Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель отказался от продления договора, указав на отмену разрешения на строительство, представление прокуратуры о необходимости расторжения договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Тороповой М.В., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АвтоГалактика" (далее - общество "АвтоГалактика", истец) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2015 по делу N А76-5888/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "АвтоГалактика" - Зиганова А.М. (доверенность от 09.01.2014);
- открытого акционерного общества "Научно-производственное объединение "СПЛАВ" (далее - общество "НПО "СПЛАВ") - Ваганова Е.А. (доверенность от 04.08.2015 N 94/104);
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет, ответчик) - Таран М.А. (доверенность от 12.01.2015).
Общество "АвтоГалактика" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету о признании незаконными отказов Комитета от договора аренды УЗ N 010662-К-2012 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 27.03.2012 и от продления указанного договора аренды, выраженных в письме от 19.12.2013 N 22486, обязании Комитета продлить договор от 27.03.2012 УЗ N 010662-К-2012 краткосрочной аренды земли г. Челябинска на тот же срок, что и договор аренды - 2 года (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация г. Челябинска, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области, общество "НПО "СПЛАВ", Прокурор г. Челябинска.
Решением суда от 01.04.2015 (судья Мрез И.В.) требования удовлетворены частично, признан недействительным отказ Комитета от договора УЗ N 010662-К-2012 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 27.03.2012, выраженный в письме от 19.12.2013 N 22486. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 (судьи Суспицина Л.А., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "АвтоГалактика" просит отменить обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении требований, заявленные требования в данной части удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ссылаясь на технические условия на благоустройство, условия подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, технические условия на проектирование, исходные данные на проектирование, проектную документацию, положительное заключение государственной экспертизы, договоры строительного подряда и иные документы, полагает доказанным факт освоения заявителем спорного земельного участка согласно целевому назначению и условиям договора аренды. Заявитель считает, что актом проверки от 13.11.2013 N 1 подтвержден факт осуществления истцом первоначального этапа строительства. Заявитель не согласен с выводом судов о том, что условием продления договора является только наличие на земельном участке принадлежащего обществу "АвтоГалактика" незавершенного строительством объекта недвижимости, поскольку обстоятельством, имеющим значение для рассмотрения данного дела, является обоснование действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора.
В отзыве на кассационную жалобу общество "НПО "СПЛАВ" просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения главы Администрации г. Челябинска от 29.02.2012 N 1027 между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Форсаж" (арендатор) заключен договор от 27.03.2012 УЗ N 010662-К-2012 краткосрочной аренды земли города Челябинск, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях настоящего договора следующее недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:164 площадью 9166 кв. м, расположенный по ул. Блюхера в Советском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (природная и производственная зоны), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства автосалона. Согласно п. 1.4 договора условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 29.02.2012 до 29.02.2014.
Условия о размере, сроках и порядке внесения арендной платы за пользование землей согласованы сторонами в разд. II договора.
В силу п. 3.1 договора УЗ N 010662-К-2012 условиями предоставления земельного участка являются, в том числе, осуществление подготовки проектной документации на автосалон и ее утверждение в установленном порядке, оформление разрешения на строительство в установленном порядке, ведение строительства в соответствии с утвержденным проектной документацией; начало и завершение строительства объекта, расположенного на участке, осуществляется в установленный срок и в соответствии с согласованной проектной документацией.
Согласно п. 4.1.1 договора арендатор имеет право на продление настоящего договора на основании письменного согласия арендодателя при условии, что письменное заявление арендатора подано арендодателю не позднее, чем за 90 дней календарных дней до истечения срока действия договора.
Арендодатель имеет право на отказ в продлении договора в случае несоблюдения сроков проектирования и строительства, предусмотренных в постановлении (распоряжении) органа местного самоуправления, указанного в п. 1.3 договора, а также за нарушение иных условий договора (п. 5.1.7 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Соглашением по уступке прав от 28.03.2012 права и обязанности арендатора по договору УЗ N 010662-К-2012 переданы обществу с ограниченной ответственностью "Планета Авто". Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
Письмом от 04.06.2013 N 8693 Комитет сообщил обществу с ограниченной ответственностью "Планета Авто", что считает возможным передачу прав и обязанностей по договору УЗ N 010662-К-2012 новому арендатору - обществу "АвтоГалактика" в пределах срока действия договора.
