Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 6 марта 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Мокроусовой Л.М.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от закрытого акционерного общества Трест "Липецкстрой: представитель не явился, извещено надлежащим образом;
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области: представитель не явился, извещено надлежащим образом;
- от оценщика - Безбородовой Н.Е.: представитель не явился, извещена надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества Трест "Липецкстрой" (ИНН 4825022490, ОГРН 1024840840628) на решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.10.2013 по делу N А36-4888/2012 (судья Наземникова Н.П.) по исковому заявлению Российской Федерации, в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области (ИНН 4826067736, ОГРН 1094823005881) к закрытому акционерному обществу Трест "Липецкстрой" (ИНН 4825022490, ОГРН 1024840840628) о внесении изменений в договор аренды земельного участка, третье лицо: оценщик - Безбородова Наталья Евгеньевна (г. Липецк, ул. З. Космодемьянской, д. 2/1, кв. 117),
установил:
Российская Федерация, в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области (далее по тексту - ТУФА по управлению государственным имуществом в Липецкой области, истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу Трест "Липецкстрой" (далее по тексту - ЗАО Трест "Липецкстрой", ответчик, заявитель жалобы) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 07-08-094/04 от 26.09.2003.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечен оценщик ООО "Советникъ" Безбородова Наталия Евгениевна (л.д. 134-136 т. 1).
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 11.10.2013 по делу N А36-4888/2012 внесены изменения в договор аренды земельного участка от 26.09.2003 N 07-08-094/04, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области и закрытым акционерным обществом Трест "Липецкстрой", изложив его в следующей редакции:
"Вводная часть.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области в лице заместителя руководителя Корнеева Максима Владимировича, действующего на основании Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 27.02.2009 N 49, должностного регламента заместителя руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области, утвержденного приказом от 04.08.2009 N 21-0/д, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и ЗАО Трест "Липецкстрой", в лице генерального директора Сешенова Валерия Алексеевича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящее соглашение к договору аренды земельного участка от 26.09.2003 N 07-08-094/04 о нижеследующем:
Раздел 3 "Арендная плата" договора изложить в следующей редакции:
3. Размер и условия внесения арендной платы.
3.1. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, равными долями до 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-ый квартал - не позднее 15 ноября путем перечисления на счет УФК по Липецкой области (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области л/с 04461А18230) ИНН/КПП 4826067736/482601001, ГРКЦ ГУ Банка России по Липецкой области г. Липецк, БИК 044206001, р/с 40101810200000010006, КБК 167 111 05021 01 0000 120, ОКАТО 42401000000.
Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств по договору на счет Управления Федерального Казначейства.
3.2. Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка с кадастровым номером 48:20:035102::0029, площадью 5627 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. 9 Мая, д. 14, определена согласно экспертному заключению N 326-07-00 153 и составляет по состоянию на 01.12.2011 г. 5 255 618 руб. 00 коп. (пять миллионов двести пятьдесят пять тысяч шестьсот восемнадцать) рублей.
3.3. Арендатор перечисляет на счет, указанный в п. п. 3.1., платежи за пользование земельным участком в федеральный бюджет в размере 420449 руб. 44 коп. (четыреста двадцать тысяч четыреста сорок девять) руб. 44 коп. в год.
3.4. Размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке:
3.4.1. При изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в п. п. 3.4.2. настоящего Договора, не применяется.
3.4.2. Размер арендной платы изменяется ежегодно на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года. Изменение размера арендной на размер уровня инфляции на текущий финансовый год осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением Арендатора.
3.4.3. В случае перевода участка из категории в категорию или изменении разрешенного использования земельного участка.
3.4.4. В случае передачи участка в субаренду, размер арендной платы изменяется в пределах срока договора субаренды, согласно Закону об оценочной деятельности, но не может быть ниже арендной платы по договору.
3.4.5. При изменении (принятии) нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.
Во всех вышеуказанных случаях Арендодатель направляет расчет арендной платы Арендатору и заключение дополнительного соглашения по пересмотру размера арендной платы не требуется.
3.5. Неиспользование Арендатором земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы".
