Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что заявитель не представил на регистрацию правоустанавливающие документы, подтверждающие предоставление земельного участка для строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителя:
заявителя - Латыпова Н.М., доверенность от 03.03.2015,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 13.02.2015 (судья Медведев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Драгоценнова И.С., Семушкин В.С.)
по делу N А55-13726/2014
по заявлению открытого акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация", к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа, третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом Сызранского района Самарской области, г. Сызрань, Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области, г. Самара, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Самарской области, г. Самара, Федеральное дорожное агентство Министерства транспорта Российской Федерации, г. Москва, ФКУ "Федеральное управление автомобильных дорог "Большая Волга" Федерального дорожного агентства", г. Пенза,
установил:
открытое акционерное общество "Самарская региональная энергетическая корпорация" (далее - ОАО "СамРЭК", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестр, регистрирующий орган) от 22.05.2014 N 08/706/2014-843 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с. Надеждино муниципального района Сызранский Самарской области" протяженностью 7538 м, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Надеждино; обязании Управления Росреестра провести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества: "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с. Надеждино муниципального района Сызранский Самарской области" протяженностью 7538 м, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с.Надеждино.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом Сызранского района Самарской области, Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Самарской области, Федеральное дорожное агентство Министерства транспорта Российской Федерации, ФКУ "Федеральное управление автомобильных дорог "Большая Волга" Федерального дорожного агентства".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.02.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ОАО "СамРЭК" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на их незаконность и необоснованность.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, выслушав представителя стороны, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения исходя из нижеследующего.
Как установлено судом, ОАО "СамРЭК" был построен объект недвижимого имущества "Газопроводы высокого, низкого давления для газоснабжения с. Надеждино муниципального района Сызранский Самарской области" протяженностью 7538 м, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Надеждино (далее - объект). Произведен государственный кадастровый учет объекта с присвоением ему кадастрового номера 63:33:0000000:668, что подтверждается кадастровым паспортом сооружения от 28.11.2012.
ОАО "СамРЭК" 15.04.2014 обратилось в Управление Росреестра в Сызранском районе с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости: "Газопроводы высокого, низкого давления для газоснабжения с. Надеждино муниципального района Сызранский Самарской области" протяженностью 7538 м, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Надеждино.
Уведомлением от 21.04.2014 N 08/706/2014-843 государственная регистрация приостановлена на основании статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), поскольку в результате правовой экспертизы выявлено отсутствие документов, подтверждающих предоставление земельных участков для целей строительства.
Сообщением от 22.05.2014 N 08/706/2014-843 Управление Росреестра отказало обществу в государственной регистрации права собственности на объект на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона, что послужило основанием для обращения заявителя в суд с настоящим требованием.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обеих инстанций исходили из законности действий Управления Росреестра, отказавшего в регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества.
Суд кассационной инстанции поддерживает указанную позицию арбитражных судов исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (статьи 8 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. При этом исходя из пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации данные документы должны соответствовать установленным законодательством Российской Федерации требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно статье 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном вышеуказанным Федеральным законом порядке.
Суд установил, что заявитель не представил на регистрацию правоустанавливающие документы, подтверждающие предоставление земельного участка для строительства.
В качестве одного из документов-оснований для выполнения заявленного регистрационного действия ОАО "СамРЭК" представлен договор от 30.06.2011 N б/н/02-162х/11 аренды земельного участка (землепользования) общей площадью 24 629 кв. м (9331 кв. м - земли населенных пунктов, 15 298 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения), расположенного в границах кадастровых кварталов 63:33:1202006, 63:33:1207001 и 63:33:1207004 местоположение: Самарская область, Сызранский район, с. Надеждино; разрешенное использование: под строительство объекта "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с. Надеждино муниципального района Сызранский Самарской области" сроком действия 11 месяцев (с 30.06.2011 до 30.05.2012), заключенный между арендодателем - муниципальный район Сызранский в лице руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом Сызранского района и арендатором ОАО "СамРЭК" в лице временно исполняющего обязанности генерального директора Константинова А.А., а также соответствующий акт приема-передачи.
