Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Ломидзе О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Штерхун Е.Э.,
при участии: от истца: представитель по доверенности от 12.12.2013 N 110-15-14481/13-3701 Тоскин Павел Николаевич,
от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 15.04.2014 по делу N А32-32344/2013
по иску Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
к индивидуальному предпринимателю Комаровой Светлане Валериевне
о взыскании задолженности по договору аренды,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны
к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
о взыскании авансов,
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,
установил:
Администрация муниципального образования "Город-курорт Геленджик" (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Комаровой Светлане Валериевне (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды N 4000004254 от 30.11.2011 в размере 33308,72 руб. - основной долг и 2630,51 руб. - пеня по состоянию на 23.07.2013 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по указанному договору аренды земельного участка.
Индивидуальный предприниматель Комарова С.В. обратилась со встречным иском и просит взыскать с Администрации МО город-курорт Геленджик часть уплаченной авансом арендной платы по договору аренды земельного участка N 4000004254 от 30 ноября 2011 года, площадью 1200 кв. м, кадастровый номер 23:40:0408049:3, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Леселидзе, 21а в размере 1 000 000 руб.
Требования основаны на том, что акт сверки задолженности по арендной плате от 23.07.2013, представленный администрацией в подтверждение наличия задолженности, предполагает включение в начисляемую арендную плату стоимости права аренды, определенной по результатам торгов в размере 6020317,80 руб. По мнению истца, по встречному иску, арендная плата и стоимость права аренды - различные юридические категории. Уплата арендной платы - это обязанность по заключению договора, уплата стоимости права аренды - условие, выполняемое до заключения договора. Поэтому сумма 6020317,80 руб. включена в графу "Начислено в АП" в указанном акте сверки ошибочно, следовательно, сальдо акта сверки подлежит уменьшению на эту сумму, и она подлежит возврату как переплата по арендной плате. Кроме того, поскольку обязанность по уплате арендной платы не наступила (земельный участок не передан, отсутствовала возможность использовать его по назначению), подлежат возврату все уплаченные арендатором суммы, поскольку обязанность по авансовой уплате арендной платы договор аренды не предусматривает.
Решением суда от 15.04.2014 частично удовлетворен первоначальный иск. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Комаровой С.В. в пользу администрации муниципального образования 2630,51 руб. - пени. Решение в соответствующей части мотивировано погашением задолженности ответчиком и обоснованностью требований о начислении пени в связи с просрочкой исполнения обязательства по внесению арендной платы. По встречному иску в удовлетворении требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что арендатор вступил во владение участком, а также со ссылкой на судебную практику окружного кассационного суда отметил, что отсутствуют основания для зачета уплаченного на торгах задатка в счет установленных договором аренды платежей.
Не согласившись с решением суда, индивидуальный предприниматель Комарова С.В. обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда в части удовлетворения требований по первоначальному иску и отказа в удовлетворении встречного иска отменить.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает следующее. Пункт 1.3 договора аренды следует считать недействующим, так как арендатор возражал против включения данного пункта договора. Передача недвижимости включает в себя непосредственно передачу и подписание акт приема-передачи или иного аналогичного документа, следовательно, подписание акта о передаче не заменяет непосредственно передачу, а лишь подтверждает ее. Объект недвижимости в момент или непосредственно до подписания договора не был передан в натуре (на местности) с осмотром и оценкой его соответствия требованиям договора. Указанное, по мнению заявителя, подтверждается тем, что межевые знаки установлены позже заключения договора. Заявитель жалобы полагает, что суд, констатировав незаконность начисления платы за право на заключение договора аренды, необоснованно не применил никаких последствий для администрации.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебное заседание представитель ответчика не явился. Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, на основании протокола N 40-3 от 24 ноября 2011 года заседания комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик по проведению торгов, проводимых в форме аукциона, между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и Комаровой С.В. заключен договор аренды земельного участка N 4000004254 от 30 ноября 2011 года, площадью 1200 кв. м, кадастровый номер 23:40:0408049:3, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Леселидзе, 21а, с видом разрешенного использования - для размещения спортивной площадки. Срок действия договора - 49 лет.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12 января 2012 года, N записи 23-23-12/154/2011-297.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, пунктом 4.1.2 договора аренды N 4000004254 от 30 ноября 2011 года, арендатор земельного участка обязан своевременно вносить арендную плату.