Между обществом с ограниченной ответственностью "Планета Авто" (арендатор) и обществом "АвтоГалактика" (новый арендатор) заключен договор от 16.09.2013 о передаче прав и обязанностей по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска, согласно которому арендатор с согласия Комитета передает новому арендатору все права и обязанности по договору УЗ N 010662-К-2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:164 площадью 9166 кв. м, расположенного по ул. Блюхера в Советском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов, цель использования земельного участка - для строительства автосалона.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Общество "АвтоГалактика" обратилось в Комитет с заявлением от 14.11.2013 за N 59 о продлении договора УЗ N 10662-К-2012 на новый срок.
Письмом от 19.12.2013 N 22486 Комитет отказал в продлении договора УЗ N 010662-К-2012 и отказался от данного договора, указав на необходимость передать спорный земельный участок Комитету по акту приема-передачи.
В качестве оснований для отказов от данного договора и от его продления Комитет указал, что согласно письму Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Челябинска от 05.12.2013 N 40-13735/6с разрешение на строительство автосалона по ул. Блюхера в Советском районе отменено распоряжением заместителя главы Администрации г. Челябинска от 06.11.2013 N 6786-г; на основании представления Прокуратуры г. Челябинска Администрации предписано принять меры по расторжению с обществом "АвтоГалактика" договора от 27.03.2012 УЗ N 010662-К-2012 краткосрочной аренды земли г. Челябинска.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "АвтоГалактика" в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении требований в части признания незаконным отказа Комитета в продлении договора УЗ N 010662-К-2012, выраженного в письме от 19.12.2013 N 22486, и обязания Комитета продлить указанный договор на 2 года, суды исходили из следующего.
Руководствуясь положениями ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела, установив, что оспариваемое обществом "АвтоГалактика" письмо от 19.12.2013 N 22486 об отказе в продлении срока действия договора УЗ N 010662-К-2012 по существу не является ненормативным актом и не подлежит оценке по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды правомерно рассмотрели заявленные требования по правилам искового производства.
Оценив договор аренды УЗ N 010662-К-2012, суды пришли к выводу о его заключенности и действительности.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 29.02.2012 до 29.02.2014 (п. 1.4 договора), при этом арендодатель письменно уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок, суды пришли к обоснованному выводу о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.
Согласно п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
На основании п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
В силу подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
В силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).
Судами верно указано, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Как установлено судами, земельный участок предоставлен для строительства автосалона, однако доказательств, свидетельствующих о наличии на участке принадлежащих обществу "АвтоГалактика" незавершенного строительством объекта недвижимости, в материалы дела не представлено.
При этом общество "АвтоГалактика", приобретая права и обязанности арендатора по договору от 16.09.2013, могло и должно было оценить возможность освоения земельного участка в оставшийся до окончания действия договора аренды УЗ N 010662-К-2012 срок, при том, что договор УЗ N 010662-К-2012 являлся краткосрочным (заключался на срок 2 года), а разрешение на строительство на момент приобретения обществом "АвтоГалактика" права аренды еще не было выдано (выдано обществу с ограниченной ответственностью "Планета Авто" только 23.09.2013), тогда как до окончания срока действия договора оставалось всего около 5 месяцев.
Отклоняя ссылки истца на договоры совместного инвестирования, подряда, на разработку проектной документации, на выполнение проектных работ, на технические условия, заключение государственной экспертизы, на акт проверки N 1 при строительстве объекта капитального строительства от 13.11.2013, проведенной Управлением регионального государственного строительного надзора Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области, суды исходили из того, что данные документы не подтверждают факт возведения на земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимости.
Как указано апелляционным судом, истцом выполнены лишь работы по разработке грунта для устройства подпорной стенки, по устройству буронабивных свай для устройства подпорной стенки, строительно-монтажные работы по строительству объекта капитального строительства и подпорной стенки.
Таким образом, оснований для продления договора аренды для целей завершения обществом "АвтоГалактика" строительства в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации у Комитета не имелось.
Кроме того, суды верно отметили, что в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05, 05.06.2012 N 17540/11, в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", между тем такие обстоятельства судами по настоящему делу не установлены.
