Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Тарабарина Т.В.
Докладчик Карболина В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Вороновой Н.И.
Судей Карболиной В.А., Давыдовой И.В.
При секретаре Г.А.К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 06 февраля 2014 года дело по апелляционной жалобе представителя ВТБ 24 (ЗАО) на решение Железнодорожного районного суда города Новосибирска от 20 ноября 2013 года, которым расторгнуто кредитное соглашение N от 18 марта 2011 года, заключенное между Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) и Обществом с ограниченной ответственностью "Фабула".
Взыскано солидарно с ООО "Фабула", ООО "Алкотрейдинг", Л.И.В., ООО "ЭнергоСибТранс" в пользу ВТБ 24 (ЗАО) задолженность по кредитному соглашению N от 18 марта 2011 года в сумме 5613928 руб. 73 коп. и расходы по оплате госпошлины в сумме 40269 руб. 64 коп., а всего 5654198 руб. 37 коп.
Обращено взыскание на предмет залога: административное здание, назначение: нежилое; площадь: общая N адрес (местоположение): <адрес> Яр, <адрес>, посредством продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена в сумме 10960000 рублей.
Обращено взыскание на предмет залога: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>; общей площадью 3043,91 кв.м; категория земель: земли населенных пунктов - под административное здание; кадастровый (или условный) номер:N посредством продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена в сумме 2040000 рублей.
В остальной части - в иске отказано.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Карболиной В.А., объяснения представителя ЗАО "ВТБ 24" - Р.М.Е., судебная коллегия
установила:
ВТБ 24 (ЗАО) обратилось в суд с иском к ООО "Фабула", Л.И.В., ООО "Алкотрейдинг", ООО "ЭнергоСибТранс" о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование исковых требований указали, что 18.03.2011 года банк и ООО "Фабула" заключили кредитное соглашение N о предоставлении заемщику денежных средств в сумме 7000000 рублей на срок 730 дней (24 месяца) под 12% годовых, заемщик обязался возвратить полученную сумму и уплатить проценты за пользование кредитом, ежемесячными платежами в сумме 329717 руб. 46 коп. Банк исполнил свои обязательства по кредитному соглашению в полном объеме, предоставив заемщику 22.03.2011 года денежные средства в сумме 7000000 рублей путем перечисления на расчетный счет заемщика NN
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному соглашению были заключены договоры: об ипотеке NN от 18.03.2011 года между банком и ООО "ЭнергоСибТранс", по условиям которого Банку в залог было передано имущество в виде административного здания, принадлежащего ООО "ЭнергоСибТранс", расположенного по адресу: <адрес>, нежилого назначения, площадью 1637,8 кв.м, инвентарный номер: N; и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 3043,91 кв.м, занимаемый административным зданием. Залоговая стоимость указанного административного здания составила 14661810 рублей, залоговая стоимость указанного земельного участка составила 681228 рублей.
Кроме того, Банком были заключены договоры поручительства: NN от 18.03.2011 года с ООО "Алкотрейдинг", NN от 18.03.2011 года с Л.И.В., N от 18.03.2011 года с ООО "ЭнергоСибТранс", согласно п. 1.2 которых поручители обязуются солидарно с заемщиком отвечать перед банком в полном объеме за исполнение заемщиком обязательств по кредитному соглашению, в том числе обязательств по своевременному и полному возврату суммы основного долга по кредиту, по своевременной и полной уплате процентов по кредиту, комиссий по кредиту, неустойки по просроченной задолженности по основному долгу, процентам и/или комиссиям по кредиту.
Ответчики не выполняют свои обязательства по кредитному соглашению в полном объеме, допускали неоднократные просрочки платежей по кредиту. С сентября 2011 года внесение платежей ответчиками не производилось. Основываясь на п. 4.6 кредитного соглашения, Банк потребовал досрочно погасить всю сумму предоставленного кредита, уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, иные суммы, предусмотренные кредитным договором в срок не позднее 10.01.2012 года. Требование банка ответчиками не выполнено. По состоянию на 20.02.2012 года общая сумма задолженности ответчиков по кредитному соглашению составила 5622132,10 руб., из которых: остаток ссудной задолженности - 5406243,05 руб., задолженность по плановым процентам - 182191,91 руб., задолженность по пени по процентам - 5420,77 руб., задолженность по пени по просроченному долгу - 28276,37 руб.