Согласно приложению к договору аренды сумма ежегодной арендной платы по договору составляет 15767,89 руб.
Арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного Приложением к договору размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи земельного участка, указанного в п. 1.3 договора аренды, за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 месяца каждого квартала.
Однако Комаровой С.В. данное обязательство не выполнено. По состоянию на 9 августа 2013 года задолженность Комаровой С.В. по арендной плате по вышеуказанному договору составила 33 308,72 руб.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем договорной обязанности по оплате арендной платы, администрация обратилась в суд с требованием о с Комаровой С.В. задолженности по арендной плате за период с 13.02.2012 по 10.07.2013 в размере 33 308,72 руб.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела следует, что Комарова С.В. 05.11.2013 оплатила задолженность по арендной плате по указанному договору аренды, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением N 63 от 05.11.2013.
Из представленного истцом в дело акта сверки расчетов от 01.04.2014 следует, что на соответствующую дату у Комаровой С.В. задолженности по арендной плате за спорный период не имелось.
Поскольку на дату вынесения решения суда установлено отсутствие долга и при этом отказ от иска в соответствующей части администрацией не заявлен, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате в размере 33308,72 руб.
Несвоевременное внесение арендных платежей явилось основанием для начисления предпринимателю администрацией неустойки в размере 2630,51 руб. по состоянию на 23.07.2013 согласно представленному расчету.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды N 4000004254 от 30 ноября 2011 года, в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Представленный расчет пени арифметически и методологически верен, правомерно принят судом в качестве обоснованного.
Возражая против, взыскания арендной платы в целом и заявленной суммы задолженности и пени в частности, предприниматель указывала, что полагает арендодателя не исполнившим обязанность по передаче ей объекта аренды - земельного участка площадью 1200 кв. м, кадастровый номер 23:40:0408049:3, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Леселидзе, 21а.
Обязанность по внесению арендных платежей действительно носит встречный характер по отношению к обязанности арендодателя передать предмет аренды (ст. 328 ГК РФ). Вместе с тем, суд первой инстанции, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что оснований полагать предпринимателя не получившим земельный участок от администрации не имеется.
Так, заявитель жалобы отмечает, что с момента подписания договора возражала против указания в пункте 1.3. договора на фактическое получение арендатором земельного участка во владение и пользование с 24.11.2011 г. (дата протокола об определении победителя торгов) и заявляла требования о фактической передаче ей земельного участка.
Вместе с тем, земельный участок является специфическим объектом оборота, сведения о границах которого отражаются в ГКН, что в полной и достаточной мере индивидуализирует участок даже в случае отсутствия установленных на местности межевых знаков, иных ориентиров, определенно обозначающих границы участка (заборы, строения по периметру и пр.).
В данной конкретной ситуации применительно к свободному от ограждений и застройки участку, предоставленному посредством торгов для целей строительства профессиональному субъекту предпринимательской деятельности, арендатор не может ссылаться на невозможность вступления во владение участком по причинам неуказания арендодателем границ участка на местности. Арендодателем доведена до арендатора полная информация о местонахождении участка, специфика земли как объекта права исключает фактическое вручение участка, как это осуществляется в отношении, например, движимой вещи. Предприниматель ошибочно полагает, что арендодатель должен непременно обособить земельный участок на местности определенными овеществленными ориентирами (межевыми знаками, забором и пр.). Несовершение указанных действий не свидетельствует о неисполнении обязанности арендодателя по передаче вещи.
