уточнения истцом предмета исковых требований, - по определению возможности раздела земельного участка, определению характеристик новых участков и составлению межевого плана.
Экспертизой установлен факт расположения на земельном участке ООО "Грация", площадью 56 816 кв. м по адресу: Читинский район, с. Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, 1, подъездной железнодорожной ветки ООО "Новый век" протяженностью 774 м.
- Составлены два варианта схемы раздела, предполагающие выделение истцу земельного участка площадью 3 946 кв. м или 2 643 кв. м, и межевого плана, согласно которым: - имеется возможность раздела земельного спорного участка с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56 816 кв. м, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с целью дальнейшего выдела из него земельного участка для использования и обслуживания сооружения - подъездной железнодорожной ветки ООО "Новый век" протяженностью 774 метра;
- - образование новых земельных участков в результате раздела земельного участка ответчика позволяет сохранить разрешенное использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
- - первоначально предложенная схема раздела земельного участка ответчика (на две части) не приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также не нарушает требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами;
- - уникальные характеристики образуемых земельных участков являются достаточными для внесения соответствующих сведений в кадастр;
- - к спорному земельному участку имеются два подъезда, установлены двое ворот (схема), при этом имеется возможность сохранения существующих подъездов, подходов к каждому вновь образуемому земельному участку без нарушения прав и законных интересов ООО "Грация" и ООО "Новый век".
Оценив и исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в обоснование доводов и возражений документы, суды, руководствуясь статьями 11.9, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; приняв во внимание выводы, сделанные по результатам проведенных по делу экспертиз о возможности раздела спорного земельного участка, исходя из критериев разумности и рационального использования и охраны земель, пришли к правомерному выводу о признании права общей долевой собственности истца и ответчика на спорный земельный участок, определении долей земельных участков и выделения истцу доли в размере части земельного участка, фактически находящегося под проекцией подъездной железнодорожной ветки с учетом площади, необходимой для ее обслуживания.
Доводы об ошибочности признания права общей долевой собственности на земельный участок, изложенные в кассационной жалобе, не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку свидетельствуют о неправильном толковании норм материального права применительно к спорным правоотношениям и не свидетельствуют о незаконности принятых по делу судебных актов.
Довод заявителя о том, что заключение эксперта Винокуровой Т.И. в отношении делимости спорного земельного участка, избрания варианта межевания на два участка, определения площади участков, принято судами во внимание неправомерно, поскольку экспертиза проводилось в рамках иного дела, несостоятелен, был предметом рассмотрения судов и правомерно отклонен.
Суды указали, что экспертизы были проведены как до объединения дел N А78-8144/2011 и N А78-3719/2011 в одно производство, так и после с учетом уточнения истцом предмета исковых требований.
Из содержания судебных актов следует, что экспертные заключения судами оценены и исследованы по правилам статей 65, 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совместно с другими имеющимися в деле доказательствами, относящимися к обстоятельствам, связанным с признанием права общей долевой собственности, определения долей и выделения доли истцу. Приведенные заявителем доводы не свидетельствуют о том, что заключения эксперта не отвечают требованиям допустимости и достоверности доказательства с учетом положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и не могут быть приняты во внимание. Сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта судами в данном случае не установлено (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, выводы судов не опровергают и направлены на переоценку доказательств и установлению иных фактических обстоятельств, что не относится к компетенции суда кассационной инстанции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 июля 2013 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2013 года основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 июля 2013 года по делу N А78-3719/2011, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.СКУБАЕВ
Судьи
О.Н.БУРКОВА
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 25.02.2014 ПО ДЕЛУ N А78-3719/2011
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2014 г. N А78-3719/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Скубаева А.И.,
судей: Бурковой О.Н., Первушиной М.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Селетковой В.И.,
с участием судьи Четвертого арбитражного апелляционного суда, осуществляющего организацию видеоконференц-связи, Куклина О.А., при ведении протокола отдельного процессуального действия секретарем судебного заседания Куликовой А.А.,
при участии в судебном заседании в Четвертом арбитражном апелляционном суде представителей: общества с ограниченной ответственностью "Грация" Переваловой Людмилы Алексеевны (доверенность от 08.08.2013), Глухаревой Анны Александровны (доверенность от 14.01.2014), общества с ограниченной ответственностью "Новый век" Филиппенко Алексея Анатольевича (доверенность от 13.02.2014),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Грация" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 июля 2013 года по делу N А78-3719/2011, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции - Бронникова И.А.; суд апелляционной инстанции: Доржиев Э.П., Барковская О.В., Куклин О.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Новый век" (ОГРН 1047550025390, Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево; далее - ООО "Новый век") обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Грация" (ОГРН 1027500848242, Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево; далее - ООО "Грация"):
- - о признании незаключенным договора аренды земельного участка от 01.09.2005;
- - об устранении нарушения права собственности ООО "Новый век" на подъездную железнодорожную ветку, протяженностью 774 м, расположенную в Забайкальском крае, с. Маккавеево, улица Дорожная, 2, на территории базы Нижнего склада, а именно: обязании ООО "Грация" не препятствовать ООО "Новый век" использовать указанную подъездную железнодорожную ветку по ее назначению (производству ремонта, подаче и уборке вагонов по заявке истца).