В связи с чем просили взыскать солидарно с ответчиков задолженность по кредитному соглашению от 18.03.2011 года в сумме 5622132,10 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество: административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, нежилого назначения, площадью 1637,8 кв.м, инвентарный номер: N, определив начальную продажную стоимость в размере 14661810 рублей; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 3043,91 кв.м, занимаемый административным зданием, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 681228 рублей; расторгнуть кредитное соглашение от 18.03.2011 года NN; взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в сумме 40310,66 руб.
В последующем истец уточнил свои исковые требования в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества и просил определить начальную продажную стоимость административного здания в размере 6622350 рублей, земельного участка - в размере 892500 рублей.
Судом постановлено указанное выше решение, обжалуемое представителем ВТБ 24 (ЗАО).
В апелляционной жалобе просят решение изменить в части установления начальной продажной цены административного здания в сумме 10960000 рублей, земельного участка в сумме 2040000 рублей и принять в данной части новое решение, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, а также судом нарушены нормы материального права.
В обоснование доводов жалобы указывают, что с решением суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, не согласны, поскольку начальная продажная цена предмета залога должна быть установлена на основании заключения эксперта ООО "Заря" N 1544, равной 80% от рыночной стоимости определенной в заключении эксперта.
Считают, что установление судом начальной продажной стоимости предмета залога в соответствии с отчетом ФГУП "Техцентр НСО", который был проведен временем раньше, чем отчет ООО "ЗАРЯ" существенно нарушает права ВТБ 24 (ЗАО) как кредитора и залогодержателя, поскольку начальная продажная стоимость, установленная в соответствии с отчетом ФГУП "Техцентр НСО" не соответствует реальной рыночной стоимости и является завышенной.
Проверив решение суда первой инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе.
Учитывая изложенное, оснований для рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, не имеется.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
Согласно п. 1 ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено, что между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и ответчиком ООО "Фабула" 18.03.2011 года было заключено кредитное соглашение, по условиям которого Банк предоставил ответчику кредит на сумму 7000000 рублей сроком на 730 дней (24 месяца) под 12% годовых, что подтверждается кредитным соглашением N от 18.03.2011 года (л.д. 11-18 т. 1), дополнительным соглашением N 1 от 27 июня 2011 года (л.д. 19-20 т. 1), мемориальным ордером (л.д. 21 т. 1).
В обеспечение возврата заемщиком денежных средств по кредитному соглашению истцом были заключены договоры поручительства: с ООО "Алкотрейдинг" NN от 18.03.2011 года (л.д. 41-45 т. 1), с Л.И.В. N от 18.03.2011 года (л.д. 46-50 т. 1) и с ООО "ЭнергоСибТранс" N от 18.03.2011 года (л.д. 51-55 т. 1), согласно п. 1.2 которых поручители обязуются солидарно с заемщиком отвечать перед банком в полном объеме за исполнение заемщиком обязательств по кредитному соглашению, в том числе обязательств по своевременному и полному возврату суммы основного долга по кредиту, по своевременной и полной уплате процентов по кредиту, комиссий по кредиту, неустойки по просроченной задолженности по основному долгу, процентам и/или комиссиям по кредиту.
Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному соглашению был заключен договор об ипотеке N от 18.03.2011 года между ВТБ 24 (ЗАО) и ООО "ЭнергоСибТранс" (л.д. 22-28 т. 1), по условиям которого истцу в залог было передано имущество в виде административного здания, принадлежащего ООО "ЭнергоСибТранс", расположенное по адресу: <адрес> нежилого назначения, площадью 1637,8 кв.м, инвентарный номер: N подземная этажность 1; и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 3043,91 кв.м, занимаемый вышеуказанным административным зданием.
Банк свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, перечислив денежные средства в размере в сумме 7000000 рублей заемщику на его расчетный счет NN
Однако ООО "Фабула" свои обязательства надлежащим образом не исполняло, с сентября 2011 года платежи по графику не производились, что следует из расчета задолженности (л.д. 8-10 т. 1).
15.12.2011 года в адрес заемщика было направлено требование о досрочном погашении кредита с предложением о расторжении кредитного соглашения (л. д. 56-57 т. 1).