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ЗАО Трест "Липецкстрой" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, арендодатель не имел права изменения расчета арендной платы, формула расчета арендной платы, примененная судом, не может быть применена к уже сложившимся между сторонами отношениям, кроме того, нарушен принцип свободы договора, неправомерен вывод суда об отсутствии на момент подписания дополнительного соглашения нормативно-правовой базы, устанавливающей размер оплаты за пользование земельными участками, принадлежащими государству, и о том, что истец выступает не только стороной в договоре, но и является субъектом публичных отношений.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2013 апелляционная жалоба принята к производству суда.
Рассмотрение дела откладывалось.
20.02.2014 через канцелярию суда апелляционной инстанции посредством факсимильной связи (а позднее - 24.02.2014 - по почте) от ТУФА по управлению государственным имуществом в Липецкой области поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя и отзыв на апелляционную жалобу.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 20.02.2014 представители участников процесса не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие их представителей.
В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 27.02.2014.
После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе, представители сторон не явились.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 26.09.2003 между Администрацией города Липецка и ЗАО Трест "Липецкстрой" заключен договор аренды N 07-08-094/04 земельного участка, площадью 5627 кв. м, с кадастровым номером 48:20:035102:0029, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. 9 Мая, д. 14.
На основании перечня N П42:109 земельных участков, расположенных на территории Липецкой области в границах г. Липецка, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации N 1662-р от 17.12.2004, ТУ Росимущества по Липецкой области зарегистрировало право собственности Российской Федерации на указанный выше земельный участок. В связи с этим, 31.03.2005 между Администрацией города Липецка, ТУ Росимущества по Липецкой области и ЗАО Трест "Липецкстрой" было подписано соглашение о переводе на Российскую Федерацию в лице ТУ Росимущества по Липецкой области прав и обязанностей по договору аренды N 07-08-094/04 от 26.09.2003.
С целью приведения договора аренды в соответствие с требованиями Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за землю, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582, истец направил ответчику дополнительное соглашение и просил его внести изменения в договор в части преамбулы, а также разделов 3, 5, 6 названного договора. Ответчик отказался от подписания дополнительного соглашения от 23.01.2012.
В соответствии с пунктом 3.1. договора, арендная плата исчисляется с 26.09.2003 и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года.
В пункте 3.2. договора стороны согласовали внесение арендатором арендной платы за пользование земельным участком согласно базовым ставкам арендной платы, ежегодно утверждаемым решениями соответствующих органов местного самоуправления г. Липецка.
Арендатор уплачивает арендную плату за 2003 год в размере 18,14 руб. за 1 кв. м площади земельного участка. Методика исчисления платежей по настоящему договору производится согласно расчету арендной платы, прилагаемому к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью (пункт 3.3. договора).
Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке в определенных случаях - изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
В случае изменения сроков и размера базовых ставок арендной платы в случаях, предусмотренных пунктом 3.4. настоящего договора, условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления. При этом заключение соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется (пункт 3.4.1 договора).
Приложением к договору стороны определили размер арендной платы в сумме 102073 руб. 78 коп. на 2003 год. При этом арендная плата исчислена, исходя из площади земельного участка, базового размера арендной платы и коэффициента градостроительной ценности.
Срок договора установлен с 26.09.2003 по 26.09.2028, договор зарегистрирован в установленном порядке 02.07.2004.
Арендодатель передал арендатору земельный участок по акту приема-передачи от 26.09.2003.
Как следует из условий договора аренды, критерии и методика исчисления размера арендной платы были приняты сторонами в соответствии с действующим законодательством и в соответствии с "Порядком оплаты арендных платежей за землю на территории г. Липецка в 2004 году", утвержденным Решением Липецкого городского Совета депутатов от 13.11.2003 N 372.
Решением Липецкого городского Совета депутатов от 23.11.2004 N 524 был утвержден "Порядок оплаты арендных платежей за землю на территории города Липецка в 2005 году", согласно которому действовавшие в 2004 году ставки арендной платы за землю подлежали применению в 2005 году с коэффициентом 1,1 (в редакции решения Липецкого городского Совета депутатов от 25.12.2004 N 550).
В связи с чем, размер арендной платы составил 21 руб. 95 коп. за 1 кв. м или 123512 руб. 65 коп. в год и оплачивался ответчиком в период 2007-2011.