При таких обстоятельствах отказ в продлении договора на новый срок обоснованно признан судами правомерным.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Вывод суда в части признания незаконным отказа (досрочное расторжение договора) от договора УЗ N 010662-К-2012, выраженного в письме от 19.12.2013 N 22486, заявителем не обжалуется, законность судебных актов в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2015 по делу N А76-5888/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АвтоГалактика" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
М.В.ТОРОПОВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 16.10.2015 N Ф09-7111/15 ПО ДЕЛУ N А76-5888/2014
Требование: О признании незаконным отказа от продления договора аренды, об обязании продлить договор.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель отказался от продления договора, указав на отмену разрешения на строительство, представление прокуратуры о необходимости расторжения договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2015 г. N Ф09-7111/15
Дело N А76-5888/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Тороповой М.В., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АвтоГалактика" (далее - общество "АвтоГалактика", истец) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2015 по делу N А76-5888/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "АвтоГалактика" - Зиганова А.М. (доверенность от 09.01.2014);
- открытого акционерного общества "Научно-производственное объединение "СПЛАВ" (далее - общество "НПО "СПЛАВ") - Ваганова Е.А. (доверенность от 04.08.2015 N 94/104);
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет, ответчик) - Таран М.А. (доверенность от 12.01.2015).
Общество "АвтоГалактика" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету о признании незаконными отказов Комитета от договора аренды УЗ N 010662-К-2012 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 27.03.2012 и от продления указанного договора аренды, выраженных в письме от 19.12.2013 N 22486, обязании Комитета продлить договор от 27.03.2012 УЗ N 010662-К-2012 краткосрочной аренды земли г. Челябинска на тот же срок, что и договор аренды - 2 года (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация г. Челябинска, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области, общество "НПО "СПЛАВ", Прокурор г. Челябинска.
Решением суда от 01.04.2015 (судья Мрез И.В.) требования удовлетворены частично, признан недействительным отказ Комитета от договора УЗ N 010662-К-2012 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 27.03.2012, выраженный в письме от 19.12.2013 N 22486. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 (судьи Суспицина Л.А., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "АвтоГалактика" просит отменить обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении требований, заявленные требования в данной части удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ссылаясь на технические условия на благоустройство, условия подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, технические условия на проектирование, исходные данные на проектирование, проектную документацию, положительное заключение государственной экспертизы, договоры строительного подряда и иные документы, полагает доказанным факт освоения заявителем спорного земельного участка согласно целевому назначению и условиям договора аренды. Заявитель считает, что актом проверки от 13.11.2013 N 1 подтвержден факт осуществления истцом первоначального этапа строительства. Заявитель не согласен с выводом судов о том, что условием продления договора является только наличие на земельном участке принадлежащего обществу "АвтоГалактика" незавершенного строительством объекта недвижимости, поскольку обстоятельством, имеющим значение для рассмотрения данного дела, является обоснование действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора.
В отзыве на кассационную жалобу общество "НПО "СПЛАВ" просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения главы Администрации г. Челябинска от 29.02.2012 N 1027 между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Форсаж" (арендатор) заключен договор от 27.03.2012 УЗ N 010662-К-2012 краткосрочной аренды земли города Челябинск, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях настоящего договора следующее недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:164 площадью 9166 кв. м, расположенный по ул. Блюхера в Советском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (природная и производственная зоны), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства автосалона. Согласно п. 1.4 договора условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 29.02.2012 до 29.02.2014.
Условия о размере, сроках и порядке внесения арендной платы за пользование землей согласованы сторонами в разд. II договора.
В силу п. 3.1 договора УЗ N 010662-К-2012 условиями предоставления земельного участка являются, в том числе, осуществление подготовки проектной документации на автосалон и ее утверждение в установленном порядке, оформление разрешения на строительство в установленном порядке, ведение строительства в соответствии с утвержденным проектной документацией; начало и завершение строительства объекта, расположенного на участке, осуществляется в установленный срок и в соответствии с согласованной проектной документацией.
Согласно п. 4.1.1 договора арендатор имеет право на продление настоящего договора на основании письменного согласия арендодателя при условии, что письменное заявление арендатора подано арендодателю не позднее, чем за 90 дней календарных дней до истечения срока действия договора.
Арендодатель имеет право на отказ в продлении договора в случае несоблюдения сроков проектирования и строительства, предусмотренных в постановлении (распоряжении) органа местного самоуправления, указанного в п. 1.3 договора, а также за нарушение иных условий договора (п. 5.1.7 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Соглашением по уступке прав от 28.03.2012 права и обязанности арендатора по договору УЗ N 010662-К-2012 переданы обществу с ограниченной ответственностью "Планета Авто". Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
Письмом от 04.06.2013 N 8693 Комитет сообщил обществу с ограниченной ответственностью "Планета Авто", что считает возможным передачу прав и обязанностей по договору УЗ N 010662-К-2012 новому арендатору - обществу "АвтоГалактика" в пределах срока действия договора.