По смыслу части 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Сославшись на статью 431 ГК РФ, истолковав пункт 1.1 договора аренды земельного участка (землепользования) от 30.06.2011 N б/н/02-162х/11, исходя из содержащихся в нем слов и выражений, суд установил, что сторонами договора использовано словосочетание "земельный участок" в единственном числе, в связи с чем пришел к выводу, что предметом договора явился один земельный участок, а не совокупность нескольких участков. При этом предоставляемый для строительства земельный участок одновременно находится на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с частью 3 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований или границы населенных пунктов.
Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (часть 6 статья 11.9 ЗК РФ).
Согласно пункту 6 части 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных Федеральным законом случаев.
Следовательно, один и тот же земельный участок не может относиться к различным видам категории земель.
В соответствии с действующим законодательством для объединения двух земельных участков с различными категориями земель, следует перевести в одну категорию. Объединяемые земельные участки имеют различные правовые статусы.
Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных Земельным кодексом Российской Федерации категорий земель является обязательным.
При этом пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ не предусмотрена возможность формирования земельного участка из земель различного целевого назначения.
Из текста пункта 1.1 договора аренды следует, что его предметом является земельный участок, части которого относятся к разным категориям земель.
Между тем такой земельный участок не может выступать в качестве объекта государственного кадастрового учета, а, соответственно, и объекта права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением предусмотренных законом случаев.
Согласно пункту 2 статьи 11.3 ЗК РФ для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы: 1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; 2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.3 ЗК РФ в указанных в пункте 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны: 2) сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).
Решение органов местного самоуправления об образовании земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора от 30.06.2011 N б/н/02-162х/11, отвечающее вышеуказанным требованиям статьи 11.3 ЗК РФ, ни регистрирующему органу, ни арбитражному суду не представлено.
В соответствии с пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 7 статьи 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Таким образом, законом предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключается в отношении земельного участка после выполнение кадастровых работ и осуществления его государственного кадастрового учета.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно абзацу шестому пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
В договоре аренды от 30.06.2011 N б/н/02-162х/11 не указан кадастровый номер переданного в пользование земельного участка, установлено, что названный земельный участок на кадастровый учет не поставлен, данных, позволяющих индивидуализировать земельный участок и установить его границы, в договоре либо приложениях к нему не содержится, сведения о местоположении земельного участка имеют лишь ориентировочный, приблизительный характер. При этом план границ рассматриваемого земельного участка, указанный в пункте 1.1 договора в качестве прилагаемого к нему документа, на государственную регистрацию права не представлялся.
Исходя из указанного суды пришли к правомерному выводу о том, что факт отсутствия у соответствующего земельного участка (подлежащего формированию) кадастрового номера не позволяют определенно установить имущество, которое является предметом рассматриваемой сделки, в связи с чем отсутствует возможность проверить наличие у соответствующего органа местного самоуправления полномочий по распоряжению земельным участком, который предоставлялся для строительства спорного сооружения (пункт 1 статья 13 Закона о регистрации).
При таких обстоятельствах регистрирующий орган правомерно признал названный договор незаключенным, а, следовательно, не представленным ОАО "СамРЭК" для выполнения заявленного регистрационного действия.
Ссылку ОАО "СамРЭК" на судебный акт по делу N А55-14040/2013, в рамках которого с него взыскана арендная плата, судебная коллегия признает как не имеющей правового значения для настоящего дела.
Разрешение гражданско-правового спора по указанному делу было связано с неисполнением обязательств ОАО "СамРЭК" (арендатором) по внесению арендной платы, при этом суд, удовлетворяя иск, исходил из разъяснений, изложенных в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которых даже при отсутствии индивидуализации вещи в договоре аренды его условия сторонами исполнялись, поэтому стороны не вправе оспаривать договор со ссылкой на его незаключенность или недействительность.