Действие указанных выше нормативных актов распространялось на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
25.03.2005 за Российской Федерацией было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.
31.03.2005 между Российской Федерацией в лице ТУФА по УГИ в Липецкой области, администрацией г. Липецка и ЗАО Трест "Липецкстрой" было подписано соглашение о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка N 07-08-094/04 от 26.09.2003, соглашение зарегистрировано 30.06.2005.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Липецкой области по делу N А36-4881/2009 от 24.11.2009, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, в иске о взыскании денежных средств по названному договору аренды за первый и второй кварталы 2009 года по измененному в одностороннем порядке размеру арендной платы на основании статьи 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" ТУФА по УГИ в Липецкой области было отказано. При этом суд указал на то, что расчет арендных платежей по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, не может быть основан на решении органа местной власти либо субъекта Российской Федерации.
24.01.2012 ТУ Росимущества в Липецкой области обратилось к обществу с предложением подписать дополнительное соглашение от 23.01.2012 к договору аренды N 07-08-094/04 от 26.09.2003, по условиям которого величина арендной платы устанавливается на основании отчета от 21.12.2011 N 382-11 об оценке рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, выполненного независимым оценщиком ООО "Советникъ" в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и составляет 5 548 222 руб. 00 коп.
Ссылаясь на уклонение ЗАО Трест "Липецкстрой" от подписания дополнительного соглашения о внесении соответствующих изменений в договор аренды от 26.09.2003, а также на то, что ввиду смены собственника земельного участка возникла необходимость привести условия договора, касающиеся арендной платы, в соответствии с действующим законодательством, в частности, с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", истец обратился в суд с настоящим иском.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как судом первой инстанции правильно определено спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснены имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды земельного участка N 07-08-094/04 от 26.09.2003.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).
По правилам пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Отклоняя доводы заявителя жалобы о неправомерности внесения изменений в договор аренды в части определения размера арендной платы, суд апелляционной инстанции исходит из нижеследующего.
Как указано в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ).
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Материалами дела установлено, что исковые требования о внесении изменений в договор аренды связаны с разграничением собственности на земельный участок.
Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Частью 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с п. 10 ст. вышеуказанного Федерального закона N 137-ФЗ, согласно которого порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1709/11 от 05.07.2011 года, арендодатель по договору аренды земли, право государственной собственности на которую не разграничено, вправе изменить размер базовых ставок арендной платы без изменения методики ее расчета. Кроме того, ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.
Вместе с тем, указанную правовую позицию следует толковать в единстве с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 N 9069/11, согласно которому публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе, даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Между тем, в случае, когда стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, арендодатель не вправе изменить условия договора.
Вместе с тем, при заключении договора аренды N 07-08-094/04 от 26.09.2003, одной из сторон договора выступал орган местного самоуправления в лице администрации города Липецка, не обладающий правом устанавливать никаких иных методик и критериев определения расчета арендной платы, кроме установленных законодательным органом местного самоуправления, поскольку передаваемый в аренду земельный участок относился к земельным участкам, право собственности на который не было разграничено.
Следовательно, при заключении спорного договора размер арендной платы был определен на основании Порядка оплаты арендных платежей за землю на территории г. Липецка, утвержденного Решением Липецкого городского Совета депутатов от 23.11.2004 N 524 (в редакции решения Липецкого городского Совета депутатов от 25.12.2004 N 550).
25.03.2005 право собственности на спорный земельный участок было зарегистрировано за Российской Федерацией, и как следствие, между Российской Федерацией в лице ТУ Росимущества и ЗАО Трест "Липецкстрой" было подписано соглашение о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по договору аренды N 07-08-094/04 от 26.09.2003.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и требования действующего законодательства, суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда области о том, что предусмотренный пунктом 3.4. договора случай изменения размера арендной платы неприменим, так как орган местного самоуправления уже не вправе распоряжаться поименованным в договоре земельным участком.
При этом, учитывая условия спорного договора аренды и положения статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендодатель вправе изменять размер арендной платы.
Таким образом, суд считает правомерным одностороннее изменение истцом размера арендной платы, ввиду разграничения собственности на земельный участок, соответствующим требованиям статей 421, 422, 614 Гражданского кодекса РФ, а также условиям договора.