Согласно представленного истцом расчету, который ответчиком не опровергнут, по состоянию на 20.02.2012 года общая сумма задолженности по кредитному соглашению составляет 5622132,10 руб., из которых: остаток ссудной задолженности - 5406243,05 руб., задолженность по плановым процентам - 182191,91 руб., задолженность по пени по процентам - 5420,77 руб., задолженность по пени по просроченному долгу - 28276,37 руб.
Указанный расчет задолженности судом первой инстанции был проверен, и установлено, что во исполнение п. 4.1 Особых условий кредитного соглашения истец за период с 26.07.2011 г. по 21.09.2011 г. в безакцептном порядке списал со счета ответчика ООО "Фабула" в счет штрафных пеней деньги в общей сумме 8203,37 руб. (л.д. 8-10 т. 1).
Ст. 319 ГК РФ устанавливает очередность погашения требований по денежному обязательству - сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает, прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга, т.е. указанной нормой установлен исчерпывающий перечень денежных обязательств, очередность погашения которых может быть изменена по соглашению сторон, а неустойка (штрафные пени), как средство обеспечения исполнения основного обязательства, в этот перечень законодателем не включена.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что зачисленная банком сумма 8203,37 руб. на погашение штрафных пеней подлежит зачислению в счет погашения просроченных процентов и просроченного основного долга.
В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ ответчиками не представлено доказательств, подтверждающих полное погашение задолженности по кредитному соглашению.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что с ответчиков ООО "Фабула", ООО "Алкотрейдинг", Л.И.В., ООО "ЭнергоСибТранс" в пользу истца подлежит взысканию солидарно задолженность по кредитному договору в сумме 5613928,73 руб. (5406243,05 + 182191,91 + 5420,77 + 28276,37 - 8203,37). При этом суд указал, что не имеется оснований для применения ст. 333 ГК РФ и уменьшении размера неустойки.
Кроме того, учитывая размер задолженности заемщика, а также длительный срок просрочки, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о расторжении кредитного соглашения.
Согласно ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.
В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно ст. ст. 51 и 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Поскольку между сторонами не было достигнуто соглашение о начальной продажной цене заложенного имущества, указанную цену определил суд первой инстанции.
Согласно заключению эксперта ОГУП "Техцентр НСО" (л.д. 204-255 т. 1) на дату проведения экспертизы нижняя граница рыночной стоимости административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, нежилого назначения, площадью 1637,8 кв.м, и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 3043,91 кв.м, занимаемого административным зданием, составляет: 16250000 рублей; в том числе нижняя граница рыночной стоимости административного здания, расположенного по адресу: <адрес> нежилого назначения, площадью 1637,8 кв.м, составляет 13700000 рублей, нижняя граница рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 3043,91 кв.м, занимаемого административным зданием составляет: 2550000 рублей.
Согласно заключению экспертов ООО "Заря" (л.д. 41-119 т. 2) рыночная стоимость объекта оценки: административного здания, расположенного по адресу: <адрес> нежилого назначения, площадью 1637,8 кв.м, и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 3043,91 кв.м, занимаемого административным зданием, по состоянию на дату составления экспертного заключения составила, округленно 8841000 рублей, в том числе: административного здания - 7791000 рублей; земельного участка - 1050000 рублей.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, обоснованно принял заключение эксперта ОГУП "Техцентр НСО" в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость предмета ипотеки, поскольку его выводы, в отличие от выводов экспертов ООО "Заря", являются категорическими; содержат суждение о нижней границе рыночной стоимости, что дает возможность суду определить начальную продажную цену.
Кроме того, определенная экспертом ОГУП "Техцентр НСО" нижняя граница рыночной стоимости заложенного имущества наиболее соответствует определенной сторонами в договоре об ипотеке залоговой стоимости.
Учитывая, что начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании заключения эксперта ОГУП "Техцентр НСО", она должна быть установлена равной 80% от нижней границы рыночной стоимости имущества, определенной в заключение эксперта.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости установить начальную продажную цену предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов: административного здания- в сумме 10960000 рублей, что составляет 80% от 13700000 рублей; земельного участка- в сумме 2040000 рублей, что составляет 80% от 2550000 рублей.