Применительно к спорному случаю отношения между обществом и Управлением Росреестра по Самарской области носят публичный характер, в связи с чем правовая оценка, представленных на государственную регистрацию документов, осуществляется государственным органом в пределах компетенции установленной законом и не связана с гражданско-правовыми обязательствами общества вносить плату за фактическое пользование.
Правовым последствием осуществления государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по решению суда будет являться право ОАО "СамРЭК" на получение земельного участка, по которому проходит трубопровод, в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ.
При этом отсутствие кадастрового учета земельного участка не позволяет суду убедиться, что местоположение данного земельного участка согласовано с собственниками смежных земельных участков, его границы не пересекают границ других земельных участков, границы муниципальных образований или границы населенных пунктов, а исполнение решения суда не приведет к возникновению препятствий в реализации полномочий регистрирующих органов или прав иных участников земельных правоотношений.
При таких обстоятельствах обязанность общества вносить плату за фактическое пользование имуществом не может рассматриваться как безусловное соблюдение норм земельного и кадастрового законодательства при заключении договора аренды, которому давалась правовая оценка Управлением Росреестра по Самарской области.
Данные факты в кассационной жалобе заявителем не оспорены, ссылки на иные судебные дела, участником которых ОАО "СамРЭК" не являлось, и с иными обстоятельствами также не могут служить основанием для признания в данном конкретном случае решения регистрирующего органа незаконным.
В качестве иных правоустанавливающих документов на фактически использованные для строительства спорного сооружения земельные участки заявитель представил следующие документы: договор безвозмездного срочного пользования земельным участком от 27.06.2011 N 02-155х/11, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:33:1202006:3 (стороны - Савин М.А. и ОАО "СамРЭК"; срок действия договора - 11 мес.); договор безвозмездного срочного пользования земельным участком от 27.06.2011 N 02-156х/11, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:33:1202006:2 (стороны - Гусева Т.Е. и ОАО "СамРЭК"; срок действия договора - 11 мес.); договор безвозмездного срочного пользования земельным участком от 27.06.2011 N 02-161x711, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:33:1202006:4 (стороны - Горбунова Л.Г. и ОАО "Сам-РЭК"; срок действия договора - 11 мес.).
Регистрирующий орган указал на то, что сроки действия указанных договоров истекли 27.05.2012, в то время как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию датировано 06.11.2012.
Таким образом, на земельные участки с кадастровыми номерами 63:33:1202006:2, 63:33:1202006:3 и 63:33:1202006:4 правоустанавливающие документы имелись не на весь период проведения строительных работ.
Оценивая законность решения регистрирующего органа суд первой инстанции правомерно исходил из того, что заявителем при регистрации не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные документы не подтверждали права заявителя на земельный участок для строительства общей площадью 24 629 кв. м (9331 кв. м - земли населенных пунктов, 15 298 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения), расположенного в границах кадастровых кварталов 63:33:1202006, 63:33:1207001 и 63:33:1207004 (местоположение: Самарская область, Сызранский район, с. Надеждино; разрешенное использование: под строительство объекта "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с. Надеждино муниципального района Сызранский Самарской области").
В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ в регистрации полностью соответствует статьям 20, 25 Закона о регистрации, и правомерно отказали обществу в удовлетворении заявленных требований.
Доводы общества о том, что при передаче имущества у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества, в договоре аренды земельного участка указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, правомерно отклонены судами, поскольку в данном случае земельный участок, указанный в договоре аренды в качестве предмета договора, как объект права не был сформирован в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Также правомерно отклонены ссылки заявителя на то, что договор аренды исполнялся длительное время, земельный участок фактически был передан в аренду для строительства объекта, объект построен на данном земельном участке; заявитель уплатил арендную плату по договору, поскольку указанные обстоятельства сами по себе не могут свидетельствовать о том, что спорный земельный участок был сформирован как объект земельных отношений в соответствии с требованиями ЗК РФ и индивидуально определен в договоре аренды.
Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Приведенные в кассационной жалобе доводы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 13.02.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015 по делу N А55-13726/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 25.06.2015 N Ф06-24917/2015 ПО ДЕЛУ N А55-13726/2014
Требование: О признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, обязании устранить допущенные нарушения прав.Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что заявитель не представил на регистрацию правоустанавливающие документы, подтверждающие предоставление земельного участка для строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2015 г. N Ф06-24917/2015
Дело N А55-13726/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителя:
заявителя - Латыпова Н.М., доверенность от 03.03.2015,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 13.02.2015 (судья Медведев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Драгоценнова И.С., Семушкин В.С.)
по делу N А55-13726/2014
по заявлению открытого акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация", к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа, третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом Сызранского района Самарской области, г. Сызрань, Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области, г. Самара, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Самарской области, г. Самара, Федеральное дорожное агентство Министерства транспорта Российской Федерации, г. Москва, ФКУ "Федеральное управление автомобильных дорог "Большая Волга" Федерального дорожного агентства", г. Пенза,
установил:
открытое акционерное общество "Самарская региональная энергетическая корпорация" (далее - ОАО "СамРЭК", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестр, регистрирующий орган) от 22.05.2014 N 08/706/2014-843 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с. Надеждино муниципального района Сызранский Самарской области" протяженностью 7538 м, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Надеждино; обязании Управления Росреестра провести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества: "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с. Надеждино муниципального района Сызранский Самарской области" протяженностью 7538 м, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с.Надеждино.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом Сызранского района Самарской области, Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Самарской области, Федеральное дорожное агентство Министерства транспорта Российской Федерации, ФКУ "Федеральное управление автомобильных дорог "Большая Волга" Федерального дорожного агентства".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.02.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ОАО "СамРЭК" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на их незаконность и необоснованность.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, выслушав представителя стороны, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения исходя из нижеследующего.
Как установлено судом, ОАО "СамРЭК" был построен объект недвижимого имущества "Газопроводы высокого, низкого давления для газоснабжения с. Надеждино муниципального района Сызранский Самарской области" протяженностью 7538 м, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Надеждино (далее - объект). Произведен государственный кадастровый учет объекта с присвоением ему кадастрового номера 63:33:0000000:668, что подтверждается кадастровым паспортом сооружения от 28.11.2012.
ОАО "СамРЭК" 15.04.2014 обратилось в Управление Росреестра в Сызранском районе с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости: "Газопроводы высокого, низкого давления для газоснабжения с. Надеждино муниципального района Сызранский Самарской области" протяженностью 7538 м, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Надеждино.
Уведомлением от 21.04.2014 N 08/706/2014-843 государственная регистрация приостановлена на основании статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), поскольку в результате правовой экспертизы выявлено отсутствие документов, подтверждающих предоставление земельных участков для целей строительства.
Сообщением от 22.05.2014 N 08/706/2014-843 Управление Росреестра отказало обществу в государственной регистрации права собственности на объект на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона, что послужило основанием для обращения заявителя в суд с настоящим требованием.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обеих инстанций исходили из законности действий Управления Росреестра, отказавшего в регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества.
Суд кассационной инстанции поддерживает указанную позицию арбитражных судов исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (статьи 8 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. При этом исходя из пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации данные документы должны соответствовать установленным законодательством Российской Федерации требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно статье 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном вышеуказанным Федеральным законом порядке.
Суд установил, что заявитель не представил на регистрацию правоустанавливающие документы, подтверждающие предоставление земельного участка для строительства.
В качестве одного из документов-оснований для выполнения заявленного регистрационного действия ОАО "СамРЭК" представлен договор от 30.06.2011 N б/н/02-162х/11 аренды земельного участка (землепользования) общей площадью 24 629 кв. м (9331 кв. м - земли населенных пунктов, 15 298 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения), расположенного в границах кадастровых кварталов 63:33:1202006, 63:33:1207001 и 63:33:1207004 местоположение: Самарская область, Сызранский район, с. Надеждино; разрешенное использование: под строительство объекта "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с. Надеждино муниципального района Сызранский Самарской области" сроком действия 11 месяцев (с 30.06.2011 до 30.05.2012), заключенный между арендодателем - муниципальный район Сызранский в лице руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом Сызранского района и арендатором ОАО "СамРЭК" в лице временно исполняющего обязанности генерального директора Константинова А.А., а также соответствующий акт приема-передачи.
