Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Алексеева С.В.
судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца - Самойлов С.Н., дов. от 30.04.2014
от ответчика - Руденко М.В., дов. от 27.12.2013 N 33-958/13
от третьего лица - Корчемагина Е.Н., дов. от 19.12.2013 N 4-14-1082/3-1
рассмотрев 06 мая 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Юнитек-Инвест XXI"
на решение от 24.10.2013
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Дудкиным В.В.,
на постановление от 29.01.2014
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,
по иску ООО "Юнитек-Инвест XXI"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании незаконным односторонний отказ от договора аренды и признании договора действующим
третье лицо - Правительство Москвы
установил:
ООО "Юнитек-Инвест XXI" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании одностороннего отказа ответчика от договора аренды от 30.06.2005 N М05-024880 незаконным и признании договора действующим.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014 в иске отказано.
В кассационной жалобе истец просит отменить принятые по делу судебные акты, принять новый судебный акт об удовлетворении иска; полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом нарушены нормы материального и процессуального права.
В судебном заседании в порядке ст. ст. 158, 159 АПК РФ судебной коллегией отклонено заявленное со ссылкой на занятость специалиста ходатайство истца об отложении судебного разбирательства, поскольку представитель истца участвовал в судебном заседании.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления принятых по делу судебных актов без изменения в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 30.06.2005 между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды земельного участка N М-05-024880, предметом которого является земельный участок площадью 4 000 кв. м, имеющий адресные ориентиры г. Москва, Варшавское шоссе, напротив вл. 2, предоставленный в пользование на условиях долгосрочной аренды для разработки исходно-разрешительной и проектной документации, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-развлекательного комплекса.
Согласно п. 2.1. договор заключен сроком до 21 октября 2051 г.
Письмом от 02.11.2012 N РД5-1-38/12-10-(0)-1 ответчик сообщил, что договор аренды от 30.06.2005 N М-05-024880 расторгается на основании п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, согласно которому, заключенный до 21.10.2051 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае существенного нарушения условий договора аренды и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Согласно п. 5.7. договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления.
Цель использования участка - разработки исходно-разрешительной документации и проектной документации, строительства и последующей эксплуатации торгово-развлекательного комплекса.
В соответствии с п. 6.1. договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условий договора в том числе: неосвоения и неиспользования участка в течение двух лет и иных сроков, установленных градостроительной документацией
Согласно п. 4.1. договора арендатор обязан в течение шести месяцев со дня присвоения в ДГИ г. Москвы учетного номера настоящему договору оформить и предоставить в ТОРЗ ЮАО исходно-разрешительную документацию на размещение объекта.
Пунктом 4.2. договора установлено, что арендатор обязан в течение года с момента оформления ИРД Москомархитектуры оформить и предоставить в ТРЗ ЮАО проектную документацию на размещение объекта.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.
В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- - неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- - отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Таким образом, вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены новые основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.
Право публичного собственника земельного участка на отказ от договора аренды по новым основаниям поставлено в зависимость от наличия двух условий:
1) земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости;
2) положения договора должны быть существенно нарушены либо обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении, должны значительно измениться.
В силу п. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе. Наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство. Таким образом, разрешение на строительство является конечным результатом предусматривающим завершение проектирования.
Доказательств того, что истец совершал какие-либо действия, направленные на освоение земельного участка, предоставленного ему для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса, в частности, по разработке предпроектной документации, по получению проекта организации строительства, разрешения на строительство, в материалы дела не представлено.
Судами установлено, что истцом не выполнены работы по первому этапу реализации договора аренды, а именно: разработка, согласование и утверждение в установленном порядке предпроектной и проектно-сметной документации; получение разрешения на производство строительных работ в нарушение сроков, установленных п. п. 4.1. и 4.2. договора аренды.
Исходя из изложенного, в совокупности представленных по делу доказательств, имеют место обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.
Оспариваемое уведомление от 02.11.2012 г. N РД5-1-38/12-10-(0)-1 не противоречит действующему законодательству, следовательно, суды правомерно пришли к выводу, что оснований для признания его незаконным не имеется.
Доводы кассационной жалобы, фактически дублируют доводы апелляционной жалобы и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 октября 2013 года по делу А40-41086/2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.АЛЕКСЕЕВ
Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 13.05.2014 N Ф05-3777/14 ПО ДЕЛУ N А40-41086/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2014 г. по делу N А40-41086/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Алексеева С.В.
судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца - Самойлов С.Н., дов. от 30.04.2014
от ответчика - Руденко М.В., дов. от 27.12.2013 N 33-958/13
от третьего лица - Корчемагина Е.Н., дов. от 19.12.2013 N 4-14-1082/3-1
рассмотрев 06 мая 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Юнитек-Инвест XXI"
на решение от 24.10.2013
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Дудкиным В.В.,
на постановление от 29.01.2014
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,
по иску ООО "Юнитек-Инвест XXI"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании незаконным односторонний отказ от договора аренды и признании договора действующим
третье лицо - Правительство Москвы
установил:
ООО "Юнитек-Инвест XXI" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании одностороннего отказа ответчика от договора аренды от 30.06.2005 N М05-024880 незаконным и признании договора действующим.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014 в иске отказано.
В кассационной жалобе истец просит отменить принятые по делу судебные акты, принять новый судебный акт об удовлетворении иска; полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом нарушены нормы материального и процессуального права.
В судебном заседании в порядке ст. ст. 158, 159 АПК РФ судебной коллегией отклонено заявленное со ссылкой на занятость специалиста ходатайство истца об отложении судебного разбирательства, поскольку представитель истца участвовал в судебном заседании.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления принятых по делу судебных актов без изменения в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 30.06.2005 между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды земельного участка N М-05-024880, предметом которого является земельный участок площадью 4 000 кв. м, имеющий адресные ориентиры г. Москва, Варшавское шоссе, напротив вл. 2, предоставленный в пользование на условиях долгосрочной аренды для разработки исходно-разрешительной и проектной документации, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-развлекательного комплекса.
Согласно п. 2.1. договор заключен сроком до 21 октября 2051 г.
Письмом от 02.11.2012 N РД5-1-38/12-10-(0)-1 ответчик сообщил, что договор аренды от 30.06.2005 N М-05-024880 расторгается на основании п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, согласно которому, заключенный до 21.10.2051 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае существенного нарушения условий договора аренды и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Согласно п. 5.7. договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления.
Цель использования участка - разработки исходно-разрешительной документации и проектной документации, строительства и последующей эксплуатации торгово-развлекательного комплекса.
В соответствии с п. 6.1. договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условий договора в том числе: неосвоения и неиспользования участка в течение двух лет и иных сроков, установленных градостроительной документацией
Согласно п. 4.1. договора арендатор обязан в течение шести месяцев со дня присвоения в ДГИ г. Москвы учетного номера настоящему договору оформить и предоставить в ТОРЗ ЮАО исходно-разрешительную документацию на размещение объекта.
Пунктом 4.2. договора установлено, что арендатор обязан в течение года с момента оформления ИРД Москомархитектуры оформить и предоставить в ТРЗ ЮАО проектную документацию на размещение объекта.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.
В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- - неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- - отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Таким образом, вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены новые основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.
Право публичного собственника земельного участка на отказ от договора аренды по новым основаниям поставлено в зависимость от наличия двух условий:
1) земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости;
2) положения договора должны быть существенно нарушены либо обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении, должны значительно измениться.
В силу п. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе. Наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство. Таким образом, разрешение на строительство является конечным результатом предусматривающим завершение проектирования.
Доказательств того, что истец совершал какие-либо действия, направленные на освоение земельного участка, предоставленного ему для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса, в частности, по разработке предпроектной документации, по получению проекта организации строительства, разрешения на строительство, в материалы дела не представлено.
Судами установлено, что истцом не выполнены работы по первому этапу реализации договора аренды, а именно: разработка, согласование и утверждение в установленном порядке предпроектной и проектно-сметной документации; получение разрешения на производство строительных работ в нарушение сроков, установленных п. п. 4.1. и 4.2. договора аренды.
Исходя из изложенного, в совокупности представленных по делу доказательств, имеют место обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.
Оспариваемое уведомление от 02.11.2012 г. N РД5-1-38/12-10-(0)-1 не противоречит действующему законодательству, следовательно, суды правомерно пришли к выводу, что оснований для признания его незаконным не имеется.
Доводы кассационной жалобы, фактически дублируют доводы апелляционной жалобы и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 октября 2013 года по делу А40-41086/2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.АЛЕКСЕЕВ
Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)