Удовлетворяя частично исковые требования о взыскании с ответчиков задолженности по кредитному соглашению и обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 309, ч. 1 ст. 348 ГК РФ, исходил из того, что заемщик ненадлежащим образом исполняет обязательства по погашению задолженности по кредитному соглашению.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что начальная продажная цена предмета залога должна быть установлена равной 80% от рыночной стоимости определенной в заключении эксперта ООО "Заря" N 1544, не могут быть приняты во внимание, поскольку установление судом начальной продажной стоимости предмета залога в соответствии с отчетом ФГУП "Техцентр НСО", который был проведен временем раньше, чем отчет ООО "ЗАРЯ" наиболее соответствует рыночной стоимости определенной сторонами в договоре об ипотеке залоговой стоимости.
Кроме того, следует принять во внимание, что по ходатайству истца была назначена и проведена повторная судебная оценочная экспертиза в ООО "ЗАРЯ". При этом, заключение эксперта ОГУП "Техцентр НСО" сторонами не оспорено.
Из определения суда от 20.05.2013 г. о назначении повторной судебной оценочной экспертизы видно, что она была назначена судом в целях разрешения спора по вопросу определения начальной продажной цены заложенного имущества, при этом в определении судом не была дана оценка заключению эксперта ОГУП "Техцентр НСО".
Суд первой инстанции, проанализировав заключение эксперта ОГУП "Техцентр НСО" (л.д. 204-255 т. 1) и заключение экспертов ООО "Заря" (л.д. 41-119 т. 2), по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, правомерно в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость предмета ипотеки, принял заключение эксперта ОГУП "Техцентр НСО", поскольку определенная экспертом ОГУП "Техцентр НСО" нижняя граница рыночной стоимости заложенного имущества позволяет определить начальную продажную цену заложенного имущества.
Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 67 ГПК РФ доказательства, имеющиеся в материалах дела, в том числе, заключения двух судебных экспертиз, проведенных в рамках рассмотрения дела, установив начальную продажную цену, обоснованно удовлетворил исковые требования ВТБ 24 (ЗАО) о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу сводятся к иной оценке доказательств, оснований для которой у судебной коллегии не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Новосибирска от 20 ноября 2013 года по доводам апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ВТБ 24 (ЗАО) - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1077\2014Г.
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 февраля 2014 г. по делу N 33-1077\\2014г.
Судья Тарабарина Т.В.
Докладчик Карболина В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Вороновой Н.И.
Судей Карболиной В.А., Давыдовой И.В.
При секретаре Г.А.К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 06 февраля 2014 года дело по апелляционной жалобе представителя ВТБ 24 (ЗАО) на решение Железнодорожного районного суда города Новосибирска от 20 ноября 2013 года, которым расторгнуто кредитное соглашение N от 18 марта 2011 года, заключенное между Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) и Обществом с ограниченной ответственностью "Фабула".
Взыскано солидарно с ООО "Фабула", ООО "Алкотрейдинг", Л.И.В., ООО "ЭнергоСибТранс" в пользу ВТБ 24 (ЗАО) задолженность по кредитному соглашению N от 18 марта 2011 года в сумме 5613928 руб. 73 коп. и расходы по оплате госпошлины в сумме 40269 руб. 64 коп., а всего 5654198 руб. 37 коп.
Обращено взыскание на предмет залога: административное здание, назначение: нежилое; площадь: общая N адрес (местоположение): <адрес> Яр, <адрес>, посредством продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена в сумме 10960000 рублей.
Обращено взыскание на предмет залога: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>; общей площадью 3043,91 кв.м; категория земель: земли населенных пунктов - под административное здание; кадастровый (или условный) номер:N посредством продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена в сумме 2040000 рублей.