По смыслу части 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Сославшись на статью 431 ГК РФ, истолковав пункт 1.1 договора аренды земельного участка (землепользования) от 30.06.2011 N б/н/02-162х/11, исходя из содержащихся в нем слов и выражений, суд установил, что сторонами договора использовано словосочетание "земельный участок" в единственном числе, в связи с чем пришел к выводу, что предметом договора явился один земельный участок, а не совокупность нескольких участков. При этом предоставляемый для строительства земельный участок одновременно находится на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с частью 3 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований или границы населенных пунктов.
Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (часть 6 статья 11.9 ЗК РФ).
Согласно пункту 6 части 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных Федеральным законом случаев.
Следовательно, один и тот же земельный участок не может относиться к различным видам категории земель.
В соответствии с действующим законодательством для объединения двух земельных участков с различными категориями земель, следует перевести в одну категорию. Объединяемые земельные участки имеют различные правовые статусы.
Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных Земельным кодексом Российской Федерации категорий земель является обязательным.
При этом пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ не предусмотрена возможность формирования земельного участка из земель различного целевого назначения.
Из текста пункта 1.1 договора аренды следует, что его предметом является земельный участок, части которого относятся к разным категориям земель.
Между тем такой земельный участок не может выступать в качестве объекта государственного кадастрового учета, а, соответственно, и объекта права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением предусмотренных законом случаев.
Согласно пункту 2 статьи 11.3 ЗК РФ для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы: 1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; 2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.3 ЗК РФ в указанных в пункте 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны: 2) сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).
Решение органов местного самоуправления об образовании земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора от 30.06.2011 N б/н/02-162х/11, отвечающее вышеуказанным требованиям статьи 11.3 ЗК РФ, ни регистрирующему органу, ни арбитражному суду не представлено.
В соответствии с пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 7 статьи 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Таким образом, законом предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключается в отношении земельного участка после выполнение кадастровых работ и осуществления его государственного кадастрового учета.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно абзацу шестому пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
В договоре аренды от 30.06.2011 N б/н/02-162х/11 не указан кадастровый номер переданного в пользование земельного участка, установлено, что названный земельный участок на кадастровый учет не поставлен, данных, позволяющих индивидуализировать земельный участок и установить его границы, в договоре либо приложениях к нему не содержится, сведения о местоположении земельного участка имеют лишь ориентировочный, приблизительный характер. При этом план границ рассматриваемого земельного участка, указанный в пункте 1.1 договора в качестве прилагаемого к нему документа, на государственную регистрацию права не представлялся.
Исходя из указанного суды пришли к правомерному выводу о том, что факт отсутствия у соответствующего земельного участка (подлежащего формированию) кадастрового номера не позволяют определенно установить имущество, которое является предметом рассматриваемой сделки, в связи с чем отсутствует возможность проверить наличие у соответствующего органа местного самоуправления полномочий по распоряжению земельным участком, который предоставлялся для строительства спорного сооружения (пункт 1 статья 13 Закона о регистрации).
При таких обстоятельствах регистрирующий орган правомерно признал названный договор незаключенным, а, следовательно, не представленным ОАО "СамРЭК" для выполнения заявленного регистрационного действия.
Ссылку ОАО "СамРЭК" на судебный акт по делу N А55-14040/2013, в рамках которого с него взыскана арендная плата, судебная коллегия признает как не имеющей правового значения для настоящего дела.
Разрешение гражданско-правового спора по указанному делу было связано с неисполнением обязательств ОАО "СамРЭК" (арендатором) по внесению арендной платы, при этом суд, удовлетворяя иск, исходил из разъяснений, изложенных в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которых даже при отсутствии индивидуализации вещи в договоре аренды его условия сторонами исполнялись, поэтому стороны не вправе оспаривать договор со ссылкой на его незаключенность или недействительность.