По смыслу положений статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель считается не исполнившим соответствующую обязанность в том случае, когда арендатор по причинам, зависящим от арендодателя, не может вступить во владение предметом аренды.
В рассматриваемом споре такие обстоятельства судом не установлены. Предприниматель не доказала, что имелись обстоятельства, препятствующие свободному доступу на территорию участка либо иные препятствия в фактическом завладении им.
Положения пункта 1.3. договора не противоречили статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и являлись допустимым способом фиксации сторонами факта передачи участка арендатору.
Судом правомерно отклонены доводы предпринимателя о том, что арендная плата не подлежит внесению по договору в связи с неисполнением обязанности администрации по передаче участка.
При изложенных обстоятельства взыскание пени произведено обоснованно и оснований для возврата арендных платежей не имеется.
Предприниматель также полагала подлежащей возврату внесенную при проведении торгов сумму оплаты за право на заключение договора аренды, включая задаток.
Как следует из материалов дела, Комарова С.В., внесла задаток в определенном аукционной документацией размере платежным поручением N 344 от 21.11.2011 на сумму 2866818 руб. с назначением платежа "задаток в счет обеспечения оплаты права на заключение договора аренды земельного участка.
Платежным поручением N 349 от 29.11.2011 Комарова С.В. произвела оплату на сумму 3 153 499,80 руб. с назначением платежа "оплата за право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3 за вычетом задатка, согласно выписке из протокола N 40-3 от 24.11.2011".
При оценке вопроса о том, подлежит ли уплаченная при проведении торгов сумма в счет арендной платы и может ли она уменьшать начисляемую с момента начала аренды плату суд первой инстанции руководствовался позицией, неоднократно выраженной и поддержанной кассационным судом округа, в частности в постановлении от 19.04.2013 г. по делу N А32-5790/2012, а также рекомендованной к применению в части толкования соответствующих норм материального права Научно-консультативным советом при Арбитражном суде Северо-Кавказского округа.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований не применять данную правовую позицию при рассмотрении настоящего спора.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582, принципы, правила).
К основным принципам, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, нашедшие свое отражение в постановлении N 582 принципы не применяются при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю по результатам торгов.
Порядок заключения договора на торгах, правила организации и проведения торгов регламентированы статьями 447 и 448 Гражданского кодекса.
По смыслу названных норм Гражданским кодексом или иным законом могут быть установлены случаи, когда договор может быть заключен только путем проведения торгов, при этом его предметом может быть продажа как вещи, так и имущественного права. Предметом торгов может быть право на заключение договора. Сведения о предмете торгов, как и об их начальной цене, во всяком случае должны содержаться в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору, при этом подписываемый победителем торгов и их организатором в день проведения аукциона протокол о результатах торгов имеет силу договора.
Возможность приобретения на торгах права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлена статьями 30, 38 Земельного кодекса, согласно которым порядок организации и проведения торгов определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
На момент проведения администрацией торгов и заключения сторонами договора действовали утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).
Правилами установлено, что задаток, которым обеспечивается оплата приобретаемого на аукционе права на заключение договора, а также "шаг аукциона" определяются в процентном соотношении от начального размера арендной платы. В извещении о проведении торгов должен содержаться начальный размер арендной платы. При проведении аукциона аукционист оглашает начальный размер арендной платы и "шаг аукциона", назначает последующий размер арендной платы путем увеличения текущего размера на "шаг аукциона", а по завершении аукциона объявляет о продаже права на заключение договора аренды, называет размер арендной платы и победителя аукциона. Результаты торгов оформляются протоколом, в котором также указывается размер арендной платы. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка, а внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы.
Правилами не предусмотрена возможность ведения торгов по повышению стоимости права на заключение договора аренды.