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 8 ноября 2011 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2012 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 мая 2012 года решение суда первой инстанции от 8 ноября 2011 года и постановление суда апелляционной инстанции от 27 января 2012 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края.
ООО "Новый век" при новом рассмотрении дела уточнило исковые требования, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:
1) о признании незаключенным договора аренды земельного участка от 01.09.2005,
2) о признании права общей долевой собственности ООО "Новый век" и ООО "Грация" на земельный участок с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56 816 кв. м, расположенный по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, 1;
3) об определении доли в праве общей долевой собственности спорного земельного участка следующим образом: истцу 3946/56816 доли, ответчику 52859/56816 доли;
4) выделении 3946/56816 доли из земельного участка, а именно земельного участка общей площадью 3 946 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственной деятельности, номер 75:22:520103:3:ЗУ1, контур которого обозначен точками н1 - н2 - н3 - н4 - н5 - н6 - н7 - н8 - н9 - н10 - 11 - 18 - 19 - 20 - 21 - 22 - 23 - 24 - 25 - н1, согласно схеме раздела и межевому плану, необходимый для использования и обслуживания подъездной железнодорожной ветки протяженностью 774 м.
Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 23 июля 2012 года дела N А78-8144/2011 и N А78-3719/2011 объединены в одно производство для совместного рассмотрения в рамках дела N А78-3719/2011.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 19 июля 2013 года иск удовлетворен частично: признано право общей долевой собственности ООО "Новый век" и ООО "Грация" на спорный земельный участок; доли в праве общей долевой собственности определены следующим образом: ООО "Новый век" - 3946/56816 доли, ООО "Грация" - 52859/56816 доли; ООО "Новый век" выделен земельный участок общей площадью 3 946 кв. м, для использования и обслуживания подъездной железнодорожной ветки, протяженностью 774 м. В удовлетворении остальной части требований о признании договора аренды от 01.09.2005 незаключенным отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2013 года, решение суда первой инстанции 19 июля 2013 года в обжалуемой части (в части удовлетворения исковых требований) оставлено без изменения.
Суды, со ссылкой на статьи 8, 10, 12, 209, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 6, 11.1, 15, 34, 36, Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", пункты 9, 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды" установили, что право на подъездную железнодорожную ветку предшественника ООО "Новый век" - ОАО "Александровское" возникло ранее права собственности на земельный участок ООО "Грация" (вне зависимости от того, когда были определены его границы), при этом права ОАО "Александровское" были нарушены при выделении земельного участка, занятого железнодорожной веткой, в собственность сначала ОАО "Маккавеевское МСО", затем - ООО "Грация", в связи с чем суды пришли к выводу об обоснованности иска по праву.
Не согласившись с принятыми судебными актами в части удовлетворения исковых требований, ООО "Грация" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой и дополнением к ней, в которых просит отменить судебные акты в указанной части, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме или направить дело на новое рассмотрение.
По мнению ООО "Грация", выводы судов не основаны на законе, сделаны при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, и доказательств, представленных в материалы дела, решение судов о признании права общей долевой собственности на спорный земельный участок неверно, поскольку ООО "Новый век" не доказано и не признано право на приватизацию железнодорожной ветки. Так же, как не доказан факт нахождения на земельном участке ответчика объекта недвижимости истца.
ООО "Грация" считает, что судами не обоснованно принято в качестве относимого и допустимого доказательства по делу заключение эксперта Винокуровой Т.И., как полученное в рамках иного дела; не приняты во внимание доказательства того, что спорный земельный участок является неделимым; избран неверный вариант межевания на два участка; неправильно определены площади участков. Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что судами спор о пользовании земельным участком, находящемся под бесхозяйным линейным объектом по существу не разрешен, поскольку узаконено право двух собственников на один и тот же земельный участок. При этом не решена также судьба существенной части ограждения спорного земельного участка, являющегося объектом недвижимости и принадлежащем ООО "Грация".
ООО "Новый век" в отзыве на кассационную жалобу указывает на необоснованность ее доводов и законность обжалуемых судебных актов.
Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители ответчика и истца в судебном заседании подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе с дополнением, и отзыве на нее.
В судебном заседании объявлен перерыв в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с 13 февраля 2014 года до 10 часов 00 минут до 19 февраля 2014 года, о чем сделано публичное извещение на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа. После перерыва представители сторон участия в судебном заседании не принимали.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Забайкальского края и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе с дополнением и возражениях на нее, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами следует из материалов дела, ООО "Новый век" является собственником сооружения - подъездной железнодорожной ветки протяженностью 774 метра по адресу: с. Маккавеево, улица 2 Дорожная, на территории базы Нижнего склада (свидетельство о государственной регистрации права от 22.03.2005), на основании договора купли-продажи от 28.01.2005, заключенного с ООО фирма "САНЭ", право которого на объект возникло по договору от 14.10.2004 и было зарегистрировано 22.10.2004. Между ООО "Новый век" и ОАО "РЖД" подписан договор от 14.07.2010 N 323 на эксплуатацию железнодорожного пути необщего пользования.
ООО "Новый век" в марте 2005 года оформило правоустанавливающие документы на земельный участок, необходимый для обслуживания базы. Оформить правоустанавливающие документы на земельный участок под подъездной веткой на всей ее протяженности не представилось возможным, так как выяснилось, что смежный землепользователь - ООО "Грация" в 2005 году оформило право собственности на свой земельный участок таким образом, что в границы участка вошел участок, в том числе и под подъездной веткой, принадлежащей ООО "Новый век".
Право ООО "Грация" на земельный участок возникло на основании договора от 05.05.2005 (свидетельство от 22.06.2005 N 75АБ 105944). В 2005 году ООО "Грация" установило ограждение своей территории таким образом, что в границы его земельного участка за ограждение попала и часть подъездной ветки ООО "Новый век".
Отношения сторон по пользованию земельным участком в границах подъездной железнодорожной ветки были урегулированы договором аренды от 01.09.2005: истец - арендатор, ответчик - арендодатель; подписан план границ земельного участка с указанием арендованного участка под железнодорожной веткой площадью 2 541 кв. м; размер арендной платы установлен пунктом 4.1 договора; срок договора по 01.08.2006 (пункт 10.2); на основании пункта 10.4 действие договора продлевалось на последующие годы. Ответчик неоднократно направлял в адрес истца письма о перезаключении договора, уведомлением от 25.02.2011 известил истца об отказе от договора аренды, и начал препятствовать проезду маневрового локомотива на путь необщего пользования истца.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ООО "Новый век" указало на наличие у него права владения, пользования и распоряжение земельным участком под железнодорожной веткой. ООО "Новый век" указало, что договор аренды земельного участка от 01.09.2005 подписало вынуждено, считает его незаключенным, поскольку в нем не согласованы существенные условия, не указаны местоположение и площадь земельного участка, переданного в аренду, координаты участка необходимого для обслуживания пути, не предусмотрены действия по формированию и постановке участка на кадастровый учет, отсутствуют иные характеристики участка, что не позволяет выделить участок из числа прочих сходных объектов.
Судами установлено, что основанием для регистрации ООО "Грация" права собственности на земельный участок с кадастровым номером 75:22:520103:0003 послужил договор купли-продажи земельного участка от 05.04.2005. Данный земельный участок ответчик приобрел у открытого акционерного общества "Маккавеевская межхозяйственная строительная организация", право которого было зарегистрировано как ранее возникшее на основании свидетельства о праве собственности на землю от 16.02.1993.
Суды пришли к обоснованному выводу о том, что зарегистрированное право на спорный земельный участок не может быть оспорено в рамках иска о признании договора аренды незаключенным без предъявления самостоятельного иска, кроме того суды установили фактическое исполнение сторонами условий договора аренды земельного участка от 01.09.2005, в связи с чем в удовлетворении требования о признании данного договора незаключенным правомерно отказали.
Решая вопрос о возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, собственнику этого объекта, суды исходили из содержания статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости, и пришли к обоснованному выводу о том, что продажа ответчику всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.
Как установили суды, ООО "Грация" (до него - ОАО "Маккавеевское МСО") был приобретен в собственность земельный участок, на котором располагались железнодорожные пути, им не принадлежащие, при этом право собственности на пути возникло у первоначального обладателя (ОАО "Александровское") в 1992 году на основании плана приватизации Александровского леспромхоза от 23.10.1992, что установлено решением Арбитражного суда Читинской области от 23 апреля 2004 года, то есть ранее права собственности на земельный участок ответчика.