Применительно к спорному случаю отношения между обществом и Управлением Росреестра по Самарской области носят публичный характер, в связи с чем правовая оценка, представленных на государственную регистрацию документов, осуществляется государственным органом в пределах компетенции установленной законом и не связана с гражданско-правовыми обязательствами общества вносить плату за фактическое пользование.
Правовым последствием осуществления государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по решению суда будет являться право ОАО "СамРЭК" на получение земельного участка, по которому проходит трубопровод, в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ.
При этом отсутствие кадастрового учета земельного участка не позволяет суду убедиться, что местоположение данного земельного участка согласовано с собственниками смежных земельных участков, его границы не пересекают границ других земельных участков, границы муниципальных образований или границы населенных пунктов, а исполнение решения суда не приведет к возникновению препятствий в реализации полномочий регистрирующих органов или прав иных участников земельных правоотношений.
При таких обстоятельствах обязанность общества вносить плату за фактическое пользование имуществом не может рассматриваться как безусловное соблюдение норм земельного и кадастрового законодательства при заключении договора аренды, которому давалась правовая оценка Управлением Росреестра по Самарской области.
Данные факты в кассационной жалобе заявителем не оспорены, ссылки на иные судебные дела, участником которых ОАО "СамРЭК" не являлось, и с иными обстоятельствами также не могут служить основанием для признания в данном конкретном случае решения регистрирующего органа незаконным.
В качестве иных правоустанавливающих документов на фактически использованные для строительства спорного сооружения земельные участки заявитель представил следующие документы: договор безвозмездного срочного пользования земельным участком от 27.06.2011 N 02-155х/11, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:33:1202006:3 (стороны - Савин М.А. и ОАО "СамРЭК"; срок действия договора - 11 мес.); договор безвозмездного срочного пользования земельным участком от 27.06.2011 N 02-156х/11, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:33:1202006:2 (стороны - Гусева Т.Е. и ОАО "СамРЭК"; срок действия договора - 11 мес.); договор безвозмездного срочного пользования земельным участком от 27.06.2011 N 02-161x711, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:33:1202006:4 (стороны - Горбунова Л.Г. и ОАО "Сам-РЭК"; срок действия договора - 11 мес.).
Регистрирующий орган указал на то, что сроки действия указанных договоров истекли 27.05.2012, в то время как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию датировано 06.11.2012.
Таким образом, на земельные участки с кадастровыми номерами 63:33:1202006:2, 63:33:1202006:3 и 63:33:1202006:4 правоустанавливающие документы имелись не на весь период проведения строительных работ.
Оценивая законность решения регистрирующего органа суд первой инстанции правомерно исходил из того, что заявителем при регистрации не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные документы не подтверждали права заявителя на земельный участок для строительства общей площадью 24 629 кв. м (9331 кв. м - земли населенных пунктов, 15 298 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения), расположенного в границах кадастровых кварталов 63:33:1202006, 63:33:1207001 и 63:33:1207004 (местоположение: Самарская область, Сызранский район, с. Надеждино; разрешенное использование: под строительство объекта "Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с. Надеждино муниципального района Сызранский Самарской области").
В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ в регистрации полностью соответствует статьям 20, 25 Закона о регистрации, и правомерно отказали обществу в удовлетворении заявленных требований.
Доводы общества о том, что при передаче имущества у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества, в договоре аренды земельного участка указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, правомерно отклонены судами, поскольку в данном случае земельный участок, указанный в договоре аренды в качестве предмета договора, как объект права не был сформирован в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Также правомерно отклонены ссылки заявителя на то, что договор аренды исполнялся длительное время, земельный участок фактически был передан в аренду для строительства объекта, объект построен на данном земельном участке; заявитель уплатил арендную плату по договору, поскольку указанные обстоятельства сами по себе не могут свидетельствовать о том, что спорный земельный участок был сформирован как объект земельных отношений в соответствии с требованиями ЗК РФ и индивидуально определен в договоре аренды.
Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Приведенные в кассационной жалобе доводы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 13.02.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015 по делу N А55-13726/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)