Доктринальное обоснование уплачиваемого на торгах задатка исходит из выполнения им доказательственной и обеспечительной функции - доказывает факт серьезности намерений участника торгов на участие в них и обеспечивает исполнение будущего договора. До заключения по результатам торгов договора уплаченный задаток платежной функции не несет, а с момента подписания договора задаток утрачивает свою обеспечительную функцию и становится авансом по заключенному договору. Указанный аванс засчитывается в оплату приобретенного имущества (имущественного права).
По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 3351/08).
В письме Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 22.09.2011 N Д23-4025 по вопросу об определении начальной цены предмета аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отмечено, что федеральным законодательством не установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. При этом в случаях, когда победитель торгов внес определенную плату за право заключения договора аренды, а после заключения договора аренды вносит периодические арендные платежи, природу указанного платежа за право заключения договора аренды необходимо определить исходя из того, как его воспринимали стороны договора (арендатор и арендодатель), а в случае невозможности определения данный платеж необходимо понимать как аккумулированную арендную плату, выплаченную авансом, с выплатой остатка в последующие периоды.
Анализ имеющихся в деле доказательств с учетом вышеназванных нормативных положений позволяет квалифицировать определенную на торгах стоимость права на заключение договора аренды как часть арендной платы, единовременно вносимой арендатором в момент заключения договора дополнительно к установленным его условиями периодическим платежам, то есть как аккумулированную часть арендной платы, выплачиваемую авансом, с выплатой остальной части (периодических платежей) в установленные договором сроки и порядке.
В условиях определения аукционной документацией твердой суммы арендных платежей иной подход приведет к нивелированию смысла торгов, не состоявшего в определении в качестве победителя лица, выразившего готовность авансирования арендной платы на более длительный период.
В этой связи, зачет в счет определенной на торгах суммы уплаченного претендентом задатка не противоречит абзацу 2 пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса и пункту 27 Правил, а у общества отсутствуют как основания для зачета названного задатка в счет установленных договором аренды периодических платежей, так и основания для возврата указанной суммы.
На основании вышеуказанного, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению и не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2014 по делу N А32-32344/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.09.2014 N 15АП-11042/2014 ПО ДЕЛУ N А32-32344/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 сентября 2014 г. N 15АП-11042/2014
Дело N А32-32344/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Ломидзе О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Штерхун Е.Э.,
при участии: от истца: представитель по доверенности от 12.12.2013 N 110-15-14481/13-3701 Тоскин Павел Николаевич,
от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 15.04.2014 по делу N А32-32344/2013
по иску Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
к индивидуальному предпринимателю Комаровой Светлане Валериевне
о взыскании задолженности по договору аренды,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны
к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
о взыскании авансов,
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,
установил:
Администрация муниципального образования "Город-курорт Геленджик" (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Комаровой Светлане Валериевне (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды N 4000004254 от 30.11.2011 в размере 33308,72 руб. - основной долг и 2630,51 руб. - пеня по состоянию на 23.07.2013 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по указанному договору аренды земельного участка.
Индивидуальный предприниматель Комарова С.В. обратилась со встречным иском и просит взыскать с Администрации МО город-курорт Геленджик часть уплаченной авансом арендной платы по договору аренды земельного участка N 4000004254 от 30 ноября 2011 года, площадью 1200 кв. м, кадастровый номер 23:40:0408049:3, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Леселидзе, 21а в размере 1 000 000 руб.
Требования основаны на том, что акт сверки задолженности по арендной плате от 23.07.2013, представленный администрацией в подтверждение наличия задолженности, предполагает включение в начисляемую арендную плату стоимости права аренды, определенной по результатам торгов в размере 6020317,80 руб. По мнению истца, по встречному иску, арендная плата и стоимость права аренды - различные юридические категории. Уплата арендной платы - это обязанность по заключению договора, уплата стоимости права аренды - условие, выполняемое до заключения договора. Поэтому сумма 6020317,80 руб. включена в графу "Начислено в АП" в указанном акте сверки ошибочно, следовательно, сальдо акта сверки подлежит уменьшению на эту сумму, и она подлежит возврату как переплата по арендной плате. Кроме того, поскольку обязанность по уплате арендной платы не наступила (земельный участок не передан, отсутствовала возможность использовать его по назначению), подлежат возврату все уплаченные арендатором суммы, поскольку обязанность по авансовой уплате арендной платы договор аренды не предусматривает.