В остальной части - в иске отказано.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Карболиной В.А., объяснения представителя ЗАО "ВТБ 24" - Р.М.Е., судебная коллегия
установила:
ВТБ 24 (ЗАО) обратилось в суд с иском к ООО "Фабула", Л.И.В., ООО "Алкотрейдинг", ООО "ЭнергоСибТранс" о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование исковых требований указали, что 18.03.2011 года банк и ООО "Фабула" заключили кредитное соглашение N о предоставлении заемщику денежных средств в сумме 7000000 рублей на срок 730 дней (24 месяца) под 12% годовых, заемщик обязался возвратить полученную сумму и уплатить проценты за пользование кредитом, ежемесячными платежами в сумме 329717 руб. 46 коп. Банк исполнил свои обязательства по кредитному соглашению в полном объеме, предоставив заемщику 22.03.2011 года денежные средства в сумме 7000000 рублей путем перечисления на расчетный счет заемщика NN
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному соглашению были заключены договоры: об ипотеке NN от 18.03.2011 года между банком и ООО "ЭнергоСибТранс", по условиям которого Банку в залог было передано имущество в виде административного здания, принадлежащего ООО "ЭнергоСибТранс", расположенного по адресу: <адрес>, нежилого назначения, площадью 1637,8 кв.м, инвентарный номер: N; и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 3043,91 кв.м, занимаемый административным зданием. Залоговая стоимость указанного административного здания составила 14661810 рублей, залоговая стоимость указанного земельного участка составила 681228 рублей.
Кроме того, Банком были заключены договоры поручительства: NN от 18.03.2011 года с ООО "Алкотрейдинг", NN от 18.03.2011 года с Л.И.В., N от 18.03.2011 года с ООО "ЭнергоСибТранс", согласно п. 1.2 которых поручители обязуются солидарно с заемщиком отвечать перед банком в полном объеме за исполнение заемщиком обязательств по кредитному соглашению, в том числе обязательств по своевременному и полному возврату суммы основного долга по кредиту, по своевременной и полной уплате процентов по кредиту, комиссий по кредиту, неустойки по просроченной задолженности по основному долгу, процентам и/или комиссиям по кредиту.
Ответчики не выполняют свои обязательства по кредитному соглашению в полном объеме, допускали неоднократные просрочки платежей по кредиту. С сентября 2011 года внесение платежей ответчиками не производилось. Основываясь на п. 4.6 кредитного соглашения, Банк потребовал досрочно погасить всю сумму предоставленного кредита, уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, иные суммы, предусмотренные кредитным договором в срок не позднее 10.01.2012 года. Требование банка ответчиками не выполнено. По состоянию на 20.02.2012 года общая сумма задолженности ответчиков по кредитному соглашению составила 5622132,10 руб., из которых: остаток ссудной задолженности - 5406243,05 руб., задолженность по плановым процентам - 182191,91 руб., задолженность по пени по процентам - 5420,77 руб., задолженность по пени по просроченному долгу - 28276,37 руб.
В связи с чем просили взыскать солидарно с ответчиков задолженность по кредитному соглашению от 18.03.2011 года в сумме 5622132,10 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество: административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, нежилого назначения, площадью 1637,8 кв.м, инвентарный номер: N, определив начальную продажную стоимость в размере 14661810 рублей; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 3043,91 кв.м, занимаемый административным зданием, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 681228 рублей; расторгнуть кредитное соглашение от 18.03.2011 года NN; взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в сумме 40310,66 руб.
В последующем истец уточнил свои исковые требования в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества и просил определить начальную продажную стоимость административного здания в размере 6622350 рублей, земельного участка - в размере 892500 рублей.
Судом постановлено указанное выше решение, обжалуемое представителем ВТБ 24 (ЗАО).
В апелляционной жалобе просят решение изменить в части установления начальной продажной цены административного здания в сумме 10960000 рублей, земельного участка в сумме 2040000 рублей и принять в данной части новое решение, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, а также судом нарушены нормы материального права.
В обоснование доводов жалобы указывают, что с решением суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, не согласны, поскольку начальная продажная цена предмета залога должна быть установлена на основании заключения эксперта ООО "Заря" N 1544, равной 80% от рыночной стоимости определенной в заключении эксперта.
Считают, что установление судом начальной продажной стоимости предмета залога в соответствии с отчетом ФГУП "Техцентр НСО", который был проведен временем раньше, чем отчет ООО "ЗАРЯ" существенно нарушает права ВТБ 24 (ЗАО) как кредитора и залогодержателя, поскольку начальная продажная стоимость, установленная в соответствии с отчетом ФГУП "Техцентр НСО" не соответствует реальной рыночной стоимости и является завышенной.
Проверив решение суда первой инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе.