Довод заявителя жалобы о том, что в момент подписания соглашения от 31.03.2005 стороны имели возможность внести изменения в договор аренды, касающиеся размера арендной платы и порядка ее расчета, несостоятельны, поскольку на дату подписания указанного соглашения не имелось нормативно-правовых актов Российской Федерации, устанавливающих размер и порядок оплаты за пользование земельными участками, принадлежащими государству. Несогласие ответчика с данным выводом основано на неверном толковании правовых норм.
Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ установлены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", в котором закреплены основные принципы определения арендной платы, подлежащие применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации: принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Положения вышеназванного Постановления общеобязательны при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Принимая во внимание тот факт, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Исходя из принципа экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
Вместе с тем, принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Указанный подход согласуется с позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2011 N 15837/11.
В силу пункта 6 данного постановления, арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и, выраженной в процентах, ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.
Имеющийся в материалах дела расчет арендной платы за пользование земельным участком, предложенный в проекте дополнительного соглашения к договору аренды от 26.09.2003 N 07-08-094/04, произведен исходя из отчета о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка ООО "Советникъ" от 21.12.2011 N 382-11 и ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года - 8%, в соответствии с Указанием Центрального банка Российской Федерации "О размере ставки рефинансирования Банка России" от 23.12.2011 N 2758-У.
Таким образом, сумма арендной платы, рассчитанная истцом, составила 443857 руб. 76 коп. (рыночная стоимость земельного участка составляет размере 5 548 222 руб. 00 коп., а ставка рефинансирования - 8% годовых).
Однако, отчет независимого оценщика ООО "Советникъ" Безбородовой Н.А. от 21.12.2011 N 382-11 был оспорен ответчиком и признан недостоверным, поскольку использованные оценщиком объекты-аналоги не совпадают с арендованным земельным участком по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Определением суда от 17.06.2013 была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 48:20:035102:0029, площадью 5627 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. 9 Мая, д. 14, по состоянию на 01.12.2011, производство которой было поручено Липецкой торгово-промышленной палате.
Согласно экспертному заключению N 326-07-00 153 от 05.08.2013, рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером 48:20:035102:0029, площадью 5627 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. 9 Мая, д. 14, по состоянию на 01.12.2011, с учетом округления, составляет 5 255 618 руб. 00 коп.
Таким образом, судом первой инстанции правомерно определен размер арендной платы в год, который составил: 5 255 618 руб. 00 коп. х 8% = 420 449 руб. 44 коп. в год.
На основании изложенного, судом области обоснованно изменены пункты 3.2. и 3.3. договора, а другие пункты данного раздела приняты в предложенной истцом редакции, так как их содержание соответствует требованиям Постановления Правительства РФ N 582 от 16.07.2009.
При этом, внесение в раздел 3 дополнительных пунктов 3.4.1, 3.4.2., 3.4.3., 3.4.4., 3.4.5. в рассматриваемом случае приведет к правовой определенности в отношениях сторон относительно пересмотра арендной платы в одностороннем порядке.
Оснований для внесения изменений в 5, 6 разделы договора не имеется, ввиду отсутствия доказательств необходимости внесения данных изменений. Более того, данные разделы имеются в договоре N 07-08-094/04 от 26.09.2003 и фактически дублируют уже согласованные права и обязанности сторон.
Доводы заявителя жалобы относительно положений пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым, переход права собственности к другому лицу не является основанием для внесения изменений в договора, подлежат отклонению как несостоятельные, так как публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности, на которые не разграничено, выступают одновременно не только в качестве субъекта гражданского оборота и стороны в договоре аренды, но и как субъекта публичных отношений.
Материалами дела подтверждено то обстоятельство, что, в силу закона, в рассматриваемом случае произошла не смена собственника, а разграничение собственности на земельные участки.
Объективные доказательства, позволяющие суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам в материалах дела отсутствуют, подателем апелляционной жалобы не представлены.
Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.