Решением суда от 15.04.2014 частично удовлетворен первоначальный иск. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Комаровой С.В. в пользу администрации муниципального образования 2630,51 руб. - пени. Решение в соответствующей части мотивировано погашением задолженности ответчиком и обоснованностью требований о начислении пени в связи с просрочкой исполнения обязательства по внесению арендной платы. По встречному иску в удовлетворении требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что арендатор вступил во владение участком, а также со ссылкой на судебную практику окружного кассационного суда отметил, что отсутствуют основания для зачета уплаченного на торгах задатка в счет установленных договором аренды платежей.
Не согласившись с решением суда, индивидуальный предприниматель Комарова С.В. обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда в части удовлетворения требований по первоначальному иску и отказа в удовлетворении встречного иска отменить.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает следующее. Пункт 1.3 договора аренды следует считать недействующим, так как арендатор возражал против включения данного пункта договора. Передача недвижимости включает в себя непосредственно передачу и подписание акт приема-передачи или иного аналогичного документа, следовательно, подписание акта о передаче не заменяет непосредственно передачу, а лишь подтверждает ее. Объект недвижимости в момент или непосредственно до подписания договора не был передан в натуре (на местности) с осмотром и оценкой его соответствия требованиям договора. Указанное, по мнению заявителя, подтверждается тем, что межевые знаки установлены позже заключения договора. Заявитель жалобы полагает, что суд, констатировав незаконность начисления платы за право на заключение договора аренды, необоснованно не применил никаких последствий для администрации.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебное заседание представитель ответчика не явился. Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, на основании протокола N 40-3 от 24 ноября 2011 года заседания комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик по проведению торгов, проводимых в форме аукциона, между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и Комаровой С.В. заключен договор аренды земельного участка N 4000004254 от 30 ноября 2011 года, площадью 1200 кв. м, кадастровый номер 23:40:0408049:3, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Леселидзе, 21а, с видом разрешенного использования - для размещения спортивной площадки. Срок действия договора - 49 лет.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12 января 2012 года, N записи 23-23-12/154/2011-297.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, пунктом 4.1.2 договора аренды N 4000004254 от 30 ноября 2011 года, арендатор земельного участка обязан своевременно вносить арендную плату.
Согласно приложению к договору аренды сумма ежегодной арендной платы по договору составляет 15767,89 руб.
Арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного Приложением к договору размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи земельного участка, указанного в п. 1.3 договора аренды, за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 месяца каждого квартала.
Однако Комаровой С.В. данное обязательство не выполнено. По состоянию на 9 августа 2013 года задолженность Комаровой С.В. по арендной плате по вышеуказанному договору составила 33 308,72 руб.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем договорной обязанности по оплате арендной платы, администрация обратилась в суд с требованием о с Комаровой С.В. задолженности по арендной плате за период с 13.02.2012 по 10.07.2013 в размере 33 308,72 руб.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела следует, что Комарова С.В. 05.11.2013 оплатила задолженность по арендной плате по указанному договору аренды, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением N 63 от 05.11.2013.
Из представленного истцом в дело акта сверки расчетов от 01.04.2014 следует, что на соответствующую дату у Комаровой С.В. задолженности по арендной плате за спорный период не имелось.
Поскольку на дату вынесения решения суда установлено отсутствие долга и при этом отказ от иска в соответствующей части администрацией не заявлен, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате в размере 33308,72 руб.
Несвоевременное внесение арендных платежей явилось основанием для начисления предпринимателю администрацией неустойки в размере 2630,51 руб. по состоянию на 23.07.2013 согласно представленному расчету.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды N 4000004254 от 30 ноября 2011 года, в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Представленный расчет пени арифметически и методологически верен, правомерно принят судом в качестве обоснованного.