Учитывая изложенное, оснований для рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, не имеется.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
Согласно п. 1 ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено, что между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и ответчиком ООО "Фабула" 18.03.2011 года было заключено кредитное соглашение, по условиям которого Банк предоставил ответчику кредит на сумму 7000000 рублей сроком на 730 дней (24 месяца) под 12% годовых, что подтверждается кредитным соглашением N от 18.03.2011 года (л.д. 11-18 т. 1), дополнительным соглашением N 1 от 27 июня 2011 года (л.д. 19-20 т. 1), мемориальным ордером (л.д. 21 т. 1).
В обеспечение возврата заемщиком денежных средств по кредитному соглашению истцом были заключены договоры поручительства: с ООО "Алкотрейдинг" NN от 18.03.2011 года (л.д. 41-45 т. 1), с Л.И.В. N от 18.03.2011 года (л.д. 46-50 т. 1) и с ООО "ЭнергоСибТранс" N от 18.03.2011 года (л.д. 51-55 т. 1), согласно п. 1.2 которых поручители обязуются солидарно с заемщиком отвечать перед банком в полном объеме за исполнение заемщиком обязательств по кредитному соглашению, в том числе обязательств по своевременному и полному возврату суммы основного долга по кредиту, по своевременной и полной уплате процентов по кредиту, комиссий по кредиту, неустойки по просроченной задолженности по основному долгу, процентам и/или комиссиям по кредиту.
Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному соглашению был заключен договор об ипотеке N от 18.03.2011 года между ВТБ 24 (ЗАО) и ООО "ЭнергоСибТранс" (л.д. 22-28 т. 1), по условиям которого истцу в залог было передано имущество в виде административного здания, принадлежащего ООО "ЭнергоСибТранс", расположенное по адресу: <адрес> нежилого назначения, площадью 1637,8 кв.м, инвентарный номер: N подземная этажность 1; и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 3043,91 кв.м, занимаемый вышеуказанным административным зданием.
Банк свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, перечислив денежные средства в размере в сумме 7000000 рублей заемщику на его расчетный счет NN
Однако ООО "Фабула" свои обязательства надлежащим образом не исполняло, с сентября 2011 года платежи по графику не производились, что следует из расчета задолженности (л.д. 8-10 т. 1).
15.12.2011 года в адрес заемщика было направлено требование о досрочном погашении кредита с предложением о расторжении кредитного соглашения (л. д. 56-57 т. 1).
Согласно представленного истцом расчету, который ответчиком не опровергнут, по состоянию на 20.02.2012 года общая сумма задолженности по кредитному соглашению составляет 5622132,10 руб., из которых: остаток ссудной задолженности - 5406243,05 руб., задолженность по плановым процентам - 182191,91 руб., задолженность по пени по процентам - 5420,77 руб., задолженность по пени по просроченному долгу - 28276,37 руб.
Указанный расчет задолженности судом первой инстанции был проверен, и установлено, что во исполнение п. 4.1 Особых условий кредитного соглашения истец за период с 26.07.2011 г. по 21.09.2011 г. в безакцептном порядке списал со счета ответчика ООО "Фабула" в счет штрафных пеней деньги в общей сумме 8203,37 руб. (л.д. 8-10 т. 1).
Ст. 319 ГК РФ устанавливает очередность погашения требований по денежному обязательству - сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает, прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга, т.е. указанной нормой установлен исчерпывающий перечень денежных обязательств, очередность погашения которых может быть изменена по соглашению сторон, а неустойка (штрафные пени), как средство обеспечения исполнения основного обязательства, в этот перечень законодателем не включена.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что зачисленная банком сумма 8203,37 руб. на погашение штрафных пеней подлежит зачислению в счет погашения просроченных процентов и просроченного основного долга.
В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ ответчиками не представлено доказательств, подтверждающих полное погашение задолженности по кредитному соглашению.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что с ответчиков ООО "Фабула", ООО "Алкотрейдинг", Л.И.В., ООО "ЭнергоСибТранс" в пользу истца подлежит взысканию солидарно задолженность по кредитному договору в сумме 5613928,73 руб. (5406243,05 + 182191,91 + 5420,77 + 28276,37 - 8203,37). При этом суд указал, что не имеется оснований для применения ст. 333 ГК РФ и уменьшении размера неустойки.
Кроме того, учитывая размер задолженности заемщика, а также длительный срок просрочки, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о расторжении кредитного соглашения.
Согласно ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.
В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно ст. ст. 51 и 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Поскольку между сторонами не было достигнуто соглашение о начальной продажной цене заложенного имущества, указанную цену определил суд первой инстанции.