При рассмотрении дела судом первой инстанции полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в размере 2000 руб. относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.10.2013 по делу N А36-4888/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества Трест "Липецкстрой" (ИНН 4825022490, ОГРН 1024840840628) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.03.2014 ПО ДЕЛУ N А36-4888/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 марта 2014 г. по делу N А36-4888/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 6 марта 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Мокроусовой Л.М.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от закрытого акционерного общества Трест "Липецкстрой: представитель не явился, извещено надлежащим образом;
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области: представитель не явился, извещено надлежащим образом;
- от оценщика - Безбородовой Н.Е.: представитель не явился, извещена надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества Трест "Липецкстрой" (ИНН 4825022490, ОГРН 1024840840628) на решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.10.2013 по делу N А36-4888/2012 (судья Наземникова Н.П.) по исковому заявлению Российской Федерации, в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области (ИНН 4826067736, ОГРН 1094823005881) к закрытому акционерному обществу Трест "Липецкстрой" (ИНН 4825022490, ОГРН 1024840840628) о внесении изменений в договор аренды земельного участка, третье лицо: оценщик - Безбородова Наталья Евгеньевна (г. Липецк, ул. З. Космодемьянской, д. 2/1, кв. 117),
установил:
Российская Федерация, в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области (далее по тексту - ТУФА по управлению государственным имуществом в Липецкой области, истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу Трест "Липецкстрой" (далее по тексту - ЗАО Трест "Липецкстрой", ответчик, заявитель жалобы) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 07-08-094/04 от 26.09.2003.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечен оценщик ООО "Советникъ" Безбородова Наталия Евгениевна (л.д. 134-136 т. 1).
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 11.10.2013 по делу N А36-4888/2012 внесены изменения в договор аренды земельного участка от 26.09.2003 N 07-08-094/04, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области и закрытым акционерным обществом Трест "Липецкстрой", изложив его в следующей редакции:
"Вводная часть.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области в лице заместителя руководителя Корнеева Максима Владимировича, действующего на основании Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 27.02.2009 N 49, должностного регламента заместителя руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области, утвержденного приказом от 04.08.2009 N 21-0/д, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и ЗАО Трест "Липецкстрой", в лице генерального директора Сешенова Валерия Алексеевича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящее соглашение к договору аренды земельного участка от 26.09.2003 N 07-08-094/04 о нижеследующем:
Раздел 3 "Арендная плата" договора изложить в следующей редакции:
3. Размер и условия внесения арендной платы.
3.1. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, равными долями до 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-ый квартал - не позднее 15 ноября путем перечисления на счет УФК по Липецкой области (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области л/с 04461А18230) ИНН/КПП 4826067736/482601001, ГРКЦ ГУ Банка России по Липецкой области г. Липецк, БИК 044206001, р/с 40101810200000010006, КБК 167 111 05021 01 0000 120, ОКАТО 42401000000.
Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств по договору на счет Управления Федерального Казначейства.
3.2. Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка с кадастровым номером 48:20:035102::0029, площадью 5627 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. 9 Мая, д. 14, определена согласно экспертному заключению N 326-07-00 153 и составляет по состоянию на 01.12.2011 г. 5 255 618 руб. 00 коп. (пять миллионов двести пятьдесят пять тысяч шестьсот восемнадцать) рублей.
3.3. Арендатор перечисляет на счет, указанный в п. п. 3.1., платежи за пользование земельным участком в федеральный бюджет в размере 420449 руб. 44 коп. (четыреста двадцать тысяч четыреста сорок девять) руб. 44 коп. в год.
3.4. Размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке:
3.4.1. При изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в п. п. 3.4.2. настоящего Договора, не применяется.
3.4.2. Размер арендной платы изменяется ежегодно на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года. Изменение размера арендной на размер уровня инфляции на текущий финансовый год осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением Арендатора.
3.4.3. В случае перевода участка из категории в категорию или изменении разрешенного использования земельного участка.
3.4.4. В случае передачи участка в субаренду, размер арендной платы изменяется в пределах срока договора субаренды, согласно Закону об оценочной деятельности, но не может быть ниже арендной платы по договору.
3.4.5. При изменении (принятии) нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.
Во всех вышеуказанных случаях Арендодатель направляет расчет арендной платы Арендатору и заключение дополнительного соглашения по пересмотру размера арендной платы не требуется.
3.5. Неиспользование Арендатором земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы".