Возражая против, взыскания арендной платы в целом и заявленной суммы задолженности и пени в частности, предприниматель указывала, что полагает арендодателя не исполнившим обязанность по передаче ей объекта аренды - земельного участка площадью 1200 кв. м, кадастровый номер 23:40:0408049:3, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Леселидзе, 21а.
Обязанность по внесению арендных платежей действительно носит встречный характер по отношению к обязанности арендодателя передать предмет аренды (ст. 328 ГК РФ). Вместе с тем, суд первой инстанции, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что оснований полагать предпринимателя не получившим земельный участок от администрации не имеется.
Так, заявитель жалобы отмечает, что с момента подписания договора возражала против указания в пункте 1.3. договора на фактическое получение арендатором земельного участка во владение и пользование с 24.11.2011 г. (дата протокола об определении победителя торгов) и заявляла требования о фактической передаче ей земельного участка.
Вместе с тем, земельный участок является специфическим объектом оборота, сведения о границах которого отражаются в ГКН, что в полной и достаточной мере индивидуализирует участок даже в случае отсутствия установленных на местности межевых знаков, иных ориентиров, определенно обозначающих границы участка (заборы, строения по периметру и пр.).
В данной конкретной ситуации применительно к свободному от ограждений и застройки участку, предоставленному посредством торгов для целей строительства профессиональному субъекту предпринимательской деятельности, арендатор не может ссылаться на невозможность вступления во владение участком по причинам неуказания арендодателем границ участка на местности. Арендодателем доведена до арендатора полная информация о местонахождении участка, специфика земли как объекта права исключает фактическое вручение участка, как это осуществляется в отношении, например, движимой вещи. Предприниматель ошибочно полагает, что арендодатель должен непременно обособить земельный участок на местности определенными овеществленными ориентирами (межевыми знаками, забором и пр.). Несовершение указанных действий не свидетельствует о неисполнении обязанности арендодателя по передаче вещи.
По смыслу положений статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель считается не исполнившим соответствующую обязанность в том случае, когда арендатор по причинам, зависящим от арендодателя, не может вступить во владение предметом аренды.
В рассматриваемом споре такие обстоятельства судом не установлены. Предприниматель не доказала, что имелись обстоятельства, препятствующие свободному доступу на территорию участка либо иные препятствия в фактическом завладении им.
Положения пункта 1.3. договора не противоречили статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и являлись допустимым способом фиксации сторонами факта передачи участка арендатору.
Судом правомерно отклонены доводы предпринимателя о том, что арендная плата не подлежит внесению по договору в связи с неисполнением обязанности администрации по передаче участка.
При изложенных обстоятельства взыскание пени произведено обоснованно и оснований для возврата арендных платежей не имеется.
Предприниматель также полагала подлежащей возврату внесенную при проведении торгов сумму оплаты за право на заключение договора аренды, включая задаток.
Как следует из материалов дела, Комарова С.В., внесла задаток в определенном аукционной документацией размере платежным поручением N 344 от 21.11.2011 на сумму 2866818 руб. с назначением платежа "задаток в счет обеспечения оплаты права на заключение договора аренды земельного участка.
Платежным поручением N 349 от 29.11.2011 Комарова С.В. произвела оплату на сумму 3 153 499,80 руб. с назначением платежа "оплата за право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3 за вычетом задатка, согласно выписке из протокола N 40-3 от 24.11.2011".
При оценке вопроса о том, подлежит ли уплаченная при проведении торгов сумма в счет арендной платы и может ли она уменьшать начисляемую с момента начала аренды плату суд первой инстанции руководствовался позицией, неоднократно выраженной и поддержанной кассационным судом округа, в частности в постановлении от 19.04.2013 г. по делу N А32-5790/2012, а также рекомендованной к применению в части толкования соответствующих норм материального права Научно-консультативным советом при Арбитражном суде Северо-Кавказского округа.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований не применять данную правовую позицию при рассмотрении настоящего спора.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582, принципы, правила).