Согласно заключению эксперта ОГУП "Техцентр НСО" (л.д. 204-255 т. 1) на дату проведения экспертизы нижняя граница рыночной стоимости административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, нежилого назначения, площадью 1637,8 кв.м, и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 3043,91 кв.м, занимаемого административным зданием, составляет: 16250000 рублей; в том числе нижняя граница рыночной стоимости административного здания, расположенного по адресу: <адрес> нежилого назначения, площадью 1637,8 кв.м, составляет 13700000 рублей, нижняя граница рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 3043,91 кв.м, занимаемого административным зданием составляет: 2550000 рублей.
Согласно заключению экспертов ООО "Заря" (л.д. 41-119 т. 2) рыночная стоимость объекта оценки: административного здания, расположенного по адресу: <адрес> нежилого назначения, площадью 1637,8 кв.м, и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 3043,91 кв.м, занимаемого административным зданием, по состоянию на дату составления экспертного заключения составила, округленно 8841000 рублей, в том числе: административного здания - 7791000 рублей; земельного участка - 1050000 рублей.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, обоснованно принял заключение эксперта ОГУП "Техцентр НСО" в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость предмета ипотеки, поскольку его выводы, в отличие от выводов экспертов ООО "Заря", являются категорическими; содержат суждение о нижней границе рыночной стоимости, что дает возможность суду определить начальную продажную цену.
Кроме того, определенная экспертом ОГУП "Техцентр НСО" нижняя граница рыночной стоимости заложенного имущества наиболее соответствует определенной сторонами в договоре об ипотеке залоговой стоимости.
Учитывая, что начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании заключения эксперта ОГУП "Техцентр НСО", она должна быть установлена равной 80% от нижней границы рыночной стоимости имущества, определенной в заключение эксперта.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости установить начальную продажную цену предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов: административного здания- в сумме 10960000 рублей, что составляет 80% от 13700000 рублей; земельного участка- в сумме 2040000 рублей, что составляет 80% от 2550000 рублей.
Удовлетворяя частично исковые требования о взыскании с ответчиков задолженности по кредитному соглашению и обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 309, ч. 1 ст. 348 ГК РФ, исходил из того, что заемщик ненадлежащим образом исполняет обязательства по погашению задолженности по кредитному соглашению.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что начальная продажная цена предмета залога должна быть установлена равной 80% от рыночной стоимости определенной в заключении эксперта ООО "Заря" N 1544, не могут быть приняты во внимание, поскольку установление судом начальной продажной стоимости предмета залога в соответствии с отчетом ФГУП "Техцентр НСО", который был проведен временем раньше, чем отчет ООО "ЗАРЯ" наиболее соответствует рыночной стоимости определенной сторонами в договоре об ипотеке залоговой стоимости.
Кроме того, следует принять во внимание, что по ходатайству истца была назначена и проведена повторная судебная оценочная экспертиза в ООО "ЗАРЯ". При этом, заключение эксперта ОГУП "Техцентр НСО" сторонами не оспорено.
Из определения суда от 20.05.2013 г. о назначении повторной судебной оценочной экспертизы видно, что она была назначена судом в целях разрешения спора по вопросу определения начальной продажной цены заложенного имущества, при этом в определении судом не была дана оценка заключению эксперта ОГУП "Техцентр НСО".
Суд первой инстанции, проанализировав заключение эксперта ОГУП "Техцентр НСО" (л.д. 204-255 т. 1) и заключение экспертов ООО "Заря" (л.д. 41-119 т. 2), по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, правомерно в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость предмета ипотеки, принял заключение эксперта ОГУП "Техцентр НСО", поскольку определенная экспертом ОГУП "Техцентр НСО" нижняя граница рыночной стоимости заложенного имущества позволяет определить начальную продажную цену заложенного имущества.
Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 67 ГПК РФ доказательства, имеющиеся в материалах дела, в том числе, заключения двух судебных экспертиз, проведенных в рамках рассмотрения дела, установив начальную продажную цену, обоснованно удовлетворил исковые требования ВТБ 24 (ЗАО) о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу сводятся к иной оценке доказательств, оснований для которой у судебной коллегии не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Новосибирска от 20 ноября 2013 года по доводам апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ВТБ 24 (ЗАО) - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)