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ЗАО Трест "Липецкстрой" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, арендодатель не имел права изменения расчета арендной платы, формула расчета арендной платы, примененная судом, не может быть применена к уже сложившимся между сторонами отношениям, кроме того, нарушен принцип свободы договора, неправомерен вывод суда об отсутствии на момент подписания дополнительного соглашения нормативно-правовой базы, устанавливающей размер оплаты за пользование земельными участками, принадлежащими государству, и о том, что истец выступает не только стороной в договоре, но и является субъектом публичных отношений.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2013 апелляционная жалоба принята к производству суда.
Рассмотрение дела откладывалось.
20.02.2014 через канцелярию суда апелляционной инстанции посредством факсимильной связи (а позднее - 24.02.2014 - по почте) от ТУФА по управлению государственным имуществом в Липецкой области поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя и отзыв на апелляционную жалобу.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 20.02.2014 представители участников процесса не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие их представителей.
В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 27.02.2014.
После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе, представители сторон не явились.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 26.09.2003 между Администрацией города Липецка и ЗАО Трест "Липецкстрой" заключен договор аренды N 07-08-094/04 земельного участка, площадью 5627 кв. м, с кадастровым номером 48:20:035102:0029, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. 9 Мая, д. 14.
На основании перечня N П42:109 земельных участков, расположенных на территории Липецкой области в границах г. Липецка, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации N 1662-р от 17.12.2004, ТУ Росимущества по Липецкой области зарегистрировало право собственности Российской Федерации на указанный выше земельный участок. В связи с этим, 31.03.2005 между Администрацией города Липецка, ТУ Росимущества по Липецкой области и ЗАО Трест "Липецкстрой" было подписано соглашение о переводе на Российскую Федерацию в лице ТУ Росимущества по Липецкой области прав и обязанностей по договору аренды N 07-08-094/04 от 26.09.2003.
С целью приведения договора аренды в соответствие с требованиями Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за землю, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582, истец направил ответчику дополнительное соглашение и просил его внести изменения в договор в части преамбулы, а также разделов 3, 5, 6 названного договора. Ответчик отказался от подписания дополнительного соглашения от 23.01.2012.
В соответствии с пунктом 3.1. договора, арендная плата исчисляется с 26.09.2003 и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года.
В пункте 3.2. договора стороны согласовали внесение арендатором арендной платы за пользование земельным участком согласно базовым ставкам арендной платы, ежегодно утверждаемым решениями соответствующих органов местного самоуправления г. Липецка.
Арендатор уплачивает арендную плату за 2003 год в размере 18,14 руб. за 1 кв. м площади земельного участка. Методика исчисления платежей по настоящему договору производится согласно расчету арендной платы, прилагаемому к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью (пункт 3.3. договора).
Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке в определенных случаях - изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
В случае изменения сроков и размера базовых ставок арендной платы в случаях, предусмотренных пунктом 3.4. настоящего договора, условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления. При этом заключение соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется (пункт 3.4.1 договора).
Приложением к договору стороны определили размер арендной платы в сумме 102073 руб. 78 коп. на 2003 год. При этом арендная плата исчислена, исходя из площади земельного участка, базового размера арендной платы и коэффициента градостроительной ценности.
Срок договора установлен с 26.09.2003 по 26.09.2028, договор зарегистрирован в установленном порядке 02.07.2004.
Арендодатель передал арендатору земельный участок по акту приема-передачи от 26.09.2003.
Как следует из условий договора аренды, критерии и методика исчисления размера арендной платы были приняты сторонами в соответствии с действующим законодательством и в соответствии с "Порядком оплаты арендных платежей за землю на территории г. Липецка в 2004 году", утвержденным Решением Липецкого городского Совета депутатов от 13.11.2003 N 372.
Решением Липецкого городского Совета депутатов от 23.11.2004 N 524 был утвержден "Порядок оплаты арендных платежей за землю на территории города Липецка в 2005 году", согласно которому действовавшие в 2004 году ставки арендной платы за землю подлежали применению в 2005 году с коэффициентом 1,1 (в редакции решения Липецкого городского Совета депутатов от 25.12.2004 N 550).
В связи с чем, размер арендной платы составил 21 руб. 95 коп. за 1 кв. м или 123512 руб. 65 коп. в год и оплачивался ответчиком в период 2007-2011.