К основным принципам, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, нашедшие свое отражение в постановлении N 582 принципы не применяются при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю по результатам торгов.
Порядок заключения договора на торгах, правила организации и проведения торгов регламентированы статьями 447 и 448 Гражданского кодекса.
По смыслу названных норм Гражданским кодексом или иным законом могут быть установлены случаи, когда договор может быть заключен только путем проведения торгов, при этом его предметом может быть продажа как вещи, так и имущественного права. Предметом торгов может быть право на заключение договора. Сведения о предмете торгов, как и об их начальной цене, во всяком случае должны содержаться в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору, при этом подписываемый победителем торгов и их организатором в день проведения аукциона протокол о результатах торгов имеет силу договора.
Возможность приобретения на торгах права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлена статьями 30, 38 Земельного кодекса, согласно которым порядок организации и проведения торгов определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
На момент проведения администрацией торгов и заключения сторонами договора действовали утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).
Правилами установлено, что задаток, которым обеспечивается оплата приобретаемого на аукционе права на заключение договора, а также "шаг аукциона" определяются в процентном соотношении от начального размера арендной платы. В извещении о проведении торгов должен содержаться начальный размер арендной платы. При проведении аукциона аукционист оглашает начальный размер арендной платы и "шаг аукциона", назначает последующий размер арендной платы путем увеличения текущего размера на "шаг аукциона", а по завершении аукциона объявляет о продаже права на заключение договора аренды, называет размер арендной платы и победителя аукциона. Результаты торгов оформляются протоколом, в котором также указывается размер арендной платы. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка, а внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы.
Правилами не предусмотрена возможность ведения торгов по повышению стоимости права на заключение договора аренды.
Доктринальное обоснование уплачиваемого на торгах задатка исходит из выполнения им доказательственной и обеспечительной функции - доказывает факт серьезности намерений участника торгов на участие в них и обеспечивает исполнение будущего договора. До заключения по результатам торгов договора уплаченный задаток платежной функции не несет, а с момента подписания договора задаток утрачивает свою обеспечительную функцию и становится авансом по заключенному договору. Указанный аванс засчитывается в оплату приобретенного имущества (имущественного права).
По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 3351/08).
В письме Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 22.09.2011 N Д23-4025 по вопросу об определении начальной цены предмета аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отмечено, что федеральным законодательством не установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. При этом в случаях, когда победитель торгов внес определенную плату за право заключения договора аренды, а после заключения договора аренды вносит периодические арендные платежи, природу указанного платежа за право заключения договора аренды необходимо определить исходя из того, как его воспринимали стороны договора (арендатор и арендодатель), а в случае невозможности определения данный платеж необходимо понимать как аккумулированную арендную плату, выплаченную авансом, с выплатой остатка в последующие периоды.
Анализ имеющихся в деле доказательств с учетом вышеназванных нормативных положений позволяет квалифицировать определенную на торгах стоимость права на заключение договора аренды как часть арендной платы, единовременно вносимой арендатором в момент заключения договора дополнительно к установленным его условиями периодическим платежам, то есть как аккумулированную часть арендной платы, выплачиваемую авансом, с выплатой остальной части (периодических платежей) в установленные договором сроки и порядке.
В условиях определения аукционной документацией твердой суммы арендных платежей иной подход приведет к нивелированию смысла торгов, не состоявшего в определении в качестве победителя лица, выразившего готовность авансирования арендной платы на более длительный период.
В этой связи, зачет в счет определенной на торгах суммы уплаченного претендентом задатка не противоречит абзацу 2 пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса и пункту 27 Правил, а у общества отсутствуют как основания для зачета названного задатка в счет установленных договором аренды периодических платежей, так и основания для возврата указанной суммы.
На основании вышеуказанного, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению и не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2014 по делу N А32-32344/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)