Между обществом с ограниченной ответственностью "Планета Авто" (арендатор) и обществом "АвтоГалактика" (новый арендатор) заключен договор от 16.09.2013 о передаче прав и обязанностей по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска, согласно которому арендатор с согласия Комитета передает новому арендатору все права и обязанности по договору УЗ N 010662-К-2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:164 площадью 9166 кв. м, расположенного по ул. Блюхера в Советском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов, цель использования земельного участка - для строительства автосалона.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Общество "АвтоГалактика" обратилось в Комитет с заявлением от 14.11.2013 за N 59 о продлении договора УЗ N 10662-К-2012 на новый срок.
Письмом от 19.12.2013 N 22486 Комитет отказал в продлении договора УЗ N 010662-К-2012 и отказался от данного договора, указав на необходимость передать спорный земельный участок Комитету по акту приема-передачи.
В качестве оснований для отказов от данного договора и от его продления Комитет указал, что согласно письму Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Челябинска от 05.12.2013 N 40-13735/6с разрешение на строительство автосалона по ул. Блюхера в Советском районе отменено распоряжением заместителя главы Администрации г. Челябинска от 06.11.2013 N 6786-г; на основании представления Прокуратуры г. Челябинска Администрации предписано принять меры по расторжению с обществом "АвтоГалактика" договора от 27.03.2012 УЗ N 010662-К-2012 краткосрочной аренды земли г. Челябинска.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "АвтоГалактика" в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении требований в части признания незаконным отказа Комитета в продлении договора УЗ N 010662-К-2012, выраженного в письме от 19.12.2013 N 22486, и обязания Комитета продлить указанный договор на 2 года, суды исходили из следующего.
Руководствуясь положениями ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела, установив, что оспариваемое обществом "АвтоГалактика" письмо от 19.12.2013 N 22486 об отказе в продлении срока действия договора УЗ N 010662-К-2012 по существу не является ненормативным актом и не подлежит оценке по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды правомерно рассмотрели заявленные требования по правилам искового производства.
Оценив договор аренды УЗ N 010662-К-2012, суды пришли к выводу о его заключенности и действительности.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 29.02.2012 до 29.02.2014 (п. 1.4 договора), при этом арендодатель письменно уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок, суды пришли к обоснованному выводу о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.
Согласно п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
На основании п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
В силу подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
В силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).
Судами верно указано, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Как установлено судами, земельный участок предоставлен для строительства автосалона, однако доказательств, свидетельствующих о наличии на участке принадлежащих обществу "АвтоГалактика" незавершенного строительством объекта недвижимости, в материалы дела не представлено.
При этом общество "АвтоГалактика", приобретая права и обязанности арендатора по договору от 16.09.2013, могло и должно было оценить возможность освоения земельного участка в оставшийся до окончания действия договора аренды УЗ N 010662-К-2012 срок, при том, что договор УЗ N 010662-К-2012 являлся краткосрочным (заключался на срок 2 года), а разрешение на строительство на момент приобретения обществом "АвтоГалактика" права аренды еще не было выдано (выдано обществу с ограниченной ответственностью "Планета Авто" только 23.09.2013), тогда как до окончания срока действия договора оставалось всего около 5 месяцев.
Отклоняя ссылки истца на договоры совместного инвестирования, подряда, на разработку проектной документации, на выполнение проектных работ, на технические условия, заключение государственной экспертизы, на акт проверки N 1 при строительстве объекта капитального строительства от 13.11.2013, проведенной Управлением регионального государственного строительного надзора Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области, суды исходили из того, что данные документы не подтверждают факт возведения на земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимости.
Как указано апелляционным судом, истцом выполнены лишь работы по разработке грунта для устройства подпорной стенки, по устройству буронабивных свай для устройства подпорной стенки, строительно-монтажные работы по строительству объекта капитального строительства и подпорной стенки.
Таким образом, оснований для продления договора аренды для целей завершения обществом "АвтоГалактика" строительства в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации у Комитета не имелось.
Кроме того, суды верно отметили, что в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05, 05.06.2012 N 17540/11, в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", между тем такие обстоятельства судами по настоящему делу не установлены.
При таких обстоятельствах отказ в продлении договора на новый срок обоснованно признан судами правомерным.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Вывод суда в части признания незаконным отказа (досрочное расторжение договора) от договора УЗ N 010662-К-2012, выраженного в письме от 19.12.2013 N 22486, заявителем не обжалуется, законность судебных актов в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2015 по делу N А76-5888/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АвтоГалактика" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
М.В.ТОРОПОВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)