Действие указанных выше нормативных актов распространялось на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
25.03.2005 за Российской Федерацией было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.
31.03.2005 между Российской Федерацией в лице ТУФА по УГИ в Липецкой области, администрацией г. Липецка и ЗАО Трест "Липецкстрой" было подписано соглашение о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка N 07-08-094/04 от 26.09.2003, соглашение зарегистрировано 30.06.2005.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Липецкой области по делу N А36-4881/2009 от 24.11.2009, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, в иске о взыскании денежных средств по названному договору аренды за первый и второй кварталы 2009 года по измененному в одностороннем порядке размеру арендной платы на основании статьи 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" ТУФА по УГИ в Липецкой области было отказано. При этом суд указал на то, что расчет арендных платежей по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, не может быть основан на решении органа местной власти либо субъекта Российской Федерации.
24.01.2012 ТУ Росимущества в Липецкой области обратилось к обществу с предложением подписать дополнительное соглашение от 23.01.2012 к договору аренды N 07-08-094/04 от 26.09.2003, по условиям которого величина арендной платы устанавливается на основании отчета от 21.12.2011 N 382-11 об оценке рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, выполненного независимым оценщиком ООО "Советникъ" в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и составляет 5 548 222 руб. 00 коп.
Ссылаясь на уклонение ЗАО Трест "Липецкстрой" от подписания дополнительного соглашения о внесении соответствующих изменений в договор аренды от 26.09.2003, а также на то, что ввиду смены собственника земельного участка возникла необходимость привести условия договора, касающиеся арендной платы, в соответствии с действующим законодательством, в частности, с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", истец обратился в суд с настоящим иском.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как судом первой инстанции правильно определено спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснены имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды земельного участка N 07-08-094/04 от 26.09.2003.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).
По правилам пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Отклоняя доводы заявителя жалобы о неправомерности внесения изменений в договор аренды в части определения размера арендной платы, суд апелляционной инстанции исходит из нижеследующего.
Как указано в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ).
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Материалами дела установлено, что исковые требования о внесении изменений в договор аренды связаны с разграничением собственности на земельный участок.
Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Частью 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с п. 10 ст. вышеуказанного Федерального закона N 137-ФЗ, согласно которого порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1709/11 от 05.07.2011 года, арендодатель по договору аренды земли, право государственной собственности на которую не разграничено, вправе изменить размер базовых ставок арендной платы без изменения методики ее расчета. Кроме того, ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.
Вместе с тем, указанную правовую позицию следует толковать в единстве с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 N 9069/11, согласно которому публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе, даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Между тем, в случае, когда стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, арендодатель не вправе изменить условия договора.
Вместе с тем, при заключении договора аренды N 07-08-094/04 от 26.09.2003, одной из сторон договора выступал орган местного самоуправления в лице администрации города Липецка, не обладающий правом устанавливать никаких иных методик и критериев определения расчета арендной платы, кроме установленных законодательным органом местного самоуправления, поскольку передаваемый в аренду земельный участок относился к земельным участкам, право собственности на который не было разграничено.
Следовательно, при заключении спорного договора размер арендной платы был определен на основании Порядка оплаты арендных платежей за землю на территории г. Липецка, утвержденного Решением Липецкого городского Совета депутатов от 23.11.2004 N 524 (в редакции решения Липецкого городского Совета депутатов от 25.12.2004 N 550).
25.03.2005 право собственности на спорный земельный участок было зарегистрировано за Российской Федерацией, и как следствие, между Российской Федерацией в лице ТУ Росимущества и ЗАО Трест "Липецкстрой" было подписано соглашение о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по договору аренды N 07-08-094/04 от 26.09.2003.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и требования действующего законодательства, суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда области о том, что предусмотренный пунктом 3.4. договора случай изменения размера арендной платы неприменим, так как орган местного самоуправления уже не вправе распоряжаться поименованным в договоре земельным участком.
При этом, учитывая условия спорного договора аренды и положения статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендодатель вправе изменять размер арендной платы.
Таким образом, суд считает правомерным одностороннее изменение истцом размера арендной платы, ввиду разграничения собственности на земельный участок, соответствующим требованиям статей 421, 422, 614 Гражданского кодекса РФ, а также условиям договора.