Таким образом, налицо нарушение ответчиком гарантированного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации права истца на приобретение в собственность части земельного участка, занятой принадлежащим ему объектом недвижимости. При этом, право выкупа земельного участка ООО "Новый век" не утратило, и заключение ООО "Новый век" договора аренды с ООО "Грация" нельзя признать реализацией истцом такого права.
В ситуациях, когда земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам. При наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков суд вправе применительно к положениям статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначить проведение кадастровых работ. Разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, в подобных ситуациях разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 3771/11.
В рамках спорных правоотношений судом был проведен ряд экспертиз:
- - ООО "ЧитаГеодезия" от 14.09.2011 по делу N А78-3719/2011 - по установлению факта расположения на земельном участке с кадастровым номером 75:22:520103:3, подъездной железнодорожной ветки протяженностью 774 м;
- - ООО "ЧитаГеодезия" от 16.03.2012 до объединения дел N А78-8144/2011 и N А78-3719/2011 в одно производство, - по расчету точной площади земельного участка необходимого для обслуживания подъездной ветки истца;
- - филиалом по Забайкальскому краю "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации", с учетом уточнения истцом предмета исковых требований, - по определению возможности раздела земельного участка, определению характеристик новых участков и составлению межевого плана.
Экспертизой установлен факт расположения на земельном участке ООО "Грация", площадью 56 816 кв. м по адресу: Читинский район, с. Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, 1, подъездной железнодорожной ветки ООО "Новый век" протяженностью 774 м.
- Составлены два варианта схемы раздела, предполагающие выделение истцу земельного участка площадью 3 946 кв. м или 2 643 кв. м, и межевого плана, согласно которым: - имеется возможность раздела земельного спорного участка с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56 816 кв. м, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с целью дальнейшего выдела из него земельного участка для использования и обслуживания сооружения - подъездной железнодорожной ветки ООО "Новый век" протяженностью 774 метра;
- - образование новых земельных участков в результате раздела земельного участка ответчика позволяет сохранить разрешенное использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
- - первоначально предложенная схема раздела земельного участка ответчика (на две части) не приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также не нарушает требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами;
- - уникальные характеристики образуемых земельных участков являются достаточными для внесения соответствующих сведений в кадастр;
- - к спорному земельному участку имеются два подъезда, установлены двое ворот (схема), при этом имеется возможность сохранения существующих подъездов, подходов к каждому вновь образуемому земельному участку без нарушения прав и законных интересов ООО "Грация" и ООО "Новый век".
Оценив и исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в обоснование доводов и возражений документы, суды, руководствуясь статьями 11.9, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; приняв во внимание выводы, сделанные по результатам проведенных по делу экспертиз о возможности раздела спорного земельного участка, исходя из критериев разумности и рационального использования и охраны земель, пришли к правомерному выводу о признании права общей долевой собственности истца и ответчика на спорный земельный участок, определении долей земельных участков и выделения истцу доли в размере части земельного участка, фактически находящегося под проекцией подъездной железнодорожной ветки с учетом площади, необходимой для ее обслуживания.
Доводы об ошибочности признания права общей долевой собственности на земельный участок, изложенные в кассационной жалобе, не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку свидетельствуют о неправильном толковании норм материального права применительно к спорным правоотношениям и не свидетельствуют о незаконности принятых по делу судебных актов.
Довод заявителя о том, что заключение эксперта Винокуровой Т.И. в отношении делимости спорного земельного участка, избрания варианта межевания на два участка, определения площади участков, принято судами во внимание неправомерно, поскольку экспертиза проводилось в рамках иного дела, несостоятелен, был предметом рассмотрения судов и правомерно отклонен.
Суды указали, что экспертизы были проведены как до объединения дел N А78-8144/2011 и N А78-3719/2011 в одно производство, так и после с учетом уточнения истцом предмета исковых требований.
Из содержания судебных актов следует, что экспертные заключения судами оценены и исследованы по правилам статей 65, 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совместно с другими имеющимися в деле доказательствами, относящимися к обстоятельствам, связанным с признанием права общей долевой собственности, определения долей и выделения доли истцу. Приведенные заявителем доводы не свидетельствуют о том, что заключения эксперта не отвечают требованиям допустимости и достоверности доказательства с учетом положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и не могут быть приняты во внимание. Сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта судами в данном случае не установлено (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, выводы судов не опровергают и направлены на переоценку доказательств и установлению иных фактических обстоятельств, что не относится к компетенции суда кассационной инстанции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 июля 2013 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2013 года основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 июля 2013 года по делу N А78-3719/2011, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.СКУБАЕВ
Судьи
О.Н.БУРКОВА
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)