Довод заявителя жалобы о том, что в момент подписания соглашения от 31.03.2005 стороны имели возможность внести изменения в договор аренды, касающиеся размера арендной платы и порядка ее расчета, несостоятельны, поскольку на дату подписания указанного соглашения не имелось нормативно-правовых актов Российской Федерации, устанавливающих размер и порядок оплаты за пользование земельными участками, принадлежащими государству. Несогласие ответчика с данным выводом основано на неверном толковании правовых норм.
Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ установлены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", в котором закреплены основные принципы определения арендной платы, подлежащие применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации: принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Положения вышеназванного Постановления общеобязательны при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Принимая во внимание тот факт, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Исходя из принципа экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
Вместе с тем, принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Указанный подход согласуется с позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2011 N 15837/11.
В силу пункта 6 данного постановления, арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и, выраженной в процентах, ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.
Имеющийся в материалах дела расчет арендной платы за пользование земельным участком, предложенный в проекте дополнительного соглашения к договору аренды от 26.09.2003 N 07-08-094/04, произведен исходя из отчета о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка ООО "Советникъ" от 21.12.2011 N 382-11 и ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года - 8%, в соответствии с Указанием Центрального банка Российской Федерации "О размере ставки рефинансирования Банка России" от 23.12.2011 N 2758-У.
Таким образом, сумма арендной платы, рассчитанная истцом, составила 443857 руб. 76 коп. (рыночная стоимость земельного участка составляет размере 5 548 222 руб. 00 коп., а ставка рефинансирования - 8% годовых).
Однако, отчет независимого оценщика ООО "Советникъ" Безбородовой Н.А. от 21.12.2011 N 382-11 был оспорен ответчиком и признан недостоверным, поскольку использованные оценщиком объекты-аналоги не совпадают с арендованным земельным участком по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Определением суда от 17.06.2013 была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 48:20:035102:0029, площадью 5627 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. 9 Мая, д. 14, по состоянию на 01.12.2011, производство которой было поручено Липецкой торгово-промышленной палате.
Согласно экспертному заключению N 326-07-00 153 от 05.08.2013, рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером 48:20:035102:0029, площадью 5627 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. 9 Мая, д. 14, по состоянию на 01.12.2011, с учетом округления, составляет 5 255 618 руб. 00 коп.
Таким образом, судом первой инстанции правомерно определен размер арендной платы в год, который составил: 5 255 618 руб. 00 коп. х 8% = 420 449 руб. 44 коп. в год.
На основании изложенного, судом области обоснованно изменены пункты 3.2. и 3.3. договора, а другие пункты данного раздела приняты в предложенной истцом редакции, так как их содержание соответствует требованиям Постановления Правительства РФ N 582 от 16.07.2009.
При этом, внесение в раздел 3 дополнительных пунктов 3.4.1, 3.4.2., 3.4.3., 3.4.4., 3.4.5. в рассматриваемом случае приведет к правовой определенности в отношениях сторон относительно пересмотра арендной платы в одностороннем порядке.
Оснований для внесения изменений в 5, 6 разделы договора не имеется, ввиду отсутствия доказательств необходимости внесения данных изменений. Более того, данные разделы имеются в договоре N 07-08-094/04 от 26.09.2003 и фактически дублируют уже согласованные права и обязанности сторон.
Доводы заявителя жалобы относительно положений пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым, переход права собственности к другому лицу не является основанием для внесения изменений в договора, подлежат отклонению как несостоятельные, так как публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности, на которые не разграничено, выступают одновременно не только в качестве субъекта гражданского оборота и стороны в договоре аренды, но и как субъекта публичных отношений.
Материалами дела подтверждено то обстоятельство, что, в силу закона, в рассматриваемом случае произошла не смена собственника, а разграничение собственности на земельные участки.
Объективные доказательства, позволяющие суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам в материалах дела отсутствуют, подателем апелляционной жалобы не представлены.
Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.
При рассмотрении дела судом первой инстанции полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в размере 2000 руб. относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.10.2013 по делу N А36-4888/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества Трест "Липецкстрой" (ИНН 4825022490, ОГРН 1024840840628) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)